ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 140/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 140/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra cauzei civile

de față, constată următoarele:

Prin cererea

înregistrată pe rolul Judecătoriei Zalău sub nr. 3264/337/2008, reclamantul

M.V. a chemat în judecată pe pârâții P.E. și SC G. SRL Zalău, solicitând

instanței să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare

autentificat la 28 decembrie 2007 de B.N.P. A.L.L., cu cheltuieli de judecată.

Pârâta P.E. a

formulat întâmpinare și cerere reconvențională, solicitând respingerea acțiunii

ca neîntemeiată, precum și „rezilierea” antecontractului de vânzare-cumpărare

autentificat la 01 octombrie 2007 de către B.N. D.A.C., cu cheltuieli de

judecată.

Prin sentința civilă

nr. 4002 din 08 decembrie 2008, pronunțată de Judecătoria Zalău în dosar nr.

3264/337/2008 a fost declinată competența de soluționare a cauzei în favoarea

Tribunalului Sălaj; pe rolul acestei instanțe cauza a fost înregistrată sub

nr.  3531/84/2008. În fața Tribunalului Sălaj, pârâta SC G. SRL a formulat

întâmpinare, solicitând respingerea cererii introductive ca nefondată.

Urmare a soluționării

cererii de strămutare, pricina a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș

sub nr. 3531/84 din 05 iunie 2009.

Prin sentința civilă

din 2 decembrie 2010 pronunțată în dosar nr. 3531/84/2008, Tribunalul Timiș a

admis cererea principală precizată, formulată de reclamantul M.V. în

contradictoriu cu pârâții P.E. și SC G. SRL Zalău.

A constat nulitatea

absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat la 28 decembrie 2007

de B.N.P. A.L.L. și perfectat între pârâții P.E., prin mandatar N.E. și SC G.

SRL.

A respins cererea

reconvențională și a dispus obligarea pârâților la plata cheltuielilor de

judecată în cuantum de 4.883 lei către reclamanți.

Pentru a hotărî

astfel, prima instanță a reținut că prin promisiunea bilaterală de vânzare

cumpărare din 01 octombrie 2007 încheiată între reclamantul M.V. și pârâta

P.E., cea din urmă a promis reclamantului vânzarea unui teren intravilan în

suprafață de 5.668 mp, evidențiat în C.F. pentru prețul convenit de 680.160

euro, din care, la data perfectării promisiunii s-a achitat un avans de 50.000

euro, urmând ca diferența de 630.160 euro să fie achitată, conform clauzei

contractuale inserată în antecontract, până la data de 16 noiembrie 2007.

Părțile contractante

au convenit ca data limită pentru semnarea contractului autentic de vânzare

cumpărare să fie 16 noiembrie 2007, stabilind în corpul aceleiași promisiuni

că, dacă tranzacția nu se perfectează în formă autentică până la data indicată

din culpa promitentei vânzătoare, aceasta va fi obligată să restituie dublul

sumei primite ca avans, iar dacă vânzarea cumpărarea nu se perfectează din

culpa cumpărătorului promitent, acesta va pierde suma dată cu titlu de avans de

preț.

Antecontractul astfel

încheiat a fost notat în C.F., conform încheierii de carte funciară din 03

octombrie 2007, devenind astfel opozabil terților, potrivit cu art. 25 alin. (1)

din Legea nr. 7/1996 privind publicitatea imobiliară.

La data stabilită

pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, 16

noiembrie 2007, părțile s-au prezentat la notar, fără a putea însă să încheie

convenția, datorită împrejurării că promitenta vânzătoare, căreia îi revenea,

raportat la efectele contractului de vânzare cumpărare, obligația de a face

dovada calității sale de proprietar, pentru a putea înstrăina terenul, a fost

în imposibilitate de a prezenta extrasul de carte funciară la zi, acesta fiind

blocat la O.C.P.I. Sălaj, în vederea notării unui proces purtând asupra

grănițuirii terenului promis vânzării de un teren limitrof aparținând la acea

dată, societății SC A.I. SRL, autoarea litigiului declanșat intempestiv, la 12

noiembrie 2007.

Această împrejurare a

rezultat și din adresa emisă de O.C.P.I. Sălaj la 16 noiembrie 2007, prin care

se aducea la cunoștința Biroului notarial unde părțile contractante s-au

prezentat pentru a încheia convenția de vânzare în formă autentică, că, în

temeiul art. 58 alin. (2) din Ordinul nr. 633/2006 nu se poate da curs cererii

de eliberare a extrasului de carte funciară solicitat.

În această situație,

s-a redactat de către notarului public o încheiere de certificare, în care s-a

consemnat poziția părților contractante, promitenta vânzătoare menționând că

dacă în aceeași zi, 16 noiembrie 2007, nu primește diferența de preț, se obligă

să restituie avansul primit, „reziliind” implicit antecontractul de vânzare

cumpărare și solicitând radierea notării lui din cartea funciară, cu precizarea

că, deși promitentul vânzător arată că deține diferența de preț, nu face dovada

în acest sens.

De cealaltă parte,

promitentul cumpărător a precizat că dorește încheierea contractului în ziua de

16 noiembrie 2007, cum s-a convenit, nefiind de acord cu restituirea avansului

primit, deoarece intenționează încheierea tranzacției asupra cărei s-a căzut de

acord, în sensul vânzării imobilului liber de sarcini, cum s-a convenit. A mai

arătat că este de acord cu perfectarea în formă autentică a contractului de

vânzare cumpărare după rezolvarea irevocabilă a litigiului purtând asupra

grănițuirii, precum și că face dovada deținerii diferenței de preț, fapt probat

prin extrasul de cont emis la aceeași dată de B.C.R. Zalău, care indica pe

numele reclamantului existența unei sume de 630.185 euro.

Totodată, părțile

contractante au inserat în încheierea de certificare mențiunea că notarul

public este absolvit de orice culpă pentru neperfectarea contractului în formă

autentică.

În aceeași zi, pârâta

P.E., prin fiica sa, N.E. a consemnat la dispoziția reclamantului avansul de

50.000 euro, potrivit recipisei, procedând ulterior, la 08 ianuarie 2008, la

efectuarea ofertei reale de plată, prin intermediul executorului judecătoresc.

La data de 28

decembrie 2007, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat, aceeași

pârâtă, P.E., prin mandatar N.E. a procedat la înstrăinarea terenului în

litigiu, societății SC G. SRL, pentru prețul de 680.000 euro, vânzătoarea

menționând că nu a promis prin antecontract vânzarea altcuiva, cu excepția

antecontractului de vânzare cumpărare perfectat la 01 octombrie 2007 cu

reclamantul, antecontract notat în C.F.

În speță, obiectul

pretenției deduse judecății de către reclamant vizează desființarea contractului

autentic de vânzare cumpărare încheiat între pârâți, pentru cauză ilicită,

promitentul cumpărător al aceluiași teren mai apoi vândut societății pârâte de

același proprietar, tinzând să probeze că ambele părți contractante, atât

pârâta P.E., cât și pârâta SC G. SRL, au fost de rea credință la încheierea

vânzării cumpărării.

Examinând

operațiunile juridice în succesiunea lor, prima instanță a apreciat că

susținerile reclamantului sunt întemeiate.

Astfel, s-a reținut

că una dintre condițiile de validitate a contractului, în absența cărora devine

operantă sancțiunea nulității actului juridic, o constituie cauza actului

juridic, în alți termeni, motivul determinant al consimțământului părților la

încheierea acestuia și care trebuie să fie licită, cerință prevăzută expres de

art. 966 C. civ. Art. 968 C. civ. definește cauza ilicită, drept cea care este

prohibită de legi ori când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice.

Instanța a apreciat

că, în speță, cauza ilicită se examinează prin prisma relei credințe a

pârâților ce au perfectat contractul de vânzare cumpărare atacat, în condițiile

în care, prin simpla notare a promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare în

cartea funciară, operează prezumția cunoașterii acestei convenții de către

terți, în acord cu efectul de opozabilitate al înscrierilor în cartea funciară

conferit de art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.

În alți termeni,

promitenta vânzătoare a înstrăinat altei persoane terenul promis spre vânzare,

în dauna beneficiarului promisiunii, neputându-se reține deci că a acționat cu

bună credință, prezumția prevăzută de art. 1899 C. civ. fiind răsturnată și în

privința pârâtei SC G. SRL, de vreme ce din probele cauzei a rezultat în mod

neîndoielnic că avea cunoștință de existența promisiunii și a cumpărat așadar,

pe riscul său, și în fraudarea intereselor promitentului cumpărător.

Astfel, părțile

promisiunii de vânzare cumpărare au fixat ca termen limită de încheiere în

formă autentică a contractului vânzare-cumpărare, data de 16 noiembrie 2007,

când promitentul cumpărător trebuia să achite restul de preț de 630.160 euro.

Aceasta înseamnă că,

dacă la termenul stabilit, diferența de preț menționată nu era achitată

promitentei vânzătoare, devenea operantă clauza din antecontract, care

funcționează ca o veritabilă clauză penală, conform căreia, fiind antrenată

culpa promitentului cumpărător, acesta pierdea suma plătită ca avans, contractul

nemaiputând fi perfectat.

Instanța a apreciat,

în interpretarea voinței părților contractante, conform art. 977 C. civ., prin

corelarea clauzei potrivit căreia, neperfectarea contractului în formă

autentică la termenul stabilit, din culpa uneia dintre părți, atrage plata

daunelor-interese, cu cea stabilind termenul ferm de autentificare a

contractului, că antecontractul și-ar fi încetat efectele juridice dacă la data

de 16 noiembrie 2007, promitentul cumpărător nu ar fi predat restul de preț ori

reclamanta nu s-ar fi prezentat la notar, încetare însă ce nu putea opera de

plano, ci presupunea pronunțarea instanței de judecată.

Or, în fapt, la data

de 16 noiembrie 2007, proprietara, deși s-a prezentat în fața notarului public,

nu a fost în măsură să prezinte extrasul de carte funciară pentru a vinde

terenul promis reclamantului și să facă, prin urmare dovada calității sale de

proprietar, cerință necesară pentru transferul valabil de proprietate, C.F.

fiind blocată la O.C.P.I. Sălaj pentru notarea unui proces de grănițuire vizând

chiar terenul în speță (aparent o imposibilitate obiectivă de încheiere a

convenției în forma autentică cerută de legiuitor).

Însă, tot la 16

noiembrie 2007, contrar susținerilor pârâtei promitente vânzătoare, promitentul

cumpărător făcuse dovada deținerii restului de preț, cu extrasul de cont depus

la dosar și indicat în cuprinsul încheierii de certificare a notarului, însă

pârâta, deși era conștientă de implicațiile absenței cărții funciare, a

insistat a primi diferența de preț promisă și de a perfecta contractul de

vânzare cumpărare, operațiune ce, evident, nu putea fi supusă verificării

notariale și autentificării, cum imperativ prevede art. 45 alin. (2) din Legea

nr. 36/1995 a notarilor publici și activității notariale.

În aceste condiții,

instanța a constatat că era obstaculată chiar perfectarea în formă autentică a

operațiunii juridice de vânzare cumpărare, astfel cum dispune art. 1362 C. civ.

care consacră principiul simultaneității executării obligațiilor în materie de

vânzare.

Pe de altă parte, s-a

reținut că promitenta vânzătoare nu a menționat în cuprinsul încheierii de

certificare, că perfectarea în formă autentică a contractului ar putea fi

amânată după obținerea extrasului C.F., element apreciat de instanță esențial

în verificarea bunei sale credințe la încheierea contractului de vânzare

cumpărare contestat, ci dimpotrivă a arătat constant că dorește validarea

antecontractului în aceeași zi ori rezilierea sa.

Or, în aceste

condiții, precizarea promitentului cumpărător că dorește încheierea în formă

autentică a vânzării după soluționarea irevocabilă a litigiului de grănițuire,

nu este de natură a conferi legitimitate conduitei promitentei vânzătoare, câtă

vreme, aceasta avea reprezentarea că nu se putea perfecta în formă autentică

contractul de vânzare cumpărare.

Tribunalul a reținut

că promitenta vânzătoare a încheiat contractul de vânzare cumpărare cu pârâta

SC G. SRL (al cărei acționar majoritar este același cu asociatul unic al

societății care a promovat litigiul de grănițuire), într-un termen relativ

scurt după data de 16 noiembrie 2007, respectiv, la 28 decembrie 2007, ceea ce,

coroborat cu graba cu care pârâta aceasta a consemnat la dispoziția

reclamantului suma primită cu titlu de avans, a impus concluzia relei credințe

a pârâtei P.E., chiar făcând abstracție de împrejurarea că era conștientă

și de faptul că la 16 noiembrie 2007 nu ajunsese la nicio înțelegere cu

promitentul cumpărător în sensul nevalorificării antecontractului în viitor.

Cât privește reaua

credință a societății pârâte cumpărătoare, prima instanță a apreciat că este de

asemenea dovedită, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare a imobilului de la

data vânzării, cât și pe cuprinsul actului de vânzare care atestă că aceasta

avea cunoștință de existența unui antecontract anterior (fără vreo mențiune din

partea vânzătoarei că acesta nu mai este producător de efecte juridice) al

cărui beneficiar era reclamantul.

Date fiind

circumstanțele reținute, instanța a apreciat că pârâții au procedat de

conivență și în frauda intereselor beneficiarului promisiunii de vânzare

cumpărare, prin perfectarea contractului în formă autentică, în speță,

găsindu-și incidența principiul „fraus omnia corrumpit” care atrage, din

perspectiva neîntrunirii exigențelor art. 948 pct. 4, 966 și 968 C. civ.,

nulitatea absolută a contractului astfel perfectat și, pe cale de consecință,

admiterea cererii introductive precizate.

Aspectele învederate

de pârâta P.E. cu privire la tergiversarea încheierii antecontractului de către

reclamant ori la amenințările acestuia pentru a obține o reducere a prețului

convenit al vânzării, susțineri nedovedite în cauză, au fost înlăturate de

prima instanță întrucât acestea nici nu au aptitudinea de a conduce spre o altă

soluție, cât timp reclamantul a probat că deținea diferența de preț la 16

noiembrie 2007, iar buna credință a proprietarei terenului la încheierea

vânzării din 28 decembrie 2007 nu poate fi justificată prin maniera

nejustificată de a considera rezoluționat implicit antecontractul în discuție.

Instanța a apreciat

neîntemeiată cererea reconvențională având ca obiect rezoluțiunea

antecontractului de vânzare cumpărare, bazată pe invocarea culpei

reclamantului, promitent cumpărător, pentru neîncheierea contractului de

vânzare cumpărare în formă autentică la 16 noiembrie 2007.

Tribunalul a apreciat

că nu se poate reține culpa reclamantului întrucât la data menționată acesta

s-a prezentat la notar cu diferența de preț. Abia dacă această obligație

subsumată clauzelor anticipatorii ale antecontractului nu ar fi fost

îndeplinită din partea promitentului cumpărător, s-ar fi putut reține culpa în

sarcina sa și ar fi operat desființarea promisiunii de vânzare cumpărare.

O promisiune

bilaterală de vânzare cumpărare, dând naștere unei simple obligații de a face,

respectiv, de a perfecta în viitor un contract de vânzare cumpărare, numai

neîndeplinirea cuplabilă a acestei obligații din partea vreuneia din părți ar

fi de natură să atragă, în condițiile art. 1020-1021 C. civ., rezoluțiunea

antecontractului și nicidecum neîndeplinirea clauzelor anticipatorii privind

plata prețului și predarea bunului, care sunt de esența operațiunii de vânzare

cumpărare și nu a simplei promisiuni în acest sens.

Dimpotrivă, prima

instanță a identificat în speță, culpa promitentei vânzătoare care nu a depus

suficiente diligențe pentru a obține un extras de carte funciară la data de 16

noiembrie 2007, imposibilitatea obținerii nefiind absolută, de natură a atrage

implicit stingerea obligației ce incumba promitentei vânzătoare, ci relativă,

de vreme ce putea fi înlăturată prin plata unei taxe suplimentare pentru

soluționarea în regim de urgență atât a cererii de notare a procesului, cât și

a celei pentru eliberarea extrasului C.F., împrejurare confirmată de O.C.P.I.

Sălaj.

Numai dacă s-ar fi

prezentat extrasul C.F. la zi de către pârâtă, iar promitentul cumpărător ar fi

refuzat predarea diferenței de preț, impunând noi condiții (de încheiere a

contractului după finalizarea irevocabilă a grănițuirii), refuzate de

cocontractant, putea fi pusă în discuție culpa reclamantului pentru

neîncheierea contractului.

În ce privește lipsa

de interes legitim și actual al reclamanților în promovarea acțiunii, invocată

de pârâți, instanța a apreciat neîntemeiată această excepție, având în vedere

că, în considerarea evenimentelor petrecute la 16 noiembrie 2007 și consemnate

în încheierea de certificare de către notarul public privind poziția celor două

părți, de natură a releva culpa promitentei vânzătoare și nu a promitentului

cumpărător, reclamantul se află în termenul legal de prescripție de trei ani

reglementat de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 pentru a obține valorificarea promisiunii

al cărei beneficiar este și care-i conferă un drept de creanță supus termenului

de drept comun de prescripție extinctivă; s-a apreciat că demersul său judiciar

este pe deplin justificat și implicit, pe deplin legitimat interesul său de a

cere și obține constatarea jurisdicțională a ineficacității operațiunii

juridice de vânzare autentice subsecvente care obstaculează valorificarea

promisiunii de vânzare cumpărare.

Față de cele arătate,

s-a admis cererea principală precizată, s-a respins ca neîntemeiată cererea

reconvențională și s-a dispus obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de

judecată către reclamant în temeiul art. 274 C. proc. civ.

Împotriva hotărârii

Tribunalului Timiș au declarat apel pârâții P.E. și SC G. SRL Zalău,

criticându-se soluția pentru nelegalitate și netemeinicie; în cauză au declarat

apel și reclamanții M.V. și M.I. împotriva încheierii nr. 2451 din 3 martie

2010, pronunțată în camera de consiliu cu privire la îndreptarea erorii

materiale vizând cuantumul cheltuielilor de judecată.

Prin decizia civilă

nr. 313/ A din 30 septembrie 2010 a Curții de Apel Timișoara, secția civilă, au

fost admise apelurile formulate de pârâți, în sensul schimbării în parte a

hotărârii atacate, iar pe fond a fost respinsă acțiunea principală, precizată,

introdusă de reclamanți M.V. și M.I., împotriva pârâților P.E. și SC G. SRL

Zalău; s-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței; apelul declarat de

reclamanți împotriva încheierii nr. 2451 din 3 martie 2010 din camera de

consiliu a fost respins ca nefondat.

Pentru a decide

astfel, instanța de apel a reținut că între părțile antecontractului au avut

loc discuții contradictorii, astfel că nu s-a finalizat încheierea contractului

de vânzare cumpărare în formă autentică.

Instanța de ape a

apreciat că, în aceste condiții nimic nu împiedecă proprietarul bunului imobil

să dispună de dreptul său, inclusiv dreptul de înstrăinare a acestuia,

antecontractul de vânzare cumpărare nefiind un act juridic de transmitere a

proprietății; în consecință, promitentul cumpărător nu poate cere predarea

lucrului întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă

persoană este valabilă.

Totodată, s-a

apreciat că nu are nicio semnificație juridică, sub aspectul valabilității

vânzării faptul notării antecontractului de vânzare cumpărare în C.F.

Împrejurarea că

promitenții cumpărători, și-au manifestat în mod expres intenția, inclusiv la

data de 16 noiembrie 2007, de a mai negocia asupra prețului final, de a

solicita lămuriri și chiar amânări determinate de anumite neclarități ale

extrasului de C.F., neconsemnarea diferenței de preț stabilită în antecontract

la dispoziția promitentei vânzătoare, denotă preocuparea acestora de a

renegocia în vederea obținerii unei situații mai favorabile, ceea ce este, de

regulă, admis într-o economie de piață.

În aceste condiții,

promitenta vânzătoare, persoană în legătură cu care s-a dovedit interesul de a

obține cât mai repede prețul integral al terenului, în aceleași limite ale

economiei de piață și concurenței imobiliare, a înțeles sa vândă bunul

proprietatea sa unei alte persoane care i-a oferit prețul solicitat, preț care

este aproximativ egal cu cel din antecontractul de vânzare cumpărare.

Prin această conduită

promitenta vânzătoare și-a asumat toate riscurile care decurg din conținutul

antecontractului de vânzare cumpărare, însă, această conduită a părților nu

poate avea niciun fel de efect distructiv asupra contractului autentic de

vânzare cumpărare, mai ales că acest comportament al părților este specific

pieței tranzacțiilor imobiliare.

În condițiile

derulării capitalului imobiliar nimeni nu este ținut a aștepta oferte mai

favorabile, fără riscul de a pierde sau de a câștiga, însă, această conduită nu

înseamnă fraudarea intereselor părților în sensul conceptului „fraus omnia

corrumpit”.

În speță imobilul nu

se mai găsește în patrimoniul vânzătorului, ceea ce determină imposibilitatea

aducerii acestuia în patrimoniul promitentului cumpărător, dar aceasta nu

înseamnă că promitentul cumpărător nu poate solicita daune interese de la

promitentul vânzător, daune interese care decurg, în mod strict, din conținutul

antecontractului de vânzare cumpărare.

Aceasta însemnă că

părțile antecontractului de vânzare cumpărare sunt ținute a se desocoti pentru

nefinalizarea acestui act juridic, în funcție de clauzele antecontractului și

de probele pe care acestea le pot administra.

Instanța de apel a

apreciat că cele anterior menționate pot face obiectul unei acțiuni civile

separate, petitul acțiunii principale în prezenta cauză vizând doar nulitatea

absolută a contractului autentic de vânzare cumpărare.

Cererea

reconvențională formulată de către pârâta P.E. vizează tocmai această chestiune

a desocotirii părților din antecontractul de vânzare cumpărare, însă ea este

subsumată ideii de apărare pe care a formulat-o pârâta, în sensul că nu a făcut

niciun act de fraudă prin încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare.

Întrucât

antecontractul de vânzare cumpărare este în ființă, el își produce efectele

juridice față de părți, inclusiv sub aspectul obligațiilor asumate, și este

firesc să fie așa, până ce părțile vor înțelege să promoveze o acțiune civilă

care să se finalizeze cu lipsirea de efecte juridice a antecontractului de

vânzare cumpărare, din perspectiva strictă doar a conținutului acestui act

juridic și al imposibilității de finalizare, datorită împrejurării că bunul

imobil nu se mai află în patrimoniul promitentului vânzător.

Cu aceste argumente a

fost menținută soluția primei instanțe sub aspectul respingerii cerii

reconvenționale formulate de către pârâta P.E.

Instanța de apel a

apreciat că susținerile apelantei SC G. SRL Zalău sunt confirmate de starea de

fapt a speței, mai ales prin faptul că în sistemul concurenței pieței

imobiliare această pârâtă cumpărătoare în contractul autentic a și achitat

vânzătoarei prețul convenit, fără a-și manifesta niciun fel de îndoieli cu

privire la limita acestui preț, așa cum au procedat reclamanții.

De aceea, însumate

motivele de apel ale celor două părți pârâte, conduc la ideea că, în speță,

contractul autentic de vânzare cumpărare încheiat la 28 decembrie 2007 a

respectat toate condițiile de valabilitate cerute de lege pentru un astfel de

act juridic, respectiv cele privind consimțământul părților, capacitatea

acestora și obiectul contractului, cauzele de nulitate invocate de către

reclamanți nefiind de natură a produce lipsirea de efecte juridice a actului

juridic analizat.

Apelul formulat de

reclamanți împotriva încheierii de soluționare a cererii de îndreptare erorilor

materiale cu privire la cheltuielile de judecată a fost respins ca nefondat,

dată fiind soluția adoptată în apel, respectiv, aceea de schimbare în parte a

hotărârii atacate, cheltuielile de judecată privind onorariul de avocat,

achitat de către reclamanți urmând a fi acordate în etapa apelului în

conformitate cu prevederile art. 274 C. proc. civ., reclamanții fiind cei

căzuți în pretenții.

Drept urmare, s-a

făcut aplicarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., sens în care s-a dispus

obligarea reclamanților să plătească pârâtei P.E. suma de 12.800 lei cu titlu

de cheltuieli de judecată, iar pârâtei SC G. SRL Zalău suma de 5.000 lei cu

același titlu, după cum rezultă din chitanțele privind onorariile de avocat

atașate la dosarul cauzei.

În termen legal,

împotriva acestei decizii au declarat recurs, reclamanții și cele două pârâte.

I. Recurenții

reclamanți M.V. și M.I., s-au prevalat de dispozițiile art. 304 pct. 7 și 8 C.

proc. civ., susținând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre care nu

cuprinde motivele pe care se sprijină (ipoteza de la pct. 7), că a interpretat

greșit actul dedus judecății reprezentat de contractul de vânzare cumpărare a

cărui nulitate absolută s-a solicitat a se constata (motiv de recurs prevăzut

de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.) și nu a coroborat în mod corect întregul

probatoriu administrat în cauză.

Astfel, în

dezvoltarea primei teze de recurs, recurenții învederează că instanța de apel a

reținut că între părți au avut loc discuții contradictorii care au împiedicat

perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, fără a arăta

în cuprinsul motivării de ce au fost înlăturate susținerile reclamanților cu

privire la semnificația implicării societății SC G. SRL și a reprezentanților

săi în derularea raporturilor contractuale cu pârâta P.E.

Instanța de apel s-a

rezumat să arate că părțile antecontractului nu au mai încheiat actul autentic

de vânzare cumpărare „din diferite motive” și că nimic nu împiedică

proprietarul să dispună de dreptul său. Ori, tocmai aceste „diferite motive” la

care instanța nu s-a mai referit sunt cele pe care reclamanții și-au întemeiat

susținerile privind fraudarea intereselor lor.

Instanța de apel a

minimalizat motivele pentru care nu s-a mai semnat actul autentic de vânzare

cumpărare, motive care, împreună cu circumstanțele anterioare și ulterioare

invocate de recurenți, demonstrează fraudarea intereselor lor de către pârâți.

Procedând astfel, instanța

de apel în realitate nu și-a motivat decizia întrucât, de fapt, toate aceste

susțineri au determinat convingerea instanței privind legalitatea contractului

de vânzare cumpărare semnat între pârâți.

Prin urmare, era

esențial ca instanța de apel să arate motivele care au determinat-o să

aprecieze că toate susținerile reclamanților nu erau importante ci erau simple

motive lipsite de relevanță juridică.

În realitate însă,

aceste „diferite motive” au fost suficient de importante și de reale încât să

determine imposibilitatea semnării actului autentic și să contureze reaua

credință a părților contractului de vânzare cumpărare a cărui nulitate au

solicitat-o prin cererea de chemare în judecată.

Cu privire la motivul

de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., instanța a interpretat

greșit actul dedus judecații și nu a coroborat în mod corect întregul

probatoriu administrat în cauză, recurenții indică faptul că instanța de apel a

reținut că susținerile lor (în sensul fraudării intereselor acestora prin

încheierea contractului de vânzare cumpărare) nu au corespondent în actele și

lucrările cauzei.

Recurenții arată că

apreciind în acest sens, instanța de apel nu a coroborat în mod corect probele

cauzei, astfel că recurenții în continuarea motivelor de recurs fac o evaluare

proprie a materialului probator al pricinii, aspecte care, întrucât reprezintă

critici de netemeinicie, nu vor putea fi evaluate din perspectiva vreunei

ipoteze de nelegalitate dintre cele expres și limitativ prevăzute prin dispozițiile

art. 304 C. proc. civ., astfel încât, nu vor mai fi redate.

II. Recurenta pârâtă

P.E. s-a prevalat de dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.,

solicitând modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii cererii

reconvenționale.

În dezvoltarea motivelor

de recurs, recurenta, referindu-se la cererea reconvențională, a susținut că

instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, schimbându-i

înțelesul vădit neîndoielnic.

Pe de altă parte,

motivarea instanței de apel în ceea ce privește confirmarea soluției primei

instanțe asupra cererii reconvenționale este contradictorie întrucât, pe de o

parte, se constată în mod corect că imobilul nu se mai află în patrimoniul său,

ceea ce determină imposibilitatea aducerii acestuia în patrimoniul promitentului

cumpărător, iar pe de altă parte, în aceleași considerente se reține că

antecontractul de vânzare cumpărare este în ființă, el își produce efectele

juridice față de părți, inclusiv, sub aspectul obligațiilor asumate, până ce

părțile vor înțelege să promoveze o acțiune care să se finalizeze cu lipsirea

de efecte juridice a antecontractului de vânzare cumpărare, din perspectiva

strictă a conținutului acestui act juridic și al imposibilității de finalizare,

datorită împrejurării că imobilul nu se mai află în patrimoniul promitentului

vânzător.

Recurenta arată că,

formulând această susținere, instanța de apel omite faptul că cererea

reconvențională are exact acest obiect, lipsirea de orice efecte juridice a

antecontractului de vânzare cumpărare convenit de părți.

Așa fiind, atât

instanța de fond cât și cea de apel au greșit când au respins cererea

reconvențională, considerând fără temei că antecontractul de vânzare cumpărare

a cărui rezoluțiune a fost cerută se află în ființă, fiind necesară promovarea

unei noi cereri în justiție care să aibă ca finalitate lipsirea de efecte

juridice a acestuia.

O altă eroare de

judecată a instanței de apel constă în aceea că deși se reține că terenul nu se

mai află în patrimoniul promitentei vânzătoare, totuși, respectivul

antecontract își produce efectele față de părți, inclusiv sub aspectul

obligațiilor asumate.

Or, de vreme ce

terenul nu se mai află în proprietatea recurentei, aceasta se află în

imposibilitatea de a-și executa obligația asumată prin antecontract care nu își

mai poate produce efectele în raporturile dintre părți.

Cea de treia eroare

de judecată a instanței de apel, semnalată de recurenta pârâtă constă în aceea

că menținându-se dispoziția din sentință referitoare la respingerea cererii

reconvenționale și considerând totodată că pentru clarificarea situației

juridice a antecontractului de vânzare cumpărare e necesară promovarea unei

alte acțiuni în justiție, practic, instanța de apel s-a dezinvestit de

soluționarea petitelor cererii reconvenționale care prin modul în care au fost

formulate exprimau imposibilitatea aducerii la îndeplinire a obligației de

către promitenta vânzătoare de a transmite dreptul de proprietate asupra

imobilului în litigiu, iar pe de altă parte, nu lăsau nicio îndoială asupra denunțării

antecontractului de vânzare cumpărare.

III. Recurenta pârâtă

SC G. SRL, prin recursul său, a solicitat să se modifice hotărârea atacată în

sensul obligării reclamanților din acțiunea principală să îi achite cheltuieli

de judecată în sumă de 30.000 lei, în cele două faze procesuale anterioare.

Recurenta învederează

că în acest litigiu a efectuat următoarele cheltuieli de judecată: 25.000 lei

pentru prima fază procesuală și 5.000 lei pentru cea de-a doua fază procesuală,

apel.

Suma de 25.000 lei a

fost solicitată cu titlu de cheltuieli de judecată atât în fața Tribunalului

Sălaj prin intermediul unei note de cheltuieli, cât și în fața Tribunalului

Timiș, însă, aceste cheltuieli nu au fost acordate de prima instanță, deoarece

față de soluția tribunalului, recurenta pârâtă SC G. SRL a fost parte căzută în

pretenții.

Prin apelul declarat,

a solicitat în mod expres instanței de apel obligarea intimaților la suportarea

cheltuielilor de judecată în ambele faze procesuale.

Instanța de apel,

analizând cererea de acordare a cheltuielilor de judecată, arată în

considerentele deciziei atacate faptul că îi obligă pe reclamanții din acțiunea

inițială la plata cheltuielilor de judecată in favoarea SC G. SRL, cheltuieli

în cuantum de 5.000 lei, iar în dispozitivul hotărârii a menționat suma de 500

lei, ceea ce constituie o eroare materială (care a fost îndreptată prin

încheierea din camera de consiliu din 29 octombrie 2010 a Curții de Apel

Timișoara).

Instanța de apel a

omis însă să se pronunțe asupra cheltuielilor de judecată efectuate de pârâtă

la prima instanță, în cuantum de 25.000 lei (cerea de completare a

dispozitivului adresată instanței de apel a fost respinsă prin decizia civilă

nr. 2A/ CC din 25 noiembrie 2010), sens în care solicită modificarea deciziei

recurate, având în vedere că recurenta pârâtă nu a căzut în pretenții față de

reclamanții M.V. și M.I.

La termenul de azi,

astfel cum rezultă din practicaua prezentei decizii, s-a pus în discuția

părților excepția inadmisibilității recursului reclamanților, invocată de

recurenta pârâtă P.E., excepție calificată de Înalta Curte ca fiind cea a

nulității recursului, având în vedere cele arătate în susținerea ei,

neîncadrarea criticilor formulate de recurenți în ipotezele de nelegalitate

prevăzute de art. 304 C. proc. civ.

Excepția nulității

este nefondată și va fi respinsă ca atare, date fiind dispozițiile art. 306

alin. (3) C. proc. civ., întrucât cele dezvoltate de reclamanți cu titlu de

critici împotriva deciziei instanței de apel, deși unele sunt critici de netemeinicie,

sunt susceptibile de încadrare în prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ.,

dar și art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Pe de altă parte,

recurenții reclamanți au invocat inadecvat prevederile art. 304 pct. 8 C. proc.

civ. deoarece norma în discuție nu privește interpretarea materialului probator

al cauzei (astfel cum recurenții susțin această critică), ci are în vedere

ipoteze interpretării greșite a actului juridic dedus judecății, astfel că

motivul de recurs descris de textul de la art. 304 pct. 8 C. proc. civ. putea

cuprinde referiri cu privire la interpretarea dată de instanța de apel în ce

privește contractul de vânzare cumpărare a cărui nulitate s-a solicitat pe

calea acțiunii principale, fie cu privire la antecontractul de vânzare

cumpărare a cărui rezoluțiune s-a solicitat pe calea cererii reconvenționale.

Cum motivele dezvoltate de recurenți nu se raportează la actele juridice deduse

judecății ci privesc aprecierea materialului probator al cauzei dată de

instanța de apel, Înalta Curte nu le va analiza decât în măsura în care acestea

pot fi recalificate în vreuna dintre ipotezele prevăzute limitativ de art. 304

C. proc. civ., întrucât evaluarea probelor cauzei nu poate face obiect al

cenzurii instanței de recurs, după abrogarea dispozițiilor art. 304 pct. 10 și

11 C. proc. civ.

Recursurile formulate

sunt fondate și urmează a fi admise potrivit celor ce urmează.

Astfel cum rezultă

din expozeul prezentei decizii, reclamanții M.V. și M.I. prin cererea

principală precizată au solicitat nulitatea contractului de vânzare cumpărare din

28 decembrie 2007 de B.N.P. A.L.L. încheiat între pârâții P.E. și SC G. SRL,

pentru cauză ilicită, invocând prevederile art. 966, 968 și art. 948 pct. 4 C.

civ., în timp ce obiectul cererii reconvenționale l-a constituit rezoluțiunea

antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamanți și pârâta P.E.,

aceasta prevalându-se de dispozițiile art. 1020 – 1021 C. civ.

Soluția primei

instanțe a fost în sensul admiterii cererii principale precizate, iar cererea

reconvențională a fost respinsă ca neîntemeiată; instanța de apel a schimbat

sentința în parte, dispunând respingerea cererii principale ca neîntemeiate și

menținerea celorlalte dispoziții ale sentinței.

Înalta Curte constată

că instanța de apel în considerentele deciziei recurate, deși admite apelul

pârâtelor și schimbă soluția asupra cererii principale, nu arată motivele în

fapt și în drept care au condus-o la adoptarea soluției anterior redate, sens

în care se constată a fi întrunit motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304

pct. 7 C. proc. civ., susținut ca atare de recurenții reclamanți și, mai mult

decât atât, chiar ale art. 304 pct. 5 C. proc. civ., instanța de apel încălcând

obligația prevăzută prin dispozițiile imperative ale art. 261 pct. 5 C. proc.

civ.

Deși tribunalul în

considerentele sentinței reține situația de fapt dedusă judecății și realizează

încadrarea faptelor în drept, efectuând o analiză riguroasă a probelor cauzei

din perspectiva motivului de nulitate a actului juridic atacat (art. 966 C.

civ.) ca și din cea a normelor incidente pentru soluționarea cererii

reconvenționale (art. 1020 – 1021 C. civ.), instanța de apel nu combate în

drept și nu argumentează soluția contrară la care ajunge asupra cererii

principale, după cum nici nu indică textele legale pe care s-a întemeiat pentru

adoptarea soluției în calea de atac.

Dimpotrivă, în

considerentele deciziei, curtea de apel se limitează doar la a enunța concluzia

contrară, fără a realiza o demonstrație juridică prin care să fundamenteze în

fapt și în drept schimbarea rezolvării date de prima instanță cererii

principale, enunțând generalități care nu pot constitui o motivare

convingătoare pentru explicitarea raționamentului care au condus-o la

pronunțarea soluției.

Susțineri de genul

constatării că din „diferite motive” părțile antecontractului nu au ajuns la

perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică precum și

ignorarea forței obligatorii a oricărei convenții, cum este antecontractul

(potrivit dispozițiilor art. 969 C. civ.), prin referiri la „condițiile

derulării capitalului imobiliar” potrivit cărora „nimeni nu este ținut a

aștepta oferte mai favorabile, fără riscul de a pierde sau de a câștiga”, nu

pot fi reținute ca argumente valide, legale, juridice și care descriu un

raționament logic într-o soluție judiciară.

De asemenea, câtă

vreme prima instanță a indicat texte legale prin care a demonstrat prin

coroborarea probelor fiecare etapă a raționamentului care a condus-o la

constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare pentru cauză ilicită și

elementele de fapt care i-au permis stabilirea concluziei și încadrarea în

categoria juridică a cauzei ilicite, semnificația notării antecontractului în

cartea funciară ca (art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996) și relevanța

împrejurării cunoașterii acestei operațiuni juridice în legătură cu imobilul de

către cumpărătoarea SC G. SRL, nu poate fi reținut ca suficient faptul că

instanța de apel afirmă contrariul, anume că este lipsită de relevanță juridică

notarea antecontractului în cartea funciară din perspectiva conturării

atitudinii subiective a pârâtelor la momentul perfectării contractului.

Nici menținerea

soluției primei instanțe asupra cererii reconvenționale nu este argumentată,

obiect al criticilor apelantei pârâte P.E.

În cuprinsul

considerentelor, instanța de apel face afirmații contradictorii cu referire la

cererea reconvențională sau susțineri care se exclud.

Astfel, deși reține

că antecontractul de vânzare cumpărare este în ființă și că părțile sunt ținute

a se desocoti pentru nefinalizarea lui, apreciază că este necesară formularea

unei acțiuni civile separate, omițând că obiectul cererii reconvenționale este

tocmai solicitarea recurentei pârâte P.E. de rezoluțiune a antecontractului în

discuție.

Pe de altă parte,

instanța de apel constată că cererea reconvențională are un atare obiect, dar,

se reține că ea „este subsumată ideii de apărare pe care a formulat-o pârâta,

în sensul că nu a făcut niciun act de fraudă prin încheierea contractului

autentic de vânzare cumpărare.”

Or, cererea

reconvențională este incompatibilă cu noțiunea de apărare pe fond (proprie

actului de procedură al întâmpinării, potrivit celor prevăzute de art. 115 C.

proc. civ.), întrucât art. 119 C. proc. civ. prevede că: „Dacă pârâtul are

pretenții în legătură cu cererea reclamantului, el poate să facă cerere

reconvențională.”

Totodată, curtea de

apel a reținut că întrucât antecontractul de vânzare cumpărare este în ființă,

el își produce efectele juridice față de părți, inclusiv sub aspectul

obligațiilor asumate „până ce părțile vor înțelege să promoveze o acțiune

civilă care să se finalizeze cu lipsirea de efecte juridice a antecontractului

de vânzare cumpărare”.

Această cerere prin

care s-a intenționat constatarea ineficacității antecontractului a format chiar

obiectul cererii reconvenționale, astfel că ea făcea parte din cadrul obiectiv

al judecății, contrar celor reținute de curtea de apel.

Având în vedere cele

anterior arătate, Înalta Curte constată a fi fondate și motivele de recurs

dezvoltate de recurenta pârâtă P.E. din perspectiva ipotezei de nelegalitate

descrise de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

În ce privește

recursul formulat de pârâta SC G. SRL, întrucât acesta privește cererea de

acordare a cheltuielilor de judecată, Înalta Curte constată că se impune și

admiterea acestuia, deoarece aplicarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ. nu

poate avea loc decât după rezolvarea raporturilor juridice pe fondul lor,

moment la care se va cunoaște partea căzută în pretenții, față de care se va

verifica cerința culpei procesuale presupuse de art. 274.

Față de cele ce

preced, Înalta Curte, în aplicarea prevederilor art. 312 alin. (1), (3) și (5)

raportat la art. 304 pct. 5 și 7 C. proc. civ. va admite cele trei recursuri și

va casa decizia recurată pentru o veritabilă analiză a criticilor formulate de

părți prin motivele de apel care să permită exercitarea controlului de către

instanța de recurs; în rejudecare, se vor avea în vedere și celelalte critici

formulate de recurenți prin motivele de recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția

nulității recursului formulat de reclamanții M.V. și M.I., invocată de

recurenta pârâtă P.E.

Admite recursurile

declarate de reclamanții M.V. și M.I. și de pârâții P.E. și SC G. SRL,

împotriva deciziei nr. 313/ A din 30 septembrie 2010 a Curții de Apel Timișoara,

secția civilă.

Casează decizia

recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 13 ianuarie 2012.