ÎCCJ, decizie (scj.ro #82546)

Vânzare-cumpărare a unui imobil. Antecontract. Neperfectarea contractului din cauza faptului că promitentul-vânzător s-a răzgândit și nu există acordul proprietarului coindivizar. Cuprins pe materii : Drept civil. Obligații. Contracte. Partea generală. Condiții de validitate. Partea specială. (Antecontract) Promisiunea de vânzare-cumpărare. Index alfabetic: Drept civil - Antecontract de vânzare-cumpărare. - Promisiune de vânzare-cumpărare.

C. civ., art. 1073 și urm; art.1294 și urm. Contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil nu poate fi perfectat și, în consecință, o hotărâre judecătorească de constatare a acestei vânzări nu poate fi pronunțată: a) dacă, prin antecontractul încheiat între părți, s-a prevăzut că oricare dintre acestea se poate răzgândi cu consecințele precizate în antecontract – restituirea dublului arvunei; b) vânzătorul este proprietar numai pentru o cotă parte indiviză din imobil și nu există acordul celuilalt coproprietar pentru vânzarea întregului imobil. I.C.C.J., secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 6242 din 11 noiembrie 2004 Prin sentința civilă nr. 1995 din 2 septembrie 2003, Judecătoria Drăgășani a admis acțiunea formulată de reclamantul F. I., în contradictoriu cu pârâtul U. Gh.

F., și – constatând existența convenției părților privind vânzarea-cumpărarea unei suprafețe de 0,20 ha teren – a stabilit că hotărârea pronunțată ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că între părți s-a încheiat, la data de 16 martie 1996, o convenție, consemnată în înscrisul sub semnătură privată, intitulat „chitanță”, prin care pârâtul s-a obligat să-i transmită reclamantului dreptul de proprietate pentru suprafața de 0,20 ha teren, pentru care pârâtului i-a fost reconstituit dreptul de proprietate, alături de coproprietara B. I., conform titlului de proprietate nr. 202/50680 din 15 aprilie 1996. Pârâtul nu și-a îndeplinit obligația stabilită prin actul juridic menționat, refuzând să accepte autentificarea contractului așa cum dispune art. 2 din Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor.

Prin decizia civilă nr. 183/A din 12.11.2003, Curtea de Apel Pitești a admis apelul declarat de pârâtul U. Gh. F. și, reținând că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de Codul civil pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, a respins acțiunea formulată de reclamant. Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul, susținând că hotărârea atacată este nelegală și netemeinică, deoarece instanța de apel a interpretat greșit actul sub semnătură privată. Recursul nu este întemeiat. Pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare se face în condițiile prevăzute de art. 1073, 1077 din Codul civil, care nu sunt îndeplinite în cauză.

Convenția încheiată de părți este o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract), prin care acestea s-au obligat să încheie contractul în formă autentică, în termen de 14 zile. În antecontract s-a inserat, însă, clauza potrivit căreia, dacă una din părți se răzgândește, revocându-și consimțământul, cel păgubit să fie despăgubit cu suma dublă. Or, în aceste condiții, creditorul-recurent are doar dreptul la dezdăunări. De asemenea, pentru a putea fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, condiția esențială este ca, la momentul judecății, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate (promitentul-vânzător) să aibă calitatea de proprietar exclusiv al lucrului vândut.

Cum promitent-vânzător are doar o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra bunului în discuție, nu este posibil a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru întregul bun. Față de cele arătate, recursul a fost respins.