ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2439/2010

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la 16 martie 2007 reclamanta SC C.N.L.R. SA, București, cheamă în judecată pe pârâtele SC R.I. SRL București, și B.R.I. solicitând instanței să se constate, în condițiile art. 948 pct. 4 C. civ. coroborat cu art. 966 C. civ., nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat, încheiat intre pârâta persoană juridică în calitate de vânzător și pârâta persoană fizică în calitate de cumpărător, având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului apartament situat in București, intabulat in CF București sector 3, iar în subsidiar, să se dispună obligarea pârâtei SC R.I.

SRL la plata către reclamantă a sumei reprezentând valoarea de circulație a apartamentului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare menționat cu titlu de daune interese pentru nerespectarea contractului încheiat cu pârâta, cu cheltuieli de judecată. La data de 11 aprilie 2009 reclamanta își precizează capătul subsidiar de cerere în sensul că, în cazul în care instanța va aprecia că petitul principal al acțiunii nu este întemeiat, să fie obligată pârâta SC R.I. SRL la plata sumei de 114.174 ron cu titlu de daune interese, reprezentând contravaloarea apartamentului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare contestat, achitată de reclamantă, precum și la plata diferențelor dintre această valoare și valoarea de piață a imobilului.

Prin sentința civilă nr. 3225 din 11 aprilie 2007 Judecătoria Sectorului 3 București, secția civilă, admite excepția necompetenței materiale și declină competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București, secția comercială, față de caracterul comercial neevaluabil pecuniar al cererii principale, iar recursul formulat de recurenta reclamantă împotriva acestei sentințe este respins prin decizia civilă nr. 1893/R din 30 noiembrie 2007 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, care reține incidența în cauză a dispozițiilor art. 17, art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ. și ale art. 56 C. com. Prin sentința comercială nr. 11782 din 6 noiembrie 2008 Tribunalul București, secția a VI-a comercială, admite în parte acțiunea reclamantei, constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat și respinge capătul doi din acțiune ca prematur formulat, cu 12,3 ron cheltuieli de judecată în sarcina pârâtelor.

Reține instanța, pentru a decide astfel, că reclamanta și-a onorat obligațiile contractuale, achitând integral și în avans prețul apartamentului a cărui înstrăinare către pârâta persoană fizică a prejudiciat-o, astfel că excepția de neexecutare invocată de pârâtă este neîntemeiată, ca și excepția lipsei calității procesuale pasive a cumpărătoarei pârâte, contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu aceasta fiind lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită conform art. 948 alin. (4) C. civ., el fiind încheiat în frauda drepturilor participanților câștigători la loterie, iar cumpărătoarea neprobând efectuarea eventualelor diligențe pentru verificarea prealabilă a situației juridice a apartamentului din litigiu.

Mai reține instanța că este întemeiată excepția inadmisibilității capătului subsidiar de cerere, prin care reclamanta solicită daune interese reprezentând diferența dintre prețul plătit pentru apartamentul în litigiu de către reclamantă și valoarea de circulație a acestuia, față de nedovedirea de către reclamantă a îndeplinirii procedurii prevăzute de art. 720 1 C. proc. civ. Prin decizia comercială nr. 252 din 21 mai 2009 Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, admite apelurile declarate de apelantele pârâte împotriva sentinței primei instanțe pe care o schimbă în tot și pe fond respinge cererea reclamantei ca nefondată, cu câte 1.998 ron, cheltuieli de judecată reprezentând taxe judiciare în apel către apelante, în sarcina intimatei.

Pentru a decide astfel instanța reține, în esență, că în cauză condiția de a vinde unui participant câștigător un apartament este una rezolutorie, consecința neputând fi nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare dintre apelantele pârâte, ci doar desființarea cu daune interese a contractului, că nici cauza ilicită în ipoteza vânzării lucrului altuia nu poate conduce la nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din litigiu, ci doar la nulitatea relativă pe care ar putea să o invoce cumpărătorul care s-a aflat în eroare viciu de consimțământ, considerând că bunul vândut aparține vânzătorului, în speță neputându-se constata reaua credință a ambelor părți la contract și nici conivența lor frauduloasă, față de faptul că apelanta cumpărătoare a avut convingerea că vânzătorul este proprietarul apartamentului vândut, acesta producând extrasul de carte funciară și certificatul fiscal doveditor.

Împotriva deciziei de mai sus reclamanta declară recurs solicitând, cu invocarea motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8, 9 C. proc. civ., admiterea acestuia, modificarea în tot a deciziei recurate în sensul constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtele intimate. În fundamentarea recursului său recurenta critică instanța de apel pentru interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, respectiv a contractului din care rezultă că intimata pârâtă SC R.I.

SRL, constructor al apartamentelor al căror preț a fost achitat de recurentă, are calitatea de promitent ținut să le transmită terților beneficiari, câștigători participanți la anumite jocuri organizate de recurenta cu calitate de stipulant, configurația menționatului contract fiind aceea a unei stipulații pentru altul, calificare raportat la care pârâta intimată parte în contract a devenit, după momentul asumării obligației contractuale, un simplu detentor precar, obligat să constituie dreptul de proprietate direct în patrimoniul câștigătorilor desemnați de recurentă, obligație încălcată prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare ca cumpărătoarea intimata pârâtă persoană fizică fără ca aceasta să fi avut calitate de câștigător, beneficiar indicat de recurentă, producând astfel o vătămare a drepturilor recurentei, care a plătit în avans prețul apartamentelor angajate, ca și cheltuielile aferente acestora.

Recurenta apreciază că în mod eronat a reținut instanța criticată că intimata persoană juridică avea calitatea de proprietar în momentul transferului dreptului de proprietate către intimata cumpărătoare, deși intimata vânzătoare se afla în culpă, prin refuzul de a-și îndeplini obligațiile contractuale de promitent față de beneficiarii câștigători, aceasta aflându-se cu privire la apartamentul din litigiu în situația nelegală a îmbogățirii fără justă cauză, primind prețul și de la recurentă și de la cumpărătoarea intimată.

Recurenta critică instanța de control judiciar și pentru greșita aplicare a legii în aprecierea bunei credințe a intimatei cumpărătoare, ignorând că aceasta a dat dovadă de totală lipsă de diligență în verificarea dreptului de proprietate asupra apartamentului în cauză al intimatei vânzătoare, cumpărătoarea cunoscând că apartamentul din litigiu se afla într-un bloc al recurentei în care locuiesc participanți câștigători la loterie, că prețul de vânzare era derizoriu în raport de piața imobiliară în plină ascensiune, că intimata cumpărătoare putea lua cunoștință de înscrisurile depuse de recurentă la CF, precum și că intimata vânzătoare, cu evidentă rea credință, a înstrăinat apartamentul pentru care încasase prețul, în avans, și celelalte cheltuieli aferente, instanța încălcând dispozițiile art. 946 – art. 966 C. civ.

Prin întâmpinarea depusă la dosar intimata cumpărătoare cere respingerea recursului ca nefondat, subliniind buna sa credință față de faptul că, la data respectivei vânzări, intimata vânzătoare era proprietar intabulat al apartamentului vândut, calitate necontestată de recurentă potrivit Legii nr. 7/1996. Și intimata vânzătoare solicită, prin întâmpinarea depusă la dosar, respingerea recursului ca nefondat, față de calitatea sa de proprietar al apartamentului și buna credință a cumpărătoarei intimate, contractul încheiat cu recurenta nefiind notat în CF, ridicând, în prealabil, excepția inadmisibilității recursului față de dispozițiile art. 292 C. proc. civ., recurenta invocând prima dată, direct în recurs, aspectul prețului derizoriu de cumpărare.

Examinând recursul reclamantei recurente prin prisma motivelor de nelegalitate invocate se constată că acesta nu este fondat.

Se constată, în acest sens, că în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului din litigiu, a cărui nulitate absolută s-a cerut, intimata vânzătoare avea calitatea de proprietar, dreptul său de proprietate fiind intabulat în CF, recurenta nedovedind contrariul prin probarea radierii din CF a menționatului drept, sau a existenței vreunei notări de interdicție de vânzare, precum și că intimata cumpărătoare a fost de bună credință la momentul încheierii contractului din litigiu câtă vreme înscrierile din CF îl ridicau pe vânzător ca proprietar, singura notare referindu-se la existența, pe fațada blocului, a unui bener publicitar al cărui conținut nu este menționat în CF, dar care în nici un mod nu poate sugera că tocmai apartamentul în cauză ar fi fost indisponibilizat la vânzare de către recurentă, cumpărătoarea neavând nici un mijloc ca, depunând diligențe maxime, să cunoască eventualele raporturi contractuale stabilite de vânzător cu clienții săi, între care și recurenta, contractul dintre recurentă și intimata vânzătoare nefiind menționat în CF, iar intimata cumpărătoare făcând verificările suficiente și necesare cu prilejul încheierii contractului în fața notarului public, când vânzătorul a prezentat atât dovada calității sale de proprietar, prin extrasul de carte funciară, cât și certificatul fiscal aferent.

Contractul de vânzare-cumpărare a apartamentului din litigiu fiind încheiat cu un cumpărător de bună credință, care a cumpărat de la adevăratul proprietar potrivit certificatului de CF, iar recurenta nefăcând dovada că ea însăși este proprietara menționatului apartament, prin eventuale înscrieri anterioare în CF, nu se poate reține ca incidentă nici o cauză de nulitate absolută a respectivului contract de vânzare-cumpărare, cauza actului juridic vizat nefiind o cauză ilicită cum pretinde recurenta.

Neîndeplinirea de către intimata vânzătoare a obligațiilor ce-i reveneau din contractul încheiat cu recurenta reclamantă poate fi apreciată că evidențiind reaua credință a intimatei, dar nu are efect asupra validității contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu intimata cumpărătoare dovedit a fi fost de bună credință, în cauză nefiind dovedită conivența frauduloasă dintre intimate, prețul achitat de cumpărătoare nefiind nici acesta probat a fi fost derizoriu, câtă vreme acest aspect nu a făcut obiectul examinării, fiind, de altfel, invocat pentru prima dată în recurs și urmând a nu fi cercetat față de dispozițiile art. 294 alin. (1) C. proc. civ. Constatându-se, astfel, că instanța criticată a interpretat corect actul dedus judecății și a pronunțat decizia recurată cu corecta aplicare a legii, dându-se eficiență dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc.

civ. recursul reclamantei împotriva deciziei menționate urmează a fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E: Respinge recursul declarat de reclamantul SC C.N.L.R. SA București împotriva deciziei nr. 252 din 21 mai 2009 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V a comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 iunie 2010.