ÎCCJ, decizie (scj.ro #87094)

A. Antecontract de vânzare-cumpărare. Lipsa unei reglementări specifice. Consecințe

B.

Antecontract de vânzare-cumpărare. Existența unei diferențe de teren în minus față de suprafața indicată în act. Consecințe

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acțiune în rezoluțiune

antecontract de vânzare-cumpărare imobiliară

aplicarea dispozițiilor referitoare la vânzarea-cumpărarea perfectă

diminuarea prețului

Codul civil din 1864, art. 969-970, art. 1021, art. 1327

Legea nr. 7/1996, art. 2

Ordinul A.N.C.P.I. nr. 634/2006, art. 26 lit. a)

A.

Prevederile art. 970 alin. (2) C. civ. obligă părțile să execute cu bună-credință nu numai clauzele expres stipulate în convenție, ci și pe toate cele la care obligă echitatea, obiceiul sau legea, după natura obligației.

Astfel, în lipsa unei reglementări specifice antecontractului de vânzare-cumpărare, dispozițiile alin. (2) al art. 970 C. civ. permit aplicarea dispozițiilor legale incidente vânzării perfecte unui antecontract, întrucât scopul urmărit de părțile din antecontract este încheierea unui contract numit, de vânzare-cumpărare, cu reglementare specială în Codul civil, iar conduita contractuală a părților trebuie să vizeze îndeplinirea tuturor obligațiilor specifice acestui contract numit.

B.

Dacă, ulterior încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare, se constată că suprafața de teren este în fapt mai mică decât cea trecută în act, primează remediul instituit de prevederile art. 1327 C. civ., respectiv diminuarea prețului, în această situație acțiunea în rezoluțiune având caracter subsidiar.

În cazul în care promitentul-vânzător s-a conformat prevederilor art. 1327 C. civ., nu se poate considera că acesta este în culpă pentru neîndeplinirea întocmai a obligației de a transmite promitentului-cumpărător întreaga suprafață de teren stabilită în antecontract, astfel încât este legală soluția de respingere a acțiunii în rezoluțiune întemeiată pe dispozițiile art. 1021 C. civ.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2471 din 27 iunie 2014

Notă

: Ordinul A.N.C.P.I. nr. 634/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară a fost abrogat de Ordinul nr. 700/2014 la data de 30 august 2014

Prin cererea înregistrată la nr. xx85/306/2009 la 3 august 2009 pe rolul Judecătoriei Sibiu, reclamantul N.A.O., prin mandatar P.C.E., l-a chemat în judecată pe pârâtul C.V. și a solicitat ca instanța, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare imobiliară încheiat de părți și autentificat sub nr. 783 din 8 iulie 2008 de către BNP C.E. și să îl oblige pe pârât la plata sumelor de 40.000 Euro, reprezentând dublul sumei încasate la data semnării antecontractului  și de 50.000.000 lei, reprezentând cheltuiala făcută de reclamant pentru obținerea autorizației de demolare și pentru încheierea tranzacției. A solicitat cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că la 8 iulie 2008 părțile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care pârâtul, ca proprietar tabular asupra imobilului compus din construcții și teren în suprafață de 32.562 mp., înscris în c.f. nr. 3005 Șura Mare cu nr. top 853/3, s-a obligat să îi vândă reclamantului prin contract autentic imobilul respectiv, pe care reclamantul intenționa să construiască un cartier rezidențial.

A arătat reclamantul că pârâtul s-a obligat ca, până la încheierea contractului în formă autentică, să întocmească documentația necesară dezmembrării terenului în parcele și căi de acces, să obțină autorizațiile și avizele necesare demolării grajdurilor existente pe teren, să radieze construcțiile din cartea funciară și să execute demolarea lor.

A arătat și că la art. 3 din antecontract s-a stabilit că reclamantul a achitat prima rată din preț, în valoare de 20.000 Euro, prin filă cec și că pârâtul s-a obligat să-și execute obligațiile asumate, expuse în precedent, până la 10 ianuarie 2009.

Totodată, reclamantul a arătat că și-a îndeplinit obligația de plată a sumei de 20.000 euro, că a plătit pe numele pârâtului taxele pentru obținerea certificatului de urbanism, că a obținut autorizația de demolare a construcțiilor și a prezentat proiectul de execuție ca vânzătorul să poată efectua dezmembrarea terenului pe parcele.

S-a mai arătat de către reclamant că, după ce a constatat prin măsurători că terenul are în fapt o suprafață mai mică cu 486 mp decât cea trecută în antecontract, l-a  notificat pe pârât și l-a pus în întârziere să reglementeze până la 10 ianuarie 2009 situația terenului, astfel încât suprafața din antecontract să se regăsească și în teren, punându-i în vedere acestuia să își îndeplinească obligațiile asumate până la termenul convenit, sub sancțiunea rezoluțiunii  contractului.

Cum pârâtul nu s-a conformat, a susținut reclamantul, actul autentic nu a putut fi încheiat la termenul din 10 ianuarie 2009.

În acest context, în conformitate cu dispozițiile art. 1020 și art. 1021 din Codul civil de la 1864 reclamantul a solicitat rezoluțiunea antecontractului, arătând că pârâtul nu și-a executat obligațiile asumate, în sensul că nu a reglementat situația juridică a terenului, în scopul punerii de acord a suprafeței din act cu cea din teren, nu a demolat grajdurile de pe teren și nu a radiat construcțiile din cartea funciară și nici nu a întocmit documentația necesară dezmembrării  terenului pe parcele.

Întemeindu-se pe dispozițiile art. 6 lit. a din antecontract, referitoare la răspunderea părților, reclamantul a solicitat obligarea pârâtului la restituirea dublului sumei încasate și a tuturor cheltuielilor făcute de cumpărător pentru încheierea tranzacțiilor.

Cererea a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 969, art. 970, art. 1019, art. 1021 și art. 1079 C. civ. și pe dispozițiile art. 274 C. proc. civ.

La 29 octombrie 2009, pârâtul a depus întâmpinare și cerere reconvențională.

Pârâtul și-a prezentat pe larg poziția cu privire la drepturile și obligațiile ce incumbau părților conform antecontractului, susținând, în esență, că reclamantul este cel care nu și-a îndeplinit obligația de a prezenta proiectul de execuție, iar neîndeplinirea acestei obligații l-a pus  pe pârât în imposibilitate de a întocmi documentația

necesară dezmembrării terenului în parcele și căi de acces

.

A arătat pârâtul că prin antecontract s-a obligat să realizeze documentația necesară dezmembrării, nu dezmembrarea efectivă, că nu s-a prevăzut în contract obligația pârâtului de a demola efectiv construcțiile și că, sub acest aspect, s-a  dovedit că a obținut autorizația de demolare și că, în ceea ce privește suprafața terenului, a dat dovadă de bună-credință, trecând în antecontract exact suprafața din cartea funciară și ulterior fiind de acord cu orice modalitate de reglementare a situației propusă de reclamant, dar lovindu-se de refuzul acestuia.

În esență, pârâtul a apreciat că reclamantul este cel care se află  în culpă procesuală, întrucât nu i-a pus la dispoziție pârâtului proiectul de execuție, nu a plătit tranșa de 95.000 euro și nu a perfectat contractul în formă autentică, motiv pentru care reclamantul nu este în drept să solicite rezoluțiunea contractului.

În acest context, pârâtul a solicitat, pe cale reconvențională, ca reclamantul să fie obligat să întocmească și să predea proiectul de execuție care stă la baza dezmembrării terenului în parcele și căi de acces, sub sancțiunea de daune cominatorii de 50 lei pe zi de întârziere, în termen de 10 zile de la data rămânerii definitive a hotărârii și până la executarea obligațiilor. A solicitat cheltuieli de judecată.

Cererea reconvențională a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art.969-970 C. civ. și pe dispozițiile art. 274 C. proc. civ.

Prin sentința civilă nr. 6338 din 29 octombrie 2009, Judecătoria Sibiu, Secția civilă a admis excepția necompetenței materiale și a declinat competența de soluționare a cererii de chemare în judecată în favoarea  Tribunalului Sibiu, Secția civilă.

Pentru a hotărî astfel, judecătoria a reținut că este învestită cu o acțiune evaluabilă în bani, că prețul contractului de vânzare-cumpărare este de 1.632.600 euro și, dată fiind câtimea obiectului cererii, competența de primă instanță revine tribunalului în conformitate cu  dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ.

Cererea a fost înregistrată sub același număr unic la 17 decembrie 2009 pe rolul Tribunalului Sibiu, Secția civilă.

Prin sentința civilă nr. 250 din 25 februarie 2013, Tribunalul Sibiu, Secția I civilă a respins cererea de chemare în judecată și cererea reconvențională.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că pârâtul este proprietarul terenului ce face obiectul antecontractului, că terenul figurează în cartea funciară cu o suprafață de 32.562 mp și că prin antecontract părțile au stabilit ca perfectarea contractului de vânzare-cumpărare să aibă loc la 10 ianuarie 2009.

Tribunalul a prezentat obligațiile ce reveneau fiecărei părți, conform antecontractului, a evocat prevederile legale incidente, respectiv dispozițiile art. 969, art. 970, art. 1019, art. 1020 art. 1021 și art. 1079 C. civ. și a făcut o prezentare teoretică a instituției promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

A apreciat prima instanță că se impune analiza laolaltă a clauzelor contractuale, că aceste clauze trebuie să concorde cu obiectul contractului, cu celelalte prevederi și cu voința reală a părților, dreptul subiectiv impunându-se a fi exercitat cu respectarea legii și a moralei, așa cum prevăd dispozițiile art. 14 alin. (1) din Constituție.

În raport de aceste premise teoretice ținând de interpretarea actului juridic, prima instanță a reținut că din analiza antecontractului a cărui rezolvare se solicită nu reiese importanța suprafeței terenului pentru înțelegerea părților și nici că diferența de suprafață realizată ar fi definitorie pentru cumpărarea ulterioară, întrucât nu se specifică nici scopul vizat de cumpărător și nici nu se arată necesitatea unei anumite suprafețe în contextul proiectul, părțile punând accentul mai ales pe prețul variabil al metrului de teren.

A reținut prima instanță că, în termenii art. 1333 și 1334 C. civ., în cazul unor diferențe de genul celei de față se optează pentru micșorarea prețului, desființarea contractului  fiind subsidiară, mai ales că din dezbateri a reieșit că intenția reclamantului a fost  de a edifica un cartier de 52 de vile, parte din restul de preț nefiind ținut de necesitatea punerii la dispoziție imediată a unui teren anume definit.

A apreciat prima instanță că, potrivit dispozițiilor art. 1481 alin. (3) C. civ., trebuie să se țină seama de modul în care obligația a fost stipulată în convenție, de existența și natura contraprestației, de gradul de risc pe care îl implică atingerea rezultatului și de influența pe care o are cealaltă parte în executarea contractului.

A reținut, totodată, că ambele părți au avut la îndemână calea ofensivă a punerii în întârziere în vederea executării prestației, astfel cum prevăd dispozițiile art. 1521-1523 C. civ. și că vânzătorul, care avea deficit de teren, a avut posibilitatea complinirii suprafeței și a dovedit că a depus eforturi pentru a întregi deficitul de teren, astfel că nu poate fi considerat în culpă.

În ce privește obligația pârâtului de a întocmi documentația de dezmembrare a terenului, condiționat de punerea la dispoziția acestuia a proiectului de execuție, tribunalul a reținut că obligația nu are suport în promisiunea de vânzare-cumpărare, fiind mai degrabă efectul unei înțelegeri verbale care nu  a fost dovedită.

Relativ la cumpărător, tribunalul a reținut că edificarea unui cartier trebuia făcută conform unor planuri neanexate promisiunii și la care antecontractul nu face referire. A mai reținut că reclamantul viza să construiască acel cartier după perfectarea actului, că termenul se decala dacă reclamantul, din motive independente de voința părților, nu furniza proiectul de execuție, iar restul de preț urma să fie achitat eșalonat, pe măsura vânzării construcțiilor, până la 20 decembrie 2012.

Apreciind că, în ceea ce îl privește pe cumpărător, termenii contractului au fost foarte elastici, tribunalul a conchis că este culpabil pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate, în mod special pentru neprezentarea nejustificată la contractare și pentru neplata sumei de 95.000 euro la 10 ianuarie 2009, data stabilită pentru încheierea contractului în formă autentică. În acest context, tribunalul a reținut exercitarea abuzivă de către reclamant a dreptului său și a apreciat că nu poate fi admisă cererea de chemare în judecată, în același sens apreciind și în legătură cu pârâtul.

În legătură cu principala critică adusă de reclamant pârâtului, respectiv deficitul de suprafață, prima instanță a  afirmat că nu întinderea dreptului este garantată de cartea funciară, ci existența dreptului. Au fost evocate prevederile art. 969, art. 970 și art. 1020 C. civ., s-a reținut că refuzul cumpărătorului de a accepta o variantă de ofertă a vânzătorului poate fi  considerat abuziv, în conjunctura în care proiectul cartierului nu era clar conturat la data promisiunii, iar din probe nu a reieșit niciun prejudiciu din lipsa de teren pentru cumpărător, motivul clar fiind criza economică intervenită, care făcea ca afacerea să nu mai fie rentabilă pentru cumpărător.

În sinteză, tribunalul a apreciat că se impune respingerea ca nefondate a ambelor cereri, în considerarea culpei reclamantului în nerespectarea clauzelor contractuale și în lipsa unei cereri de perfectare a convenției din partea intimatului.

Față de soluția pronunțată și de dispozițiile art. 274 C. proc. civ., tribunalul a apreciat că nu pot fi acordate cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 50/2013 din 21 iunie 2013, Curtea de Apel Alba Iulia, Secția I civilă a respins apelul declarat de reclamant împotriva sentinței de primă instanță și l-a obligat pe apelantul-reclamant să plătească intimatului-pârât suma de 3.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a decide astfel, prima instanță a reținut situația de fapt pe care s-a grefat litigiul părților și a făcut un inventar al obligațiilor rezultând din antecontractul pe care acestea l-au încheiat, subliniind și concluziile raportate de expert în legătură cu terenul asupra căruia poartă antecontractul, în special în ceea ce privește deficitul de suprafață de 501 mp față de suprafața din acte.

A evocat instanța de apel prevederile art. 32 lit. a) din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la data încheierii antecontractului, prevederile art. 26 lit. a) din Ordinul nr. 634/2006 al M.A.I. și ANCPI, în forma în vigoare la aceeași dată, a conchis că părțile au identificat prin antecontract terenul, atât administrativ, cât și topografic, acest teren fiind bine delimitat, iar diferența de suprafață reprezentând 1,5% din total și încadrându-se în marja admisă de legiuitor. În acest context, instanța de apel a conchis că nu se poate reține culpa intimatului în neexecutarea obligației de a transmite suprafața de 32.562 mp.

Privitor la soluția de desființare a contractului pentru un minus de suprafață, instanța de prim control judiciar a apreciat că aceasta este una subsidiară și că este condiționată de imposibilitatea utilizării imobilului conform destinației de la data încheierii contractului, numai că în speță, deși s-a prevăzut că vânzarea se încheie în scopul construirii unui cartier  rezidențial, la data antecontractului nu era întocmit proiectul de construire și nu se cunoștea amplasamentul concret al celor 52 de vile.

S-a reținut, pe de altă parte, că terenul ce a făcut obiectul convenției era îngrădit la momentul facerii actului, iar reclamantul cunoștea sau putea să cunoască exact delimitarea suprafeței, aspect care reiese chiar din dezvoltarea motivelor de apel și, în plus, prețul a fost stabilit în antecontract pe metru pătrat, astfel încât reclamantul nu putea fi obligat să plătească decât cât achiziționa efectiv, instanța de apel conchizând că reclamantul nu a dovedit că suprafața în minus de 501 mp reprezintă o suprafață esențială pentru scopul urmărit și că acest minus de 1,5% face ca pe restul de 32.061 mp să nu mai poată fi edificat un cartier rezidențial.

Privitor la faptul că prima instanță a reținut culpa reclamantului în analiza petitului referitor la rezoluțiunea convenției bilaterale, instanța de apel a constatat că una dintre condițiile prevăzute de art. 1021 C. civ. pentru admiterea cererii de  rezoluțiune este în sensul că partea care cere rezoluțiunea trebuie să își fi îndeplinit propriile obligații contractate sau să se declare gata să și le îndeplinească. În această ordine de idei, instanța de prim control judiciar a reținut că analiza purtând asupra conduitei reclamantului, făcută din perspectiva  rezoluțiunii, este realizată de instanța de fond în conformitate cu prevederile legale, neexistând nicio confuzie între pozițiile părților, așa cum susține reclamantul.

Instanța de apel a respins pentru aceste considerente apelul declarat, în conformitate cu dispozițiile art. 296 C. proc. civ. și l-a obligat pe apelant la cheltuieli de judecată către intimat în conformitate cu dispozițiile art. 274 C. proc. civ.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs motivat reclamantul, cauza fiind înregistrată sub același număr unic la 26 august 2013 pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, Secția a II-a civilă.

În motivarea recursului au fost invocate prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul-reclamant susținând că hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii.

A. –

Primul motiv de recurs

se întemeiază pe inaplicabilitatea dispozițiilor art. 1327 C. civ., ale art. 32 din Legea nr. 7/1996 și ale art. 26 din Ordinul nr. 634/2006 al M.A.I. și A.N.C.P.I.

A.1. – În ceea ce privește dispozițiile art. 1327 C. civ., recurentul-reclamant a susținut că instanțele anterioare au reținut în mod greșit că acest text de lege se aplică și promisiunilor de vânzare-cumpărare, în condițiile în care dispozițiile legale precitate se aplică obligațiilor de a da deja perfectate, cărora le asigură o securitate sporită, nu și obligațiilor de a face, neputându-se confunda situația promitentului-cumpărător cu cea a cumpărătorului.

A.2. – În ceea ce privește dispozițiile Legii nr. 7/1996 și cele ale Ordinului nr. 634/2006 al M.A.I. și A.N.C.P.I, recurentul-reclamant a arătat că acestea nu au niciun fel de legătură cu speța și a susținut că faptul că legea permite ca în limita unei toleranțe de 2% să se modifice pe cale administrativă suprafața unui imobil înscris în cartea funciară nu înseamnă că în contractele de vânzare-cumpărare vânzătorul are dreptul să vândă o suprafață care diferă cu 2% față de cea convenită.

În argumentarea aceleiași critici, recurentul-reclamant a susținut că este adevărat că mențiunile din cartea funciară nu garantează suprafața, ci doar proprietatea, dar că acest principiu are relevanță în raport dintre subiecții de drept și cartea funciară, nu între vânzător și cumpărător, dispozițiile art. 1327-1329 C. civ. nefăcând nicio referire la toleranța aplicabilă mențiunilor din cartea funciară.

B –

Al doilea motiv de recurs

vizează aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1327 C. civ. în stabilirea culpei contractuale.

B.1.– A arătat recurentul-reclamant că, raportându-se la dispozițiile art. 1327 C. civ., instanța a considerat că nu poate fi reținută culpa intimatului-pârât în neexecutarea obligației de a transmite proprietatea suprafeței de 32.562 mp, dar raționamentul instanței este greșit, întrucât și de această dată apreciază obligația  intimatului-pârât ca pe o obligație de a da, în condițiile în care obligația asumată este una de a face.

B.2. – De asemenea, recurentul-reclamant a arătat că, pentru a stabili culpa contractuală, instanța nu s-a raportat la data stabilită de părți pentru perfectarea actului la notar, ignorând e-mailul trimis de pârât la 5 ianuarie 2009 și întâlnirea fixată la 20 ianuarie 2009 la fața locului cu topografii.

B.3. – A susținut recurentul-reclamant în cadrul aceleiași critici și că instanța a interpretat în mod greșit notificarea trimisă de pârât sub nr.188 din 29 decembrie 2008 și e-mailul din 19 decembrie 2008, acesta din urmă neavând nicio legătură cu dispozițiile art. 1327 C. civ., câtă vreme intimatul-pârât l-a întrebat pe recurentul-reclamant dacă aceasta din urmă nu vrea să cumpere o suprafață de teren în plus și contra cost, aspect  care nu are semnificația oferirii unei suprafețe în schimbul celei lipsă.

În ce privește notificarea din 29 decembrie 2008, recurentul-reclamant a arătat că nici aceasta nu are semnificația prevăzută de art. 1327 C. civ., câtă vreme intimatul-pârât nu a recunoscut suprafața în minus.

B.4.- Recurentul-reclamant a precizat că notificarea din 29 decembrie 2008 nu are semnificația unei oferte în sensul art. 1327 C. civ., câtă vreme pârâtul s-a obligat la încheierea  unui act adițional pentru o suprafață mai mică doar cu condiția ca din ridicarea topo făcută de el să reiasă un minus de suprafață.

B.5. - A conchis recurentul-reclamantă că instanța, analizând culpa contractuală, trebuia să rețină că aceasta îi incumbă intimatului-pârât, care s-a obligat să complinească minusul de suprafață abia ulterior datei de 10 ianuarie 2009, dată stabilită pentru perfecționarea actului de vânzare-cumpărare.

C.-

Al treilea motiv de recurs

pune în evidență importanța deosebită a suprafeței de teren lipsă, nesocotită în mod greșit de instanța de apel și care ar fi permis rezoluțiunea antecontractului.

Sub acest aspect, recurentul-reclamant a susținut că instanța nu a făcut distincția între „proiectul de construire”, care se  efectuează doar după dobândirea dreptului de proprietate și în scopul obținerii autorizației de construire și „proiectul rezidențial”, denumire generică dată investiției preconizate.

A arătat recurentul-reclamantă că, într-adevăr, la momentul încheierii antecontractului, proiectul tehnic de construire nu exista,  dar că exista în schimb proiectul, cu înțelesul de investiție, care viza edificarea a 52 de vile, proiect care nu  se mai putea realiza în condițiile unui minus de suprafață de  501 mp.

În această ordine de idei, recurentul-reclamant a apreciat ca greșit raționamentul instanței care îl obliga să evolueze „din ochi” dacă pe terenul îngrădit și pe care l-a văzut se puteau edifica 52 de vile.

Intimatul-pârât a depus concluzii scrise, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurentului-reclamant la plata  cheltuielilor de judecată.

Față de actele și lucrările dosarului, de probele administrate în cauză și de dispozițiile legale incidente, Înalta Curte a apreciat recursul ca nefondat și l-a respins cu această  motivare și pentru următoarele considerente:

A –

Primul motiv de recurs este nefondat.

A.1.- Este neîndoielnic că între părți s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, care conține o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare și care, în regimul Codului civil de la 1864, nu beneficia de o reglementare specifică.

Acest antecontract este, fără îndoială, o convenție, acest caracter nefiindu-i negat, ci dimpotrivă, recunoscut de recurentul-reclamant, care, prin cererea introductivă de instanță, întemeindu-se

in terminis

pe prevederile art. 969-970 C. civ., a solicitat aplicarea sancțiunii specifice convențiilor sinalagmatice, respectiv rezoluțiunea, întemeiată pe art. 1021 C. civ.

Ca atare, în privința acestui antecontract sunt pe deplin aplicabile dispozițiile art. 969 C. civ., care consacră principiul

pacta sunt servanda

, principiul forței obligatorii a convenției legal făcute, dar și dispozițiile art. 970 C. civ., care consacră principiul executării convenției cu bună-credință.

Relevante sunt, însă, pentru aspectul criticat în primul  motiv de recurs, prevederile art. 970 alin. (2) C. civ. Astfel, în  lipsa unei reglementări specifice antecontractului de vânzare-cumpărare, dispozițiile alin. (2) al art. 970 C. civ. permit aplicarea dispozițiilor legale incidente vânzării perfecte. Aceasta pe de o parte pentru că scopul urmărit de părți prin încheierea antecontractului era încheierea unui contract numit, de vânzare-cumpărare, cu  reglementare specială în Codul civil, iar conduita contractuală a părților trebuie să vizeze  îndeplinirea tuturor obligațiilor specifice acestui contract numit.

Pe de altă parte, în același sens conduc și prevederile art. 970 alin. (2) C. civ., care obligă părțile să execute cu bună-credință nu numai clauzele expres stipulate în convenție, ci și pe toate cele la care obligă echitatea, obiceiul sau legea,

după natura obligației.

În acest context, trimiterea făcută de instanța de apel la  dispozițiile art. 1327 C. civ. este pe deplin justificată, cu atât mai mult cu cât, dacă obligația se aplică unei convenții perfecte,

a fortiori

se aplică și precontractului încheiat tocmai în vederea perfectării respectivei convenții.

A.2. Instanța supremă nu a primit susținerile referitoare la lipsa de incidență a dispozițiilor Legii nr. 7/1996 și ale Ordinului nr. 634/2006 al M.A.I și A.N.C.P.I.

Cu titlu preliminar, instanța supremă a reținut că este lipsită de temei legal susținerea potrivit cu care principiul că înscrierile în cartea funciară garantează dreptul de proprietate, nu întinderea  dreptului se aplică doar în relația dintre proprietar și „cartea funciară”.

Dispozițiile art. 2 din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la 3 august 2009, data învestirii primei instanțe, prevăd

in terminis

că înregistrarea din cartea funciară are ca scop asigurarea publicității și a opozabilității drepturilor proprietarilor și deținătorilor legali de terenuri

față de terți.

Aceeași funcțiune o are și înscrierea în cartea funciară a rectificării pentru suprafețe care prezintă în fapt o diferență în minus față de diferența din actele de proprietate sau din documentele cadastrale anterioare, la care se referă art. 26 lit. a) din Ordinul nr. 634/2006 al M.A.I și A.N.C.P.I.

Indiscutabil că această din urmă prevedere legală nu dă dreptul promitentului-vânzător sau vânzătorului să transmită o suprafață de 2% mai mică decât cea convenită, dar în acest  caz remediul este consacrat de art. 1327 C. civ., așa cum în mod judicios a reținut instanța de apel, care a subliniat că, în acest context, rezoluțiunea are caracter subsidiar.

Prin urmare, dispozițiile Legii nr. 7/1996 și cele ale Ordinului nr. 634/2006 al M.A.I și A.N.C.P.I. sunt relevante, au legătură cu cauza și au fost aplicate în perfectă coroborare cu dispozițiile art. 1327 C. civ.

B –

Al doilea motiv de recurs este nefondat.

În ce privește critica dezvoltată la pct.

B.1

, instanța supremă reiterează argumentele prin care a răspuns criticilor din cadrul primului motiv de recurs.

Suplimentar, a apreciat că dispozițiile art. 1327 C. civ. aveau incidență în cauză, în condițiile în care instanța de apel a apreciat că primează remediul instituit de acest text legal, respectiv diminuarea prețului și că acțiunea în rezoluțiune are caracter subsidiar. În acest context, instanța de apel, considerând că intimatul-reclamant s-a conformat dispozițiilor art. 1327 C. civ., în mod legal a stabilit că nu este în culpă pentru neîndeplinirea întocmai a obligațiilor de a transmite proprietarului întreaga suprafață stabilită în antecontract, iar lipsa culpei s-a repercutat în soluția de respingere a acțiunii în rezoluțiune, întemeiată pe dispozițiile art. 1021 C. civ.

Pe cale de consecință, nu se poate aprecia că dispozițiile art. 1327 C. civ. și nici cele ale art. 1021 C. civ. au fost greșit  aplicate.

Celelalte critici identificate sub punctele B.2 – B.5 sunt apreciate de instanța supremă ca vizând aprecierea probelor și stabilirea  situației de fapt, aspecte ce nu se înscriu în critica de nelegalitate expres invocată, prevăzută de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., după cum nu se subsumează nici celorlalte motive de recurs prevăzute de art. 304 pct. 1-8 C. proc. civ.

C.-

Al treilea motiv de recurs este nefondat

.

Înalta Curte a constatat că recurentul, practicând dihotomia „proiect de construire” – „proiect rezidențial”, nu invocă expres încălcarea sau greșita aplicare a niciunui text legal, ceea ce face ca această  critică să exceadă motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Distinct de argumentele ce preced, instanța supremă a apreciat că raționamentul instanței de apel, criticat de recurentul-reclamant, este riguros exact. Dacă la momentul încheierii precontractului aprecierea posibilității de a construi un cartier rezidențial cu un anumit număr de vile s-a făcut

exclusiv subiectiv

, după examinarea concretă a terenului și fără o soluție tehnică întemeiată pe suprafața efectivă, promitentul-cumpărător și-a asumat riscul unei atari aprecieri și, în lipsa unui proiect tehnic, dar și a unei probe de specialitate care să ateste că diminuarea de 1,5% face imposibilă realizarea proiectului inițial, nu poate opune cu succes promitentului-vânzător minusul de suprafață (ca obstacol insurmontabil în realizarea investiției) ca motiv de rezoluțiune a antecontractului.

În alți termeni, în lipsa unui proiect tehnic care să ateste că la momentul încheierii antecontractului pe terenul îngrădit și văzut de recurentul-reclamant se puteau edifica 52 de vile, aprecierea recurentului-reclamant asupra

numărului de vile

este una pur subiectivă, nefiind de esența antecontractului. Pe cale de consecință, importanța minusului de teren nu  este cea declarată de recurentul-reclamant și nu poate constitui un element care să conducă la soluția rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.

Pentru considerentele ce preced, apreciind că hotărârea pronunțată de instanța de apel este la adăpost de  orice critică și că în privința acesteia nu este incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte a respins recursul ca nefondat în conformitate cu dispozițiile art. 312 alin. (1)  teza a II-a C. proc. civ.