ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1752/2010

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar

constată următoarele:

Reclamanta

SC C.N.L.R. SA, a chemat în judecată pe pârâții SC R.I. SRL și B.G., solicitând

să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare

autentificat la Biroul Notarului Public M.A. sub nr. 3501 din 7 noiembrie 2006

privind transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului din București,

sau în subsidiar să fie obligată societatea comercială pârâtă, la plata valorii

de circulație a bunului, precizată la suma de 57.400 lei, întrucât nu a

respectat contractul cadru 75/10 din 7 aprilie 1997 și actele adiționale.

Judecătoria Sect. 4 București, prin Sentința

civilă nr. 4621 din 6 septembrie 2007 a admis excepția necompetenței materiale

a instanței și a declinat competența de soluționare în favoarea Tribunalului

București.

Tribunalul, prin Sentința comercială nr.

9472 din 19 septembrie 2008, capătul de cerere privind constarea nulității

contractului de vânzare-cumpărare, a respins ca prematură cererea de acordare

de daune-interese și a obligat pe reclamantă la 6.000 lei cheltuieli de

judecată către pârâtul B.G.

Instanța de fond a reținut, în esență,

că reclamanta nu a făcut dovada calității ei de proprietară la momentul

vânzării apartamentului și nici a comunicării către pârâtă a desemnării unui

câștigător. La momentul transmiterii dreptului de proprietate, pârâta era

proprietara bunului, iar cumpărătorul nu numai că nu avea cunoștință de

contractul cadru, dar i s-au prezentat actele de proprietate ale vânzătorului

și extrasul de carte funciară.

Mai reține instanța că încălcarea

obligației contractuale asumată de pârâtă nu poate fi sancționată cu nulitatea

absolută ci conferă dreptul de a rezilia contractul, cu daune-interese. Pentru

capătul de cerere subsidiar, instanța a considerat că nu au fost îndeplinite

procedurile prealabile prevăzute de art. 720

1

C. proc. civ.

Curtea de Apel București, prin Decizia

comercială nr. 152 din 30 martie 2009, a respins excepțiile tardivității și

inadmisibilității apelului împotriva încheierii din 13 iunie 2008 și excepția

inadmisibilității apelului declarat împotriva Sentinței comerciale nr. 9472/2008

pronunțate de Tribunalul București, a respins apelul reclamantei, a luat act de

renunțarea la motivele de apel privind capătul subsidiar al acțiunii și a

obligat-o la 7.050,21 lei cheltuieli de judecată către pârâtul B.G.

Curtea de apel a considerat că

împotriva încheierilor premergătoare termenul de apel curge de la data

comunicării hotărârii și acesta a fost respectat, iar analiza prețului

derizoriu al apartamentului poate face obiectul cererii de apel întrucât el a

fost analizat de instanța de fond în determinarea bunei credințe a

cumpărătorului.

Curtea a mai reținut natura juridică a

contractului cadru ca fiind o stipulație pentru altul, terții beneficiari

urmărind a fi identificați prin dobândirea de aceștia a calității de

câștigători ai jocurilor de noroc organizate de reclamantă.

În privința apartamentului în litigiu

acesta era proprietatea pârâtei societate comercială, înscris în cartea

funciară, iar obligația de respectare a promisiunii de vânzare s-a născut

direct în patrimoniul terților beneficiari; nu ca un drept de proprietate,

astfel încât nu se poate reține o cauză ilicită a contractului de

vânzare-cumpărare pentru că el nu încalcă o dispoziție imperativă și nu a

urmărit fraudarea legii.

Împotriva deciziei astfel pronunțate,

reclamanta a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ.

Recurenta, expunând situația de fapt,

susține că pârâtele, contrar prevederilor contractului cadru nr. 75/10/1997 au

încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu un preț derizoriu, în condițiile

în care vânzătorul avea numi calitatea de detentor precar și era obligat în

calitate de promitent să transfere dreptul de proprietate exclusiv

participanților desemnați câștigători de reclamantă. Ca atare contractul de

vânzare are o cauză ilicită așa cum prevederile art. 948 și art. 966 C. civ.

stipulează.

Mai susține recurenta că la data de 26

aprilie 2007 a notificat existența litigiului asupra apartamentului vândut, în

cartea funciară iar înainte de această operațiune a făcut dovada înscrierilor

în cartea funciară a ipotecilor, pe care un cumpărător de bună-credință trebuia

să le cunoască, astfel încât pârâții nu se pot prevala de buna lor credință.

Recurenta consideră incidente

dispozițiile art. 1295 C. civ. și se consideră proprietara apartamentului

întrucât a plătit în avans contravaloarea apartamentelor ce forma obiectul

contractului cadru, neavând importanță dacă pârâtul B.G. a fost sau nu de bună

credință.

Recursul este nefondat și va fi

respins pentru considerentele ce se vor arăta:

Prin contractul cadru nr. 75/10/1997

reclamanta și pârâta SC R.I. SRL au convenit transmiterea către câștigătorii

tragerii loto a proprietății apartamentelor situate în București,

proprietarului (SC R.I. SRL) stipulându-i-se obligația ca în termen de 15 zile

de la data prezentări participanților câștigători, să încheie contractul de

vânzare în condițiile stipulației pentru altul încheiată între cele două părți

pentru 36 de apartamente.

Raportul juridic astfel creat,

fundamentat pe principiile generale din materia obligațiilor, naște un drept în

favoarea unui terț determinat sau determinabil, creditor (alături de stipulant)

al obligației. Neexecutarea prestației promise către terț, dă dreptul pentru

stipulant de a cere rezoluțiunea contractului și despăgubiri în temeiul

dispozițiilor art. 1020-1021 C. civ., sau de a opune excepția de neexecutare

(în cazul contractului sialagmatic).

Recurenta în mod greșit se consideră

proprietara bunului, din momentul încheierii contractului cadru și actelor

adiționale. Convenția încheiată dă naștere unui drept în favoarea unei terțe

persoane, iar stipulantului numai unui drept de creanță al obligației asumate

de promitent.

De aceea, instanțele de fond, judicios

au considerat că reclamanta nu a dovedit dreptul său de proprietate iar

dispozițiile art. 1295 C. civ. nu sunt incidente.

În privința bunei credințe a

cumpărătorului, recurenta în mod eronat consideră că prețul sub valoarea pieței

și lipsa verificărilor în cartea funciară răstoarnă prezumția legală.

Prețul unui contract de

vânzare-cumpărare trebuie să fie sincer și serios. El este considerat derizoriu

dacă este atât de disproporționat în raport cu valoarea lucrului vândut încât

să nu poată constitui o cauză suficientă obligației vânzătorului de a transmite

dreptul de proprietate. Insă prețul inferior valoni reale a bunului nu poate

constitui motiv de nulitate a contractului, ci poate pune cel mult problema

leziunii -acceptată în dreptul intern în cazul minorilor.

Cât privește înscrierea în cartea

funciară, prin încheierea nr. 22094 din 6 noiembrie 2006 s-a dispus radierea

drepturilor reale de garanție instituite în favoarea reclamantei, astfel că

este neîntemeiată afirmarea relei credințe a cumpărătorului.

Așa fiind, în temeiul dispozițiilor art.

312 C. proc. civ. Înalta Curte de Casație și Justiție, va respinge ca nefondat

recursul declarat împotriva Decizie comerciale nr. 152 din 30 martie 2009,

pronunțată de Curtea de Apel București.

În considerarea dispozițiilor art. 274

C. proc. civ., față de culpa procesuală a recurentei reclamante, aceasta va fi

obligată la 7.669,60 lei cheltuieli de judecată către intimatul pârât B.G.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de

reclamanta SC C.N.L.R. SA București împotriva Deciziei nr. 152 din 30 martie

2009 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a Vi-a comercială, ca

nefondat.

Obligă recurenta-reclamantă la

7.669,60 lei cheltuieli de judecată către intimatul B.G.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

18 mai 2010.