ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2804/2009

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

Reclamanta SCA P.A. a chemat

în judecată pe pârâta SC K.C. SRL solicitând obligarea pârâtei la plata sumei

de 50.000 Euro (156.465 lei) reprezentând reducerea valorii imobilului vândut,

ca urmare a viciilor ascunse, obligarea la plata sumei de 50.000 Euro (156.465

lei) cu titlu de daune interese și la cheltuieli de judecată.

Reclamanta susține, în

motivarea acțiunii, că a încheiat cu pârâta un antecontract de

vânzare-cumpărare prin care, promitentul vânzător s-a obligat să predea

imobilul (spațiu de birouri) „la cheie” iar promitentul cumpărător să plătească

prețul prevăzut la pct. 5 din antecontract, antecontract transformat în

contract de vânzare-cumpărare la 20 februarie 2007.

Ulterior încheierii

antecontractului s-au constatat vicii ascunse ale construcției și finisări

neterminate.

Judecătoria sectorului 3

București, prin sentința civilă 7093 din 4 septembrie 2007, a admis excepția de necompetență materială a instanței și a declinat competența în favoarea

Tribunalului București, secția comercială, considerând incidente dispozițiile art.

2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ., art. 3,4 și 56 C. com.

Tribunalul, prin sentința

comercială 6865 din 4 iunie 2008, a admis în parte cererea reclamantei, a

obligat pe pârâtă la plata sumei de 24.440 lei reducere a valorii bunului și la

24.440 lei cu titlu de daune interese precum și la plata sumei de 2.229,8 lei

și 6.200 lei cheltuieli de judecată.

Instanța de fond a reținut,

în esență, că prin antecontractul de vânzare-cumpărare, pârâta s-a obligat să

predea reclamantei imobilul în suprafață de 377,70 m.p. cu toate finisajele și

instalațiile funcționale și contorizate separat, însă după încheierea

contractului, reclamanta a constatat existența mai multor vicii ascunse

identificate și de raportul de expertiză. Dintre acestea au fost remediate o

parte (9) altele se mențin fără a putea fi stabilit costurile de remediere (4)

iar pentru 11 dintre cele identificate valoarea lucrărilor de remediere este de

24.440 lei.

În privința daunelor - interese,

instanța a considerat că vânzătorul, profesionist în operațiunea încheiată cu

reclamanta, avea cunoștință de viciile existente și a manifestat rea-credință,

așa încât va fi obligat la acestea.

Curtea de Apel București,

prin decizia comercială 624 din 18 decembrie 2008, a respins apelul reclamantei, a admis apelul pârâtei, a schimbat în parte sentința atacată în

sensul obligării pârâtei la plata sumei de 24.440 lei reprezentând reducerea de

valoare a lucrului vândut și la 1365,8 lei cheltuieli de judecată și a respins,

ca neîntemeiate, celelalte pretenții. Totodată a respins cererea de întoarcere

a executării și a obligat pe reclamantă la 773,4 lei cheltuieli de judecată.

Instanța de apel a reținut

că obiectul acțiunii îl formează pretenții izvorâte din vicii care nu au fost

remediate sau nu sunt remediabile (actio quanti minoris) și cele izvorâte din

reaua-credință cu care pârâta a ascuns viciile construcției, din provocarea

unei tulburări a normalei folosințe a imobilului sau efectuării remedierilor de

către cumpărător, derivau în sarcina vânzătorului. Față de această calificare,

a considerat că numai raportul de expertiză poate stabili reducerea prețului.

Pentru viciile ascunse neremediate și ale căror costuri sunt nedeterminabile,

nu acțiunea în reducerea prețului era posibilă, ci aceea pentru remedierea

viciilor care implica din partea pârâtei o obligație de a face.

În privința acțiunii în

despăgubire, instanța a reținut aplicabile prevederile art. 1356, 1336 și 1075 C.

civ., însă dauna provocată prin liniștita folosință a bunului nu a fost

dovedită. Pretenția constând în plata chiriei pe perioada februarie – mai 2007 a fost considerată neîntemeiată întrucât obligația de predare era la 15 mai 2007.

Apelul pârâtei a fost

considerat întemeiat numai pentru plata daunelor interese care nu sunt

explicate în hotărârea instanței de fond și nu rezultă din materialul probator.

A mai reținut instanța de

apel că întoarcerea executorie nu are un temei procedural în condițiile

executării voluntare, chiar peste limita obligației debitorului.

Împotriva deciziei astfel

pronunțate, reclamanta a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct.

7, 8 și 9 C. proc. civ.

Recurenta susține că

instanța de apel a reținut motive contradictorii referitoare la viciile

reclamate, apreciind că sunt vicii ascunse cele arătate la pct. 2, 3, 6, 7, 9,

14, 19, 21, 22 și 23, în schimb nu caracterizează vicii ascunse erorile de

construcție din planșeu semnalate la pct. 19 care reprezintă un gol al

planșeului acoperit cu tablă. Aceeași contradicție este prezentă în hotărârea

instanței de apel, care la fila x enumeră mai multe vicii ascunse pe care

ulterior nu le mai caracterizează astfel.

Instanța de apel nu include

în categoria viciilor ascunse defecțiuni care țin de proiectarea clădirii,

confundând autorizația de construcție, proiectul tehnic de execuție și execuția

construcției, exceptând de la răspunderea constructorului vânzător

nerespectarea proiectului și a detaliilor de execuție.

Instanța de apel a analizat

superficial obligațiile vânzătorului care s-a obligat să predea „la cheie”

imobilul vândut, bazându-și hotărârea pe motive contradictorii.

Mai susține recurenta că

hotărârea instanței de apel se bazează pe greșita interpretare a

antecontractului de vânzare-cumpărare și contractului, a actelor emise în

executarea acestora respectiv notificarea din 6 martie 2007. Notificarea a fost

trimisă vânzătorului la momentul constatării nenumăratelor vicii ascunse și a

defecțiunilor de construcție sesizate de reclamantă și pentru care a fost

sancționată de instanță.

Lipsa procesului-verbal de

predare-primire nu poate fi imputată reclamantei cât timp pârâta a refuzat

încheierea acestuia, confirmând astfel tacit viciile construcției.

În privința caracterizării

acțiunii estimatorie, recurenta susține că în mod greșit instanța de apel a

considerat că viciile ascunse ale căror costuri nu sunt determinabile din cauza

lucrărilor și proiectelor laborioase nu pot forma obiectul unei astfel de

acțiuni. Existența prejudiciului presupunea repararea lui, iar instanțele erau

obligate în virtutea rolului activ, ori a obligației de garanție a

vânzătorului, să reducă valoarea imobilului și în cazul viciilor

nedeterminabile.

Greșit instanța de apel a

considerat că într-o acțiune estimatorie nu au importanță dacă viciile au fost

remediate sau nu pentru că s-a optat pentru reducerea prețului nu pentru

obligarea la remedierea viciilor.

Critica soluției instanței

de apel, are în vedere și acțiunea în despăgubiri, apreciindu-se greșită

interpretarea că cel ținut la reparație este obligat dacă întinderea daunelor

suferite e determinată.

În cazul

vânzării-cumpărării, vânzătorul poate fi obligat la daune interese, dacă a fost

de rea-credință și a vândut bunul viciat, având cunoștință de aceasta, iar

instanțele aveau posibilitatea să aprecieze întinderea prejudiciului suferit.

Calitatea de profesionist în

materia construcției și vânzării de imobile, asimilează pe

vânzătorul-constructor, ce a edificat imobilul cu vicii ascunse, vânzătorului

de rea-credință.

Recursul este nefondat și va

fi respins pentru considerentele ce se vor expune.

Motivarea deciziei atacate

prin recursul de față, cuprinde într-adevăr contradicții referitoare la

caracterizarea drept viciu ascuns al defecțiunii de construcție evidențiat la pct.

19 din acțiune, respectiv sistemul de separare între etaje care nu asigură

confortul termic și protecția împotriva incendiului.

Instanța de apel a stabilit

în prezentarea situației de fapt, care de altfel antamează și chestiuni de

drept, că printre viciile ascunse se numără și acela determinat atât în acțiune

cât și în raportul de expertiză la nr. 19, pentru ca ulterior, să arate că nu

intră în categoria viciilor ascunse acea defecțiune de construcție dintre et. 2

și 3. Cu toate acestea instanța de apel a menținut valoare de reducere a

prețului, care cuprinde și acest viciu ascuns al construcției.

Din această perspectivă,

deși conținând o motivare contradictorie, hotărârea instanței de apel nu poate

fi modificată, lipsind interesul fundamental al criticii.

Pe de altă parte nu poate fi

considerată contradictorie motivarea hotărârii instanței de apel, care a

apreciat, judicios, că nu pot intra în categoria viciilor ascunse anumite

imperfecțiuni care erau și puteau fi cunoscute de un cumpărător ce manifesta o

minimă diligență. Este adevărat că detaliile de execuție, autorizația de

construcție și chiar și cartea tehnică a imobilului nu sunt relevante pentru un

nespecialist, însă defecțiunile aparente, precum instalațiile sanitare, lipsa

unor finisaje, nezugrăvirea, balustrade joase, ori grupurile sanitare prea

strâmte nu pot fi evocate drept vicii ascunse.

În mod judicios instanța de

apel a considerat că pentru viciile ascunse ale căror costuri nu pot fi

determinate acțiunea estimatorie nu poate fi justificată dată fiind opțiunea

reclamantei.

În privința greșitei

interpretări a notificării din 6 martie 2007, instanța de apel nu a pus în

discuție buna sau reaua-credință a vânzătorului, ci diligența manifestată de

beneficiar, apreciind că reclamanta a urmărit evoluția lucrărilor de

construcție.

Defecțiunile lucrării au

fost analizate de instanțe în urma raportului de expertiză, stabilindu-se

scăderea valorii lucrului vândut în funcție de viciile existente, iar

notificarea sau procesele-verbale de remedieri încheiate în luna iunie 2007,

sunt aspecte de probațiune avute în vedere mai degrabă la evaluarea tehnică.

Aceasta întrucât distincția între viciile ascunse și cele aparente nu e supusă

vreunei controverse.

Acțiunea estimatorie este

determinată de existența unor vicii ale lucrului, care nu au fost remediate sau

care nu pot fi remediabile. Însă pentru a atrage răspunderea civilă, existența

unui prejudiciu determinat sau determinabil este necesară; altfel ne aflăm în

fața liberului arbitru, unde certitudinea și siguranța juridică lipsesc.

Nu se poate imputa

judecătorilor lipsa de rol activ în condițiile disponibilității acțiunii civile

cât timp părțile au renunțat la administrarea unor noi probatorii.

Dacă întinderea

prejudiciului nu este determinată printr-o lucrare tehnică de specialitate,

judecătorilor, cu atât mai mult, nu li se poate solicita o evaluare.

Determinării subiective, efectuată de una din părțile pricinii, i se opune o

regulă de principiu: probațiunea, la îndemâna celui ce face afirmația.

În privința conduitei

vânzătorului, aceasta a fost deja calificată, reaua-credință fiind sancționată

cu reducerea prețului vânzării.

Critica relativă la greșita

soluționare a cererii în despăgubiri are rezolvarea dată aspectelor legate de

viciile ascunse deja analizate, dar și aceea prezentată prin hotărârea atacată

ca fiind tulburări ale celui dator să garanteze pentru evicțiune, respectiv

instalația de energie electrică presupus subdimensionată, plata chiriei pe

perioada februarie – mai 2007 sau efectul negativ al zgomotului produs de

construirea etajului superior.

Așa fiind, în temeiul

dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție va

respinge, ca nefondat, recursul declarat împotriva deciziei 624 din 8 noiembrie

2008 pronunțată de Curtea de Apel București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat

de reclamanta SCA P.A. București împotriva deciziei nr. 624 din 18 decembrie

2008 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, ca

nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 10 noiembrie 2009.