ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4338/2010

Ședința publică de la 14 decembrie 2010 Asupra recursurilor de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată sub nr. 30880/299/2006, reclamanta SC B.D. SRL a chemat în judecată pârâta SC P. SA, solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare, pentru prețul de 30.000 dolari SUA, exclusiv T.V.A., pentru cota indiviză de teren în suprafață de 283,85 mp, aferentă spațiului comercial situat în București, sector 1. În motivarea cererii s-a arătat ca între părți a intervenit contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 2 martie 2004, cu act adițional încheiat din 5 octombrie 2004, contract prin care la art. 7 alin. (1) părțile au stipulat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare a cotei indivize de teren în suprafață de 283,85 mp.

Prin întâmpinarea formulată la 6 noiembrie 2006, pârâta SC P. SA a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată. S-a susținut că, în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, pentru cota indiviză de teren, a convocat reclamanta prin adresa din 31 mai 2005 în vederea negocierii, în temeiul mandatului special din 22 decembrie 2004 dat de A.V.A.S., prin care prețul a fost stabilit la nivelul anului 2004 la 33.000 dolari SUA, adresă la care reclamanta nu a răspuns în termenul convenit prin contract, de 90 de zile de la notificare. Prin sentința civilă nr. 18514 din 4 decembrie 2006, Judecătoria sectorului 1 București a admis excepția necompetenței materiale, a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.

Pentru a hotărî astfel instanța a apreciat că obiectul cererii este de natură comercială, neevaluabil în bani fiind incidente dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ. După declinare, pricina a fost înregistrată în 2007, pe rolul Tribunalului București. La termenul din 22 martie 2007, pârâta SC P. SA a formulat cerere reconvențională solicitând instanței să constate nulitatea procesului verbal de negociere din 14 februarie 2006, pentru preț neserios; determinarea prețului vânzării potrivit art. 7 alin. (2) din contractul de vânzare cumpărare; obligarea reclamantei pârâte la plata diferenței de preț, până la concurența valorii ce se va stabili potrivit celui de al doilea capăt de cerere, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința comercială nr. 2852 din 28 februarie 2008, pronunțată în Dosar 5317/3/2007, Tribunalul București a respins acțiunea principală ca neîntemeiată, a respins cererea reconvențională ca neîntemeiată. Pentru a hotărî astfel, instanța a apreciat că prețul de 33.000 dolari SUA a fost convenit în temeiul mandatului A.V.A.S. din 2004, în funcție de evaluare ce s-a efectuat la acea dată, suma datorată fiind achitată de către reclamantă la data de 23 februarie 2006, în temeiul procesului verbal din 31 mai 2005, contravaloare restituită de către SC P. SA conform răspunsului la interogatoriu aspect necontestat de către reclamantă. S-a apreciat că reevaluarea terenului nu se poate dispune decât în condițiile menținerii de către vânzătoare a ofertei de vânzare a terenului fiind la latitudinea părților de a determina prețul real la care urmează să înstrăineze și respectiv să dobândească cota indiviză de teren.

Împotriva acestei sentințe au formulat apel părțile, susținând nelegalitatea și netemeinicia acesteia. Prin Decizia comercială nr. 454 din 16 noiembrie 2009 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, s-au respins apelurile ca nefondate . Pentru a se pronunța astfel Curtea de Apel a reținut în principal următoarele: Vânzătoarea a motivat refuzul susținând că nu există acord asupra prețului vânzării, ca urmare a intervalului de timp scurs de la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare și plata efectivă a prețului, valoarea pe piața liberă a terenului modificându-se semnificativ. Reține că vânzarea cumpărarea reprezintă un act liber, nimeni neputând fi constrâns să cumpere sau să vândă în condiții pe care le socotește inacceptabile.

Actul presupune acordul parților, întrunirea consimțămintelor valabil exprimate ale acestora asupra elementelor esențiale ale contractului, respectiv asupra lucrului și prețului. Or, din probatoriul administrat a rezultat că lucrul nu a fost cu certitudine determinat, individualizat ca suprafață, vecinătăți și coproprietari, asupra prețului neexistând acord liber consimțit. Vânzarea nu poate fi socotită valabil încheiată decât dacă are un obiect determinat; părțile însă nu au procedat la individualizarea bunului indicând doar suprafața terenului, de 283,85 mp în condițiile în care acesta este inclus într-o suprafață totală de 9.105,73 mp/5.261,37 mp. Mai mult a rezultat că asupra terenului SC P. SA justifică un drept de proprietate indiviză, situație în care nu întrunește condițiile cerute pentru a înstrăina, câtă vreme prin titlul de proprietate nu s-au specificat coproprietarii și nu este precizată cota indiviză a acesteia cu privire la care poate dispune valabil.

În privința prețului, de asemenea apreciază că nu a existat un acord valabil exprimat, în determinarea acestuia prin procesul verbal de la 14 februarie 2006, întrucât părțile nu au luat în considerare toate caracteristicile acestuia. Împotriva Deciziei comerciale nr. 454 din 16 noiembrie 2009 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, au declarat recurs atât SC B.D. SRL București cât și SC P. SA București. În motivarea cererii de recurs SC B.D. SRL București arată că decizia atacată este netemeinică și nelegală pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.

arătând că: 1. în decizie instanța reține motive contradictorii din moment ce odată instanța a reținut că procesul verbal din 14 februarie 2006 reprezintă o promisiune bilaterală de vânzare, în care s-au stabilit toate elementele esențiale ale prețului și părțile au fost de acord, iar apoi instanța apreciază că părțile nu au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare valabil (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.); 2. instanța de apel a interpretat greșit procesul-verbal din data de 14 februarie 2006, prin care părțile și-au dat acordul asupra obiectului ce urma a fi înstrăinat și asupra prețului, acest proces-verbal trebuia considerat un antecontract de vânzare-cumpărare (art. 304 pct. 7 C. proc.

civ.); 3. instanța a pronunțat o hotărâre lipsită de temei legal fără a fi avute în vedere dispozițiile art. 969, 948 pct. 3, art. 964 C. civ. În motivarea cererii de recurs SC P. SA București arată că instanța de apel: 1. nu s-a pronunțat în niciun fel asupra celui de-al doilea motiv de apel și anume pe nulitatea procesului verbal de negociere din data de 14 februarie 2006 (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.); 2. a interpretat greșit actele care atestă dreptul său de proprietate asupra terenului, respectiv certificatului de atestare a dreptului de proprietate (art. 304 pct. 8 C. proc. civ.); 3. a aplicat greșit legea în ceea ce privește rezolvarea capetelor 2 și 3 din cererea reconvențională. SC B.D.

SRL București a formulat întâmpinare la recursul declarat de SC P. SA București solicitând respingerea acestuia ca nefondat. SC P. SA București a formulat întâmpinare la recursul declarat de SC B.D. SRL București solicitând respingerea acestuia ca nefondat. Analizând actele și lucrările dosarului Curtea reține următoarele: Referitor la primul motiv de recurs al recurentei Înalta Curte urmează a-l înlătura deoarece decizia atacată nu cuprinde motive contradictorii.

Este adevărat că în considerentele acesteia s-a reținut că la 14 februarie 2006 părțile au încheiat procesul-verbal de negociere în vederea vânzării terenului, în cotă indiviză, în suprafață de 283,85 mp și că în raport cu acest act ce valorează în sine, promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, neîndeplinirea obligațiilor asumate de părți prin contractul de vânzare-cumpărare apare ca irelevantă, însă în aceeași hotărâre se arată că vânzătoarea a motivat refuzul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare susținând că nu există acord asupra prețului vânzării, ca urmare a intervalului de timp scurs de la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și la plata efectivă a prețului, valoarea pe piața liberă a terenului modificându-se semnificativ.

De asemenea s-a reținut că din întregul material probator nu rezultă cu certitudine amplasamentul terenului, vecinătățile, cota indiviză efectivă, nefiind identificați coproprietarii. S-a mai reținut că vânzarea-cumpărarea reprezintă un act liber, nimeni neputând fi constrâns să cumpere sau să vândă în condiții pe care le socotește inacceptabile. Actul presupune acordul părților, întrunirea consimțămintelor valabil exprimate ale acestora asupra elementelor esențiale ale contractului, respectiv asupra lucrului și prețului. Or, în privința prețului s-a reținut că nu a existat un acord valabil exprimat, în determinarea acestuia prin procesul-verbal de la 14 februarie 2006, întrucât părțile nu au luat în considerare toate caracteristicile acestuia.

Din cele arătate rezultă că decizia recurată nu cuprinde motive contradictorii dimpotrivă din considerentele acesteia reiese că starea de fapt este stabilită corect, în formă clară și concisă, într-o ordine logică și cronologică. În ceea ce privește al doilea motiv de recurs prin invocarea art. 304 pct. 8 C. proc. civ. (procesul-verbal trebuia considerat ca un antecontract de vânzare-cumpărare) Înalta Curte urmează de asemenea a-l înlătura pentru următoarele considerente: Motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. se referă la situația în care, deși actul juridic dedus judecății este cât se poate de clar, fiind „vădit neîndoielnic”, instanța îi schimbă natura ori înțelesul.

În mod greșit afirmă recurenta SC B.D. SRL București că procesul-verbal trebuia considerat ca un contract de vânzare-cumpărare deoarece este de reținut că art. 7 din contractul de vânzare-cumpărare din 2004 conține o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a terenului aferent construcției. Alin. (2) al art. 7 prevede că prețul vânzării urma a fi determinat în funcție de prețul pieței terenului la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Art. 7 din contractul din 2004 relevă că acordul de voință al părților s-a realizat exclusiv cu privire la stabilirea condițiilor în care urma a se efectua vânzarea terenului aferent construcției. Or, în ceea ce privește vânzarea terenului aferent construcțiilor nu s-a întrunit acordul de voință, atât timp cât nu s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Motivul de nelegalitate invocat de către recurenta SC B.D. SRL București în sensul că instanța a pronunțat o hotărâre lipsită de temei legal fără a fi avute în vedere dispozițiile art. 969, 948 pct. 3, 964 C. civ. urmează a fi înlăturat deoarece instanța a avut în vedere tocmai contractul încheiat între părți. Astfel, așa cum s-a arătat deja între părțile litigante s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 2 martie 2004 modificat prin actul adițional autentificat din 5 octombrie 2004 având drept obiect spațiul comercial (construcție fără teren aferent) situat în București, sector 1 în suprafață de 636,48 mp. În art. 7 din contract s-a stipulat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a cotei indivize de teren în suprafață de 283,85 mp, aferentă construcției la un preț determinabil.

Prin alin. (2) al aceluiași articol părțile au stabilit modul de determinare a prețului vânzării terenului aferent convenind că vânzarea se va face la prețul pieței stabilit pe bază de raport de evaluare, întocmit de către o societate de specializare. Față de art. 7 alin. (2) din contractul încheiat între părți și soluția dată de instanță rezultă fără echivoc că aceasta a avut în vedere dispozițiile art. 969, 948 pct. 3, 964 C. civ.

Cu privire la recursul declarat de SC P. SA București, Înalta Curte reține că într-adevăr instanța de apel nu s-a pronunțat în mod expres asupra nulității procesului verbal de negocieri din 14 februarie 2006, însă din considerentele deciziei atacate rezultă că l-a analizat atunci când a dat soluția și că nu i-a dat eficiență din moment ce a apreciat că părțile nu au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare valabil, intenția lor de a înstrăina și respectiv de a vinde nu întrunesc cerințele legale referitoare la lucrul ce urma a fi vândut și prețul acestuia. Referitor la al doilea motiv de recurs Înalta Curte reține că este neîntemeiat deoarece prin mențiunea de către instanța de apel a faptului că în certificatul de atestare a dreptului de proprietate sunt inadvertențe nu înseamnă că a înlăturat acest înscris.

Din certificatul de atestare a dreptului de proprietate emis la 8 octombrie 2003 rezultă că suprafața de teren a SC P. SA București în cotă parte indiviză este de 9.105,73 mp, iar pe verso apar înscrise amplasamentele terenurilor care însumează suprafața înscrisă pe prima pagină (fila 39 din dosarul tribunalului). În fine, referitor la ultimul motiv invocat de SC P. SA București în sensul că hotărârea instanței de apel a fost dat cu aplicarea greșită a legii în rezolvarea capetelor 2 și 3 din cererea reconvențională, Înalta Curte urmează a-l înlătura deoarece față de conduita procesuală a părților în mod corect instanța de apel a avut în vedere dispozițiile art. 969 C. civ. nu în ultimul rând principiul libertății de voință a acestora în stabilirea prețului.

Având în vedere considerentele arătate Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge recursurile ca nefondate, instanța de apel făcând o corectă aplicare a dispozițiilor legale în funcție de împrejurarea de fapt.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursurile declarate de reclamanta SC B.D. SRL București și pârâta SC P. SA București împotriva Deciziei comerciale nr. 454 din 16 noiembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondate. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 decembrie 2010.