ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2869/2008

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

Prin sentința nr. 8760 din 26 iunie 2007, Tribunalul

București, secția a VI-a comercială, a admis acțiunea formulată de reclamanții

M.E. și M.Z. în contradictoriu cu pârâta SC D.I.C. SRL și în consecință a

constatat nulitatea contractului de vânzare – cumpărare în contrapartidă

încheiat la data de 26 septembrie 2005 autentificat și, în consecință a

obligat-o pe pârâtă să predea reclamanților imobilul – construcție de 507,77 mp

și teren 576,41 mp situat în București, precum și terenul în suprafață de

319,27 mp și construcția cu destinația de birouri în suprafață de 104,46 mp

situat în București. A obligat-o, totodată, pe pârâtă să ridice toate utilajele

și instalațiile de construcție aflate pe terenul în litigiu, pe cheltuiala sa,

sub sancțiunea plății de daune cominatorii de 1.000 ron pe zi de întârziere de

la data pronunțării sentinței și până la predarea efectivă a imobilului prin

remiterea cheilor și eliberarea întregului teren prin întocmirea procesului

verbal de predare – primire a acestuia.

Prima instanță a reținut, pe

baza probelor administrate realitatea contractului de vânzare – cumpărare în

contrapartidă prin care reclamanții în calitate de vânzători au vândut pârâtei

cumpărător dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 75% din terenul

situat în București, individualizat prin acțiune și toate construcțiile

existente pe acesta în suprafață de 507,77 mp precum și dreptul de proprietate

asupra cotei indivize de 75% din terenul în suprafață de 319,27 mp din

București și clădirea cu destinația de birouri în suprafață construită de

104,46 mp, prețul fiind determinat în una din cele 6 variante, convenite.

Făcând interpretarea clauzei

prevăzută de art. 4 pct. 11 din contract prin care pârâta s-a obligat să

demareze construcția în termen de 60 zile de la obținerea autorizației de

construcție coroborat cu pct. 9 care reglementează obligația cumpărătoarei de a

obține autorizația de construcție, instanța de fond a dat eficiență pactului

comisoriu de ultim grad, sancțiune reglementată de art. 4 pct. 11 din contract

reținând neexecutarea de către pârâtă a obligației asumate, în raport și de

prevederile art. 969, art. 1020 – art. 1021 C. civ.

În contra sentinței a

declarat apel reclamanta SC D.I.C. SRL.

Curtea de Apel București, secția

a VI-a comercială, prin decizia nr. 21 din 18 ianuarie 2008 a respins ca

nefondat apelul declarat de reclamantă, confirmând astfel sentința apelată atât

sub aspectul soluției cât și al motivării.

Criticile apelantei cu

privire la calificarea obligației de a obține autorizația de construcție ca

fiind de diligență, nu de rezultat și cu privire la neîndeplinirea condiției de

reziliere au fost înlăturate ca neîntemeiate.

Instanța de apel a reținut

că documentația necesară obținerii autorizației de construcție trebuia depusă

până la împlinirea termenului de un an iar nu ulterior, obligația fiind una de

rezultat iar nu de diligență deoarece în lipsa autorizației de construcție nu

s-a putut construi lăsând fără efect contractul în cauză.

Cu privire la necompetența

instanței comerciale în raport de natura civilă a obiectului litigiului,

invocată prin concluzii scrise, instanța de apel a apreciat că, față de

dispozițiile art. 56 litigiul în cauză este de natură comercială.

În contra deciziei

menționate pârâta SC D.I.C. SRL București a declarat recurs.

Motivele inițiale de recurs,

în termen legal, au fost dezvoltate și completate. Acestea sunt:

civ., când prin hotărârea dată instanța a încălcat formele de procedură

prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. (2) C. proc. civ.

Dezvoltând, recurenta

invocă: - respingând cererea de probe formulată, instanța de apel i-a încălcat

dreptul la apărare încălcând și propria sa obligație de a stărui în aflarea

adevărului, complinirea neindicării probelor prin cererea de apel putând fi

făcută până la prima zi de înfățișare.

Prin întâmpinarea depusă la

dosar, intimații arată că motivul de recurs sus menționat nu poate fi primit

deoarece recurenta nu a respectat prevederea art. 287 alin. (1) C. proc. civ.

și oricum față de obiectul cauzei probele solicitate nu erau utile și

pertinente.

Potrivit art. 156 C. proc.

civ., instanța va putea da un singur termen pentru lipsă de apărare, temeinic

motivată.

Pârâtei, în apel i s-a

acordat acest termen prin încheierea din 9 mai 2007, când cauza s-a amânat din

acest motiv la 30 noiembrie 2007, termen până la care apelanta a depus și

motivele de apel.

La termenul din 30 noiembrie

2007 stabilit de instanță ca fiind prima zi de înfățișare, apelanta s-a

prezentat prin avocat iar cauza s-a amânat la 18 ianuarie 2008 pentru ca

intimații să ia cunoștință de motivele de apel, când instanța, în temeiul art. 287

a respins cererea de probatorii formulată de apelantă și a acordat cuvântul pe

fond.

În adevăr, în conformitate

cu art. 287 alin. (1) pct. 4 și alin. (2) teza a II-a C. proc. civ. dovezile

invocate în susținerea apelului puteau fi indicate până la cel mai târziu la

prima zi de înfățișare, respectiv până la data de 30 noiembrie 2007.

Chiar dacă s-ar socoti

termenul din 18 ianuarie 2008 ca fiind prima zi de înfățișare, cum din eroare

s-a menționat în cuprinsul încheierii, condiția art. 287 alin. (2) C. proc.

civ. nu a fost îndeplinită întrucât până la acest termen apelanta nu a indicat

dovezile în susținerea apelului.

Așadar, prevederile

procedurale, sub aspectul indicat au fost respectate de instanța de apel

nefiind întrunite condițiile prevăzute de art. 304 pct. 5 C. proc. civ. pentru

a atrage casarea hotărârii atacate.

civ. constând în schimbarea de către instanțe a înțelesului lămurit și vădit

neîndoielnic al clauzei inserate la art. 4 pct. 11 din contract.

Recurenta arată că, în speță

nu se poate reține existența unui pact comisoriu de ultim grad câtă vreme

părțile au impus în mod expres condiția culpei cumpărătorului a cărei stabilire

este de atributul exclusiv al instanței de judecată.

Totodată instanța a

calificat greșit obligația de a demara lucrările într-un termen de un an și 60

zile de la semnarea contractului ca fiind o obligație de rezultat, iar nu o

obligație de mijloace, acordând caracter esențial unui termen contractual

împotriva voinței neîndoielnice a părților.

Opinia intimaților este în

sensul netemeiniciei criticii formulate întrucât ambele instanțe au calificat

corect obligația pârâtei ca fiind de rezultat interpretând corect cauza

contractuală conținută de art. 4 pct. 11 din contract. Potrivit înscrisurilor

de la dosar documentația pentru obținerea autorizației de construcție a fost

înregistrată la Primărie cu mult după un an de la data autentificării

contractului, termen ce s-a împlinit la 26 septembrie 2006.

Recurenta a invocat ca motiv

de recurs art. 304 pct. 8 constând în interpretarea greșită a actului dedus

judecății cu consecința schimbării naturii ori înțelesului lămurit și vădit

neîndoielnic al acestuia prin raportare la clauza conținută de pct. 4.11 din

contract în sensul ca în mod greșit s-a reținut existența pactului comisoriu

expres și greșit a fost caracterizată obligația cumpărătoarei înscrisă în pct. 4.8

cu privire la obținerea autorizației de construire și demarare a lucrărilor ca

fiind o obligație de rezultat.

Redactarea clauzei pct. 4.11

este însă clară și neechivocă așa încât instanțele au făcut aplicarea acesteia

nefiind necesară o operațiune de interpretare.

Astfel clauza în speță,

citată și de recurentă prevede: „Subscrisa cumpărătoare va demara etapa de

execuție în termen de 60 de zile de la obținerea autorizației de construcție și

în conformitate cu condițiile meteo ce permit desfășurarea lucrărilor. Acest

punct se coroborează cu pct. 4.8 de mai sus. ”Daca după expirarea termenului

astfel prevăzut, respectiv un an și 60 de zile, lucrările la construcția

prevăzută nu ar începe din culpa și/sau neglijența subscrisei cumpărătoare,

prezentul contract va fi reziliat de plin drept iar vânzătorii reintră de

îndată în posesia și proprietatea imobilului la starea în care se află, fără a

datora nici o despăgubire”.

Pct. 4.8 din contract la

care face trimitere clauza de mai sus reglementează obligația cumpărătoarei de

a obține în termen de maxim un an de la data autentificării contractului 26

septembrie 2005, autorizația de construire în „condițiile actuale al P.U.Z.-ului.

Așadar, în mod neechivoc

părțile au convenit asupra rezilierii de plin drept a contractului, instituind

un pact comisoriu de ultim grad.

Au reglementat, de asemenea,

condițiile în care acesta operează: expirarea termenului de un an și 60 de

zile, a cărui depășire nu este contestată de recurentă și neînceperea

lucrărilor din culpa sau neglijența cumpărătoarei.

Or, impedimentul în

demararea lucrărilor de către recurentă a fost neexecutarea de către aceasta a

obligației de obținere a autorizației de construire în termenul convenit.

Obligația de a obține

autorizația de construcție precum și cea de demarare a lucrărilor într-un

anumit termen sunt obligații tipice de rezultat, ele fiind clar precizate prin

finalitatea lor concretă, iar neatingerea rezultatului, în speță neobținerea

autorizației de construcție și neînceperea lucrărilor constituie prin ele

însele și dovada culpei, nefiind necesară a altă dovadă decât constatarea

neîndeplinirii obligației.

În atare situație, în mod

corect instanțele au dat eficiență pactului comisoriu expres convenit de către

părți, criticile recurentei cu privire la interpretarea clauzei pct. 4.11 din

contract fiind fără suport convențional și legal.

civ. Sub acest motiv recurenta critică aplicarea greșită a prevederilor art. 1020

– art. 1021 C. proc. civ., a prevederilor Legii nr. 422/2001 (art. 23) și ale

Legii nr. 350/2001 (art. 47) prin raportare la stabilirea culpei funcție de

pașii impuși de normele în vigoare.

Opinia intimaților, este în

sensul că instanțele au procedat corect raportându-se la faptă nu la elementul

subiectiv, întrucât părțile au stabilit neechivoc un pact comisoriu de ultim

grad. Conform notelor de constatare ale proiectantului, recurenta nu a

respectat nici una din prevederile legale în vigoare.

Părțile au convenit asupra

unui pact comisoriu situație în care instanțele au făcut aplicarea acestuia iar

nu a prevederilor art. 1020 – art. 1021 C. civ. Operând pactul comisoriu expres

de ultim grad, instanțele n-au fost în situația de a aprecia pe baza de probe

asupra culpei recurentei ci numai de a constata neexecutarea obligației de

rezultat pe care aceasta și-a asumat-o și care implică per se dovada culpei,

situație în care trimiterile la legislația specială în materie de construcții

este inutilă.

recurs, sub motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 recurenta a făcut aprecieri cu

privire la natura litigiului dedus judecății, apreciind ca aceasta este civilă

iar nu comercială întrucât contractul în speță este în realitate un contract de

schimb, pe de o parte, iar pe de altă parte operațiunile imobiliare sunt

tradițional acte civile.

Prin concluziile scrise

depuse cu ocazia cuvântului pe fond recurenta a revenit și a susținut că

părțile au încheiat un contract de societate civilă/asociere în participațiune,

necompetența instanței comerciale nemaifiind susținută nici prin dezvoltarea

motivelor de recurs și nici prin concluziile scrise, față de noua calificare

dată contractului.

Totuși, sub acest aspect

este de observat că potrivit art. 316 C. proc. civ., dispozițiile de procedură

privind judecata în apel se aplică și în instanța de recurs iar potrivit art. 294

C. proc. civ. în apel nu se poate schimba, cauza sau obiectul cererii. Cum în

fața instanței de apel competența a fost analizată prin prisma susținerii

pârâtei cu privire la natura civilă a litigiului generată de calificarea

contractului ca fiind de schimb, omisso medio nu se poate invoca un alt temei

cu privire la aceasta.

Oricum, rezolvarea instanței

de apel prin aplicarea art. 56 C. com. este corectă iar contractul,  independent

de calificarea care i se dă, este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros,

compatibil cu stipularea pactelor comisorii.

Așa fiind, față de cele ce

preced, Înalta Curte va respinge recursul declarat ca nefondat.

Va face, totodată, aplicarea

art. 37 din Normele de aplicare ale Legii nr. 146/1997, republicată, și va

dispune darea în debit a intimatei cu taxa datorată la instanța de fond în sumă

de 31.956 lei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat,

recursul declarat de pârâta S SC D.I.C. SRL București împotriva deciziei nr. 21

din 18 ianuarie 2008 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială.

Dispune darea în debit a

intimaților - reclamanți M.E. și M.Z. cu suma de 31.956 lei reprezentând taxă

judiciară de timbru, datorată în fața instanței de fond.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 14 octombrie 2008.