ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2439/2010

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la 16 martie 2007

reclamanta SC C.N.L.R. SA, București, cheamă în judecată pe pârâtele SC R.I.

SRL București, și B.R.I. solicitând instanței să se constate, în condițiile art.

948 pct. 4 C. civ. coroborat cu art. 966 C. civ., nulitatea absolută a

contractului de vânzare-cumpărare autentificat, încheiat intre pârâta persoană

juridică în calitate de vânzător și pârâta persoană fizică în calitate de

cumpărător, având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra

imobilului apartament situat in București, intabulat in CF București sector 3,

iar în subsidiar, să se dispună obligarea pârâtei SC R.I. SRL la plata către

reclamantă a sumei reprezentând valoarea de circulație a apartamentului ce face

obiectul contractului de vânzare-cumpărare menționat cu titlu de daune interese

pentru nerespectarea contractului încheiat cu pârâta, cu cheltuieli de

judecată.

La data de 11 aprilie

2009 reclamanta își precizează capătul subsidiar de cerere în sensul că, în

cazul în care instanța va aprecia că petitul principal al acțiunii nu este

întemeiat, să fie obligată pârâta SC R.I. SRL la plata sumei de 114.174 ron cu

titlu de daune interese, reprezentând contravaloarea apartamentului ce face

obiectul contractului de vânzare-cumpărare contestat, achitată de reclamantă,

precum și la plata diferențelor dintre această valoare și valoarea de piață a

imobilului.

Prin sentința civilă nr.

3225 din 11 aprilie 2007 Judecătoria Sectorului 3 București, secția civilă,

admite excepția necompetenței materiale și declină competența de soluționare a

cauzei în favoarea Tribunalului București, secția comercială, față de

caracterul comercial neevaluabil pecuniar al cererii principale, iar recursul

formulat de recurenta reclamantă împotriva acestei sentințe este respins prin

decizia civilă nr. 1893/R din 30 noiembrie 2007 a Tribunalului București, secția

a III-a civilă, care reține incidența în cauză a dispozițiilor art. 17, art. 2 pct.

1 lit. a) C. proc. civ. și ale art. 56 C. com.

Prin sentința

comercială nr. 11782 din 6 noiembrie 2008 Tribunalul București, secția a VI-a

comercială, admite în parte acțiunea reclamantei, constată nulitatea absolută a

contractului de vânzare-cumpărare autentificat și respinge capătul doi din

acțiune ca prematur formulat, cu 12,3 ron cheltuieli de judecată în sarcina

pârâtelor.

Reține instanța,

pentru a decide astfel, că reclamanta și-a onorat obligațiile contractuale,

achitând integral și în avans prețul apartamentului a cărui înstrăinare către

pârâta persoană fizică a prejudiciat-o, astfel că excepția de neexecutare

invocată de pârâtă este neîntemeiată, ca și excepția lipsei calității

procesuale pasive a cumpărătoarei pârâte, contractul de vânzare-cumpărare

încheiat cu aceasta fiind lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită

conform art. 948 alin. (4) C. civ., el fiind încheiat în frauda drepturilor

participanților câștigători la loterie, iar cumpărătoarea neprobând efectuarea

eventualelor diligențe pentru verificarea prealabilă a situației juridice a

apartamentului din litigiu. Mai reține instanța că este întemeiată excepția

inadmisibilității capătului subsidiar de cerere, prin care reclamanta solicită

daune interese reprezentând diferența dintre prețul plătit pentru apartamentul

în litigiu de către reclamantă și valoarea de circulație a acestuia, față de

nedovedirea de către reclamantă a îndeplinirii procedurii prevăzute de art. 720

1

C. proc. civ.

Prin decizia

comercială nr. 252 din 21 mai 2009 Curtea de Apel București, secția a V-a

comercială, admite apelurile declarate de apelantele pârâte împotriva sentinței

primei instanțe pe care o schimbă în tot și pe fond respinge cererea

reclamantei ca nefondată, cu câte 1.998 ron, cheltuieli de judecată

reprezentând taxe judiciare în apel către apelante, în sarcina intimatei.

Pentru a decide

astfel instanța reține, în esență, că în cauză condiția de a vinde unui

participant câștigător un apartament este una rezolutorie, consecința neputând

fi nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare dintre apelantele

pârâte, ci doar desființarea cu daune interese a contractului, că nici cauza

ilicită în ipoteza vânzării lucrului altuia nu poate conduce la nulitatea

absolută a contractului de vânzare-cumpărare din litigiu, ci doar la nulitatea

relativă pe care ar putea să o invoce cumpărătorul care s-a aflat în eroare

viciu de consimțământ, considerând că bunul vândut aparține vânzătorului, în

speță neputându-se constata reaua credință a ambelor părți la contract și nici

conivența lor frauduloasă, față de faptul că apelanta cumpărătoare a avut

convingerea că vânzătorul este proprietarul apartamentului vândut, acesta

producând extrasul de carte funciară și certificatul fiscal doveditor.

Împotriva deciziei de

mai sus reclamanta declară recurs solicitând, cu invocarea motivelor de

nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8, 9 C. proc. civ., admiterea acestuia,

modificarea în tot a deciziei recurate în sensul constatării nulității absolute

a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtele intimate.

În fundamentarea

recursului său recurenta critică instanța de apel pentru interpretarea greșită

a actului juridic dedus judecății, respectiv a contractului din care rezultă că

intimata pârâtă SC R.I. SRL, constructor al apartamentelor al căror preț a fost

achitat de recurentă, are calitatea de promitent ținut să le transmită terților

beneficiari, câștigători participanți la anumite jocuri organizate de recurenta

cu calitate de stipulant, configurația menționatului contract fiind aceea a

unei stipulații pentru altul, calificare raportat la care pârâta intimată parte

în contract a devenit, după momentul asumării obligației contractuale, un

simplu detentor precar, obligat să constituie dreptul de proprietate direct în

patrimoniul câștigătorilor desemnați de recurentă, obligație încălcată prin

încheierea contractului de vânzare-cumpărare ca cumpărătoarea intimata pârâtă

persoană fizică fără ca aceasta să fi avut calitate de câștigător, beneficiar

indicat de recurentă, producând astfel o vătămare a drepturilor recurentei,

care a plătit în avans prețul apartamentelor angajate, ca și cheltuielile

aferente acestora. Recurenta apreciază că în mod eronat a reținut instanța

criticată că intimata persoană juridică avea calitatea de proprietar în

momentul transferului dreptului de proprietate către intimata cumpărătoare, deși

intimata vânzătoare se afla în culpă, prin refuzul de a-și îndeplini

obligațiile contractuale de promitent față de beneficiarii câștigători, aceasta

aflându-se cu privire la apartamentul din litigiu în situația nelegală a

îmbogățirii fără justă cauză, primind prețul și de la recurentă și de la

cumpărătoarea intimată.

Recurenta critică

instanța de control judiciar și pentru greșita aplicare a legii în aprecierea

bunei credințe a intimatei cumpărătoare, ignorând că aceasta a dat dovadă de

totală lipsă de diligență în verificarea dreptului de proprietate asupra

apartamentului în cauză al intimatei vânzătoare, cumpărătoarea cunoscând că

apartamentul din litigiu se afla într-un bloc al recurentei în care locuiesc

participanți câștigători la loterie, că prețul de vânzare era derizoriu în

raport de piața imobiliară în plină ascensiune, că intimata cumpărătoare putea

lua cunoștință de înscrisurile depuse de recurentă la CF, precum și că intimata

vânzătoare, cu evidentă rea credință, a înstrăinat apartamentul pentru care

încasase prețul, în avans, și celelalte cheltuieli aferente, instanța încălcând

dispozițiile art. 946 – art. 966 C. civ.

Prin întâmpinarea

depusă la dosar intimata cumpărătoare cere respingerea recursului ca nefondat,

subliniind buna sa credință față de faptul că, la data respectivei vânzări,

intimata vânzătoare era proprietar intabulat al apartamentului vândut, calitate

necontestată de recurentă potrivit Legii nr. 7/1996. Și intimata vânzătoare

solicită, prin întâmpinarea depusă la dosar, respingerea recursului ca

nefondat, față de calitatea sa de proprietar al apartamentului și buna credință

a cumpărătoarei intimate, contractul încheiat cu recurenta nefiind notat în CF,

ridicând, în prealabil, excepția inadmisibilității recursului față de

dispozițiile art. 292 C. proc. civ., recurenta invocând prima dată, direct în

recurs, aspectul prețului derizoriu de cumpărare.

Examinând recursul

reclamantei recurente prin prisma motivelor de nelegalitate invocate se

constată că acesta nu este fondat.

Se constată, în acest

sens, că în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare a

apartamentului din litigiu, a cărui nulitate absolută s-a cerut, intimata

vânzătoare avea calitatea de proprietar, dreptul său de proprietate fiind

intabulat în CF, recurenta nedovedind contrariul prin probarea radierii din CF

a menționatului drept, sau a existenței vreunei notări de interdicție de

vânzare, precum și că intimata cumpărătoare a fost de bună credință la momentul

încheierii contractului din litigiu câtă vreme înscrierile din CF îl ridicau pe

vânzător ca proprietar, singura notare referindu-se la existența, pe fațada

blocului, a unui bener publicitar al cărui conținut nu este menționat în CF,

dar care în nici un mod nu poate sugera că tocmai apartamentul în cauză ar fi

fost indisponibilizat la vânzare de către recurentă, cumpărătoarea neavând nici

un mijloc ca, depunând diligențe maxime, să cunoască eventualele raporturi

contractuale stabilite de vânzător cu clienții săi, între care și recurenta,

contractul dintre recurentă și intimata vânzătoare nefiind menționat în CF, iar

intimata cumpărătoare făcând verificările suficiente și necesare cu prilejul

încheierii contractului în fața notarului public, când vânzătorul a prezentat

atât dovada calității sale de proprietar, prin extrasul de carte funciară, cât

și certificatul fiscal aferent.

Contractul de

vânzare-cumpărare a apartamentului din litigiu fiind încheiat cu un cumpărător

de bună credință, care a cumpărat de la adevăratul proprietar potrivit

certificatului de CF, iar recurenta nefăcând dovada că ea însăși este

proprietara menționatului apartament, prin eventuale înscrieri anterioare în

CF, nu se poate reține ca incidentă nici o cauză de nulitate absolută a

respectivului contract de vânzare-cumpărare, cauza actului juridic vizat

nefiind o cauză ilicită cum pretinde recurenta.

Neîndeplinirea de

către intimata vânzătoare a obligațiilor ce-i reveneau din contractul încheiat

cu recurenta reclamantă poate fi apreciată că evidențiind reaua credință a

intimatei, dar nu are efect asupra validității contractului de

vânzare-cumpărare încheiat cu intimata cumpărătoare dovedit a fi fost de bună

credință, în cauză nefiind dovedită conivența frauduloasă dintre intimate,

prețul achitat de cumpărătoare nefiind nici acesta probat a fi fost derizoriu,

câtă vreme acest aspect nu a făcut obiectul examinării, fiind, de altfel,

invocat pentru prima dată în recurs și urmând a nu fi cercetat față de

dispozițiile art. 294 alin. (1) C. proc. civ.

Constatându-se,

astfel, că instanța criticată a interpretat corect actul dedus judecății și a

pronunțat decizia recurată cu corecta aplicare a legii, dându-se eficiență

dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursul reclamantei împotriva

deciziei menționate urmează a fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Respinge recursul

declarat de reclamantul SC C.N.L.R. SA București împotriva deciziei nr. 252 din

21 mai 2009 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V a comercială, ca

nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 24 iunie 2010.