ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4338/2010
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4338/2010 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)
Ședința publică de la 14 decembrie 2010
Asupra recursurilor
de față:
Din examinarea
lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr. 30880/299/2006,
reclamanta SC B.D. SRL a chemat în judecată pârâta SC P. SA, solicitând
instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare,
pentru prețul de 30.000 dolari SUA, exclusiv T.V.A., pentru cota indiviză de
teren în suprafață de 283,85 mp, aferentă spațiului comercial situat în
București, sector 1.
În motivarea cererii
s-a arătat ca între părți a intervenit contractul de vânzare - cumpărare
autentificat din 2 martie 2004, cu act adițional încheiat din 5 octombrie 2004,
contract prin care la art. 7 alin. (1) părțile au stipulat o promisiune
bilaterală de vânzare cumpărare a cotei indivize de teren în suprafață de
283,85 mp.
Prin întâmpinarea
formulată la 6 noiembrie 2006, pârâta SC P. SA a solicitat respingerea cererii
ca neîntemeiată.
S-a susținut că, în
vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, pentru
cota indiviză de teren, a convocat reclamanta prin adresa din 31 mai 2005 în
vederea negocierii, în temeiul mandatului special din 22 decembrie 2004 dat de
A.V.A.S., prin care prețul a fost stabilit la nivelul anului 2004 la 33.000 dolari
SUA, adresă la care reclamanta nu a răspuns în termenul convenit prin contract,
de 90 de zile de la notificare.
Prin sentința civilă nr.
18514 din 4 decembrie 2006, Judecătoria sectorului 1 București a admis excepția
necompetenței materiale, a declinat competența de soluționare a cauzei în
favoarea Tribunalului București.
Pentru a hotărî
astfel instanța a apreciat că obiectul cererii este de natură comercială,
neevaluabil în bani fiind incidente dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc.
civ.
După declinare,
pricina a fost înregistrată în 2007, pe rolul Tribunalului București.
La termenul din 22
martie 2007, pârâta SC P. SA a formulat cerere reconvențională solicitând
instanței să constate nulitatea procesului verbal de negociere din 14 februarie
2006, pentru preț neserios; determinarea prețului vânzării potrivit art. 7 alin.
(2) din contractul de vânzare cumpărare; obligarea reclamantei pârâte la plata
diferenței de preț, până la concurența valorii ce se va stabili potrivit celui
de al doilea capăt de cerere, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentința
comercială nr. 2852 din 28 februarie 2008, pronunțată în Dosar 5317/3/2007,
Tribunalul București a respins acțiunea principală ca neîntemeiată, a respins
cererea reconvențională ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî
astfel, instanța a apreciat că prețul de 33.000 dolari SUA a fost convenit în
temeiul mandatului A.V.A.S. din 2004, în funcție de evaluare ce s-a efectuat la
acea dată, suma datorată fiind achitată de către reclamantă la data de 23
februarie 2006, în temeiul procesului verbal din 31 mai 2005, contravaloare
restituită de către SC P. SA conform răspunsului la interogatoriu aspect
necontestat de către reclamantă.
S-a apreciat că
reevaluarea terenului nu se poate dispune decât în condițiile menținerii de
către vânzătoare a ofertei de vânzare a terenului fiind la latitudinea părților
de a determina prețul real la care urmează să înstrăineze și respectiv să
dobândească cota indiviză de teren.
Împotriva acestei
sentințe au formulat apel părțile, susținând nelegalitatea și netemeinicia
acesteia.
Prin
Decizia
comercială
nr. 454 din 16
noiembrie 2009 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială,
s-au respins apelurile ca nefondate
.
Pentru a se pronunța
astfel Curtea de Apel a reținut în principal următoarele:
Vânzătoarea a motivat
refuzul susținând că nu există acord asupra prețului vânzării, ca urmare a
intervalului de timp scurs de la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare
cumpărare și plata efectivă a prețului, valoarea pe piața liberă a terenului modificându-se
semnificativ.
Reține că vânzarea
cumpărarea reprezintă un act liber, nimeni neputând fi constrâns să cumpere sau
să vândă în condiții pe care le socotește inacceptabile.
Actul presupune
acordul parților, întrunirea consimțămintelor valabil exprimate ale acestora
asupra elementelor esențiale ale contractului, respectiv asupra lucrului și
prețului.
Or, din probatoriul
administrat a rezultat că lucrul nu a fost cu certitudine determinat,
individualizat ca suprafață, vecinătăți și coproprietari, asupra prețului
neexistând acord liber consimțit.
Vânzarea nu poate fi
socotită valabil încheiată decât dacă are un obiect determinat; părțile însă nu
au procedat la individualizarea bunului indicând doar suprafața terenului, de
283,85 mp în condițiile în care acesta este inclus într-o suprafață totală de
9.105,73 mp/5.261,37 mp.
Mai mult a rezultat
că asupra terenului SC P. SA justifică un drept de proprietate indiviză,
situație în care nu întrunește condițiile cerute pentru a înstrăina, câtă vreme
prin titlul de proprietate nu s-au specificat coproprietarii și nu este
precizată cota indiviză a acesteia cu privire la care poate dispune valabil.
În privința prețului,
de asemenea apreciază că nu a existat un acord valabil exprimat, în
determinarea acestuia prin procesul verbal de la 14 februarie 2006, întrucât
părțile nu au luat în considerare toate caracteristicile acestuia.
Împotriva
Deciziei
comerciale
nr. 454 din 16
noiembrie 2009 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială,
au declarat recurs atât
SC
B.D. SRL București cât și SC P. SA București.
În motivarea cererii
de recurs SC B.D. SRL București arată că decizia atacată este netemeinică și
nelegală pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.
arătând că: 1. în decizie instanța reține motive contradictorii din moment ce
odată instanța a reținut că procesul verbal din 14 februarie 2006 reprezintă o
promisiune bilaterală de vânzare, în care s-au stabilit toate elementele
esențiale ale prețului și părțile au fost de acord, iar apoi instanța apreciază
că părțile nu au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare valabil (art. 304
pct. 7 C. proc. civ.); 2. instanța de apel a interpretat greșit procesul-verbal
din data de 14 februarie 2006, prin care părțile și-au dat acordul asupra
obiectului ce urma a fi înstrăinat și asupra prețului, acest proces-verbal
trebuia considerat un antecontract de vânzare-cumpărare (art. 304 pct. 7 C.
proc. civ.); 3. instanța a pronunțat o hotărâre lipsită de temei legal fără a
fi avute în vedere dispozițiile art. 969, 948 pct. 3, art. 964 C. civ.
În motivarea cererii
de recurs SC P. SA București arată că instanța de apel: 1. nu s-a pronunțat în
niciun fel asupra celui de-al doilea motiv de apel și anume pe nulitatea
procesului verbal de negociere din data de 14 februarie 2006 (art. 304 pct. 7 C.
proc. civ.); 2. a interpretat greșit actele care atestă dreptul său de proprietate
asupra terenului, respectiv certificatului de atestare a dreptului de
proprietate (art. 304 pct. 8 C. proc. civ.); 3. a aplicat greșit legea în ceea
ce privește rezolvarea capetelor 2 și 3 din cererea reconvențională.
SC B.D. SRL București
a formulat întâmpinare la recursul declarat de SC P. SA București solicitând
respingerea acestuia ca nefondat.
SC P. SA București a
formulat întâmpinare la recursul declarat de SC B.D. SRL București solicitând
respingerea acestuia ca nefondat.
Analizând actele și
lucrările dosarului Curtea reține următoarele:
Referitor la primul
motiv de recurs al recurentei Înalta Curte urmează a-l înlătura deoarece
decizia atacată nu cuprinde motive contradictorii. Este adevărat că în
considerentele acesteia s-a reținut că la 14 februarie 2006 părțile au încheiat
procesul-verbal de negociere în vederea vânzării terenului, în cotă indiviză,
în suprafață de 283,85 mp și că în raport cu acest act ce valorează în sine,
promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, neîndeplinirea obligațiilor asumate
de părți prin contractul de vânzare-cumpărare apare ca irelevantă, însă în
aceeași hotărâre se arată că vânzătoarea a motivat refuzul de a încheia
contractul de vânzare-cumpărare susținând că nu există acord asupra prețului
vânzării, ca urmare a intervalului de timp scurs de la încheierea promisiunii
bilaterale de vânzare-cumpărare și la plata efectivă a prețului, valoarea pe
piața liberă a terenului modificându-se semnificativ.
De asemenea s-a
reținut că din întregul material probator nu rezultă cu certitudine
amplasamentul terenului, vecinătățile, cota indiviză efectivă, nefiind
identificați coproprietarii. S-a mai reținut că vânzarea-cumpărarea reprezintă
un act liber, nimeni neputând fi constrâns să cumpere sau să vândă în condiții
pe care le socotește inacceptabile. Actul presupune acordul părților,
întrunirea consimțămintelor valabil exprimate ale acestora asupra elementelor
esențiale ale contractului, respectiv asupra lucrului și prețului. Or, în
privința prețului s-a reținut că nu a existat un acord valabil exprimat, în
determinarea acestuia prin procesul-verbal de la 14 februarie 2006, întrucât
părțile nu au luat în considerare toate caracteristicile acestuia.
Din cele arătate
rezultă că decizia recurată nu cuprinde motive contradictorii dimpotrivă din
considerentele acesteia reiese că starea de fapt este stabilită corect, în
formă clară și concisă, într-o ordine logică și cronologică.
În ceea ce privește
al doilea motiv de recurs prin invocarea art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
(procesul-verbal trebuia considerat ca un antecontract de vânzare-cumpărare)
Înalta Curte urmează de asemenea a-l înlătura pentru următoarele considerente:
Motivul de modificare
prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. se referă la situația în care, deși
actul juridic dedus judecății este cât se poate de clar, fiind „vădit
neîndoielnic”, instanța îi schimbă natura ori înțelesul.
În mod greșit afirmă
recurenta SC B.D. SRL București că procesul-verbal trebuia considerat ca un
contract de vânzare-cumpărare deoarece este de reținut că art. 7 din contractul
de vânzare-cumpărare din 2004 conține o promisiune bilaterală de
vânzare-cumpărare a terenului aferent construcției. Alin. (2) al art. 7 prevede
că prețul vânzării urma a fi determinat în funcție de prețul pieței terenului
la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Art. 7 din contractul
din 2004 relevă că acordul de voință al părților s-a realizat exclusiv cu
privire la stabilirea condițiilor în care urma a se efectua vânzarea terenului
aferent construcției. Or, în ceea ce privește vânzarea terenului aferent
construcțiilor nu s-a întrunit acordul de voință, atât timp cât nu s-a încheiat
contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Motivul de
nelegalitate invocat de către recurenta SC B.D. SRL București în sensul că
instanța a pronunțat o hotărâre lipsită de temei legal fără a fi avute în
vedere dispozițiile art. 969, 948 pct. 3, 964 C. civ. urmează a fi înlăturat
deoarece instanța a avut în vedere tocmai contractul încheiat între părți.
Astfel, așa cum s-a arătat deja între părțile litigante s-a încheiat contractul
de vânzare-cumpărare autentificat din 2 martie 2004 modificat prin actul
adițional autentificat din 5 octombrie 2004 având drept obiect spațiul
comercial (construcție fără teren aferent) situat în București, sector 1 în
suprafață de 636,48 mp. În art. 7 din contract s-a stipulat o promisiune
bilaterală de vânzare-cumpărare a cotei indivize de teren în suprafață de
283,85 mp, aferentă construcției la un preț determinabil. Prin alin. (2) al
aceluiași articol părțile au stabilit modul de determinare a prețului vânzării
terenului aferent convenind că vânzarea se va face la prețul pieței stabilit pe
bază de raport de evaluare, întocmit de către o societate de specializare.
Față de art. 7 alin.
(2) din contractul încheiat între părți și soluția dată de instanță rezultă
fără echivoc că aceasta a avut în vedere dispozițiile art. 969, 948 pct. 3, 964
C. civ.
Cu privire la
recursul declarat de SC P. SA București, Înalta Curte reține că într-adevăr
instanța de apel nu s-a pronunțat în mod expres asupra nulității procesului
verbal de negocieri din 14 februarie 2006, însă din considerentele deciziei
atacate rezultă că l-a analizat atunci când a dat soluția și că nu i-a dat
eficiență din moment ce a apreciat că părțile nu au încheiat un antecontract de
vânzare-cumpărare valabil, intenția lor de a înstrăina și respectiv de a vinde
nu întrunesc cerințele legale referitoare la lucrul ce urma a fi vândut și
prețul acestuia.
Referitor la al
doilea motiv de recurs Înalta Curte reține că este neîntemeiat deoarece prin
mențiunea de către instanța de apel a faptului că în certificatul de atestare a
dreptului de proprietate sunt inadvertențe nu înseamnă că a înlăturat acest
înscris. Din certificatul de atestare a dreptului de proprietate emis la 8
octombrie 2003 rezultă că suprafața de teren a SC P. SA București în cotă parte
indiviză este de 9.105,73 mp, iar pe verso apar înscrise amplasamentele
terenurilor care însumează suprafața înscrisă pe prima pagină (fila 39 din
dosarul tribunalului).
În fine, referitor la
ultimul motiv invocat de SC P. SA București în sensul că hotărârea instanței de
apel a fost dat cu aplicarea greșită a legii în rezolvarea capetelor 2 și 3 din
cererea reconvențională, Înalta Curte urmează a-l înlătura deoarece față de
conduita procesuală a părților în mod corect instanța de apel a avut în vedere
dispozițiile art. 969 C. civ. nu în ultimul rând principiul libertății de
voință a acestora în stabilirea prețului.
Având în vedere considerentele
arătate Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge
recursurile ca nefondate, instanța de apel făcând o corectă aplicare a
dispozițiilor legale în funcție de împrejurarea de fapt.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursurile
declarate de reclamanta SC B.D. SRL București și pârâta SC P. SA București
împotriva Deciziei comerciale nr. 454 din 16 noiembrie 2009 a Curții de Apel
București, secția a VI-a comercială, ca nefondate.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință
publică, astăzi 14 decembrie 2010.