ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1759/2013

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin Sentința nr. 9 din 23 ianuarie 2012,

Tribunalul Gorj, secția a II-a civilă, a respins acțiunea principală formulată

de reclamanta-pârâtă SC S.C. SRL în contradictoriu cu pârâta SC L.S. SRL, a

admis cererea reconvențională formulată de pârâtă și a constatat nulitatea

absolută a clauzei prin care s-a stabilit să nu se restituie avansul

cumpărătoarei în caz de neplată a prețului, repunând părțile în situația

anterioară, în sensul obligării reclamantei la restituirea sumei de 1.210.950

RON reactualizată la data plății reprezentând avans achitat vânzătoarei în anul

2007.

Făcând aplicarea

regulilor de interpretare a convențiilor civile, instanța de fond a reținut că

obligația de plată a diferenței de preț a fost asumată sub condiția

contractării unui credit, a cărui neaccesare nu s-a datorat culpei pârâtei ci

crizei economice.

În acest context

prima instanță a reținut ca fiind lovită de nulitate absolută clauza cu privire

la reținerea avansului de către vânzătoare, fiind întemeiată pe o cauză

ilicită, o atare operațiune fiind una speculativă, nefiind incidente în speță

prevederile art. 1297 alin. (4) C. civ., sens în care cererea reconvențională a

fost admisă iar cererea principală, respinsă.

Curtea de Apel

Craiova, secția a II-a civilă, prin Decizia nr. 88 din 12 iunie 2012 a admis

apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței pe care a schimbat-o în tot,

în sensul constatării intervenții pactului comisoriu de gradul IV și rezilierii

de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, cu repunerea părților în situația

anterioară în sensul revenirii imobilului în patrimoniul vânzătoarei dar a

păstrării avansului încasat de către aceasta. Pe cale de consecință, cererea

reconvențională formulată de pârâtă a fost respinsă, fiind respins ca

inadmisibil și capătul de cerere având ca obiect rectificarea filei C.F.,

formulat direct în apel.

Criticile

apelantei-reclamante cu privire la greșita aplicare a prevederilor art. 966 și

urm. C. civ. și la exonerarea pârâtei de culpa contractuală a neplății

diferenței de preț s-au apreciat ca întemeiate de instanța de apel.

Astfel, în motivarea

deciziei s-a arătat că în mod greșit prima instanță a interpretat neexecutarea

obligației de plată a prețului ca datorându-se crizei economice, în realitate,

pârâta fiind aceea care a refuzat linia de finanțare pentru unele detalii

tehnice, dovada imposibilității obținerii diferenței de preț nefiind făcută.

Totodată, instanța de

apel a dat eficiență juridică pactului comisoriu de gradul IV în a cărui

prezență, susține, este irelevant motivul pentru care cumpărătoarea nu a mai

putut obține diferența de preț, obligația cu acest obiect stabilită prin

contract fiind una de rezultat, nu una de diligență.

Apreciind ca nelegală

și interpretarea dată de prima instanță clauzei penale cât privește constatarea

afectării acesteia de o cauză nelicită dat fiind un caracter speculativ al

operațiunii, reținând că scopul clauzei penale este acela de evaluare a

prejudiciului pentru situația neexecutării obligației, instanța de apel a admis

apelul declarat de reclamantă în sensul mai sus arătat.

În contra acestei

decizii a declarat recurs pârâta SC L.S. SRL arătând că o consideră nelegală în

raport de dispozițiile art. 304.9 C. proc. civ. și art. 8 din Convenția

Europeană a Drepturilor Omului privind dreptul la un proces echitabil,

solicitând modificarea acesteia în sensul respingerii apelului declarat de

reclamantă împotriva Sentinței civile nr. 9 din 23 noiembrie 2012 a

Tribunalului Gorj și menținerea ca legală a acestei sentințe .

În dezvoltarea

criticilor de nelegalitate, recurenta invocă greșita calificare a mențiunii din

contract referitoare la păstrarea avansului achitat de recurentă ca fiind

clauză penală validă procedând la completarea acestor mențiuni neclare contrar

prevederilor art. 983 C. civ.

Critică reținerea

intervenției unui pact comisoriu de ultim grad a cărei existență ar fi presupus

enunțarea condițiilor în care el operează, în contextul în care diferența de

preț urma să fie achitată din credite bancare a căror neacordare a exclus culpa

recurentei.

Susține că

recurenta-intimată nu a suferit niciun prejudiciu care să justifice păstrarea

avansului, bunul vândut rămânând în posesia sa iar la data încheierii

contractului reclamanta nu desfășura activitate de vânzări imobiliare care să

justifice operațiunea speculativă de păstrare a avansului.

Recursul nu este

fondat

Într-o bună tradiție

jurisprudențială comercială s-a statuat cu valoare de principiu că operațiunile

de vânzare-cumpărare cu privire la imobile, cum este și cazul în speță, chiar

încheiate între comercianți au o natură civilă fiind supuse legii substanțiale

civile iar nu C. com., în prezent abrogat.

Ca atare, validitatea

clauzei contractuale pe care părțile au înserat-o în contract trebuie analizată

din perspectiva dispozițiilor legii civile care reglementează contractul de

vânzare-cumpărare sub acest aspect la momentul încheierii lui, iar nu a

dreptului comun al obligațiilor, respectiv a prevederilor art. 1069 C. civ., ea

având o reglementare și o identitate proprie: clauză de arvună, prin art. 1297

- 1298 C. civ., iar nu a unei clauze penale comune.

Ca atare, în speța de

față cât privește clauza contractuală privind reținerea avansului/arvunei, de

către vânzător devin incidente prevederile suscitate ale art. 1297 și 1298 C.

civ. Art. 1297 C. civ. reglementează limitativ cazurile în care arvuna,

avansul, nu se reține ci va fi restituit cumpărătorului, acestea vizând printre

ele și executarea vânzării ori o cauză care exclude culpa cumpărătorului.

Art. 1298 C. civ.

dispune, însă, că, "Dacă vinderea nu s-a executat prin culpa uneia din

părțile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită,

având-o primită, dacă partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să

ceară executarea vinderii", precum în speța de față.

Prin urmare,

calificarea dată de prima instanță și invocată de recurentă drept critică în

recurs în sensul nevalidității clauzei de arvună atrasă de caracterul

speculativ al operațiunii este contrară chiar dispoziției legale care o

reglementează, știut fiind că nulitatea unui act sancționează nerespectarea

legii la momentul încheierii lui iar nu respectarea acesteia,

Clauza cu privire la

nerestituirea avansului în caz de neexecutare are, așadar și o bază legală, nu

numai convențională, iar o atare clauză inclusă în contractul de

vânzare-cumpărare are autonomia unei clauze penale accesorie vânzării,

convenită de ambele părți și ea trebuie să-și producă efectele în sensul

neechivoc stabilit de acestea.

Susținerea recurentei

cu privire la condiționarea plății restului de preț de contractarea unui credit

bancar nu poate fi nici ea primită, deoarece mențiunea în cuprinsul

contractului în sensul că plata diferenței de preț se face în termen de 120

zile de la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, "în urma contractării

unui credit bancar", constituie o precizare iar nu reglementarea unei

condiții rezolutorii, obligația restituirii diferenței de preț fiind afectată

numai de termen nu și de condiția contractării vreunui credit, astfel cum

rezultă clar din clauza pactului comisoriu: "Noi, părțile contractante,

convenim ca, în cazul în care societatea vânzătoare nu va primi integral prețul

bunului în termen de 120 zile de la data autentificării contractului de

vânzare-cumpărare, prezentul contract să se considere desființat de plin drept,

fără somație și fără punere în întârziere a cumpărătoarei, promitenta

cumpărătoare urmând a pierde partea din preț deja achitată, iar SC S.C. SRL va

reintra în posesie de plin drept a imobilelor ce fac obiectul prezentului

contract".

În cauză este de

necontestat că recurenta pârâtă, în calitate de cumpărătoare, nu și-a executat

obligația de plată a diferenței de preț, de 1.954.014,3 euro din 2.300.000

euro, în termenul convenit, culpa sa contractuală fiind astfel prezumată

conform art. 1365 C. civ., așa încât, în mod legal și corect instanța de apel a

dat eficiență pactului comisoriu de ultim grad, și clauzei de arvună, mai sus

citată, deoarece, în aplicarea dispozițiilor art. 970 C. civ., convențiile

legal făcute trebuie executate cu bună-credință, ele obligând nu numai la ceea

ce este expres în ele dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea

dă obligației, după natura sa.

Este de observat în

acest sens, că, prin întâmpinarea depusă la instanța de fond, pârâta recurentă

a fost de acord cu capătul de cerere principală privind rezoluțiunea vânzării

conform pactului comisoriu, solicitând prin concluziile scrise, neechivoc, să

fie admisă reconvențională, dar și acțiunea principală, arătând că nu este

ținută de plata cheltuielilor de judecată conform art. 275 C. proc. civ.:

".. fiind de acord cu rezoluțiunea contractului de la primul termen de

judecată și nefiind puși în întârziere anterior formulării acțiunii",

acțiunea fiind promovată la 22 decembrie 2010, contractul autentificat la 28

decembrie 2007, iar obligația plății diferenței de preț fiind scadentă la 120

de zile de la autentificare, așa încât, sentința tribunalului este evident

nelegală prin neadmitere, măcar în parte, a cererii principale, respingerea ei

nefiind, de altfel, motivată prin sentința apelată.

Ca atare, solicitarea

recurentei de menținere a sentinței ca legală nu poate fi primită. Nu poate fi

primită nici critica privind decizia instanței de apel din perspectiva

încălcării prevederilor art. 983 C. civ., clauza pactului comisoriu care

include și clauza de avans/arvună fiind corect interpretate prin decizia

atacată conform considerentelor mai sus expuse.

Înalta Curte

constatând în raport de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și art. 6 din

Convenția Europeană a Drepturilor Omului, texte în care recurenta și-a încadrat

critica de nelegalitate, cu precizarea că încălcarea de convenționalitate nu a

fost în concret dezvoltată, că instanța de apel a pronunțat o decizie legală,

va respinge recursul declarat ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul

declarat de recurenta-pârâtă SC L.S. SRL prin administrator judiciar SC S. SPRL

Târgu Jiu împotriva Deciziei nr. 88 din 12 iunie 2012, pronunțată de Curtea de

Apel Craiova, secția a II-a civilă, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată, în

ședința publică, astăzi 23 aprilie 2013.

Procesat de GGC - AS