ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2869/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința nr. 8760 din 26 iunie 2007, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a admis acțiunea formulată de reclamanții M.E. și M.Z. în contradictoriu cu pârâta SC D.I.C. SRL și în consecință a constatat nulitatea contractului de vânzare – cumpărare în contrapartidă încheiat la data de 26 septembrie 2005 autentificat și, în consecință a obligat-o pe pârâtă să predea reclamanților imobilul – construcție de 507,77 mp și teren 576,41 mp situat în București, precum și terenul în suprafață de 319,27 mp și construcția cu destinația de birouri în suprafață de 104,46 mp situat în București.

A obligat-o, totodată, pe pârâtă să ridice toate utilajele și instalațiile de construcție aflate pe terenul în litigiu, pe cheltuiala sa, sub sancțiunea plății de daune cominatorii de 1.000 ron pe zi de întârziere de la data pronunțării sentinței și până la predarea efectivă a imobilului prin remiterea cheilor și eliberarea întregului teren prin întocmirea procesului verbal de predare – primire a acestuia.

Prima instanță a reținut, pe baza probelor administrate realitatea contractului de vânzare – cumpărare în contrapartidă prin care reclamanții în calitate de vânzători au vândut pârâtei cumpărător dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 75% din terenul situat în București, individualizat prin acțiune și toate construcțiile existente pe acesta în suprafață de 507,77 mp precum și dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 75% din terenul în suprafață de 319,27 mp din București și clădirea cu destinația de birouri în suprafață construită de 104,46 mp, prețul fiind determinat în una din cele 6 variante, convenite.

Făcând interpretarea clauzei prevăzută de art. 4 pct. 11 din contract prin care pârâta s-a obligat să demareze construcția în termen de 60 zile de la obținerea autorizației de construcție coroborat cu pct. 9 care reglementează obligația cumpărătoarei de a obține autorizația de construcție, instanța de fond a dat eficiență pactului comisoriu de ultim grad, sancțiune reglementată de art. 4 pct. 11 din contract reținând neexecutarea de către pârâtă a obligației asumate, în raport și de prevederile art. 969, art. 1020 – art. 1021 C. civ. În contra sentinței a declarat apel reclamanta SC D.I.C. SRL. Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin decizia nr. 21 din 18 ianuarie 2008 a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă, confirmând astfel sentința apelată atât sub aspectul soluției cât și al motivării.

Criticile apelantei cu privire la calificarea obligației de a obține autorizația de construcție ca fiind de diligență, nu de rezultat și cu privire la neîndeplinirea condiției de reziliere au fost înlăturate ca neîntemeiate. Instanța de apel a reținut că documentația necesară obținerii autorizației de construcție trebuia depusă până la împlinirea termenului de un an iar nu ulterior, obligația fiind una de rezultat iar nu de diligență deoarece în lipsa autorizației de construcție nu s-a putut construi lăsând fără efect contractul în cauză. Cu privire la necompetența instanței comerciale în raport de natura civilă a obiectului litigiului, invocată prin concluzii scrise, instanța de apel a apreciat că, față de dispozițiile art. 56 litigiul în cauză este de natură comercială.

În contra deciziei menționate pârâta SC D.I.C. SRL București a declarat recurs. Motivele inițiale de recurs, în termen legal, au fost dezvoltate și completate. Acestea sunt: 1. Art. 304 pct. 5 C. proc. civ., când prin hotărârea dată instanța a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. (2) C. proc. civ. Dezvoltând, recurenta invocă: - respingând cererea de probe formulată, instanța de apel i-a încălcat dreptul la apărare încălcând și propria sa obligație de a stărui în aflarea adevărului, complinirea neindicării probelor prin cererea de apel putând fi făcută până la prima zi de înfățișare. Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimații arată că motivul de recurs sus menționat nu poate fi primit deoarece recurenta nu a respectat prevederea art. 287 alin. (1) C. proc.

civ. și oricum față de obiectul cauzei probele solicitate nu erau utile și pertinente. Potrivit art. 156 C. proc. civ., instanța va putea da un singur termen pentru lipsă de apărare, temeinic motivată. Pârâtei, în apel i s-a acordat acest termen prin încheierea din 9 mai 2007, când cauza s-a amânat din acest motiv la 30 noiembrie 2007, termen până la care apelanta a depus și motivele de apel. La termenul din 30 noiembrie 2007 stabilit de instanță ca fiind prima zi de înfățișare, apelanta s-a prezentat prin avocat iar cauza s-a amânat la 18 ianuarie 2008 pentru ca intimații să ia cunoștință de motivele de apel, când instanța, în temeiul art. 287 a respins cererea de probatorii formulată de apelantă și a acordat cuvântul pe fond.

În adevăr, în conformitate cu art. 287 alin. (1) pct. 4 și alin. (2) teza a II-a C. proc. civ. dovezile invocate în susținerea apelului puteau fi indicate până la cel mai târziu la prima zi de înfățișare, respectiv până la data de 30 noiembrie 2007. Chiar dacă s-ar socoti termenul din 18 ianuarie 2008 ca fiind prima zi de înfățișare, cum din eroare s-a menționat în cuprinsul încheierii, condiția art. 287 alin. (2) C. proc. civ. nu a fost îndeplinită întrucât până la acest termen apelanta nu a indicat dovezile în susținerea apelului. Așadar, prevederile procedurale, sub aspectul indicat au fost respectate de instanța de apel nefiind întrunite condițiile prevăzute de art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

pentru a atrage casarea hotărârii atacate. 2. Art. 304 pct. 8 C. proc. civ. constând în schimbarea de către instanțe a înțelesului lămurit și vădit neîndoielnic al clauzei inserate la art. 4 pct. 11 din contract. Recurenta arată că, în speță nu se poate reține existența unui pact comisoriu de ultim grad câtă vreme părțile au impus în mod expres condiția culpei cumpărătorului a cărei stabilire este de atributul exclusiv al instanței de judecată. Totodată instanța a calificat greșit obligația de a demara lucrările într-un termen de un an și 60 zile de la semnarea contractului ca fiind o obligație de rezultat, iar nu o obligație de mijloace, acordând caracter esențial unui termen contractual împotriva voinței neîndoielnice a părților.

Opinia intimaților este în sensul netemeiniciei criticii formulate întrucât ambele instanțe au calificat corect obligația pârâtei ca fiind de rezultat interpretând corect cauza contractuală conținută de art. 4 pct. 11 din contract.

Potrivit înscrisurilor de la dosar documentația pentru obținerea autorizației de construcție a fost înregistrată la Primărie cu mult după un an de la data autentificării contractului, termen ce s-a împlinit la 26 septembrie 2006. Recurenta a invocat ca motiv de recurs art. 304 pct. 8 constând în interpretarea greșită a actului dedus judecății cu consecința schimbării naturii ori înțelesului lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia prin raportare la clauza conținută de pct. 4.11 din contract în sensul ca în mod greșit s-a reținut existența pactului comisoriu expres și greșit a fost caracterizată obligația cumpărătoarei înscrisă în pct. 4.8 cu privire la obținerea autorizației de construire și demarare a lucrărilor ca fiind o obligație de rezultat.

Redactarea clauzei pct. 4.11 este însă clară și neechivocă așa încât instanțele au făcut aplicarea acesteia nefiind necesară o operațiune de interpretare. Astfel clauza în speță, citată și de recurentă prevede: „Subscrisa cumpărătoare va demara etapa de execuție în termen de 60 de zile de la obținerea autorizației de construcție și în conformitate cu condițiile meteo ce permit desfășurarea lucrărilor. Acest punct se coroborează cu pct. 4.8 de mai sus. ”Daca după expirarea termenului astfel prevăzut, respectiv un an și 60 de zile, lucrările la construcția prevăzută nu ar începe din culpa și/sau neglijența subscrisei cumpărătoare, prezentul contract va fi reziliat de plin drept iar vânzătorii reintră de îndată în posesia și proprietatea imobilului la starea în care se află, fără a datora nici o despăgubire”.

Pct. 4.8 din contract la care face trimitere clauza de mai sus reglementează obligația cumpărătoarei de a obține în termen de maxim un an de la data autentificării contractului 26 septembrie 2005, autorizația de construire în „condițiile actuale al P.U.Z.-ului. Așadar, în mod neechivoc părțile au convenit asupra rezilierii de plin drept a contractului, instituind un pact comisoriu de ultim grad. Au reglementat, de asemenea, condițiile în care acesta operează: expirarea termenului de un an și 60 de zile, a cărui depășire nu este contestată de recurentă și neînceperea lucrărilor din culpa sau neglijența cumpărătoarei. Or, impedimentul în demararea lucrărilor de către recurentă a fost neexecutarea de către aceasta a obligației de obținere a autorizației de construire în termenul convenit.

Obligația de a obține autorizația de construcție precum și cea de demarare a lucrărilor într-un anumit termen sunt obligații tipice de rezultat, ele fiind clar precizate prin finalitatea lor concretă, iar neatingerea rezultatului, în speță neobținerea autorizației de construcție și neînceperea lucrărilor constituie prin ele însele și dovada culpei, nefiind necesară a altă dovadă decât constatarea neîndeplinirii obligației. În atare situație, în mod corect instanțele au dat eficiență pactului comisoriu expres convenit de către părți, criticile recurentei cu privire la interpretarea clauzei pct. 4.11 din contract fiind fără suport convențional și legal. 3. Art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Sub acest motiv recurenta critică aplicarea greșită a prevederilor art. 1020 – art. 1021 C. proc.

civ., a prevederilor Legii nr. 422/2001 (art. 23) și ale Legii nr. 350/2001 (art. 47) prin raportare la stabilirea culpei funcție de pașii impuși de normele în vigoare. Opinia intimaților, este în sensul că instanțele au procedat corect raportându-se la faptă nu la elementul subiectiv, întrucât părțile au stabilit neechivoc un pact comisoriu de ultim grad. Conform notelor de constatare ale proiectantului, recurenta nu a respectat nici una din prevederile legale în vigoare. Părțile au convenit asupra unui pact comisoriu situație în care instanțele au făcut aplicarea acestuia iar nu a prevederilor art. 1020 – art. 1021 C. civ.

Operând pactul comisoriu expres de ultim grad, instanțele n-au fost în situația de a aprecia pe baza de probe asupra culpei recurentei ci numai de a constata neexecutarea obligației de rezultat pe care aceasta și-a asumat-o și care implică per se dovada culpei, situație în care trimiterile la legislația specială în materie de construcții este inutilă. 4. În cererea inițială de recurs, sub motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 recurenta a făcut aprecieri cu privire la natura litigiului dedus judecății, apreciind ca aceasta este civilă iar nu comercială întrucât contractul în speță este în realitate un contract de schimb, pe de o parte, iar pe de altă parte operațiunile imobiliare sunt tradițional acte civile.

Prin concluziile scrise depuse cu ocazia cuvântului pe fond recurenta a revenit și a susținut că părțile au încheiat un contract de societate civilă/asociere în participațiune, necompetența instanței comerciale nemaifiind susținută nici prin dezvoltarea motivelor de recurs și nici prin concluziile scrise, față de noua calificare dată contractului. Totuși, sub acest aspect este de observat că potrivit art. 316 C. proc. civ., dispozițiile de procedură privind judecata în apel se aplică și în instanța de recurs iar potrivit art. 294 C. proc. civ. în apel nu se poate schimba, cauza sau obiectul cererii. Cum în fața instanței de apel competența a fost analizată prin prisma susținerii pârâtei cu privire la natura civilă a litigiului generată de calificarea contractului ca fiind de schimb, omisso medio nu se poate invoca un alt temei cu privire la aceasta.

Oricum, rezolvarea instanței de apel prin aplicarea art. 56 C. com. este corectă iar contractul, independent de calificarea care i se dă, este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, compatibil cu stipularea pactelor comisorii. Așa fiind, față de cele ce preced, Înalta Curte va respinge recursul declarat ca nefondat. Va face, totodată, aplicarea art. 37 din Normele de aplicare ale Legii nr. 146/1997, republicată, și va dispune darea în debit a intimatei cu taxa datorată la instanța de fond în sumă de 31.956 lei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S SC D.I.C. SRL București împotriva deciziei nr. 21 din 18 ianuarie 2008 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială. Dispune darea în debit a intimaților - reclamanți M.E. și M.Z. cu suma de 31.956 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, datorată în fața instanței de fond. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 octombrie 2008.