ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2575/2024

Ședința publică din data de 19 noiembrie 2024

În deliberare asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei.

I.1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată la data de 15.09.2022, reclamantul A. a chemat în judecată pârâta B. S.R.L., solicitând instanței anularea declarației de rezoluțiune unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/02.07.2020 de către notarul public C., constarea nulității sau anularea clauzei de la art. VII.6 din acest antecontract, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, iar, în subsidiar, obligarea pârâtei să îi predea și să încheie contractul în formă autentică și la plata de penalități de întârziere de 0,1% pe zi de întârziere, calculate la valoarea de 110.040 Euro, începând cu data de 1 decembrie 2021 și până la îndeplinirea obligației de predare și de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare.

I.2 Hotărârea pronunțată în primă instanță.

Prin sentința civilă nr. 122/S/19.04.2023, Tribunalul Brașov a admis excepția prescripției dreptului la acțiune în ceea ce privește cererea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, și a respins, pe cale de consecință, această cerere, ca fiind prescrisă.

A respins excepția prescripției dreptului la acțiune, în ceea ce privește celelalte petite, ca neîntemeiată.

A admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L.

A obligat pe pârâtă la predarea imobilului precum și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul apartament obiect al promisiunii bilaterale de vânzare autentificate de Notar public C. prin încheierea 11166/02.07.2020, respectiv imobilul înscris în CF Brașov, precum și pentru imobilele loc de parcare și boxă, obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/02.07.2020 de notar public C., respectiv imobilele înscrise în CF Brașov (locul de parcare nr. 24) și în CF x-0-1150 Brașov (boxa).

A obligat pârâta să plătească reclamantului daune interese de 0,1% pe zi întârziere, calculate la valoarea imobilelor (93.975 euro apartamentul, 11.900 euro locul de parcare și 4.165 euro boxa) la cursul BNR din ziua plății, începând cu data de 1 februarie 2021 și, în continuare, până la data îndeplinirii obligației de predare a imobilelor și de încheiere a contractului de vânzare în formă autentică.

A respins, în rest, cererea formulată, ca neîntemeiată.

A obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 12.590,46 RON, reprezentând taxa de timbru și a sumei de 7.000 RON, reprezentând onorariu avocat.

I.3. Hotărârea pronunțată în apel.

Prin decizia civilă nr. 175/Ap din 14 februarie 2024, Curtea de Apel Brașov, secția Civilă, a admis cererile de apel formulate de apelantul reclamant A. și de apelanta pârâtă B. S.R.L. împotriva sentinței civile nr. 122/S/19.04.2023 a Tribunalului Brașov, pe care a anulat-o și a trimis cauza spre rejudecare la prima instanță.

II. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei civile nr. 175/Ap din 14 februarie 2024, pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția Civilă, a declarat recurs pârâta B. S.R.L.

Calea de atac a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă, la data de 03 iunie 2024, fiind repartizată computerizat aleatoriu, spre soluționare, completului filtru nr. 2, care, prin rezoluția din 07 iunie 2024, a dispus efectuarea procedurilor de comunicare, astfel cum acestea sunt reglementate de dispozițiile art. 490 alin. (2) C. proc. civ.. S-a stabilit în cadrul verificărilor privind îndeplinirea cerințelor de formă prevăzute de art. 486 alin. (1) lit. a), c)-e) C. proc. civ. că cererea de recurs cuprinde mențiunile privind denumirea și sediul recurentei-pârâte; indicarea hotărârii care se atacă; semnătura reprezentantului convențional, avocat D., împuternicirea fiind depusă la fila x; în ceea ce privește cerința impusă de lit. d) al aceluiași articol, s-a constatat că recurenta-pârâtă a procedat la încadrarea criticilor formulate în motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ. în temeiul art. 24 alin. (1) și alin. (2) din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, recurenta-pârâtă datorează pentru soluționarea recursului declarat o taxă judiciară de timbru în cuantum de 4510,13 RON, taxă ce a fost achitată conform dovezii de plată aflată la dosarul de recurs.

II.1. Motivele de recurs.

Recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel, iar în situația în care se va aprecia că nu sunt întrunite condițiile pentru trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel, a solicitat admiterea recursului iar în rejudecare, modificarea hotărârii atacate în sensul respingerii apelului promovat de intimatul A. și admiterea apelului declarat de recurentă cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare instanței de fond.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta a criticat hotărârea recurată pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și pct. 8 din C. proc. civ., susținând, după prezentarea succintă a situației de fapt și a soluțiilor pronunțate de instanțele de judecată în prezenta cauză, următoarele:

Prin primul motiv de recurs, recurenta-pârâtă a susținut nelegalitatea și netemeinicia deciziei atacate prin prisma motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 teza a II-a din C. proc. civ., hotărârea fiind pronunțată cu aplicarea/interpretarea greșită a normelor de drept material.

Recurenta a arătat că, prin antecontractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/02.07.2020 și y/02.07.2020, părțile contractante au stabilit, în mod expres, termenul pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare în forma autentică, motiv pentru care termenul de prescripție reglementat de art. 1669 alin. (2) din C. civ. curge de la data la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare, în speță, de la data 31.01.2022.

În contextul în care instanța de apel a reținut, în mod eronat, faptul că termenul de prescripție începe să curgă de la momentul când erau îndeplinite condițiile pentru încheierea actului translativ de proprietate, respectiv erau efectuate formalitățile de intabulare a dreptului de proprietate, aceasta a stabilit eronat și normele de drept material aplicabile speței sub aspectul prescripției extinctive.

Recurenta-pârâtă a susținut că părțile contractante nu au stipulat că obligația se va naște la data intabulării imobilului ci "nu mai târziu de luna noiembrie 2021" cu acordarea unui termen de grație de 60 de zile, care va începe să curgă din prima zi după data de 30 noiembrie, motiv pentru care instanța de apel, prin soluția de admitere a apelului, a încălcat dispozițiile art. 2500 alin. (1) și art. 1669 alin. (2) C. civ. privind momentul de la care începe să curgă prescripția dar și prevederile art. 1270 din același cod privind forța obligatorie a contractului între părțile contractante.

Prin memoriul de recurs recurenta a susținut că dacă s-ar avea în vedere, la calcul termenului de prescripție, momentul reținut de către instanța de apel ar fi încălcate dispozițiile exprese ale art. 1669 alin. (2) C. civ. întrucât este posibil ca dezvoltatorul să nu mai continue construcția sau nu o mai finalizeze și atunci termenul de prescripție nu ar mai începe niciodată să curgă.

Astfel cum a reținut și instanța de fond, în această situație, promitentul-cumpărător ar fi avut posibilitatea să promoveze, înăuntrul termenului de prescripție de 6 luni, o acțiune prin care să oblige pârâta la îndeplinirea formalităților de intabulare și încheierea contractului de vânzare - cumpărare în forma autentică.

Recurenta-pârâtă a susținut că, dacă s-ar avea în vedere că actele necesare intabulării în cartea funciară și obținerea certificatului fiscal puteau fi obținute doar de către aceasta, ar însemna ca o parte contractantă să aibă posibilitatea de a refuza îndeplinirea acestor formalități iar cealaltă parte să nu aibă la îndemână un mijloc juridic prin care să o oblige.

Astfel, data la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică a fost, în opinia recurentei, data de 31.01.2022.

Invocând prevederile art. 2524 alin. (2) din C. civ. privind momentul de început al termenului de prescripție în cazul unul drept afectat de un termen suspensiv, recurenta a susținut că, la data de 31.01.2022, a început să curgă termenul de 6 luni pentru exercitarea dreptului la acțiune, termen care s-a împlinit la data de 31.07.2022, în timp ce prezenta acțiune a fost depusă la instanța de judecată în data de 15.09.2022, cu mult peste termenul prevăzut de art. 1669 alin. (2) C. civ.

În acest context, având în vedere dispozițiile art. 2506 alin. (2) și art. 906 alin. (2) și (3) din C. civ., recurenta a susținut că efectele antecontractelor au încetat în privința obligației principale, în sensul că intimatul-reclamant nu-și mai poate valorifica dreptul subiectiv de validare a antecontractelor de vânzare-cumpărare în condițiile pretinse de acesta, întrucât nu a fost valorificat în termenul prevăzut de lege. Prin urmare, reclamantul ar putea solicita doar restituirea sumelor achitate ca avans pentru imobilele în speță și despăgubirea cuantificată de părți, sume pe care recurenta este dispusă să le restituie.

Prin urmare, prescripția intervenită are drept consecință încetarea efectelor antecontractului, întrucât raportul juridic căruia i-a dat naștere respectiva convenție nu mai poate fi valorificat nici pe cale de acțiune și nici prin executarea de bunăvoie. Altfel, scopul urmărit de legiuitor prin instituția prescripției extinctive, sancționator și de eliminare a insecurității juridice din circuitul civil, ar fi înfrânt.

Totodată, în speța este intervenită și prescripția dreptului la acțiune privind drepturile accesorii, respectiv penalitățile, întrucât prevederile art. 2503 din C. civ. prevăd că o dată cu prescripția dreptului la acțiune a unui drept principal, se stinge și dreptul la acțiune privind drepturile accesorii.

În ceea ce privește motivul prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenta-pârâtă a arătat că, în mod greșit, instanța de apel nu a analizat motivele de apel invocate de către apelanta-pârâtă întrucât apelul acesteia din urmă a vizat un petit admis de instanța de fond și trebuia analizat deopotrivă de instanța de apel în această cale de atac.

Invocând prevederile art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., recurenta a susținut că instanța de judecată avea obligația de a arăta în cadrul hotărârii motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, motivele de fapt și de drept pentru care au fost înlăturate cererile părților, considerentele făcând corp comun cu dispozitivul hotărârii pronunțate.

Totodată, a arătat că motivarea hotărârii este un element esențial al unei hotărâri judecătorești, o puternică garanție a imparțialității judecătorului și a calității actului de justiție, precum și o premisă a exercitării corespunzătoare de către instanța superioară a atribuțiilor de control judiciar de legalitate și temeinicie. Obligativitatea motivării hotărârilor judecătorești constituie o condiție a procesului echitabil, exigență a art. 21 alin. (3) din Constituția României și art. 6 alin. (1) din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale.

II. 2. Apărările formulate în cauză

Cererea de recurs a fost comunicată intimatului-reclamant care, la data de 26 august 2024, a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea, ca nefondat, a recursului formulat în cauză.

În ceea ce privește motivele de recurs formulate de recurenta-pârâtă în baza motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., intimatul-reclamant a arătat că instanța de apel nu a aplicat greșit prevederile art. 1669 din C. civ., cum pretinde recurenta, ci a reținut, în mod legal, raportat la considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție din Decizia nr. 22/2019 pronunțată în soluționarea unui recurs în interesul legii dar și raportat la prevederile care guvernează materia prescripției, faptul că dacă, în cadrul antecontractului de vânzare cumpărare, s-a stabilit o dată fermă la care actul translativ de proprietate urma să fie încheiat, respectiv, nu mai târziu de luna noiembrie 2021, și acordarea unui termen de grație de 60 de zile, care începea să curgă în prima zi după data de 30 noiembrie, nu înseamnă că termenul de prescripție ar începe să curgă cel mai târziu la data de 01.02.2022, față de împrejurarea că la acea dată nu erau îndeplinite condițiile pentru încheierea respectivului act translativ de proprietate.

Prin urmare, intimatul-pârât a susținut că în mod legal și temeinic, instanța de apel a reținut că un termen de prescripție curge de la data la care erau îndeplinite condițiile pentru exercitarea respectivului drept. Or, la data de 01.02.2022, părțile nu puteau încheia contractul de vânzare cumpărare iar reclamantul nu putea pretinde pe calea unei acțiuni obligarea pârâtului să se prezinte la notar în vederea încheierii actului, câtă vreme bunul imobil ce urma să reprezinte obiectul material al contractului de vânzare cumpărare nu era finalizat și nu era nici intabulat în Cartea Funciară, această din urmă operațiune realizându-se abia la data de 01.07.2022.

Instanța de apel a reținut, în mod corect, că prevederile art. 1669 din C. civ. trebuie coroborate și cu prevederile art. 1658 (privind vânzarea unui bun viitor) și prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 (privind dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor), rezultând concluzia că, în speță, fiind vorba despre o construcție edificată de promitentul vânzător, ce a fost înscrisă de el în cartea funciară, nu se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act translativ de proprietate înainte de această intabulare.

Pe cale de consecință, conform susținerilor intimatului-reclamant, în cauză transferul dreptului de proprietate nu se putea realiza decât începând cu data intabulării în cartea funciară a construcției, 01.07.2022, obligația de vânzare depinzând de operațiunile pârâtului în acest sens, cum a reținut instanța de apel și în consecință, acțiunea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină locul unui act autentic de vânzare-cumpărare formulată la data de 15.09.2022 a fost făcută în cadrul termenului de prescripție de 6 luni prevăzut de art. 1669 din C. civ.

În ceea ce privește cel de-al doilea motiv de recurs încadrat de recurenta-pârâtă în motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., intimatul-pârât a arătat că instanța de apel, în mod legal și temeinic a reținut că capătul de cerere întemeiat pe obligația de a face (capătul 3 de cerere admis de prima instanță), reprezintă o cerere subsidiară capătului de cerere având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină locul unui act autentic de vânzare-cumpărare, astfel că modalitatea de soluționare a acestuia depinde de soluția ce se va pronunța în cererea principală.

Prin urmare, invocând prevederile ar. 477 din C. proc. civ., intimatul-pârât a arătat că, în contextul în care soluția asupra capătului subsidiar de cerere (și a accesoriilor aferente) depinde de soluția ce se va da în rejudecare asupra capătului principal de cerere în mod corect s-a dispus anularea întregii sentințe.

La data de 26 septembrie 2024, recurenta-pârâtă B. S.R.L. a depus răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea apărărilor formulate și admiterea recursului astfel cum a fost formulat.

În esență, recurenta a reiterat argumentele din memoriul de recurs, susținând și faptul că Decizia Înaltei Curți nr. 22/2019 invocată de intimat, nu este incidentă în speță întrucât aceasta face referire la interpretarea și aplicarea unitară a dispozițiilor art. 19 din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, care reglementează acțiunea în despăgubiri formulată de persoana vătămată care a cerut anularea actului administrativ, situație în care termenul de prescripție începe să curgă de la data la care s-a cunoscut întinderea pagubei, nu de la data producerii pagubei.

II. 3. Procedura derulată în fața Înaltei Curți de Casație și Justiție

În cauză a fost parcursă procedura de regularizare a cererii de recurs și de efectuare a comunicării actelor de procedură între părțile litigante, prevăzută de art. 486 din C. proc. civ., coroborat cu art. 490 alin. (2), art. 471

1

și art. 201 alin. (5) și (6) C. proc. civ., cu aplicarea și a dispozițiilor O.U.G. nr. 80/2013.

În temeiul art. 490 alin. (2), coroborat cu art. 471

1

alin. (5) din C. proc. civ., prin rezoluția din data de 10 septembrie 2024, s-a fixat termen de judecată la data 19 noiembrie 2024, în ședință publică, cu citarea părților, în vederea soluționării recursului declarat în cauză.

III. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, precum și actele și lucrările dosarului, pe baza criticilor formulate prin motivele de recurs și prin raportare la dispozițiile legale aplicabile în cauză, Înalta Curte constată că:

Cu titlu preliminar, în ceea ce privește limitele judecății în prezentul cadru procesual, este de observat că reclamantul a învestit instanța cu o cerere de chemare în judecată prin care a solicitat, în principal, anularea declarației de rezoluțiune unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/02.07.2020, de către notarul public C., constatarea nulității sau anularea clauzei de la art. VII.6 din acest antecontract și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare cu obligarea pârâtei la plata penalităților de întârziere de 0,1% pe zi de întârziere, calculate la valoarea de 110.040 Euro, începând cu data de 1 decembrie 2021 și până la îndeplinirea obligației de predare și de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare.

În subsidiar, reclamantul a solicitat obligarea pârâtei să îi predea imobilul și să încheie contractul în formă autentică precum și la plata de penalități de întârziere de 0,1% pe zi de întârziere, calculate la valoarea de 110.040 Euro, începând cu data de 1 decembrie 2021 și până la îndeplinirea obligației de predare și de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare.

Prima instanță a respins capătul de cerere având ca obiect anularea declarației de rezoluțiune unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/02.07.2020, de către notarul public C., precum și cel privind constatarea nulității clauzei de la art. VII.6 din acest antecontract. Această soluție nu a fost criticată în calea devolutivă de atac, astfel încât ea este definitivă, cum corect a constatat instanța de apel.

În ceea ce privește cererea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, prima instanță a admis excepția prescripției dreptului la acțiune și a respins, pe cale de consecință, această cerere, ca fiind prescrisă, cererea de chemare în judecată fiind admisă în parte, în privința capătului de cerere subsidiar având ca obiect obligarea pârâtei la predarea imobilului și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare precum și la plata daunelor interese până la data îndeplinirii obligației de predare a imobilelor și de încheiere a contractului de vânzare în formă autentică.

Criticile formulate în recurs vizează modul de soluționare a excepției prescripției dreptului la acțiunea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină locul unui act autentic de vânzare-cumpărare, în contextul în care instanța de apel a anulat sentința și a trimis cauza spre rejudecare, reținând că respectiva cerere a fost formulată în cadrul termenului de prescripție de 6 luni prevăzut de art. 1669 din C. civ. și că se impunea respingerea excepției prescripției dreptului la acțiune. Această soluție a fost criticată de recurenta pârâtă prin invocarea cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., fiind susținută, în esență, aplicarea greșită a normelor de drept material care reglementează momentul de început al curgerii termenului de prescripție.

În prealabil examinării motivelor de casare, Înalta Curte constată că, în etapa recursului, situația de fapt stabilită în mod suveran de instanțele de fond nu mai poate fi cenzurată, instanța de recurs verificând dacă dispozițiile legale incidente au fost interpretate adecvat și aplicate corect situației de fapt stabilite. În cauză, stabilirea situației de fapt nu a fost criticată în apel, prin decizia recurată reținându-se că aceasta este conformă cu probatoriul administrat în cauză.

Evocând situația de fapt stabilită de instanțele de fond, acestea au reținut că, între reclamantul A., în calitate de promitent cumpărător, și pârâta B. S.R.L., în calitate de promitentă vânzătoare, s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr. x/02.07.2020, prin care pârâta s-a obligat ca, după edificarea proiectului imobiliar denumit E., să vândă reclamantului, iar reclamantul s-a obligat să cumpere dreptul de proprietate, liber de sarcini sau procese, asupra apartamentului nr. x, bloc 1. Ulterior, locul de parcare și boxa aferentă au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/02.07.2020 de notar public C..

Prețul apartamentului a fost stabilit la 89.500 euro, la care se adaugă suma de 4475 euro reprezentând TVA, din care suma de 28.192,50 euro s-a achitat la data încheierii actului iar suma de 46.987,50 euro urma să fie achitată cel târziu la data realizării structurii și compartimentării cu cărămidă (la roșu). Diferența de 18.795 euro urma a fi achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică. Conform promisiunii, neachitarea prețului în termenul convenit, în termen de 30 de zile de la scadență, va conduce la perceperea de către vânzător a unor penalități în cuantum de 1% pe zi de întârziere.

Conform clauzelor promisiunii de vânzare, promitenta vânzătoare s-a obligat să predea imobilul și să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu mai târziu de luna noiembrie 2021, cu acordarea unui termen de grație de 60 de zile, care începea să curgă în prima zi după data de 30 noiembrie, iar în cazul nerespectării termenului de predare a imobilului și de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, promitenta vânzătoare s-a obligat să achite părții cocontractante penalități de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere, calculate la valoarea imobilului; penalitățile de 0,1% erau prevăzute și pentru ipoteza în care promitentul cumpărător nu se prezintă sau refuză nejustificat să semneze procesul-verbal de recepție.

Conform art. VII.6 al promisiunii de vânzare, în cazul în care promitentul vânzător nu își îndeplinește obligația de a finaliza construcția, a o preda și a încheia contractul de vânzare-cumpărare în termenele menționate în antecontract, acesta este obligat la restituirea către promitentul cumpărător a sumei achitate cu titlu de avans până la acel moment, precum și suma de 10.000 euro, cu titlu de daune interese.

Conform art. VII.1 al promisiunii de vânzare, obligația de plată a penalităților de către promitentul vânzător în condițiile art. IV.1 - IV.2, devine aplicabilă situațiilor imputabile acestuia, printre clauzele neimputabile încadrându-se: condițiile meteo nefavorabile care împiedica desfășurarea activității și executarea lucrărilor de construcție, intervenția normativă a autorităților în orice fel, respectiv schimbări semnificative ale normativelor legale și tehnice aplicabile lucrărilor de construcție, necesitatea executării unor lucrări care nu puteau fi prevăzute la data încheierii antecontractului în legătură cu clădirea în care se afla apartamentul și/sau în legătură cu imobilul.

La data de 11.04.2022, s-a realizat recepția la terminarea lucrărilor, la data de 08.06.2022 a fost emis certificatul de edificare al clădirii, la data de 01.07.2022 a fost înscris imobilul în cartea funciară, iar la data de 12.08.2022 s-a realizat apartamentarea acestuia.

La data de 26.08.2022, pârâta a notificat reclamantului modificarea prețului cu procentul de creștere a costurilor de construcție, prețul propus pentru apartamentul în litigiu fiind de 126.000 euro, arătând că, în cazul în care este de acord cu această modificare de preț, se va încheia un act adițional, iar în caz de refuz, invocă rezoluțiunea unilaterală, în temeiul art. VII.6 din contract.

Motivele de recurs încadrate în dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., prin care recurenta a invocat încălcarea dispozițiilor art. 2500 alin. (1) și art. 1669 alin. (2) din C. civ. privind momentul de la care începe să curgă prescripția nu sunt întemeiate.

Art. 2500 alin. (1) din C. civ. reglementează obiectul prescripției extinctive, stabilind că dreptul material la acțiune se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege. Astfel, norma expusă are o aplicabilitate generală în materia prescripției extinctive, iar recurenta pârâtă nu a dezvoltat critici în privința pretinsei încălcări a acesteia, necontestând că stingerea dreptului material la acțiune reprezintă principalul efect al intervenirii prescripției extinctive.

Art. 1669 alin. (2) din C. civ. reglementează un termen special de prescripție în cazul refuzului nejustificat al uneia dintre părțile unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare de a încheia actul promis, stabilind că "dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat".

Instanța de apel a constatat că, în cadrul antecontractului de vânzare cumpărare, s-a stabilit o dată fermă la care actul translativ de proprietate urma să fie încheiat, respectiv, nu mai târziu de luna noiembrie 2021, și acordarea unui termen de grație de 60 de zile, care începea să curgă în prima zi după data de 30 noiembrie, însă aceste împrejurări nu determină concluzia "că termenul de prescripție ar începe să curgă cel mai târziu la data de 01.02.2022, față de împrejurarea că la acea dată nu erau îndeplinite condițiile pentru încheierea respectivului act translativ de proprietate".

Soluția instanței de apel potrivit căreia termenul de prescripție pentru formularea acțiunii în pronunțarea hotărârii care ține loc de act de vânzare nu putea curge înaintea finalizării apartamentului și înscrierii sale în cartea funciară corespunde dispozițiilor legii și constituie o interpretare corectă a dispozițiilor art. 1.669 alin. (2) din C. civ.

Potrivit art. 877 din C. civ., drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modifică și se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară. Prin urmare, nu este posibilă circulația juridică a drepturilor reale imobiliare decât cu respectarea regulilor de carte funciară, ceea ce presupune prealabila înscriere în cartea funciară a acestor drepturi (devenite astfel drepturi tabulare), cu excepția cazurilor în care legea prevede expres altfel.

Potrivit art. 887 alin. (1) din C. civ., drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum și în alte cazuri expres prevăzute de lege. Inclusiv din acest text de lege, interpretat per a contrario, rezultă că legea nu prevede posibilitatea transmiterii prin vânzare a unui drept real imobiliar fără ca acesta să fie înscris, în prealabil, în cartea funciară.

Situația de față, în care recurenta-pârâtă, în calitate de dezvoltator imobiliar, a construit un condominiu, pe care ulterior trebuie să-l recepționeze, să-l întabuleze și, prin apartamentare, să înscrie apartamentele în cărți funciare individuale pentru a-și putea executa obligațiile de a vinde asumate prin diferite antecontracte diferă de situația în care promitentul-vânzător omite sau refuză să înscrie imobilul finalizat în cartea funciară pentru a nu fi posibilă executarea obligației de a vinde asumate prin antecontract.

În situații precum cea din speță, de vreme ce înscrierea apartamentului în cartea funciară este o condiție legală pentru ca acesta să facă obiectul unor acte de dispoziție, este de principiu că termenul de prescripție al dreptului la acțiunea în pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract nu poate să curgă înainte de intabulare, și aceasta indiferent dacă părțile au convenit sau nu o dată anterioară pentru perfectarea vânzării; această dată oricum nu ar fi putut fi respectată nici în cazul unei vânzări amiabile, în lipsa intabulării anterioare.

Așadar, Înalta Curte reține că în mod legal a statuat instanța de apel că prescripția nu poate curge înainte de data intabulării imobilului a cărui vânzare a fost promisă, această concluzie subzistând și în situația în care termenul convenit prin contract pentru încheierea vânzării s-a împlinit anterior datei intabulării imobilului în cartea funciară.

Prin urmare, sunt nefondate toate criticile care tind la a susține că termenul de prescripție ar începe să curgă, în temeiul art. 2524 alin. (2) din C. civ., de la împlinirea termenului suspensiv stabilit în contract, precum și criticile subsumate pretinsei încălcări a forței obligatorii a contractului reglementate de art. 1270 din C. civ., în sensul că instanța nu ar fi ținut seama de faptul că părțile au stabilit prin convenție termenul încheierii contractului autentic.

În mod corect instanța învestită cu o acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină locul unui act autentic de vânzare-cumpărare a verificat și a stabilit efectele juridice ale împlinirii termenului convenit prin antecontract în contextul concret al speței. Astfel, în cauză, prin raportare la maniera în care instanța de apel a interpretat, în mod suveran, contractul părților, termenul convenit pentru vânzare, astfel cum a fost stabilit de părți, s-a împlinit, însă obligațiile asumate nu au fost executate în mod culpabil de către promitentul-vânzător.

Recurenta-pârâtă a invocat greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 1.270 din C. civ., însă nu a dezvoltat o veritabilă critică de nelegalitate, susținând că părțile contractante nu au stipulat că obligația se va naște la data intabulării imobilului ci "nu mai târziu de luna noiembrie 2021" cu acordarea unui termen de grație de 60 de zile, care va începe să curgă din prima zi după data de 30 noiembrie 2021. Or, printr-o asemenea critică, recurenta nu invocă o încălcare a legii, ci pretinde interpretarea și aplicarea unor clauze contractuale în sensul dorit de aceasta, critica fiind astfel una de netemeinicie, iar nu de nelegalitate, iar, pe de altă parte, față de cele arătate mai sus cu privire la modul de interpretare și aplicare a art. 1669 alin. (2) din C. civ., prescripția nu poate curge înainte de data intabulării imobilului a cărui vânzare a fost promisă, situație în care stabilirea prin contract a unui termen pentru perfectarea vânzării nu are, în contextul speței, relevanța dorită de recurentă.

În acest sens, instanța de apel a constatat că "la data de 01.02.2022 părțile nu puteau încheia contractul de vânzare cumpărare iar reclamantul nu putea pretinde pe calea unei acțiuni obligarea pârâtului să se prezinte la notar în vederea încheierii actului, câtă vreme bunul imobil ce urma să reprezinte obiectul material al contractului de vânzare cumpărare nu era finalizat și nu era nici intabulat în Cartea Funciară, această din urmă operațiune realizându-se abia la data de 01.07.2022".

Susținerile recurentei pârâte privind existența unor alte mijloace procesuale care puteau fi utilizate de reclamant pentru a-și valorifica dreptul nu pot fi reținute, obiectul analizei instanței de recurs purtând asupra modului de interpretare și aplicare de către instanța de apel a normelor de drept material care reglementează acțiunea dedusă în concret prezentei judecăți.

De asemenea, nu pot fi reținute motivele de recurs prin care recurenta pârâtă a invocat dispozițiile art. 2506 alin. (2) și art. 906 alin. (2) și (3) din C. civ., susținând că efectele antecontractelor au încetat în privința obligației principale, astfel că intimatul-reclamant nu-și mai poate valorifica dreptul subiectiv de validare a antecontractelor de vânzare-cumpărare în condițiile pretinse de acesta, și ar putea solicita doar restituirea sumelor achitate ca avans pentru imobilele în speță și despăgubirea stabilită de părți.

Art. 2506 din C. civ. reglementează efectele prescripției împlinite stabilind, prin alin. (2), că, după împlinirea termenului de prescripție, cel obligat poate să refuze executarea prestației, iar art. 906 alin. (2) și (3) din C. civ. se referă la radierea promisiunii din cartea funciară. Astfel, ambele texte legale invocate de recurenta pârâtă reglementează situații juridice situate în timp după momentul împlinirii termenului de prescripție. Or, în cauză, pentru considerentele expuse mai sus, este corectă soluția instanței de apel care a stabilit că nu a intervenit prescripția, neexistând astfel premisa aplicării normelor invocate de recurentă.

Aceeași este situația în privința susținerii recurentei pârâte privind prescripția dreptului la acțiune privind drepturile accesorii, reglementată de art. 2503 din C. civ., aplicarea acestei norme având ca premisă prescripția dreptului la acțiune a dreptului principal.

Este neîntemeiat și motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., prin care recurenta-pârâtă a criticat faptul că instanța nu a analizat motivele de apel invocate de către apelanta-pârâtă, arătând că apelul acesteia a vizat un petit admis de instanța de fond și trebuia analizat de instanța de apel în această cale de atac.

Considerând că se impunea respingerea excepției prescripției dreptului la acțiune în ceea ce privește cererea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, instanța de apel a constatat că prima instanță a soluționat capătul principal de cerere fără a intra în cercetarea fondului astfel încât a trimis cauza spre rejudecare la prima instanță.

Astfel, prima instanță urmează a relua judecata cererii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, situație în care în mod corect instanța de apel a considerat că, față de soluția de anulare a sentinței apelate cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare, nu se mai impune analizarea motivelor de apel invocate de către apelanta pârâtă care privesc soluționarea celorlalte capete de cerere, care au un caracter subsidiar.

Întrucât sentința primei instanțe a fost anulată în întregime, inclusiv în privința soluției pronunțate asupra cererilor subsidiare, respectivele critici au rămas în consecință lipsite de obiect, iar modul în care vor fi rezolvate în rejudecare aceste cereri depinde de soluția ce se va pronunța în urma analizei pe fond a primului capăt de cerere.

Reținând că motivele de recurs invocate de recurenta pârâtă nu sunt întemeiate, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de această parte împotriva deciziei civile nr. 175/Ap din 14 februarie 2024 pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția Civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 175/Ap din 14 februarie 2024, pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția Civilă.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 19 noiembrie 2024.