ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2308/2019

Ședința publică din data de 6 decembrie 2019

Asupra recursului de față;

Din actele dosarului reține următoarele:

I. Prin acțiunea înregistrată la data de 21 august 2015 pe rolul Judecătoriei Craiova sub nr. x/2015, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L. și a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunța în cauză, să se constate valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x de către Biroul Notarilor Publici Asociați C., D. și E. la data de 30 mai 2013, încheiată între cele două părți.

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 1669 alin. (1) C. civ., coroborat cu art. 1179, 1244 și 1270 C. civ.

Prin cererea reconvențională formulată la data de 12 octombrie 2015, pârâta a solicitat obligarea reclamantei-pârâte reconvenționale la plata sumei de 7575,28 RON, reprezentând penalități de întârziere calculate conform contractului, pentru neexecutarea obligației de plată a ratei de 13.000 euro, ce avea scadența la data de 30 mai 2015.

A solicitat obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinta civilă nr. 341 pronunțată la data 15 ianuarie 2016, Judecătoria Craiova a admis excepția necompetenței teritoriale invocată de pârâtă, prin întâmpinare și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecatoriei Slatina.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Slatina la data de 22 februarie 2016 sub nr. x/2015, iar la termenul de judecată din 26 aprilie 2016, instanța a pus în discuția părților excepția necompetenței materiale a acestei instanțe, invocată de către pârâtă prin întâmpinare, dat fiind valoarea obiectului cererii reclamantei, ce depășește suma de 200.000 RON, raportat la dispozițiile art. 94 lit. j) din C. proc. civ.

Prin sentința nr. 3884 din data de 26 aprilie 2016 s-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Olt, ca instanță de fond.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Olt, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal la data de 2 iunie 2016, iar la data de 29 iunie 2016, societatea pârâtă a formulat o cerere precizatoare a cererii reconvenționale, precum și cerere de completare, solicitând obligarea reclamantei la plata sumei de 26.299 RON.

Ulterior, prin precizările din 10 octombrie 2016, societatea pârâtă a arătat că suma solicitată este de 84.799 RON, fiind compusă din: 22.783 RON, reprezentând majorarea cuantumului penalităților de întârziere; 3.515,77 RON, reprezentând penalități de întârziere ca urmare a neachitării ratei scadente la 30 mai 2016, în cuantum de 26.000 euro; 58.500 RON, echivalentul sumei de 13.000 euro, reprezentând rata a II-a, scadentă la aceeași dată.

La termenul din 29 iunie 2017, reclamanta a depus la dosar cerere de modificare a cererii introductive, arătând că înțelege să investească instanța de judecată cu următoarele capete de cerere:

- să se constate intervenită clauza penală, stipulată la art. 7.3.4 din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 30.05.2013;

- să se constate că, în cauză, prețul contractului a fost integral achitat, prin compensația intervenită între sumele datorate de către reclamantă, cu titlu de diferență de preț și sumele datorate acesteia de către pârâtă, cu titlu de daune interese și penalități, conform aceleiași clauze penale;

- în temeiul art. 1669 C. civ., să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, având în vedere refuzul nejustificat al pârâtei de a perfecta contractul în formă autentică, în condițiile promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/2013.

Prin sentința civilă nr. 556/2017 din data de 31 mai 2017, Tribunalul Olt, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a respins acțiunea formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L. ca neîntemeiată.

A respins cererea reconvențională formulată de pârâta S.C. B. S.R.L., așa cum a fost precizată, ca neîntemeiată.

II. Împotriva sentinței pronunțate de Tribunalul Olt a declarat apel principal pârâta-reclamantă S.C. B. S.R.L, reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L. formulând apel incident.

Prin decizia nr. 433/2018 din 28 martie 2018, Curtea de Apel Craiova, secția a II-a civilă a respins, ca nefondate, apelul principal declarat de apelanta-pârâtă S.C. B. S.R.L. și apelul incident declarat de apelanta reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva sentinței nr. 556/2017 din 31 mai 2017 pronunțată în cauză de Tribunalul Olt, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal

III. Împotriva deciziei anterior menționate au formulat recurs atât pârâta S.C. B. S.R.L., cât și reclamanta S.C. A. S.R.L.

Prin decizia nr. 1260 pronunțată la data de 7 iunie 2019, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă a constatat nul recursul declarat de reclamantă S.C. A. S.R.L., motiv pentru care, criticile formulate de aceasta în calea de atac nu vor mai fi reluate și nici analizate în prezenta hotărâre.

În recursul formulat, recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare.

În subsidiar, a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei pronunțate de instanța de apel și admiterea apelului, în sensul obligării S.C. A. S.R.L. la plata sumei solicitate, constând în rate scadente și penalități de întârziere ajunse la scadență, calculate conform prevederilor contractuale.

Recurenta-pârâtă a susținut că hotărârea atacată este dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, invocând dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Totodată, a considerat că sunt incidente și dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., precizând că hotărârea cuprinde motive contradictorii ori motive străine de natura cauzei.

În dezvoltarea motivelor de recurs anterior menționate, recurenta-pârâtă a a arătat că hotărârea este dată cu greșita aplicare a prevederilor art. 1270 alin. (1) și art. 1516 și următoarele C. civ., în mod eronat fiind respins apelul declarat de pârâtă, cu denaturarea obiectului cererii de chemare în judecată.

A făcut referire la considerentul instanței de apel prin care aceasta a retinut, pe de o parte, că S.C. B. S.R.L. nu și-a executat obligația contractuală de a încheia cu S.C. A. S.R.L. un contract de vânzare-cumpărare, deși au trecut aproape 5 ani de la perfectarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, împrejurare de natură a menține o stare de incertitudine privind regimul juridic al imobilului ce a făcut obiectul înstrăinării și, pe de altă parte, că apelanta-pârâtă S.C. B. S.R.L. nu își va putea executa obligația nici în viitorul apropiat, întrucât aceasta nu și-a întabulat, în prealabil, în Cartea Funciară, dreptul de proprietate asupra construcțiilor înstrăinate, condiție esențială pentru a se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare autentic cu intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L. .

În legătură cu aspectele anterior prezentate, a precizat că instanța nu a fost învestită cu o cerere de desființare a convenției părților, prin anulare, reziliere sau rezoluțiunea acesteia, astfel că, în mod greșit a procedat instanța la cercetarea condițiilor de valabilitate ale acestei convenții (promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare), întrucât, pe de o parte, la data investirii instanței cu cererea principală formulata de intimata-reclamantă, nu devenise scadentă obligația recurentei-pârâte de a întabula în Cartea Funciară imobilele ce au făcut obiectul convenției (acțiunea fiind introdusă în anul 2015, iar scadența se împlinea la expirarea unui termen de 30 de zile de la data de 30 mai 2017) iar, pe de altă parte, recurenta-pârâtă a solicitat, pe calea cererii reconventionale, obligarea reclamantei la plata ratelor ajunse la scadență, notificate si neachitate.

Recurenta-pârâtă a considerat că în mod greșit a reținut instanța de apel că din probele administrate în cauză rezultă că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile stabilite prin art. 7.3 din contract, respectiv nu a înscris dreptul de proprietate asupra construcției, cu toate că recurenta a făcut dovada faptului că a întreprins toate demersurile necesare, nu doar în timpul procesului, ci imediat după încheierea promisiunii de vânzare.

În acest sens, a arătat că, încă din anul 2013, imediat după semnarea promisiuni de vânzare, a contractat un specialist topo pentru întocmirea documentației cadastrale (F.), urmare a dificultăților ivite încheind și un contract de asistență juridică cu un avocat, contractul având ca obiect asistență și reprezentare privind înscrierea imobilelor G. și H. în Cartea Funciară (contractul nr. x din 2 iulie 2014).

A arătat că demersul nu a putut fi finalizat, deoarece, pe de o parte, actul de adjudecare ce a stat la baza promisiunii de vânzare a fost înmânat în original intimatei-reclamantei la momentul semnării actului, iar pe de altă parte, așa cum rezulta din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, ceea ce s-a promis prin contract a fost vânzarea-cumpararea imobilelor construcții, fără teren.

A precizat că la data de 3 iunie 2015 a notificat intimata-reclamantă, prin intermediul executorului judecătoresc I., pentru a-i fi remis originalul actului de adjudecare nr. 233 din data de 16 februarie 2006, însă intimata-reclamantă nu s-a conformat.

A mai precizat că, întrucât administratorul terenului pe care sunt edificate construcțiile ce fac obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare este Agenția Domeniilor Statului, a întreprins și demersuri proprii către această insttuție, astfel cum rezultă din adresa din 15 mai 2015 înregistrată la Agenția Domeniilor Statului sub nr. x, la care nu s-a primit niciun fel de răspuns.

Arătând că instanța de apel a reținut, în mod nejustificat, că recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. trebuia să clarifice situația juridică și să dețină un titlu de la proprietarul terenului pe care se află edificate construcțiile, respectiv Statul Român prin administratorul Agenția Domeniilor Statului, recurenta-pârâtă a menționat că a depus la dosar sentința civilă pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, în care s-a apreciat că Agenția Domeniilor Statului nu are calitate procesuală pasivă cu privire la obligația de a întabula dreptul de proprietate asupra terenului, acest atribut aparținând Statului.

Recurenta-pârâtă a mai criticat faptul că instanța de apel a calificat obligația asumată ca fiind o obligație de rezultat, considerând că această calificare este contrară atât dispozițiilor art. 1481 din C. civ., cât și contractului semnat de părți, obligația asumată fiind, în realitate, una de diligentă, astfel cum rezultă din prevederile contractuale.

A susținut că în mod greșit a reținut instanța de apel că recurenta-pârâtă trebuia să asigure înscrierea dreptului de proprietate asupra construcției, nu doar să depună diligențele necesare atingerii acestui rezultat, instanța de apel neanalizând împrejurarea că reclamanta nu a înapoiat procesul-verbal de licitație, în raport cu corespondența electronică dintre recurenta-pârâtă, intimata-reclamantă și expertul cadastral și cu notificarea transmisă prin intermediul intermediul executorului judecătoresc I..

A mai criticat faptul că instanța de apel nu a analizat faptul că înscrierea dreptului de proprietate asupra construcției presupunea, în prealabil, înscrierea dreptului de proprietate asupra terenului care, însă, nu aparținea recurentei-pârâte.

Cum, din contract rezultă ca recurenta-pârâtă se afla în situația de a asigura și înscrierea dreptului de proprietate asupra terenului și a dreptului de proprietate asupra construcției, a considerat că în cauza sunt incidente dispozițiile art. 1283 C. civ., care prevede că:

"(1) Cel care se angajează la a determina un terț să încheie sau să ratifice un act este ținut să repare prejudiciul cauzat dacă terțul refuză să se oblige sau, atunci când s-a obligat și ca fideiusor, dacă terțul nu execută prestația promisă. (2) Cu toate acestea, promitentul nu răspunde dacă asigură executarea obligației terțului, fără a se produce vreun prejudiciu creditorului. (3) Intenția promitentului de a se angaja personal nu se prezumă, ci trebuie să reiasă neîndoielnic din contract sau din împrejurările în care acesta a fost încheiat."

Tot în ceea ce privește aplicarea greșită a dispozițiilor legii, a susținut că instanța de apel a greșit atunci când a conchis că, din adresa depusă la dosar de Agenția Domeniilor Statului, aflată la dosarul de apel, rezultă ca Agenția a notificat recurenta-pârâtă cu privire la încheierea contractului de locațiune.

A criticat acest argument al instanței de apel, arătând că, recurenta-pârâtă nu avea obligația de concesionare/locațiune a terenului de la Stat, deoarece bunurile au fost achiziționate la licitație publică, iar întabularea activului imobilizat pe terenul Statului nu este condiționată de încheierea contractului de concesiune, ci este condiționată de întabularea, mai întâi, a dreptului de proprietate al Statului asupra terenului, iar potrivit sentinței civile pronunțate de Judecătoria Sectorului 1 București, Agenția Domeniilor Statului nu are calitate procesuală pasivă cu privire la întabularea dreptului de proprietate, acest atribut aparținând Statului.

Astfel, a susținut că motivarea invocată de instanța de apel pentru respingerea apelului formulat de recurenta-pârâtă nu este aplicabilă speței.

În legătură cu aprecierea instanței de apel în sensul că recurenta-pârâtă nu a respectat obligația asumată prin contract și a demonstrat culpă procesuală prin atitudinea pasivă în raport cu Agenția Domeniilor Statului, a făcut referire la dispozițiile art. 1556 din C. civ. și la cele ale art. 1516 C. civ., din a căror interpretare coroborată rezultă, contrar celor reținute de instanța de apel, că se pot solicita daune-interese atunci când debitorul nu își execută obligația fără justificare și se află în întarziere.

Față de motivele arătate, a susținut că instanța de apel a greșit când a dispus respingerea apelului formulat de recurenta-pârâtă, deoarece creanța solicitată a ajuns la scadență, iar debitorul, respectiv intimata-reclamantă, nu putea opune neîndeplinirea obligației de către recurenta-pârâtă, aceasta fiind o obligație de diligență și neafectată de termen.

A arătat că, din aplicarea elementelor de fapt ale speței la textul art. 1516 C. civ. rezultă că recurentei-pârâte nu îi poate fi imputată vreo culpă în neexecutarea obligației asumate prin contract, respectiv aceea de a depune toate diligentele și eforturile în vederea înscrierii cât mai urgente a imobilelor ce fac obiectul contractului în Cartea funciară, cu atât mai mult cu cât, prin acest contract nu s-a stabilit un termen până la care recurenta-pârâtă să finalizeze întabularea, ci singurul termen prevăzut în contract este cel de 30 de zile după întabulare, fiind instituit pentru prezentarea în fața notarului public, în vederea încheierii actului în formă autentică.

A mai considerat că instanța de apel nu a analizat nici clauza exoneratoare de răspundere stipulată la art. 7.3.5. din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, potrivit căreia clauza penală nu se aplică în situația în care vânzătorul, deși a depus toate diligentele, din motive independente de voința sa, nu a reușit să obțină înscrierea în Cartea Funciară a imobilelor, situație în care cumpărătorul are dreptul să solicite instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare-cumpărare.

În acest sens, a considerat că a dovedit realizarea tuturor diligențelor pentru întabularea imobilelor în Cartea Funciară, însă, din motive independente de voința recurentei-pârâte, dreptul de proprietate asupra terenului nu a putut fi întabulat (obligația nefiind afectată de vreun termen).

Pe de altă parte, a susținut că intimata- reclamanta a fost cea care nu și-a îndeplinit obligația asumată prin art. 4.3 din promisiunea de vânzare-cumpărare, aceea de plată a prețului, fiind astfel îndeplinite condițiile obligării intimatei la plata penalităților și a ratelor din prețul-contractului devenite scadente.

A mai susținut că instanța de apel nu a cercetat nici faptul că, în temeiul art. 11.1 din contract, recurenta-pârâtă a procedat la punerea în întârziere a reclamantei cu privire la neplata de către aceasta a ratei nr. 3 din preț, devenită scadentă la data de 30 mai 2015, în condițiile în care intimata-reclamantă nu și-a îndeplinit obligația de plată.

Or, potrivit art. 8.1 din contractul părților, pentru neexecutarea la termen a obligațiilor, partea în culpă datorează penalități 0,1% pe fiecare zi de întârziere.

În plus, a subliniat că intimata-reclamantă a introdus acțiunea principală doar după primirea notificării de punere a sa în întârziere, însă înainte de data scadentă stipulată în convenție, aceea de 30 mai 2017.

IV. Intimata-reclamantă a formulat întâmpinare, prin care a invocat, în principal, excepția nulității recursului declarat de către recurenta-pârâtă, considerând că dezvoltarea criticilor formulate nu se încadrează în motivele de recurs prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

În subsidiar, a solicitat respingerea recursului declarat de recurenta-pârâtă, ca nefondat.

În cauză, în conformitate cu dispozițiile art. 493 alin. (3) C. proc. civ., a fost întocmit raportul asupra admisibilității în principiu a recursurilor cu care Înalta Curte a fost învestită, magistratul-asistent raportor concluzionând, în legătură cu recursul analizat prin prezenta hotărâre, că este inadmisibil.

Prin încheierea din data de 19 octombrie 2018, Înalta Curte, analizând raportul, a dispus comunicarea acestuia, potrivit prevederilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ.

Ulterior, prin încheierea din data de 7 iunie 2019, Înalta Curte a respins excepția nulității recursului formulat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. și a admis în principiu recursul, fixând termen pentru soluționarea acestuia la data de 6 decembrie 2019, în ședință publică.

V. Analizând recursul formulat, în conformitate cu dispozițiile art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție îl va respinge, ca nefiind fondat, pentru următoarele considerente:

Recurenta-pârâtă invocă, în susținerea recursului formulat, motivele de recurs prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 din C. proc. civ., arătând că hotărârea atacată este dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material și, de asemenea, că instanța de apel și-a întemeiat decizia pe motive contradictorii ori străine de natura cauzei.

Recursul analizat vizează soluția dată în apel în legătură cu cererea reconvențională formulată de recurenta-pârâtă, astfel cum aceasta a fost precizată și completată, prin care s-a solicitat obligarea intimatei-reclamante la plata ratelor scadente din prețul imobilului ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate între părți, precum și a penalităților de întârziere calculate pentru neexecutarea obligației de plată a acestor rate.

Cu privire la critica recurentei-pârâte referitoare la greșita aplicare și interpretare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1270 alin. (1), art. 1516 și următoarele C. civ. (ce va fi analizată și din perspectiva textului art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ.), recurenta-pârâtă a susținut că hotărârea atacată a fost rezultatul unei denaturări a obiectului cererii de chemare în judecată, prin aceea că pricina a fost analizată ca având drept obiect o cerere de desființare a convenției părților, prin anulare, reziliere sau rezoluțiune, aspect care ar rezulta din cercetarea de către instanță a condițiilor de valabilitate ale promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Contrar acestor susțineri, Înalta Curte constată că elementele la care face referire recurenta-pârâtă nu au fost analizate în cadrul apelului principal, ci au fost avute în vedere la soluționarea apelului incident formulat de către intimata-reclamantă care, prin acțiunea introductivă, a cerut pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare.

În cadrul acestei analize, prin raportare la principul forței obligatorii a contractului prevăzut de dispozițiile art. 1270 C. civ. și la regulile prescrise de prevederile art. 1527 și 1528 C. civ., instanța de apel a reținut, în baza probatoriului administrat, că există un raport juridic doveditor al înțelegerii dintre părți, că s-a făcut dovada refuzului recurentei-pârâte de a se perfecta vânzarea prin semnarea unui contract translativ de proprietate, dar că intimata-reclamantă nu a făcut dovada îndeplinirii obligației proprii de plată integrală a prețului imobilului, fiind, astfel, împiedicată să obțină depăgubiri pentru neexecutarea obligației corelative a recurentei-pârâte și, ca atare, operațiunea de compensare a creanțelor pretinse de intimata-reclamantă nu se poate realiza.

Instanța de apel a stabilit, astfel, în analiza sa vizând condițiile cumulative impuse de textul art. 1669 alin. (1) C. civ., că apelul incident este nefondat, deoarece S.C. A. S.R.L. nu a făcut dovada îndeplinirii acestor condiții, considerând a fi corectă soluția primei instanțe de respingere a cererii acestei părți privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, examenul instanței de apel a vizat obiectul acțiunii formulate de intimata-reclamantă, nu pe acela al cererii reconvenționale promovate de recurenta-pârâtă, Înalta Curte constatând că nu este întemeiat argumentul că, prin greșita aplicare și interpretare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1270 alin. (1) C. civ., s-ar fi denaturat obiectul dedus judecății.

Sub un alt aspect, recurenta-pârâtă a criticat hotărârea recurată pentru aceea că, din aplicarea elementelor de fapt ale speței la textul art. 1516 C. civ. rezultă că recurentei-pârâte nu îi poate fi imputată vreo culpă în neexecutarea obligației ce-i revenea, potrivit contractului, în legătură cu această critică susținându-se și că obligația asumată de recurenta-pârâtă în cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare este o obligație de diligență, nu de rezultat, cum eronat ar fi apreciat instanța de apel.

În acest sens, recurenta-pârâtă a considerat că au fost greșit aplicate și interpretate și dispozițiile art. 1481 din C. civ., prevederile contractului semnat de părți, dar și dispozițiile art. 1556 C. civ., recurenta apreciind că, în realitate, este îndreptățită la plata ratelor de preț și a penalităților de întârziere datorate neexecutării culpabile de către intimata-reclamantă a obligației de plată a prețului.

Mai întâi, Înalta Curte constată că elementul culpei contractuale, reținut de instanța de apel ca fiind incident în legătură cu neîndeplinirea obligației asumate de recurenta-pârâtă prin promisiunea de vânzare, se circumscrie situației de fapt stabilite în apel, în baza probelor administrate în primele două faze procesuale și, ca atare, nu poate fi cenzurat de către instanța de recurs.

De altfel, argumentele recurentei-pârâte prezentate în susținerea recursului vizează, în mod covârșitor, o greșită analiză și interpretare în apel a probelor administrate, recurenta tinzând astfel, la reconfigurarea concluziei instanței de apel sub aspectul reținerii culpei contractuale a recurentei-pârâte, prin neîndeplinirea obligației de a înscrie dreptul de proprietate asupra construcțiilor, asumată în baza textului art. 7.3 din contract.

În acest sens, datorită caracterului special a căii de atac a recursului, limitat strict la analiza elementelor de nelegalitate ale deciziei instanței de apel, nu pot fi verificate criticile recurentei-pârâte prin care se invocă faptul că, în stabilirea situației de fapt, instanța de apel nu a ținut cont de faptul că, la data investirii instanței cu cererea principală formulata de intimata-reclamantă, nu devenise scadentă obligația recurentei-pârâte de a întabula în Cartea Funciară imobilele ce au făcut obiectul convenției, că recurenta-pârâtă a dovedit că a întreprins toate demersurile necesare, nu doar în timpul procesului, ci imediat după încheierea promisiunii de vânzare sau că aceste demersuri, îndeplinite inclusiv față de administratorul terenului (Agenția Domeniilor Statului), nu au putut fi finalizate datorită unor împiedicări obiective sau subiective (cum ar fi aceea că, deși notificată la data de 3 iunie 2015, prin intermediul executorului judecătoresc, intimata-reclamantă nu a remis recurentei-pârâte originalul actului de adjudecare al construcțiilor).

Se constată că, din interpretarea coroborată a textelor art. 1516 și art. 1556 din C. civ. rezultă că daunele interese sunt datorate doar atunci când debitorul - în speță intimata-reclamantă - nu își execută obligația, fără justificare, aflându-se în întârziere.

Or, instanța de apel a stabilit, în cadrul elementelor de fapt caracteristice cauzei, că recurenta-pârâtă se afla ea însăși în culpă contractuală, prin refuzul său de a autentifica contractul de vânzare-cumpărare, postură care o împiedica să invoce, la rândul său, culpa societății S.C. A. S.R.L. constând în neîndeplinirea obligației de plată a ratelor de preț.

Cum și elementele arătate anterior vizează starea de fapt reținută de instanța de apel, critica formulată de recurenta-pârâtă, legată de greșita aplicare a dispozițiilor art. 1516 și art. 1556 din C. civ., nu poate fi primită.

Pe de altă parte, din perspectiva dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., se apreciază că reținerile anterior arătate, în baza cărora instanța de apel a determinat situația de fapt incidentă speței, nu au caracter contradictoriu în economia considerentelor deciziei recurate, deoarece, instanța a constatat culpa intimatei-reclamante (în neachitarea ratelor de preț scadente) cu ocazia analizei sale asupra îndeplinirii condițiilor cumulative presupuse de cererea principală a intimatei-reclamante (pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare), în timp ce, constatarea că această culpă nu poate fi invocată în mod eficient de recurenta-pârâtă, pentru a obține plata ratelor de preț și penalităților, a fost exprimată în cadrul analizei cererii reconvenționale formulate de aceasta din urmă.

Astfel, instanța de apel a arătat, succesiv, că fiecare dintre părți se află în culpă contractuală cu privire la propriile obligații și că niciuna dintre acestea nu se poate prevala de neexecutarea culpabilă a celeilalte părți pentru a obține remediile legale solicitate, acestea fiind prescrise doar la îndemâna părții co-contractante neculpabile.

Concluzia mai sus menționată vizează elemente de fapt caracteristice speței, stabilite în apel în baza probelor administrate, în recurs nemaiputându-se realiza, așa cum solicită recurenta-pârâtă printr-o critică separată, o analiză a prevederilor art. 8.1 și 11.1 din contract, a clauzei exoneratoare de răspundere stipulată la art. 7.3.5. din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare sau a situației determinate de existența hotărârii judecătorești pronunțate de Judecătoria Sectorului 1 București, întrucât o asemenea evaluare cerută de recurentă excedează atribuțiilor instanței de recurs.

În ceea ce privește critica privind greșita caracterizare a obligației asumate de recurenta-pârâtă prin promisiunea de vânzare-cumpărare, ca fiind o obligație de rezultat, nu de diligență, Înalta Curte reține că instanța de apel, făcând trimitere la dispozițiile art. 1481 alin. (3) C. civ., a realizat o corectă interpretare a dispozițiilor textului de lege.

În mod corect, prin raportare la primele două alineate ale art. 1481 C. civ., instanța a stabilit, pe de o parte, că obligațiile de rezultat constau în îndatorirea debitorului de a obține un rezultat determinat sub aspectul obiectului și scopului urmărit, debitorul asumându-și îndatorirea ca, desfășurând o anumită activitate, să atingă un rezultat bine stabilit, iar pe de altă parte, că obligațiile de diligență constau în îndatorirea debitorului de a depune toată stăruința pentru atingerea unui anumit rezultat, fără a se obliga la însuși rezultatul preconizat.

Cum obligația asumată de către recurenta-pârâtă prin promisiunea de vânzare-cumpărare era o obligație de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare cumpărare cu intimata-reclamantă și de a transmite, astfel, dreptul de proprietate asupra imobilelor către aceasta, instanța de apel a concluzionat în mod justificat, în raport cu criteriile prevăzute de textul de lege anterior menționat, că această obligație are un scop determinat și, ca atare, nu se identifică cu diligențele necesare a fi îndeplinite în vederea înscrierii în Cartea funciară a dreptul de proprietate al vânzătorului asupra imobilelor.

Demersurile pe care recurenta-pârâtă trebuia să le întreprindă erau prealabile îndeplinirii obligației principale asumate prin promisiune, de esența acestui tip de contract fiind aceea că obligația născută în sarcina promitentului-vânzător, recurenta-pârâtă din speță, este aceea de a încheia actul de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, nu se confirmă critica analizată, deoarece îndeplinirea unor diligențe și formalități prealabile pentru a asigura respectarea condițiilor impuse de lege la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu este de natură a schimba caracterul obligației principale, corect caracterizată de instanța de apel ca fiind o obligație de rezultat.

Din această perspectivă, se apreciază și că instanța de apel s-a raportat, în mod legitim, la regimul probator aplicabil acestui tip de obligații, reținând incidența prezumției de culpă a recurentei-pârâte, prin simplul fapt al neexecutării obligației.

Se mai reține faptul că, la data de 29 noiembrie 2019, recurenta-pârâtă a depus la dosarul de recurs o serie de documente din care rezultă că, ulterior pronunțării deciziei recurate, a înscris în Cartea Funciară dreptul de proprietate asupra construcțiilor ce fac obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, asupra terenului fiind înscris dreptul de proprietate al Statului și, totodată, dreptul de administrare al Agenției Domeniilor Statului.

Aceste înscrisuri vizează situația de fapt stabilită de instanța de apel în baza probelor administrate în fața instanțelor de fond, ca atare, Înalta Curte, în raport cu caracterul nedevolutiv al recursului, constată că nu este îndreptățită să reanalizeze, prin prisma înscrisurilor menționate, situația de fapt reținută de instanța de apel.

Sub un ultim aspect, Înalta Curte consideră neîntemeiată și critica referitoare la greșita aplicare și interpretare a textului art. 1283 C. civ., întrucât, prin promisiunea de vânzare-cumpărare, recurenta-pârâtă nu și-a asumat o obligație de a determina un terț la încheierea sau ratificarea unui act (situație avută în vedere de norma legală menționată), ci și-a asumat o obligație proprie, aceea de a încheia un act de vânzare-cumpărare cu intimata-reclamantă și de a transmite acesteia propriul drept de proprietate asupra construcțiilor înstrăinate, astfel că, textul art. 1283 C. civ. nu este incident în cauză.

În considerarea celor anterior expuse, în baza dispozițiilor art. 496 din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 433/2018 din 28 martie 2018 pronunțate de Curtea de Apel Craiova, secția a II-a civilă.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 6 decembrie 2019.