ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3442/2011
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3442/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)
Asupra recursului de
față;
Din examinarea
lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Tribunalul București,
secția a VI-a comercială, prin sentința comercială nr. 4894 din 15 aprilie 2010 a respins acțiunea formulată de reclamanta I.M. în contradictoriu cu pârâta SC P.P. SRL
București ca neîntemeiată.
De asemenea a fost
respinsă cererea reclamantei privind acordarea cheltuielilor de judecată ca
neîntemeiată și s-a luat act că pârâta va solicita cheltuieli de judecată pe
cale separată.
În fundamentarea
acestei soluții, instanța de fond a reținut, în principal, că între reclamanta I.M.
în calitatea de promitent cumpărător și pârâta SC P.P. SRL în calitatea de
promitent vânzător s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare al unui bun
viitor, respectiv un apartament având o suprafață construită totală de 67,65
mp, plus terasă în suprafață de 16 mp, situat la parterul modulului de clădire
(suprafață construită din cadrul primei clădiri a complexului rezidențial
identificat prin denumirea de N.) și locul de parcare nr. 71 aflat la subsolul
1 al clădirii, cu o suprafață de 12,5 mp.
Prețul de achiziție
al imobilului a fost stabilit la suma de 124.454 Euro plus TVA, urmând ca
promitenta cumpărătoare să achite suma de 31.113,5 Euro plus TVA (sumă
reprezentând 25% din prețul de achiziție) cu titlu de avans, în termen de 3
zile lucrătoare de la data autentificării antecontractului de
vânzare-cumpărare, iar suma de 93.340,5 Euro plus TVA în termen de 3 zile
lucrătoare de la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
Părțile au stabilit,
prin clauze contractuale detaliate condițiile de predare-primire a
apartamentului și data transferului de proprietate.
Prin cererea dedusă
judecății reclamanta a solicitat rezoluțiunea antecontractului de
vânzare-cumpărare din culpa exclusivă a pârâtei și obligarea acesteia la plata
sumei de 37.025 Euro în echivalent la data plății, precum și plata daunelor
interese, întrucât pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract.
Din verificarea
înscrisurilor aflate la dosar nu s-a putut reține neexecutarea de către pârâtă
a obligațiilor contractuale pentru a opera rezoluțiunea antecontractului de
vânzare-cumpărare în baza pactului comisoriu expres inserat la art. 14.5.1 și art.
14.4.2 care vizează nefinalizarea și nepredarea apartamentului la data
menționată la art. 6.1- 6.3 și refuzul semnării sau absența la semnarea
contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Curtea de Apel
București, secția a VI-a comercială, prin decizia comercială nr. 192/A din 12
aprilie 2011 a respins apelul reclamantei I.M. împotriva sentinței comerciale
nr. 4894 din 15 aprilie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială,
fiind preluate în totalitate argumentele primei instanțe.
A mai fost obligată
apelanta către intimată la plata sumei de 23.577,36 lei cheltuieli de judecată
în apel.
Împotriva deciziei
comerciale nr. 192/A din 12 aprilie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București,
secția a VI-a comercială, a promovat recurs reclamanta I.M. care a criticat
această hotărâre judecătorească pentru nelegalitate, solicitând în temeiul art.
304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. admiterea recursului și modificarea în tot a
deciziei atacate, cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată.
În dezvoltarea
motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că nefinalizarea și nepredarea nici
la data de 20 martie 2009 a imobilului contractat echivalează cu o nerespectare
a obligațiilor asumate de pârâtă, sens în care operează pactul comisoriu de
grad IV și nici o înțelegere verbală sau scrisă ulterioară nu mai poate fi
considerată valabilă, întrucât la această dată a operat deja rezoluțiunea de
drept a antecontractului, notificată prin declarație de rezoluțiune.
Clauzele
contractului, astfel cum au fost agreate de părți, nu au făcut nici o
distincție între finalizare și predare, fiind necesar ca aceste aspecte să
rezulte din conținutul procesului verbal de predare primire, ce urma să se
încheie într-o formă substanțial similară celei cuprinsă în Anexa nr. 6 la
contract.
La data semnării de
către părți a procesului verbal de inspecție din data de 20 martie 2009
lucrările de construire nu erau nici pe departe finalizate, recomandându-se de
către autorități finalizarea și remedierea tuturor deficiențelor cuprinse în
Anexa 2 la Procesul verbal nr. 44 din 4 februarie 2009, în termen de 90 de zile
de la semnarea Acordului de recepție la terminarea lucrărilor.
Finalizarea și
predarea la timp a imobilului de către pârâtă a fost, în viziunea părților, o
condiție determinată pentru formarea acordului de voință în vederea încheierii
antecontractului.
Extinderea termenului
pentru finalizarea și notificarea spre îndeplinire a procedurii de
predare-primire a imobilului din partea pârâtei reprezintă o invocare a
propriei culpe, ce nu poate fi opusă reclamantei ca motiv justificat.
Greșit au fost
aplicate dispozițiile art. 294 alin. (1) C. proc. civ. și în cauză a mai operat
o încălcare evidentă a drepturilor și intereselor legitime ale reclamantei, în
calitatea de consumator.
Pârâta nu a prezentat
instanțelor o dovadă a faptului că obiectul antecontractului, ar fi fost
finalizat la parametrii tranzacționați și cu atât mai mult, nu există dovada
încheierii unui proces verbal de predare primire a apartamentului până cel mai
târziu la data de 20 martie 2009.
Înalta Curte,
analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la criticile aduse
de recurenta-reclamantă prin motivele de recurs, constată că acestea sunt
nejustificate, urmând a respinge ca nefondat recursul, pentru următoarele
considerente.
Prin cererea de
chemare în judecată înregistrată la data de 16 iulie 2009 pe rolul Tribunalului
București, secția a VI-a comercială, sub nr. 30119/3/2009, ulterior precizată
la termenul din 24 septembrie 2009, reclamanta I.M. a solicitat, în
contradictoriu cu pârâta SC P.P. SRL București rezoluțiunea antecontractului de
vânzare-cumpărare încheiat între părți, din culpa exclusivă a pârâtei și
obligarea acesteia la restituirea sumei de 37.025 Euro, respectiv 157.726 Ron
la data plății, precum și la plata daunelor interese, fiind menționat ca temei
juridic dispozițiile art. 112 C. proc. civ., având în vedere nerespectarea
obligațiilor asumate contractual de societatea comercială promitentă
vânzătoare.
Inițial, la data de
22 octombrie 2007 a fost încheiat Contractul de Rezervare, prin care
reclamanta, în calitate de promitent cumpărător și pârâta, în calitatea de
promitent vânzător, conform art. 5 au agreat Pactul de Achiziție al imobilului,
prețul constituindu-l echivalentul în Ron al sumei de 124.454 Euro la care se
adaugă TVA.
Printr-o integrală și
completă apreciere a probelor, atât instanța de fond cât și cea de apel, au
stabilit adevăratele raporturi juridice dintre părți, cu reala întindere a
drepturilor și obligațiilor asumate reciproc, așa cum au fost stabilite de
părți prin libera lor manifestare de voință cu ocazia încheierii antecontractului
de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 876 din 20 martie 2008 de Biroul
Notarilor Publici Asociați „B. și Asociații”.
Antecontractul de
vânzare-cumpărare al apartamentului și locului de parcare, situate în complexul
rezidențial denumit N.T., cuprinde detaliat clauze contractuale privind regimul
juridic al terenului, descrierea spațiilor comune din cadrul clădirii, prețul
de achiziție și avansul, data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și
înregistrarea în Cartea Funciară a dreptului de proprietate, decorarea
apartamentului, predarea-primirea, situația în care intervin penalitățile de
întârziere, înființarea Asociației proprietarilor, funcționarea și organizarea
complexului rezidențial, declarațiile promitentului cumpărător și ale
promitentului vânzător, cesiunea drepturilor și transferul obligațiilor,
notificările, legea aplicabilă și competența de soluționare a unor eventuale
litigii.
Astfel, în condițiile
art. 6.3 din antecontractul descris anterior, promitentul vânzător are dreptul
să depășească termenul fixat pentru finalizarea și predarea apartamentului,
când intervin motive justificate, dar prelungirea termenului nu poate depăși 3
luni de la data menționată la art. 6.1, adică 20 decembrie 2008.
Nu constituie un
aspect culpabil în executarea antecontractului prelungirea termenului pentru
finalizarea și predarea imobilului, deoarece din înscrisurile depuse la dosar
rezultă că întârzierile au fost determinate de constructor în obținerea unor
autorizații și avize necesare normalei funcționări a ansamblului rezidențial.
În corespondența primită de la antreprenorul general, apare fără putere de
tăgadă, că soluția de furnizare a energiei electrice către complex, deși a fost
întocmită și avizată favorabil de autoritățile abilitate, nu a fost
concretizată în emiterea unui aviz de racordare de către SC E.M.S. SDFEE.
Chiar din conținutul
notificării privind prelungirea termenului pentru finalizarea și recepția
apartamentului s-a invocat de pârâtă existența întârzierilor generate de antreprenor,
neputându-se imputa o conduită culpabilă acesteia.
La data de 2
decembrie 2008 pârâta, prin scrisoare recomandată a notificat-o pe reclamantă
în legătură cu prelungirea termenului de finalizare și livrare a
apartamentului, cu o perioadă suplimentară de 3 luni, până la data de 20 martie
2008, conform art. 6.1 și art. 6.3 din antecontract.
De remarcat că există
o veritabilă culpă a reclamantei că nu a luat la cunoștință de existența
notificării de prelungire a termenului de finalizare și livrare a
apartamentului, prin aceea că nu a făcut cunoscut schimbarea adresei de
corespondență, părțile convenind potrivit art. 15.1 din antecontract, intitulat
„Notificări” că orice notificare trimisă la adresa menționată în acest document
să fie considerată ca fiind primită de partea căreia i-a fost adresată.
Prin procura din 5
martie 2009 reclamanta a împuternicit pe numitul E.C.N. să cumpere imobilul în
litigiu, îndeplinind toate formalitățile necesare în acest sens, precizate
explicit, inclusiv preluarea apartamentului, mandatarul însușindu-și
prelungirea termenului de predare, pe care nu l-a contestat.
Amplu documentat și
bine argumentat s-a reținut că procesul verbal de predare primire a imobilului
a respectat condițiile contractuale iar reclamanta nu a probat susținerile
privind starea apartamentului ca prezentând grave deficiențe, procedura
predării posesiei imobilului fiind întreruptă de promitentul cumpărător la data
de 1 aprilie 2009 prin notificarea rezoluționării contractului.
Așa cum au
reglementat părțile antecontractului de vânzare-cumpărare, la art. 6.2,
predarea-primirea apartamentului se va efectua în baza unui proces verbal de
predare-primire, având o formă substanțial similară celei incluse în Anexa 6,
semnat de ambele părți și va menționa toate caracteristicile și specificațiile
tehnice, calitatea lucrărilor, suprafața utilă și suprafața construită,
lucrările defectuoase și lucrările de remediere de efectuat, termenul de
îndeplinire a remedierilor lucrărilor defectuoase sau înlocuirea acestora.
Este de necontestat
că la data de 20 martie 2009 a fost încheiat procesul verbal care atestă că
promitentul vânzător SC P.P. SRL a finalizat lucrările de construcție și amenajare
a apartamentului, iar promitentul cumpărător prin mandatarul său a acceptat și
confirmat, sub rezervele formulate la pct. 1.2 că procedura de constatare a
stării imobilului la momentul predării acestuia a fost îndeplinită în
concordanță cu prevederile antecontractului. Pentru deficiențele minime
constatate, promitentul vânzător s-a angajat să le remedieze în termen de 7
zile lucrătoare, dar nu mai târziu de data la care va fi perfectat în formă
autentică contractul de vânzare-cumpărare.
Prin notificarea
rezoluțiunii antecontractului la data de 1 aprilie 2009 apare cât se poate de
evident că numai poziția procesuală a reclamantei a condus la nefinalizarea
predării efective a apartamentului și a remedierii unor deficiențe minore.
Pentru ca un pact
comisoriu de gradul IV să își producă efectele, este necesar așa cum se
regăsește constant în jurisprudență, ca partea împotriva căreia se invocă
rezoluțiunea să nu își fi executat obligațiile ce îi reveneau potrivit
antecontractului, neexecutarea obligațiilor să fie imputabilă părții care nu
și-a îndeplinit obligația, iar partea care invocă rezoluțiunea să își fi
îndeplinit sau să fie gata să își îndeplinească obligațiile ce îi incumbă față
de cealaltă parte contractantă.
Odată sesizată
instanța, acesteia îi revine obligația de a verifica dacă au fost îndeplinite
condițiile prevăzute în pactul comisoriu expres de gradul IV în speță dacă
operează clauza de culpă prevăzută la art. 6.1 - 6.3 din antecontractul de
vânzare cumpărare autentificat sub nr. 876 din 20 martie 2008.
Cu certitudine că,
întreaga documentație relevă că promitenta vânzătoare și-a îndeplinit toate
obligațiile asumate contractual.
De remarcat că
reclamanta recurentă nu a fost prejudiciată cu nimic în interesele sale prin
prisma legislației în domeniul drepturilor consumatorilor în relația comercială
cu dezvoltatorul imobiliar, clauzele contractuale neputând fi caracterizate ca
abuzive, pârâta respectând clauzele contractuale.
Prestațiile reciproce
ale părților se află într-adevăr într-o relație de echivalență și echilibru
just, așa cum susține recurenta, însă pârâta promitentă vânzătoare și-a
respectat obligația de a finaliza și preda la termen apartamentul în condițiile
antecontractului.
În soluționarea
cauzei, instanța de apel a dat dovadă de rol activ, a respectat în egală măsură
drepturile procesuale ale părților, a examinat cauza sub toate aspectele, a dat
eficiență juridică dispozițiilor art. 294 alin. (1) C. proc. civ., stabilind o
corectă situație de fapt și de drept.
Solicitarea
recurentei-reclamante ca în situația respingerii recursului să fie cenzurat
cuantumul cheltuielilor de judecată intimatului, nu poate fi primită deoarece
nu se regăsește ca motiv de recurs scris depusă în termenul imperativ instituit
de art. 303 pct. 1 și 2 C. proc. civ., ci doar ca o susținere orală după
acordarea cuvântului părților prezente pe fondul cererii de recurs.
Pentru aceste
rațiuni, urmează a respinge ca nefondat recursul reclamantei I.M. împotriva
deciziei comerciale nr. 192/A din 12 aprilie 2011 pronunțate de Curtea de Apel
București, secția a VI-a comercială, nefiind îndeplinită nici o cerință din
cele prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de
reclamanta I.M. împotriva deciziei nr. 192 A de la 12 aprilie 2011 pronunțate
de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată, în
ședința publică, astăzi 3 noiembrie 2011.