ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 987/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 987/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului Dolj la data de 12 mai 2011, reclamantul P.A. a chemat în judecată

pe pârâta A.A.A. solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să

constate transferul dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren de

16.112,38 mp situat în mun. Codlea, jud. Brașov, să pronunțe o hotărâre care să

țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și să dispună intabularea

dreptului de proprietate al reclamantului asupra imobilului.

În motivare

reclamantul a arătat că are calitatea de promitent cumpărător în precontractul

de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâta, din 1 octombrie 2009, prețul fiind

achitat, însă pârâta a refuzat să se prezinte la notar în vederea încheierii

actului în formă autentică. A mai susținut reclamantul că pârâta este

proprietara imobilului, potrivit Deciziilor nr. 927 din 19 noiembrie 2007 și

361 din 27 noiembrie 2007 ale Tribunalului Brașov.

Prin Sentința nr. 332

din 2 aprilie 2013 pronunțată de Tribunalul Dolj, secția a II-a civilă, în

Dosarul nr. 14041/63/2011, a fost respinsă cererea formulată de reclamant.

Pentru a pronunța

această hotărâre, instanța de fond a reținut că pârâta A.A.A. nu are calitatea

de proprietar, întrucât cele două decizii pronunțate de Tribunalul Brașov

cuprind statuări care nu pot conferi drept de proprietate în sensul legii.

Astfel, prin Decizia

nr. 927/R din 19 noiembrie 2007 pronunțată în Dosarul nr. 8397/197/2006, pârâta

din acea cauză SC SC SA, a fost obligată să încheie cu vânzătoarea din

antecontractul din 1 octombrie 2009, A.A.A., act autentic de vânzare-cumpărare

pentru o suprafață de teren de 2.363,38 mp, iar prin Decizia nr. 361/R din 27

noiembrie 2007, Dosar nr. 8396/197/2006, aceeași societate pârâtă a fost

obligată să încheie act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafața de

13.749 mp. S-a apreciat de către instanța de fond că aceste hotărâri statuează

cu privire la obligația de a face în patrimoniul pârâtei SC SC SA din cauzele

soluționate, nicidecum nu confirmă un drept de proprietate, ca cel mai complet

și complex drept real.

În drept, promisiunea

bilaterală de vânzare-cumpărare, pe care se întemeiază acțiunea, este un

contract prin care părțile se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit,

un contract de vânzare-cumpărare. S-a considerat că înscrisul încheiat astfel

de către părți, nu poate valora un contract valabil de vânzare-cumpărare, având

în vedere condiția încheierii actului în formă autentică, sub sancțiunea

nulității absolute, conform prevederilor art. 2, Titlul X din Legea nr.

247/2005, în vigoare la acel moment. Forma autentică pe care trebuie să o

îndeplinească un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un teren este o

condiție de fond și de validitate a actului juridic, în sens de negotium iuris,

neîndeplinirea acestei condiții afectând validitatea operațiunii de

vânzare-cumpărare.

S-a apreciat că

promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract care dă

naștere unui drept de creanță în favoarea beneficiarului promisiunii căruia îi

este corelativă obligația de a face, respectiv obligația de a se prezenta în

vederea autentificării actului juridic încheiat. Fiind un act juridic bilateral

trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate prevăzute de art. 948

C. civ.: consimțământul valabil exprimat al părților, capacitate deplină de

exercițiu, obiect determinat și cauză licită.

Chiar dacă

antecontractul de vânzare-cumpărare nu este translativ de drepturi reale, dând

naștere numai unui drept de creanță, totuși acțiunea prin care se solicită

instanței suplinirea consimțământului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare

are regimul juridic al unui act de dispoziție, deoarece această hotărâre

judecătorească, în caz de admitere a acțiunii, va avea efecte translative de

drepturi reale din patrimoniul promitentului în cel al beneficiarului

promisiunii.

În aceste condiții,

instanța de fond a apreciat că, din punct de vedere al dreptului substanțial,

subiectul pasiv al raportului juridic obligațional nu îndeplinește o condiție

esențială pentru a consimți la transmiterea dreptului de proprietate asupra

terenului: calitatea de proprietar, considerând astfel că nu poate să valideze

un act juridic, dacă se solicită valorificarea dreptului în contradictoriu cu o

persoană care nu poate justifica dreptul de proprietate asupra bunului - obiect

al acelui act.

S-a apreciat că cele două

decizii invocate au dat naștere numai unui drept de creanță și, aplicând

"principiul nimeni nu poate transmite ceea ce nu are" (nemo dat quod

non habet), reclamantul nu putea să dobândească dreptul de proprietate asupra

terenului, ci numai un drept de creanță, modalitățile de dobândire a dreptului

de proprietate fiind prevăzute în mod expres și limitativ de prevederile

legale, astfel că nu poate fi pronunțată o hotărâre judecătorească prin care să

se suplinească consimțământul unei părți care nu exercită dreptul de

proprietate asupra bunului la încheierea unui act juridic translativ de

proprietate.

Împotriva acestei

sentințe, a declarat apel reclamantul P.A..

În motivarea

apelului, reclamantul a arătat că instanța de fond a calificat greșit cererea,

întrucât convenția încheiată de părți nu îmbracă forma unei promisiuni de

vânzare-cumpărare, ci chiar a unui contract de vânzare-cumpărare în care a

achitat prețul solicitat.

Apelantul a mai

susținut că în dispozitivul celor două decizii civile, nr. 927/R și 361/R,

pronunțate de către Tribunalul Brașov se prevede, fără echivoc, faptul că

pârâta de atunci a fost obligată la încheierea contractului, iar în caz de

refuz, aceste două decizii, urmau a ține loc de act autentic de

vânzare-cumpărare. Pârâta A.A.A. și-a intabulat, în baza acestor decizii,

dreptul său de proprietate în Cartea Funciară.

Prin Decizia civilă

nr. 67/A din 17 septembrie 2013 a Curții de Apel Craiova, secția a II-a civilă,

a fost respins ca nefondat apelul formulat de apelantul reclamant.

Pentru a pronunța

această hotărâre, instanța de apel a reținut că, în mod corect, instanța de

fond a apreciat cu privire la condițiile în care a fost realizat acordul de

voință al părților, motivele de apel care vizează natura juridică a înscrisului

încheiat între părți la data de 1 octombrie 2009 fiind nefondate.

Astfel, s-a constatat

că, potrivit cuprinsului acestui înscris, părțile semnatare au avut calitatea

de promitentă-vânzătoare, respectiv promitent-cumpărător, prețul promisiunii de

vânzare-cumpărare fiind convenit la 180.000 RON, preț acceptat de către

promitentul-cumpărător și stabilindu-se că, în cazul în care

promitenta-vânzătoare nu se prezintă în termen de 30 de zile la notariat pentru

definitivarea actelor de vânzare-cumpărare, părțile vor finaliza tranzacția în

instanță.

În raport de aceste

mențiuni exprese din cuprinsul actului încheiat între părți și a cărui

valabilitate s-a solicitat a fi constatată de către instanța de fond, Curtea de

apel a calificat înscrisul ca fiind un antecontract de vânzare-cumpărare,

respectiv o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.

În aceste condiții,

s-a considerat a fi nefondată critica apelantului privitoare la faptul că

părțile au încheiat un contract de vânzare-cumpărare, rezultând în mod expres

și fără echivoc, din cuprinsul înscrisului încheiat între părți, faptul că

acestea urmau să finalizeze înțelegerea lor la o dată ulterioară, prin

încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege pentru

valabilitatea sa.

Chiar dacă

promitentul cumpărător, apelant în prezenta cauză, a achitat prețul stabilit și

părțile s-au înțeles cu privire la obiectul și prețul vânzării, elemente ale

contractului definitiv convenite, aceste aspecte nu schimbă drepturile și

obligațiile ce au rezultat din raportul juridic născut între părți.

De altfel, chiar și

faptul că apelantul reclamant s-a adresat instanței de judecată pentru a

constata valabilitatea înscrisului încheiat între părți și pentru a solicita

pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare

denotă că acesta cunoștea și și-a asumat natura juridică a acestui înscris,

recunoscând implicit că, prin acesta, dreptul de proprietate asupra lucrului

vândut nu s-a transmis în patrimoniul său.

În ceea ce privește

critica privind greșita apreciere de către prima instanță a condițiilor în care

se poate dispune cu privire la valabilitatea convenției părților, Curtea de

apel a reținut că, potrivit art. 1073 și 1077 C. civ., suplinirea

consimțământului vânzătorului, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc

de act autentic, se poate dispune doar în condițiile în care promitentul

cumpărător și-a îndeplinit obligațiile ce îi incumbau potrivit convenției

părților și numai dacă se poate stabili cu exactitate atât calitatea

promitentului vânzător de a fi proprietar al lucrului vândut, cât și poziția

sa, refuzul său de perfectare a actelor notariale. Totodată, s-a considerat că

instanța nu poate suplini consimțământul vânzătorului promitent decât cu

privire la bunul ce a format obiectul antecontractului și doar în forma în care

acest consimțământ a fost dat.

Deși s-a invocat

faptul dobândirii de către promitentul-vânzător a dreptului de proprietate

asupra bunului vândut prin două hotărâri judecătorești pronunțate în urma unor

cereri ale acestuia, instanța de apel a apreciat că prin dispozitivul acestora

nu s-a constatat valabilitatea promisiunilor de vânzare-cumpărare încheiate de

către promitentul-vânzător din prezenta cauză cu SC SC SA, ci aceasta din urmă

a fost obligată la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, stipulându-se

faptul că doar în caz de refuz acestea vor ține loc de act autentic de

vânzare-cumpărare.

S-a considerat că nu

poate fi vorba de o greșită apreciere asupra probelor administrate în cauză,

apelantul reclamant nefăcând dovada refuzului SC SC SA de a încheia contractele

de vânzare-cumpărare în formă autentică, pentru ca hotărârile judecătorești

invocate ca temei al dreptului promitentului vânzător să poată ține loc de

contract de vânzare-cumpărare și nici a refuzului promitentului său vânzător

A.A.A. de a se prezenta la un notar public pentru încheierea actului de

vânzare-cumpărare în formă autentică, aceasta fiind o altă condiție ce trebuie

îndeplinită pentru suplinirea consimțământului acestuia printr-o hotărâre judecătorească.

Curtea de apel a

reținut că înscrierea în cartea funciară nu are decât efect de opozabilitate,

iar nu constitutiv de drepturi. În plus, extrasul de carte funciară depus ca

probă în dosar cuprinde mențiuni privind existența unui sechestru asupra

bunului vândut, cauză de indisponibilizare a acestuia, după cum din cuprinsul

acestuia nu rezultă momentul intabulării sau înscrisurile ce au stat la baza

acesteia.

S-a apreciat și că

răspunsul intimatei la interogatoriul ce i-a fost luat, în sensul că nu se

opune pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de

vânzare-cumpărare, nu reprezintă un refuz al acesteia de prezentare la un notar

public pentru a finaliza tranzacția părților, după cum împrejurarea că abia în

anul 2013 intimata pârâtă s-a înscris în Registrul Societăților Agricole ca

formă de asociere simplă indică faptul că la momentul încheierii înscrisului

dintre părți aceasta nu era formată ca entitate distinctă de persoana

asociaților fondatori pentru a putea dobândi, respectiv transmite drepturi în

favoarea unor alte persoane.

Și în condițiile în

care s-ar aprecia că aceasta a fost valabil constituită ca formă de asociere

simplă conform art. 2 din Legea nr. 36/1991 la momentul încheierii

antecontractului de vânzare-cumpărare a cărui valabilitate s-a solicitat a fi

constatată, această formă de asociere nu are drept rezultat crearea unei

persoane juridice noi, distincte de persoana asociaților, doar societățile

agricole înscrise în Registrul Societăților Agricole beneficiind de personalitate

juridică.

Prin urmare, Curtea a

considerat că, într-adevăr, probele administrate în cauză nu fac dovada

calității promitentului-vânzător de proprietar asupra bunului ce a făcut

obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, critica apelantului cu

privire la modalitatea în care instanța de fond a analizat probatoriul

administrat și a aplicat normele legale incidente la situația de fapt rezultând

din acestea fiind nefondată.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs reclamantul, susținând că decizia recurată a fost

dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 Vechiul C.

proc. civ.; art. 482 pct. 8 Noul C. proc. civ.), în sensul că instanța de apel

a interpretat greșit dispozițiile legale relative la legea cadastrului și a publicității

imobiliare, precum și dispozițiile noului C. civ. (art. 885 - 888), referitoare

la dreptul de proprietate și intabularea în cartea funciară a acestuia. Din

textele de lege sus amintite, reiese faptul că drepturile reale asupra

imobilelor cuprinse în cartea funciară, se dobândesc numai prin înscriere în

cartea funciară, în baza actului care justifică înscrierea.

Susține că cele două

decizii nr. 927/R și nr. 361/R, pronunțate de Tribunalul Brașov constituie

actul de intabulare. De vreme ce vânzătorul, în speța dedusă judecații, A.A.A.,

are dreptul de proprietate intabulat în cartea funciară în temeiul celor două

decizii pronunțate de Tribunalul Brașov, decizii care țin loc de act autentic

de vânzare-cumpărare, nu mai subzistă obligația sa de a face dovada refuzului

proprietarului anterior de a se prezenta la notariat.

Apreciază ca puțin

relevant în cauză aspectul cu privire la înscrierea în anul 2013 a intimatei în

registrul societăților agricole, de vreme ce este vorba de aceeași entitate

juridică și nu de una nouă.

Față de cele

menționate, solicită admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei

recurate în sensul admiterii acțiunii principale.

Analizând decizia

recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține următoarele:

Recurentul reclamant

dezvoltă critici referitoare la contestarea de către instanța de apel a

îndeplinirii condiției de fond a vânzării privind calitatea de proprietar al

promitentei vânzătoare, atât sub aspectul efectului translativ de proprietate

al celor două hotărâri judecătorești exhibate ca titlu de proprietate al

pârâtei și intabulate în Cartea Funciară, cât și al existenței acesteia ca

persoană juridică, împrejurări ce se încadrează în cazul de recurs reglementat

de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În primul rând se

constată că înscrisul dedus judecății, astfel cum corect a fost calificat de

instanțele de fond, reprezintă o promisiune ce a dat naștere în sarcina

părților contractante doar obligației de a încheia în viitor actul de

vânzare-cumpărare în formă autentică, formă cerută ad validitatem pentru

transmiterea dreptului de proprietate. Într-o astfel de situație, în fața

instanței de judecată, cumpărătorul, învederând îndeplinirea obligației asumate

prin convenția încheiată cu promitentul vânzător, de plată a prețului convenit,

solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de

vânzare-cumpărare, complinind pe această cale consimțământul vânzătorului, care

refuză să-și îndeplinească obligația de a transmite dreptul de proprietate prin

încheierea actului de înstrăinare în forma autentică.

Prin urmare, la

momentul pronunțării hotărârii, se impun a fi îndeplinite toate condițiile de

validitate de fond ale convenției, mai puțin forma autentică.

Verificând condiția

de validitate ca vânzătorul să fie proprietarul bunului vândut, instanțele de

fond au apreciat că, în cauză, nu s-a produs o astfel de dovadă.

Înalta Curte constată

că susținerile recurentului sub acest aspect sunt fondate, instanța de apel

interpretând greșit efectul pe care hotărârile judecătorești menționate,

Decizia nr. 927/R din 19 noiembrie 2007 și Decizia nr. 361/R din 27 noiembrie

2007, l-au avut asupra raporturilor juridice între părți, în sensul că acestea

nu ar fi determinat transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în

patrimoniul pârâtei.

Acest efect este

prevăzut însă explicit în dispozitivul deciziilor în care se stipulează că, în

cazul refuzului vreuneia dintre părți de a se prezenta la notar în vederea

perfectării actului translativ de proprietate, hotărârea însăși ține loc de act

de vânzare-cumpărare. Nu era necesar, astfel cum eronat a reținut instanța de

apel, a fi dovedită expres neexecutarea primei obligații, prin punerea în

întârziere a debitorului, câtă vreme obligația de a face nu s-a concretizat iar

obligația alternativă și-a produs efectul, pârâta devenind proprietara

imobilului, direct și nemijlocit, în baza hotărârii judecătorești. Acest aspect

a fost confirmat și prin intabularea, cu efect constitutiv de drepturi, în baza

acestor hotărâri, a dreptului de proprietate al pârâtei în cartea funciară a

imobilului.

În cauză nu sunt

aplicabile prevederile art. 885 - 888 din noul C. civ., invocate de recurent în

susținerea acestui caracter constitutiv, în condițiile în care dreptul de

proprietate a fost intabulat anterior datei de 1 octombrie 2011, dată la care a

intrat în vigoare noul C. civ., iar aplicarea acestor norme ar înfrânge

principiul neretroactivității legii civile. La momentul efectuării acestei

operațiuni în Cartea Funciară, însă, erau în vigoare dispozițiile Decretului

lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor referitoare la cărțile

funciare, care reglementau, de asemenea, efectul constitutiv de drepturi al

intabulării. Aceste dispoziții sunt incidente, în cauza dedusă judecății, potrivit

principiului "tempus regit actum", în conformitate cu art. 69 alin.

(2) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, potrivit

căruia, Decretul-lege nr. 115/1938 continuă să se aplice până la finalizarea

lucrărilor de cadastru general și a registrelor de publicitate imobiliară

pentru întreg teritoriul administrativ al unei unități

administrativ-teritoriale, pentru teritoriul respectiv, decretul fiind abrogat

la data de 1 octombrie 2011 prin dispozițiile art. 230 din Legea nr. 71/2011 pentru

punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.

Împrejurarea,

constatată de instanța de apel, că reclamantul nu a dovedit refuzul pârâtei din

prezenta cauză de a se prezenta la notariat în vederea întocmirii actului

autentic, nu poate fi reținută ca relevantă sub aspectul scadenței obligației

asumate de promitenta vânzătoare, câtă vreme termenul de 30 de zile, convenit

pentru încheierea actului autentic, ce a început să curgă la 1 octombrie 2009,

expirase la data învestirii instanței cu judecarea cauzei, iar promitenta

vânzătoare a recunoscut, prin răspunsul la interogatoriu, că nu a executat

obligația ce îi incumbă, motiv pentru care se justifică interesul reclamantului

de a suplini consimțământul pârâtei prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești

care să țină loc de act translativ de proprietate.

Cu privire la

existența asociației ca persoană juridică, astfel cum s-a constatat cu putere

de lucru judecat prin Decizia nr. 256 din 20 februarie 2013 a Tribunalului

Dolj, pârâta este constituită încă din anul 2000 în baza art. 2 din Legea nr.

36/1991, ca formă de asociere simplă în agricultură, prin decizia menționată

dispunându-se înscrierea acesteia în Registrul societăților agricole.

Se reține că pârâta

avea, potrivit statutului, organe proprii de conducere, învestite cu drept de

reprezentare din partea membrilor fondatori, precum și capacitate fiscală, iar

Legea nr. 36/1991 nu condiționa înscrierea acestui tip de asociație în

Registrul societăților agricole pentru dobândirea personalității juridice sau

ca formă de publicitate față de terți, ci numai a societăților agricole.

De altfel, asociației

pârâte i s-au recunoscut capacitatea și calitatea procesuală în litigiul

anterior, prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului și a fost

înscrisă ca titular al dreptului de proprietate în Cartea Funciară.

În consecință, față

de aceste împrejurări, Înalta Curte apreciază că cele două hotărâri

judecătorești au avut ca efect transferul dreptului de proprietate asupra

imobilului în patrimoniul asociației.

Reținând însă că,

prin constatarea ca neîndeplinită a unei condiții de fond a vânzării, aceea ca

vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, instanța de apel, în devoluarea

fondului, nu a finalizat cercetarea judecătorească, prin verificarea

îndeplinirii celorlalte condiții de fond, Înalta Curte va admite recursul, va

casa decizia recurată și va trimite, în baza art. 312 alin. (3) C. proc. civ.

cauza, spre rejudecarea apelului, la aceeași instanță.

Cu ocazia

rejudecării, se impune a fi lămurită situația de fapt și juridică a lucrului

vândut, referitoare la identitatea imobilului, rezultată în urma conversiei

Cărților Funciare, așa cum rezultă din conținutul acestora, prin coroborare cu

concluziile raportului de expertiză, precum și existența unor eventuale

impedimente de natură a împiedica exercitarea dreptului de dispoziție al

vânzătorului, dat fiind conținutul extraselor de Carte Funciară, aflate la

dosarul cauzei, aspect menționat, dar care nu a făcut obiectul unei analize în

apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de reclamant P.A. împotriva Deciziei nr. 67/A din 17 septembrie 2013 a

Curții de Apel Craiova, secția a II-a civilă.

Casează decizia

recurată și trimite cauza spre rejudecarea apelului la aceeași instanță.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 26 martie 2014.

Procesat de GGC - CL