ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4252/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea formulată la 7 iulie 2008, reclamanta N.L.M. a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâta S.P., să dispună rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată din 19 decembrie 2007 de Birou Notarial Public Z.S. și V.N.C.E., pentru neexecutare din culpa exclusivă a pârâtei, precum și obligarea acesteia la plata sumei de 120.000 euro, echivalent în RON la cursul Băncii Naționale Române din ziua plății, reprezentând dublul arvunei. La 5 septembrie 2008, pârâta S.P. a formulat, în contradictoriu cu reclamanta N.L.M., cerere reconvențională, prin care a solicitat rezoluțiunea antecontractului autentificat din 19 decembrie 2007 din culpa exclusivă a reclamantei-pârâte care, deși a fost notificată la data de 15 iulie 2008 în vederea prezentării la notariat pentru plata restului de preț și perfectarea vânzării pentru suprafața rezultată din măsurători, respectiv 44.876 mp, a lipsit în mod nejustificat.

Prin sentința nr. 448 din 30 martie 2009, Tribunalul București, secția a IlI-a civilă, a respins cererea principală, formulată de reclamanta-pârâtă N.L.M., ca neîntemeiată. A admis cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă S.P. și în consecință a dispus rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată din 19 decembrie 2007 de Biroul Notarial Public Z.S. și V.N.C.E., din culpa reclamantei pârâte. Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut că pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, părțile au stabilit două termene alternative respectiv, cel mai târziu la data de 30 iunie 2008 sau nu mai târziu de trei săptămâni de la intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului.

Or, din interpretarea gramaticală a clauzelor antecontractului, cele două momente indicate au fost stabilite alternativ, nerezultând care este termenul cel mai îndelungat, conform voinței părților. Tribunalul a mai reținut că, la data de 30 iunie 2008, dată la care trebuia finalizat contractul, potrivit înțelegerii părților, deși reclamanta-pârâtă s-a prezentat, acesta nu s-a perfectat întrucât, obligația care revenea pârâtei-reclamante, în calitate de vânzătoare, conform clauzei exprese din antecontract de a efectua documentația cadastrală și intabularea în cartea funciară nu s-a realizat.

Or, această neexecutare a obligației de efectuare a documentației cadastrale și de intabulare în cartea funciară reprezenta în sine un impediment obiectiv la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, față de greșita întocmire a documentației cadastrale, ceea ce ducea la greșita stabilire a obiectului contractului de vânzare-cumpărare, cât timp suprafața terenului nu a fost stabilită în mod expres în antecontract, iar identificarea acesteia depindea de efectuarea cadastrului. Prin notificarea din 15 iulie 2008 emisă de Biroul Executorului Judecătoresc D.G. și L.G., pârâta-reclamantă a convocat-o pe reclamanta-pârâtă în data de 21 iulie 2008 la sediul unui notar public pentru încheierea contractului în formă autentică, cu menționarea faptului că și-a executat obligația de efectuare a documentației cadastrale și de intabulare în cartea funciară prin încheierea din 14 iulie 2008 dată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov.

Prin încheierea de certificare din 21 iulie 2008 dată de Biroul Notarial Public B.S.L., s-a constatat că mandatara pârâtei-reclamante (cu procura autentificată din 7 decembrie 2007 de Biroul Notarial Public A.D.C.E.) a îndeplinit formalitățile necesare în vederea obținerii extrasului de carte funciară și a prezentat certificatul fiscal, precum și toate actele de proprietate necesare în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în timp ce reclamanta-pârâtă nu s-a prezentat.

Tribunalul a constatat că reclamanta-pârâtă nu și-a respectat în mod culpabil obligațiile impuse prin antecontract, prin neprezentarea la biroul notarului public în data de 21 iulie 2008. Apelul formulat de reclamanta pârâtă împotriva acestei hotărâri, a fost admis de Curtea de Apel București, secția a IlI-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, care, prin decizia nr. 337/A din 25 mai 2010 care a schimbat în parte sentința în sensul că a respins cererea reconvențională, ca neîntemeiată și a menținut celelalte dispoziții ale sentinței.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut în esență că din interpretarea clauzei contractuale pe care părțile o dispută, rezultă că data de 30 iunie 2008 nu ar fi putut echivala cu un termen final limită pentru întâlnirea voinței părților, fiind evident că termenul esențial pentru executarea obligației ce rezulta din antecontract era cel legat indisolubil de cadastrarea terenului și intabularea dreptului de proprietate, operațiuni care marcau termenul final, la care executarea obligațiilor devenea posibilă. S-a apreciat ca fiind corectă soluția tribunalului, de respingere a cererii principale formulată de reclamanta-pârâtă N.L.M.

Sub aspectul cererii reconvenționale, s-a reținut că motivul care a determinat admiterea acesteia a fost constatarea împrejurării că reclamanta pârâtă nu și-a respectat, în mod culpabil, obligațiile impuse prin antecontract, prin neprezentarea sa la biroul notarului public, în data de 21 iulie 2008, considerând că, faptul convocării părților la un alt birou notarial decât cel indicat în antecontract nu reprezintă în sine un element esențial al contractului și nu duce la stabilirea unei vinovății în sarcina pârâtei reclamante, cât timp nu s-a dovedit o fraudă la lege sau o complicitate a notarului public, iar adresa noului birou notarial a fost corect indicată în cuprinsul notificării din 16 iulie 2008. S-a reținut și faptul că susținerea reclamantei pârâte, conform căreia nu ar fi primit notificarea din 16 iulie 2008 nu este dovedită, cât timp dovada de primire întocmită de executorul judecătoresc reprezintă un act autentic, față de care nu poate fi făcută dovada contrară decât prin înscrierea în fals.

În etapa procesuală a apelului, a fost declanșată, la cererea apelantei N.L.M., procedura reglementată de art. 180-184 C. proc. civ., iar, prin neprezentarea intimatei S.P., în ziua fixată în acest scop, au devenit aplicabile dispozițiile art. 182 alin. (2) C. proc. civ., cu consecința înlăturării, din ansamblul probator al cauzei, a dovezii de comunicare a notificării, încheiată de agentul procedural al Biroului Eexecutorlui Judecătoresc D.G., care consemnează pe dovada de primire faptul că, la adresa din M., Ilfov, este un bloc cu 3 scări; la scara 1, nu este cunoscută notificata, la scara 2, apartamentele sunt numerotate începând cu ap. 17, iar notificarea a fost afișată la scara 3, ap. 4, unde există și SC E.N.

SRL. În acest context, instanța de apel a reținut și faptul că reclamanta-pârâtă a dovedit, prin adresa din 8 aprilie 2010, emisă de Primăria comunei Mogoșoaja, că SC E.A.P. SRL figurează înregistrată la adresa din București-Târgoviște. Astfel, se arată, nu doar faptul că reclamanta-pârâtă nu a fost convocată la același birou notarial, pentru încheierea actului autentic, astfel cum părțile conveniseră în mod expres, în conținutul promisiunii de vânzare-cumpărare, ceea ce este de natură să determine îndoiala privind atitudinea culpabilă a acesteia, reținută de către tribunal, dar și împrejurarea că, în dovada de primire și procesul-verbal de predare a notificării din 2008, încheiat la data de 15 iulie 2008, notificare realizată prin afișare, au fost consemnate mențiuni greșite privind sediul SC E.A.P.

SRL, ceea ce determină aceeași apreciere. Cum, rațiunea notificării nu a fost atinsă în cauză, câtă vreme N.L.M. nu a fost înștiințată cu privire la data la care trebuia să se prezinte la un alt birou notarial decât cel prevăzut în promisiunea bilaterală, birou ales în mod unilateral de către pârâta-reclamantă, nu poate fi reținută o culpă a acesteia în neexecutare, care să atragă sancțiunea rezoluțiunii actului. Un argument suplimentar în acest sens îl constituie și faptul că aceasta a plătit un avans substanțial, în cuantum de 60.000 euro, pentru imobilul în litigiu. Prin decizia nr. 2488 din 3 aprilie 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă, a fost admis recursul declarat de reclamanta-pârâtă N.L.M.

împotriva deciziei nr. 337/A din 25 mai 2010 a Curții de Apel București, secția a IlI-a civilă și pentru cauze cu minori și familie. S-a modificat în parte decizia recurată, în sensul că, admițându-se apelul reclamantei N.L.M. împotriva sentinței nr. 448 din 30 martie 2009 a Tribunalului București, secția a IlI-a civilă, a fost schimbată în tot sentința apelată. A fost admisă acțiunea principală și s-a dispus rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată din 19 decembrie 2007 de Biroul Notarial Public Z.S. și V.N.C.E. Pârâta S.P. a fost obligată la plata sumei de 120.000 euro, echivalentul în RON la cursul Băncii Naționale a României din ziua plății, reprezentând dublul avansului, către reclamantă.

A fost respinsă cererea reconvențională ca nefondată și s-au menținut celelalte dispoziții ale deciziei recurate. Recursul declarat de pârâta-reclamantă S.P. împotriva aceleiași decizii a fost respins ca nefondat, iar pârâta intimată a fost obligată la plata sumei de 12.537,85 RON cheltuieli de judecată în toate fazele procesuale. Pentru a hotărî astfel, instanța de recurs a reținut în esență următoarele: Ambele instanțe au interpretat greșit clauzele promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, încheiată de părți în formă autentică la 19 decembrie 2007, în special pe aceea referitoare la data limită până la care urma a se încheia actul autentic.

În speță, prin actul a cărui rezoluțiune se solicită (Dosar nr. 4741/94/2008 al Judecătoriei Buftea, județul Ilfov) părțile au stabilit, fără echivoc, ca diferența de preț calculată la suprafața de teren rezultată în urma măsurătorilor cadastrale să se achite la data încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare „cel mai târziu la data de 30 iunie 2008 sau, nu mai târziu de trei săptămâni de la intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului”.

Interpretarea corectă a acestei clauze, nu poate conduce la concluzia stabilirii a două termene alternative în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare, raționamentul instanțelor fiind greșit în raport de folosirea de către părți a conjuncției „sau”, fiind evident că aceasta se raporta la situația în care intabularea dreptului de proprietate s-ar fi realizat, înaintea termenului limită de 30 iunie 2008. Reținând că termenul esențial de executare a obligației ce rezultă din antecontract era legat indisolubil de cadastrarea terenului și intabularea dreptului de proprietate, trebuia analizată conduita promitentei vânzătoare care nu a depus diligente reale în vederea definitivării operațiunii de înscriere în C.F., refuzând să dea declarația notarială necesară intabulării terenului, fapt ce a condus la respingerea documentației cadastrale.

O altă clauză inserată în antecontract, viza prezentarea părților, până la data stabilită ca termen limită „la același notariat” în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare, în caz contrar cealaltă parte urmând a se prezenta pentru încheierea de certificare de fapte. Or, probele atestă că promitenta cumpărătoare a fost convocată de către reclamanta reconvențională, contrar înțelegerii, la un alt birou notarial, în data de 21 iulie 2008, printr-o notificare pe care nu a primit-o, realizată prin afișare și care conținea mai multe mențiuni incorecte. Cât privește procedura înscrierii în fals declanșată la solicitarea recurentei-reclamante, instanța de apel, luând act de neprezentarea intimatei S.P., a constatat incidența prevederilor art. 182 alin. (2) C. proc.

civ., și a înlăturat din ansamblul probator al cauzei dovada de comunicare a notificării, încheiată de agentul procedural al Biroului Executorului Judecătoresc D.G. care a consemnat pe dovada de primire date care ulterior s-au dovedit a fi eronate. În interpretarea clauzelor antecontractului și respectiv a intenției reale a părților de a contracta, s-a avut în vedere și împrejurarea achitării de către promitenta cumpărătoare a unui avans în sumă de 60.000 euro, la data autentificării promisiunii de vânzare-cumpărare, cât și aceea a încheierii, de către promitenta vânzătoare, a unei alte promisiuni de înstrăinare (autentificată din 11 septembrie 2008) prin care aceasta s-a obligat să vândă același imobil unei alte persoane, F.I.

care, la rândul său, i-a achitat un avans în sumă de 30.000 euro. În consecință, neperfectarea vânzării la termenul stabilit convențional de către părți, s-a constatat că este imputabilă promitentei vânzătoare S.P. care este în culpă pentru neexecutarea obligațiilor asumate prin antecontract, act ce urmează a fi supus sancțiunii rezoluțiunii cu consecința aplicării clauzei penale de restituire a dublului avansului achitat. Împotriva acestei decizii pronunțate în recurs, a formulat contestație în anulare pârâta-reclamantă S.P., care în baza art. 318 teza I C. proc. civ. a susținut că instanța de recurs a interpretat greșit clauzele din convenția de vânzare-cumpărare, reținând în mod greșit că nu ar fi vorba de două termene alternative și că vânzarea depindea de emiterea documentației cadastrale.

S-a arătat că în mod greșit a fost reținută culpa contestatoarei în neperfectarea vânzării față de împrejurarea că reclamanta pârâtă nu a primit notificarea, întrucât această împrejurarea s-a datorat unor motive mai presus de voința sa. În raport de dispozițiile legale invocate a solicitat admiterea contestației și rejudecarea cauzei în vederea pronunțării unei noi hotărâri legale și temeinice. În drept, contestatoarea a indicat dispozițiile art. 317-321 C. proc. civ. Analizând, cu prioritate, excepția inadmisibilității contestației în anulare, se constată următoarele: Potrivit art. 317 C. proc. civ. hotărârile irevocabile pot fi atacate cu contestație în anulare numai pentru două motive expres și limitativ prevăzute, și anume: când procedura de citare pentru ziua când s-a judecat pricina nu a fost legal îndeplinită și când hotărârea a fost dată cu încălcarea dispozițiilor de ordine publică privitoare la competența.

În speță, contestatoarea și-a întemeiat pur formal cererea pe aceste dispoziții legale, în realitate, nici unul din aceste două motive nu au fost invocate în motivarea contestației în anulare. Solicitările contestatoarei nu pot fi încadrate nici în dispozițiile art. 318 teza I C. proc. civ., care prevăd că, în ceea ce privește hotărârile instanțelor de recurs, acestea mai pot fi atacate cu contestație când dezlegarea dată este rezultatul unei greșeli materiale. Prin „greșeli materiale” legea a avut în vedere acele greșeli cu caracter procedural, care au dus la pronunțarea unei soluții eronate, comise prin confundarea unor elemente importante sau a unor date materiale. Eroarea trebuie să fie evidentă în legătură cu aspectele formale ale judecății și să nu vizeze stabilirea situației de fapt, în urma aprecierii probelor, pentru că ar putea semnifica „netemeinicia” hotărârii, și nu o „greșeală materială” de natură să justifice contestația în anulare.

În speță, criticile formulate de contestatoare se referă la împrejurarea că instanța de recurs a interpretat greșit clauzele din convenția de vânzare-cumpărare, în sensul că nu ar fi vorba de două termene alternative și că vânzarea depindea de emiterea documentației cadastrale, în raport de care a fost reținută culpa contestatoarei în neperfectarea vânzării, reținându-se în mod greșit și faptul că neprimirea notificării de către reclamanta pârâtă s-ar datora tot culpei contestatoarei. Aceste critici vizează însă chestiuni ce țin de fondul cauzei care duc în realitate la restabilirea situației de fapt prin interpretarea probelor. În consecință, aspectele invocate de contestatoare nu constitui motive ale contestației în anulare, întrucât acestea vizează greșeli de judecată și nu greșeli materiale în sensul dispozițiilor legale menționate.

Pentru a învesti instanța cu calea extraordinară de atac a contestației în anulare, nu este suficientă indicarea generică a dispozițiilor art. 317 și art. 318 C. proc. civ., ci se impune ca și criticile formulate să se circumscrie ipotezelor prevăzute de aceste texte de lege. Cum calea de atac este exercitată în afara ipotezelor strict reglementate prin aceste dispoziții legale, se va respinge contestația în anulare, ca inadmisibilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca inadmisibilă, contestația în anulare formulată de contestatoarea S.P. împotriva deciziei nr. 2488 din 3 aprilie 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 3 octombrie 2013.