ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4482/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4482/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin

acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București sub nr. 23934/372008, reclamantul

G.P. a solicitat în contradictoriu cu pârâții G.G.C. și F.V.C.,

să se dispună rezoluțiunea precontractului de vânzare-cumpărare

atestat la 31 august 2007 de avocat P.D.A. și obligarea pârâților la plata sumei

de 250.000 euro cu titlu de daune interese pentru prejudiciul produs, constând în

beneficiul nerealizat, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acțiunii reclamantul a arătat, în esență,

că, prin antecontractul menționat, pârâții s-au obligat să plătească pentru terenul

său prețul integral al vânzării de 2.400.000 euro, din care 300.000 euro au fost

achitați drept avans la data încheierii precontractului, iar restul de 2.100.000

euro urmau să fie achitați în 90 de zile de la acea dată, cu acordarea unui termen

de grație de 30 de zile, cel mai târziu la 31 decembrie 2007, dată la care urma

să fie încheiat și contractul în formă autentică.

Cu toate acestea, restul de preț nu a fost achitat nici

până în prezent, pârâții neîndeplinindu-și obligația principală de plată a prețului

și, de asemenea, pârâții nu și-au îndeplinit nici obligația contractuală de a se

prezenta la data, locul și notarul indicat în propria notificare în vederea încheierii

în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

În acest mod, pârâții au acționat cu vădită rea-credință

și cu încălcarea propriei manifestări de voință juridică în privința datei până

la care au hotărât să-și producă efectele precontractul, dar și a principiului forței

obligatorii a contractului între părțile contractante, precum și a dispozițiilor

exprese și imperative ale art. 969 C. civ.

Însăși pârâta F. a confirmat prin declarație autentică

împrejurarea că ambii promitenți-cumpărători nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale.

Pe de altă parte, reclamantul și-a îndeplinit obligațiile

contractuale, l-a mandatat pe S.G. să se ocupe în numele său de vânzarea terenului

și îndeplinirea diferitelor formalități ce ar fi necesare, inclusiv pentru a se

prezenta în fața notarului public pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare

în formă autentică.

În exercitarea mandatului său, împuternicitul a purtat

cu promitenții-cumpărători o întreagă corespondență comercială, prin e-mailuri,

convorbiri telefonice și notificări transmise prin fax și s-a prezentat, însoțit

de doi martori și având asupra sa actele necesare vânzării, la data, locul și notarul

(B.N.P. F.D.) indicat de promitenții-cumpărători, în vederea semnării contractului

autentificat de vânzare-cumpărare, constatând însă, cu această ocazie, că promitenții-cumpărători

au fost cei care nu s-au prezentat la data, locul și notarul respectiv, în acest

sens fiind încheiat un proces-verbal în care au fost consemnate cele constatate,

contrasemnat de cei doi martori și au fost realizate fotografii ale sediului cabinetului

notarial închis.

Reclamantul a mai susținut că și-a îndeplinit, personal

și prin mandatar, toate celelalte obligații asumate prin precontractul de vânzare-cumpărare,

respectiv aceea de a asigura demolarea construcțiilor existente pe teren și eliberarea

acestuia de orice rest de construcție, aspecte confirmate prin certificatul de urbanism

emis în vederea acordării autorizației de desființare din 15 martie 2007.

Reclamantul a arătat că nu a înțeles să acorde promitenților-cumpărători

alt termen de grație decât cel prevăzut în precontractul de vânzare-cumpărare și

care a expirat la data de 31 decembrie 2007, din considerente de ordin economic

și ca urmare a unor oferte ferme de cumpărare a terenului în condiții mult mai avantajoase.

Promitenții-cumpărători nu au făcut în nici un fel dovada

îndeplinirii obligației lor contractuale principale, aceea de plată a prețului,

fie și prin procedura ofertei de plată urmată de consemnațiunea la dispoziția reclamantului

a diferenței de preț convenită contractual.

Așadar, este de domeniul evidenței că nu mai poate subzista

un contract sau antecontract al cărui termen de executare a expirat, fără a fi fost

executat pentru ca unele dintre părți nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale

- în speță, nefiind îndeplinită chiar obligația contractuală principală de plată

a prețului.

Cu privire la cel de-al doilea capăt de cerere, a solicitat

obligarea pârâților la plata sumei de 250.000 euro cu titlu de daune-interese pentru

prejudiciul produs, constând în beneficiul nerealizat având în vedere că, deși promitenții-cumpărători

nu și-au îndeplinit propriile obligații contractuale, au procedat la crearea unei

aparente litigioase false asupra imobilului pentru a-l împiedica pe reclamant să

vândă și să accepte oferte de cumpărare mai avantajoase.

Pârâții au promovat în justiție o acțiune evident neîntemeiată,

având ca obiect obligarea sa la plata unor pretinse și nereale sume de bani, promovând

în chip abuziv acest simulacru de proces, și au procedat la notarea abuzivă a litigiului

în cartea funciară.

Prin modul său de realizare, acest demers are un caracter

abuziv, conducând în mod direct și determinant la dezinformarea prin inducerea în

eroare a altor potențiali cumpărători cu privire la existența unui litigiu referitor

la dreptul de proprietate asupra terenului, deși litigiul respectiv nu poarta asupra

imobilului însuși, ci asupra unei creanțe, constând în suma de bani pe care i-o

pretinseseră promitenții-cumpărători.

Faptele abuzive ale pârâților, determinând inducerea în

eroare a oricărui potențial cumpărător, prin crearea aparenței că imobilul însuși

s-ar afla în litigiu și prelungirea cât mai mult timp a acestei aparențe complet

nereale, l-au prejudiciat material în mod grav, determinând în mod direct și determinant

pierderea unor oferte de cumpărare a terenului mult mai avantajoase decât cea a

promitenților cumpărători, diferența medie între aceste oferte fiind de cea 300.000

euro.

Pe rolul aceleiași instanțe a fost înregistrată, sub

nr. 26234/3/2009, acțiunea formulată de reclamantul G.G.C. împotriva pârâților G.P.

și F.V.C.,

prin care s-a solicitat sa se

dispună rezoluțiunea precontractului de vânzare-cumpărare atestat la data de 31

august 2007 de către avocatul P.D.A., iar ca efect al repunerii părților în situația

anterioară încheierii precontractului, să se dispună obligarea pârâtului G.P. la

restituirea către reclamant a sumei de 150.000 euro, în echivalent în lei la cursul

de cumpărare al euro valabil la data plății sumei.

În motivarea acțiunii s-a arătat că reclamantul și pârâta

F.C., în calitate de promitenți-cumpărători, am încheiat cu pârâtul G.P. un antecontract

de vânzare-cumpărare privitor la terenul în suprafață de 1.020 m.p. situat în București

strada V., sector 2. Promitentul-vânzător s-a obligat, în schimbul prețului de 2.400.000

euro, să vândă terenul promitenților-cumpărători, liber de construcțiile aflate

pe el, precum și liber de orice alte sarcini.

La data semnării precontractului, promitenții-cumpărători

au achitat, în cote egale, cu titlu de avans asupra prețului, suma de 300.000 euro.

Termenul pentru achitarea restului de preț (2.100.000

euro) era de 90 de zile de la data autentificării precontractului, când urma să

se încheie și autentifice și actul de vânzare-cumpărare propriu-zis, cu condiția

ca pârâtul G.P. să elibereze complet terenul de construcții.

Acest termen limită se prelungea obligatoriu cu 30 de

zile de grație, conform clauzei finale a precontractului.

La data de 20 decembrie 2007 pârâtul G.P. i-a trimis o

scrisoare prin care îl înștiința că este pregătit să încheie contractul de vânzare-cumpărare

la termenul convenit, respectiv, 31 decembrie 2007.

Încercând să ia legătura cu pârâtul G.P. imediat după

primirea notificării, acesta a fost de negăsit, aflând ulterior că plecase din țară,

pentru o vacanță în Mexic.

Având în vedere toate elementele de fapt expuse, rezultă

în mod clar că neîntocmirea actului autentic de vânzare-cumpărare s-a datorat în

exclusivitate culpei pârâtului G.P., care a nu a vrut să mai încheie actul final,

din dorința de a-și însuși avansul încasat și, mai ales, datorită faptului că negociase

cu alte persoane vânzarea terenului la un preț mai bun.

G.P., încă din lunile noiembrie și decembrie 2007, intrase

în negocieri cu numitul C.A., căruia îi oferise spre vânzare terenul, la un preț

de 2.650 euro/m.p.

Cu alte cuvinte, pentru un preț cu 303.000 euro mai mare

decât cel negociat, pârâtul a procedat la manopere dolosive, cu scopul de a împiedica

încheierea contractului autentic, pretinzând ca reclamantul e de vină pentru neîntocmirea

contractului final.

Întrucât pârâtul a refuzat să încheie actul autentic,

la data de 08 ianuarie 2008 reclamantul și pârâta F.C. l-au chemat în judecată,

în principal pentru obținerea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare

și în subsidiar pentru restituirea avansului plătit și daune interese.

Ulterior, a aflat că la aceeași dată, respectiv 07

martie 2008, când pârâta C.F. a dat declarația de renunțare la dreptul ei, ea primise

înapoi suma de 150.000 euro, astfel încât era despăgubită.

La termenul din 18 martie 2010, tribunalul a dispus conexarea

Dosarului nr. 26234/3/2009 la Dosarul nr. 23934/3/2008 al aceleiași instanțe,

pentru considerentele arătate în încheierea de ședință

de la acea dată.

Prin sentința civilă nr. 419 din 25 martie 2010, astfel

cum a fost îndreptată prin încheierea din 12 august 2010, Tribunalul București,

secția a lV-a civilă,

a admis în parte acțiunea

formulată de reclamantul G.P., a admis acțiunea conexă formulată de reclamantul

G.G.C., a dispus rezoluțiunea precontractului de vânzare-cumpărare atestat la data

de 31 august 2007 de avocat P.D.A., cu privire la imobilul teren în suprafață de

1.020 m.p. situat în București, strada V., sector 2, l-a obligat pe pârâtul G.P.

la plata către reclamantul G.G.C. a echivalentului în lei a sumei de 150.000 euro,

calculat în funcție de cursul Băncii Naționale a României la data plății, a respins

capătul de cerere formulat de reclamantul G.P. privind obligarea pârâtului G.G.C.

la plata daunelor interese în cuantum de 250.000 euro, ca neîntemeiat, l-a obligat

pe pârâtul G.P. la plata către reclamantul G.G.C. a sumei de 61.965,5 RON, reprezentând

cheltuieli de judecată și a respins cererea reclamantului G.P. de acordare a cheltuielilor

de judecată, ca neîntemeiată.

Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut

următoarele:

La data de 31 august 2007, reclamantul, în calitate de

promitent-vânzător, a încheiat cu pârâții, în calitate de promitenți-cumpărători,

precontractul de vânzare-cumpărare atestat de avocat P.D.A., cu privire la terenul

viran situat în București, strada V., sectorul 2, în suprafață de 1.020 m.p., stabilindu-se

ca preț al vânzării suma de 2.400.000 euro, din care 300.000 euro a fost achitată

la data semnării antecontractului, iar diferența de 2.1000.000 euro urma a se plăti

în termen de 90 de zile, cu condiția ca promitentul-vânzător să demoleze construcțiile

aflate pe teren, cu excepția postului trafo și să elibereze terenul de orice materiale

de construcții. Părțile au convenit și posibilitatea acordării unui termen de grație

de 30 de zile.

Prin procesul-verbal încheiat la 31 decembrie 2007 la

B.N.P. F.D., s-a constatat că la data la care urma să se încheie actul în formă

autentică, promitenții cumpărători nu s-au prezentat, fiind prezent doar reprezentantul

vânzătorului, S.G., care deținea asupra sa actele menționate în procesul-verbal.

Tribunalul a reținut că antecontractul, prin care părțile

au intenționat transmiterea dreptului real de proprietate cu privire la imobil,

a născut în sarcina lor obligația de a face, constând în încheierea în viitor a

contractului în formă autentică. S-a mai reținut, în considerentele sentinței, că

rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a unui

contract cu executare

uno ictu, constând în încetarea contractului și repunerea părților, pe viitor, în

situația avută anterior încheierii contractului. Pentru a fi admisibilă rezoluțiunea,

este necesar ca una dintre părți să nu-și fi executat obligația ce-i revine și neexecutarea

să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația.

Or, în speța dedusă judecății, sunt întrunite toate condițiile

prevăzute de art. 1020-1021 C. civ. pentru rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare

cu privire la imobilul în litigiu, având în vedere că, atât reclamantul, cât și

pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile asumate prin contract.

În ceea ce îl privește pe reclamant, tribunalul a reținut,

din corespondența purtată între părți, prin scrisori, telegrame și e-mail-uri, că,

la data de 31 decembrie 2007, reclamantul nu deținea extras de carte funciară valabil

pentru autentificare, obligatoriu pentru realizarea vânzării-cumpărării. Această

obligație nu poate fi decât a vânzătorului, pentru că acesta este titularul dreptului

de proprietate, iar existența extrasului de carte funciară de informare, datat 20

noiembrie 2007, nu putea să conducă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare,

întrucât extrasul de carte funciară trebuie să fie actualizat, să fie emis cu mai

puțin de 48 de ore înainte de data autentificării actului, tocmai pentru a se verifica

faptul că vânzătorul este proprietarul bunului promis și că bunul nu este grevat

de sarcini.

Instanța a mai reținut că promitentul-vânzător nu a mai

dorit să încheie actul nici la 03 ianuarie 2008 și nici la 07 ianuarie 2008, deși

în mod evident dacă ar fi dorit să încheie actul, nu exista niciun impediment în

acest sens.

La aprecierea culpei promitentului-vânzător, tribunalul

a avut în vedere că acesta a plecat în jurul datei de 20 decembrie 2007 într-o vacanță

în Mexic, această atitudine neputând avea semnificația decât că, între timp, s-a

răzgândit și că nu mai înțelege să încheie actul în formă autentică.

Faptul că, prin procura autentificată din 20

decembrie 2007 la B.N.P. C., promitentul-vânzător l-a mandatat pe S.G. în vederea

vânzării imobilului, nu schimbă cu nimic împrejurările cauzei, întrucât prin această

procură mandatarul a fost împuternicit inclusiv să obțină prin intermediul biroului

notarial extrasul de carte funciară necesar autentificării contractului. Or, această

obligație nu a fost îndeplinită de către mandatar, din declarațiile martorilor,

din probele administrate și din procesul-verbal datat 31 decembrie 2007 rezultând

că la data la care trebuia încheiat actul în formă autentică deținea un extras de

carte funciară din 20 noiembrie 2007 și nu unul actualizat, deci nu deținea un extras

în baza căruia să se fi putut vinde imobilul.

Tribunalul a mai reținut că, deși exista încheiat antecontract

de vânzare-cumpărare cu pârâții, iar peste 10 zile urma să se încheie actul în formă

autentică, în cuprinsul procurii mandatarul este autorizat să vândă cui va crede

de cuviință și la prețul cel mai avantajos vânzătorului imobilul. Or, această clauză

este de neînțeles pentru că, atâta vreme cât exista încheiat un precontract, iar

părțile urmau să încheie actul în formă autentică peste numai câteva zile, mandatarul

trebuia autorizat să vândă nu cui va crede de cuviință, ci să vândă pârâților și

nu la prețul cel mai avantajos, ci la prețul menționat în precontract.

Atâta vreme cât vânzătorul, cu 10 zile înainte de data

perfectării actului în formă autentică, mandatează o persoană să vândă cui va considera

de cuviință imobilul promis anterior altei persoane, este evident că vânzătorul

nu intenționa să mai încheie actul în formă autentică și nu intenționa să mai vândă

pârâților bunul promis.

Această atitudine a vânzătorului a fost dedusă de prima

instanță și din faptul că acesta a intrat în negocieri cu privire la vânzarea terenului

și cu alte persoane, așa cum rezultă din declarația martorului N.G., dar și din

înscrisul existent la Dosarul nr. 26234/3/2009, din care rezultă că numitul C.A.

a notificat vânzătorul că este interesat de oferta de vânzare a terenului. Instanța

a apreciat că existența unor negocieri paralele cu alți posibili cumpărători, în

contextul în care era încheiat un precontract de vânzare-cumpărare cu pârâții, nu

poate avea decât semnificația că vânzătorul nu intenționa, în realitate, să mai

încheie actul în formă autentică cu pârâții.

În concluzie, instanța a reținut că reclamantul, care

era proprietarul bunului, nu a putut prezenta un extras de carte funciară valabil,

iar susținerea reclamantului în sensul că extrasul de carte funciară trebuie obținut

de notarul public, din oficiu, este irelevantă, întrucât un act juridic obligă nu

numai la ceea ce este prevăzut expres, ci și la ceea ce este notoriu și firesc pentru

executarea obligației respective. Obținerea extrasului de carte funciară este obligația

reclamantului, pentru că aceasta este proprietarul bunului și nu constituie o obligație

a pârâților sau a unui notar public, care solicită în mod evident extrasul de carte

funciară doar dacă vânzătorul îi confirmă că mai dorește vânzarea bunului.

Instanța a mai reținut, pe baza probelor administrate,

că nici cumpărătorii nu și-au îndeplinit obligațiile asumate prin plata integrală

a prețului solicitat de promitentul-vânzător, astfel încât notarul nu mai avea posibilitatea

să încheie actul de vânzare-cumpărare.

Achitarea integrală a prețului era o condiție obligatorie

pentru ca vânzarea să se poată realiza,iar prețul este de esența vânzării.

Sumă trebuia să fie achitată și încasată de către reclamant

sau cel puțin aflată la dispoziția acestuia la data de 31 decembrie 2007.

Chiar și în ipoteza în care reclamantul ar fi refuzat

vânzarea și plata diferenței de preț, pârâții aveau posibilitatea executării legale

a procedurii ofertei reale urmată de consemnațiune prevăzută de art. 586 și urm.

C. proc. civ. Din nicio probă administrată nu rezultă că, pe data de 31 decembrie

2007, pârâții ar fi avut posibilitatea să achite diferența de preț de 2.100.000

euro, în acest sens instanța apreciind concludentă declarația copârâtei F.V.C.,

autentificată din anul 2008 la B.N.P. F.D., conform căreia, până la data scadentă

a plății restului de preț, respectiv până la data de 31 decembrie 2007, nu a fost

în măsură, nici separat și nici împreună cu pârâtul G., să respecte obligațiile

asumate prin antecontract.

Susținerea pârâtului, în sensul că ar fi avut banii necesari

de la Comunitatea C., a fost înlăturată ca nefiind dovedită prin niciun mijloc de

probă pertinent (extras de cont bancar, dovada consemnării sumei) și ca necredibilă,

întrucât nu este verosimil ca o persoană fizică sau juridică, inclusiv Comunitatea

C., să dea cuiva o sumă de 2.100.000 euro fără a întocmi un înscris doveditor.

În consecință, instanța a reținut că ambele părți contractante

sunt în culpă pentru neexecutarea obligațiilor asumate prin antecontract, motiv

pentru care a admis în parte acțiunea și cererea conexă și a dispus rezoluțiunea

precontractului de vânzare-cumpărare.

Ca efect al constatării rezoluțiunii, tribunalul l-a obligat

pe promitentul-vânzător la restituirea avansului în sumă de 150.000 euro către promitentul

cumpărător G.G.C., reținând că diferența de 150.000 euro a fost restituită de către

reclamant pârâtei F.V.C. Tribunalul a apreciat că nu există niciun motiv pentru

a nu se admite capătul de cerere privind restituirea avansului, întrucât rezoluțiunea

precontractului presupune desființarea acestuia și, atâta vreme cât tribunalul a

constatat culpa concurentă a reclamantului, suma de 150.000 euro este deținută de

acesta fără niciun titlu și trebuie restituită.

Tribunalul a respins capătul de cerere formulat de reclamantul

G.P. privind obligarea pârâtului G.G.C. la plata daunelor interese în cuantum de

250.000 euro, cu motivarea că s-a reținut culpa reclamantului în executarea obligațiilor

contractuale, astfel încât acesta nu mai poate pretinde niciun prejudiciu produs,

constând în beneficiul nerealizat. Pe de altă parte, s-a reținut că pretinsul prejudiciu

este absolut ipotetic, că proprietarul putea vinde imobilul în mod liber cui dorea

și nu există o certitudine că actul de vânzare-cumpărare s-ar fi putut încheia cu

potențialii cumpărători SC B.A.D.R. SA, SC P. SRL, SC K&K SRL.

În baza art. 274 C. proc. civ., tribunalul l-a obligat

pe reclamantul G.P. la plata către pârâtul G.G.C. a sumei de 61.965,5 RON, reprezentând

cheltuieli de judecată. La calcului acestei sume, tribunalul a avut în vedere că

pârâtul reclamant a achitat pentru acțiunea conexă 104.911 RON taxă de timbru, însă

fiind admise ambele acțiuni și constatându-se culpa concurentă a părților, tribunalul

a

admis cheltuielile de judecată doar într-un cuantum de

½, respectiv pentru suma de 52.455,5 RON, la care se adaugă 10 RON timbru

judiciar și 9.500 RON taxă de timbru pe pretențiile admise de 150.000 euro, în total

61.965,5 RON.

De asemenea, a fost respinsă cererea reclamantului G.P.

de acordare a cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamantul

G.P. și pârâtul-reclamant G.G.C.

Apelantul G.P.

a

susținut, în motivarea apelului, că, în mod greșit s-a reținut culpa comună a părților

contractante, în condițiile în care numai intimații nu și-au executat obligațiile

asumate prin precontract, respectiv nu au plătit integral prețul. În acest sens,

instanța de fond a reținut greșit obligația sa de a solicita extras de carte funciară,

întrucât această obligație aparține notarului, potrivit art. 54 din Legea nr. 7/1996.

Apelantul a mai criticat sentința primei instanțe pe motiv

că aceasta nu este motivată sub aspectul neaplicării art. 54 din Legea nr. 7/1996,

invocat de apelant. Mai mult, notarul, care ar fi trebuit să respecte dispozițiile

legale și să ceară extrasul de carte funciară, este chiar cel preferat de intimați.

În ceea ce privește culpa promitentului vânzător, instanța

reține că acesta a intrat în negocieri cu alte persoane, dar nu arată când și nici

nu rezultă că reclamantul ar fi acceptat eventualele oferte. Pe de altă parte, nici

nu are relevanță faptul că a promitentul vânzător a fost interesat de oferta altei

persoane.

Acesta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin precontract,

respectiv a obținut toate autorizațiile de desființare a construcțiilor și a asigurat

demolarea acestora, în timp ce promitenții-cumpărători nu și-au îndeplinit principala

și esențiala obligație pentru a interveni vânzarea, respectiv aceea de a plăti prețul.

Același apelant a mai susținut că soluția este greșită

și în ceea ce privește restituirea avansului, deoarece prima instanță nu a observat

clauza contractuală stipulată în parag. 2 din pagina 4 din antecontract, aplicabilă

în caz de culpă comună, care prevede dreptul promitentului vânzător de a reține

avansul, dacă promitenții cumpărători nu achită restul de preț la termenul prevăzut

în contract.

Pe de altă parte, acțiunea în rezoluțiune nu putea fi

introdusă de partea care nu și-a executat obligația contractuală, acest drept aparținând

doar părții „care a executat sau care se declară gata să execute".

S-a mai susținut, în cadrul aceluiași apel, că, prima

instanță nu a motivat nici soluția dată excepția inadmisibilității capătului de

cerere privind restituirea avansului, argumentat de faptul că promitentul cumpărător

avea deschisă calea daunelor-interese.

Pe de altă parte, restituirea avansului ar fi și imposibilă

pentru că părțile nu pot fi repuse în situația anterioară, construcțiile fiind demolate.

Totodată, apelantul reclamant a arătat că întregul avans a fost achitat de F.V.C.,

astfel cum rezultă din extrasul de cont, astfel încât nu se justifică cererea pârâtului

de restituire a sumei de 150.000 euro.

În ceea ce privește extrasul de cont bancar din 07

martie 2008, acesta nu face dovada restituirii avansului către F. și nu are relevanță

în cauză, întrucât persoana juridică care a făcut plata nu poate fi confundată cu

persoana fizică care deține societatea.

În ceea ce privește daunele interese, apelantul a arătat

că acestea trebuiau acordate, întrucât proprietarul terenului nu a putut vinde imobilul

pentru că existau mențiuni în cartea funciară efectuate de intimați, în sensul că

terenul este în litigiu.

Nici în ceea ce privește obligarea la cheltuieli de judecată

instanța de fond nu a pronunțat o hotărâre corectă, apelantul fiind greșit obligat

să suporte aceste cheltuieli, iar promitentul cumpărător nu, deși s-a reținut culpa

acestuia în neexecutarea contractului.

Apelantul G.G.C.

a criticat hotărârea instanței de fond sub aspectul greșitei rețineri a culpei

comune, culpa în neexecutarea precontractului fiind exclusiv a promitentului-vânzător,

care, la data stabilită în precontract nu a prezentat extras de carte funciară valabil

și a intrat în negocieri cu alte persoane pentru vânzare a terenului.

Întrucât la data de 31 decembrie 2007 biroul de carte

funciară nu funcționa, a propus data de 07 ianuarie 2008 pentru încheierea contractului,

fiind de acord cu prorogarea termenului.

Promitenții-cumpărători au arătat prin e-mailurile trimise

promitentului-vânzător și prin notificarea din 31 decembrie 2007 că au banii și

că doresc să încheie contractul de vânzare cumpărare, indicând totodată și notarul

unde urma să se încheie actul.

Apelantul G.G.C. a mai arătat că promitenta-cumpărătoare

F.C., care era în același timp și avocatul său, și-a recuperat avansul plătit, în

schimbul încălcării deontologiei profesionale.

Prin decizia nr. 319 A din 22 martie 2011, Curtea de Apel

București, secția a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelantul

G.G.C., a admis apelul declarat de apelantul G.P.,

a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că: a

respins, ca neîntemeiată, acțiunea conexă formulată de pârâtul-reclamant G.G.C.,

a înlăturat obligația reclamantului G.P. la plata cheltuielilor de judecată în sumă

de 61.965,5 RON către pârâtul-reclamant G.G.C. și i-a obligat pe pârâții G.G.C.

și F.C.V. să plătească reclamantului G.P. suma de 48.041 RON cheltuieli de judecată

la instanța de fond. Instanța de apel a păstrat restul dispozițiilor sentinței și

i-a obligat pe apelantul G.G.C. și pe intimata F.C.V. la 10.940 RON cheltuieli de

judecată către apelantul G.P.

În motivarea acestei decizii, instanța de apel a reținut

următoarele:

Între părți a intervenit la data de 31 august 2007 precontractul

de vânzare-cumpărare atestat de avocat P.D.A., prin care apelantul reclamant-pârât

G.P. a promis să vândă apelantului pârât reclamant G.G.C. și intimatei F.V.C. terenul

viran situat în București, strada V., sectorul 2, în suprafață de 1.020 m.p., stabilindu-se

ca preț al vânzării suma de 2.400.000 euro, din care 300.000 euro a fost achitată

la data semnării antecontractului, iar diferența de 2.1000.000 euro urma a se plăti

în termen de 90 de zile, cu condiția ca promitentul vânzător să demoleze construcțiile

aflate pe teren, cu excepția postului trafo și să elibereze terenul de orice materiale

de construcții și cu posibilitatea acordării unui termen de grație de 30 de zile.

Acest antecontract are caracter sinalagmatic și este,

potrivit dispozițiilor art. 969 C. civ., obligatoriu pentru părțile contractante.

Potrivit prevederilor art. 1020 și 1021 C. civ., „condiția

rezolutorie este subînțeleasa totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când

una din părți nu îndeplinește angajamentul său; în acest caz contractul nu este

desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are

alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când este posibil,

sau să-i ceară desființarea cu daune interese".

În speță, atât promitentul vânzător cât și promitenții

cumpărători au optat pentru rezoluțiunea antecontractului.

Însă, potrivit dispozițiilor legale amintite, rezoluțiunea

unei convenții poate fi cerută, în principiu, numai de partea care și-a executat

obligația asumată sau se declară gata să o execute. Debitorul care nu și-a executat

obligațiile nu are dreptul de a pretinde rezoluțiunea contractului, în caz contrar

fiind înfrânt principiul obligativității contractelor.

Prin urmare, esențială rămâne verificarea îndeplinirii

condițiilor cerute pentru intervenirea rezoluțiunii, respectiv ca una dintre părți

să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin, neexecutarea să fie imputabilă părții

care nu și-a îndeplinit obligația și debitorul obligației neexecutate să fi fost

pus în întârziere.

În speță, contrar reținerilor instanței de fond, pentru

neexecutarea antecontractului de vânzare-cumpărare s-au aflat în culpă doar promitenții

cumpărători.

În primul rând,, din analiza înscrisurilor depuse de către

ambele părți rezultă că promitenții cumpărători au solicitat promitentului vânzător

să încheie contractul de vânzare-cumpărare în alte condiții decât cele stipulate

în antecontract, cu care promitentul vânzător nu a fost de acord.

Astfel, prin notificarea trimisă prin e-mail de promitenții

cumpărători la data de 28 decembrie 2007, aceștia, după ce readuc la cunoștință

promitentului vânzător data semnării contractului de vânzare-cumpărare și data plății

restului de preț (31 decembrie 2007) și o indică pe d-na. notar F.D. ca fiind aleasă

de aceștia, îi solicită ca perfectarea contractului de vânzare-cumpărare să se realizeze

la data de 07 ianuarie 2008 sau 08 ianuarie 2008, ulterior termenului convenit prin

antecontractul de vânzare cumpărare (cel mai târziu 31 decembrie 2007, urmare a

acordării termenului de grație de 30 de zile).

Pe de altă parte, atitudinea acestora a fost cel puțin

neglijentă, în condițiile în care, cu doar 3 zile mai înainte de data limită prevăzută

în precontract, au notificat promitentului vânzător o altă dată de perfectare a

contractului de vânzare cumpărare. Mai mult, în lipsa acceptării din partea promitentul

a noii date pentru autentificarea actului de vânzare cumpărare, promitenții cumpărători

nu s-au prezentat la notarul pe care chiar ei l-au indicat prin notificarea din

28 decembrie 2007, la data stabilită prin antecontract.

De asemenea, până la data stabilită pentru perfectarea

contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, promitenții cumpărători nu

și-au îndeplinit nici obligația de plată integrală a prețului convenit cu promitentul

vânzător.

Chiar dacă promitentul vânzător ar fi refuzat primirea

restului de preț, promitenții cumpărători puteau uza de procedura ofertei reale,

urmată de consemnațiune, prevăzută de art. 586 și urm. C. proc. civ.

Promitenții cumpărători nu au dovedit nici posibilitatea

de a achita diferența de preț de 2.100.000 euro până la data de 31 decembrie 2007,

stabilită în antecontractul de vânzare-cumpărare, declarațiile martorilor nefîind

concludente în lipsa unor înscrisuri care să ateste că promitenții cumpărători aveau

la dispoziție această sumă.

Mai mult, din declarația promitentei cumpărătoare F.V.C.

autentificată din anul 2008 de B.N.P. F.D. rezultă că la data scadentă a plății

restului de preț în cuantum de 2.100.000 euro, respectiv până la data de 31

decembrie 2007, nu a fost în măsură nici separat și nici împreună cu celălalt semnatar

al antecontractului de vânzare-cumpărare semnat la data de 31 august 2007, să respecte

obligațiile asumate prin acest act.

La analizarea culpei promitenților cumpărători în neexecutarea

precontractului de vânzare cumpărare, Curtea a avut în vedere și demersurile formale

ale acestora, prin promovarea unei acțiuni ce a avut ca obiect pronunțarea unei

hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, ce a fost anulată

ca netimbrată. Or, dacă promitenții cumpărători ar fi fost gata să execute contractul,

ar fi dat curs acestui demers judiciar, ceea ce nu s-a întâmplat.

Curtea de Apel a apreciat că atitudinea promitenților

cumpărători, care nu și-au respectat obligația principală de plată a prețului stabilit

prin antecontractul de vânzare-cumpărare până la termenul stabilit prin acest act

și au modificat unilateral data perfectării contractului de vânzare-cumpărare în

formă autentică, constituie o conduită culpabilă, iar refuzul promitentului vânzător

de a încheia actul de vânzare-cumpărare în astfel de condiții, după ce operase și

termenul limită de 30 de zile stabilit de părțile contractante prin clauzele inserate

în alin. (3), pagina 4 din precontract, nu îi poate fi imputat.

Acesta și-a executat obligațiile sale contractuale de

a demola construcțiile aflate pe teren, cu excepția postului trafo și de a elibera

terenul de orice materiale de construcții, astfel cum rezultă din certificatul de

urbanism emis în vederea acordării autorizației de desființare din 15 martie 2007

și chiar din autorizația de desființare din 25 mai 2007.

De asemenea, deși a plecat în vacanță în Mexic, cu ocazia

sărbătorilor de iarnă, cu puțin timp înainte de termenul stabilit pentru încheierea

contractului de vânzare cumpărare, promitentul vânzător a mandatat pe numitul S.G.,

prin procura autentificată din 20 decembrie 2007 la B.N.P. C., în vederea vânzării

imobilului.

În executarea mandatului, mandatarul s-a prezentat la

data de 31 decembrie 2007 la B.N.P. F.D., indicat prin notificarea trimisă prin

e-mail la data de 28 decembrie 2007 în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare

în formă autentică, potrivit clauzelor antecontractului (cel mai târziu 31

decembrie 2007, urmare acordării termenului de grație de 30 de zile), moment la

care deținea și certificatul de atestare fiscală eliberat chiar la data de 31

decembrie 2007, astfel cum rezultă din procesul verbal încheiat la sediul biroului

notarial.

Refuzul său de a acorda un nou termen de grație, în afara

clauzelor precontractului de vânzare-cumpărare și de a încheia contractul de vânzare

cumpărare la o dată ulterioară celei convenită de părți la momentul încheierii precontractului,

nu constituie o atitudine culpabilă a promitentului vânzător, întrucât prin antecontractul

de vânzare-cumpărare, ce reprezintă legea părților, potrivit dispozițiilor art.

969 C. civ., nu s-a prevăzut o astfel de obligație.

De asemenea, nici lipsa extrasului de carte funciară la

data de 31 decembrie 2007 nu poate fi imputată promitentului vânzător, întrucât

posibilitatea obținerii acestui document nu aparținea în exclusivitate acestuia.

Potrivit dispozițiilor art. 54 din Legea nr. 7/1996: „la

autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un drept

real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru

autentificare

sau, după caz, certificat de sarcini". Prin urmare, chiar dacă promitentul

vânzător nu prezintă extrasul de carte funciară, notarul public poate obține acest

înscris în baza dispozițiilor legale enunțate, care nu au un caracter facultativ,

ci obligatoriu pentru acesta.

În ceea ce privește faptul că promitentul vânzător a intrat

în negocieri cu privire la vânzarea terenului și cu alte persoane, instanța de apel

a reținut că aceasta nu poate constitui o culpă în neexecutarea antecontractului,

deoarece nu a afectat executarea acestuia, atât timp cât promitentul-vânzător, prin

mandatar, s-a prezentat la data convenită în precontract la notarul public ales

de promitenții cumpărători pentru încheierea actului, însă aceasta nu a mai avut

loc deoarece promitenții cumpărători au lipsit și nici nu își îndepliniseră obligația

de plată a prețului.

În consecință, Curtea reține că vinovați pentru neperfectarea

contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică au fost promitenții cumpărători,

rezoluțiunea precontractului operând ca o sancțiune împotriva acestora.

S-a apreciat că instanța de fond a reținut corect că efectul

rezoluțiunii unui act juridic este întotdeauna desființarea actului și repunerea

părților în situația anterioară încheierii contractului, restituindu-se tot ceea

ce s-a prestat în temeiul contractului desființat.

Insă, în caz de rezoluțiune a contractului, creditorul

poate să solicite și daune interese materiale și/sau morale în situația în care

a suferit un prejudiciu datorită neexecutării totale sau parțiale sau a executării

necorespunzătoare a prestațiilor de către cealaltă parte. Cuantumul daunelor interese

poate fi stabilit de părți, anticipat, la momentul încheierii contractului prin

inserarea unei clauze penale în acest sens, sau de către instanța de judecată la

cererea creditorului.

În speță, părțile, între care a intervenit precontractul

de vânzare-cumpărare atestat de avocat P.D.A. la data de 31 august 2007, au convenit

ca „în cazul în care promitenții cumpărători nu vor respecta obligația asumată prin

prezentul contract, respectiv plata restului de preț, la termenul fixat, în cuantumul

și condițiile stabilite, promitentul vânzător are dreptul să rețină, cu titlu de

penalitate, avansul plătit la data semnării prezentului act, în cuantum de 300.000

euro".

Prin urmare, repunerea părților în situația anterioară

în cauza de față nu poate avea drept consecință restituirea de către apelantul reclamant

a avansului plătit de către apelantul pârât cu ocazia încheierii antecontractului,

datorită clauzei penale inserate în cuprinsul acestuia, care are putere de lege

potrivit dispozițiilor art. 969 C. civ.

Împrejurarea că apelantul reclamant (promitent vânzător)

a restituit unuia dintre promitenții cumpărători avansul achitat la momentul încheierii

precontractului, a constituit o opțiune a sa, iar nu o obligație. Prin urmare, el

nu poate fi obligat să restituie celuilalt promitent cumpărător avansul achitat

de acesta, față de care a înțeles să acționeze clauza penală din precontract.

însă, în ceea ce privește obligarea promitenților cumpărători

la plata de daune interese, Curtea a apreciat că instanța de fond a respins în mod

corect această solicitare a promitentului vânzător, întrucât, prin inserarea clauzei

potrivit căreia acesta are dreptul de a reține avansul plătit, cu titlu de penalitate,

s-a atins scopul acoperirii prejudiciului, a cărei întindere a fost stabilită de

comun acord de către părțile contractante.

Pe de altă parte, pentru a fi antrenată răspunderea civilă

delictuală a cărei reglementare se regăsește în prevederile art. 998 și art. 999

C. civ., se cer a fi întrunite cumulativ patru condiții, și anume: existența unui

prejudiciu; existența unei fapte ilicite; existența unui raport de cauzalitate între

fapta ilicită și prejudiciu; existența vinovăției celui ce a cauzat prejudiciul,

constând în intenția, neglijența sau imprudența cu care a acționat.

Pentru ca prejudiciul rezultat din fapta altei persoane

să fie susceptibil de reparare, trebuie să întrunească următoarele condiții: să

fie cert și să nu fi fost încă reparat. Caracterul cert al prejudiciului presupune

că acesta este sigur, atât în privința existenței, cât și cu privire la posibilitățile

de evaluare.

Or, promitentul vânzător a evaluat prejudiciul pretins

produs în raport de ofertele de cumpărare pe care le-a primit de la alte persoane

juridice.

Curtea a apreciat, pe de o parte, că punctul de plecare

în evaluarea prejudiciului ce i-ar fi fost produs promitentului vânzător prin neexecutarea

antecontractului de vânzare cumpărare din 31 august 2007 ar trebui să îl constituie

prețul convenit cu promitenții cumpărători din acest act, iar nu cel din ofertele

de cumpărare, care nu conferă certitudine că vânzarea s-ar fi realizat la prețul

menționat în cuprinsul lor. Prin urmare, atât timp cât părțile au stabilit un preț

al terenului la suma de 2.400.000 euro, promitentul vânzător nu justifică suma solicitată

cu titlu de daune interese ce depășește această valoare.

Pe de altă parte, un eventual prejudiciu ce ar fi fost

produs promitentului vânzător prin atitudinea culpabilă a promitenților cumpărători

poate fi considerat ca reparat prin reținerea avansului primit cu ocazia încheierii

precontractului de vânzare cumpărare, potrivit clauzei penale inserate în cuprinsul

acestui act, care are drept scop chiar evaluarea anticipată de către părți a daunelor

ce se cuvin creditorului în caz de neexecutare.

Așadar, în lipsa întrunirii cumulative a elementelor constitutive

ale răspunderii civile delictuale, Curtea a apreciat că instanța de fond a respins

în mod corect acest capăt de cerere.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată acordate

de către instanța de fond în favoarea pârâtului reclamant G.G.C., Curtea a înlăturat

obligația reclamantului G.P. de plată a acestora, având în vedere modul în care

au fost soluționate cererile cu care părțile au investit instanța, în raport de

care reclamantul G.P. nu mai are calitatea de parte căzută în pretenții și nu mai

datorează cheltuieli de judecată.

Instanța de apel a considerat că aceste cheltuieli sunt

datorate, potrivit dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., doar de către pârâții reclamanți

G.G.C. și F.C.V., care se află în culpă procesuală, motiv pentru care aceștia au

fost obligați să plătească reclamantului G.P. suma de 48.041 RON cu titlu de cheltuieli

de judecată la instanța de fond, reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar și

onorariu apărător.

De asemenea, în baza aceluiași text procedural, a fost

obligat apelantul G.G.C. și intimata F.C.V., ca părți căzute în pretenții în apel,

la plata sumei de 10.940 RON cheltuieli de judecată către apelantul G.P., reprezentând

taxă de timbru și timbru judiciar.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termenul

prevăzut de art. 301 C. proc. civ., toate părțile:

Reclamantul pârât G.P. formulează critici referitoare

la respingerea capătului de cerere având ca obiect plata sumei de 250.000 euro solicitată

cu titlu de daune interese. Invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304

pct. 9 C. proc. civ., recurentul susține următoarele argumente:

- Încălcarea dispozițiilor art. 969, art. 998-999 și

art. 1084 C. civ. prin aceea că instanța de apel nu a avut în vedere că ofertele

de cumpărare primite de reclamant de la mai mulți cumpărători conțineau toate elementele

unui contract de vânzare-cumpărare, iar întâlnirea cererii cu oferta valorează convenție

în sistemul nostru de drept, aplicându-se cu forța juridică de lege între părți,

singurul motiv al neîncheierii contractului de vânzare-cumpărare fiind acela că

pârâții au notat litigiul în cartea funciară, fiind dovedită îndeplinirea condițiilor

prevăzute de art. 998-999 și art. 1084 C. civ.;

- Aprecierea greșită de către instanța de apel a modalității

de determinare a prejudiciului, acesta fiind solicitat de reclamant ca diferență

între prețurile din oferte și cel precontractat;

- Încălcarea prevederilor art. 984 C. civ., fiind nesocotite

limitele clauzei penale din precontract, care vizau exclusiv situația neplății de

către promitenții cumpărători a restului de preț, în interiorul termenului prevăzut

în antecontract, nu și situația săvârșirii de către aceștia a unor fapte ilicite

de împiedicare a reclamantului de a vinde, fapte petrecute după expirarea termenului

menționat.

Pârâtul reclamant G.G.C. invocă motivele de recurs prevăzute

de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora susține următoarele:

- În mod greșit s-a reținut culpa comună a părților contractante,

în condițiile în care singurul care este în culpă pentru neexecutarea contractului

este promitentul-vânzător.

- Instanța de apel a interpretat și a aplicat greșit dispozițiile

art. 54 din Legea nr. 7/1996, ajungând la concluzia greșită că notarul ar putea

solicita extrasul de carte funciară pentru autentificarea actului, independent de

voința titularului dreptului de proprietate. Instanța a ignorat prevederile subsecvente

din același articol al Legii nr. 54/1996, care prevăd indisponibilizarea imobilului

pe perioada valabilității extrasului de carte funciară pentru autentificare, precum

și art. 115 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru

și publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633/2006, care fac trimitere,

în ce privește solicitarea emiterii extrasului de carte funciară pentru autentificare,

la art. 45 alin. (3) din Legea nr. 36/1995, potrivit cărora solicitarea se face

în numele titularului dreptului de proprietate și cu încuviințarea acestuia, conform

modelului din anexa 8 a normelor menționate.

- La data prevăzută pentru încheierea contractului, 31

decembrie 2012, mandatarul nu a putut prezenta un extras de carte funciară pentru

autentificare, condiții în care actul de vânzare-cumpărare nu s-ar fi putut încheia

la data menționată, din vina promitentului vânzător, care nu a asigurat toate înscrisurile

necesare autentificării; având o culpă proprie, reclamantul nu poate activa clauza

penală.

- Instanța de apel a reținut greșit că pârâții ar fi pretins

încheierea contractului în alte condiții decât cele stipulate în antecontract; demersul

promitenților cumpărători era destinat tocmai scopului de a face posibilă încheierea

actului autentic, în timp de atitudinea promitentului-vânzător, prin mandatarul

său, a fost una distructivă, constând în insistența de a încheia actului pe baza

unui extras de carte funciară pentru informare, fără valoare.

- Nu li se poate imputa promitenților cumpărători că nu

au achitat diferența de preț, deoarece plata este concomitentă cu autentificarea

actului, posterioară obținerii extrasului de carte funciară pentru autentificare,

iar inexistența extrasului face inutilă preocuparea de a se ști dacă promitenții

cumpărători ar fi consemnat sau nu suma constituind prețul prin procedura ofertei

de plată;

- Instanța de apel a apreciat în mod greșit că declarația

dată de pârâta F.V.C., în litigiul anterior, i-ar fi opozabilă pârâtului G.G.C.;

în litigiul respectiv, pârâta F. avea calitatea de coreclamantă și avocată a acestuia,

declarația a fost dată cu încălcarea intereselor clientului, fără știrea și acordul

său, iar scopul a fost contrar intereselor acestuia, respectiv obținere sumei de

150.000 euro; instanța de apel nu a avut în vedere și nu a motivat soluția din perspectiva

declarației ulterioare, din 23 februarie 2009, a aceleiași persoane, în care recunoaște

scopul pentru care a făcut acea declarație de renunțare la dreptul pretins în primul

proces, respectiv restituire părții din avans pe care ea o plătise.

- Instanța de apel, deși a stabilit corect, ca situație

de fapt, că reclamantul a restituit către pârâta F.V. suma de 150.000 euro reprezentând

partea sa din avans, a apreciat greșit că restituirea avansului către unul dintre

promitenții cumpărători constituie un drept de opțiune al promitentului vânzător,

făcând astfel ca față de unul dintre promitenții cumpărători să acționeze clauza

penală, iar față de celălalt nu. Instanța a dat valoare de liberalitate actului

de restituire a avansului către pârâta F.V., deși niciuna dintre părți nu a susținut

așa ceva (reclamantul a negat restituirea, iar pârâții au arătat că avansul s-a

restituit în favoarea unuia dintre promitenții cumpărători în scopul dării unei

declarații contra celuilalt). Prezumția simplă reținută de instanță, în sensul că

ar fi vorba despre o liberalitate, este contrară art. 1199 și 1203 C. civ. În realitate,

restituirea avansului reprezintă dovada recunoașterii de către reclamant a neexecutării

culpabile a promisiunii de vânzare.

În consecință, recurentul pârât solicită admiterea apelului

său, respingerea apelului reclamantului, schimbarea în parte a sentinței, în sensul

respingerii acțiunii reclamantului și obligării acestuia la întreaga sumă reprezentând

cheltuielile de judecată în prima instanță.

Recurenta pârâtă F.V.C. invocă motivul de recurs prevăzut

de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea căruia arată următoarele:

- Instanța a reținut greșit culpa promitenților cumpărători;

aceștia nu au solicitat prelungirea termenului din precontract, ci l-au înștiințat

pe promitentul vânzător prin notificarea din 27 decembrie 2007 transmisă prin e-mail,

întrucât nu au mai putut lua legătura cu acesta (fiind plecat din țară rară a comunica

persoana de legătură și perioada în care lipsea), că, întrucât cartea funciară a

încetat să elibereze extrase, singura soluție era semnarea actului în prima zi lucrătoare

a anului 2008. Prin aceeași notificare, pârâții l-au informat pe reclamant că sunt

în măsură să achite diferența de preț, comunicându-i și biroul notarului public

ce urma să perfecteze actele. Promitentul vânzător a refuzat prelungirea termenului,

toate demersurile sale dovedind că a încercat în mod premeditat, ca această tranzacție

să nu se finalizeze.

- Recurenta susține că mandatul dat lui S.G. este unul

general, care nu permitea perfectarea contractului, ca atare, reclamantul fiind,

din culpa sa, în imposibilitate, atât fizică (fiind plecat din țară), cât și juridică

(procura nu permitea mandatarului să încheie actul) de a semna actul de vânzare-cumpărare

la data stipulată.

- La data de 31 decembrie 2007, mandatarul nu avea asupra

sa extras de carte funciară pentru autentificare, iar motivarea instanței de apel

privind posibilitatea notarului de a solicita extrasul de carte funciară, este contrară

art. 54 din Legea nr. 7/1996.

- Recurenta mai arată că returnarea avansului, în schimbul

renunțării sale la judecată/la dreptul pretins în Dosarul nr. 447/3/2008, constituie

consecința recunoașterii de către reclamant a culpei sale în ceea ce privește neexecutarea

obligațiilor decurgând din antecontractul de vânzare-cumpărare. Nu constituie o

simplă opțiune, neputându-se justifica plata unei astfel de sume fără a exista o

obligație corelativă sau neîndeplinirea unei obligații.

Întrucât, prin antecontract, promitentul vânzător și-a

asumat obligații unitare față de ambii promitenți cumpărători (obligația de demolare

a construcțiilor, de încheiere a contractului la termenul stipulat și de a nu înstrăina

către terțe persoane), iar promitenții cumpărători și-au asumat obligația solidară

și indivizibilă de a plăti avansul de 300.000 euro și diferența de preț de 2.100.000

euro, recurenta susține că dovada culpei în neexecutarea obligațiilor de către promitentul

vânzător operează în favoarea ambilor promitenți cumpărători, iar odată returnat

avansul față de unul dintre ei, se impune returnarea întregii sume ce a reprezentat

avansul.

Prin întâmpinarea depusă la recursul declarat de reclamantul

G.P., recurenta pârâtă F.V.C. a invocat excepția lipsei calității sale procesuale

pasive în raport de acțiunea introductivă,

susținând că rapor