ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3442/2011

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința comercială nr. 4894 din 15 aprilie 2010 a respins acțiunea formulată de reclamanta I.M. în contradictoriu cu pârâta SC P.P. SRL București ca neîntemeiată. De asemenea a fost respinsă cererea reclamantei privind acordarea cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată și s-a luat act că pârâta va solicita cheltuieli de judecată pe cale separată. În fundamentarea acestei soluții, instanța de fond a reținut, în principal, că între reclamanta I.M. în calitatea de promitent cumpărător și pârâta SC P.P.

SRL în calitatea de promitent vânzător s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare al unui bun viitor, respectiv un apartament având o suprafață construită totală de 67,65 mp, plus terasă în suprafață de 16 mp, situat la parterul modulului de clădire (suprafață construită din cadrul primei clădiri a complexului rezidențial identificat prin denumirea de N.) și locul de parcare nr. 71 aflat la subsolul 1 al clădirii, cu o suprafață de 12,5 mp. Prețul de achiziție al imobilului a fost stabilit la suma de 124.454 Euro plus TVA, urmând ca promitenta cumpărătoare să achite suma de 31.113,5 Euro plus TVA (sumă reprezentând 25% din prețul de achiziție) cu titlu de avans, în termen de 3 zile lucrătoare de la data autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare, iar suma de 93.340,5 Euro plus TVA în termen de 3 zile lucrătoare de la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.

Părțile au stabilit, prin clauze contractuale detaliate condițiile de predare-primire a apartamentului și data transferului de proprietate. Prin cererea dedusă judecății reclamanta a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din culpa exclusivă a pârâtei și obligarea acesteia la plata sumei de 37.025 Euro în echivalent la data plății, precum și plata daunelor interese, întrucât pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract. Din verificarea înscrisurilor aflate la dosar nu s-a putut reține neexecutarea de către pârâtă a obligațiilor contractuale pentru a opera rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare în baza pactului comisoriu expres inserat la art. 14.5.1 și art. 14.4.2 care vizează nefinalizarea și nepredarea apartamentului la data menționată la art. 6.1- 6.3 și refuzul semnării sau absența la semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin decizia comercială nr. 192/A din 12 aprilie 2011 a respins apelul reclamantei I.M. împotriva sentinței comerciale nr. 4894 din 15 aprilie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, fiind preluate în totalitate argumentele primei instanțe. A mai fost obligată apelanta către intimată la plata sumei de 23.577,36 lei cheltuieli de judecată în apel. Împotriva deciziei comerciale nr. 192/A din 12 aprilie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a promovat recurs reclamanta I.M. care a criticat această hotărâre judecătorească pentru nelegalitate, solicitând în temeiul art. 304 pct. 7 și 9 C. proc.

civ. admiterea recursului și modificarea în tot a deciziei atacate, cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată. În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că nefinalizarea și nepredarea nici la data de 20 martie 2009 a imobilului contractat echivalează cu o nerespectare a obligațiilor asumate de pârâtă, sens în care operează pactul comisoriu de grad IV și nici o înțelegere verbală sau scrisă ulterioară nu mai poate fi considerată valabilă, întrucât la această dată a operat deja rezoluțiunea de drept a antecontractului, notificată prin declarație de rezoluțiune. Clauzele contractului, astfel cum au fost agreate de părți, nu au făcut nici o distincție între finalizare și predare, fiind necesar ca aceste aspecte să rezulte din conținutul procesului verbal de predare primire, ce urma să se încheie într-o formă substanțial similară celei cuprinsă în Anexa nr. 6 la contract.

La data semnării de către părți a procesului verbal de inspecție din data de 20 martie 2009 lucrările de construire nu erau nici pe departe finalizate, recomandându-se de către autorități finalizarea și remedierea tuturor deficiențelor cuprinse în Anexa 2 la Procesul verbal nr. 44 din 4 februarie 2009, în termen de 90 de zile de la semnarea Acordului de recepție la terminarea lucrărilor. Finalizarea și predarea la timp a imobilului de către pârâtă a fost, în viziunea părților, o condiție determinată pentru formarea acordului de voință în vederea încheierii antecontractului. Extinderea termenului pentru finalizarea și notificarea spre îndeplinire a procedurii de predare-primire a imobilului din partea pârâtei reprezintă o invocare a propriei culpe, ce nu poate fi opusă reclamantei ca motiv justificat.

Greșit au fost aplicate dispozițiile art. 294 alin. (1) C. proc. civ. și în cauză a mai operat o încălcare evidentă a drepturilor și intereselor legitime ale reclamantei, în calitatea de consumator. Pârâta nu a prezentat instanțelor o dovadă a faptului că obiectul antecontractului, ar fi fost finalizat la parametrii tranzacționați și cu atât mai mult, nu există dovada încheierii unui proces verbal de predare primire a apartamentului până cel mai târziu la data de 20 martie 2009. Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la criticile aduse de recurenta-reclamantă prin motivele de recurs, constată că acestea sunt nejustificate, urmând a respinge ca nefondat recursul, pentru următoarele considerente.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 16 iulie 2009 pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, sub nr. 30119/3/2009, ulterior precizată la termenul din 24 septembrie 2009, reclamanta I.M. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta SC P.P. SRL București rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, din culpa exclusivă a pârâtei și obligarea acesteia la restituirea sumei de 37.025 Euro, respectiv 157.726 Ron la data plății, precum și la plata daunelor interese, fiind menționat ca temei juridic dispozițiile art. 112 C. proc. civ., având în vedere nerespectarea obligațiilor asumate contractual de societatea comercială promitentă vânzătoare.

Inițial, la data de 22 octombrie 2007 a fost încheiat Contractul de Rezervare, prin care reclamanta, în calitate de promitent cumpărător și pârâta, în calitatea de promitent vânzător, conform art. 5 au agreat Pactul de Achiziție al imobilului, prețul constituindu-l echivalentul în Ron al sumei de 124.454 Euro la care se adaugă TVA. Printr-o integrală și completă apreciere a probelor, atât instanța de fond cât și cea de apel, au stabilit adevăratele raporturi juridice dintre părți, cu reala întindere a drepturilor și obligațiilor asumate reciproc, așa cum au fost stabilite de părți prin libera lor manifestare de voință cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 876 din 20 martie 2008 de Biroul Notarilor Publici Asociați „B.

și Asociații”. Antecontractul de vânzare-cumpărare al apartamentului și locului de parcare, situate în complexul rezidențial denumit N.T., cuprinde detaliat clauze contractuale privind regimul juridic al terenului, descrierea spațiilor comune din cadrul clădirii, prețul de achiziție și avansul, data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și înregistrarea în Cartea Funciară a dreptului de proprietate, decorarea apartamentului, predarea-primirea, situația în care intervin penalitățile de întârziere, înființarea Asociației proprietarilor, funcționarea și organizarea complexului rezidențial, declarațiile promitentului cumpărător și ale promitentului vânzător, cesiunea drepturilor și transferul obligațiilor, notificările, legea aplicabilă și competența de soluționare a unor eventuale litigii.

Astfel, în condițiile art. 6.3 din antecontractul descris anterior, promitentul vânzător are dreptul să depășească termenul fixat pentru finalizarea și predarea apartamentului, când intervin motive justificate, dar prelungirea termenului nu poate depăși 3 luni de la data menționată la art. 6.1, adică 20 decembrie 2008. Nu constituie un aspect culpabil în executarea antecontractului prelungirea termenului pentru finalizarea și predarea imobilului, deoarece din înscrisurile depuse la dosar rezultă că întârzierile au fost determinate de constructor în obținerea unor autorizații și avize necesare normalei funcționări a ansamblului rezidențial. În corespondența primită de la antreprenorul general, apare fără putere de tăgadă, că soluția de furnizare a energiei electrice către complex, deși a fost întocmită și avizată favorabil de autoritățile abilitate, nu a fost concretizată în emiterea unui aviz de racordare de către SC E.M.S.

SDFEE. Chiar din conținutul notificării privind prelungirea termenului pentru finalizarea și recepția apartamentului s-a invocat de pârâtă existența întârzierilor generate de antreprenor, neputându-se imputa o conduită culpabilă acesteia. La data de 2 decembrie 2008 pârâta, prin scrisoare recomandată a notificat-o pe reclamantă în legătură cu prelungirea termenului de finalizare și livrare a apartamentului, cu o perioadă suplimentară de 3 luni, până la data de 20 martie 2008, conform art. 6.1 și art. 6.3 din antecontract.

De remarcat că există o veritabilă culpă a reclamantei că nu a luat la cunoștință de existența notificării de prelungire a termenului de finalizare și livrare a apartamentului, prin aceea că nu a făcut cunoscut schimbarea adresei de corespondență, părțile convenind potrivit art. 15.1 din antecontract, intitulat „Notificări” că orice notificare trimisă la adresa menționată în acest document să fie considerată ca fiind primită de partea căreia i-a fost adresată. Prin procura din 5 martie 2009 reclamanta a împuternicit pe numitul E.C.N. să cumpere imobilul în litigiu, îndeplinind toate formalitățile necesare în acest sens, precizate explicit, inclusiv preluarea apartamentului, mandatarul însușindu-și prelungirea termenului de predare, pe care nu l-a contestat.

Amplu documentat și bine argumentat s-a reținut că procesul verbal de predare primire a imobilului a respectat condițiile contractuale iar reclamanta nu a probat susținerile privind starea apartamentului ca prezentând grave deficiențe, procedura predării posesiei imobilului fiind întreruptă de promitentul cumpărător la data de 1 aprilie 2009 prin notificarea rezoluționării contractului. Așa cum au reglementat părțile antecontractului de vânzare-cumpărare, la art. 6.2, predarea-primirea apartamentului se va efectua în baza unui proces verbal de predare-primire, având o formă substanțial similară celei incluse în Anexa 6, semnat de ambele părți și va menționa toate caracteristicile și specificațiile tehnice, calitatea lucrărilor, suprafața utilă și suprafața construită, lucrările defectuoase și lucrările de remediere de efectuat, termenul de îndeplinire a remedierilor lucrărilor defectuoase sau înlocuirea acestora.

Este de necontestat că la data de 20 martie 2009 a fost încheiat procesul verbal care atestă că promitentul vânzător SC P.P. SRL a finalizat lucrările de construcție și amenajare a apartamentului, iar promitentul cumpărător prin mandatarul său a acceptat și confirmat, sub rezervele formulate la pct. 1.2 că procedura de constatare a stării imobilului la momentul predării acestuia a fost îndeplinită în concordanță cu prevederile antecontractului. Pentru deficiențele minime constatate, promitentul vânzător s-a angajat să le remedieze în termen de 7 zile lucrătoare, dar nu mai târziu de data la care va fi perfectat în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare. Prin notificarea rezoluțiunii antecontractului la data de 1 aprilie 2009 apare cât se poate de evident că numai poziția procesuală a reclamantei a condus la nefinalizarea predării efective a apartamentului și a remedierii unor deficiențe minore.

Pentru ca un pact comisoriu de gradul IV să își producă efectele, este necesar așa cum se regăsește constant în jurisprudență, ca partea împotriva căreia se invocă rezoluțiunea să nu își fi executat obligațiile ce îi reveneau potrivit antecontractului, neexecutarea obligațiilor să fie imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația, iar partea care invocă rezoluțiunea să își fi îndeplinit sau să fie gata să își îndeplinească obligațiile ce îi incumbă față de cealaltă parte contractantă. Odată sesizată instanța, acesteia îi revine obligația de a verifica dacă au fost îndeplinite condițiile prevăzute în pactul comisoriu expres de gradul IV în speță dacă operează clauza de culpă prevăzută la art. 6.1 - 6.3 din antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 876 din 20 martie 2008. Cu certitudine că, întreaga documentație relevă că promitenta vânzătoare și-a îndeplinit toate obligațiile asumate contractual.

De remarcat că reclamanta recurentă nu a fost prejudiciată cu nimic în interesele sale prin prisma legislației în domeniul drepturilor consumatorilor în relația comercială cu dezvoltatorul imobiliar, clauzele contractuale neputând fi caracterizate ca abuzive, pârâta respectând clauzele contractuale. Prestațiile reciproce ale părților se află într-adevăr într-o relație de echivalență și echilibru just, așa cum susține recurenta, însă pârâta promitentă vânzătoare și-a respectat obligația de a finaliza și preda la termen apartamentul în condițiile antecontractului. În soluționarea cauzei, instanța de apel a dat dovadă de rol activ, a respectat în egală măsură drepturile procesuale ale părților, a examinat cauza sub toate aspectele, a dat eficiență juridică dispozițiilor art. 294 alin. (1) C. proc.

civ., stabilind o corectă situație de fapt și de drept. Solicitarea recurentei-reclamante ca în situația respingerii recursului să fie cenzurat cuantumul cheltuielilor de judecată intimatului, nu poate fi primită deoarece nu se regăsește ca motiv de recurs scris depusă în termenul imperativ instituit de art. 303 pct. 1 și 2 C. proc. civ., ci doar ca o susținere orală după acordarea cuvântului părților prezente pe fondul cererii de recurs. Pentru aceste rațiuni, urmează a respinge ca nefondat recursul reclamantei I.M. împotriva deciziei comerciale nr. 192/A din 12 aprilie 2011 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, nefiind îndeplinită nici o cerință din cele prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta I.M. împotriva deciziei nr. 192 A de la 12 aprilie 2011 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 3 noiembrie 2011.