ÎCCJ, decizie (scj.ro #87024)

Antecontract de vânzare-cumpărare. Neîndeplinirea obligațiilor asumate de promitentul-vânzător. Consecințe

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acțiune în constatarea nulității

- antecontract de vânzare-cumpărare

- răspundere contractuală

- condiție suspensivă

C. civ., art. 953, art. 969

Din perspectiva antecontractului de vânzare-cumpărare, conduita promitentului-vânzător se constituie într-o serie de obligații asumate, iar, din perspectiva contractului ce urmează a fi încheiat în formă definitivă, aceasta este o condiție de naștere a acestuia, fiind, așadar, o condiție suspensivă

a cărei neîndeplinire atrage consecința neîncheierii contractului în formă autentică, dar nu lipsește de conținut clauza penală stabilită de părți prin antecontract.

Astfel, dubla interpretare a conduitei asumate prin antecontract de către promitentul-vânzător nu reprezintă un impediment în antrenarea răspunderii sale, ci, dimpotrivă, un argument în plus în acest sens, câtă vreme rezultatul negativ al neîndeplinirii obligațiilor din antecontract constă chiar în neperfectarea contractului în formă autentică.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1252 din 28 martie 2014

Notă

: În prezenta decizie au fost avute în vedere dispozițiile din vechiul Cod civil.

Prin cererea înregistrată la nr. xx269/3/2009 la 30 aprilie 2009 pe rolul Tribunalului București, Secția a V-a Civilă, reclamantul M.G. a chemat-o în judecată pe pârâta SC F.I. SRL și a solicitat ca instanța să anuleze antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP D.C.P. sub nr. 365 din 21 aprilie 2008, având ca obiect imobilul teren arabil în suprafață de 12 ha și 1181 mp, situat în extravilanul localității V., comuna Măgurele, jud. Ilfov și să repună părțile în situația anterioară încheierii acestui antecontract.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat, în esență, că a încheiat cu pârâta antecontractul indicat în petitul cererii, că promitenta-cumpărătoare a achitat un avans de 125.000 Euro, urmând ca restul de preț să fie achitat la încheierea contractului și că încheierea contractului depindea de îndeplinirea de către părți a unor condiții.

A arătat reclamantul că pârâta a făcut plata avansului către intermediari, că aceștia din urmă i-au remis reclamantului doar suma de 100.000 lei, pe care reclamantul a și depus-o în bancă imediat.

De asemenea, reclamantul a arătat că la 21 octombrie 2008 a fost notificat să se prezinte la notariat pentru semnarea contractului final, notificarea emanând de la o societate de avocatură care nu a prezentat și mandatul dat de societatea pârâtă și care nici nu o reprezentase pe pârâtă la data încheierii antecontractului.

A arătat reclamantul și că sunt abuzive, așadar nule clauzele prevăzute de art.3.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare, că reprezentanții societății pârâte l-au determinat pe reclamant să semneze contractul în forma impusă, profitând de buna-credință, de vârsta și de istoricul său medical, ca și de necunoașterea sensului parametrilor P.O.T și C.U.T.

A subliniat disproporția dintre daunele interese datorate de promitentul vânzător – 1.000.000 Euro + avansul - și cele datorate de promitentul cumpărător – 125.000 Euro - și a susținut că din această disproporție, ca și din demersurile întreprinse de pârâtă ulterior datei de 2 aprilie 2009 reiese reaua-intenție a reprezentanților pârâtei.

A susținut reclamantul că, la momentul încheierii contractului, nu a acționat cu voință conștientă din pricina vârstei înaintate și a maladiei Alzheimer , fiind lipsit de discernământ, motiv pentru care nu a înțeles nicidecum nici întinderea obligațiilor de a obține planul de urbanism general, care să aibă coordonatele P.O.T. 30% și C.U.T. 1,2 și nici consecința neîndeplinirii acestei obligații, respectiv plata unei penalități de un milion de euro și restituirea avansului.

Cererea este întemeiată în drept pe dispozițiile art. 953 și urm. și ale art. 969 C. civ.

La 30 septembrie 2009 reclamantul și-a precizat acțiunea, solicitând în subsidiar să se constate nulitatea antecontractului și pe motiv de cauză ilicită, obiect imposibil și eroare ca viciu de consimțământ.

În ceea ce privește obiectul imposibil, reclamantul a susținut că are acest obiect obligația de a obține un plan urbanistic general cu anumite caractere, întrucât nu este în puterea debitorului de a impune licit o anumită conduită autorității publice în demersul acesteia de a reglementa o problemă de interes urbanistic general.

Totodată, a susținut reclamantul că și dacă obligația ar putea fi considerată posibil de executat, pentru că faptic rezultatul este de conceput, atunci aducerea ei la îndeplinire ar implica o activitate ilicită a reclamantului de a determina autoritatea locală să acționeze contrar interesului public, ceea ce conduce la concluzia că obligația se întemeiază pe o cauză ilicită și este nulă absolut în conformitate cu dispozițiile art. 966 C. civ.

Referitor la eroare ca viciu de consimțământ, reclamantul a subliniat faptul că aceasta rezidă în necunoașterea incompatibilității dintre cele două coordonate ale planului urbanistic general, un P.O.T. de 30% impunând în mod normal un CU.T. de 1,00 în condițiile unui regim de înălțime de P+2.

La 28 octombrie 2009, pârâta a depus întâmpinare și cerere de recurs.

Pe cale de întâmpinare, a invocat natura comercială a litigiului și excepția de insuficientă timbrare a acțiunii și a formulat apărări și pe fondul cauzei, combătând susținerile reclamantului despre lipsa de discernământ, dar și pe cele formulate în cadrul acțiunii precizate.

Cu titlu de cerere reconvențională, pârâta a solicitat ca reclamantul să fie obligat la plata sumei de 1.125.000 Euro, din care 125.000 Euro reprezentând avansul plătit și suma de 1.000.000 Euro reprezintă penalitatea convențională agreată de părți ca urmare a rezoluțiunii de plin drept a antecontractului, în temeiul art.6.1 din acest antecontract.

În motivarea cererii reconvenționale, pârâta a arătat în esență că reclamantul s-a aflat în culpă pentru neîndeplinirea obligațiilor de a se prezenta la biroul notarial în ziua și la ora stabilite prin antecontract, de a obține un certificat fiscal și un extras de carte funciară, de a-i pune la dispoziție pârâtei, cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, documentele tehnico-juridice din care să rezulte că terenul ce face obiectul antecontractului are caracteristicile din antecontract (POT 30% și CUT 1,2).

A arătat pârâta că, în condițiile neexecutării de către reclamant a obligațiilor sus amintite, înțelege să se prevaleze de clauza penală stipulată în antecontract.

A invocat prevederile art. 1082 C. civ. și prevederile art. 998 C. civ.

La 25 noiembrie 2009, reclamantul a depus o declarație de renunțare la judecată, instanța luând act de renunțarea la judecată prin încheierea de la 2 decembrie 2009.

Prin încheierea de ședință de la 24 martie 2010, Tribunalul București, Secția a V-a civilă, a admis excepția necompetenței funcționale, a scos cauza de pe rol și a înaintat-o spre competentă soluționare Tribunalului București, Secția a VI-a comercială, reținând natura comercială a litigiului și incidența art. 4 C. com.

Cauza a fost înregistrată sub nr. xx536/3/2010 la 3 februarie 2010 pe rolul Tribunalului București, Secția a VI-a comercială.

La termenul din 7 septembrie 2111, tribunalul a introdus-o în cauză în calitate de pârâtă pe M.E., moștenitoarea lui M.G., conform certificatului de moștenitor legal și testamentar nr. 41 din 11 noiembrie 2010, eliberat de BNP P.T.I., cu sediul în București.

Prin sentința civilă nr. 11898 din 19 septembrie 2012, tribunalul a admis acțiunea formulată de SC F.I. SRL în contradictoriu cu M.E. A obligat-o pe pârâtă să plătească reclamantei sumele de 125.000 Euro cu titlu de avans din preț și de 1.000.000 Euro cu titlu de daune interese.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut în sinteză prevederile antecontractului încheiat de autorul pârâtei și de reclamantă, autentificat sub nr. 365 din 21 aprilie 2008 de BNP D.C.P. și a analizat ca apărare de fond excepția de nulitate a acestui contract, opusă de pârâtă reclamantei și întemeiată pe lipsa discernământului autorului pârâtei.

A apreciat că apărarea este neîntemeiată, întrucât prezumția relativă cu privire la lipsa consimțământului nu a fost răsturnată prin probele administrate în cauză. În acest sens, tribunalul a apreciat că actele medicale depuse la dosar nu au fost coroborate cu o expertiză de specialitate și că au fost contrazise atât de procurile întocmite în aceeași zi în care s-a încheiat și antecontractul de vânzare-cumpărare, cât și de testamentul autentificat sub nr. 42 din 16 ianuarie 2009 la BNP P.T.I., în legătură cu care nu s-a susținut că nu produce efecte, pe baza căruia pârâta M.E. a dobândit calitatea de moștenitor al defunctului său soț și în legătură cu care sunt incidente dispozițiile art. 856 C. civ. privitoare la capacitatea testatorului.

A reținut tribunalul incidența dispozițiilor art. 969 C. civ. în legătură cu antecontractul părților, existența pactului comisoriu de ultim grad prevăzut de art. 6.1 din antecontract, precum și faptul că promitentul vânzător nu a respectat niciuna din obligațiile asumate prin antecontract, caz în care s-a activat clauza penală prevăzută de art. 6.1 lit. i) din antecontract și care produce efecte în condițiile art. 1066 C. civ.

Tribunalul a înlăturat apărările pârâtei bazate pe susținerea că autorul acesteia nu a fost conștient de implicațiile antecontractului din pricina vârstei și a lipsei de discernământ, reținând că această apărare a fost doar evocată.

A înlăturat și apărările aceleiași părți cu privire la obiectul imposibil și la cauza ilicită, reținând că pârâta nu a obținut avizele necesare de la diverse instituții și că prezentarea unui PUG nu este de natură să o exonereze de obligațiile asumate, nefiind vorba despre un caz fortuit sau de forță majoră.

A apreciat tribunalul că în cauză s-a făcut dovada elementelor care condiționează antrenarea răspunderii contractuale, că în cazul acestui tip de răspundere culpa debitorului este prezumată conform dispozițiilor art. 1082 C. civ. și că în sarcina creditoarei revine doar obligația de a dovedi existența contractului și neîndeplinirea obligației contractuale.

Prin decizia civilă nr. 121 din 11 aprilie 2013, Curtea de Apel București, Secția a VI-a civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta M.E. împotriva sentinței civile nr. 11898 din 19 septembrie 2012 a Tribunalului București, Secția a VI-a civilă.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut, ca și prima instanță, existența antecontractului încheiat între autorul pârâtei, ca promitent vânzător și reclamantă, ca promitentă cumpărătoare, obiectul acestui antecontract, datele stabilite prin antecontract pentru perfectarea actului autentic, existența pactului comisoriu prevăzut de art. 6.1 în cazul neîndeplinirii obligațiilor asumate, ca și a clauzei penale în cazul rezolvirii antecontractului de plin drept.

Totodată, instanța de prim control judiciar a trecut în revistă condițiile stipulate de părți în art. 6.4, necesare încheierii contractului în formă autentică și a subliniat faptul că, anterior încheierii antecontractului, Primăria Orașului M. a emis adeverința nr. 3860 din 29 februarie 2008, în care a comunicat că terenul ce face obiectul antecontractului era propus a fi inclus în Planul Urbanistic General ca teren intravilan, cu POT de 30% și CUT 1,2.

În acest context, instanța de apel a înlăturat apărarea apelantei-pârâte întemeiată pe susținerea că intimatul-reclamant cunoștea încă de la data autentificării antecontractului că obligația prevăzută de art. 6.4 (obținerea caracteristicii CUT) nu poate fi îndeplinită, succesiunea actelor întărind convingerea contrarie.

În ce privește critica apelantei-pârâte, întemeiată pe motivul de nulitate dat de lipsa de discernământ a autorului apelantei-pârâte, de obiectul imposibil, de cauza ilicită și de alterarea consimțământului prin viciul erorii, instanța de apel a reținut următoarele:

Cât privește lipsa de discernământ și alterarea consimțământului prin eroare, a reținut instanța de apel că apelanta-pârâtă nu a prezentat în concret critici la adresa considerentelor primei instanțe, după cum nici în apel nu a produs dovezi noi, considerentul primei instanțe fiind astfel însușit de instanța de apel.

Referitor la caracterul imposibil de îndeplinit al obligației, instanța de prim control judiciar a notat că există acest caracter în cazul unei imposibilități absolute și nelimitate în timp, caractere care nu sunt prezente în speță câtă vreme autoritatea publică avea posibilitatea de a stabili caracteristicile tehnice prevăzute în art. 6.4 (așadar imposibilitatea nu era absolută), după cum stabilirea acestor caracteristici nu era nelimitată în timp, din adeverința nr. 10494 din 20 iunie 2008, eliberată de Primăria Orașului M., reieșind că modificarea CUT se poate realiza în 12 luni de la aprobarea PUG.

Curtea de apel a achiesat la susținerea apelantei-pârâte potrivit căreia obținerea Planului Urbanistic General (PUG) cu caracteristicile POT 30% și CUT 1,2 se constituie într-o condiție, dar a apreciat că aceasta este nu una rezolutorie a antecontractului, ci una suspensivă, a cărei neîndeplinire atrage consecința neîncheierii contractului în formă autentică, dar nu lipsește de conținut clauza penală stabilită de părți prin antecontract.

În acest context, curtea de apel a apreciat că se impune a se verifica îndeplinirea condițiilor pentru atragerea răspunderii civile contractuale și a reținut că, într-adevăr, obținerea unui Plan Urbanistic General nu putea fi rezultatul faptului promitentului-vânzător, ci exclusiv al autorității locale, căreia nu i se poate impune o conduită.

Totodată, curtea de apel a reținut că măsura în care demersurile autorului apelantei-pârâte ar fi de natură a conduce la concluzia că acesta a încercat, fără succes, să determine autoritatea locală să treacă terenul în anumite caracteristici de urbanism local ar fi echivalentă cu îndeplinirea obligației asumate.

În această ordine de idei, raportat la susținerile apelantei-pârâte, instanța de apel a înlăturat afirmația potrivit cu care apelanta-pârâtă i-a propus intimatei-reclamante transmiterea proprietății terenului cu caracteristicile actuale, apreciind că, față de dispozițiile art. 1073 C. civ., această poziție nu valorează îndeplinire a obligației asumate.

A reținut că nu numai neprezentarea documentației privind încadrarea terenului în coeficienții tehnici agreați a constituit cauza privind activarea pactului comisoriu de ultim grad, ci și neprezentarea de către promitentul vânzător a nici unuia din documentele prevăzute de art. 6.4 din antecontract, caz în care prezentarea la termenul convenit la biroul notarial a promitentului vânzător, recunoscută de intimatul-reclamant, este lipsită de eficiență.

Curtea de apel a înlăturat apărarea potrivit căreia nici intimatul-reclamant nu era gata să-și execute propriile obligații, reținând că existența unui nivel minim al capitalului social ori valabilitatea sediului nu sunt împrejurări în funcție de care să se aprecieze măsura în care o persoană juridică este pregătită să facă plata prețului, în favoarea acesteia din urmă operând prezumția favorabilă bazată pe prezența sa la termenul convenit la biroul notarial.

Instanța de apel a apreciat, bazându-se pe aceste considerente, că în mod legal și temeinic a reținut instanța de fond activarea clauzei penale prevăzută de art. 6.1 lit. i) din contract, cu consecința admiterii acțiunii, reținând, în plus, că natura afirmat abuzivă a clauzei penale stipulate în favoarea intimatei-reclamante, fondată pe disproporția daunelor-interese puse în sarcina promitentului-vânzător, nu poate fi primită, fiind doar un efect al unei eventuale puteri diferite de negociere a părților.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs motivat pârâta, cauza fiind înregistrată sub același număr unic la 19 iulie 2013 pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, Secția a II-a civilă.

În motivarea recursului, recurenta-pârâtă a prezentat un istoric al raporturilor contractuale în care s-au aflat autorul său și intimata-reclamantă și a criticat hotărârea instanței de apel prin prisma prevederilor art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ.

Primul motiv de recurs

se încadrează pe susținerea că hotărârea recurată cuprinde motive contradictorii și cade sub incidența dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

În cadrul acestei critici, recurenta-pârâtă a subliniat faptul că instanța de apel a reținut că obținerea unui plan urbanistic general este o condiție, nu o obligație, însă aplică sancțiunea specifică neîndeplinirii unei obligații.

Totodată, a subliniat contradicția dintre aspectul prezentării promitentului-vânzător la biroul notarial la termenul stipulat și concluzia că îndeplinirea acestei condiții nu poate fi exoneratoare de răspundere contractuală în lipsa prezentării documentelor prevăzute de art. 6.4 din antecontract.

Al doilea motiv de recurs

se întemeiază pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta-pârâtă susținând că hotărârea este fără temei legal și că a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii.

În dezvoltarea acestui motiv de recurs, recurenta-pârâtă a arătat

în primul rând

că, în ceea ce privește pretinsa inexistență sau reprezentare a documentelor prevăzute de art. 6.4 din antecontract (cum reține instanța de apel), realitatea este cu totul diferită, pentru că nimeni nu a verificat existența sau nu a solicitat aceste documente la data stabilită prin antecontract, notarul refuzând să îl primească pe promitentul vânzător, iar promitentul cumpărător fiind deja plecat.

În cadrul aceleiași argumentații, recurenta-pârâtă a susținut că terenul era deja în intravilan, iar raportul de due-diligence cu privire la aspectele tehnice exista, conform înscrisurilor depuse la dosar chiar de către intimatul-reclamant.

De asemenea, a arătat că raportul de due-diligence pozitiv din partea unei societăți de avocatură indicată de promitentul-cumpărător, ca și cel pozitiv de mediu din partea unei societăți de expertiză indicate de aceeași parte lipsesc, însă partea adversă nu și-a respectat propriile obligații de a indica entitățile respective.

Subsumat aceleiași argumentații, recurenta-pârâtă a apreciat că instanța de apel a exercitat o ingerință nepermisă în antecontractul părților, atunci când a reținut că promitentul-vânzător avea obligația de a le prezenta la biroul notarial la ora 13

00

. În susținerea acestei argumentații a invocat prevederile art. 4.1, art. 4.4 și art. 6 din antecontract și a arătat că, condițiile în care părțile au reglementat contractual posibilitatea schimbării notarului la care s-a semnat antecontractul, ele au stabilit cu precizie doar ziua perfectării contractului, promitentul cumpărător neîndeplinindu-și obligațiile de a notifica ora.

Subsumat acestui al doilea motiv de recurs, recurenta-pârâtă a arătat

în al doilea rând

că instanța de apel, printr-un raționament ce vine în contradictoriu cu normele legale de aplicare și de interpretare a clauzelor contractuale, a reținut în mod nelegal că neîndeplinirea condiției suspensive atrage neîncheierea contractului, dar nu lipsește de conținut obligațiile asumate prin antecontract vizând clauza penală.

În această ordine de idei, recurenta-pârâtă a susținut că neîndeplinirea condiției suspensive are drept finalitate neîncheierea contractului, dar în mod logic vizează și clauza penală, care nu mai poate fi activată cât timp în sarcina promitentului-vânzător nu mai poate fi stabilită o culpă pentru neexecutarea clauzelor din contract.

Totodată, recurenta-pârâtă a arătat

în al treilea rând

că raționamentul în baza căruia instanța de apel a apreciat că imposibilitatea executării obligațiilor nu era nelimitat în timp este unul nelegal, întrucât aprecierea nu trebuie făcută în abstract, ci raportat la clauzele contractuale, care prevăd un termen esențial pentru executarea lor.

Recurenta-pârâtă a expus și argumente grupate sub titulatura „Apărări de fond”, în care a evocat și comentat prevederile art. 4.4, art. 6.4 lit. d) și art. 3.1 din antecontractul părților, în care și-a expus punctul de vedere referitor la nulitatea antecontractului pentru absența discernământului, pentru obiect imposibil, pentru clauză ilicită și pentru eroare ca viciu de consimțământ, punctul de vedere referitor la faptul că, în speță, contractul a fost afectat de o condiție rezolutorie (suspensivă) îndeplinită, ca și punctul de vedere referitor la faptul că plata clauzei penale presupune îndeplinirea condițiilor răspunderii civile a promitentului-vânzător.

Recurenta-pârâtă a solicitat, în conformitate cu dispozițiile art. 300 alin. (2) C. proc. civ., suspendarea executării hotărârii recurate până la soluționarea recursului.

Prin încheierea ședinței camerei de consiliu de la 28 martie 2014, cererea de suspendare a executării a fost respinsă, reținându-se că recurenta-pârâtă nu a achitat cauțiunea în cuantum de 112.250 Euro la care a fost obligată prin încheierea de la 14 martie 2014.

La 24 martie 2014, intimata-reclamantă a depus întâmpinare, prin care a invocat excepția nulității recursului, întemeiată pe dispozițiile art. 302 alin. (1) lit. c) C. proc. civ., susținând, în esență, că recurenta-pârâtă nu a invocat nici un motiv de nelegalitate, reiterând susțineri formulate în fața instanțelor de apel și de fond.

Intimata-reclamantă a formulat apărări și față de motivele de recurs dezvoltate, solicitând în esență respingerea recursului ca nefondat.

Excepția de nulitate a recursului a fost respinsă la termenul din 28 martie 2014, cu motivarea expusă în practicaua prezentei decizii.

Față de actele și lucrările dosarului, de probele administrate în cauză și de dispozițiile legale incidente, Înalta Curte a apreciat recursul ca nefondat și l-a respins cu această motivare și pentru următoarele considerente:

Primul motiv de recurs

este nefondat.

Instanța supremă reține că recurenta-pârâtă a invocat existența unor considerente contradictorii legate în primul rând de aplicarea sancțiunii specifice neexecutării unei obligații în condițiile în care instanța de apel a stabilit că este vorba despre o condiție a contractului.

Apreciază instanța supremă că raționamentul criticat de recurenta-pârâtă nu este contradictoriu, ci dimpotrivă, riguros logic.

Instanța de apel a plecat de la premisa existenței antecontractului încheiat de părți, antecontract în care la art. 6.4 sunt prevăzute cumulativ toate obligațiile asumate de către promitentul-vânzător, obligații de a căror îndeplinire depindea încheierea contractului în formă autentică.

Așadar, privită din perspectiva antecontractului, conduita promitentului-vânzător se constituie într-o serie de obligații asumate, iar din perspectiva contractului aceasta este o condiție de naștere a acestuia, fiind așadar, așa cum a reținut și instanța de apel, o condiție suspensivă.

Dubla interpretare a conduitei asumate prin antecontract de către promitentul-vânzător nu reprezintă un impediment în antrenarea răspunderii sale, ci dimpotrivă, un argument în plus în acest sens, câtă vreme rezultatul negativ al neîndeplinirii obligațiilor din antecontract constă chiar în neperfectarea contractului în formă autentică.

Prin urmare, raționamentul dezvoltat de instanța de apel este logic și legal, Înalta Curte apreciind că sub acest aspect nu sunt incidente prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Apreciază instanța supremă că nefondată este și critica subsumată aceluiași motiv de recurs și întemeiată pe pretinsa contradicție dintre aspectul reținut al prezentării la notariat a promitentului-vânzător și concluzia că această prezență nu este exoneratoare de răspundere.

Critica este nefondată, întrucât din examinarea antecontractului rezultă că, pentru perfectarea contractului, era necesară îndeplinirea

cumulativă

a mai multor obligații și, cum obligațiile prevăzute de art. 6.4 din antecontract sunt recunoscute a nu fi fost aduse la îndeplinire în integralitatea lor, raționamentul instanței de apel este logic și pe deplin justificat, hotărârea necăzând nici din acest punct de vedere sub incidența dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Al doilea motiv de recurs

este nefondat.

Cu titlu preliminar, Înalta Curte constată că, deși recurenta-pârâtă invocă

in terminis

dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., nu raportează acest text la normele legale pretins încălcate sau greșit aplicate.

În ceea ce privește

prima critică

subsumată celui de-al doilea motiv de recurs, instanța supremă reafirmă că recurenta-pârâtă nu a indicat temeiul legal pretins încălcat sau greșit aplicat și constată că recurenta-pârâtă face trimitere la situația de fapt (prezența la notar, refuzul notarului de a-l primi pe promitentul-vânzător, absența promitentului-cumpărător la momentul prezentării părții adverse la notar, neverificarea existenței documentelor prevăzute de art. 6.4 din antecontract), ceea ce nu poate forma obiectul cenzurii în prezenta cale de atac, fiind aspecte de temeinicie, nu de legalitate a hotărârii.

Constată, de asemenea, că recurenta-pârâtă face, în cadrul aceleiași argumentații, referire la probele administrate și la interpretarea acestora, aspectele care, în mod similar, nu pot forma obiectul controlului judiciar în calea de atac a recursului, neîncadrându-se în ipoteza reglementată de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Constată, pe de altă parte, că recurenta-pârâtă a invocat ingerința nepermisă a instanței în antecontractul părților, însă în realitate critică modalitatea în care instanța de apel a interpretat o clauză contractuală. Această critică ar putea fi subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. și este apreciată ca nefondată, întrucât dispozițiile legale precitate devin incidente ori de câte ori instanța, pe calea interpretării, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic ale actului juridic dedus judecății, ceea ce în speță nici nu se susține, după cum nici nu se dovedește.

Referitor la aceeași critică, instanța supremă constată că recurenta-pârâtă invocă, indirect dar neîndoielnic, o veritabilă

exceptio non adimpleti contractus

, susținând că neîndeplinirea propriilor obligații asumate a fost determinată în realitate de neîndeplinirea unei anumite obligații de către partea adversă.

O astfel de apărare nu poate fi primită în primul rând pentru că ea poate fi opusă doar în cazul unui contract valabil încheiat, iar recurenta-pârâtă are o apărare fundamentată constant pe nulitatea antecontractului.

În al doilea rând, această apărare nu poate fi primită și pentru că intimatul-reclamant a pretins că antecontractul părților a fost rezolvit de plin drept ca urmare a aplicării pactului comisoriu de ultim grad, aspect necontestat de către recurenta-pârâtă în nici una dintre fazele procesuale.

În ceea ce privește

a doua critică

subsumată celui de-al doilea motiv de recurs, instanța supremă constată că se fundamentează, în esență, pe susținerea că instanța de apel a interpretat și aplicat greșit normele de interpretare a clauzelor contractuale, fără, însă, a indica aceste norme, fără a indica în ce sens trebuiau interpretate și aplicate și în ce constă greșeala instanței de judecată.

În acest context, și dacă se reține că normele pretins greșit interpretate și aplicate sunt cele prevăzute sub titlul „Despre interpretarea convențiilor” – art. 977 – 985 din Codul civil de la 1864, instanța supremă apreciază critica drept lipsită de conținut, întrucât nu se indică în concret norma legală greșit aplicată.

Apreciază și că, în realitate, recurenta-pârâtă critică tratamentul diferențiat pe care instanța de apel îl aplică antecontractului și contractului și susține că în mod greșit s-a acordat eficiență clauzei penale din antecontract în condițiile în care s-a recunoscut existența condițiilor suspensive care a afectat încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare.

Numai că această critică nu se subsumează motivului de recurs invocat, respectiv art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât vizează modul de apreciere a probatoriului și, pentru argumentele expuse în precedent, nu poate fi reținut nici motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., câtă vreme nu s-a arătat și nici nu s-a probat cu argumente convingătoare care era înțelesul vădit neîndoielnic al actului juridic pe care interpretarea instanței de apel l-ar fi schimbat în mod nelegal.

Este nefondată și a fost înlăturată și cea de

a treia critică

formulată în cadrul celui de-al doilea motiv de recurs, având în vedere că ea vizează în egală măsură interpretarea unei clauze și aprecierea unor probe, ceea ce excede motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., așa cum s-a arătat în precedent.

Înalta Curte apreciază că toate punctele de vedere expuse argumentat în finalul motivelor de recurs, grupate sub titulatura „Apărări de fond”, nu constituie în realitate motive de recurs, întrucât nu se constituie în critici la adresa hotărârii recurate.

Aceste argumente ar fi putut fi avute în vedere doar în cazul în care hotărârea recurată nu ar fi fost și susceptibilă de a fi atacată și cu apel, în condițiile art. 304

1

C. proc. civ., când instanța de recurs ar fi fost în drept să examineze cauza sub toate aspectele.

În speță, însă, controlul judiciar s-a realizat și pe calea apelului, ceea ce face ca în recurs dispozițiile art. 304

1

C. proc. civ. să fie inaplicabile.

În raport de considerentele ce preced, Înalta Curte a apreciat că în cauză nu subzistă împotriva hotărârii recurate nici un motiv de recurs, de aceea a respins recursul ca nefondat în conformitate cu dispozițiile art. 312 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ.