ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2561/2010

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1

București la data de 9 octombrie 2007, reclamantul N.C. a chemat în judecată pe

pârâții SC R. SA și B.M.P. solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să

se dispună în principal, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract

de vânzare-cumpărare între reclamant, în calitate de cumpărător și pârâta SC R.

SA, în calitate de vânzător având ca obiect imobilul reprezentat de terenul

liber de construcții în suprafață de 260 mp situat în București, sector 1,

înscris în Cartea Funciară a localității București, sector 1, ce face obiectul

antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 21 octombrie 2004 de

către BNP M.G.O. și A.A.J., în acest antecontract adresa poștală a imobilului

fiind menționată drept București, sector 1; în subsidiar, obligarea pârâților

în solidar la plata sumei de 150.000 euro cu titlu de daune-interese pentru

refuzul de a încheia cu reclamantul contractul de vânzare-cumpărare indicat mai

sus, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul a

arătat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 21

octombrie 2004 de către BNP M.G.O. și A.A.J., încheiat între reclamant în

calitate de promitent-cumpărător și SC R. SA în calitate de promitent-vânzător,

prin reprezentantul său legal majoritar B.M.P., SC R. SA s-a obligat să îi

vândă, iar reclamantul s-a obligat să cumpere imobilul reprezentat de terenul

liber de construcții în suprafață de 260 mp situat în București, sector 1.

Reclamantul susține că a virat prin

ordin de plată către SC R. SA la 29 decembrie 2004 avansul în cuantum de 5.000 euro

din prețul vânzării, sumă care a fost returnată, ulterior la 1 februarie 2005 a

consemnat la CEC avansul, la data de 21 martie 2005, a virat suma de 30.000 euro,

reprezentând a doua tranșă din avans notificând pârâta prin notificarea din 25

martie 2005 trimisă prin intermediul BEJ D.G. Se mai arată că reclamantul a

somat pârâta să se prezinte în data de 10 septembrie 2007 a BNP M.G.O. și

A.A.J. în vederea încheierii în formă autentică a contractului de

vânzare-cumpărare în conformitate cu dispozițiile antecontractului încheiat

între părți dar nu s-a prezentat.

În drept, au fost invocate

dispozițiile art. 112 și urm. C. proc. civ., art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005,

Titlul X, art. 969 și urm., art. 1073 și urm., art. 998 – art. 999, art. 1000 alin.

(3) C. civ.

Pârâta SC R. SA a depus întâmpinare

prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată întrucât reclamantul

urma să depună, cu titlu de avans de preț, prima rată în sumă de 5.000 euro,

numai după obținerea, consimțământului asupra vânzării, din partea A.G.A. societății

pârâte, ceea ce confirmă faptul că reclamantul cunoștea că numai A.G.A. pârâtei

avea dreptul să aprobe înstrăinarea bunului imobiliar.

Tribunalul București, secția a VI-a comercială,

prin sentința nr. 4055 din 12 martie 2009 a respins acțiunea ca nefondată.

Pentru a se pronunța astfel,

instanța de fond a reținut că prin antecontractul autentificat din 21 octombrie

2004 de BNP M.G.O. și A.A.J. pârâta s-a obligat să vândă reclamantului imobilul

reprezentat din teren liber de construcții în suprafață de 260 mp din București,

sector 1, în anumite condiții.

În acest sens părțile au convenit ca

plata sumei de 5.000 euro cu titlu de avans preț să se efectueze după

ratificarea antecontractului de adunarea generală a societății vânzătoare,

astfel că nu se poate susține că reclamantul nu cunoștea această situație și

necesitatea îndeplinirii cerinței legale obligatorii prevăzută de Legea nr. 31/1990

pentru societățile comerciale.

Totodată în cuprinsul

antecontractului s-a prevăzut că pârâta s-a angajat în sensul înstrăinării

imobilului doar după finalizarea prin hotărâre irevocabilă a litigiului ce

constituie obiectul dosarului nr. 167/2004 aflat pe rolul instanțelor la data

încheierii antecontractului soluționat prin hotărâre definitivă la 9 mai 2006.

Drept urmare orice plată anterioară

nu poate fi considerată ca efectuată în temeiul convenției cu titlu de preț de

natură a-l îndreptăți pe reclamant să pretindă pronunțarea unei hotărâri care

să țină loc de contract de vânzare-cumpărare și nici daune interese de vreme ce

nu se poate reține din probatoriu un refuz nejustificat al pârâtei de a încheia

contractul.

Așadar obligația pârâtei de vânzare

depinde de obținerea acordului organului de conducere al societății pârâte,

aspect cunoscut de reclamant de la încheierea antecontractului, acord care nu

s-a obținut astfel încât operațiunea nu a mai avut loc. Astfel orice societate

comercială funcționează după anumite principii prevăzute strict de lege în

speță Legea nr. 31/1990 și actul constitutiv, sub aspectul funcționăm, a

atribuțiilor administratorilor, a organelor angajate să reprezinte societatea

și cum acordul hotărârii adunării generale nu s-a obținut pentru operațiunea în

litigiu, cererea nu poate fi primită.

Răspunzând criticilor reclamantului,

Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, a respins apelul ca

nefondat.

În fundamentarea soluției, instanța

de control judiciar a reținut că din interpretarea logico-juridică a

antecontractului de vânzare-cumpărare conform art. 977 C. civ. rezultă că

încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare depindea de

îndeplinirea a două condiții – aceea a finalizării irevocabile a litigiului ce

forma obiectul dosarului nr. 167/2004 a Judecătoriei Sectorului 1 București și

de ratificarea antecontractului de către A.G.A. societății vânzătoare, de

obținerea titlului de proprietate conform Legii nr. 18/1991, precum și

celelalte formalități legale de intabularea terenului.

Din actele și lucrările dosarului nu

rezultă modul în care s-a soluționat litigiul ce forma obiectul dosarului nr. 167/2004

al Judecătoriei Sectorului 1 București (se face doar o afirmație în sensul

perimării apelului – dar nu se face dovada soluționării irevocabile).

Conform actelor din dosar, respectiv

hotărârea A.G.E.A. a SC R. SA din 14 martie 2005 (dosar T.B.) s-a respins

vânzarea imobilului situat în sector 1, București, către N.C. conform antecontractului

de vânzare-cumpărare.

În aceste împrejurări, condițiile de

care depindeau încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu s-au îndeplinit.

Am fi în prezența unor condiții

suspensive de a căror îndeplinire depindea (nașterea) încheierea contractului

de vânzare-cumpărare.

Pe de altă parte, pornind de la

ideea apelantului reclamant în sensul că nu ne aflăm în prezența unor condiții

suspensive, problema care s-a ridicat în practică și literatura juridică

referitoare la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare în sensul că în

dreptul nostru promisiunea de vânzare-cumpărare bilaterală nu poate fi

considerată o vânzare sub condiție suspensivă, tot nu ar fi îndeplinit

condițiile încheierii valabile ale unui act juridic pentru că nu există un

consimțământ (ca și condiție de validitate a contractului) valabil exprimat.

Astfel nu există acordul de voință

valabil exprimat al promitentei vânzătoare care este o societate comercială –

persoană juridică a cărei voință se exprimă prin hotărârile luate de adunarea

generală a asociaților/acționarilor conform legii, contractului sau statutului

și care sun obligatorii chiar pentru asociații/acționarii care nu au luat parte

ori au votat contra (art. 131 din Legea nr. 31/1990). La baza formării voinței

speciale stă principiul majorității.

Ca urmare necesitatea obținerii

acordului adunării generale a acționarilor societății nu era o „simplă

formalitate” pentru promitenta – vânzătoare ci chiar o condiție de care

depindea valabilitatea actelor juridice.

În ceea ce privește al II-lea motiv

de apel, pornind și de la istoricul prezentat de apelant – se constată de către

instanță că plata avansului de 5.000 euro trebuia achitată după ratificarea

antecontractului de către adunarea generală care a avut loc la 14 martie 2005.

Ori apelantul a achitat suma cu

titlu de avans de 5.000 euro înainte de ratificarea adunării generale la 15

februarie 2005 - suma care deși inițial a fost încasată de societate a fost

returnată.

La data de 21 martie 2005 – deși nu

avea acordul adunării generale pentru vânzare apelantul virează suma de 30.000 euro

– sumă de asemenea returnată.

Ca urmare intimata pârâtă nu și-a

însușit sau reținut nicio sumă de bani cu titlu de avans sau preț pentru

antecontractul de vânzare-cumpărare, se poate spune că prin atitudinea sa (de a

efectua o ofertă reală urmată de consemnațiune) apelantul reclamant ar fi

urmărit obligarea intimatei-pârâte să încaseze o sumă necuvenită.

Împotriva acestei soluții a declarat

recurs, în termen și legal timbrat reclamantul, criticile vizând aspecte de

nelegalitate fiind invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Se susține că obligația de a încheia

contractul de vânzare-cumpărare nu a fost asumată de către intimata-pârâtă sub

o somație, ci reprezintă o obligație pură și simplă.

Obligația intimatei a fost asumată

fără ca aceasta să fie afectată de o condiție în accepțiunea art. 1004 și urm. C.

civ. în mod eronat a reținut instanța de apel precum și prima instanță faptul

că obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare ar fi fost asumată de

către pârât sub condiția ratificării acestui antecontract de către A.G.A.

pârâtei.

Din chiar redactarea

antecontractului faptul că voința internă a părților a fost că obligația

pârâtei de a încheia contractul nu a fost asumată sub condiția ratificării

antecontractului de către A.G.A. pârâtei ci constituie în realitate o obligație

pură și simplă.

Ratificarea pe care pârâta o

califica drept o condiție, reprezintă în realitate o formalitate pe care pârâta

a prevăzut-o în antecontract pentru îndeplinirea unei obligații prevăzute în

actele constitutive ale societăți și care privea raportul dintre administrator

și adunarea generală a acționarilor, obligație care, potrivit art. 55 din Legea

nr. 31/1990 nu-i este opozabilă, conchide recurentul.

Prin conduita sa, intimata a acceptat

plata efectuată de cumpărător, a recunoscut obligația de a încheia contractul

de vânzare-cumpărare la acel moment fiind, fără relevanță faptul că ulterior a

restituit suma încasată.

Recursul este nefondat.

Din examinarea antecontractului de

vânzare-cumpărare rezultă că o condiție esențială a acestuia o constituia

aprobarea adunării generale a acționarilor a vânzării terenului în litigiu și o

dovadă elocventă în acest sens o constituie și prevederea potrivit căreia prima

rată în sumă de 5.000 euro reprezentând prețul urma să fie achitată de recurent

numai după obținerea consimțământului acestui organ decizional al pârâtei.

Este evident că la încheierea

antecontractului reclamantul cunoștea că numai A.G.A. pârâtei avea dreptul să

aprobe înstrăinarea bunului imobiliar și că dată fiind această situație,

reclamantul a condiționat depunerea primei părți de preț numai după acordarea

de către A.G.A. a aprobării vânzării terenului.

În speță, la prima A.G.A. societății

pârâte ce a avut loc după încheierea antecontractului (14 martie 2005) acest

organism decizional a hotărât să respingă solicitarea de obținere a

consimțământului acesteia privind vânzarea terenului.

Depunerea înainte de acest moment de

către reclamant a unor sume de bani pe care din proprie inițiativă le-a

intitulat că ar avea destinația de „tranșă de preț” nu reprezintă nicio

semnificație juridică, pentru că nu avea îndatorirea să le achite în această

fază.

Față de cele arătate, rezultă fără

putință de tăgadă că recurentul-reclamant încă de la încheierea

antecontractului cunoștea că acest act produce efecte juridice numai în

condițiile în care se obține aprobarea vânzării din partea A.G.A. și deci până

la pronunțarea poziției acestui organ orice sumă de bani în contul convenției

era neavenită și recurentul-reclamant era considerat că nu a plătit niciun fel

prețul terenului.

Așa cum au reținut și instanțele

anterioare în ipoteza în care a fost achitată înainte de îndeplinirea acestei

îndatoriri contractuale nu poate fi considerată ca fiind efectuată în temeiul

convenției părților cu titlu de preț și să fie de natură a-l îndreptăți pe

recurent să pretindă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de

vânzare-cumpărare.

Față de cele arătate văzând

dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul

declarat de reclamantul N.C. împotriva deciziei comerciale nr. 505 din 25

noiembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică,

astăzi 1 iulie 2010.