ÎCCJ, decizie (scj.ro #82546)

Vânzare-cumpărare a unui imobil. Antecontract.

Neperfectarea contractului din cauza faptului că promitentul-vânzător s-a

răzgândit și nu există acordul proprietarului coindivizar.

Cuprins pe materii

: Drept civil. Obligații. Contracte. Partea generală.

Condiții de validitate. Partea specială. (Antecontract) Promisiunea de

vânzare-cumpărare.

Index alfabetic:

Drept civil

-

Antecontract

de vânzare-cumpărare.

-

Promisiune

de vânzare-cumpărare.

C. civ.,

art. 1073 și urm; art.1294 și urm.

Contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil nu poate fi perfectat și, în

consecință, o hotărâre judecătorească de constatare a acestei vânzări nu poate

fi pronunțată: a) dacă, prin antecontractul încheiat între părți, s-a prevăzut

că oricare dintre acestea se poate răzgândi cu consecințele precizate în

antecontract – restituirea dublului arvunei; b) vânzătorul este proprietar

numai pentru o cotă parte indiviză din imobil și nu există acordul celuilalt

coproprietar pentru vânzarea întregului imobil.

I.C.C.J., secția civilă și de proprietate intelectuală,

decizia nr. 6242 din 11 noiembrie 2004

Prin sentința civilă nr. 1995 din 2 septembrie 2003, Judecătoria Drăgășani a

admis acțiunea formulată de reclamantul F. I., în contradictoriu cu pârâtul U.

Gh. F., și – constatând existența convenției părților privind

vânzarea-cumpărarea unei suprafețe de 0,20 ha teren – a stabilit că hotărârea

pronunțată ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut

că între părți s-a încheiat, la data de 16 martie 1996, o convenție, consemnată

în înscrisul sub semnătură privată, intitulat „chitanță”, prin care pârâtul s-a

obligat să-i transmită reclamantului dreptul de proprietate pentru suprafața de

0,20 ha teren, pentru care pârâtului i-a fost reconstituit dreptul de

proprietate, alături de coproprietara B. I., conform titlului de proprietate

nr. 202/50680 din 15 aprilie 1996. Pârâtul nu și-a îndeplinit obligația

stabilită prin actul juridic menționat, refuzând să accepte autentificarea

contractului așa cum dispune art. 2 din Legea nr. 54/1998 privind circulația

juridică a terenurilor.

Prin decizia civilă nr. 183/A din 12.11.2003, Curtea de Apel

Pitești a admis apelul declarat de pârâtul U. Gh. F. și, reținând că nu sunt

îndeplinite condițiile prevăzute de Codul civil pentru pronunțarea unei

hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, a respins

acțiunea formulată de reclamant.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul,

susținând că hotărârea atacată este nelegală și netemeinică, deoarece instanța

de apel a interpretat greșit actul sub semnătură privată.

Recursul nu este întemeiat.

Pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act

autentic de vânzare-cumpărare se face în condițiile prevăzute de art. 1073,

1077 din Codul civil, care nu sunt îndeplinite în cauză.

Convenția încheiată de părți este o promisiune bilaterală de

vânzare-cumpărare (antecontract), prin care acestea s-au obligat să încheie

contractul în formă autentică, în termen de 14 zile. În antecontract s-a

inserat, însă, clauza potrivit căreia, dacă una din părți se răzgândește,

revocându-și consimțământul, cel păgubit să fie despăgubit cu suma dublă. Or,

în aceste condiții, creditorul-recurent are doar dreptul la dezdăunări.

De asemenea, pentru a putea fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de

contract de vânzare-cumpărare, condiția esențială este ca, la momentul

judecății, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de

proprietate (promitentul-vânzător) să aibă calitatea de proprietar exclusiv al

lucrului vândut.

Cum promitent-vânzător are doar o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra

bunului în discuție, nu este posibil a se pronunța o hotărâre care să țină loc

de contract de vânzare-cumpărare pentru întregul bun.

Față

de cele arătate, recursul a fost respins.