ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2408/2010

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele: Reclamanții G.A.V., C.D. și C.V. prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, au solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat din 22 noiembrie 2007 încheiat între reclamanți și pârâta SC B.G.R.E.C. SRL, pentru neîndeplinirea de către aceasta a obligației asumate potrivit art. 6.2.2 din antecontract; obligarea pârâtei SC B.G.R.E.C. SRL la plata sumei de 578.018 euro, în echivalent în lei la data plății, cu titlu de daune evaluate convențional (clauză penală) conform art. 8.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare sus menționat.

Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința nr. 4280 din 16 martie 2009, a respins cererea de chemare în judecată a reclamanților G.A.V., C.D. și C.V., ca neîntemeiată. Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut, în esență, că la momentul 28 ianuarie 2008, promitentul-cumpărător și-a îndeplinit obligațiile potrivit art. 3.2 din antecontract, în sensul că a prezentat un extras de cont care, împreună cu contractul încheiat cu dl. A.K. la data de 27 noiembrie 2007 demonstrează că acesta a acționat ca un "procurator de fonduri", având un interes direct, așa cum rezultă din convenție, în procurarea imobilului respectiv. Pe de altă parte, potrivit art. 1093 C. civ,obligația de plată poate fi achitată de orice persoană interesată și chiar o persoană neinteresată.

Tribunalul a constatat că prin art. 4.3 se stipulează că îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 4.2 lit. a) este prevăzută în sarcina promitentului cumpărător, iar cele prevăzute de art. 4.2 lit. b)-g) și art. 6.1 în sarcina promitentului vânzător, care avea obligația de a furniza documentele cu cel puțin 30 de zile înainte de data de 28 ianuarie 2008 pentru ca promitentul cumpărător să le poată revizui. Prin art. 4.2 lit. f), promitenții-vânzători s-au obligat să furnizeze documentele și informațiile cerute pentru efectuarea unui raport due-diligence în mod satisfăcător pentru promitentul cumpărător, în caz contrar aceasta din urmă având posibilitatea, în condițiile art. 4.4 să procedeze în mod unilateral la prelungirea perioadei de obținere până la obținerea tuturor, fără formalitate.

In opinia tribunalului, solicitarea promitentului-cumpărător cu privire la verificarea existenței unei notificări în baza Legea nr. 10/2001 privind acest imobil era întemeiată în condițiile în care, față de adresa din 25 iulie 2007 potrivit împuternicirii din 13 noiembrie 2007, SC I.E.A. SA a făcut demersuri în legătură cu notificări aferente imobilelor aflate în București, Splaiul Independentei și care ar putea avea legătură cu proprietatea localizată în Str. Piatra Craiului. În acest sens, s-a reținut că nu există certitudinea cu privire la lipsa unor impedimente la vânzarea imobilului, promitenții vânzători neprezentând documente în acest sens. Societatea pârâtă a depus la dosar înscrisuri din care rezultă că a efectuat demersuri în vederea verificării situației juridice a imobilului la P.M.B.

– Serviciul analiza dosar Legea nr. 10/2001; Prefectura Municipiului București; Primăria Sectorului 6 București; Ministerul Mediului și Dezvoltării. După lămurirea situației cu privire la notificările pe Legea nr. 10/2001, SC B.G.R.E.C. SRL a notificat promitenții-vânzători în vederea încheierii contractului în forma autentica. În ceea ce privește rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare în condițiile art. 1020 – art. 1021 C. civ. și art. 9.3 din antecontract, tribunalul a apreciat că nu poate fi reținută culpa societății pârâte în neexecutarea antecontractului în sensul încheierii contractului de vânzare-cumpărare până la data de 28 ianuarie 2008. Împotriva sentinței nr. 4280 din 16 martie 2009 au declarat apel reclamanții G.A.V., C.D.

și C.V., care a fost respins ca nefondat prin decizia comercială nr. 79 din 9 februarie 2010, Curtea de Apel București, secția a V-a comercială. Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut că susținerile reclamanților referitoare la culpa pârâtei în neexecutarea obligației de perfectare a vânzării ulterioară datei de 28 ianuarie 2008 excede susținerilor din cererea de chemare în judecată și nu poate fi analizată de către instanța de control judiciar.

Referitor la termenii folosiți în redactarea antecontractului, a constatat că apelanta apreciază că părțile s-au referit în cuprinsul antecontractului la informații „cerute”,verbul folosit având relevanță în ceea ce privește modul în care se va stabili dacă au fost îndeplinite sau nu obligațiile contractuale până la termenul limită de 28 ianuarie 2008. Astfel, s-a apreciat că intimata a manifestat o atitudine de dezinteres față de perfectarea vânzării în condițiile în care nu a cerut apelanților să-i prezinte niciun document considerat util pentru efectuarea raportului de due diligence până la data de 28 ianuarie 2008. Cu privire la raportul de due diligence acesta urma a fi finalizat conform documentelor și informațiilor „furnizate” de promitentul vânzător,verbul „a furniza” având sensul de „a oferi”, „a livra” sau „a procura” această obligație fiind în sarcina promitentului cumpărător.

Referitor la obligația de furnizare de către promitentul vânzător a documentelor și informațiilor cerute pentru efectuarea unui raport due diligence în mod satisfăcător pentru promitentul cumpărător, instanța de apel a apreciat că sensul termenului „cerute” este acela de „necesare” sau „trebuincioase” întrucât nu se raportează la persoana căreia urmează să-i fie solicitate informațiile. În consecință, s-a reținut că din interpretarea semantică a termenilor antecontractului nu relevă, obligația promitentului vânzător de a furniza informații și documente numai la cererea promitentului cumpărător, iar ansamblul clauzelor contractuale au condus la concluzia că părțile urmau să colaboreze la întocmirea unui raport de due diligence cu rezultate pozitive pentru promitentul cumpărător.

S-a mai avut în vedere că, chiar dacă s-ar fi admis ideea că informațiile trebuiau solicitate de către intimată apelanților, iar în lipsa oricărei solicitări a intimatei, apelanților nu li se poate reproșa neîndeplinirea obligațiilor contractuale la data de 28 ianuarie 2008, Curtea de Apel reținând că singurul motiv pentru care nu a fost încheiat actul de vânzare-cumpărare în formă autentică este solicitarea intimatei de a se prelungi termenul în vederea efectuării de verificări la P.M.B cu privire la existența unei notificări pe Legea nr. 10/2001 cu privire la bun. Deși existența unor notificări poate fi verificată pe site-ul instituției, instanța de apel apreciat că intimatei nu i se poate reproșa lipsa de diligență în acest sens, atât timp cât prin antecontract promitentul vânzător a declarat că nu are cunoștință de existența unor acțiuni sau cereri de restituire a imobilului inclusiv în conformitate cu Legea nr. 10/2001.

Împrejurarea că intimata nu a solicitat în mod nejustificat prelungirea termenului pentru perfectarea vânzării este susținută și de toate demersurile acesteia pentru a lămuri situația juridică a imobilului la Primăria municipiului București - Serviciul analiză dosar Legea 10/2001, Primăria Sectorului 6, Prefectura Municipiului București, Ministerul Mediului și Dezvoltării, astfel încât solicitarea acesteia la data de 28 ianuarie 2008 nu poate fi apreciată ca fiind făcută pro causa. Față de valoarea considerabilă a prețului vânzării, instanța de apel a reținut că nu se poate reproșa intimatei solicitarea unor verificări concrete cu privire la situația juridică a imobilului, atât timp cât aceasta și-a îndeplinit celelalte obligații care îi reveneau pentru perfectarea vânzării la data de 28 ianuarie 2008. Astfel, promitentul a prezentat un extras de cont privind existența disponibilului pentru achitarea prețului vânzării, iar împrejurarea că domnul A.K.

a acționat în calitate de procurator de fonduri în temeiul contractului încheiat la 27 noiembrie 2007 nu reprezintă un impediment la perfectarea vânzării întrucât plata poate fi efectuată de orice persoană interesată sau neinteresată (art. 1093 C. civ.), iar părțile nu au condiționat cesiunea contractului de acordul promitentului vânzător (art. 14.1). De altfel, din conținutul încheierii de certificare din 28 ianuarie 2008 nu rezultă că apelanții ar fi formulat obiecțiuni cu privire la aceste aspecte. Solicitarea de amânare a încheierii contractului a fost determinată de riscul ca promitentul cumpărător, în cazul perfectării vânzării, să fie evins de un terț dobânditor în cazul unei hotărâri de restituire a bunului în natură în temeiul Legii nr. 10/2001.

În acest sens, solicitarea intimatei de prelungire a termenului a fost apreciată de instanță ca fiind rezonabilă având în vedere faptul că intimata nu a arătat nici un moment că nu mai dorește încheierea contractului. În ceea ce privește lipsa răspunsului intimatei la interogatoriu, instanța de apel a apreciat că nu se poate reține lipsa unor motive temeinice pentru care partea a refuzat să răspundă la interogatoriu pentru a se aprecia că lipsa răspunsului la interogatoriu constituie o mărturisire deplină sau un început de dovadă în folosul părții potrivnice, așa cum prevăd dispozițiile art. 225 C. proc. civ. Împotriva acestei decizii, reclamanții G.A.V., C.D. și C.V. au declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc.

civ., solicitând admiterea recursului, în principal modificarea în tot a deciziei recurate în sensul admiterii apelului și pe cale de consecință admiterea acțiunii, iar în subsidiar casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului. Cu privire la primul motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ, recurenții susțin că instanța de apel nu a analizat apelul în cauză, motivându-și decizia haotic și fără vreo legătură cu cererea de chemare în judecată supusă controlului judiciar. Recurenții consideră că instanța de apel în motivarea deciziei recurate a preluat integral motivele expuse în sentința de la fond, dezvoltând pe larg opinia instanței de fond.

Astfel că, argumentele arătate sunt contradictorii, aceasta reținând în mod greșit că nu poate analiza susținerile referitoare la culpa pârâtei în neexecutarea obligațiilor de perfectare a vânzării, ulterioară datei de 28 ianuarie 2010, întrucât aceasta excede susținerilor din cererea de chemare în judecată. Se mai susține că, instanța de apel s-a limitat în motivarea sa, la interpretarea semantică a termenilor antecontractului, analizând pe sărite clauzele prevăzute în antecontract, contrazicând dispozițiile exprese ale antecontractului și reținând în mod greșit în sarcina promitenților vânzători obligația de a furniza datele necesare întocmirii raportului de due dilligence în totală contradicție cu dispozițiile art. 6 pct. 1.3 din antecontract.

Totodată, consideră că instanța de apel, preluând motivarea instanței de fond, în mod greșit a apreciat că această terță persoană A.K., care nu și-a exprimat vreodată acceptul pentru efectuarea plății contractului, ar fi putut îndeplini rolul de «procurator de fonduri». În opinia recurenților, aceasta susținere depășește cu mult limitele cererii cu care a fost învestită instanța, aceasta înlăturând pentru a doua oară dispozițiile cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare (art. 14). Recurenții reclamanți mai arată că atât instanța de fond cât și instanța de apel au ignorat faptul că singurul lucru care trebuia demonstrat de către promitenții vânzători era neîndeplinirea de către promitentul cumpărător a obligațiilor asumate - prin contract, culpa acestuia prezumându-se.

Instanța de apel a omis să cerceteze înscrisurile depuse la dosarul cauzei, reprezentând corespondența dintre SC B.G.R.E.C. SRL, Primăria Municipiului București, Primăria Sectorului 6, Prefectura Municipiului București, Ministerul Mediului și Dezvoltării, pentru că dacă le-ar fi analizat, ar fi constatat cu ușurință că toate aceste pretinse demersuri sunt inițiate de intimata-pârâtă după data de 28 ianuarie 2008. Aceste aspecte evidențiate, nu au fost supuse controlului judiciar de către instanța de apel, deși la numai două zile de la împlinirea datei limită pentru încheierea contractului, pârâta nu mai avea incertitudini cu privire la situația juridică, întrucât aceasta a adresat instanței solicitarea de a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, cu privire la același imobil.

Recurenții susțin că instanța de apel a înlăturat toate notificările referitoare la încheierea contractului, aceasta depărtându-se în mod flagrant de dispozițiile art. 261 alin. (5) C. proc. civ., omițând ca în motivarea deciziei comerciale să-și expună motivele care au format convingerea instanței, dar și cele pentru care cererile părților au fost înlăturate. Cu privire la cel de al doilea motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenții consideră că instanța de apel a pronunțat o hotărâre lipsită de temei legal, întrucât decizia recurată a fost dată cu încălcarea dispozițiilor legale prevăzute de art. 1020 – art. 1021 C. civ. și art. 1093 C. civ. Recurenții susțin că societatea pârâtă s-a aflat continuu în culpă și chiar dacă ar fi dorit să răstoarne prezumția de culpă, nu ar fi avut cu ce să dovedească, acțiunile sale dovedind din plin contrariul.

Solicită instanței, ca în temeiul dispozițiilor art. 1079 C.civ, să constate că și această condiție a fost îndeplinită de recurenții-reclamanți prin intermediul executorului judecătoresc în data de 26 februarie 2008, în această situație singura soluție ce se poate pronunța în cauza dedusa judecații fiind admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată și sancționarea atitudinii culpabile a promitentei - cumpărătoare prin desființarea antecontractului și obligarea acesteia la daune interese conform art. 8.1. din antecontractul de vânzare - cumpărare. Recurenții reclamanți mai susțin că din motivarea simplistă și plină de omisiuni a instanței de apel nu rezultă că dispozițiile art. 1093 C.civ ar fi fost îndeplinite de către societatea pârâtă, aceasta înțelegând să facă aplicarea dispozițiilor legale în mod trunchiat și fără să urmărească dacă condițiile prevăzute în textul de lege au fost sau nu aplicate de părțile semnatare ale acordului intitulat agreement.

Totodată, recurenții consideră că instanța de apel a aplicat greșit și dispozițiile art. 225 C. proc. civ., întrucât în motivarea deciziei recurate instanța de apel a constatat că intimata a formulat la data de 23 februarie 2009 o cerere pentru imposibilitate de prezentare a apărătorului său, cerere care a fost respinsă de tribunal, motivat de faptul că potrivit dispozițiilor art. 1069 C. civ., cererea de acordare a unui termen pentru imposibilitatea de prezentare a apărătorului este nedovedită. Dispozițiile textului de lege invocat în motivare nu au nicio legătură cu cererea de acordare a unui termen pentru imposibilitate de prezentare, art. 1069 C. civ. având un alt conținut, astfel că după ce tribunalul a luat act de solicitarea reclamanților, dar nu s-a pronunțat asupra aplicării sau neaplicării dispozițiilor art. 225 C. proc.

civ., instanța de apel vine și prin atitudinea sa vădit părtinitoare, constată că dispozițiile art. 225 C. proc. civ. nu erau aplicabile față de situația în care societatea pârâtă nu a înțeles să răspundă la întrebări, în termenul stabilit de instanța de judecată. Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimata pârâtă SC B.G.R.E.C. SRL București a solicitat respingerea recursului. Înalta Curte, analizând decizia atacată prin prisma criticilor formulate și a probatoriilor administrate, va respinge recursul pentru următoarele considerente: Potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri poate fi cerută atunci când hotărârea atacată nu cuprinde motive pe care se sprijină sau când cuprinde motivele contradictorii ori străine de natura pricinii.

Față de textul de lege evocat, motivarea unei hotărâri este contradictorie atunci când există considerente contradictorii, din care să rezulte atât temeinicia cât și netemeinicia cererii de chemare în judecată, ori atunci când există contradicție între considerente și dispozitiv. Înalta Curte, constată că decizia instanței de apel cuprinde motivele de fapt și de drept, a obiectului supus judecății, care au format convingerea instanței în sensul textului de lege pretins a fi încălcat și că aceasta nu cuprinde motive contradictorii. De altfel, se poate observa fără dubii că instanța de apel a motivat detaliat în concordanță cu textele de lege incidente cauzei.

Totodată, se constată că, recurenții au subsumat acestui motiv de recurs critici de netemeinicie, referitoare la pretinsa "contradictorialitate" a hotărârii atacate cu privire la faptul că instanța de control judiciar nu a analizat susținerile cu privire la culpa pârâtei în neexecutarea obligațiilor de perfectare a vânzării ulterioară datei de 28 ianuarie 2008, la faptul că a analizat pe sărite clauzele prevăzute în antecontract, la faptul că A.K. ar fi îndeplinit rolul unui procurator de fonduri, la faptul că a omis să cerceteze înscrisurile de la dosar, că s-a pronunțat în totală contradicție cu dispozițiile antecontractului și cu acțiunile săvârșite de societatea pârâtă precum și că a înlăturat toate notificările referitoare la încheierea contractului, critici ce nu pot fi supuse controlului de legalitate fiind aspecte de netemeinicie.

Argumentele aduse în sprijinul acestei critici demonstrează nu numai faptul că nu sunt în concordanță cu cerințele motivelor de nelegalitate invocate, ci evidențiază nemulțumirea recurenților sub aspectul în care instanța a înțeles să interpreteze materialul probator administrat în cauză, care excede competența instanței de recurs, astfel că se impune respingerea de plano a criticilor de netemeinicie, care nu satisfac exigentele impuse de art. 304 C. proc. civ., respectiv de cale extraordinară de atac, care instituie un control de legalitate a hotărârii judecătorești recurate. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., poate fi invocat atunci când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

Înalta Curte, apreciază că, criticile recurenților în raport de textul de lege evocat sunt nefondate în condițiile în care în cauza de față nu rezultă că instanța de apel ar fi recurs la încălcarea unor texte de lege aplicabile speței sau că a aplicat greșit dispoziții legale, interpretându-le prea extins sau prea restrâns ori cu totul eronat, pentru următoarele considerente: În ceea ce privește critica vizând greșita aplicare a prevederilor art. 1020 – art. 1021 C. civ., instanța urmează să o respingă ca nefondată, întrucât textul de lege se referă la rezoluțiunea contractului sinalagmatic, care operează în ipotezele limitativ prevăzute, în cauză, apreciindu-se în mod corect de către instanța de apel cât și cea de fond că nu operează atâta timp cât societatea pârâtă nu se face vinovată sau nu este în culpă pentru neexecutarea antecontractului, în sensul încheierii contractului de vânzare-cumpărare până la data de 28 ianuarie 2008. Faptul că instanța de apel nu și-a însușit susținerile recurenților cu privire la rezoluțiunea antecontractului nu se poate susține că aceasta a încălcat dispozițiile legale aplicabile în speță.

Referitor la critica recurenților privind aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1093 C. civ., se constată că și aceasta este nefondată, întrucât instanța de apel a reținut în mod corect că plata poate fi efectuată de orice persoană interesată sau neinteresată, că A.K. a acționat în calitate de procurator de fonduri în temeiul contractului, denumit agreement, încheiat cu societatea pârâtă la data 27 noiembrie 2007 și având în vedere că părțile din antecontract nu au condiționat cesiunea contractului cu acordul promitentului vânzător (art. 14.1), fiind astfel îndeplinite obligațiile care îi reveneau pârâtei pentru perfectarea vânzării la data de 28 ianuarie 2008. Nici critica vizând greșita aplicare a dispozițiilor art. 225 C. proc.

civ., nu este întemeiată, aceasta urmând a fi înlăturată întrucât potrivit dispozițiilor art. 225 C. proc. civ., dacă partea, fără motive temeinice, refuză să răspundă la interogatoriu sau nu se înfățișează, instanța poate socoti aceste împrejurări ca o mărturisire deplină sau numai ca un început de dovadă în folosul părții potrivnice, legiuitorul instituind astfel numai o prezumție de recunoaștere tacită în favoarea celeilalte părți și nu o obligație cu caracter absolut.

În speță, se constată că instanța de apel în mod corect a apreciat că în raport de cererea de amânare a judecării cauzei pentru imposibilitatea de prezentare a apărătorului ales, formulată de pârâtă la data de 23 februarie 2009, și de faptul că reclamanții nu au insistat în administrarea probei testimoniale, nu poate fi reținută lipsa unor motive temeinice pentru care partea a refuzat să răspundă la interogatoriu pentru a se aprecia că lipsa răspunsului la interogatoriu constituie o mărturisire deplină sau un început de dovadă în folosul părții potrivnice. În consecință, față de prevederile art. 312 C. proc. civ. se vor respinge recursurile declarate de reclamanții G.A.V., C.D. și C.V. împotriva deciziei civile nr. 79 din 9 februarie 2010 a Curții de Apel București, secția a V–a comercială.

În baza art. 274 C. proc. civ., Înalta Curte va obliga recurenții reclamanți la cheltuieli de judecată în suma de 12.000 lei reprezentând onorariu apărător, conform chitanței de la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții G.A.V., C.D. și C.V. împotriva deciziei nr. 79 din 9 februarie 2010 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială. Obligă reclamanții G.A.V., C.D. și C.V. la plata sumei de 12.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, către pârâta SC B.G.R.E.C. SRL București. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 23 iunie 2010.