ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2301/2012

Ședința publică de la 4 mai 2012 Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, reclamantul D.A. a chemat în judecată pe pârâta SC P.I. EUROPA SRL, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 251 din 15 aprilie 2008, ca urmare a neîndeplinirii de către pârâtă a obligațiilor contractuale la termenele stabilite și restituirea avansului dat la încheierea contractului în cuantum de 15.875 Euro, precum și obligarea pârâtei la plata daunelor interese în cuantum de 15.875 Euro. În motivarea cererii , reclamantul a arătat că antecontractul sus evocat a avut ca obiect vânzarea apartamentului nr. 12, în sup.

de 81 mp, situat la et.2 al blocului J ce urma a fi edificat pe terenul proprietatea vânzătoarei din orașul Otopeni, precum și a cotei parte indivize din teren și din părțile comune și locul de parcare. Prețul imobilului a fost de 158.750 Euro, inclusiv T.V.A., în termen de 5 zile cumpărătorul fiind obligat să plătească avansul de 15.875 Euro, obligație executată. Reclamantul a mai arătat că termenul convenit pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică a fost 30 martie 2009, fiind comunicată o nouă dată pentru perfectarea vânzării, 3 aprilie 2009, dată la care pârâta nu s-a prezentat. Acțiunea a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 969, art. 1020-1021, art. 1075 C. civ.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat pe cale de excepție, prematuritatea acțiunii, excepție respinsă prin încheierea de ședință de la 12 aprilie 2010. Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința comercială nr. 7513 din 28 iunie 2010, a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamant, pentru următoarele motive. Tribunalul a constatat că potrivit art. 9 din antecontract, termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare putea fi prelungit cu maxim 90 de zile, conform art. 10, perioadă în care vânzătorul datora penalități de întârziere, iar cu 15 zile înainte de data stabilită pentru încheierea contractului, vânzătorul se obligă să convoace cumpărătorul la recepția imobilului și la predare-primire.

Tribunalul a înlăturat susținerile reclamantului, în sensul că la data de 3 aprilie 2009, când a fost convocat pentru încheierea contractului în formă autentică, apartamentul nu era finalizat, deoarece la acea dată, în fața notarului public nu s-a menționat nimic cu privire la acest aspect, iar blocul J a fost finalizat la data de 16 octombrie 2008, dreptul de proprietate asupra apartamentului fiind înscris în cartea funciară la data de 6 noiembrie 2008, precum și actul de dezmembrare din 21 ianuarie 2009. Tribunalul a reținut că prin notificarea din data de 27 martie 2009, reclamantul a solicitat o modificare a prețului sau vânzarea altui apartament, la un preț de maxim 95.000 Euro, astfel încât a constatat că reclamantul la data de 3 aprilie 2009 nu era pregătit să-și execute obligația contractuală de a cumpăra apartamentul nr. 12. De asemenea, s-a mai reținut că depășirea termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare cu 4 zile, dă eventual dreptul reclamantului la daune interese, conform art. 10, iar nu rezoluțiunea contractului.

În concluzie, tribunalul a constatat că reclamantul, la data de 3 aprilie 2009 nu era gata să achite restul de preț convenit prin contract, astfel încât nu poate cere rezoluțiunea antecontractului. În raport de temeiul subzistenței clauzei penale prevăzută în art. 12 din contract, se reține că neexecutarea culpabilă a pârâtei nu a fost dovedită, astfel încât nu se poate dispune plata dublului avansului plătit. Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul, prin care a invocat mai multe critici, asupra cărora instanța de apel s-a pronunțat după cum urmează: Critica referitoare la dezlegarea dată de instanța de fond, prin care s-a stabilit că neîncheierea contractului de vânzare cumpărare se datorează reclamantului a fost găsită întemeiată, fiind interpretate eronat probele administrate în cauză.

Astfel, s-a reținut că reclamantul nu a dovedit că lucrările la apartamentul nr. 12 au fost finalizate, dar potrivit art. 1169 C. civ., dovada faptului afirmativ conex trebuia efectuată de către pârâtă. Din procesul verbal de recepție din data de 16 octombrie 2008, încheiat între reprezentanții pârâtei și Primăria Oraș Otopeni, rezultă că lucrările la apartament nu au fost finalizate până la data de 16 octombrie 2008. De asemenea, din declarația martorului D.O. a rezultat că în ianuarie 2009, apartamentul nu fusese nici măcar compartimentat, iar în luna februarie, deși instalația termică și electrică era montată, acestea nu erau racordate la rețea, fiind astfel nefuncționale. Toate acestea demonstrează culpa pârâtei pentru neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare, pentru neîndeplinirea obligațiilor prevăzute la Capitolul IV, fiind întrunite condițiile pentru rezoluțiunea antecontractului.

În continuare instanța de apel a analizat critica referitoare la neplata prețului de către reclamant, care a fost apreciată fondată, întrucât plata trebuia efectuată potrivit art. 6.1 lit. b) teza finală din antecontract, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, moment care nu s-a consumat niciodată. Un alt element al culpei apreciat întemeiat de către instanța de apel este reprezentat de lipsa extrasului de carte funciară necesar pentru încheierea contractului conform art. 13 din antecontract. De asemenea, instanța de apel a găsit întemeiat și modul în care au fost interpretate clauzele contractuale. Astfel, corespondența dintre părți, care este contradictorie trebuie coroborată cu alte mijloace de probă, respectiv cu notificarea din 28 octombrie 2008, care nu demonstrează finalizarea apartamentului, iar notificarea din 19 martie 2009, nu face această dovadă.

Aspectele legate de corespondența dintre părți legată de data de 3 aprilie 2009 sunt contradictorii și nu demonstrează culpa reclamantului, care s-a prezentat la notar cu scopul de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare, deși nu s-a întocmit o încheiere de certificare de fapte. Instanța de apel a făcut aplicarea dispozițiilor art. 1312 alin. (2) C. civ., și a interpretat clauzele obscure în favoarea cumpărătorului. În ceea ce privește capetele accesorii, Curtea a obligat pârâta la restituirea avansului și la plata daunelor interese.

În consecință, Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia comercială nr. 239 din 30 mai 2011 a admis apelul declarat de reclamant, a schimbat în tot sentința atacată în sensul că a admis cererea de chemare în judecată și a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 251/2008, cu privire la apartamentul nr. 12, situat în blocul J din orașul Otopeni; a obligat pârâta la restituirea avansului în cuantum de 15.875 Euro și la plata sumei de 15.875 Euro daune interese. Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta SC P.I.E. SRL BUCUREȘTI, prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului declarat de reclamant și menținerea ca temeinică și legală a sentinței de fond.

În susținerea recursului, recurenta a invocat dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. În susținerea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta a arătat că instanța de apel a analizat motive străine de natura pricinii și anume cele referitoare la finalizarea apartamentului, deși motivul acțiunii a fost reprezentat de neprezentarea pârâtei la notariat pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare. De asemenea, instanța de apel referitor la procesul verbal de recepție, a apreciat că nu face dovada finalizării lucrărilor, însă recurenta arată că este vorba despre o eroare materială care putea fi lesne constatată, fiind vorba de lucrările de execuție executate în baza autorizației nr. 251/2006.

Mai mult, se arată că procesul verbal face dovada că blocul era racordat la utilități. Instanța de apel s-a preocupat de motive străine de natura pricinii, în loc să dovedească faptul că reclamantul a somat pârâta să vândă, iar aceasta a refuzat. În ceea ce privește motivul de recurs referitor la dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., recurenta a susținut că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra dovezilor însușite de reclamant, prin care acesta a notificat refuzul de a mai cumpăra din cauza lipsei de bani, înscrisuri care se află la filele 48-49 și 54-57 dosar fond. În ceea ce privește lipsa extrasului de carte funciară, instanța de apel s-a aflat în eroare, din dovezile prezentate rezultând edificarea apartamentului care făcea obiectul antecontractului.

De asemenea, recurenta a mai susținut că plata prețului nu este o obligație fără termen, cu toate că prin antecontract părțile au stabilit că semnarea contractului va avea loc cel mai târziu până la data de 30 iunie 2009, aceasta fiind o obligație corelativă a vânzării. În consecință, prin aplicarea regulii de interpretare prevăzută de art. 982 C. civ., părțile s-au înțeles în vederea înstrăinării unui bun imobil, contra unei sume determinate, ca atare rezoluțiunea convenției putea fi cerută de partea care se declară gata să execute obligația asumată, cu condiția dovedirii culpei contractantului, culpă care nu a fost dovedită. Pe de altă parte, recurenta a arătat că pactul comisoriu este unul de gradul I, care nu face decât să reitereze art. 1021 C. civ.

În combaterea cererii de recurs, intimatul reclamant a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând în esență că instanța a interpretat corect actul juridic dedus judecății, reținând culpa pârâtei în îndeplinirea obligațiilor contractuale. Prealabil examinării deciziei atacate sub aspectul aplicării și interpretării dispozițiilor legale incidente, Înalta Curte apreciază că se impun câteva precizări cu privire la instituția antecontractului de vânzare-cumpărare. Între reclamant și pârât a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 251 din 15 aprilie 2008, prin care pârâta în calitate de promitentă vânzătoare se obligă să vândă, iar reclamantul, promitent cumpărător se obligă să cumpere apartamentul nr. 12 situat la et.

2 al blocului J, ce urma a fi edificat pe terenul proprietatea promitentei vânzătoare situat în orașul Otopeni, împreună cu cota parte indiviză din suprafețele spațiilor comune ale blocului și cota parte indiviză aferentă apartamentului, precum și un loc de parcare. Prin antecontract, a fost convenit de către părți și prețul vânzării precum și obligația cumpărătorului de a achita un avans. Din cele mai sus menționate, rezultă cu forța evidenței că părțile și-au dat consimțământul cu privire la obiectul înstrăinării și anume asupra imobilului reprezentat de apartamentul nr. 12 situat în blocul J din orașul Otopeni și asupra prețului vânzării, semnificația juridică fiind că părțile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare.

În cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, consimțământul exprimat poartă asupra încheierii în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare, cadrul general în care această transmisiune se va efectua, stabilirea prețului, a modalităților de achitare a acestuia sau de predare a posesiunii bunului, situație care nu se regăsește în speța de față. Pornind de la aceste precizări, potrivit cărora, în esență cauza antecontractului de vânzare-cumpărare se referă la contraprestația celeilalte părți, și anume transmiterea proprietății de către vânzător are drept cauză plata prețului de către cumpărător și invers, se constată că antecontractul încheiat între părți, a produs ca efect principal o obligație de a da și o obligație de a face, având ca obiect perfectarea vânzării.

În continuarea raționamentului, demonstrația culpei reclamantului de a-și îndeplini obligația vizează semnificația termenului – condiție și scadența obligației de plată a diferenței de preț. Astfel, prin art. 6.1 lit. b) teza finală din antecontract s-a stabilit ca scadență a obligației de plată a diferenței de preț ,, data semnării contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică, în fața Notarului public ” aceasta fiind data de 30 iunie 2009, întrucât consimțământul părților cu privire la încheierea actului și a modalităților de executare a obligațiilor a fost valabil exprimat la data încheierii antecontractului, instanța având posibilitatea de a suplini numai executarea obligației de a face, respectiv de a autentifica actul.

Din acest punct de vedere, nu pot fi apreciate corecte reținerile instanței de apel potrivit cărora, scadența obligației de plată a prețului nu poate fi determinată în lipsa perfectării contractului de vânzare-cumpărare, acest moment nefiind consumat niciodată. Revenind la distincția făcută anterior, dintre antecontractul de vânzare-cumpărare, care stabilește cadrul general în care se va efectua transmisiunea, stabilirea prețului și a modalităților de achitare și promisiunea bilaterală a unui contract de vânzare-cumpărare, care poartă asupra încheierii în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare, Înalta Curte constată că potrivit clauzelor contractuale, scadența obligației de plată este reprezentată de data de 30 iunie 2009, iar neîndeplinirea acestei obligații principale, nu poate conduce la aplicarea sancțiunii în sensul rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare din culpa pârâtei.

Înalta Curte va lua în examinare, motivul de nelegalitate care vizează interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, analiza propusă presupunând abordarea motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. Criticile aduse soluției dată de instanța de apel vizează analizarea culpei în neexecutarea obligațiilor, în funcție de condițiile și importanța obligațiilor corelative asumate. În materie de executare a contractului, prin culpă se înțelege orice neconformare a debitorului la corecta îndeplinire a obligației. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 1020 – 1021 C. civ., instanța constată că pentru a se dispune rezoluțiunea se impune ca reclamantul să facă dovada că pârâtul nu a executat în mod culpabil obligațiile ce-i reveneau, iar el și le-a executat sau este gata să și le execute pe ale sale.

In speță, reclamantul nu era gata să achite integral prețul apartamentului, situație care rezultă din solicitările acestuia de modificare a antecontractului încheiat, fie prin reducerea prețului, fie prin vânzarea unui alt apartament. Aceste solicitări, astfel cum corect a reținut instanța de fond, datează din luna februarie 2009, astfel încât în luna aprilie 2009 nu se poate afirma că reclamantul era gata să își execute obligația de plată a apartamentului în mod integral. În conformitate cu art. 10 din contract, părțile au convenit o prelungire a finalizării apartamentului cu maxim 90 de zile, iar depășirea cu 4 zile a termenului convenit pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare nu a fost demonstrată, în lipsa unei încheieri de certificare de fapte, din care rezultă că reclamantul s-a prezentat la notariat, în vederea autentificării contractului, iar cealaltă parte ar fi refuzat.

În ceea ce privește starea de fapt constatată de instanță și având în vedere prevederile legale mai sus citate, se constată că instanța de apel, în mod greșit a reapreciat corespondența comercială dintre părți, ajungând la concluzia existenței culpei pârâtei. Astfel, neîndeplinirea obligației prevăzută la art. 13 din antecontract, respectiv obținerea tuturor actelor necesare vânzării, în oricare situație nu face dovada că apartamentul nu era finalizat. În realitate, pentru imobilul respectiv exista documentație cadastrală și extras de carte funciară. De altfel, finalizarea apartamentului și racordarea la utilități rezultă din procesul verbal care poartă ștampila și semnătura reprezentantului administrației locale.

În ceea ce privește aplicabilitatea dispozițiilor art. 1312 alin. (2) C. civ., Înalta Curte constată că instanța de apel face confuzie între dubiul care poartă asupra dovezilor administrate și dubiul care ar rezulta din clauzele antecontractului. Din acest punct de vedere, dispozițiile art. 970 C. civ. sunt relevante, în sensul că părțile unui contract civil trebuie să respecte raportul juridic în care s-au angajat, acționând fiecare față de cealaltă cu bună credință. Regula cuprinsă în art. 970 alin. (1) C. civ., determină părțile și mai ales debitorul, să își execute cu fidelitate obligațiile, indiferent de dificultățile care ar putea să se ivească pe parcursul executării contractului. Rezumând argumentele de mai sus, condiția rezolutorie nu devine operantă în virtutea principiului cauzalității, dat fiind că executarea unei obligații fără a obține contraprestația ei, determină ca obligația prestată să fie fără cauză, situație care nu s-a demonstrat în cauză.

În raport de aceste considerente, față de cele ce preced, constatând întemeiate criticile aduse hotărârii anterior pronunțată și, de asemenea, modificarea acesteia fiind posibilă, nefiind necesară administrarea de probe în raport de care să se reconsidere situația de fapt și aplicarea corectă a clauzelor contractuale, în temeiul art. 312 C. proc. civ., urmează să admită recursul, să modifice decizia atacată în sensul respingerii apelului declarat de reclamant împotriva sentinței comerciale nr. 7513 din 28 iunie 2010 a Tribunalului București. De asemenea, potrivit dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., urmează a dispune obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de promovarea prezentei căi de atac, potrivit dovezilor care au fost depuse la dosarul cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta S.C. P.I.E. SRL BUCUREȘTI împotriva deciziei civile nr. 239 din 30 mai 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, modifică decizia atacată în sensul că respinge apelul declarat de reclamant împotriva sentinței comerciale nr. 7513 din 28 iunie 2010 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială. Obligă reclamantul D.A. la plata sumei de 16.306,38 lei, cheltuieli de judecată în favoarea pârâtei SC P.I.E. SRL BUCUREȘTI. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 mai 2012.