ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2904/2009

Prin acțiunea introductivă reclamantul R.E.N. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta SC A. SRL ca prin hotărârea instanței să se constate: rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 23 decembrie 2004 și a actului adițional acestuia încheiat la 12 ianuarie 2005 referitoare la apartamentele nr. 25, 26, 27 și 28 situate în București,; să se constate existența dreptului reclamantei de a păstra suma de 7.500 euro cu titlu de daune interese. În cauză pârâta a formulat cerere reconvențională solicitând instanței să dispună obligarea reclamantei să se prezinte la notar și să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică sub sancțiunea plății de daune cominatorii de 100 lei/zi întârziere.

Prin sentința comercială nr. 8126 din 30 iunie 2008, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a respins excepția inadmisibilității capătului de cerere principală având ca obiect constatarea dreptului reclamantului de a păstra suma de 7.500 euro; a admis excepția inadmisibilității capătului de cerere din acțiunea principală având ca obiect constatarea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare și a actului adițional și în consecință a respins ca inadmisibil acest capăt de cerere; a admis în parte acțiunea principală și a constatat existența dreptului reclamantului de a păstra suma de 7.500 euro cu titlu de daune interese; a respins ca nefondată cererea reconvențională formulate de pârâtă. Pentru a se pronunța astfel, tribunalul ca primă instanță a apreciat ca admisibil capătul de cerere având ca obiect constatarea dreptului reclamantului de a păstra suma de 7.500 euro, față de temeiul de drept aplicabil respectiv art. 111 C. proc. civ., care permite constatarea existenței unui drept. Capătul de cerere privind constatarea rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare și a actului adițional a fost respins ca inadmisibil cu motivarea că în actele respective nu este inserat un pact comisoriu și prin urmare reclamantul are calea unei acțiuni în realizare pentru rezoluțiunea celor două acte juridice. Pe fondul cauzei, tribunalul a reținut următoarea situație de drept: La data de 23 decembrie 2004, între reclamant în calitate de promitent vânzător și societatea pârâtă, în calitate de promitent cumpărător s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentele nr. 25, 26, 27 și 28 situate în București, la prețul de 160.000 euro din care suma de 7.500 euro avans urma să se achite la 10 ianuarie 2005 iar restul la data autentificării, respectiv 28 februarie 2005, la biroul notar public D.P. La pct. III din antecontract părțile au stabilit și sancțiunile aplicabile urmare nerespectării obligațiilor respectiv, vânzătorul dacă se răzgândește este obligat să restituie promitentului 22.000 euro, iar în ipoteza în care cumpărătorul se răzgândește va pierde întreaga sumă plătită cu titlu de avans. Reține prima instanță că părțile au prevăzut ca în cazul în care vânzătorul nu se prezintă la semnarea contractului, cumpărătorul îl va notifica prin intermediul executorului judecătoresc să se prezinte la ora și data stabilită de acesta pentru încheierea contractului autentic, cumpărătorul urmând să consemneze întreaga sumă pe numele și la dispoziția vânzătorului și să se adreseze instanțelor de judecată pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare. În raport de cele convenite prin antecontract și actul adițional prin care data de 10 ianuarie 2005 când urma să fie achitat avansul, a fost înlocuită cu data de 13 ianuarie 2005, prima instanță constată din probele administrate că la 28 februarie 2005 reclamantul nu s-a prezentat în vederea încheierii contractului la notarul public, iar pârâta la 1 martie 2005 i-a transmis o notificare, prin care îl invita la notariat la 16 martie 2005, în final părțile stabilind o întâlnire la 18 martie 2005 când și-au reiterat hotărârea de a-și îndeplini obligațiile asumate. Totodată, instanța constată, că față de conduita părților ulterioară acestei întrevederi și notificările reciproce transmise de părți pentru încheierea contractului la data de 26 iunie 2006 reclamantul s-a prezentat la solicitarea pârâtei, la notar având asupra sa toate înscrisurile necesare, dar pârâta nu avea suma de bani reprezentând prețul cumpărării apartamentelor și nici nu a prezentat dovada consemnării acestei sume pe numele reclamantului, aspecte ce au fost consemnate în încheierea de certificare de fapte autentificată sub nr. 781 și 578 din 26 iunie 2006. Față de prevederile clauzei III alin. (4) din antecontract, tribunalul, în temeiul dispozițiilor art. 969 și 970 C. civ., apreciază că se impune admiterea în parte a acțiunii principale și respingerea cererii reconvenționale formulate de pârâtă.

Prin decizia comercială nr. 581 din 4 decembrie 2008, Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a respins, ca nefondat, apelul declarat de societatea pârâtă împotriva sentinței fondului. Examinând sentința atacată în raport de criticile formulate prin cererea de apel, instanța de control judiciar constată că cele statuate de prima instanță sub aspectul stabilirii situației de fapt și al aplicării dispozițiilor legale incidente sunt corecte. În acest sens curtea de apel subliniază că modalitatea de derulare a relațiilor dintre părți, impune concluzia că pârâta a tergiversat nepermis de mult încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar formularea de către aceasta a unor cereri prin care solicita restituirea sumei de 22.500 euro, cereri care de altfel au fost respinse sau anulate ca netimbrate, poate fi calificată și ca o intenție a pârâtei de a se desista de obligațiile asumate. Totodată, Curtea, apreciind că data de 28 februarie 2005 stabilită în antecontract ca moment al încheierii actului de vânzare-cumpărare este esențială în analiza consecințelor și sancțiunilor prevăzute la art. III, așa încât pârâta față de neprezentarea reclamantului la această dată la biroul notarului public, trebuia să procedeze conform celor stabilite de art. III alin. (3) respectiv să consemneze întreaga sumă pe numele și la dispoziția vânzătorului și să se adreseze instanțelor judecătorești pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, conduita pe care pârâta nu a înțeles să o adopte, ci dimpotrivă l-a acționat pe reclamant în judecată pentru a obține întreitul sumei plătite cu titlu de avans.

Împotriva acestei decizii atât pârâta SC A. SRL a declarat recurs, la data de 6 februarie 2009, în termen legal, solicitând modificarea hotărârii, în sensul admiterii apelului declarat împotriva sentinței primei instanțe și pe fond respingerea acțiunii principale și admiterea cererii reconvenționale astfel cum a fost formulată. Recurenta și-a întemeiat recursul pe motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora a susținut, în sinteză, următoarele: Dispozițiile cuprinse în cap. III alin. (4) au fost interpretate și aplicate greșit, deoarece nu se confirmă situația rezilierii unilaterale sau a refuzului său de a încheia contractul; în acest sens prin hotărârea primei instanțe capătul din acțiunea principală a fost respins ca inadmisibil, ceea ce impune concluzia implicită că antecontractul este valabil și produce efecte. Potrivit recurentei, existența valabilă a antecontractului, lipsește de temei cererea de restituire a prestațiilor, așa încât soluția privind constatarea dreptului reclamantului-intimat de a păstra suma de 7.500 euro nu este corectă. Sub un alt aspect, recurenta susține că nu se află în culpă procesuală deoarece ulterior demersurilor judiciare inițiale pentru a obține avansul întreit, a renunțat să le mai continue, ceea ce dovedește intenția de a perfecta actul, iar istoricul corespondenței dintre părți dovedește odată în plus dorința de a încheia actul, reclamanta fiind cea care a refuzat perfectarea lui. Susține recurenta în continuare că dispozițiile din clauza III pct. 3 au fost de asemeni greșit interpretate și aplicate, cu referire la obligația sa de a consemna suma de bani reprezentând diferență de preț, obligație care subzistă doar în situația neprezentării promitentului vânzător în urma notificării din 7 iunie 2006, când s-a propus dara de 26 iunie 2006 pentru prezentarea la biroul notarului public, dată la care vânzătorul s-a prezentat, dar a refuzat propunerea de a mai acorda un termen scurt pentru achitarea întregii sume reprezentând prețul vânzării.

Înalta Curte, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată prin prisma criticilor formulate, constată următoarele:

Chestiunea de drept pe care recurentul o pune în discuție prin celor două motive de nelegalitate pe care își întemeiază recursul constă în a ști dacă instanța prin interpretarea dată clauzelor prevăzute la art. III alin. (3) și (4) din contract, a denaturat voința părților, intenția lor comună, încălcând astfel dispozițiile art. 969 C. civ., după care convențiile legal făcute sunt lege pentru părți dar și pentru instanță.

Prin clauza cuprinsă la pct. III din contract intitulată „Sancțiuni” părțile au convenit în termeni clari și preciși consecințele nerespectării obligațiilor stabilite la art. 1 atât în ce privește pe promitentul vânzător, cât și pe promitentul cumpărător. În alte cuvinte textul convenit de părți este clar și nu poate da loc la interpretare sub aspectul conduitei de urmat de către promitentul cumpărător în ipoteza în care vânzătorul nu se prezintă la semnarea contractului, respectiv consemnarea sumei reprezentând prețul la dispoziția vânzătorului și acționarea în judecată pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În cauză atât prima instanță cât și instanța de apel au făcut aplicarea acestei dispoziții fără nicio denaturare a înțelesului lor așa cum rezultă în mod incontestabil din considerentele celor două hotărâri, altfel spus nu au nesocotit dispozițiile cuprinse la pct. III din contract, dispoziții nesusceptibile de interpretare.

Cum, instanța de fond sau de apel, din perspectiva caracterului devolutiv al acestei căi de atac este suverană să interpreteze convenția părțile, dacă nu nesocotește clauzele clare și precise, hotărâre astfel pronunțate nu intră sub incidența motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

Curtea observă totodată că argumentele recurentului subsemnate criticile formulate vizează în principal stabilirea unei alte situații de fapt cu referire la conduita părților după încheierea antecontractului și la corespondența dintre ele. Or, aceste aspecte nu pot face obiectul controlului de nelegalitate pe calea recursului, distinct de faptul că stabilirea situației de fapt în cauză se fundamentează pe probele cu înscrisuri administrate fiind argumentată în considerentele celor două hotărâri.

Construcția juridică pe care recurentul încearcă să acrediteze în sensul că prin respingerea ca inadmisibilă a cererii reclamantului de constatare a rezoluțiunii antecontractului acesta este în vigoare și drept urmare se impunea admiterii cererii sale reconvenționale și obligarea intimatului să se prezinte la biroul notarial pentru încheierea actului autentic, este fondată pe o ipoteză falsă, deoarece anihilează toate obligațiile și sancțiunile convenite de părți prin clauza de la pct. III lipsind convenția de orice efect deși părțile și-au asumat prin semnarea ei sancțiunile conduitei prescrise de comun acord. Astfel spus, chiar dacă din punct de vedere formal antecontractul nu a fost rezolvit, sancțiunile prevăzute de la pct. III și-au produs efecte juridice convenite liber de către părți și recurentul nu se mai află în situația să solicite obligarea intimatului la încheierea actului de vânzare-cumpărare de vreme ce nu și-a respectat propriile obligații asumate, deoarece, prezent în fața notarului public la data de 26 iunie 2006 alături de intimat a declarat că nu deține suma necesară plății restului de preț convenit. Pentru rațiunile mai sus înfățișate, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge prezentul recurs ca nefondat.