ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1759/2013

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin Sentința nr. 9 din 23 ianuarie 2012, Tribunalul Gorj, secția a II-a civilă, a respins acțiunea principală formulată de reclamanta-pârâtă SC S.C. SRL în contradictoriu cu pârâta SC L.S. SRL, a admis cererea reconvențională formulată de pârâtă și a constatat nulitatea absolută a clauzei prin care s-a stabilit să nu se restituie avansul cumpărătoarei în caz de neplată a prețului, repunând părțile în situația anterioară, în sensul obligării reclamantei la restituirea sumei de 1.210.950 RON reactualizată la data plății reprezentând avans achitat vânzătoarei în anul 2007. Făcând aplicarea regulilor de interpretare a convențiilor civile, instanța de fond a reținut că obligația de plată a diferenței de preț a fost asumată sub condiția contractării unui credit, a cărui neaccesare nu s-a datorat culpei pârâtei ci crizei economice.

În acest context prima instanță a reținut ca fiind lovită de nulitate absolută clauza cu privire la reținerea avansului de către vânzătoare, fiind întemeiată pe o cauză ilicită, o atare operațiune fiind una speculativă, nefiind incidente în speță prevederile art. 1297 alin. (4) C. civ., sens în care cererea reconvențională a fost admisă iar cererea principală, respinsă. Curtea de Apel Craiova, secția a II-a civilă, prin Decizia nr. 88 din 12 iunie 2012 a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței pe care a schimbat-o în tot, în sensul constatării intervenții pactului comisoriu de gradul IV și rezilierii de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, cu repunerea părților în situația anterioară în sensul revenirii imobilului în patrimoniul vânzătoarei dar a păstrării avansului încasat de către aceasta.

Pe cale de consecință, cererea reconvențională formulată de pârâtă a fost respinsă, fiind respins ca inadmisibil și capătul de cerere având ca obiect rectificarea filei C.F., formulat direct în apel. Criticile apelantei-reclamante cu privire la greșita aplicare a prevederilor art. 966 și urm. C. civ. și la exonerarea pârâtei de culpa contractuală a neplății diferenței de preț s-au apreciat ca întemeiate de instanța de apel. Astfel, în motivarea deciziei s-a arătat că în mod greșit prima instanță a interpretat neexecutarea obligației de plată a prețului ca datorându-se crizei economice, în realitate, pârâta fiind aceea care a refuzat linia de finanțare pentru unele detalii tehnice, dovada imposibilității obținerii diferenței de preț nefiind făcută.

Totodată, instanța de apel a dat eficiență juridică pactului comisoriu de gradul IV în a cărui prezență, susține, este irelevant motivul pentru care cumpărătoarea nu a mai putut obține diferența de preț, obligația cu acest obiect stabilită prin contract fiind una de rezultat, nu una de diligență. Apreciind ca nelegală și interpretarea dată de prima instanță clauzei penale cât privește constatarea afectării acesteia de o cauză nelicită dat fiind un caracter speculativ al operațiunii, reținând că scopul clauzei penale este acela de evaluare a prejudiciului pentru situația neexecutării obligației, instanța de apel a admis apelul declarat de reclamantă în sensul mai sus arătat. În contra acestei decizii a declarat recurs pârâta SC L.S.

SRL arătând că o consideră nelegală în raport de dispozițiile art. 304.9 C. proc. civ. și art. 8 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului privind dreptul la un proces echitabil, solicitând modificarea acesteia în sensul respingerii apelului declarat de reclamantă împotriva Sentinței civile nr. 9 din 23 noiembrie 2012 a Tribunalului Gorj și menținerea ca legală a acestei sentințe . În dezvoltarea criticilor de nelegalitate, recurenta invocă greșita calificare a mențiunii din contract referitoare la păstrarea avansului achitat de recurentă ca fiind clauză penală validă procedând la completarea acestor mențiuni neclare contrar prevederilor art. 983 C. civ. Critică reținerea intervenției unui pact comisoriu de ultim grad a cărei existență ar fi presupus enunțarea condițiilor în care el operează, în contextul în care diferența de preț urma să fie achitată din credite bancare a căror neacordare a exclus culpa recurentei.

Susține că recurenta-intimată nu a suferit niciun prejudiciu care să justifice păstrarea avansului, bunul vândut rămânând în posesia sa iar la data încheierii contractului reclamanta nu desfășura activitate de vânzări imobiliare care să justifice operațiunea speculativă de păstrare a avansului. Recursul nu este fondat Într-o bună tradiție jurisprudențială comercială s-a statuat cu valoare de principiu că operațiunile de vânzare-cumpărare cu privire la imobile, cum este și cazul în speță, chiar încheiate între comercianți au o natură civilă fiind supuse legii substanțiale civile iar nu C. com., în prezent abrogat.

Ca atare, validitatea clauzei contractuale pe care părțile au înserat-o în contract trebuie analizată din perspectiva dispozițiilor legii civile care reglementează contractul de vânzare-cumpărare sub acest aspect la momentul încheierii lui, iar nu a dreptului comun al obligațiilor, respectiv a prevederilor art. 1069 C. civ., ea având o reglementare și o identitate proprie: clauză de arvună, prin art. 1297 - 1298 C. civ., iar nu a unei clauze penale comune. Ca atare, în speța de față cât privește clauza contractuală privind reținerea avansului/arvunei, de către vânzător devin incidente prevederile suscitate ale art. 1297 și 1298 C. civ. Art. 1297 C. civ. reglementează limitativ cazurile în care arvuna, avansul, nu se reține ci va fi restituit cumpărătorului, acestea vizând printre ele și executarea vânzării ori o cauză care exclude culpa cumpărătorului.

Art. 1298 C. civ. dispune, însă, că, "Dacă vinderea nu s-a executat prin culpa uneia din părțile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vinderii", precum în speța de față.

Prin urmare, calificarea dată de prima instanță și invocată de recurentă drept critică în recurs în sensul nevalidității clauzei de arvună atrasă de caracterul speculativ al operațiunii este contrară chiar dispoziției legale care o reglementează, știut fiind că nulitatea unui act sancționează nerespectarea legii la momentul încheierii lui iar nu respectarea acesteia, Clauza cu privire la nerestituirea avansului în caz de neexecutare are, așadar și o bază legală, nu numai convențională, iar o atare clauză inclusă în contractul de vânzare-cumpărare are autonomia unei clauze penale accesorie vânzării, convenită de ambele părți și ea trebuie să-și producă efectele în sensul neechivoc stabilit de acestea.

Susținerea recurentei cu privire la condiționarea plății restului de preț de contractarea unui credit bancar nu poate fi nici ea primită, deoarece mențiunea în cuprinsul contractului în sensul că plata diferenței de preț se face în termen de 120 zile de la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, "în urma contractării unui credit bancar", constituie o precizare iar nu reglementarea unei condiții rezolutorii, obligația restituirii diferenței de preț fiind afectată numai de termen nu și de condiția contractării vreunui credit, astfel cum rezultă clar din clauza pactului comisoriu: "Noi, părțile contractante, convenim ca, în cazul în care societatea vânzătoare nu va primi integral prețul bunului în termen de 120 zile de la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, prezentul contract să se considere desființat de plin drept, fără somație și fără punere în întârziere a cumpărătoarei, promitenta cumpărătoare urmând a pierde partea din preț deja achitată, iar SC S.C.

SRL va reintra în posesie de plin drept a imobilelor ce fac obiectul prezentului contract". În cauză este de necontestat că recurenta pârâtă, în calitate de cumpărătoare, nu și-a executat obligația de plată a diferenței de preț, de 1.954.014,3 euro din 2.300.000 euro, în termenul convenit, culpa sa contractuală fiind astfel prezumată conform art. 1365 C. civ., așa încât, în mod legal și corect instanța de apel a dat eficiență pactului comisoriu de ultim grad, și clauzei de arvună, mai sus citată, deoarece, în aplicarea dispozițiilor art. 970 C. civ., convențiile legal făcute trebuie executate cu bună-credință, ele obligând nu numai la ceea ce este expres în ele dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa.

Este de observat în acest sens, că, prin întâmpinarea depusă la instanța de fond, pârâta recurentă a fost de acord cu capătul de cerere principală privind rezoluțiunea vânzării conform pactului comisoriu, solicitând prin concluziile scrise, neechivoc, să fie admisă reconvențională, dar și acțiunea principală, arătând că nu este ținută de plata cheltuielilor de judecată conform art. 275 C. proc. civ.: ".. fiind de acord cu rezoluțiunea contractului de la primul termen de judecată și nefiind puși în întârziere anterior formulării acțiunii", acțiunea fiind promovată la 22 decembrie 2010, contractul autentificat la 28 decembrie 2007, iar obligația plății diferenței de preț fiind scadentă la 120 de zile de la autentificare, așa încât, sentința tribunalului este evident nelegală prin neadmitere, măcar în parte, a cererii principale, respingerea ei nefiind, de altfel, motivată prin sentința apelată.

Ca atare, solicitarea recurentei de menținere a sentinței ca legală nu poate fi primită. Nu poate fi primită nici critica privind decizia instanței de apel din perspectiva încălcării prevederilor art. 983 C. civ., clauza pactului comisoriu care include și clauza de avans/arvună fiind corect interpretate prin decizia atacată conform considerentelor mai sus expuse. Înalta Curte constatând în raport de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, texte în care recurenta și-a încadrat critica de nelegalitate, cu precizarea că încălcarea de convenționalitate nu a fost în concret dezvoltată, că instanța de apel a pronunțat o decizie legală, va respinge recursul declarat ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă SC L.S. SRL prin administrator judiciar SC S. SPRL Târgu Jiu împotriva Deciziei nr. 88 din 12 iunie 2012, pronunțată de Curtea de Apel Craiova, secția a II-a civilă, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 23 aprilie 2013. Procesat de GGC - AS