Decizia nr. 2325/2024 — ÎCCJ, Secția I civilă — Acțiune în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare

Obiectul cererii de chemare în judecată Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, Secția I civilă, la data de 26.07.2022, reclamanții A. și B. au chemat în judecată, în calitate de pârâtă, pe C. S.R.L., solicitând anularea notificării de rezoluțiune/încetare de drept a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2552 din data de 18.10.2019, emisă la data de 1.07.2022; obligarea pârâtei la predarea și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru imobilul apartament 42 situat în Brașov, având 3 camere, cu o suprafață de 75,19 m.p., cu cota de aferentă din pățile de uz comun, edificat pe terenul înscris în CF x Brașov, nr. cadastral x, teren în suprafață de 1068 m.p., ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2552 din data de 18.10.2019, modificat prin actul adițional nr. 757 din data de 27.05.2020; cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată. La data de 18.08.2022, reclamanții au înregistrat la dosar o precizare de acțiune prin care au arătat că s-a realizat înscrierea construcției bloc în cartea funciară și apartamentarea. Apartamentul ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2552/2019 a primit număr de carte funciară individuală x-C1-U42 Brașov. Au solicitat ca pârâta să predea și să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul cu datele de identificare în cartea funciară anterior menționate. Înainte de primul termen de judecată, reclamanții au completat acțiunea, în temeiul art. 204 C.proc.civ., în sensul completării petitului 2 al acțiunii, solicitând ca, în caz contrar, hotărârea judecătorească să țină loc de act autentic și au indicat datele de carte funciară pentru apartamentul obiect al antecontractului ca fiind CF x-C1-U42, nr. cadastral x-C1-U42. Totodată, au arătat că pârâta a înstrăinat dreptul de proprietate asupra apartamentului în litigiu către D. S.R.L., iar, în temeiul art. 39 C.proc.civ., au solicitat introducerea în cauză a cumpărătorului.

Hotărârea pronunțată în primă instanță Prin sentința civilă nr.126/S din data de 27.04.2023, Tribunalul Brașov, Secția I civilă a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune. A admis în parte cererea de chemare în judecată formulată, precizată și completată de reclamanții A. și B. în contradictoriu cu pârâtele C. S.R.L. și D. S.R.L. A obligat-o pe pârâta C. S.R.L. să predea și să încheie cu reclamanții contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul apartament nr. 42, situat în Brașov, înscris în CF x-C1-U42 Brașov, nr. cadastral x-C1-U42, cu cota aferentă din părțile de uz comun, edificat pe terenul înscris în CF x Brașov, nr. cad. x, ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2552 din data de 18.10.2019, modificat prin actul adițional autentificat sub nr. 757 din data de 27.05.2020, la notar X, în caz de refuz hotărârea judecătorească va ține loc de act autentic. A constatat că hotărârea este opozabilă pârâtei D. S.R.L. A respins celelalte pretenții ale reclamanților. A obligat-o pe pârâta C. S.R.L. să plătească reclamanților suma de 10.628 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Hotărârea pronunțată în apel Prin decizia civilă nr. 391/Ap din data de 13.03.2024, Curtea de Apel Brașov, Secția civilă a respins ca nefondat apelul principal formulat de apelanta-pârâtă C. S.R.L. împotriva sentinței civile nr. 126/S/2023 pronunțate de Tribunalul Brașov, Secția I civilă. A admis apelul incident declarat de apelanții-reclamanți împotriva aceleiași sentințe civile, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că: A dispus anularea notificării de încetare de drept a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2542 din data de 18.10.2019 de notar public X, emise de pârâtă la data de 1.07.2022. A dispus intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea reclamanților A. și B. A păstrat restul dispozițiilor sentinței civile atacate. A respins cererea de intervenție accesorie formulată de societatea E. S.R.L. în favoarea intimatei D. S.R.L. A obligat-o pe apelanta-pârâtă C. S.R.L. la plata către apelanții-reclamanți. a sumei de 5.225 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu avocat și taxă judiciară de timbru.

Calea de atac formulată în cauză Împotriva deciziei civile nr. 391/Ap/2024, pronunțate de Curtea de Apel Brașov, Secția civilă a declarat recurs pârâta Societatea C. S.R.L. Invocând incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., recurenta-pârâtă a solicitat, în principal, admiterea recursului și casarea, în integralitate, a deciziei atacate, trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanței de apel, care să dispună în sensul admiterii cererii de apel pe care a formulat-o și respingerea cererii de apel incident formulate de intimații-reclamanți. În subsidiar, a solicitat admiterea cererii de recurs, casarea în integralitate a deciziei recurate și, reținându-se cauza spre rejudecare, să se dispună în sensul admiterii cererii de apel pe care a formulat-o și al respingerii cererii de apel incident formulate de părțile adverse. Totodată, a solicitat acordarea cheltuielilor de judecată. După prezentarea succintă a situației de fapt, recurenta-pârâtă a susținut că soluția instanței de apel denotă aplicarea greșită a normelor de drept material și procesual în ceea ce privește modul de dezlegare a aspectelor deduse judecății, iar considerentele hotărârii, sumar prezentate de către instanța de apel și, pe alocuri, chiar incomplete, nu sunt în măsură a pune la adăpost de critici soluția pronunțată, în condițiile în care considerentele pe care se sprijină au în vedere exclusiv raționamentul instanței bazat pe interpretări ce exced cadrului legal aplicabil cauzei de față. În dezvoltarea criticilor subsumate art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., recurenta-pârâtă a arătat că în motivul de casare reglementat de aceste dispoziții poate fi încadrată și ignorarea unei norme legale incidente în cauză, respectiv aplicarea unei norme generale, deși se impunea aplicarea unei norme speciale sau invers. Recurenta-pârâtă a invocat că, în cauză, antecontractul constituie legea părților (art. 1270 C.civ.), completat cu faptul că potrivit art. 8.4. din antecontract „toate clauzele antecontractului reflectă și concretizează acordurile și convențiile dintre părți.” În opinia recurentei-pârâte, instanța de apel a încălcat legea părților și manifestarea de voință expresă a acestora, avută în vedere la momentul semnării antecontractului, în condițiile în care a stabilit că: prescripția dreptului material la acțiune putea să curgă doar de la momentul la care s-a efectuat intabularea imobilului în cartea funciară; obligația de plată a prețului devine scadentă doar în condițiile și la momentul la care are loc încheierea contractului autentic, neexistând o clauză care să prevadă o plată anticipată a prețului la o data expres convenită de părți; societatea nu și-a îndeplinit obligația de finalizare a imobilului la data de 31.12.2021 spre a putea solicita plata prețului la acel moment conform actului adițional încheiat între părți. Contrar celor susținute de către instanța de apel, a apreciat că în cauză a intervenit prescripția dreptului material la acțiune, în condițiile art. 1669 C.civ. coroborat cu art. 3.5.1, art. 3.2., art. 3.3. și art. 5.1.1. din antecontract. Totodată, a arătat că voința contractuală a părților s-a materializat prin semnarea clauzelor mai sus identificate, de unde rezultă faptul că părțile au stabilit, în acord cu art. 1669 alin. (2) C.civ. și de comun acord, un termen până la care contractul trebuia încheiat. A susținut că intimații-reclamanți nu mai puteau uza de prevederile art. 1669 C.civ., în considerarea formulării prezentei acțiuni cu depășirea termenului de 6 luni, calculat de la momentul la care contractul trebuia încheiat, în speță, 31.12.2021. Raportat la conținutul antecontractului, în opinia recurentei-pârâte, rezultă caracterul determinat al termenului la care contractul se impunea a fi încheiat de către părți, neaflându-ne în prezența unui termen determinabil, cum nefondat a reținut instanța de apel; chiar și dacă s-ar fi apreciat în sensul acesta, instanța de apel era obligată să aibă în vedere aspectele pe care le-a invocat prin apelul promovat. A invocat faptul că instanța a stabilit termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, deși nu a fost învestită cu un astfel de petit. A mai arătat recurenta-pârâtă și că, în situația în care instanța de apel a apreciat că termenul reținut de către tribunal, pentru a proceda la admiterea excepției prescripției, este unul eronat, trebuia să respingă excepția prescripției, dar, în lipsa unei solicitări exprese a părților adverse, instanța de apel nu putea să procedeze la determinarea termenului de semnare a contractului de vânzare-cumpărare. În susținerea acestei afirmații a precizat că, prin prevederile art. 3.1. din antecontractul supus analizei, părțile au stabilit că promitenta-vânzătoare și promitentul-cumpărător vor stabili de comun acord data, ora și locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare. A subliniat recurenta-pârâtă că, deși instanțele de judecată nu au fost sesizate cu o cerere de stabilire a termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare și cu ignorarea legii părților, instanța de apel a stabilit că termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare este reprezentat de data intabulării apartamentului în evidențele de carte funciară. Procedând în acest mod, în opinia recurentei-pârâte, instanța de apel și-a depășit limitele învestirii, situație ce atrage casarea hotărârii recurate. Afirmând nelegalitatea hotărârii, prin prima excepției de neexecutare a contractului (neplata prețului până la data de 31.12.2021, conform actului adițional încheiat între părți), recurenta-pârâtă a apreciat că instanța nu putea da curs solicitării părților, în considerarea faptului că aceasta, în prealabil pronunțării soluției criticate, era ținută să analizeze, respectiv să aplice legea părților. A arătat că, deși părțile adverse erau obligate ca, la data inițierii litigiului, să arate că îndeplinesc toate condițiile pentru încheierea contractului, acestea au formulat cererea de chemare în judecată fără îndeplinirea unicei lor obligații – obligația de plată a diferenței de preț. A susținut recurenta-pârâtă că instanța nu a ținut cont de prevederile art. 5.1.1. din antecontract, astfel cum acesta a fost modificat prin actul adițional, articol care stabilește obligația executării lucrării sub condiția achitării integrale a prețului până la data de 31.12.2021. Recurenta-pârâtă a subliniat că în soluționarea litigiului prezintă importanță analizarea noii structuri pe care părțile au dat-o antecontractului, prin semnarea actului adițional, în condițiile în care, în acord cu modificările intervenite, noua formă a art. 5.1.1., începând cu data semnării actului adițional, că obligația promitentului-vânzător este aceea de a executa lucrarea la data finalizării prevedea faptul și să predea cumpărătorului proprietatea finalizată potrivit descrierii generale a clădirii de locuințe și a detaliilor tehnice, până la data de 31.12.2021, reprezentând data predării, cu condiția achitării integrale a prețului. Ca atare, a apreciat că manifestarea de voință a părților se putea materializa și confirma doar la momentul plății integrale a imobilului, care, conform actului adițional, trebuia efectuată până la data de 31.12.2021, în condițiile art. 3.5.1. din antecontract, care statuează că predarea apartamentului se va face după semnarea contractului de vânzare-cumpărare, cu condiția achitării integrale a prețului. Totodată a arătat că, din analiza art. 5.1.1., astfel cum a fost modificat prin actul adițional, rezultă următoarele aserțiuni: finalizarea lucrării la 31.12.2021 era condiționată de achitarea integrală a prețului până la aceeași dată; data predării a fost stabilită la 31.12.2021 (conform art. 5.1.1. din actul adițional); predarea (art. 3.5.1.) care, conform art. 5.1.1. din actul adițional, a fost stabilită la 31.12.2021, nu se putea face decât după semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Recurenta-pârâtă a afirmat că toate cele de mai sus conduc la concluzia că semnarea contractului de vânzare-cumpărare trebuia efectuată înainte de data predării (31.12.2021), sub condiția achitării integrale a prețului care trebuie efectuată tot până la 31.12.2021, iar, până la această dată, intimații-reclamanți nu au achitat integral prețul imobilului. Prin urmare, a apreciat că instanța de apel, în mod nelegal, nu a dat curs prevederilor art. 1556 C.civ., pe care le-a invocat și potrivit cărora: „atunci când obligațiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părți nu execută sau nu oferă executarea obligației, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligații.” A precizat că, în raport textul legal anterior menționat, a invocat excepția de neexecutare a contractului, determinată de faptul că partea adversă nu și-a îndeplinit obligația de a achita diferența de preț până la data de 31.12.2021, astfel cum și-a asumat expres prin semnarea actului adițional. Recurenta-pârâtă a arătat că, a fortiori , potrivit art. 1517 C.civ., o parte nu poate invoca neexecutarea obligațiilor celeilalte părți în măsura în care neexecutarea este cauzată de propria acțiune sau omisiune. A menționat că părțile adverse au formulat acțiunea fără însă ca, la data înregistrării ei, să își fi îndeplinit în prealabil propriile obligații expres asumate, aflându-se astfel în culpă. Recurenta-pârâtă a susținut că, fără plata diferenței de preț la data de 31.12.2021, nu a mai putut executa lucrarea, conform planificării sale, de unde rezultă că, în acord cu forma art. 5.1.1. din antecontract – astfel cum acesta a fost modificat prin actul adițional –, nu se putea reține culpa sa în neexecutarea lucrărilor, sens în care nici instanța nu o putea obliga să încheie contractul. A apreciat că apărările formulate de părțile adverse au fost în contradicție cu principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans , astfel că acestea trebuiau a fi cenzurate de instanța de judecată. Totodată, a afirmat că instanța de apel a admis în mod nelegal cererea de apel incident, formulată de partea adversă. Astfel, a arătat că solicitarea de anulare a notificării de înștiințare a desființării de drept a contractului este inadmisibilă, nefiind incidente niciuna dintre condițiile care stau la baza aplicării sancțiunii nulității actului. A apreciat că în mod nefondat s-a cerut anularea acestei notificări, fără a se argumenta care sunt condițiile încălcate pentru încheierea valabilă a acesteia. În opinia recurentei-pârâte, pentru a fi admisibilă cererea intimaților-reclamanți, se impunea a fi dovedită încălcarea uneia dintre condițiile cerute de lege pentru încheierea valabilă a notificării, iar în absența redării unui astfel de motiv, apărările sale nu pot viza decât aspecte de ordin general. Chiar în măsura în care instanța ar dispune în sensul anularii notificării, a considerat că pactul comisoriu produce efecte de drept, consecința anularii acestei comunicări nefiind implicit și lipsa de efecte a pactului comisoriu, această clauză fiind supusă analizei instanței de judecată pentru a determina dacă în prezent antecontractul produce efecte sau a fost desființat potrivit manifestării de voință a părților, exprimată la data survenirii acordului de voințe. Referitor la solicitarea de admitere a cererii privind înscrierea dreptului intimaților-reclamanți în cartea funciară, a solicitat a se avea în vedere că, din analiza hotărârii apelate, nu reiese motivarea instanței pentru care s-a procedat la respingerea pretenției, astfel că se impune a fi reținute inclusiv prevederile art. 444 și 445 C.proc.civ., însă, la acest moment, o astfel de cerere este tardivă, prin raportare la dispozițiile alin. (1) ale art. 444 C.proc.civ. Ca atare, a subliniat că, sub acest aspect, calea de urmat a părților adverse era cererea de completare a sentinței și, nicidecum, apelul incident. A precizat că aceste apărări se impun a fi avute în vedere în secundar, în situația în care inclusiv instanța învestită cu soluționarea cererii de recurs va considera că acțiunea părții adverse nu este prescrisă. Totodată, a arătat că, dacă instanța va aprecia în sensul că antecontractul nu prevede o dată certă de încheiere a contractului în formă autentică, înțelege, cu caracter secundar, să invoce art. 3.1. din antecontract, potrivit căruia părțile vor stabili de comun acord data, ora și locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare – o astfel de operațiune bilaterală nu putea fi stabilită decât după momentul în care imobilul urma a fi înscris în cartea funciară, clauzele contractuale anterior evocate urmând a fi analizate și corelate împreună de către instanță, conform voinței părților, astfel cum aceasta rezultă din analiza antecontractului. În acest sens, a susținut că părțile, în virtutea libertății contractuale, nu au stabilit, până la acest moment, de comun acord, data la care contractul urmează a fi semnat, iar intimații-reclamanți nu au făcut dovada inițierii unor astfel de demersuri, iar, dacă ar fi probat o astfel de conduită, care nu s-ar fi soldat cu rezultatul urmărit/scontat, intimații-reclamanți erau obligați să urmeze calea judiciară prevăzută de art. 1411 și urm. C.civ. Făcând trimitere la prevederilor art. 1415 C.civ., a invocat că doar după stabilirea datei, orei și locului încheierii contractului în formă autentică, fie de comun acord, de către ambele părți, fie prin accesarea instituției stabilirii judiciare a termenului, intimații-reclamanți erau în drept să formuleze prezenta acțiune. Prin urmare, a apreciat că, la acest moment, în lipsa dovedirii demersurilor pentru stabilirea de comun acord a datei, orei și locului pentru încheierea contractului de către intimații-reclamanți, precum și în caz de neînțelegere între părți, de accesare a instituției stabilirii judiciare a termenului pentru stabilirea termenului de încheiere a contractului de către o instanța judecătorească, prezenta acțiune este atât prematură, cât și inadmisibilă. A subliniat că manifestarea de voință a părților a fost una clară, concisă și rezultă expres din antecontract, mai exact din analiza art. 3.1. art. 3.2. și art. 8.4., neputându-se reține faptul că obligația sa de a transfera dreptul de proprietate către intimații-reclamanți ar fi exigibilă. Menționează și că nu există nicio dovada a convocării sale în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare anterior momentului la care a notificat părțile adverse cu privire la intervenirea pactului comisoriu, în condițiile în care, data predării imobilului, respectiv data finalizării acestuia, a fost stabilită pentru 31.12.2021. Astfel, a susținut că este inadmisibilă acțiunea formulată de părțile adverse, întrucât se impunea ca intimații-reclamanți să facă dovada convocării sale la notar și a refuzului său de a da curs unei astfel de invitații, anterior momentului la care i-a notificat pe aceștia cu privire la intervenirea pactului comisoriu, refuz care trebuia materializat printr-o încheiere emisă de către notarul public în fața căruia ar fi trebuit să se încheie contractul de vânzare-cumpărare. Totodată, afirmând că notificarea de încetare a antecontractului (întemeiată pe prevederile art. 9.1. raportat la art. 3.5.1. și art. 5.1.1. din antecontract) este producătoare de efecte juridice, recurenta-pârâtă a apreciat că sunt eronate cele reținute de către instanță, în sensul că, prin emiterea acestei notificări, nu s-a produs încetarea acordului juridic dintre părți. În susținerea acestei critici, a arătat că, prin art. 8.4. din antecontract, s-a stabilit faptul că „toate clauzele antecontractului reflectă și concretizează acordurile și convențiile dintre părți.” A mai arătat și că, față de manifestarea neechivocă de voință a părților menționată prin cuprinsul antecontractului, precum și față de faptul că data predării, astfel cum aceasta a fost convenită, conform art. 3.5.1. și art. 5.1.1., a fost depășită cu mai mult de 120 de zile lucrătoare, a înțeles să dea eficiență pactului comisoriu regăsit la art. 9.1. din antecontract, potrivit căruia, în cazul în care promitentul-vânzător întârzie predarea cu mai mult de 120 lucrătoare de la data predării convenită, prezentul contract se desființează de drept, nefiind necesară nicio altă formalitate, perioadă de remediere, în virtutea unui pact comisoriu.” A menționat că doctrina și practica au stabilit că, pentru ca rezoluțiunea convențională să opereze, din perspectiva art. 1553 alin. (1) C.civ., este obligatoriu ca pactul comisoriu să fie stipulat expres și să prevadă în manieră neechivocă/clară și transparentă care anume dintre obligațiile menționate în contract au drept de sancțiune pentru neexecutare/executare culpabilă, rezoluțiunea sau rezilierea de drept a contractului. Astfel, a arătat că, în speță, din art. 9.1. din antecontract, rezultă fără echivoc că nu este necesară punerea în întârziere, părțile renunțând la acest aspect prin modalitatea de formulare a pactului comisoriu, iar prevederile Codul civil în materia pactului comisoriu stabilesc că părțile au obligația să prevadă/identifice nu doar care dintre obligații determină încetarea contractului în baza clauzei rezolutorii, ci în condițiile specifice în care încetarea contractului operează. A subliniat că, spre deosebire de rezoluțiunea unilaterală, pactul comisoriu poate avea drept efect încetarea de drept a contractului, fără a mai fi nevoie de o manifestare de voință a creditorului în acest sens. În raport cu prevederile art. 1550 C.civ., a învederat că există situații în care părțile pot decide ca rezoluțiunea să opereze chiar din momentul neexecutării obligației, iar, în plus, conform art. 1266 C.civ.: „(1) Contractele se interpretează după voința concordantă a părților, iar nu după sensul literal al termenilor. (2) La stabilirea voinței concordante se va ține seama, între altele, de scopul contractului, de negocierile purtate de părți, de practicile statornicite între acestea și de comportamentul lor ulterior încheierii contractului.” A arătat că, în jurisprudență, s-a reținut că, în situația existenței unor clauze susceptibile de sensuri diferite, devin aplicabile dispozițiile legale potrivit cărora interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor. În dreptul român, între voința reală (internă) și manifestarea de voință (voința declarată) prevalează, în principiu, voința reală. Recurenta-pârâtă a menționat și că, în sensul interpretării clauzelor după intenția comună a părților, s-a pronunțat instanța supremă, care a statuat că instanțele judecătorești au obligația să interpreteze contractele nu după sensul literal al cuvintelor întrebuințate, ci după intenția comună a părților, fiind obligate să determine natura reală a contractului, nu după denumirea pe care i-au dat-o părțile, ci după conținutul clauzelor pe care le cuprinde, iar, pe de altă parte trebuie să stabilească înțelesul lui. Totodată, aceeași instanța a stabilit că nu este îngăduit ca, sub pretextul depășirii sensului literal al termenilor, să se denatureze intenția reală a părților și astfel acestea să dobândească drepturi sau obligații la care nu au consimțit efectiv. Ca atare, a susținut că prima instanță era datoare să constate faptul că antecontractul încetează de îndată ce sunt îndeplinite condițiile expres indicate de părți în conținutul pactului comisoriu. A învederat că, potrivit prevederilor art. 1553 alin. (1) C.civ.: „pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea sau rezilierea de drept a contractului.”, iar doctrina a statuat că, în baza principiului libertății de voință, părțile, prin acordul lor de voință, pot insera în contractul sinalagmatic anumite clauze referitoare la desființarea contractului în caz de neexecutare culpabilă a obligației asumate de către oricare dintre ele, clauze care poartă denumirea de pacte comisorii, iar rezoluțiunea care operează în temeiul acestora este denumită rezoluțiune convențională, în același sens fiind și practica instanțelor. Așadar, a arătat că, în speță, prin îndeplinirea condițiilor stabilite de art. 9.1, respectiv prin întârzierea predării de către promitentul-vânzător cu mai mult de 120 de zile lucrătoare, indiferent de cauze (din culpa promitentului-vânzător sau din alte motive), contractul se desființează de drept, nefiind necesara nicio altă formalitate prealabilă ori perioadă de remediere, clauza reprezentând un veritabil pact comisoriu. A mai susținut și că prevederile art. 9.1. din antecontract pot fi analizate inclusiv din perspectiva unei veritabile clauze de dezicere, părțile stabilind de comun acord ca, în ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare nu se încheie urmare a refuzului promitentului-vânzător, acesta are obligația de a restitui avansul încasat; cu alte cuvinte, părțile acestuia au prevăzut posibilitatea promitentului-vânzător de a refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare, de a se răzgândi fără a fi nevoit să invoce un motiv anume pentru intervenirea răzgândirii, cu obligația acestuia de a restitui avansul. Pe fondul cauzei, a afirmat că transferul dreptului de proprietate intervine doar cu condiția plății integrale a prețului proprietății, în baza extrasului de carte funciară și a certificatului fiscal – punctul 3.2. din antecontract. Așadar, a susținut că, în speță, condiția sine-qua-non prealabilă încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică este aceea de plată integrală a prețului contractual, statuată ca atare și în cuprinsul art. 3.5. punctul 3.5.1. din antecontract, intimații-reclamanți obligându-se să achite diferența de preț, iar, în acord cu cele expuse, nu au făcut nicio dovadă a deținerii sumelor de bani necesare încheierii contractului și/sau nicio dovada de consemnare a sumei la dispoziția sa – condiție obligatorie, conform art. 3.1. din antecontract. Astfel, a subliniat că, deși în sarcina intimaților-reclamanți exista obligația achitării integrale a prețului până la data de 31.12.2021, din probele de la dosar, rezultă că o atare obligație nu a fost îndeplinită, sens în care, în raport inclusiv cu art. 3.2. din antecontract, acțiunea acestora nu poate fi, pe fondul său, primită. Totodată, a apreciat important a se reține că părțile adverse nici măcar la data la care a convocat-o la notar – august 2022 (adică după momentul comunicării notificării de încetare a contractului) nu dețineau resursele financiare necesare încheierii contractului, nefăcând dovada deținerii unor astfel de resurse financiare. A apreciat că, dacă la data sesizării instanței, intimații-reclamanți nu fac dovada demarării procedurii necesare pentru obținerea creditului bancar/dovada deținerii sumelor de bani necesare achitării imobilului, acțiunea se impune a fi respinsă – aceasta condiție presupune ca intimații-reclamanți să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, în același sens fiind și jurisprudența în materie.

Apărările formulate în cauză Intimații-reclamanți au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat. În esență, au susținut că instanța de apel a realizat o atentă analiză a clauzelor antecontractului și a dispozițiilor legale incidente. Astfel, au arătat că s-au apărat susținând, în principal, că termenul de prescripție curge de la data de 1.07.2022, dată la care au primit notificarea privind încetarea contractului, dând eficiența și dispozițiilor art. 2.9.5. din antecontract, invocând și faptul că art. 1669 alin. (2) C.civ. trebuie interpretat în coroborare cu dispozițiile legale și cu dispozițiile art. 3.2. din antecontract, potrivit cărora, dreptul de proprietate asupra imobilului va fi transmis promitenților-cumpărători după intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe numele promitentului-vânzător, intabulare care a avut loc la data de 10.08.2022, potrivit extrasului de carte funciară. Au învederat că instanța de apel a reținut că termenul de prescripție nu poate să curgă înaintea împlinirii datei la care contractul trebuia încheiat și, în acord cu cele constate de către curtea de apel, au susținut că data la care contractul de vânzare-cumpărare trebuia și putea fi realizat este data intabulării în cartea funciară, adică 10.08.2022, care coincide cu momentul de început al curgeri termenului de prescripție a dreptului material la acțiune. Susțin că instanța de apel a reținut în mod corect că dispozițiile art. 1669 alin. (2) C.civ. trebuie interpretate în sensul că „data la care contractul trebuia încheiat” reprezintă data la care contractul trebuia și putea fi încheiat, contractul de vânzare-cumpărare neputând fi încheiat în lipsa intabulării. Intimații-reclamanți au mai arătat și că recurenta-pârâtă a refuzat să încheie contractul de vânzare-cumpărare, potrivit antecontractului, și a vândut imobilul către intimata-pârâtă D. S.R.L. Au apreciat că, în aceste condiții, analiza antecontractului din perspectiva datei la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare nu prezintă relevanță juridică, dat fiind faptul că au introdus acțiunea ulterior refuzului recurentei-pârâte de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, însă anterior intabulării apartamentului, adică anterior începerii curgerii termenului de prescripție a dreptului material la acțiune. Intimații-reclamanți au considerat și că, și dacă în antecontract ar fi fost prevăzut un termen pentru încheierea contractului în formă autentică, acesta nu ar fi putut fi încheiat în mod valabil, data încheierii contractului fiind prorogată până la data intabulării. În concluzie, au susținut că la data introducerii acțiunii, 26.07.2022, dreptul material la acțiune nu era prescris, iar dispozițiile art. 1669 alin. (2) C.civ. au fost corect aplicate. Totodată, intimații-reclamanți au arătat că, în fața instanțelor de fond, recurenta-pârâtă a invocat neîndeplinirea obligației de plată integrală a prețului, iar, în față instanței de recurs, a invocat excepția de neexecutare a contractului, întrucât nu și-ar fi îndeplinit obligația de a achita diferența de preț până la data de 31.12.2021, astfel cum aceasta ar fi fost asumată expres prin semnarea actului adițional. În opinia intimaților-reclamanți, recurenta-pârâtă nu poate invoca cu succes excepția de neexecutare a contractului, atât timp cât la data de referință, 31.12.2021, ea însăși nu își executase obligația, dispozițiile art. 1556 C.civ. nefiind incidente. Au menționat că, făcând aplicarea dispozițiilor art. 1267 C.civ., interpretând clauzele contractului unele prin altele și dând fiecăreia înțelesul ce rezultă din ansamblul contractului, instanța de apel a constatat că, prin art. 2.2.1 din antecontract, care nu a format obiectul unei alte negocieri, s-a stabilit în mod clar și indubitabil faptul că diferența de preț neachitată, în valoare de 52.400 euro, TVA 5% inclus, se va achita la semnarea contractului de vânzare-cumpărare din credit ipotecar sau programul Prima Casă, iar, conform art. 3.5.1. din antecontract, de asemenea, nemodificat, predarea apartamentului se face după semnarea contractului de vânzare-cumpărare, cu condiția achitării integrale a prețului, cu excepția situației în care părțile au convenit altfel. Intimații-reclamanți au precizat și că dispoziția antecontractului de la art. 5.1.1. stabilea obligații interdependente și simultane pentru părțile acestuia, iar recurenta-pârâtă nu poate invoca neplata prețului până la data de 31 decembrie 2021, atât timp cât nu a dovedit îndeplinirea propriilor obligații, până la acel moment. Referitor la îndeplinirea, în ceea ce îi privește, a propriilor obligații, respectiv plata prețului, au apreciat că trebuie avute în vedere dispozițiile art. 1279 alin. (3) C.civ. și au arătat că și-au îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontract, Curtea de Apel Brașov reținând că nu există nicio clauză care să prevadă o plată integrală anticipată a prețului, astfel că recurentei-pârâte îi revenea obligația principală de a face, respectiv de a intabula și a transmite dreptul de proprietate asupra apartamentului; consemnarea prealabilă a prețului vânzării nu este o condiție pentru admiterea cererii, întrucât dreptul lor nu va putea fi înscris în cartea funciară fără înscrierea ipotecii legale aferente diferenței de preț neachitate, ipoteca legală fiind efectul legal al contractului de vânzare-cumpărare fără plata integrală a prețului, în condițiile art. 2386 pct. 1 C.civ.. Au mai susținut intimații-reclamanți și că instanța de apel a soluționat în mod legal apelul incident, admițând cererea pe care au formulat-o privind anularea notificării de încetare a antecontractului, transmisă la data de 1.07.2022. Astfel, au arătat că notificarea transmisă de recurenta-pârâtă se întemeiază pe dispozițiile clauzei 9.1. din antecontract, fiind definită de părți ca o clauză de rezoluțiune a antecontractului, însă aceasta este în beneficiul creditorilor obligației de predare, adică în favoarea lor, care, în cazul nerespectării termenului de predare, pot opta în a da eficiența acestei clauze sau a cere executarea contractului. În ceea ce privește aplicarea normelor de drept procesual, au afirmat că, în speță, au fost aplicate în mod corect dispozițiile art. 445 C.proc.civ. și au învederat că, prin dispozitivul sentinței civile 126/S/2023, prima instanță s-a pronunțat asupra cererii privind înscrierea dreptului lor de proprietate în cartea funciară – dispunând: „respinge restul pretențiilor” –, iar nemotivarea cererii de respingere a reprezentat un motiv de apel, exercitat pe cale incidentală. Recurenta-pârâtă nu a depus răspuns la întâmpinare. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse. În prealabil examinării motivelor de casare, Înalta Curte constată că recursul este o cale extraordinară de atac, care poate fi exercitată numai pentru motivele de nelegalitate expres și limitativ prevăzute de art. 488 C.proc.civ., iar nu pentru motive de netemeinicie. Nu orice nemulțumire poate face obiectul recursului, nefiind îndeosebi posibilă criticarea situației de fapt reținute de ultima instanță de fond, respectiv cea de apel, prin raportare la probatoriul administrat. O astfel de critică este una specifică apelului, care privește deopotrivă stabilirea situației de fapt prin raportare la probele administrate (temeinicia) și aplicarea legii situației de fapt astfel stabilite (legalitatea), după cum rezultă din art. 476 și art. 479 C.proc.civ. În etapa recursului, situația de fapt stabilită în mod suveran de instanțele de fond nu mai poate fi cenzurată, ci constituie temeiul verificării criticilor de nelegalitate substanțială formulate de recurent. Altfel spus, instanța de recurs verifică dacă dispozițiile legale incidente au fost interpretate adecvat și aplicate corect situației de fapt stabilite, dar nu este în măsură să cenzureze însăși situația de fapt, în măsura în care aceasta a fost constatată cu respectarea regulilor procedurale relevante. Evocând situația de fapt stabilită de instanțele de fond, acestea au reținut că între reclamanții A. și B., în calitate de promitenți cumpărători și pârâta SC C. SRL, în calitate de promitentă vânzătoare, s-a încheiat actul intitulat antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2552 din 18.10.2019, prin care pârâta, care dezvoltă un proiect imobiliar, s-a obligat să vândă reclamantului apartamentul nr. 41 din imobilul situat în Brașov, apartament de 3 camere, cu o suprafață utilă de 75,19 mp, cu cota parte aferentă din părțile de uz comun și din teren, precum și teren parcare supraterană de 12 mp. Prețul a fost stabilit la 71.900 Euro, cu TVA inclus, din care 69.900 Euro pentru apartament și 2.000 Euro pentru parcare. S-a stabilit că, până la data de 22.10.2019, reclamanții să plătească pârâtei, din surse proprii, suma de 12.000 Euro cu titlu de avans apartament, suma de 5.500 Euro urma să se achite până la data de 31.01.2020, iar diferența de 52.400 Euro, cu TVA 5% inclus, urma să se achite până la semnarea contractului de vânzare cumpărare, din credit ipotecar sau ”prima casă”. La pct. 2.3 din antecontract, s-a prevăzut că prețul apartamentului este obligatoriu și fix. Nu se va face nici o modificare la prețul apartamentului sau la celelalte elemente ale acestuia, decât cu acordul ambelor părți. Ulterior, la data de 27.05.2020, părțile au încheiat act adițional la antecontractul de vânzare cumpărare, prin care au specificat că obiectul promisiunii de vânzare este apartamentul 42, nu apartamentul 41, cum s-a indicat inițial, s-a arătat că proiectul imobiliar se dezvoltă în baza autorizației de construire 93/6.02.2020 și că promitentul vânzător va finaliza clădirea până la data de 31.12.2021. Prin acest act adițional a fost modificat punctul 5.1.1 din actul inițial, în sensul că investitorul are obligația să execute lucrarea la data finalizării și să predea cumpărătorului proprietatea finalizată potrivit descrierii generale a clădirii de locuințe și a detaliilor tehnice până la data de 31.12.2021, reprezentând data predării, cu condiția achitării integrale a prețului. Nerespectarea acestei obligații de către promitentul vânzător și întârzierea în predarea proprietății conferă promitentului cumpărător dreptul de a percepe penalități de 0,01% pe zi de întârziere, calculate la prețul lucrărilor nefinalizate. Reclamanții au achitat un avans de 17.500 Euro și suma de 500 lei pentru lucrări suplimentare, aspect recunoscut de pârâtă prin acordul de plată întocmit și semnat de pârât la data de 11.07.2022. Suma de 500 lei pentru efectuarea de lucrări suplimentare la apartament a fost achitată la data de 6.06.2022. Prin contract a fost convenită data finalizării clădirii și a predării imobilului, respectiv 31.12.2020, această dată fiind prelungită ulterior la 31.12.2021. La pct. 3.5.1, s-a prevăzut că predarea apartamentului se va face după semnarea contractului de vânzare cumpărare, cu condiția achitării integrale a prețului. Raportat la aceste clauze, pârâta trebuia ca până la data de 31.12.2021 să finalizeze clădirea, să dețină toate actele necesare încheierii contractului translativ de proprietate, pentru ca la data indicată să se poate încheia contractul, intimații să plătească prețul și să se predea imobilul. Conform extrasului de carte funciară emis la data de 23.08.2022, imobilul construcție a fost înscris în cartea funciară și s-a efectuat apartamentarea, apartamentul obiect al antecontractului încheiat cu reclamantul fiind înscris și descris în CF x-C1-U42. Printr-o primă categorie de critici, se arată că acțiunea era prescrisă, termenul legal de 6 luni urmând să curgă de la data de 31.12.2021 (termen determinat). În subsidiar, dacă s-ar aprecia că termenul de perfectare nu ar fi fost determinat, recurenta apreciază că instanța nu ar fi fost învestită cu stabilirea unui atare termen. În ceea ce privește criticile referitoare la greșita respingere a excepției prescripției extinctive, se constată că potrivit art. 1669 alin. 2 C.civ., care reglementează un termen special de prescripție în cazul refuzului nejustificat al uneia dintre părțile unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare de a încheia actul promis, „dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat”. Potrivit instanței de apel, sintagma „data la care contractul trebuia încheiat”, prevăzută de art. 1669 alin. 2 C.civ., trebuie interpretată în sensul că prescripția începe să curgă de la data la care contractul trebuia și putea să fie încheiat. S-a reținut că un contract de vânzare-cumpărare, cum este cel care face obiectul analizei în cauza de față, nu putea fi încheiat în formă autentică, mai înainte de intabularea imobilului, obiectul său material, în evidențele cărții funciare. Așadar, atât timp cât imobilul apartament nu a fost înscris în evidențele de carte funciară, contractul de vânzare-cumpărare nu putea fi încheiat în mod valabil, indiferent care ar fi fost data agreată de părți în acest scop. Or, intabularea sa a fost efectuată de apelanta pârâtă pe parcursul judecății în fond a cauzei, respectiv la data de 10.08.2022, în condițiile în care acțiunea introductivă de instanță a fost înregistrată pe rolul instanței de fond la data de 26.07.2022. Soluția Curții de Apel, potrivit căreia termenul de prescripție pentru formularea acțiunii în pronunțarea hotărârii care ține loc de act de vânzare nu putea curge înaintea apartamentării și înscrierii apartamentului (imobilului) a cărui vânzare a fost promisă într-o carte funciară distinctă corespunde dispozițiilor legii și constituie o interpretare adecvată a dispozițiilor art. 1.669 alin.2 C.civ. Potrivit art. 877 C.civ., drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modifică și se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară. Nu este prin urmare posibilă circulația juridică a drepturilor reale imobiliare decât cu respectarea regulilor de carte funciară, ceea ce presupune prealabila înscriere în cartea funciară a acestor drepturi (devenite astfel drepturi tabulare), cu excepția cazurilor în care legea prevede expres altfel. Potrivit art. 887 alin.1 C.civ., drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum și în alte cazuri expres prevăzute de lege. Inclusiv din acest text de lege, interpretat per a contrario , rezultă că legea nu prevede posibilitatea transmiterii prin vânzare a unui drept real imobiliar fără ca acesta să fie înscris, în prealabil, în cartea funciară. Situația de față, în care recurenta-pârâtă, în calitate de dezvoltator imobiliar, a construit un condominiu, pe care ulterior trebuie să-l recepționeze, să-l întabuleze și, prin apartamentare, să înscrie apartamentele în cărți funciare individuale pentru a-și putea executa obligațiile de a vinde asumate prin diferite antecontracte diferă de situația în care promitentul-vânzător omite sau refuză să înscrie imobilul finalizat în cartea funciară pentru a nu fi posibilă executarea obligației de a vinde asumate prin antecontract. În situații precum cea din speță, de vreme ce înscrierea apartamentului în cartea funciară este o condiție legală pentru ca acesta să facă obiectul unor acte de dispoziție, este de principiu că termenul de prescripție al dreptului la acțiunea în pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract nu poate să curgă înainte de intabulare, și aceasta indiferent dacă părțile au convenit sau nu o dată anterioară pentru perfectarea vânzării; această dată oricum nu ar fi putut fi respectată nici în cazul unei vânzări amiabile, în lipsa intabulării anterioare. Așadar, Înalta Curte reține că în mod legal a statuat instanța de apel că prescripția nu poate curge înainte de data intabulării imobilului a cărui vânzare a fost promisă, și aceasta chiar dacă, termenul convenit prin contract pentru încheierea vânzării s-a împlinit anterior datei intabulării imobilului în cartea funciară. Sunt prin urmare nefondate toate criticile care tind la a susține fie că instanță a nesocotit termenul clar stabilit, fie că, în măsura în care s-ar considera că părțile nu au convenit un termen determinat, instanța nu ar fi fost învestită cu stabilirea acestui termen. În această privință, trebuie observat că instanța învestită cu acțiuni precum cea de față trebuie să verifice și să stabilească în ce măsură termenul convenit prin antecontract s-a împlinit ca urmare a neexecutării imputabile a obligațiilor promitentului pârât (în speța de față, promitentul-vânzător), ceea ce implică cu necesitate ca, dacă există o dispută cu privire la termenul amintit, acest termen să fie determinat de instanță pe temeiul probelor administrate. Această operațiune, intrinsecă rezolvării fondului acțiunii în pronunțarea hotărârii care ține loc de contract, nu presupune formularea unui capăt de cerere distinct, cum fără temei susține recurenta. De altfel, prin raportare la maniera în care instanțele de fond au interpretat, în mod suveran, contractul părților, termenul convenit pentru vânzare era determinat și s-a împlinit, însă obligația nu a fost executată în mod culpabil de către recurenta-pârâtă. Printr-o altă categorie de critici, se susține în esență că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 1.270 C.civ., ignorând voința părților, care au convenit potrivit art. 9.1 din antecontract că, în cazul depășirii cu mai mult de 120 de zile a datei convenite pentru predarea imobilului și implicit pentru perfectarea vânzării (31.12.2021), antecontractul este desființat de drept, ceea ce echivalează cu renunțarea la posibilitatea de a cere pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract. Totodată, se reiterează excepția de neexecutare, prin raportare la art. 1.556 C.civ., obligația de plată integrală a prețului nefiind îndeplinită până la data stabilită pentru predare (31.12.2021). Motivele evocate sunt apreciate de recurentă a fi subsumate cazului de casare prev. de art. 488 alin.1 pct. 8 C.proc.civ. Aceste critici (reiterate de mai multe ori în cuprinsul memoriului de recurs, însă analizate în mod grupat) nu pot fi primite, în primul rând, întrucât tind la o reapreciere a situației de fapt, operațiune care excedează motivelor legale de casare. Prevederile art. 488 alin.1 pct. 8 C.proc.civ., pe care se întemeiază recursul declarat, trebuie să nu fie invocate doar formal, ci presupun indicarea regulilor de drept pe care instanța le-a nesocotit ori aplicat greșit în cauză; dezvoltarea unei interpretări a respectivei reguli de drept; indicarea concretă a manierei în care instanța a încălcat ori aplicat greșit respectivele reguli de drept. Contrar susținerilor recurentei, o pretinsă eroare în stabilirea faptelor excedează cazului de casare evocat, recursul neprivind pretinsa netemeinicie a hotărârii recurate. Ceea ce critică recurenta prin cvasitotalitatea motivelor invocate este însă interpretarea eronată, respectiv pretinsa unor clauze contractuale care, în opinia recurentei, sunt lipsite de echivoc. Înalta Curte constată că fostul caz de casare prevăzut de art. 304 pct. 8 C.proc.civ. 1865 nu a mai fost preluat în noua reglementare, ceea ce relevă intenția legiuitorului de a nu mai permite invocarea în recurs a greșitei interpretări a unui contract. Textul evocat prevedea posibilitatea modificării unei hotărâri recurate, dacă aceasta, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia. Așadar, chiar și în contextul acestui motiv de recurs, în prezent abrogat, nu era posibilă cenzurarea interpretării date de instanța de fond unor clauze contractuale susceptibile de mai multe înțelesuri, o atare interpretare a voinței reale a părților fiind sustrasă, în principiu, controlului de legalitate pe calea recursului. Cu atât mai mult (a fortiori ), în contextul normativ configurat de noul Cod de procedură civilă, în care un asemenea motiv de recurs nu a mai fost reținut, controlul de legalitate referitor la maniera în care instanțele devolutive au interpretat clauzele unui contract este limitat la ipoteza în care au fost interpretate și aplicate greșit regulile de interpretare stabilite de lege sau normele legale referitoare la calificarea legală a contractelor ori la dispoziții legale supletive de la care părțile nu au derogat și care se aplică în completarea a ceea ce s-a stipulat în mod expres. Se constată că, într-adevăr, recurenta-pârâtă invocă greșita interpretare și aplicare a dispoz