ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2561/2010

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București la data de 9 octombrie 2007, reclamantul N.C. a chemat în judecată pe pârâții SC R. SA și B.M.P. solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună în principal, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare între reclamant, în calitate de cumpărător și pârâta SC R. SA, în calitate de vânzător având ca obiect imobilul reprezentat de terenul liber de construcții în suprafață de 260 mp situat în București, sector 1, înscris în Cartea Funciară a localității București, sector 1, ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 21 octombrie 2004 de către BNP M.G.O.

și A.A.J., în acest antecontract adresa poștală a imobilului fiind menționată drept București, sector 1; în subsidiar, obligarea pârâților în solidar la plata sumei de 150.000 euro cu titlu de daune-interese pentru refuzul de a încheia cu reclamantul contractul de vânzare-cumpărare indicat mai sus, cu cheltuieli de judecată. În motivarea cererii, reclamantul a arătat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 21 octombrie 2004 de către BNP M.G.O.

și A.A.J., încheiat între reclamant în calitate de promitent-cumpărător și SC R. SA în calitate de promitent-vânzător, prin reprezentantul său legal majoritar B.M.P., SC R. SA s-a obligat să îi vândă, iar reclamantul s-a obligat să cumpere imobilul reprezentat de terenul liber de construcții în suprafață de 260 mp situat în București, sector 1. Reclamantul susține că a virat prin ordin de plată către SC R. SA la 29 decembrie 2004 avansul în cuantum de 5.000 euro din prețul vânzării, sumă care a fost returnată, ulterior la 1 februarie 2005 a consemnat la CEC avansul, la data de 21 martie 2005, a virat suma de 30.000 euro, reprezentând a doua tranșă din avans notificând pârâta prin notificarea din 25 martie 2005 trimisă prin intermediul BEJ D.G.

Se mai arată că reclamantul a somat pârâta să se prezinte în data de 10 septembrie 2007 a BNP M.G.O. și A.A.J. în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare în conformitate cu dispozițiile antecontractului încheiat între părți dar nu s-a prezentat. În drept, au fost invocate dispozițiile art. 112 și urm. C. proc. civ., art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005, Titlul X, art. 969 și urm., art. 1073 și urm., art. 998 – art. 999, art. 1000 alin. (3) C. civ. Pârâta SC R. SA a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată întrucât reclamantul urma să depună, cu titlu de avans de preț, prima rată în sumă de 5.000 euro, numai după obținerea, consimțământului asupra vânzării, din partea A.G.A.

societății pârâte, ceea ce confirmă faptul că reclamantul cunoștea că numai A.G.A. pârâtei avea dreptul să aprobe înstrăinarea bunului imobiliar. Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința nr. 4055 din 12 martie 2009 a respins acțiunea ca nefondată. Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că prin antecontractul autentificat din 21 octombrie 2004 de BNP M.G.O. și A.A.J. pârâta s-a obligat să vândă reclamantului imobilul reprezentat din teren liber de construcții în suprafață de 260 mp din București, sector 1, în anumite condiții. În acest sens părțile au convenit ca plata sumei de 5.000 euro cu titlu de avans preț să se efectueze după ratificarea antecontractului de adunarea generală a societății vânzătoare, astfel că nu se poate susține că reclamantul nu cunoștea această situație și necesitatea îndeplinirii cerinței legale obligatorii prevăzută de Legea nr. 31/1990 pentru societățile comerciale.

Totodată în cuprinsul antecontractului s-a prevăzut că pârâta s-a angajat în sensul înstrăinării imobilului doar după finalizarea prin hotărâre irevocabilă a litigiului ce constituie obiectul dosarului nr. 167/2004 aflat pe rolul instanțelor la data încheierii antecontractului soluționat prin hotărâre definitivă la 9 mai 2006. Drept urmare orice plată anterioară nu poate fi considerată ca efectuată în temeiul convenției cu titlu de preț de natură a-l îndreptăți pe reclamant să pretindă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare și nici daune interese de vreme ce nu se poate reține din probatoriu un refuz nejustificat al pârâtei de a încheia contractul. Așadar obligația pârâtei de vânzare depinde de obținerea acordului organului de conducere al societății pârâte, aspect cunoscut de reclamant de la încheierea antecontractului, acord care nu s-a obținut astfel încât operațiunea nu a mai avut loc.

Astfel orice societate comercială funcționează după anumite principii prevăzute strict de lege în speță Legea nr. 31/1990 și actul constitutiv, sub aspectul funcționăm, a atribuțiilor administratorilor, a organelor angajate să reprezinte societatea și cum acordul hotărârii adunării generale nu s-a obținut pentru operațiunea în litigiu, cererea nu poate fi primită. Răspunzând criticilor reclamantului, Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, a respins apelul ca nefondat. În fundamentarea soluției, instanța de control judiciar a reținut că din interpretarea logico-juridică a antecontractului de vânzare-cumpărare conform art. 977 C. civ. rezultă că încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare depindea de îndeplinirea a două condiții – aceea a finalizării irevocabile a litigiului ce forma obiectul dosarului nr. 167/2004 a Judecătoriei Sectorului 1 București și de ratificarea antecontractului de către A.G.A.

societății vânzătoare, de obținerea titlului de proprietate conform Legii nr. 18/1991, precum și celelalte formalități legale de intabularea terenului. Din actele și lucrările dosarului nu rezultă modul în care s-a soluționat litigiul ce forma obiectul dosarului nr. 167/2004 al Judecătoriei Sectorului 1 București (se face doar o afirmație în sensul perimării apelului – dar nu se face dovada soluționării irevocabile). Conform actelor din dosar, respectiv hotărârea A.G.E.A. a SC R. SA din 14 martie 2005 (dosar T.B.) s-a respins vânzarea imobilului situat în sector 1, București, către N.C. conform antecontractului de vânzare-cumpărare. În aceste împrejurări, condițiile de care depindeau încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu s-au îndeplinit.

Am fi în prezența unor condiții suspensive de a căror îndeplinire depindea (nașterea) încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Pe de altă parte, pornind de la ideea apelantului reclamant în sensul că nu ne aflăm în prezența unor condiții suspensive, problema care s-a ridicat în practică și literatura juridică referitoare la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare în sensul că în dreptul nostru promisiunea de vânzare-cumpărare bilaterală nu poate fi considerată o vânzare sub condiție suspensivă, tot nu ar fi îndeplinit condițiile încheierii valabile ale unui act juridic pentru că nu există un consimțământ (ca și condiție de validitate a contractului) valabil exprimat.

Astfel nu există acordul de voință valabil exprimat al promitentei vânzătoare care este o societate comercială – persoană juridică a cărei voință se exprimă prin hotărârile luate de adunarea generală a asociaților/acționarilor conform legii, contractului sau statutului și care sun obligatorii chiar pentru asociații/acționarii care nu au luat parte ori au votat contra (art. 131 din Legea nr. 31/1990). La baza formării voinței speciale stă principiul majorității. Ca urmare necesitatea obținerii acordului adunării generale a acționarilor societății nu era o „simplă formalitate” pentru promitenta – vânzătoare ci chiar o condiție de care depindea valabilitatea actelor juridice.

În ceea ce privește al II-lea motiv de apel, pornind și de la istoricul prezentat de apelant – se constată de către instanță că plata avansului de 5.000 euro trebuia achitată după ratificarea antecontractului de către adunarea generală care a avut loc la 14 martie 2005. Ori apelantul a achitat suma cu titlu de avans de 5.000 euro înainte de ratificarea adunării generale la 15 februarie 2005 - suma care deși inițial a fost încasată de societate a fost returnată. La data de 21 martie 2005 – deși nu avea acordul adunării generale pentru vânzare apelantul virează suma de 30.000 euro – sumă de asemenea returnată. Ca urmare intimata pârâtă nu și-a însușit sau reținut nicio sumă de bani cu titlu de avans sau preț pentru antecontractul de vânzare-cumpărare, se poate spune că prin atitudinea sa (de a efectua o ofertă reală urmată de consemnațiune) apelantul reclamant ar fi urmărit obligarea intimatei-pârâte să încaseze o sumă necuvenită.

Împotriva acestei soluții a declarat recurs, în termen și legal timbrat reclamantul, criticile vizând aspecte de nelegalitate fiind invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Se susține că obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare nu a fost asumată de către intimata-pârâtă sub o somație, ci reprezintă o obligație pură și simplă. Obligația intimatei a fost asumată fără ca aceasta să fie afectată de o condiție în accepțiunea art. 1004 și urm. C. civ. în mod eronat a reținut instanța de apel precum și prima instanță faptul că obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare ar fi fost asumată de către pârât sub condiția ratificării acestui antecontract de către A.G.A.

pârâtei. Din chiar redactarea antecontractului faptul că voința internă a părților a fost că obligația pârâtei de a încheia contractul nu a fost asumată sub condiția ratificării antecontractului de către A.G.A. pârâtei ci constituie în realitate o obligație pură și simplă. Ratificarea pe care pârâta o califica drept o condiție, reprezintă în realitate o formalitate pe care pârâta a prevăzut-o în antecontract pentru îndeplinirea unei obligații prevăzute în actele constitutive ale societăți și care privea raportul dintre administrator și adunarea generală a acționarilor, obligație care, potrivit art. 55 din Legea nr. 31/1990 nu-i este opozabilă, conchide recurentul. Prin conduita sa, intimata a acceptat plata efectuată de cumpărător, a recunoscut obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare la acel moment fiind, fără relevanță faptul că ulterior a restituit suma încasată.

Recursul este nefondat. Din examinarea antecontractului de vânzare-cumpărare rezultă că o condiție esențială a acestuia o constituia aprobarea adunării generale a acționarilor a vânzării terenului în litigiu și o dovadă elocventă în acest sens o constituie și prevederea potrivit căreia prima rată în sumă de 5.000 euro reprezentând prețul urma să fie achitată de recurent numai după obținerea consimțământului acestui organ decizional al pârâtei. Este evident că la încheierea antecontractului reclamantul cunoștea că numai A.G.A. pârâtei avea dreptul să aprobe înstrăinarea bunului imobiliar și că dată fiind această situație, reclamantul a condiționat depunerea primei părți de preț numai după acordarea de către A.G.A.

a aprobării vânzării terenului. În speță, la prima A.G.A. societății pârâte ce a avut loc după încheierea antecontractului (14 martie 2005) acest organism decizional a hotărât să respingă solicitarea de obținere a consimțământului acesteia privind vânzarea terenului. Depunerea înainte de acest moment de către reclamant a unor sume de bani pe care din proprie inițiativă le-a intitulat că ar avea destinația de „tranșă de preț” nu reprezintă nicio semnificație juridică, pentru că nu avea îndatorirea să le achite în această fază. Față de cele arătate, rezultă fără putință de tăgadă că recurentul-reclamant încă de la încheierea antecontractului cunoștea că acest act produce efecte juridice numai în condițiile în care se obține aprobarea vânzării din partea A.G.A.

și deci până la pronunțarea poziției acestui organ orice sumă de bani în contul convenției era neavenită și recurentul-reclamant era considerat că nu a plătit niciun fel prețul terenului. Așa cum au reținut și instanțele anterioare în ipoteza în care a fost achitată înainte de îndeplinirea acestei îndatoriri contractuale nu poate fi considerată ca fiind efectuată în temeiul convenției părților cu titlu de preț și să fie de natură a-l îndreptăți pe recurent să pretindă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Față de cele arătate văzând dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul N.C. împotriva deciziei comerciale nr. 505 din 25 noiembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 1 iulie 2010.