ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 888/2009

Asupra

recursului de față;

Din

examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată sub nr. 2939

din 1 februarie 2007 pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București, reclamanta

SC B.G. SA a chemat în judecată pe pârâții Z.N. și Z.E., solicitând instanței

pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare cu

privire la imobilul situat în București, imobil pe care reclamanta îl solicită

în contul debitului pe care SC Z.G.I. SRL îl are fată de aceasta.

În motivarea acțiunii, reclamanta a

susținut că SC Z.G.I. SRL, ai cărei asociați sunt pârâții, a achiziționat de la

aceasta marfă în valoare de 190723,51 lei, conform contractului de

vânzare-cumpărare nr. 46 din 12 iulie 2004; la data de 13 iunie 2005, în

calitate de garanți pentru SC Z.G.I. SRL, pârâții au semnat o promisiune bilaterală

de vânzare-cumpărare referitoare la imobilul în cauză, obligându-se prin

această convenție ca, în ipoteza neachitării debitului datorat, să cedeze

reclamantei, în contul datoriei, imobilul deținut în calitate de proprietari.

Această promisiune de vânzare-cumpărare a fost înscrisă în cartea funciară la

data de 14 iunie 2005.

A mai susținut reclamanta că pârâții nu

au achitat suma datorată și nici nu s-au prezentat la notariat pentru a

perfecta actul autentic de vânzare-cumpărare, motiv pentru care a promovat

prezenta acțiune.

Prin întâmpinarea formulată, pârâții au

solicitat respingerea acțiunii, arătând că imobilul în litigiu nu a fost

evaluat printr-o expertiză tehnică de specialitate, astfel cum părțile au

convenit prin actul notarial încheiat. Au menționat, de asemenea, că nu au

refuzat încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul

situat în București.

Prin sentința civilă nr. 3639 din 8 martie

2007, Judecătoria sectorului 1 București a declinat competența de soluționare a

cauzei în favoarea Tribunalului București, reținând că, în raport de valoarea

obiectului cauzei (695.498,3 lei), aceasta este instanța competență să

soluționeze pricina în fond.

Astfel investit, Tribunalul București, secția a

III-a civilă, prin sentința civilă nr. 1719 din 21 decembrie 2007, a admis

acțiunea, a constatat că între părți a intervenit o convenție de

vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în București, materializată în

înscrisul autentificat sub nr. 1316 din 13 iunie 2005 (BNP R.E.), iar hotărârea

astfel pronunțată ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru acest

imobil.

Prin decizia nr. 475 A din 17 iunie 2008,

Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și

familie, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâții Z.N. și Z.E.

împotriva sentinței civile nr. 1719 din 21 decembrie 2007 a Tribunalul

București, secția a III-a civilă.

Pentru a se pronunța astfel, instanțele au

reținut, în esență, următoarele:

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat

la biroul notarului public, pârâții s-au obligat să înstrăineze apartamentul

proprietatea lor în ipoteza în care nu achită datoria pe care o au față de

societatea reclamantă și ținându-se cont de faptul că apartamentul ce formează

obiectul convenției încheiate de părți a fost evaluat conform expertizei

tehnice depuse la dosar, sunt întrunite cerințele prevăzute de art. 1294 și

urm. C. civ. pentru a constata intervenită vânzarea-cumpărarea referitor la

imobilul situat în București, iar pentru eventuala diferență dintre valoarea

datoriei reactualizate și valoarea de piață a imobilului, pârâții au la

îndemână posibilitatea promovării unei acțiuni în pretenții.

În considerentele deciziei pronunțate, instanța

de apel a reținut că nu a fost sesizată cu critici privind soluția primei

instanțe, iar pârâții, neformulând motivele de apel în raport de soluția primei

instanțe, nu se pot apăra în calea de atac a apelului invocând achitarea

integrală a debitului datorat societății reclamante. S-a mai reținut în

considerentele deciziei pronunțate de instanța de apel că, în apel, pârâții au

achitat debitul în cuantum de 190.723,51 lei, precum și cheltuielile de

judecată, prin ordinele de plată ce au fost atașate la dosar.

Împotriva deciziei nr. 475 A din 17 iunie 2008

a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și

familie, au declarat recurs pârâții, invocând dispozițiile art. 304 pct 8 și 9 C.

proc. civ. și formulând, în esență, următoarele critici:

Deși părțile au fost de acord cu efectuarea

unei expertize tehnice având ca obiect o nouă evaluare a valorii de circulație

a apartamentului, instanța de apel nu a încuviințat efectuarea acestei

expertize.

Atât instanța de fond, cât și cea de apel au

reținut că SC Z.G.I. SRL, ai cărei asociați sunt pârâții, a achiziționat de la

reclamantă marfă în valoare de 190723,51, conform contractului de vânzare

cumpărare nr. 46 din 12 iulie 2004. Această situație de fapt reținută de către

instanțe este nereală și contrazice evidentele celor două societăți; marfa

achiziționată este în valoare de 1.438.755,043 lei, în timp ce penalitățile

calculate și acceptate de ambele părți la semnarea antecontractului de vânzare

cumpărare erau de 46848,01 lei, adică un total de 190723,51 lei.

În situația în care pârâții au achitat în apel

atât debitul inițial, cât și penalitățile de întârziere stabilite prin

antecontractul de vânzare cumpărare ce a făcut obiectul acestei cauze, dar și

cheltuielile de judecată stabilite în fond, adică achitarea integrală a

pretențiilor, soluția instanței de apel este nelegală, creându-se o situație

fără precedent pentru pârâți, care „au ajuns și cu banii dați și cu apartamentul

luat".

Recursul este fondat în sensul considerentelor

ce succed.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat

sub nr. 1316 din 13 iunie 2005 de BNP E.R. (promisiune bilaterală de

vânzare-cumpărare), încheiat între SC B.G. SA, pe de o parte și Z.N. și Z.E.,

pe de altă parte, aceștia din urmă s-au obligat să se prezinte la Biroul

notarial și să vândă după trecerea termenului de 10 ani prevăzut de art. 9

alin. ultim din Legea nr. 112/1995 (sau imediat după încetarea impedimentului

legal în eventualitatea abrogării alin. ultim al art. 9 sus menționat în lege),

dar nu mai târziu de 15 zile de la încetarea interdicției legale de

înstrăinare, societății comerciale B.G. SA, apartamentul nr. 1, format din

parter+etaj, cu nr. cadastral 9484/1 situat în București, cu datele de

identificare menționate în antecontract, în situația în care SC Z.G.I. SRL, ai

cărei asociați sunt Z.N. și Z.E., nu achită SC B.G. SA datoria în sumă de

1.907.235.028 (190.723,51) lei, reprezentând

facturi pentru marfă livrată și penalități de întârziere la plată, în baza

contractului de vânzare-cumpărare nr. 46 din 12 iulie 2004, conform centralizatorului

din data de 8 iunie 2005, cu care Z.N. și Z.E. au fost de acord.

De asemenea, prin antecontractul de

vânzare-cumpărare menționat, părțile, de comun acord, s-au obligat să efectueze

o expertiză tehnică asupra apartamentului ce face obiectul convenției pentru a

se constata valoarea de circulație a acestuia, iar în situația în care valoarea

de circulație a apartamentului va fi mai mare decât suma datorată (actualizată)

de către SC Z.G.I. SRL, societății comerciale B.G. SA, aceasta din urmă urmează

să o achite promitenților vânzători.

Fără a analiza clauzele cuprinse în acest

antecontract de vânzare-cumpărare, instanța de fond, având în vedere raportul

de expertiză privind evaluarea imobilului în litigiu depus de către reclamată

în justificarea cuantumului taxei judiciare de timbru pe care aceasta a

achitat-o, a reținut că la dosarul cauzei a fost depus raportul de evaluare a

imobilului în litigiu, din care rezultă că valoarea de piață a proprietății

imobiliare este de 20.300 Euro, respectiv 695.498,3 lei.

La rândul său, instanța de apel a soluționat

apelul declarat de pârâți, nemanifestând rol activ și ignorând împrejurarea că,

în cursul judecății în apel a cauzei, aceștia au achitat debitul și că astfel

nu mai este îndeplinită condiția stipulată în antecontract pentru a se putea

pronunța o hotărâre care să țină cont de act de înstrăinare al imobilului.

Astfel, la dosar apel a fost depusă copia

ordinului de plată nr. 2 din 30 mai 2008 , prin care pârâții au achitat suma de

190.723,51 lei, reprezentând c/val. factură marfă și penalități conform

contractului de vânzare-cumpărare nr. 1316 din 13 iunie 2005, precum și copia

ordinului de plată nr. 1 din 30 mai 2008, prin care a fost achitată și suma de

10.000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Neavând în vedere aceste aspecte și nefiind

preocupată de verificarea stabilirii situației de fapt în cauza dedusă

judecății, instanța de apel a pronunțat hotărârea atacată în prezentul recurs

cu încălcarea dispozițiilor art. 295 alin. (1) C. proc. civ.

Față de cele ce preced, se constată incidența

dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., considerent pentru care se va

admite recursul

declarat de pârâți,

se vor casa decizia pronunțată de instanța de apel și sentința pronunțată de

instanța de fond și, pe fond, se va respinge acțiunea reclamantei.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâții Z.N. și Z.E.

împotriva deciziei nr. 475A din 17 iunie 2007 a Curții de Apel București, secția

a III- a civilă și pentru cauze cu minori și familie.

Casează decizia atacată, precum și sentința nr.

1719 din 21 decembrie 2007 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, și,

pe fond, respinge acțiunea reclamantei.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi, 2 februarie 2009.