ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2154/2019

Ședința publică din data de 21 noiembrie 2019

Asupra recursurilor de față;

Din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:

A.Obiectul cererii introductive.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să constate valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x de către Biroul Notarilor Publici Asociații C., D. și E. la data de 30 mai 2013, încheiate între cele două părți, iar hotărârea să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Pârâta S.C. B. S.R.L. a formulat cerere reconvențională, solicitând ca prin sentința ce se va pronunța să dispună:

1.obligarea pârâtei reconvenționale la plata sumei de 15.733,28 RON, reprezentând penalități de întârziere calculate conform contractului, pentru neexecutarea obligației de plată a ratei de 27.000 Euro, ce avea scadența la data de 30 mai 2015;

Prin sentința civilă nr. 2543 din 15 februarie 2016 pronunțată de Judecătoria Craiova a fost admisă excepția necompetenței materiale și a fost declinată competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București, instanță competentă atât material, cât și teritorial.

Reclamanta a formulat cerere de modificare a cererii introductive de instanță cu privire la obiectul cererii de chemare în judecată, solicitând:

- să se constate întemeiată clauza penală stipulată la art. 7.3.4 din Promisiunea Bilaterală de Vânzare-Cumpărare autentificată sub nr. x de către Biroul Notarilor Publici Asociați C., D. și E. la 30 mai 2013;

- să se constate că, în cauză, prețul a fost achitat integral, prin compensația intervenită între sumele datorate de reclamantă cu titlu de diferență de preț, și sumele datorate reclamantei de către pârâtă cu titlu de daune interese și penalități, în conformitate cu clauza penală stipulată la art. 7.3.4 din Convenție;

- în temeiul dispozițiilor art. 1669 C. civ. să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic, având în vedere refuzul nejustificat al pârâtei, exprimat în mod expres, de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, în condițiile promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x de către Biroul Notarilor Publici Asociați C., D. și E., încheiată între reclamantă și pârâtă, la 30 mai 2013, constatând că toate condițiile de validitate impuse de acest text de lege sunt îndeplinite și că promitenta vânzătoare refuză în mod nejustificat încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Reclamanta S.C. A. S.R.L. a depus precizare cu privire la obiectul cererii de chemare în judecată, astfel cum aceasta a fost formulată și ulterior modificată, solicitând următoarele:

- 54.000 Euro, datorații cu titlu de daune interese, potrivit primei teze a clauzei 7.3.4 reprezentând contravaloarea sumelor încasate de reclamantă, cu titlu de avans și rate conform convenției, respectiv contravaloarea avansului de 40.500 Euro, la care se adaugă contravaloarea primei rate de preț, în cuantum de 13.500 Euro;

- 108.000 Euro, datorați cu titlu de penalități de neexecutare, potrivit tezei finale a clauzei 7.3.4, reprezentând penalități egale cu dublul sumelor datorate reclamantei, cu titlu de daune-interese, daune interese stabilite potrivit primei teze a clauzei 7.3.4:

- 54.000 Euro, reprezentând contravaloarea avansului de 40.500 Euro, la care se adaugă contravaloarea primei rate de preț, în cuantum de 13.500 Euro, sumă pe care reclamanta i-a plătit-o în mod direct pârâtei;

- 81.000 Euro, reprezentând diferența de preț pe care reclamanta trebuia să i-o achite pârâtei prin compensația acestei sume, cu suma de 162.000 Euro, datorată de către pârâtă reclamantei, cu titlu de daune interese și penalități, în conformitate cu dispozițiile art. 7.3.4 din Convenție.

B. Hotărârea primei instanțe.

Prin sentința civilă nr. 953 din 21 martie 2017, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a respins cererea de chemare în judecată și cererea reconvențională privind pe reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta-reclamantă S.C. B. S.R.L., ca neîntemeiate.

C. Calea de atac împotriva hotărârii primei instanțe.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâta S.C. B. S.R.L. și apel incident reclamanta S.C. A. S.R.L..

D. Hotărârea instanței de apel.

Prin decizia nr. 1040 din 9 mai 2018, Curtea de Apel București, secția a V-a civilă a respins apelul formulat de apelanta-pârâtă reclamantă S.C. B. S.R.L. și apelul incident formulat de apelanta reclamantă pârâtă S.C. A. S.R.L..

E. Calea de atac împotriva hotărârii instanței de apel.

Împotriva deciziei pronunțate de Curtea de Apel București a declarat recurs pârâta S.C. B. S.R.L. și recurs incident reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L..

Pârâta-reclamantă S.C. B. S.R.L. critică decizia sub următoarele motive de nelegalitate:

În cauză sunt întrunite cerințele art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., întrucât instanța de apel nu a analizat toate motivele de apel invocate, nu a analizat toată situația de fapt și de drept, inclusiv aprecierea instanței de fond cu referire la probele administrate.

Referitor la motivarea instanței de apel, respectiv la calificarea obligațiilor de diligență ca fiind de rezultat, recurenta consideră că au fost încălcate prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8, respectiv hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a normelor de drept material.

S-a reținut în mod greșit că pârâta-reclamantă trebuia să asigure înscrierea dreptului de proprietate asupra construcției, iar nu doar să depună diligențele necesare atingerii acestui rezultat.

Instanța a interpretat eronat probele din dosar.

Pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate aferente contractului de vânzare-cumpărare, mai puțin consimțământul promitenților vânzători la încheierea contractului, consimțământ pe care instanța trebuie să îl suplinească tocmai prin pronunțarea unei astfel de hotărâri.

În situația invocării excepției de neexecutare a contractului nu se poate considera că este nejustificată neexecutarea din partea debitorului.

Prin art. 7.3.4 din contract s-a prevăzut valoarea despăgubirilor datorate de promitentul vânzător pentru neexecutarea obligației de înscriere a imobilelor în cartea funciară și, drept urmare, pentru neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare din acest motiv.

Contrar acestor dispoziții, în cauză reclamanta solicită atât executarea silită în natură a obligației de a face constând în obligația de vânzare a bunului prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare-cumpărare cât și achitarea despăgubirilor stabilite convențional pentru neîndeplinirea acestei obligații.

În mod greșit instanța de apel a aplicat dispozițiile art. 1270 și art. 1516 C. civ., cu raportare la art. 1481 C. civ. coroborat cu prevederile contractului încheiat.

Reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L. a formulat recurs incident și a adus deciziei următoarele critici:

În mod greșit s-a apreciat că în cauză nu se poate considera că prețul contractului a fost integral achitat, prin compensația intervenită între sumele datorate de către reclamantă cu titlu de diferență de preț și sumele datorate de pârâtă cu titlu de daune-interese și penalități, în conformitate cu clauza penală stipulată de art. 7.3.4 din convenție.

Pentru a putea înscrie imobilele construcții în Cartea Funciară, pârâta trebuie să dețină un titlu valabil privind folosința terenului, acesta aflându-se în proprietatea statului prin Administrația Domeniilor Statului.

La momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, pârâta cunoștea că nu va putea să perfecteze contractul în forma autentică, dat fiind faptul că nu putea să înscrie în Cartea Funciară imobilele, în lipsa unui contract de locațiune cu Administrația Domeniilor Statului.

Se solicită admiterea recursului și casarea deciziei recurate, iar urmare a rejudecării apelului incident să fie admisă cererea de chemare în judecată.

F. Analizând recursurile prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază că acestea sunt nefondate și urmează a fi respinse pentru următoarele considerente:

În cauză nu sunt întrunite cerințele art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., potrivit cărora hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Hotărârea instanței de apel răspunde exigențelor art. 425 alin. (1) lit. b) întrucât cuprinde susținerile părților, expunerea situației de fapt reținută de instanță pe baza probelor administrate, motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, fiind arătate motivele pentru care s-au admis, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.

Legiuitorul a prevăzut acest motiv de casare în art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. având în vedere atât lipsa totală a considerentelor, cât și existența unor considerente contradictorii care nu au nicio legătură cu cauza.

În speță, nu sunt întrunite cerințele acestor dispoziții legale, criticile referitoare la aprecierea probelor administrate nu constituie critici de nelegalitate, astfel încât nu pot constitui motive ce pot fi analizate în recurs.

Nu sunt întrunite nici cerințele art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., întrucât hotărârea nu a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

În cauză, părțile au promis transferul dreptului de proprietate asupra unor imobile a căror situație juridică nu permitea, la momentul încheierii promisiunii, încheierea contractului de vânzare. Aceasta deoarece imobilele nu erau înscrise în cartea funciară, în favoarea promitentului vânzător. Părțile nu aveau de ales în această situație, între o promisiune de a încheia în viitor contractul și contract. Ele au fost obligate datorită situației juridice existente să convină exclusiv pentru un drept de creanță.

S-a reținut în mod corect faptul că hotărârea care ține loc de contract de vânzare a unor imobile nu poate fi pronunțată în absența înscrierii imobilelor în cartea funciară, în favoarea promitentului-vânzător.

Așa fiind, în cauză nu au fost încălcate și nici aplicate greșit norme de drept material, instanța aplicând în mod corect dispozițiile art. 1669 alin. (1) C. civ.

Este de necontestat că obligațiile părților, în cadrul promisiunii bilaterale de vânzare, sunt interdependente, ambele părți asumându-și obligații în considerarea dreptului de a vinde, respectiv de a cumpăra.

Nu se poate pretinde executarea obligației de plată a prețului în condițiile în care promitentul vânzător nu și-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară. Această obligație este o obligație de rezultat, promitentul vânzător avea obligația înscrierii dreptului de proprietate asupra imobilelor în cartea funciară.

Față de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu sunt întrunite cerințele art. 488 alin. (1) pct. 6 și pct. 8 C. proc. civ., neexistând motive de casare a deciziei recurate.

Pe cale de consecință, potrivit dispozițiilor art. 496 C. proc. civ., recursul principal declarat de pârâta S.C. B. S.R.L., precum și recursul incident S.C. A. S.R.L. vor fi respinse ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursul principal declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. și recursul incident declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1040/2018 din 9 mai 2018, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi 21 noiembrie 2019.