ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 140/2012

Asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Zalău sub nr. 3264/337/2008, reclamantul M.V. a chemat în judecată pe pârâții P.E. și SC G. SRL Zalău, solicitând instanței să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat la 28 decembrie 2007 de B.N.P. A.L.L., cu cheltuieli de judecată. Pârâta P.E. a formulat întâmpinare și cerere reconvențională, solicitând respingerea acțiunii ca neîntemeiată, precum și „rezilierea” antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat la 01 octombrie 2007 de către B.N. D.A.C., cu cheltuieli de judecată. Prin sentința civilă nr. 4002 din 08 decembrie 2008, pronunțată de Judecătoria Zalău în dosar nr. 3264/337/2008 a fost declinată competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Sălaj; pe rolul acestei instanțe cauza a fost înregistrată sub nr. 3531/84/2008.

În fața Tribunalului Sălaj, pârâta SC G. SRL a formulat întâmpinare, solicitând respingerea cererii introductive ca nefondată. Urmare a soluționării cererii de strămutare, pricina a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș sub nr. 3531/84 din 05 iunie 2009. Prin sentința civilă din 2 decembrie 2010 pronunțată în dosar nr. 3531/84/2008, Tribunalul Timiș a admis cererea principală precizată, formulată de reclamantul M.V. în contradictoriu cu pârâții P.E. și SC G. SRL Zalău. A constat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat la 28 decembrie 2007 de B.N.P. A.L.L. și perfectat între pârâții P.E., prin mandatar N.E. și SC G. SRL. A respins cererea reconvențională și a dispus obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 4.883 lei către reclamanți.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare din 01 octombrie 2007 încheiată între reclamantul M.V. și pârâta P.E., cea din urmă a promis reclamantului vânzarea unui teren intravilan în suprafață de 5.668 mp, evidențiat în C.F.

pentru prețul convenit de 680.160 euro, din care, la data perfectării promisiunii s-a achitat un avans de 50.000 euro, urmând ca diferența de 630.160 euro să fie achitată, conform clauzei contractuale inserată în antecontract, până la data de 16 noiembrie 2007. Părțile contractante au convenit ca data limită pentru semnarea contractului autentic de vânzare cumpărare să fie 16 noiembrie 2007, stabilind în corpul aceleiași promisiuni că, dacă tranzacția nu se perfectează în formă autentică până la data indicată din culpa promitentei vânzătoare, aceasta va fi obligată să restituie dublul sumei primite ca avans, iar dacă vânzarea cumpărarea nu se perfectează din culpa cumpărătorului promitent, acesta va pierde suma dată cu titlu de avans de preț.

Antecontractul astfel încheiat a fost notat în C.F., conform încheierii de carte funciară din 03 octombrie 2007, devenind astfel opozabil terților, potrivit cu art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind publicitatea imobiliară. La data stabilită pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, 16 noiembrie 2007, părțile s-au prezentat la notar, fără a putea însă să încheie convenția, datorită împrejurării că promitenta vânzătoare, căreia îi revenea, raportat la efectele contractului de vânzare cumpărare, obligația de a face dovada calității sale de proprietar, pentru a putea înstrăina terenul, a fost în imposibilitate de a prezenta extrasul de carte funciară la zi, acesta fiind blocat la O.C.P.I.

Sălaj, în vederea notării unui proces purtând asupra grănițuirii terenului promis vânzării de un teren limitrof aparținând la acea dată, societății SC A.I. SRL, autoarea litigiului declanșat intempestiv, la 12 noiembrie 2007. Această împrejurare a rezultat și din adresa emisă de O.C.P.I. Sălaj la 16 noiembrie 2007, prin care se aducea la cunoștința Biroului notarial unde părțile contractante s-au prezentat pentru a încheia convenția de vânzare în formă autentică, că, în temeiul art. 58 alin. (2) din Ordinul nr. 633/2006 nu se poate da curs cererii de eliberare a extrasului de carte funciară solicitat.

În această situație, s-a redactat de către notarului public o încheiere de certificare, în care s-a consemnat poziția părților contractante, promitenta vânzătoare menționând că dacă în aceeași zi, 16 noiembrie 2007, nu primește diferența de preț, se obligă să restituie avansul primit, „reziliind” implicit antecontractul de vânzare cumpărare și solicitând radierea notării lui din cartea funciară, cu precizarea că, deși promitentul vânzător arată că deține diferența de preț, nu face dovada în acest sens. De cealaltă parte, promitentul cumpărător a precizat că dorește încheierea contractului în ziua de 16 noiembrie 2007, cum s-a convenit, nefiind de acord cu restituirea avansului primit, deoarece intenționează încheierea tranzacției asupra cărei s-a căzut de acord, în sensul vânzării imobilului liber de sarcini, cum s-a convenit.

A mai arătat că este de acord cu perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare după rezolvarea irevocabilă a litigiului purtând asupra grănițuirii, precum și că face dovada deținerii diferenței de preț, fapt probat prin extrasul de cont emis la aceeași dată de B.C.R. Zalău, care indica pe numele reclamantului existența unei sume de 630.185 euro. Totodată, părțile contractante au inserat în încheierea de certificare mențiunea că notarul public este absolvit de orice culpă pentru neperfectarea contractului în formă autentică. În aceeași zi, pârâta P.E., prin fiica sa, N.E. a consemnat la dispoziția reclamantului avansul de 50.000 euro, potrivit recipisei, procedând ulterior, la 08 ianuarie 2008, la efectuarea ofertei reale de plată, prin intermediul executorului judecătoresc.

La data de 28 decembrie 2007, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat, aceeași pârâtă, P.E., prin mandatar N.E. a procedat la înstrăinarea terenului în litigiu, societății SC G. SRL, pentru prețul de 680.000 euro, vânzătoarea menționând că nu a promis prin antecontract vânzarea altcuiva, cu excepția antecontractului de vânzare cumpărare perfectat la 01 octombrie 2007 cu reclamantul, antecontract notat în C.F. În speță, obiectul pretenției deduse judecății de către reclamant vizează desființarea contractului autentic de vânzare cumpărare încheiat între pârâți, pentru cauză ilicită, promitentul cumpărător al aceluiași teren mai apoi vândut societății pârâte de același proprietar, tinzând să probeze că ambele părți contractante, atât pârâta P.E., cât și pârâta SC G. SRL, au fost de rea credință la încheierea vânzării cumpărării.

Examinând operațiunile juridice în succesiunea lor, prima instanță a apreciat că susținerile reclamantului sunt întemeiate. Astfel, s-a reținut că una dintre condițiile de validitate a contractului, în absența cărora devine operantă sancțiunea nulității actului juridic, o constituie cauza actului juridic, în alți termeni, motivul determinant al consimțământului părților la încheierea acestuia și care trebuie să fie licită, cerință prevăzută expres de art. 966 C. civ. Art. 968 C. civ. definește cauza ilicită, drept cea care este prohibită de legi ori când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice.

Instanța a apreciat că, în speță, cauza ilicită se examinează prin prisma relei credințe a pârâților ce au perfectat contractul de vânzare cumpărare atacat, în condițiile în care, prin simpla notare a promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare în cartea funciară, operează prezumția cunoașterii acestei convenții de către terți, în acord cu efectul de opozabilitate al înscrierilor în cartea funciară conferit de art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996. În alți termeni, promitenta vânzătoare a înstrăinat altei persoane terenul promis spre vânzare, în dauna beneficiarului promisiunii, neputându-se reține deci că a acționat cu bună credință, prezumția prevăzută de art. 1899 C. civ. fiind răsturnată și în privința pârâtei SC G. SRL, de vreme ce din probele cauzei a rezultat în mod neîndoielnic că avea cunoștință de existența promisiunii și a cumpărat așadar, pe riscul său, și în fraudarea intereselor promitentului cumpărător.

Astfel, părțile promisiunii de vânzare cumpărare au fixat ca termen limită de încheiere în formă autentică a contractului vânzare-cumpărare, data de 16 noiembrie 2007, când promitentul cumpărător trebuia să achite restul de preț de 630.160 euro. Aceasta înseamnă că, dacă la termenul stabilit, diferența de preț menționată nu era achitată promitentei vânzătoare, devenea operantă clauza din antecontract, care funcționează ca o veritabilă clauză penală, conform căreia, fiind antrenată culpa promitentului cumpărător, acesta pierdea suma plătită ca avans, contractul nemaiputând fi perfectat.

Instanța a apreciat, în interpretarea voinței părților contractante, conform art. 977 C. civ., prin corelarea clauzei potrivit căreia, neperfectarea contractului în formă autentică la termenul stabilit, din culpa uneia dintre părți, atrage plata daunelor-interese, cu cea stabilind termenul ferm de autentificare a contractului, că antecontractul și-ar fi încetat efectele juridice dacă la data de 16 noiembrie 2007, promitentul cumpărător nu ar fi predat restul de preț ori reclamanta nu s-ar fi prezentat la notar, încetare însă ce nu putea opera de plano, ci presupunea pronunțarea instanței de judecată. Or, în fapt, la data de 16 noiembrie 2007, proprietara, deși s-a prezentat în fața notarului public, nu a fost în măsură să prezinte extrasul de carte funciară pentru a vinde terenul promis reclamantului și să facă, prin urmare dovada calității sale de proprietar, cerință necesară pentru transferul valabil de proprietate, C.F.

fiind blocată la O.C.P.I. Sălaj pentru notarea unui proces de grănițuire vizând chiar terenul în speță (aparent o imposibilitate obiectivă de încheiere a convenției în forma autentică cerută de legiuitor). Însă, tot la 16 noiembrie 2007, contrar susținerilor pârâtei promitente vânzătoare, promitentul cumpărător făcuse dovada deținerii restului de preț, cu extrasul de cont depus la dosar și indicat în cuprinsul încheierii de certificare a notarului, însă pârâta, deși era conștientă de implicațiile absenței cărții funciare, a insistat a primi diferența de preț promisă și de a perfecta contractul de vânzare cumpărare, operațiune ce, evident, nu putea fi supusă verificării notariale și autentificării, cum imperativ prevede art. 45 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și activității notariale.

În aceste condiții, instanța a constatat că era obstaculată chiar perfectarea în formă autentică a operațiunii juridice de vânzare cumpărare, astfel cum dispune art. 1362 C. civ. care consacră principiul simultaneității executării obligațiilor în materie de vânzare. Pe de altă parte, s-a reținut că promitenta vânzătoare nu a menționat în cuprinsul încheierii de certificare, că perfectarea în formă autentică a contractului ar putea fi amânată după obținerea extrasului C.F., element apreciat de instanță esențial în verificarea bunei sale credințe la încheierea contractului de vânzare cumpărare contestat, ci dimpotrivă a arătat constant că dorește validarea antecontractului în aceeași zi ori rezilierea sa.

Or, în aceste condiții, precizarea promitentului cumpărător că dorește încheierea în formă autentică a vânzării după soluționarea irevocabilă a litigiului de grănițuire, nu este de natură a conferi legitimitate conduitei promitentei vânzătoare, câtă vreme, aceasta avea reprezentarea că nu se putea perfecta în formă autentică contractul de vânzare cumpărare.

Tribunalul a reținut că promitenta vânzătoare a încheiat contractul de vânzare cumpărare cu pârâta SC G. SRL (al cărei acționar majoritar este același cu asociatul unic al societății care a promovat litigiul de grănițuire), într-un termen relativ scurt după data de 16 noiembrie 2007, respectiv, la 28 decembrie 2007, ceea ce, coroborat cu graba cu care pârâta aceasta a consemnat la dispoziția reclamantului suma primită cu titlu de avans, a impus concluzia relei credințe a pârâtei P.E., chiar făcând abstracție de împrejurarea că era conștientă și de faptul că la 16 noiembrie 2007 nu ajunsese la nicio înțelegere cu promitentul cumpărător în sensul nevalorificării antecontractului în viitor.

Cât privește reaua credință a societății pârâte cumpărătoare, prima instanță a apreciat că este de asemenea dovedită, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare a imobilului de la data vânzării, cât și pe cuprinsul actului de vânzare care atestă că aceasta avea cunoștință de existența unui antecontract anterior (fără vreo mențiune din partea vânzătoarei că acesta nu mai este producător de efecte juridice) al cărui beneficiar era reclamantul. Date fiind circumstanțele reținute, instanța a apreciat că pârâții au procedat de conivență și în frauda intereselor beneficiarului promisiunii de vânzare cumpărare, prin perfectarea contractului în formă autentică, în speță, găsindu-și incidența principiul „fraus omnia corrumpit” care atrage, din perspectiva neîntrunirii exigențelor art. 948 pct. 4, 966 și 968 C. civ., nulitatea absolută a contractului astfel perfectat și, pe cale de consecință, admiterea cererii introductive precizate.

Aspectele învederate de pârâta P.E. cu privire la tergiversarea încheierii antecontractului de către reclamant ori la amenințările acestuia pentru a obține o reducere a prețului convenit al vânzării, susțineri nedovedite în cauză, au fost înlăturate de prima instanță întrucât acestea nici nu au aptitudinea de a conduce spre o altă soluție, cât timp reclamantul a probat că deținea diferența de preț la 16 noiembrie 2007, iar buna credință a proprietarei terenului la încheierea vânzării din 28 decembrie 2007 nu poate fi justificată prin maniera nejustificată de a considera rezoluționat implicit antecontractul în discuție.

Instanța a apreciat neîntemeiată cererea reconvențională având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare, bazată pe invocarea culpei reclamantului, promitent cumpărător, pentru neîncheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică la 16 noiembrie 2007. Tribunalul a apreciat că nu se poate reține culpa reclamantului întrucât la data menționată acesta s-a prezentat la notar cu diferența de preț. Abia dacă această obligație subsumată clauzelor anticipatorii ale antecontractului nu ar fi fost îndeplinită din partea promitentului cumpărător, s-ar fi putut reține culpa în sarcina sa și ar fi operat desființarea promisiunii de vânzare cumpărare.

O promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, dând naștere unei simple obligații de a face, respectiv, de a perfecta în viitor un contract de vânzare cumpărare, numai neîndeplinirea cuplabilă a acestei obligații din partea vreuneia din părți ar fi de natură să atragă, în condițiile art. 1020-1021 C. civ., rezoluțiunea antecontractului și nicidecum neîndeplinirea clauzelor anticipatorii privind plata prețului și predarea bunului, care sunt de esența operațiunii de vânzare cumpărare și nu a simplei promisiuni în acest sens.

Dimpotrivă, prima instanță a identificat în speță, culpa promitentei vânzătoare care nu a depus suficiente diligențe pentru a obține un extras de carte funciară la data de 16 noiembrie 2007, imposibilitatea obținerii nefiind absolută, de natură a atrage implicit stingerea obligației ce incumba promitentei vânzătoare, ci relativă, de vreme ce putea fi înlăturată prin plata unei taxe suplimentare pentru soluționarea în regim de urgență atât a cererii de notare a procesului, cât și a celei pentru eliberarea extrasului C.F., împrejurare confirmată de O.C.P.I. Sălaj. Numai dacă s-ar fi prezentat extrasul C.F. la zi de către pârâtă, iar promitentul cumpărător ar fi refuzat predarea diferenței de preț, impunând noi condiții (de încheiere a contractului după finalizarea irevocabilă a grănițuirii), refuzate de cocontractant, putea fi pusă în discuție culpa reclamantului pentru neîncheierea contractului.

În ce privește lipsa de interes legitim și actual al reclamanților în promovarea acțiunii, invocată de pârâți, instanța a apreciat neîntemeiată această excepție, având în vedere că, în considerarea evenimentelor petrecute la 16 noiembrie 2007 și consemnate în încheierea de certificare de către notarul public privind poziția celor două părți, de natură a releva culpa promitentei vânzătoare și nu a promitentului cumpărător, reclamantul se află în termenul legal de prescripție de trei ani reglementat de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 pentru a obține valorificarea promisiunii al cărei beneficiar este și care-i conferă un drept de creanță supus termenului de drept comun de prescripție extinctivă; s-a apreciat că demersul său judiciar este pe deplin justificat și implicit, pe deplin legitimat interesul său de a cere și obține constatarea jurisdicțională a ineficacității operațiunii juridice de vânzare autentice subsecvente care obstaculează valorificarea promisiunii de vânzare cumpărare.

Față de cele arătate, s-a admis cererea principală precizată, s-a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională și s-a dispus obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată către reclamant în temeiul art. 274 C. proc. civ. Împotriva hotărârii Tribunalului Timiș au declarat apel pârâții P.E. și SC G. SRL Zalău, criticându-se soluția pentru nelegalitate și netemeinicie; în cauză au declarat apel și reclamanții M.V. și M.I. împotriva încheierii nr. 2451 din 3 martie 2010, pronunțată în camera de consiliu cu privire la îndreptarea erorii materiale vizând cuantumul cheltuielilor de judecată. Prin decizia civilă nr. 313/ A din 30 septembrie 2010 a Curții de Apel Timișoara, secția civilă, au fost admise apelurile formulate de pârâți, în sensul schimbării în parte a hotărârii atacate, iar pe fond a fost respinsă acțiunea principală, precizată, introdusă de reclamanți M.V.

și M.I., împotriva pârâților P.E. și SC G. SRL Zalău; s-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței; apelul declarat de reclamanți împotriva încheierii nr. 2451 din 3 martie 2010 din camera de consiliu a fost respins ca nefondat. Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că între părțile antecontractului au avut loc discuții contradictorii, astfel că nu s-a finalizat încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică. Instanța de ape a apreciat că, în aceste condiții nimic nu împiedecă proprietarul bunului imobil să dispună de dreptul său, inclusiv dreptul de înstrăinare a acestuia, antecontractul de vânzare cumpărare nefiind un act juridic de transmitere a proprietății; în consecință, promitentul cumpărător nu poate cere predarea lucrului întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este valabilă.

Totodată, s-a apreciat că nu are nicio semnificație juridică, sub aspectul valabilității vânzării faptul notării antecontractului de vânzare cumpărare în C.F. Împrejurarea că promitenții cumpărători, și-au manifestat în mod expres intenția, inclusiv la data de 16 noiembrie 2007, de a mai negocia asupra prețului final, de a solicita lămuriri și chiar amânări determinate de anumite neclarități ale extrasului de C.F., neconsemnarea diferenței de preț stabilită în antecontract la dispoziția promitentei vânzătoare, denotă preocuparea acestora de a renegocia în vederea obținerii unei situații mai favorabile, ceea ce este, de regulă, admis într-o economie de piață.

În aceste condiții, promitenta vânzătoare, persoană în legătură cu care s-a dovedit interesul de a obține cât mai repede prețul integral al terenului, în aceleași limite ale economiei de piață și concurenței imobiliare, a înțeles sa vândă bunul proprietatea sa unei alte persoane care i-a oferit prețul solicitat, preț care este aproximativ egal cu cel din antecontractul de vânzare cumpărare. Prin această conduită promitenta vânzătoare și-a asumat toate riscurile care decurg din conținutul antecontractului de vânzare cumpărare, însă, această conduită a părților nu poate avea niciun fel de efect distructiv asupra contractului autentic de vânzare cumpărare, mai ales că acest comportament al părților este specific pieței tranzacțiilor imobiliare.

În condițiile derulării capitalului imobiliar nimeni nu este ținut a aștepta oferte mai favorabile, fără riscul de a pierde sau de a câștiga, însă, această conduită nu înseamnă fraudarea intereselor părților în sensul conceptului „fraus omnia corrumpit”. În speță imobilul nu se mai găsește în patrimoniul vânzătorului, ceea ce determină imposibilitatea aducerii acestuia în patrimoniul promitentului cumpărător, dar aceasta nu înseamnă că promitentul cumpărător nu poate solicita daune interese de la promitentul vânzător, daune interese care decurg, în mod strict, din conținutul antecontractului de vânzare cumpărare. Aceasta însemnă că părțile antecontractului de vânzare cumpărare sunt ținute a se desocoti pentru nefinalizarea acestui act juridic, în funcție de clauzele antecontractului și de probele pe care acestea le pot administra.

Instanța de apel a apreciat că cele anterior menționate pot face obiectul unei acțiuni civile separate, petitul acțiunii principale în prezenta cauză vizând doar nulitatea absolută a contractului autentic de vânzare cumpărare. Cererea reconvențională formulată de către pârâta P.E. vizează tocmai această chestiune a desocotirii părților din antecontractul de vânzare cumpărare, însă ea este subsumată ideii de apărare pe care a formulat-o pârâta, în sensul că nu a făcut niciun act de fraudă prin încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare.

Întrucât antecontractul de vânzare cumpărare este în ființă, el își produce efectele juridice față de părți, inclusiv sub aspectul obligațiilor asumate, și este firesc să fie așa, până ce părțile vor înțelege să promoveze o acțiune civilă care să se finalizeze cu lipsirea de efecte juridice a antecontractului de vânzare cumpărare, din perspectiva strictă doar a conținutului acestui act juridic și al imposibilității de finalizare, datorită împrejurării că bunul imobil nu se mai află în patrimoniul promitentului vânzător. Cu aceste argumente a fost menținută soluția primei instanțe sub aspectul respingerii cerii reconvenționale formulate de către pârâta P.E.

Instanța de apel a apreciat că susținerile apelantei SC G. SRL Zalău sunt confirmate de starea de fapt a speței, mai ales prin faptul că în sistemul concurenței pieței imobiliare această pârâtă cumpărătoare în contractul autentic a și achitat vânzătoarei prețul convenit, fără a-și manifesta niciun fel de îndoieli cu privire la limita acestui preț, așa cum au procedat reclamanții. De aceea, însumate motivele de apel ale celor două părți pârâte, conduc la ideea că, în speță, contractul autentic de vânzare cumpărare încheiat la 28 decembrie 2007 a respectat toate condițiile de valabilitate cerute de lege pentru un astfel de act juridic, respectiv cele privind consimțământul părților, capacitatea acestora și obiectul contractului, cauzele de nulitate invocate de către reclamanți nefiind de natură a produce lipsirea de efecte juridice a actului juridic analizat.

Apelul formulat de reclamanți împotriva încheierii de soluționare a cererii de îndreptare erorilor materiale cu privire la cheltuielile de judecată a fost respins ca nefondat, dată fiind soluția adoptată în apel, respectiv, aceea de schimbare în parte a hotărârii atacate, cheltuielile de judecată privind onorariul de avocat, achitat de către reclamanți urmând a fi acordate în etapa apelului în conformitate cu prevederile art. 274 C. proc. civ., reclamanții fiind cei căzuți în pretenții. Drept urmare, s-a făcut aplicarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., sens în care s-a dispus obligarea reclamanților să plătească pârâtei P.E. suma de 12.800 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, iar pârâtei SC G. SRL Zalău suma de 5.000 lei cu același titlu, după cum rezultă din chitanțele privind onorariile de avocat atașate la dosarul cauzei.

În termen legal, împotriva acestei decizii au declarat recurs, reclamanții și cele două pârâte. I. Recurenții reclamanți M.V. și M.I., s-au prevalat de dispozițiile art. 304 pct. 7 și 8 C. proc. civ., susținând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre care nu cuprinde motivele pe care se sprijină (ipoteza de la pct. 7), că a interpretat greșit actul dedus judecății reprezentat de contractul de vânzare cumpărare a cărui nulitate absolută s-a solicitat a se constata (motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.) și nu a coroborat în mod corect întregul probatoriu administrat în cauză.

Astfel, în dezvoltarea primei teze de recurs, recurenții învederează că instanța de apel a reținut că între părți au avut loc discuții contradictorii care au împiedicat perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, fără a arăta în cuprinsul motivării de ce au fost înlăturate susținerile reclamanților cu privire la semnificația implicării societății SC G. SRL și a reprezentanților săi în derularea raporturilor contractuale cu pârâta P.E. Instanța de apel s-a rezumat să arate că părțile antecontractului nu au mai încheiat actul autentic de vânzare cumpărare „din diferite motive” și că nimic nu împiedică proprietarul să dispună de dreptul său. Ori, tocmai aceste „diferite motive” la care instanța nu s-a mai referit sunt cele pe care reclamanții și-au întemeiat susținerile privind fraudarea intereselor lor.

Instanța de apel a minimalizat motivele pentru care nu s-a mai semnat actul autentic de vânzare cumpărare, motive care, împreună cu circumstanțele anterioare și ulterioare invocate de recurenți, demonstrează fraudarea intereselor lor de către pârâți. Procedând astfel, instanța de apel în realitate nu și-a motivat decizia întrucât, de fapt, toate aceste susțineri au determinat convingerea instanței privind legalitatea contractului de vânzare cumpărare semnat între pârâți. Prin urmare, era esențial ca instanța de apel să arate motivele care au determinat-o să aprecieze că toate susținerile reclamanților nu erau importante ci erau simple motive lipsite de relevanță juridică. În realitate însă, aceste „diferite motive” au fost suficient de importante și de reale încât să determine imposibilitatea semnării actului autentic și să contureze reaua credință a părților contractului de vânzare cumpărare a cărui nulitate au solicitat-o prin cererea de chemare în judecată.

Cu privire la motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., instanța a interpretat greșit actul dedus judecații și nu a coroborat în mod corect întregul probatoriu administrat în cauză, recurenții indică faptul că instanța de apel a reținut că susținerile lor (în sensul fraudării intereselor acestora prin încheierea contractului de vânzare cumpărare) nu au corespondent în actele și lucrările cauzei. Recurenții arată că apreciind în acest sens, instanța de apel nu a coroborat în mod corect probele cauzei, astfel că recurenții în continuarea motivelor de recurs fac o evaluare proprie a materialului probator al pricinii, aspecte care, întrucât reprezintă critici de netemeinicie, nu vor putea fi evaluate din perspectiva vreunei ipoteze de nelegalitate dintre cele expres și limitativ prevăzute prin dispozițiile art. 304 C. proc.

civ., astfel încât, nu vor mai fi redate. II. Recurenta pârâtă P.E. s-a prevalat de dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., solicitând modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii cererii reconvenționale. În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta, referindu-se la cererea reconvențională, a susținut că instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, schimbându-i înțelesul vădit neîndoielnic.

Pe de altă parte, motivarea instanței de apel în ceea ce privește confirmarea soluției primei instanțe asupra cererii reconvenționale este contradictorie întrucât, pe de o parte, se constată în mod corect că imobilul nu se mai află în patrimoniul său, ceea ce determină imposibilitatea aducerii acestuia în patrimoniul promitentului cumpărător, iar pe de altă parte, în aceleași considerente se reține că antecontractul de vânzare cumpărare este în ființă, el își produce efectele juridice față de părți, inclusiv, sub aspectul obligațiilor asumate, până ce părțile vor înțelege să promoveze o acțiune care să se finalizeze cu lipsirea de efecte juridice a antecontractului de vânzare cumpărare, din perspectiva strictă a conținutului acestui act juridic și al imposibilității de finalizare, datorită împrejurării că imobilul nu se mai află în patrimoniul promitentului vânzător.

Recurenta arată că, formulând această susținere, instanța de apel omite faptul că cererea reconvențională are exact acest obiect, lipsirea de orice efecte juridice a antecontractului de vânzare cumpărare convenit de părți. Așa fiind, atât instanța de fond cât și cea de apel au greșit când au respins cererea reconvențională, considerând fără temei că antecontractul de vânzare cumpărare a cărui rezoluțiune a fost cerută se află în ființă, fiind necesară promovarea unei noi cereri în justiție care să aibă ca finalitate lipsirea de efecte juridice a acestuia. O altă eroare de judecată a instanței de apel constă în aceea că deși se reține că terenul nu se mai află în patrimoniul promitentei vânzătoare, totuși, respectivul antecontract își produce efectele față de părți, inclusiv sub aspectul obligațiilor asumate.

Or, de vreme ce terenul nu se mai află în proprietatea recurentei, aceasta se află în imposibilitatea de a-și executa obligația asumată prin antecontract care nu își mai poate produce efectele în raporturile dintre părți. Cea de treia eroare de judecată a instanței de apel, semnalată de recurenta pârâtă constă în aceea că menținându-se dispoziția din sentință referitoare la respingerea cererii reconvenționale și considerând totodată că pentru clarificarea situației juridice a antecontractului de vânzare cumpărare e necesară promovarea unei alte acțiuni în justiție, practic, instanța de apel s-a dezinvestit de soluționarea petitelor cererii reconvenționale care prin modul în care au fost formulate exprimau imposibilitatea aducerii la îndeplinire a obligației de către promitenta vânzătoare de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, iar pe de altă parte, nu lăsau nicio îndoială asupra denunțării antecontractului de vânzare cumpărare.

III. Recurenta pârâtă SC G. SRL, prin recursul său, a solicitat să se modifice hotărârea atacată în sensul obligării reclamanților din acțiunea principală să îi achite cheltuieli de judecată în sumă de 30.000 lei, în cele două faze procesuale anterioare. Recurenta învederează că în acest litigiu a efectuat următoarele cheltuieli de judecată: 25.000 lei pentru prima fază procesuală și 5.000 lei pentru cea de-a doua fază procesuală, apel. Suma de 25.000 lei a fost solicitată cu titlu de cheltuieli de judecată atât în fața Tribunalului Sălaj prin intermediul unei note de cheltuieli, cât și în fața Tribunalului Timiș, însă, aceste cheltuieli nu au fost acordate de prima instanță, deoarece față de soluția tribunalului, recurenta pârâtă SC G. SRL a fost parte căzută în pretenții.

Prin apelul declarat, a solicitat în mod expres instanței de apel obligarea intimaților la suportarea cheltuielilor de judecată în ambele faze procesuale. Instanța de apel, analizând cererea de acordare a cheltuielilor de judecată, arată în considerentele deciziei atacate faptul că îi obligă pe reclamanții din acțiunea inițială la plata cheltuielilor de judecată in favoarea SC G. SRL, cheltuieli în cuantum de 5.000 lei, iar în dispozitivul hotărârii a menționat suma de 500 lei, ceea ce constituie o eroare materială (care a fost îndreptată prin încheierea din camera de consiliu din 29 octombrie 2010 a Curții de Apel Timișoara).

Instanța de apel a omis însă să se pronunțe asupra cheltuielilor de judecată efectuate de pârâtă la prima instanță, în cuantum de 25.000 lei (cerea de completare a dispozitivului adresată instanței de apel a fost respinsă prin decizia civilă nr. 2A/ CC din 25 noiembrie 2010), sens în care solicită modificarea deciziei recurate, având în vedere că recurenta pârâtă nu a căzut în pretenții față de reclamanții M.V. și M.I. La termenul de azi, astfel cum rezultă din practicaua prezentei decizii, s-a pus în discuția părților excepția inadmisibilității recursului reclamanților, invocată de recurenta pârâtă P.E., excepție calificată de Înalta Curte ca fiind cea a nulității recursului, având în vedere cele arătate în susținerea ei, neîncadrarea criticilor formulate de recurenți în ipotezele de nelegalitate prevăzute de art. 304 C. proc.

civ. Excepția nulității este nefondată și va fi respinsă ca atare, date fiind dispozițiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ., întrucât cele dezvoltate de reclamanți cu titlu de critici împotriva deciziei instanței de apel, deși unele sunt critici de netemeinicie, sunt susceptibile de încadrare în prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., dar și art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Pe de altă parte, recurenții reclamanți au invocat inadecvat prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. deoarece norma în discuție nu privește interpretarea materialului probator al cauzei (astfel cum recurenții susțin această critică), ci are în vedere ipoteze interpretării greșite a actului juridic dedus judecății, astfel că motivul de recurs descris de textul de la art. 304 pct. 8 C. proc.

civ. putea cuprinde referiri cu privire la interpretarea dată de instanța de apel în ce privește contractul de vânzare cumpărare a cărui nulitate s-a solicitat pe calea acțiunii principale, fie cu privire la antecontractul de vânzare cumpărare a cărui rezoluțiune s-a solicitat pe calea cererii reconvenționale. Cum motivele dezvoltate de recurenți nu se raportează la actele juridice deduse judecății ci privesc aprecierea materialului probator al cauzei dată de instanța de apel, Înalta Curte nu le va analiza decât în măsura în care acestea pot fi recalificate în vreuna dintre ipotezele prevăzute limitativ de art. 304 C. proc. civ., întrucât evaluarea probelor cauzei nu poate face obiect al cenzurii instanței de recurs, după abrogarea dispozițiilor art. 304 pct. 10 și 11 C. proc.

civ. Recursurile formulate sunt fondate și urmează a fi admise potrivit celor ce urmează. Astfel cum rezultă din expozeul prezentei decizii, reclamanții M.V. și M.I. prin cererea principală precizată au solicitat nulitatea contractului de vânzare cumpărare din 28 decembrie 2007 de B.N.P. A.L.L. încheiat între pârâții P.E. și SC G. SRL, pentru cauză ilicită, invocând prevederile art. 966, 968 și art. 948 pct. 4 C. civ., în timp ce obiectul cererii reconvenționale l-a constituit rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamanți și pârâta P.E., aceasta prevalându-se de dispozițiile art. 1020 – 1021 C. civ. Soluția primei instanțe a fost în sensul admiterii cererii principale precizate, iar cererea reconvențională a fost respinsă ca neîntemeiată; instanța de apel a schimbat sentința în parte, dispunând respingerea cererii principale ca neîntemeiate și menținerea celorlalte dispoziții ale sentinței.

Înalta Curte constată că instanța de apel în considerentele deciziei recurate, deși admite apelul pârâtelor și schimbă soluția asupra cererii principale, nu arată motivele în fapt și în drept care au condus-o la adoptarea soluției anterior redate, sens în care se constată a fi întrunit motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., susținut ca atare de recurenții reclamanți și, mai mult decât atât, chiar ale art. 304 pct. 5 C. proc. civ., instanța de apel încălcând obligația prevăzută prin dispozițiile imperative ale art. 261 pct. 5 C. proc. civ.

Deși tribunalul în considerentele sentinței reține situația de fapt dedusă judecății și realizează încadrarea faptelor în drept, efectuând o analiză riguroasă a probelor cauzei din perspectiva motivului de nulitate a actului juridic atacat (art. 966 C. civ.) ca și din cea a normelor incidente pentru soluționarea cererii reconvenționale (art. 1020 – 1021 C. civ.), instanța de apel nu combate în drept și nu argumentează soluția contrară la care ajunge asupra cererii principale, după cum nici nu indică textele legale pe care s-a întemeiat pentru adoptarea soluției în calea de atac.

Dimpotrivă, în considerentele deciziei, curtea de apel se limitează doar la a enunța concluzia contrară, fără a realiza o demonstrație juridică prin care să fundamenteze în fapt și în drept schimbarea rezolvării date de prima instanță cererii principale, enunțând generalități care nu pot constitui o motivare convingătoare pentru explicitarea raționamentului care au condus-o la pronunțarea soluției.

Susțineri de genul constatării că din „diferite motive” părțile antecontractului nu au ajuns la perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică precum și ignorarea forței obligatorii a oricărei convenții, cum este antecontractul (potrivit dispozițiilor art. 969 C. civ.), prin referiri la „condițiile derulării capitalului imobiliar” potrivit cărora „nimeni nu este ținut a aștepta oferte mai favorabile, fără riscul de a pierde sau de a câștiga”, nu pot fi reținute ca argumente valide, legale, juridice și care descriu un raționament logic într-o soluție judiciară.

De asemenea, câtă vreme prima instanță a indicat texte legale prin care a demonstrat prin coroborarea probelor fiecare etapă a raționamentului care a condus-o la constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare pentru cauză ilicită și elementele de fapt care i-au permis stabilirea concluziei și încadrarea în categoria juridică a cauzei ilicite, semnificația notării antecontractului în cartea funciară ca (art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996) și relevanța împrejurării cunoașterii acestei operațiuni juridice în legătură cu imobilul de către cumpărătoarea SC G. SRL, nu poate fi reținut ca suficient faptul că instanța de apel afirmă contrariul, anume că este lipsită de relevanță juridică notarea antecontractului în cartea funciară din perspectiva conturării atitudinii subiective a pârâtelor la momentul perfectării contractului.

Nici menținerea soluției primei instanțe asupra cererii reconvenționale nu este argumentată, obiect al criticilor apelantei pârâte P.E. În cuprinsul considerentelor, instanța de apel face afirmații contradictorii cu referire la cererea reconvențională sau susțineri care se exclud. Astfel, deși reține că antecontractul de vânzare cumpărare este în ființă și că părțile sunt ținute a se desocoti pentru nefinalizarea lui, apreciază că este necesară formularea unei acțiuni civile separate, omițând că obiectul cererii reconvenționale este tocmai solicitarea recurentei pârâte P.E. de rezoluțiune a antecontractului în discuție.

Pe de altă parte, instanța de apel constată că cererea reconvențională are un atare obiect, dar, se reține că ea „este subsumată ideii de apărare pe care a formulat-o pârâta, în sensul că nu a făcut niciun act de fraudă prin încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare.” Or, cererea reconvențională este incompatibilă cu noțiunea de apărare pe fond (proprie actului de procedură al întâmpinării, potrivit celor prevăzute de art. 115 C. proc. civ.), întrucât art. 119 C. proc. civ. prevede că: „Dacă pârâtul are pretenții în legătură cu cererea reclamantului, el poate să facă cerere reconvențională.” Totodată, curtea de apel a reținut că întrucât antecontractul de vânzare cumpărare este în ființă, el își produce efectele juridice față de părți, inclusiv sub aspectul obligațiilor asumate „până ce părțile vor înțelege să promoveze o acțiune civilă care să se finalizeze cu lipsirea de efecte juridice a antecontractului de vânzare cumpărare”.

Această cerere prin care s-a intenționat constatarea ineficacității antecontractului a format chiar obiectul cererii reconvenționale, astfel că ea făcea parte din cadrul obiectiv al judecății, contrar celor reținute de curtea de apel. Având în vedere cele anterior arătate, Înalta Curte constată a fi fondate și motivele de recurs dezvoltate de recurenta pârâtă P.E. din perspectiva ipotezei de nelegalitate descrise de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. În ce privește recursul formulat de pârâta SC G. SRL, întrucât acesta privește cererea de acordare a cheltuielilor de judecată, Înalta Curte constată că se impune și admiterea acestuia, deoarece aplicarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ.

nu poate avea loc decât după rezolvarea raporturilor juridice pe fondul lor, moment la care se va cunoaște partea căzută în pretenții, față de care se va verifica cerința culpei procesuale presupuse de art. 274. Față de cele ce preced, Înalta Curte, în aplicarea prevederilor art. 312 alin. (1), (3) și (5) raportat la art. 304 pct. 5 și 7 C. proc. civ. va admite cele trei recursuri și va casa decizia recurată pentru o veritabilă analiză a criticilor formulate de părți prin motivele de apel care să permită exercitarea controlului de către instanța de recurs; în rejudecare, se vor avea în vedere și celelalte critici formulate de recurenți prin motivele de recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge excepția nulității recursului formulat de reclamanții M.V. și M.I., invocată de recurenta pârâtă P.E. Admite recursurile declarate de reclamanții M.V. și M.I. și de pârâții P.E. și SC G. SRL, împotriva deciziei nr. 313/ A din 30 septembrie 2010 a Curții de Apel Timișoara, secția civilă. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 13 ianuarie 2012.