ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 987/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Dolj la data de 12 mai 2011, reclamantul P.A. a chemat în judecată pe pârâta A.A.A. solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să constate transferul dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren de 16.112,38 mp situat în mun. Codlea, jud. Brașov, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și să dispună intabularea dreptului de proprietate al reclamantului asupra imobilului. În motivare reclamantul a arătat că are calitatea de promitent cumpărător în precontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâta, din 1 octombrie 2009, prețul fiind achitat, însă pârâta a refuzat să se prezinte la notar în vederea încheierii actului în formă autentică.

A mai susținut reclamantul că pârâta este proprietara imobilului, potrivit Deciziilor nr. 927 din 19 noiembrie 2007 și 361 din 27 noiembrie 2007 ale Tribunalului Brașov. Prin Sentința nr. 332 din 2 aprilie 2013 pronunțată de Tribunalul Dolj, secția a II-a civilă, în Dosarul nr. 14041/63/2011, a fost respinsă cererea formulată de reclamant. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că pârâta A.A.A. nu are calitatea de proprietar, întrucât cele două decizii pronunțate de Tribunalul Brașov cuprind statuări care nu pot conferi drept de proprietate în sensul legii.

Astfel, prin Decizia nr. 927/R din 19 noiembrie 2007 pronunțată în Dosarul nr. 8397/197/2006, pârâta din acea cauză SC SC SA, a fost obligată să încheie cu vânzătoarea din antecontractul din 1 octombrie 2009, A.A.A., act autentic de vânzare-cumpărare pentru o suprafață de teren de 2.363,38 mp, iar prin Decizia nr. 361/R din 27 noiembrie 2007, Dosar nr. 8396/197/2006, aceeași societate pârâtă a fost obligată să încheie act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 13.749 mp. S-a apreciat de către instanța de fond că aceste hotărâri statuează cu privire la obligația de a face în patrimoniul pârâtei SC SC SA din cauzele soluționate, nicidecum nu confirmă un drept de proprietate, ca cel mai complet și complex drept real.

În drept, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, pe care se întemeiază acțiunea, este un contract prin care părțile se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, un contract de vânzare-cumpărare. S-a considerat că înscrisul încheiat astfel de către părți, nu poate valora un contract valabil de vânzare-cumpărare, având în vedere condiția încheierii actului în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute, conform prevederilor art. 2, Titlul X din Legea nr. 247/2005, în vigoare la acel moment. Forma autentică pe care trebuie să o îndeplinească un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un teren este o condiție de fond și de validitate a actului juridic, în sens de negotium iuris, neîndeplinirea acestei condiții afectând validitatea operațiunii de vânzare-cumpărare.

S-a apreciat că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract care dă naștere unui drept de creanță în favoarea beneficiarului promisiunii căruia îi este corelativă obligația de a face, respectiv obligația de a se prezenta în vederea autentificării actului juridic încheiat. Fiind un act juridic bilateral trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate prevăzute de art. 948 C. civ.: consimțământul valabil exprimat al părților, capacitate deplină de exercițiu, obiect determinat și cauză licită.

Chiar dacă antecontractul de vânzare-cumpărare nu este translativ de drepturi reale, dând naștere numai unui drept de creanță, totuși acțiunea prin care se solicită instanței suplinirea consimțământului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare are regimul juridic al unui act de dispoziție, deoarece această hotărâre judecătorească, în caz de admitere a acțiunii, va avea efecte translative de drepturi reale din patrimoniul promitentului în cel al beneficiarului promisiunii.

În aceste condiții, instanța de fond a apreciat că, din punct de vedere al dreptului substanțial, subiectul pasiv al raportului juridic obligațional nu îndeplinește o condiție esențială pentru a consimți la transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului: calitatea de proprietar, considerând astfel că nu poate să valideze un act juridic, dacă se solicită valorificarea dreptului în contradictoriu cu o persoană care nu poate justifica dreptul de proprietate asupra bunului - obiect al acelui act.

S-a apreciat că cele două decizii invocate au dat naștere numai unui drept de creanță și, aplicând "principiul nimeni nu poate transmite ceea ce nu are" (nemo dat quod non habet), reclamantul nu putea să dobândească dreptul de proprietate asupra terenului, ci numai un drept de creanță, modalitățile de dobândire a dreptului de proprietate fiind prevăzute în mod expres și limitativ de prevederile legale, astfel că nu poate fi pronunțată o hotărâre judecătorească prin care să se suplinească consimțământul unei părți care nu exercită dreptul de proprietate asupra bunului la încheierea unui act juridic translativ de proprietate. Împotriva acestei sentințe, a declarat apel reclamantul P.A.. În motivarea apelului, reclamantul a arătat că instanța de fond a calificat greșit cererea, întrucât convenția încheiată de părți nu îmbracă forma unei promisiuni de vânzare-cumpărare, ci chiar a unui contract de vânzare-cumpărare în care a achitat prețul solicitat.

Apelantul a mai susținut că în dispozitivul celor două decizii civile, nr. 927/R și 361/R, pronunțate de către Tribunalul Brașov se prevede, fără echivoc, faptul că pârâta de atunci a fost obligată la încheierea contractului, iar în caz de refuz, aceste două decizii, urmau a ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Pârâta A.A.A. și-a intabulat, în baza acestor decizii, dreptul său de proprietate în Cartea Funciară. Prin Decizia civilă nr. 67/A din 17 septembrie 2013 a Curții de Apel Craiova, secția a II-a civilă, a fost respins ca nefondat apelul formulat de apelantul reclamant. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut că, în mod corect, instanța de fond a apreciat cu privire la condițiile în care a fost realizat acordul de voință al părților, motivele de apel care vizează natura juridică a înscrisului încheiat între părți la data de 1 octombrie 2009 fiind nefondate.

Astfel, s-a constatat că, potrivit cuprinsului acestui înscris, părțile semnatare au avut calitatea de promitentă-vânzătoare, respectiv promitent-cumpărător, prețul promisiunii de vânzare-cumpărare fiind convenit la 180.000 RON, preț acceptat de către promitentul-cumpărător și stabilindu-se că, în cazul în care promitenta-vânzătoare nu se prezintă în termen de 30 de zile la notariat pentru definitivarea actelor de vânzare-cumpărare, părțile vor finaliza tranzacția în instanță. În raport de aceste mențiuni exprese din cuprinsul actului încheiat între părți și a cărui valabilitate s-a solicitat a fi constatată de către instanța de fond, Curtea de apel a calificat înscrisul ca fiind un antecontract de vânzare-cumpărare, respectiv o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.

În aceste condiții, s-a considerat a fi nefondată critica apelantului privitoare la faptul că părțile au încheiat un contract de vânzare-cumpărare, rezultând în mod expres și fără echivoc, din cuprinsul înscrisului încheiat între părți, faptul că acestea urmau să finalizeze înțelegerea lor la o dată ulterioară, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege pentru valabilitatea sa. Chiar dacă promitentul cumpărător, apelant în prezenta cauză, a achitat prețul stabilit și părțile s-au înțeles cu privire la obiectul și prețul vânzării, elemente ale contractului definitiv convenite, aceste aspecte nu schimbă drepturile și obligațiile ce au rezultat din raportul juridic născut între părți.

De altfel, chiar și faptul că apelantul reclamant s-a adresat instanței de judecată pentru a constata valabilitatea înscrisului încheiat între părți și pentru a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare denotă că acesta cunoștea și și-a asumat natura juridică a acestui înscris, recunoscând implicit că, prin acesta, dreptul de proprietate asupra lucrului vândut nu s-a transmis în patrimoniul său.

În ceea ce privește critica privind greșita apreciere de către prima instanță a condițiilor în care se poate dispune cu privire la valabilitatea convenției părților, Curtea de apel a reținut că, potrivit art. 1073 și 1077 C. civ., suplinirea consimțământului vânzătorului, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, se poate dispune doar în condițiile în care promitentul cumpărător și-a îndeplinit obligațiile ce îi incumbau potrivit convenției părților și numai dacă se poate stabili cu exactitate atât calitatea promitentului vânzător de a fi proprietar al lucrului vândut, cât și poziția sa, refuzul său de perfectare a actelor notariale. Totodată, s-a considerat că instanța nu poate suplini consimțământul vânzătorului promitent decât cu privire la bunul ce a format obiectul antecontractului și doar în forma în care acest consimțământ a fost dat.

Deși s-a invocat faptul dobândirii de către promitentul-vânzător a dreptului de proprietate asupra bunului vândut prin două hotărâri judecătorești pronunțate în urma unor cereri ale acestuia, instanța de apel a apreciat că prin dispozitivul acestora nu s-a constatat valabilitatea promisiunilor de vânzare-cumpărare încheiate de către promitentul-vânzător din prezenta cauză cu SC SC SA, ci aceasta din urmă a fost obligată la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, stipulându-se faptul că doar în caz de refuz acestea vor ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

S-a considerat că nu poate fi vorba de o greșită apreciere asupra probelor administrate în cauză, apelantul reclamant nefăcând dovada refuzului SC SC SA de a încheia contractele de vânzare-cumpărare în formă autentică, pentru ca hotărârile judecătorești invocate ca temei al dreptului promitentului vânzător să poată ține loc de contract de vânzare-cumpărare și nici a refuzului promitentului său vânzător A.A.A. de a se prezenta la un notar public pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, aceasta fiind o altă condiție ce trebuie îndeplinită pentru suplinirea consimțământului acestuia printr-o hotărâre judecătorească. Curtea de apel a reținut că înscrierea în cartea funciară nu are decât efect de opozabilitate, iar nu constitutiv de drepturi.

În plus, extrasul de carte funciară depus ca probă în dosar cuprinde mențiuni privind existența unui sechestru asupra bunului vândut, cauză de indisponibilizare a acestuia, după cum din cuprinsul acestuia nu rezultă momentul intabulării sau înscrisurile ce au stat la baza acesteia. S-a apreciat și că răspunsul intimatei la interogatoriul ce i-a fost luat, în sensul că nu se opune pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nu reprezintă un refuz al acesteia de prezentare la un notar public pentru a finaliza tranzacția părților, după cum împrejurarea că abia în anul 2013 intimata pârâtă s-a înscris în Registrul Societăților Agricole ca formă de asociere simplă indică faptul că la momentul încheierii înscrisului dintre părți aceasta nu era formată ca entitate distinctă de persoana asociaților fondatori pentru a putea dobândi, respectiv transmite drepturi în favoarea unor alte persoane.

Și în condițiile în care s-ar aprecia că aceasta a fost valabil constituită ca formă de asociere simplă conform art. 2 din Legea nr. 36/1991 la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare a cărui valabilitate s-a solicitat a fi constatată, această formă de asociere nu are drept rezultat crearea unei persoane juridice noi, distincte de persoana asociaților, doar societățile agricole înscrise în Registrul Societăților Agricole beneficiind de personalitate juridică. Prin urmare, Curtea a considerat că, într-adevăr, probele administrate în cauză nu fac dovada calității promitentului-vânzător de proprietar asupra bunului ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, critica apelantului cu privire la modalitatea în care instanța de fond a analizat probatoriul administrat și a aplicat normele legale incidente la situația de fapt rezultând din acestea fiind nefondată.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul, susținând că decizia recurată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 Vechiul C. proc. civ.; art. 482 pct. 8 Noul C. proc. civ.), în sensul că instanța de apel a interpretat greșit dispozițiile legale relative la legea cadastrului și a publicității imobiliare, precum și dispozițiile noului C. civ. (art. 885 - 888), referitoare la dreptul de proprietate și intabularea în cartea funciară a acestuia. Din textele de lege sus amintite, reiese faptul că drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară, se dobândesc numai prin înscriere în cartea funciară, în baza actului care justifică înscrierea.

Susține că cele două decizii nr. 927/R și nr. 361/R, pronunțate de Tribunalul Brașov constituie actul de intabulare. De vreme ce vânzătorul, în speța dedusă judecații, A.A.A., are dreptul de proprietate intabulat în cartea funciară în temeiul celor două decizii pronunțate de Tribunalul Brașov, decizii care țin loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nu mai subzistă obligația sa de a face dovada refuzului proprietarului anterior de a se prezenta la notariat. Apreciază ca puțin relevant în cauză aspectul cu privire la înscrierea în anul 2013 a intimatei în registrul societăților agricole, de vreme ce este vorba de aceeași entitate juridică și nu de una nouă. Față de cele menționate, solicită admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate în sensul admiterii acțiunii principale.

Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține următoarele: Recurentul reclamant dezvoltă critici referitoare la contestarea de către instanța de apel a îndeplinirii condiției de fond a vânzării privind calitatea de proprietar al promitentei vânzătoare, atât sub aspectul efectului translativ de proprietate al celor două hotărâri judecătorești exhibate ca titlu de proprietate al pârâtei și intabulate în Cartea Funciară, cât și al existenței acesteia ca persoană juridică, împrejurări ce se încadrează în cazul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În primul rând se constată că înscrisul dedus judecății, astfel cum corect a fost calificat de instanțele de fond, reprezintă o promisiune ce a dat naștere în sarcina părților contractante doar obligației de a încheia în viitor actul de vânzare-cumpărare în formă autentică, formă cerută ad validitatem pentru transmiterea dreptului de proprietate.

Într-o astfel de situație, în fața instanței de judecată, cumpărătorul, învederând îndeplinirea obligației asumate prin convenția încheiată cu promitentul vânzător, de plată a prețului convenit, solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, complinind pe această cale consimțământul vânzătorului, care refuză să-și îndeplinească obligația de a transmite dreptul de proprietate prin încheierea actului de înstrăinare în forma autentică. Prin urmare, la momentul pronunțării hotărârii, se impun a fi îndeplinite toate condițiile de validitate de fond ale convenției, mai puțin forma autentică. Verificând condiția de validitate ca vânzătorul să fie proprietarul bunului vândut, instanțele de fond au apreciat că, în cauză, nu s-a produs o astfel de dovadă.

Înalta Curte constată că susținerile recurentului sub acest aspect sunt fondate, instanța de apel interpretând greșit efectul pe care hotărârile judecătorești menționate, Decizia nr. 927/R din 19 noiembrie 2007 și Decizia nr. 361/R din 27 noiembrie 2007, l-au avut asupra raporturilor juridice între părți, în sensul că acestea nu ar fi determinat transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în patrimoniul pârâtei. Acest efect este prevăzut însă explicit în dispozitivul deciziilor în care se stipulează că, în cazul refuzului vreuneia dintre părți de a se prezenta la notar în vederea perfectării actului translativ de proprietate, hotărârea însăși ține loc de act de vânzare-cumpărare.

Nu era necesar, astfel cum eronat a reținut instanța de apel, a fi dovedită expres neexecutarea primei obligații, prin punerea în întârziere a debitorului, câtă vreme obligația de a face nu s-a concretizat iar obligația alternativă și-a produs efectul, pârâta devenind proprietara imobilului, direct și nemijlocit, în baza hotărârii judecătorești. Acest aspect a fost confirmat și prin intabularea, cu efect constitutiv de drepturi, în baza acestor hotărâri, a dreptului de proprietate al pârâtei în cartea funciară a imobilului. În cauză nu sunt aplicabile prevederile art. 885 - 888 din noul C. civ., invocate de recurent în susținerea acestui caracter constitutiv, în condițiile în care dreptul de proprietate a fost intabulat anterior datei de 1 octombrie 2011, dată la care a intrat în vigoare noul C. civ., iar aplicarea acestor norme ar înfrânge principiul neretroactivității legii civile.

La momentul efectuării acestei operațiuni în Cartea Funciară, însă, erau în vigoare dispozițiile Decretului lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor referitoare la cărțile funciare, care reglementau, de asemenea, efectul constitutiv de drepturi al intabulării. Aceste dispoziții sunt incidente, în cauza dedusă judecății, potrivit principiului "tempus regit actum", în conformitate cu art. 69 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, potrivit căruia, Decretul-lege nr. 115/1938 continuă să se aplice până la finalizarea lucrărilor de cadastru general și a registrelor de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul administrativ al unei unități administrativ-teritoriale, pentru teritoriul respectiv, decretul fiind abrogat la data de 1 octombrie 2011 prin dispozițiile art. 230 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.

Împrejurarea, constatată de instanța de apel, că reclamantul nu a dovedit refuzul pârâtei din prezenta cauză de a se prezenta la notariat în vederea întocmirii actului autentic, nu poate fi reținută ca relevantă sub aspectul scadenței obligației asumate de promitenta vânzătoare, câtă vreme termenul de 30 de zile, convenit pentru încheierea actului autentic, ce a început să curgă la 1 octombrie 2009, expirase la data învestirii instanței cu judecarea cauzei, iar promitenta vânzătoare a recunoscut, prin răspunsul la interogatoriu, că nu a executat obligația ce îi incumbă, motiv pentru care se justifică interesul reclamantului de a suplini consimțământul pârâtei prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act translativ de proprietate.

Cu privire la existența asociației ca persoană juridică, astfel cum s-a constatat cu putere de lucru judecat prin Decizia nr. 256 din 20 februarie 2013 a Tribunalului Dolj, pârâta este constituită încă din anul 2000 în baza art. 2 din Legea nr. 36/1991, ca formă de asociere simplă în agricultură, prin decizia menționată dispunându-se înscrierea acesteia în Registrul societăților agricole. Se reține că pârâta avea, potrivit statutului, organe proprii de conducere, învestite cu drept de reprezentare din partea membrilor fondatori, precum și capacitate fiscală, iar Legea nr. 36/1991 nu condiționa înscrierea acestui tip de asociație în Registrul societăților agricole pentru dobândirea personalității juridice sau ca formă de publicitate față de terți, ci numai a societăților agricole.

De altfel, asociației pârâte i s-au recunoscut capacitatea și calitatea procesuală în litigiul anterior, prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului și a fost înscrisă ca titular al dreptului de proprietate în Cartea Funciară. În consecință, față de aceste împrejurări, Înalta Curte apreciază că cele două hotărâri judecătorești au avut ca efect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în patrimoniul asociației. Reținând însă că, prin constatarea ca neîndeplinită a unei condiții de fond a vânzării, aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, instanța de apel, în devoluarea fondului, nu a finalizat cercetarea judecătorească, prin verificarea îndeplinirii celorlalte condiții de fond, Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia recurată și va trimite, în baza art. 312 alin. (3) C. proc.

civ. cauza, spre rejudecarea apelului, la aceeași instanță. Cu ocazia rejudecării, se impune a fi lămurită situația de fapt și juridică a lucrului vândut, referitoare la identitatea imobilului, rezultată în urma conversiei Cărților Funciare, așa cum rezultă din conținutul acestora, prin coroborare cu concluziile raportului de expertiză, precum și existența unor eventuale impedimente de natură a împiedica exercitarea dreptului de dispoziție al vânzătorului, dat fiind conținutul extraselor de Carte Funciară, aflate la dosarul cauzei, aspect menționat, dar care nu a făcut obiectul unei analize în apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamant P.A. împotriva Deciziei nr. 67/A din 17 septembrie 2013 a Curții de Apel Craiova, secția a II-a civilă. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecarea apelului la aceeași instanță. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 26 martie 2014. Procesat de GGC - CL