ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 888/2009

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată sub nr. 2939 din 1 februarie 2007 pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București, reclamanta SC B.G. SA a chemat în judecată pe pârâții Z.N. și Z.E., solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în București, imobil pe care reclamanta îl solicită în contul debitului pe care SC Z.G.I. SRL îl are fată de aceasta. În motivarea acțiunii, reclamanta a susținut că SC Z.G.I. SRL, ai cărei asociați sunt pârâții, a achiziționat de la aceasta marfă în valoare de 190723,51 lei, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 46 din 12 iulie 2004; la data de 13 iunie 2005, în calitate de garanți pentru SC Z.G.I.

SRL, pârâții au semnat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare referitoare la imobilul în cauză, obligându-se prin această convenție ca, în ipoteza neachitării debitului datorat, să cedeze reclamantei, în contul datoriei, imobilul deținut în calitate de proprietari. Această promisiune de vânzare-cumpărare a fost înscrisă în cartea funciară la data de 14 iunie 2005. A mai susținut reclamanta că pârâții nu au achitat suma datorată și nici nu s-au prezentat la notariat pentru a perfecta actul autentic de vânzare-cumpărare, motiv pentru care a promovat prezenta acțiune. Prin întâmpinarea formulată, pârâții au solicitat respingerea acțiunii, arătând că imobilul în litigiu nu a fost evaluat printr-o expertiză tehnică de specialitate, astfel cum părțile au convenit prin actul notarial încheiat.

Au menționat, de asemenea, că nu au refuzat încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în București. Prin sentința civilă nr. 3639 din 8 martie 2007, Judecătoria sectorului 1 București a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București, reținând că, în raport de valoarea obiectului cauzei (695.498,3 lei), aceasta este instanța competență să soluționeze pricina în fond. Astfel investit, Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin sentința civilă nr. 1719 din 21 decembrie 2007, a admis acțiunea, a constatat că între părți a intervenit o convenție de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în București, materializată în înscrisul autentificat sub nr. 1316 din 13 iunie 2005 (BNP R.E.), iar hotărârea astfel pronunțată ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru acest imobil.

Prin decizia nr. 475 A din 17 iunie 2008, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și familie, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâții Z.N. și Z.E. împotriva sentinței civile nr. 1719 din 21 decembrie 2007 a Tribunalul București, secția a III-a civilă. Pentru a se pronunța astfel, instanțele au reținut, în esență, următoarele: Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat la biroul notarului public, pârâții s-au obligat să înstrăineze apartamentul proprietatea lor în ipoteza în care nu achită datoria pe care o au față de societatea reclamantă și ținându-se cont de faptul că apartamentul ce formează obiectul convenției încheiate de părți a fost evaluat conform expertizei tehnice depuse la dosar, sunt întrunite cerințele prevăzute de art. 1294 și urm. C. civ.

pentru a constata intervenită vânzarea-cumpărarea referitor la imobilul situat în București, iar pentru eventuala diferență dintre valoarea datoriei reactualizate și valoarea de piață a imobilului, pârâții au la îndemână posibilitatea promovării unei acțiuni în pretenții. În considerentele deciziei pronunțate, instanța de apel a reținut că nu a fost sesizată cu critici privind soluția primei instanțe, iar pârâții, neformulând motivele de apel în raport de soluția primei instanțe, nu se pot apăra în calea de atac a apelului invocând achitarea integrală a debitului datorat societății reclamante. S-a mai reținut în considerentele deciziei pronunțate de instanța de apel că, în apel, pârâții au achitat debitul în cuantum de 190.723,51 lei, precum și cheltuielile de judecată, prin ordinele de plată ce au fost atașate la dosar.

Împotriva deciziei nr. 475 A din 17 iunie 2008 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și familie, au declarat recurs pârâții, invocând dispozițiile art. 304 pct 8 și 9 C. proc. civ. și formulând, în esență, următoarele critici: Deși părțile au fost de acord cu efectuarea unei expertize tehnice având ca obiect o nouă evaluare a valorii de circulație a apartamentului, instanța de apel nu a încuviințat efectuarea acestei expertize. Atât instanța de fond, cât și cea de apel au reținut că SC Z.G.I.

SRL, ai cărei asociați sunt pârâții, a achiziționat de la reclamantă marfă în valoare de 190723,51, conform contractului de vânzare cumpărare nr. 46 din 12 iulie 2004. Această situație de fapt reținută de către instanțe este nereală și contrazice evidentele celor două societăți; marfa achiziționată este în valoare de 1.438.755,043 lei, în timp ce penalitățile calculate și acceptate de ambele părți la semnarea antecontractului de vânzare cumpărare erau de 46848,01 lei, adică un total de 190723,51 lei.

În situația în care pârâții au achitat în apel atât debitul inițial, cât și penalitățile de întârziere stabilite prin antecontractul de vânzare cumpărare ce a făcut obiectul acestei cauze, dar și cheltuielile de judecată stabilite în fond, adică achitarea integrală a pretențiilor, soluția instanței de apel este nelegală, creându-se o situație fără precedent pentru pârâți, care „au ajuns și cu banii dați și cu apartamentul luat". Recursul este fondat în sensul considerentelor ce succed. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1316 din 13 iunie 2005 de BNP E.R. (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare), încheiat între SC B.G. SA, pe de o parte și Z.N.

și Z.E., pe de altă parte, aceștia din urmă s-au obligat să se prezinte la Biroul notarial și să vândă după trecerea termenului de 10 ani prevăzut de art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 (sau imediat după încetarea impedimentului legal în eventualitatea abrogării alin. ultim al art. 9 sus menționat în lege), dar nu mai târziu de 15 zile de la încetarea interdicției legale de înstrăinare, societății comerciale B.G. SA, apartamentul nr. 1, format din parter+etaj, cu nr. cadastral 9484/1 situat în București, cu datele de identificare menționate în antecontract, în situația în care SC Z.G.I. SRL, ai cărei asociați sunt Z.N. și Z.E., nu achită SC B.G. SA datoria în sumă de 1.907.235.028 (190.723,51) lei, reprezentând facturi pentru marfă livrată și penalități de întârziere la plată, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 46 din 12 iulie 2004, conform centralizatorului din data de 8 iunie 2005, cu care Z.N.

și Z.E. au fost de acord. De asemenea, prin antecontractul de vânzare-cumpărare menționat, părțile, de comun acord, s-au obligat să efectueze o expertiză tehnică asupra apartamentului ce face obiectul convenției pentru a se constata valoarea de circulație a acestuia, iar în situația în care valoarea de circulație a apartamentului va fi mai mare decât suma datorată (actualizată) de către SC Z.G.I. SRL, societății comerciale B.G. SA, aceasta din urmă urmează să o achite promitenților vânzători. Fără a analiza clauzele cuprinse în acest antecontract de vânzare-cumpărare, instanța de fond, având în vedere raportul de expertiză privind evaluarea imobilului în litigiu depus de către reclamată în justificarea cuantumului taxei judiciare de timbru pe care aceasta a achitat-o, a reținut că la dosarul cauzei a fost depus raportul de evaluare a imobilului în litigiu, din care rezultă că valoarea de piață a proprietății imobiliare este de 20.300 Euro, respectiv 695.498,3 lei.

La rândul său, instanța de apel a soluționat apelul declarat de pârâți, nemanifestând rol activ și ignorând împrejurarea că, în cursul judecății în apel a cauzei, aceștia au achitat debitul și că astfel nu mai este îndeplinită condiția stipulată în antecontract pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină cont de act de înstrăinare al imobilului. Astfel, la dosar apel a fost depusă copia ordinului de plată nr. 2 din 30 mai 2008 , prin care pârâții au achitat suma de 190.723,51 lei, reprezentând c/val. factură marfă și penalități conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 1316 din 13 iunie 2005, precum și copia ordinului de plată nr. 1 din 30 mai 2008, prin care a fost achitată și suma de 10.000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Neavând în vedere aceste aspecte și nefiind preocupată de verificarea stabilirii situației de fapt în cauza dedusă judecății, instanța de apel a pronunțat hotărârea atacată în prezentul recurs cu încălcarea dispozițiilor art. 295 alin. (1) C. proc. civ. Față de cele ce preced, se constată incidența dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., considerent pentru care se va admite recursul declarat de pârâți, se vor casa decizia pronunțată de instanța de apel și sentința pronunțată de instanța de fond și, pe fond, se va respinge acțiunea reclamantei.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâții Z.N. și Z.E. împotriva deciziei nr. 475A din 17 iunie 2007 a Curții de Apel București, secția a III- a civilă și pentru cauze cu minori și familie. Casează decizia atacată, precum și sentința nr. 1719 din 21 decembrie 2007 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, și, pe fond, respinge acțiunea reclamantei. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 2 februarie 2009.