ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2904/2009

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor

din dosar constată următoarele:

introductivă reclamantul R.E.N. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta SC A. SRL

ca prin hotărârea instanței să se constate: rezoluțiunea antecontractului de

vânzare-cumpărare încheiat la 23 decembrie 2004 și a actului adițional acestuia

încheiat la 12 ianuarie 2005 referitoare la apartamentele nr. 25, 26, 27 și 28

situate în București,; să se constate existența dreptului reclamantei de a

păstra suma de 7.500 euro cu titlu de daune interese.

În cauză pârâta a formulat

cerere reconvențională solicitând instanței să dispună obligarea reclamantei să

se prezinte la notar și să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă

autentică sub sancțiunea plății de daune cominatorii de 100 lei/zi întârziere.

8126 din 30 iunie 2008, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a

respins excepția inadmisibilității capătului de cerere principală având ca

obiect constatarea dreptului reclamantului de a păstra suma de 7.500 euro; a

admis excepția inadmisibilității capătului de cerere din acțiunea principală

având ca obiect constatarea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare

și a actului adițional și în consecință a respins ca inadmisibil acest capăt de

cerere; a admis în parte acțiunea principală și a constatat existența dreptului

reclamantului de a păstra suma de 7.500 euro cu titlu de daune interese; a

respins ca nefondată cererea reconvențională formulate de pârâtă.

Pentru a se pronunța astfel,

tribunalul ca primă instanță a apreciat ca admisibil capătul de cerere având ca

obiect constatarea dreptului reclamantului de a păstra suma de 7.500 euro, față

de temeiul de drept aplicabil respectiv art. 111 C. proc. civ., care permite

constatarea existenței unui drept.

Capătul de cerere privind

constatarea rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare și a actului

adițional a fost respins ca inadmisibil cu motivarea că în actele respective nu

este inserat un pact comisoriu și prin urmare reclamantul are calea unei

acțiuni în realizare pentru rezoluțiunea celor două acte juridice.

Pe fondul cauzei, tribunalul

a reținut următoarea situație de drept:

La data de 23 decembrie 2004,

între reclamant în calitate de promitent vânzător și societatea pârâtă, în

calitate de promitent cumpărător s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare

având ca obiect apartamentele nr. 25, 26, 27 și 28 situate în București, la

prețul de 160.000 euro din care suma de 7.500 euro avans urma să se achite la

10 ianuarie 2005 iar restul la data autentificării, respectiv 28 februarie 2005,

la biroul notar public D.P.

La pct. III din antecontract

părțile au stabilit și sancțiunile aplicabile urmare nerespectării obligațiilor

respectiv, vânzătorul dacă se răzgândește este obligat să restituie

promitentului 22.000 euro, iar în ipoteza în care cumpărătorul se răzgândește

va pierde întreaga sumă plătită cu titlu de avans.

Reține prima instanță că

părțile au prevăzut ca în cazul în care vânzătorul nu se prezintă la semnarea

contractului, cumpărătorul îl va notifica prin intermediul executorului

judecătoresc să se prezinte la ora și data stabilită de acesta pentru

încheierea contractului autentic, cumpărătorul urmând să consemneze întreaga

sumă pe numele și la dispoziția vânzătorului și să se adreseze instanțelor de

judecată pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic

de vânzare-cumpărare.

În raport de cele convenite

prin antecontract și actul adițional prin care data de 10 ianuarie 2005 când

urma să fie achitat avansul, a fost înlocuită cu data de 13 ianuarie 2005,

prima instanță constată din probele administrate că la 28 februarie 2005

reclamantul nu s-a prezentat în vederea încheierii contractului la notarul

public, iar pârâta la 1 martie 2005 i-a transmis o notificare, prin care îl

invita la notariat la 16 martie 2005, în final părțile stabilind o întâlnire la

18 martie 2005 când și-au reiterat hotărârea de a-și îndeplini obligațiile

asumate.

Totodată, instanța constată,

că față de conduita părților ulterioară acestei întrevederi și notificările

reciproce transmise de părți pentru încheierea contractului la data de 26 iunie

2006 reclamantul s-a prezentat la solicitarea pârâtei, la notar având asupra sa

toate înscrisurile necesare, dar pârâta nu avea suma de bani reprezentând

prețul cumpărării apartamentelor și nici nu a prezentat dovada consemnării

acestei sume pe numele reclamantului, aspecte ce au fost consemnate în

încheierea de certificare de fapte autentificată sub nr. 781 și 578 din 26

iunie 2006.

Față de prevederile clauzei

III alin. (4) din antecontract, tribunalul, în temeiul dispozițiilor art. 969

și 970 C. civ., apreciază că se impune admiterea în parte a acțiunii principale

și respingerea cererii reconvenționale formulate de pârâtă.

581 din 4 decembrie 2008, Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a

respins, ca nefondat, apelul declarat de societatea pârâtă împotriva sentinței

fondului.

Examinând sentința atacată

în raport de criticile formulate prin cererea de apel, instanța de control

judiciar constată că cele statuate de prima instanță sub aspectul stabilirii

situației de fapt și al aplicării dispozițiilor legale incidente sunt corecte.

În acest sens curtea de apel

subliniază că modalitatea de derulare a relațiilor dintre părți, impune

concluzia că pârâta a tergiversat nepermis de mult încheierea contractului de

vânzare-cumpărare, iar formularea de către aceasta a unor cereri prin care

solicita restituirea sumei de 22.500 euro, cereri care de altfel au fost

respinse sau anulate ca netimbrate, poate fi calificată și ca o intenție a

pârâtei de a se desista de obligațiile asumate.

Totodată, Curtea, apreciind

că data de 28 februarie 2005 stabilită în antecontract ca moment al încheierii

actului de vânzare-cumpărare este esențială în analiza consecințelor și

sancțiunilor prevăzute la art. III, așa încât pârâta față de neprezentarea

reclamantului la această dată la biroul notarului public, trebuia să procedeze

conform celor stabilite de art. III alin. (3) respectiv să consemneze întreaga

sumă pe numele și la dispoziția vânzătorului și să se adreseze instanțelor

judecătorești pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic

de vânzare-cumpărare, conduita pe care pârâta nu a înțeles să o adopte, ci

dimpotrivă l-a acționat pe reclamant în judecată pentru a obține întreitul

sumei plătite cu titlu de avans.

atât pârâta SC A. SRL a declarat recurs, la data de 6 februarie 2009, în termen

legal, solicitând modificarea hotărârii, în sensul admiterii apelului declarat

împotriva sentinței primei instanțe și pe fond respingerea acțiunii principale

și admiterea cererii reconvenționale astfel cum a fost formulată.

Recurenta și-a întemeiat

recursul pe motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc.

civ., în dezvoltarea cărora a susținut, în sinteză, următoarele:

Dispozițiile cuprinse în

cap. III alin. (4) au fost interpretate și aplicate greșit, deoarece nu se

confirmă situația rezilierii unilaterale sau a refuzului său de a încheia

contractul; în acest sens prin hotărârea primei instanțe capătul din acțiunea

principală a fost respins ca inadmisibil, ceea ce impune concluzia implicită că

antecontractul este valabil și produce efecte.

Potrivit recurentei, existența

valabilă a antecontractului, lipsește de temei cererea de restituire a

prestațiilor, așa încât soluția privind constatarea dreptului

reclamantului-intimat de a păstra suma de 7.500 euro nu este corectă.

Sub un alt aspect, recurenta

susține că nu se află în culpă procesuală deoarece ulterior demersurilor

judiciare inițiale pentru a obține avansul întreit, a renunțat să le mai

continue, ceea ce dovedește intenția de a perfecta actul, iar istoricul

corespondenței dintre părți dovedește odată în plus dorința de a încheia actul,

reclamanta fiind cea care a refuzat perfectarea lui.

Susține recurenta în

continuare că dispozițiile din clauza III pct. 3 au fost de asemeni greșit

interpretate și aplicate, cu referire la obligația sa de a consemna suma de

bani reprezentând diferență de preț, obligație care subzistă doar în situația

neprezentării promitentului vânzător în urma notificării din 7 iunie 2006, când

s-a propus dara de 26 iunie 2006 pentru prezentarea la biroul notarului public,

dată la care vânzătorul s-a prezentat, dar a refuzat propunerea de a mai acorda

un termen scurt pentru achitarea întregii sume reprezentând prețul vânzării.

în cadrul controlului de legalitate decizia atacată prin prisma criticilor

formulate, constată următoarele:

care recurentul o pune în discuție prin celor două motive de nelegalitate pe  care

își întemeiază recursul constă în a ști dacă instanța prin interpretarea dată

clauzelor prevăzute la art. III alin. (3) și (4) din contract, a denaturat

voința părților, intenția lor comună, încălcând astfel dispozițiile art. 969 C.

civ., după care convențiile legal făcute sunt lege pentru părți dar și pentru

instanță.

III din contract intitulată „Sancțiuni” părțile au convenit în termeni clari și

preciși consecințele nerespectării obligațiilor stabilite la art. 1 atât în ce

privește pe promitentul vânzător, cât și pe promitentul cumpărător.

În alte cuvinte textul

convenit de părți este clar și nu poate da loc la interpretare sub aspectul

conduitei de urmat de către promitentul cumpărător în ipoteza în care

vânzătorul nu se prezintă la semnarea contractului, respectiv consemnarea sumei

reprezentând prețul la dispoziția vânzătorului și acționarea în judecată pentru

pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de

vânzare-cumpărare.

instanță cât și instanța de apel au făcut aplicarea acestei dispoziții fără

nicio denaturare a înțelesului lor așa cum rezultă în mod incontestabil din

considerentele celor două hotărâri, altfel spus nu au nesocotit dispozițiile

cuprinse la pct. III din contract, dispoziții nesusceptibile de interpretare.

de apel, din perspectiva caracterului devolutiv al acestei căi de atac este

suverană să interpreteze convenția părțile, dacă nu nesocotește clauzele clare

și precise, hotărâre astfel pronunțate nu intră sub incidența motivului de

recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

că argumentele recurentului subsemnate criticile formulate vizează în principal

stabilirea unei alte situații de fapt cu referire la conduita părților după

încheierea antecontractului și la corespondența dintre ele.

Or, aceste aspecte nu pot

face obiectul controlului de nelegalitate pe calea recursului, distinct de

faptul că stabilirea situației de fapt în cauză se fundamentează pe probele cu

înscrisuri administrate fiind argumentată în considerentele celor două

hotărâri.

care recurentul încearcă să acrediteze în sensul că prin respingerea ca

inadmisibilă a cererii reclamantului de constatare a rezoluțiunii

antecontractului acesta este în vigoare și drept urmare se impunea admiterii

cererii sale reconvenționale și obligarea intimatului să se prezinte la biroul

notarial pentru încheierea actului autentic, este fondată pe o ipoteză falsă,

deoarece anihilează toate obligațiile și sancțiunile convenite de părți prin

clauza de la pct. III lipsind convenția de orice efect deși părțile și-au asumat

prin semnarea ei sancțiunile conduitei prescrise de comun acord.

Astfel spus, chiar dacă din

punct de vedere formal antecontractul nu a fost rezolvit, sancțiunile prevăzute

de la pct. III și-au produs efecte juridice convenite liber de către părți și

recurentul nu se mai află în situația să solicite obligarea intimatului la

încheierea actului de vânzare-cumpărare de vreme ce nu și-a respectat propriile

obligații asumate, deoarece, prezent în fața notarului public la data de 26

iunie 2006 alături de intimat a declarat că nu deține suma necesară plății

restului de preț convenit.

Pentru rațiunile mai sus

înfățișate, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va

respinge prezentul recurs ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat,

recursul declarat de pârâta SC A. SRL TIMIȘOARA împotriva deciziei comerciale nr.

581 din 4 decembrie 2008 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 13 noiembrie 2009.