ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4736/2012
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4736/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)
Asupra recursului de față;
Din examinarea lucrărilor din dosar,
constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la data de
18 decembrie 2007, pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 București - secția a II-a
civilă sub nr. 12460/302/2007, reclamanta SC R.N. SRL a chemat în judecată pe
pârâta SC H.I. SRL solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța
să dispună acordarea unui drept de servitute legal pe terenul aflat în
proprietatea pârâtei situat în București, pentru a avea acces deplin la
construcțiile aflate în proprietatea sa și amplasate la a adresa menționată mai
sus.
La termenul de judecată din data de 16
aprilie 2008, pârâta SC H.I. SRL a depus cerere reconvențională prin care a
solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare
din 6 februarie 2007, precum și repunerea părților în situația anterioară, cu
cheltuieli de judecată.
La termenul din data de 23 aprilie
2008 instanța, având în vedere poziția reclamantei, în sensul că nu a fost de
acord cu soluționarea cererii reconvenționale în cadrul dosarului nr. 12460/302/2007,
a dispus disjungerea acesteia și formarea unui nou dosar înregistrat sub nr. 3895/302/2008.
La data de 8 septembrie 2008
reclamanta SC H.I. SRL, a depus la dosar precizare la cererea disjunsă, în
cuprinsul căreia a arătat că înțelege să se judece și cu SC C.R.C. SA.
Prin sentința civilă nr. 8560 din 19
noiembrie 2008 pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București - secția a II-a
civilă în dosar nr. 3895/302/2008,
a
fost admisă excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Sectorului 5
București și a fost declinată soluționarea cererii disjunse în favoarea
Tribunalului București, față de art. 2 pct. 1 lit. b) C. proc. civ., și decizia
nr. 32 din 9 iunie 2008 pronunțată de înalta Curte de Casație și Justiție - secțiile
unite și valoarea imobilului ce face obiectul cererii de constatare a nulității
absolute a contractului de vânzare-cumpărare din 6 februarie 2007 la B.N.P. I.O.J.,
de 1.145.021 lei.
Pricina a fost înregistrată la
Tribunalul București - secția a V-a civilă sub nr. 49403/3/2008.
Prin sentința civilă nr. 131 din 4
februarie 2009 Tribunalul București - secția a V-a civilă
a admis excepția necompetenței
materiale și a declinat competența în favoarea Judecătoriei Sector 5 București,
dosarul fiind înaintat Curții de Apel București pentru soluționarea
conflictului negativ de competență.
Curtea de Apel București - secția a
IlI-a civilă a stabilit competența în favoarea Tribunalului București,
cauza fiind reînregistrată pe rolul secției
a V-a sub nr. 49403/3/2008.
Prin sentința civilă nr. 713 din 19
mai 2010, Tribunalul București - secția a V-a civilă
a respins excepția lipsei de interes,
invocată de pârâte și acțiunea formulată de reclamanta SC H.I. SRL București
împotriva pârâtelor SC C.R.C. SA București și SC R.N. SRL București, ca
neîntemeiate.
Pentru a pronunța această sentință, instanța
de fond a reținut că reclamanta SC H.I. SRL a solicitat să se constate
nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 6 februarie 2007
autentificat la B.N.P. I.O.J. încheiat de SC P.N. SRL cu SC C.R.C. SA și să se
dispună repunerea părților în situația anterioară, invocând, ca motiv de
nulitate absolută, încheierea actului de vânzare-cumpărare de către pârâte cu
fraudarea legii și a bunelor moravuri, prin încălcarea cu buna știința a
dispozițiilor art. 492 C. civ. și art. 121-122 din Legea nr. 7/1996.
Examinând cu
prioritate, cf. art. 137 C. proc. civ., excepția lipsei de interes, invocată de
pârâte, tribunalul a apreciat-o ca nefondată, reținând că reclamanta justifică
un interes născut și actual în formularea acțiunii, cel puțin prin prisma
apărărilor față de acțiunea principală, privind recunoașterea în favoarea
pârâtei SC P.N. SRL a unui drept de servitute pe terenul al cărui proprietar
este reclamanta.
Interesul se
justifică însă și independent de acțiunea față de care a fost disjunsă,
decurgând din invocarea prezumției de proprietate prevăzută de art. 492 C.
proc. civ., despre care reclamanta pretinde a fi fost încălcată/fraudată la
încheierea actului juridic. Prin urmare, contrar susținerilor pârâtelor, nu se
poate reține lipsa oricărui folos practic pe care aceasta l-ar avea ca urmare a
admiterii cererii sale, câtă vreme se urmărește activarea prezumției de
proprietate, restul argumentelor vizând fondul cauzei și urmând a fi analizate
în lumina probatoriului administrat în cauză.
Pe fondul cauzei, în fapt, tribunalul
a reținut că prin contractul de vânzare cumpărare a cărui nulitate se solicită
a se constata, pârâta SC P.N. SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra
imobilului situat în București, compus din două corpuri de construcție – C1 și
C4 înscrise în Cartea Funciară a sectorului 5 - București.
Cu privire la dreptul invocat de
reclamantă, tribunalul a reținut că prin contractul din data de 28 noiembrie
2003, pârâta SC C.R. SA, a vândut către SC C.S. SRL - autorul reclamantei, dreptul
de proprietate asupra terenului în suprafață de 15.818 mp situat în Municipiul
București.
Analizând conținutul acestui contract,
tribunalul a reținut că obiectul vânzării este expres determinat, ca fiind
terenul menționat, nefiind nicio referire cu privire la faptul că vânzarea
poartă și asupra construcțiilor existente pe teren.
Singura referire cu privire la
construcții, este în sensul că pe teren se află construcții în curs de demolare
sau demontabile, edificate după anul 1994, care au un caracter provizoriu.
A rezultat așadar tară echivoc faptul
că cele două construcții — C1 și C4, aflate în proprietatea vânzătoarei
(conform Certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra
terenurilor eliberat de Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării
Teritoriului, situației nr. 1413/1994 privind stabilirea terenurilor aflate în
patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat - Anexa nr. 2 la
Certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor eliberat
de Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului) nu au făcut
obiectul vânzării către SC C.S. SRL.
S-a mai
reținut și că vânzarea către SC C.S. SRL a fost încuviințată de judecătorul
sindic, obiectul vânzării-cumpărării fiind exclusiv terenul în suprafața de
15.818 mp, fără construcțiile (C1, C4 și C10) edificate pe acesta.
Ulterior, prin contractul de
vânzare-cumpărare din 14 iulie 2004, autoarea reclamantei, SC C.S. SRL îi vinde
acesteia imobilul dobândit prin contractul autentificat la 28 noiembrie 2003.
Analizând conținutul acestui contract,
tribunalul a reținut că obiectul acestuia este expres menționat ca fiind
„terenul intravilan în suprafață de 15.818 mp categoria curți - construcții
situat în București.
Clauza prin care părțile contractului
au prevăzut că „orice clădire ce s-ar afla pe suprafața terenului ce face
obiectul prezentului contract de vânzare-cumpărare, va trece de drept în
proprietatea cumpărătoarei", nu poate fi interpretată decât în sensul că
se referă la ceea ce vânzătoarea dobândise anterior în proprietate, prin
contractul din 28 noiembrie 2003 încheiat cu pârâta SC C.R. SA, sau, cel mult,
la acele construcții pe care vânzătoarea SC C.S. SRL le-ar fi edificat prin
mijloacele sale proprii pe terenul proprietatea sa, căci aceasta nu putea
transmite reclamantei mai mult decât avea în patrimoniu (nemo dat quod non
habet).
Pe de o parte, cum s-a arătat mai sus,
cele două corpuri de construcții, C1 și C4, nedemolabile, definitive, încadrate
ca monumente istorice în condițiile Legii nr. 422/2001, nu au făcut obiectul
vânzării către autoarea reclamantei, astfel încât clauza prin care se
stipulează că orice clădire ce s-ar afla pe suprafața terenului va trece de
drept în proprietatea cumpărătoarei SC H.I. SRL, nu poate fi opusă
proprietarului SC C.R. SA, care a înțeles să nu le vândă reclamantei, ci
pârâtei SC P.N. SRL cu acordul din 17 ianuarie 2007 al D.P.C.C.P.C.N. Mun.
București (în vederea respectării dreptului de preempțiune al Statului roman
asupra monumentelor istorice).
Pe de altă
parte, reclamanta nu se poate prevala nici de prezumția de proprietate
instituită de dispozițiile art. 492 C. civ. Potrivit acestui text legal,
"orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra
pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu
cheltuiala sa și ca sunt ale lui, până ce se dovedește din contra".
Or, în cauză, această prezumție simplă
și relativă a fost răsturnată prin proba contrară, rezultând din faptul că cele
două construcții C1 și C4, deși se află pe terenul reclamantei, nu au fost
niciodată în proprietatea acesteia, existând pe teren mai dinainte de ca acesta
să fie cumpărat de către autorul reclamantei (construcții definitive, monumente
istorice) și nici nu s-a făcut dovada că au fost construite prin mijloacele
proprii ale reclamantei, după dobândirea terenului.
În ceea ce privește modul prin care
s-ar fi realizat intabularea dreptului de proprietate al pârâtelor asupra
construcțiilor, tribunalul a reținut că acesta nu constituie în sine un motiv
de nulitate a actului de vânzare cumpărare, înscrierea în cartea funciară
nefiind o condiție intrinsecă, de validate a actului juridic, ci o cerință de
opozabilitate a dreptului de proprietate față de terți. Sub acest aspect, dacă
apreciază că înscrierile în cartea funciară nu corespund situației reale a
imobilului, partea interesată are la dispoziție o cale procesuală distinctă,
respectiv acțiunea prevăzută de art. 33 din Legea nr. 7/1996, cu care prezenta
instanță nu a fost învestită.
În ceea ce privește încălcarea ordinii
publice și bunele moravuri, raportat la art. 5 C. civ., invocat de reclamantă,
tribunalul a reținut că aceasta, deși avea sarcina probei, cf. art. 1169 C.
civ., nu a făcut nicio dovadă cu privire la aspectul sau norma generală de
conviețuire și orânduire publică lezate în concret prin încheierea actului
juridic, situație în care acest motiv este apreciat ca fiind generic, lipsit de
relevanță juridică concretă în speță și lipsit de orice suport probatoriu,
astfel încât a fost înlăturat.
Pentru toate considerentele reținute
mai sus, tribunalul a constatat că motivele de nulitate absolută invocate de
reclamantă au fost combătute de probatoriul administrat, în cauză neputând a fi
reținută conivența frauduloasă a pârâților la încheierea actului juridic a cărui
nulitate se solicită a se constata, cu scopul fraudării intereselor reclamantei
și nici fraudarea unei dispoziții imperative a legii, ori încălcarea ordinii
publice și a bunelor moravuri.
Împotriva
acestei sentințe a declarat apel reclamanta SC H.I. SRL București.
Prin decizia civilă nr. 845/A din 8
noiembrie 2011, Curtea de Apel București
-
secția a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta SC H.I.
SRL, cu sediul ales la Cab. Av. M.C. din București, împotriva sentinței civile nr.
713 din 19 mai 2010, pronunțată de Tribunalul București - secția a V-a civilă,
în dosarul nr. 49403/3/2008.
Pentru a pronunța această decizie,
instanța de apel a reținut următoarele:
Prin
contractul autentificat sub nr. 6062 din data de 28 noiembrie 2003, pârâta SC C.R.
SA a vândut către SC C.S. SRL - autoarea apelantei reclamante, dreptul de
proprietate asupra terenului în suprafață de 15.818 mp situat în Municipiul
București, (fila 7 dosar nr. 3895/302/2008 al Judecătoriei Sectorului 5),
vânzare ce a fost încuviințată de judecătorul sindic (filele 334, 336, 346 și
347 dosarul tribunalului).
Analizând conținutul acestui contract,
curtea a constatat că obiectul vânzării a fost expres determinat, ca fiind
„terenul intravilan în suprafață de 15.818 mp categoria curți - construcții
situat în București, fără a se face nicio referire cu privire la faptul că
vânzarea poartă și asupra construcțiilor (C1, C4 și C10) existente pe acest
teren.
Singura referire cu privire la
construcții, este în sensul că pe teren se află construcții în curs de demolare
sau demontabile, edificate după anul 1994, care au un caracter provizoriu.
Este adevărat că vânzătoarea SC C.R.C.
SA deținea proprietatea asupra celor două construcții – C1 și C4, în baza
Certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor
eliberat de Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, Situației
nr. 1413/1994 privind stabilirea terenurilor aflate în patrimoniul societăților
comerciale cu capital de stat (Anexa nr. 2 la Certificatul de atestare a
dreptului de proprietate asupra terenurilor eliberat de Ministerul Lucrărilor
Publice și Amenajării Teritoriului), însă, raportat la obiectul contractului de
vânzare cumpărare din 28 noiembrie 2003, menționat expres în cuprinsul actului
juridic, astfel cum s-a arătat, acestea nu au tăcut obiectul vânzării către SC C.S.
SRL.
Instanța de
fond a respins în mod corect proba testimonială în dovedirea obiectului
contractului de vânzare cumpărare din 28 noiembrie 2003, respectiv transmiterea
în patrimoniul vânzătoarei SC C.S. SRL a dreptului de proprietate asupra
construcțiilor C1 și C4, o astfel de probă fiind inadmisibilă „în contra sau
peste ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde că s-ar fi zis
înaintea, la timpul sau în urma confecționării actului", potrivit
dispozițiilor art. 1191 alin. (2) C. civ.
Prin urmare, prin contractul de
vânzare-cumpărare din 14 iulie 2004, vânzătoarea SC C.S. SRL nu putea să vândă
reclamantei decât ceea ce dobândise anterior în proprietate prin contractul din
28 noiembrie 2003 (nemo dat quod non habet), respectiv doar „terenul intravilan
în suprafață de 15.818 mp categoria curți - construcții situat în București".
Instanța de fond a apreciat în mod
corect că reclamanta nu se poate prevala de prezumția de proprietate instituită
de dispozițiile art. 492 C. civ., potrivit cărora "orice construcție,
plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi
făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și ca sunt ale lui,
până ce se dovedește din contra", pe de o parte, întrucât clauza prin care
părțile contractului de vânzare-cumpărare din 14 iulie 2004 au prevăzut că
„orice clădire ce s-ar afla pe suprafața terenului ce face obiectul prezentului
contract de vânzare-cumpărare, va trece de drept în proprietatea
cumpărătoarei", nu poate avea efecte juridice decât asupra construcțiilor
pe care vânzătoarea le avea în patrimoniu la momentul încheierii actului
juridic de înstrăinare și cu privire la care putea opera transferul dreptului
de proprietate.
Aceste
construcții nu puteau fi decât cele „în curs de demolare sau demontabile, care
au fost edificate de către vânzătoare după anul 1994, având caracter de
construcții provizorii", dobândite de vânzătoarea SC C.S. SRL prin
contractul din 28 noiembrie 2003, ori, eventual cele pe care chiar vânzătoarea
le-ar fi edificat prin mijloacele sale proprii pe terenul proprietatea sa.
Însă, astfel cum rezultă din Ordinul
Ministrului culturii și cultelor nr. 2314/2004, privind aprobarea Listei
monumentelor istorice, actualizată și a Listei monumentelor istorice dispărute
(Anexa nr. 7 a notelor precizatoare cu privire la înscrisurile depuse de
intimata SC N. SRL - dosarul tribunalului) și din certificatul din 21 mai 2001
emis de Primăria Municipiului București - Direcția Patrimoniu, Evidența
Proprietății, Cadastru (fila 40 - dosar tribunal), imobilele construcții C1 și
C4 situate în Calea Rahovei, sunt nedemolabile, definitive și sunt încadrate ca
monumente istorice protejate în condițiile Legii nr. 422/2001.
De asemenea,
aceste două construcții existau pe teren la data la care acesta a fost cumpărat
de către SC C.S. SRL și ulterior de către apelanta reclamantă, fiind edificate
la sf. sec. XIX - prima jumătate a sec. XX (Anexa nr. 7 a notelor precizatoare
cu privire la înscrisurile depuse de intimata SC N. SRL - dosarul tribunalului)
astfel încât nu s-ar putea susține ca au fost construite prin mijloacele
proprii ale reclamantei, după dobândirea terenului.
Prin urmare,
prezumția simplă și relativă instituită de dispozițiile art. 492 C. civ. a fost
răsturnată prin proba contrară, rezultând din faptul că cele două construcții C1
și C4 nu sunt de natura celor înstrăinate către SC C.S. SRL prin contractul din
28 noiembrie 2003, pentru ca aceasta să le fi putut transmite mai departe către
apelanta reclamantă prin contractul de vânzare-cumpărare din 14
iulie
2004, astfel încât, deși se află pe
terenul reclamantei, nu au fost niciodată în proprietatea acesteia.
Proprietarul
acestor două construcții - SC C.R. SA - a înțeles să nu le vândă apelantei
reclamante o dată cu terenul pe care se află edificate, ci intimatei pârâte SC
P.N. SRL, prin contractul de vânzare cumpărare a cărui nulitate se solicită a
se constata în prezenta cauză, după obținerea acordului din 17 ianuarie 2007 al
D.P.C.C.P.C.N. Mun. București, în vederea respectării dreptului de preempțiune
al Statului roman asupra monumentelor istorice (fila 81 - dosarul
tribunalului).
La încheierea
contractelor de vânzare cumpărare din 28 noiembrie 2003 și din 14
iulie
2004, acesta din urmă constituind
titlul de proprietate al reclamantei nu a fost obținut un astfel de acord, ce
ar fi fost obligatoriu pentru înstrăinarea unor monumente istorice. In această
situație și în lipsa individualizării exprese a acestor două construcții în
cuprinsul actului său de proprietate sau al vânzătorului său, apelanta
reclamantă nu poate pretinde un drept de proprietate asupra imobilelor
construcții C1 și C4 și, respectiv, încheierea contractului de
vânzare-cumpărare din 6 februarie 2007 cu încălcarea art. 492 C. civ.
De altfel, din contractul de vânzare
cumpărare din 6 februarie 2007, a cărui nulitate s-a invocat în cauză, a
rezultat că prin contractul din 28 noiembrie 2003 au fost înstrăinate doar
construcțiile provizorii, demontabile, care de altfel au și fost demontate,
„restul construcțiilor fiind construcții solide, o parte din acestea fiind
clasate ca monumente istorice".
Reclamanta a mai invocat, ca motiv de
nulitate absolută a acestui contract, încheierea actului de vânzare-cumpărare
de către pârâte cu fraudarea legii și a bunelor moravuri, prin încălcarea cu
buna știința a dispozițiilor art. 121-122 din Legea nr. 7/1996, însă aceste
articole nu există, legea având doar 69 articole.
Pe de altă parte, sub aspectul modului
în care s-a realizat intabularea dreptului de proprietate al intimatelor pârâte
asupra construcțiilor, ulterior intabulării dreptului de proprietate asupra
terenului, curtea a reținut că înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate asupra unui imobil nu constituie o condiție de validitate a actului
juridic, ci doar o cerință de opozabilitate a dreptului de proprietate față de
terți, potrivit dispozițiilor art. 27 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, care
dispune că „înscrierile devin opozabile de la data înregistrării cererii
".
M
ai
mult, reclamanta nu a arătat în ce mod a fost fraudată Legea nr. 7/1996,
inclusiv sub forma eludării sau nesocotirii acesteia, pentru ca actul de
vânzare cumpărare autentificat sub nr. 23 din 6 februarie 2007 să fie lovit de
nulitate absolută.
Împotriva deciziei civile nr. 845/A
din 8 noiembrie 2011, pronunțată de Curtea de Apel București - secția a IV-a civilă,
a declarat recurs reclamanta SC H.I. SRL București, întemeiat pe dispozițiile art.
304 pct. 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în
concluzie admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul admiterii
apelului, modificarea sentinței și admiterea acțiunii sale astfel cum a fost
formulată.
În criticile formulate,
recurenta-reclamantă a susținut în esență următoarele:
- Decizia
pronunțată în apel s-a dat cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, cu
referire expresă la prevederile art. 12 pct. 2 și art. 13 din Legea nr. 7/1996,
înainte de republicarea din 2006, în raport de care deținătorii bunurilor
imobile au obligația de a permite accesul specialiștilor pentru executarea
obligațiilor ce le revin conform legii, astfel încât planurile și registrele
cadastrale trebuie să fie ținute la zi, în concordantă cu situația din teren.
În raport de prevederile art. 33 alin.
(1) din același act normativ, prin care se menționează faptul că în cazul în
care cuprinsul cărții funciare nu corespunde ca înscriere cu situația reală, se
impunea ca SC C.R.C. SA București, să ceară rectificarea înregistrării de la A.N.C.P.I.,
unde era înregistrat numai terenul, nu și construcțiile, iar nu intabularea
unor construcții, care din punct de vedere juridic nu se aflau pe teren, în
condițiile în care pe terenul menționat nu a fost înregistrat nici un drept de
superficie aferent construcțiilor.
Instanța a încălcat și dispozițiile art.
17 din Ordinul A.N.C.P.I. nr. 634/2006, care prevedea ca intabularea
construcțiilor să se facă în același timp cu terenul, în concordanță cu
situația de fapt.
S-a apreciat nejustificat în cauză,
că, construcțiile sunt monumente istorice, în condițiile în care înscrisurile
depuse la dosar, nu au nici o mențiune în acest sens, cu referire la Ordinul M.C.C.
nr. 2314/2004 și la înscrierile din Cartea Funciară.
- Curtea de Apel București nu a ținut
cont de faptul că frauda la lege nu constituie numai o încălcare directă a
legii, ci și o nesocotire ocolită a acesteia.
Astfel, s-a
considerat că un act este săvârșit în frauda legii, când anumite norme legale
nu sunt folosite în scopul în care au fost edictate.
Practica în
materie de intabulare este în sensul înregistrării în același timp, atât a
terenului cât și a construcțiilor aflate pe acesta, or în speță terenul a fost
înregistrat în 2003, iar construcțiile în 2006 cu încălcarea prevederilor
legale menționate, în mod vădit fraudulos.
În opinia sa, frauda la lege, conține
două elemente distincte, un element material, obiectiv și un element
intențional, subiectiv.
În ce privește elementul material
acesta vizează procedeul folosit, care prin el însuși nu e contrar legii, iar
elementul intențional cuprinde eludarea sau sustragerea de la aplicarea
textului de lege determinat.
Intimatele-pârâte SC C.R.C. SA
București și SC P.N. SRL București, prin notele scrise depuse la dosar au cerut
respingerea recursului ca nefondat.
Recursul
declarat de reclamanta SC H.I. SRL București împotriva deciziei civile nr. 845/A
din 8 noiembrie 2011, pronunțată de Curtea de Apel București
- secția a IV-a civilă, este nefondat.
Excepția nulității recursului
reclamantei, invocată de pârâtă SC R.N. SRL București, în temeiul dispozițiilor
art. 302
1
alin. (1) lit. c) C. proc. civ., va fi respinsă, instanța
de recurs apreciind că dezvoltarea motivelor de recurs formulate de reclamantă,
face posibilă încadrarea acestora în categoria motivelor de nelegalitate, așa
cum sunt prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc. civ.
Cu privire la dreptul invocat de
reclamantă se constată că în mod corect a reținut instanța de apel, că prin
contractul de vânzare-cumpărare din 14 iulie 2004, vânzătoarea SC C.S. SRL nu
putea să vândă reclamantei decât ceea ce dobândise anterior în proprietate prin
contractul de vânzare - cumpărare din 28 noiembrie 2003, respectiv numai
terenul intravilan în suprafață de 15.818 mp.
Analizând conținutul acestui contract,
înalta Curte a reținut că obiectul vânzării a fost expres determinat, ca fiind
terenul intravilan în suprafață de 15.818 mp categoria curți - construcții
situat în București, fără a se face nici o referire cu privire la faptul că
vânzarea poartă și asupra construcțiilor C1 și C4 existente pe acest teren.
Clauza prin care părțile contractului
au prevăzut că orice clădire ce s-ar afla pe suprafața terenului ce face
obiectul prezentului contract de vânzare-cumpărare, va trece de drept în
proprietatea cumpărătoarei, nu poate fi interpretată decât în sensul că se
referă la ceea ce vânzătoarea dobândise anterior în proprietate, prin
contractul din 28 noiembrie 2003 încheiat cu pârâta SC C.R. SA, sau, cel mult,
la acele construcții pe care vânzătoarea SC C.S. SRL le-ar fi edificat prin
mijloacele sale proprii pe terenul proprietatea sa, căci aceasta nu putea
transmite reclamantei mai mult decât avea în patrimoniu (nemo dat quod non
habet).
S-a apreciat în mod just de instanța
de apel, că reclamanta nu se poate prevala nici de prezumția de proprietate
instituită de dispozițiile art. 492 C. civ. în condițiile în care s-a tăcut
dovada că cele două construcții C1 și C4, deși se aflau pe terenul reclamantei,
ele nu au fost niciodată în proprietatea acesteia, existând pe teren înainte ca
terenul să fie cumpărat de către autoarea reclamantei și nici că au fost
construite prin mijloace proprii ale reclamantei, după dobândirea terenului.
De altfel, din
contractul de vânzare-cumpărare din 6 februarie 2007, a cărui nulitate s-a
invocat în cauză, a rezultat că prin contractul din 28 noiembrie 2003 au fost
înstrăinate doar construcțiile provizorii, demontabile, care de altfel au și
fost demontate, restul construcțiilor fiind construcții solide, o parte din
acestea fiind clasate ca monumente istorice.
Proprietarul
acestor două construcții, SC C.R. SA, a înțeles să nu le vândă reclamantei o
dată cu terenul pe care se aflau edificate, ci intimatei-pârâte SC P.N. SRL,
prin contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită a se constata
în prezenta cauză, după obținerea acordului din 17 ianuarie 2007 al
D.P.C.C.P.C.N. Mun. București, în vederea respectării dreptului de preempțiune
al Statului roman asupra monumentelor istorice.
Reclamanta nu
se poate prevala nici de clauza din contractul de vânzare-cumpărare din 14
iulie 2004 prin care s-a prevăzut că orice clădire ce s-ar afla pe suprafața
terenului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, va trece de
drept în proprietatea cumpărătoarei clauză ce nu poate să aibă efecte juridice
decât asupra construcțiilor pe care vânzătoarea le avea în patrimoniul său la
momentul încheierii actului juridic de înstrăinare și cu privire la care putea
opera transferul dreptului de proprietate.
Or, față de
această situație și în lipsa individualizării exprese a acestor construcții în
cuprinsul actului său de proprietate, contractul din 14 iulie 2004, sau al
vânzătorului său, contractul de vânzare cumpărare din 28 noiembrie 2003,
reclamanta nu poate pretinde un drept de proprietate asupra imobilelor
construcții C1 și C4 și nici că încheierea contractului de vânzare cumpărare
din 6 februarie 2007 s-a făcut cu încălcarea art. 492 C. civ.
Cât privește statutul construcțiilor
situate la adresa din București, din înscrisurile aflate la dosarul cauzei,
Ordinul Ministrului Culturii și Cultelor nr. 2314/2004, privind aprobarea
Listei monumentelor istorice, actualizată și certificatul din 21 mai 2001 emis
de Primăria Municipiului București - Direcția Patrimoniu, Evidența
Proprietății, Cadastru, a rezultat că imobilele construcții C1 și C4, sunt
încadrate ca monumente istorice protejate în condițiile Legii nr. 422/2001.
Referitor la modul în care s-a
realizat intabularea dreptului de proprietate al pârâtelor asupra construcțiilor,
ulterior intabulării dreptului de proprietate asupra terenului, curtea de apel
corect a reținut că înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate
asupra unui imobil nu constituie o condiție de validitate a actului juridic, ci
doar o cerință de opozabilitate a dreptului de proprietate față de terți,
potrivit dispozițiilor art. 27 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, care dispune că
„înscrierile devin opozabile de la data înregistrării cererii".
Critica recurentei-reclamante prin
care a susținut că decizia pronunțată în apel s-a dat cu încălcarea și
aplicarea greșită a legii, cu referire expresă la prevederile art. 12 pct. 2 și
art. 13 din Legea nr. 7/1996, în raport de care deținătorii bunurilor imobile
au obligația de a permite accesul specialiștilor pentru executarea obligațiilor
ce le revin conform legii, astfel încât planurile și registrele cadastrale
trebuie să fie ținute Ia zi, în concordanță cu situația din teren nu poate fi
reținută, întrucât nu au relevantă în cauză.
Susținerea recurentei-reclamante în
sensul că intabularea ulterioară a construcțiilor menționate în cartea funciară
ar constitui un mod de fraudare a legii, motiv pentru care contractul de
vânzare-cumpărare din 6 februarie 2007, încheiat între SC C.R. SA și SC P.N.
SRL, ar fi nul nu poate fi primită.
Frauda la lege constă în încălcarea
intenționată de către părți, prin utilizarea unor mijloace oculte a
dispozițiilor imperative ale legislației în vigoare, cu ocazia încheierii sau
executării unui act juridic.
Pentru frauda la lege, sancțiunea este
nulitatea actului juridic astfel încheiat sau a actelor de executare astfel
săvârșite.
În cauza de față, nu se poare reține
frauda la lege, pe nici una din cele două variante față de prevederile Legii nr.
7/1996, în condițiile în care reclamanta nu a arătat în ce mod a fost fraudată
aceasta, pentru ca actul de vânzare-cumpărare din 6 februarie 2007 să fie lovit
de nulitate absolută.
Critica recurentei-reclamante, în
sensul că înscrierile în C.F., nu corespund situației reale a construcțiilor
excede analizei recursului de față, avându-se în vedere faptul că această
critică a fost invocată pentru prima dată în recurs, omisso medio, fără să fie
analizată de instanța de apel.
Așa fiind, conform art. 312 alin. (1)
C. proc. civ., înalta Curte va respinge excepția nulității recursului și
recursul declarat de reclamanta SC H.I. SRL București împotriva deciziei civile
nr. 845/A din 8 noiembrie 2011, pronunțată de Curtea de Apel București - secția
a IV-a civilă, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge excepția nulității
recursului.
Respinge recursul declarat de
reclamanta SC H.I. SRL București împotriva deciziei civile nr. 845/A din 8
noiembrie 2011, pronunțată de Curtea de Apel București - secția a IV-a civilă,
ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată, în
ședința publică, astăzi 29 noiembrie 2012