ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2301/2012

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2301/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Ședința publică de la 4 mai 2012

Deliberând asupra recursului, din

examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată pe rolul

Tribunalului București, secția a VI-a comercială, reclamantul D.A. a chemat în

judecată pe pârâta SC P.I. EUROPA SRL, solicitând ca prin hotărârea ce se va

pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 251

din 15 aprilie 2008, ca urmare a neîndeplinirii de către pârâtă a obligațiilor

contractuale la termenele stabilite și restituirea avansului dat la încheierea

contractului în cuantum de 15.875 Euro, precum și obligarea pârâtei la plata daunelor

interese în cuantum de 15.875 Euro.

În motivarea cererii , reclamantul a

arătat că antecontractul sus evocat a avut ca obiect vânzarea apartamentului

nr. 12, în sup. de 81 mp, situat la et.2 al blocului J ce urma a fi edificat pe

terenul proprietatea vânzătoarei din orașul Otopeni, precum și a cotei parte

indivize din teren și din părțile comune și locul de parcare. Prețul imobilului

a fost de 158.750 Euro, inclusiv T.V.A., în termen de 5 zile cumpărătorul fiind

obligat să plătească avansul de 15.875 Euro, obligație executată.

Reclamantul a mai arătat că termenul

convenit pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică

a fost 30 martie 2009, fiind comunicată o nouă dată pentru perfectarea

vânzării, 3 aprilie 2009, dată la care pârâta nu s-a prezentat.

Acțiunea a fost întemeiată în drept pe

dispozițiile art. 969, art. 1020-1021, art. 1075 C. civ.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin

care a invocat pe cale de excepție, prematuritatea acțiunii, excepție respinsă

prin încheierea de ședință de la 12 aprilie 2010.

Tribunalul București, secția a VI-a comercială,

prin sentința comercială nr. 7513 din 28 iunie 2010, a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamant, pentru următoarele motive.

Tribunalul a constatat că potrivit art.

9 din antecontract, termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare

putea fi prelungit cu maxim 90 de zile, conform art. 10, perioadă în care

vânzătorul datora penalități de întârziere, iar cu 15 zile înainte de data

stabilită pentru încheierea contractului, vânzătorul se obligă să convoace

cumpărătorul la recepția imobilului și la predare-primire.

Tribunalul a înlăturat susținerile

reclamantului, în sensul că la data de 3 aprilie 2009, când a fost convocat

pentru încheierea contractului în formă autentică, apartamentul nu era

finalizat, deoarece la acea dată, în fața notarului public nu s-a menționat

nimic cu privire la acest aspect, iar blocul J a fost finalizat la data de 16

octombrie 2008, dreptul de proprietate asupra apartamentului fiind înscris în

cartea funciară la data de 6 noiembrie 2008, precum și actul de dezmembrare din

21 ianuarie 2009.

Tribunalul a reținut că prin

notificarea din data de 27 martie 2009, reclamantul a solicitat o modificare a

prețului sau vânzarea altui apartament, la un preț de maxim 95.000 Euro, astfel

încât a constatat că reclamantul la data de 3 aprilie 2009 nu era pregătit

să-și execute obligația contractuală de a cumpăra apartamentul nr. 12.

De asemenea, s-a mai reținut că

depășirea termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare cu 4 zile,

dă eventual dreptul reclamantului la daune interese, conform art. 10, iar nu

rezoluțiunea contractului.

În concluzie, tribunalul a constatat

că reclamantul, la data de 3 aprilie 2009 nu era gata să achite restul de preț

convenit prin contract, astfel încât nu poate cere rezoluțiunea

antecontractului.

În raport de temeiul subzistenței

clauzei penale prevăzută în art. 12 din contract, se reține că neexecutarea

culpabilă a pârâtei nu a fost dovedită, astfel încât nu se poate dispune plata

dublului avansului plătit.

Împotriva acestei sentințe a declarat

apel reclamantul, prin care a invocat mai multe critici, asupra cărora instanța

de apel s-a pronunțat după cum urmează:

Critica referitoare la dezlegarea dată

de instanța de fond, prin care s-a stabilit că neîncheierea contractului de

vânzare cumpărare se datorează reclamantului a fost găsită întemeiată, fiind

interpretate eronat probele administrate în cauză. Astfel, s-a reținut că

reclamantul nu a dovedit că lucrările la apartamentul nr. 12 au fost

finalizate, dar potrivit art. 1169 C. civ., dovada faptului afirmativ conex

trebuia efectuată de către pârâtă. Din procesul verbal de recepție din data de

16 octombrie 2008, încheiat între reprezentanții pârâtei și Primăria Oraș

Otopeni, rezultă că lucrările la apartament nu au fost finalizate până la data

de 16 octombrie 2008. De asemenea, din declarația martorului D.O. a rezultat că

în ianuarie 2009, apartamentul nu fusese nici măcar compartimentat, iar în luna

februarie, deși instalația termică și electrică era montată, acestea nu erau

racordate la rețea, fiind astfel nefuncționale.

Toate acestea demonstrează culpa

pârâtei pentru neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare, pentru

neîndeplinirea obligațiilor prevăzute la Capitolul IV, fiind întrunite condițiile pentru rezoluțiunea antecontractului.

În continuare instanța de apel a

analizat critica referitoare la neplata prețului de către reclamant, care a

fost apreciată fondată, întrucât plata trebuia efectuată potrivit art. 6.1 lit.

b) teza finală din antecontract, la data perfectării contractului de

vânzare-cumpărare, moment care nu s-a consumat niciodată.

Un alt element al culpei apreciat

întemeiat de către instanța de apel este reprezentat de lipsa extrasului de

carte funciară necesar pentru încheierea contractului conform art. 13 din

antecontract.

De asemenea, instanța de apel a găsit

întemeiat și modul în care au fost interpretate clauzele contractuale.

Astfel, corespondența dintre părți,

care este contradictorie trebuie coroborată cu alte mijloace de probă,

respectiv cu notificarea din 28 octombrie 2008, care nu demonstrează

finalizarea apartamentului, iar notificarea din 19 martie 2009, nu face această

dovadă.

Aspectele legate de corespondența

dintre părți legată de data de 3 aprilie 2009 sunt contradictorii și nu

demonstrează culpa reclamantului, care s-a prezentat la notar cu scopul de a

perfecta contractul de vânzare-cumpărare, deși nu s-a întocmit o încheiere de

certificare de fapte.

Instanța de apel a făcut aplicarea

dispozițiilor art. 1312 alin. (2) C. civ., și a interpretat clauzele obscure în

favoarea cumpărătorului.

În ceea ce privește capetele

accesorii, Curtea a obligat pârâta la restituirea avansului și la plata

daunelor interese.

În consecință, Curtea de Apel

București, secția a V-a comercială, prin decizia comercială nr. 239 din 30 mai 2011 a admis apelul declarat de reclamant, a schimbat în tot sentința atacată în sensul că a admis

cererea de chemare în judecată și a dispus rezoluțiunea antecontractului de

vânzare-cumpărare nr. 251/2008, cu privire la apartamentul nr. 12, situat în

blocul J din orașul Otopeni; a obligat pârâta la restituirea avansului în

cuantum de 15.875 Euro și la plata sumei de 15.875 Euro daune interese.

Împotriva acestei decizii a formulat

recurs pârâta SC P.I.E. SRL BUCUREȘTI, prin care a solicitat admiterea

recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului

declarat de reclamant și menținerea ca temeinică și legală a sentinței de fond.

În susținerea recursului, recurenta a

invocat dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.

În susținerea motivului de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta a arătat că instanța de

apel a analizat motive străine de natura pricinii și anume cele referitoare la

finalizarea apartamentului, deși motivul acțiunii a fost reprezentat de

neprezentarea pârâtei la notariat pentru perfectarea contractului de

vânzare-cumpărare.

De asemenea, instanța de apel

referitor la procesul verbal de recepție, a apreciat că nu face dovada

finalizării lucrărilor, însă recurenta arată că este vorba despre o eroare

materială care putea fi lesne constatată, fiind vorba de lucrările de execuție

executate în baza autorizației nr. 251/2006. Mai mult, se arată că procesul verbal

face dovada că blocul era racordat la utilități.

Instanța de apel s-a preocupat de

motive străine de natura pricinii, în loc să dovedească faptul că reclamantul a

somat pârâta să vândă, iar aceasta a refuzat.

În ceea ce privește motivul de recurs referitor

la dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., recurenta a susținut că

instanța de apel nu s-a pronunțat asupra dovezilor însușite de reclamant, prin

care acesta a notificat refuzul de a mai cumpăra din cauza lipsei de bani,

înscrisuri care se află la filele 48-49 și 54-57 dosar fond.

În ceea ce privește lipsa extrasului

de carte funciară, instanța de apel s-a aflat în eroare, din dovezile

prezentate rezultând edificarea apartamentului care făcea obiectul

antecontractului.

De asemenea, recurenta a mai susținut

că plata prețului nu este o obligație fără termen, cu toate că prin

antecontract părțile au stabilit că semnarea contractului va avea loc cel mai

târziu până la data de 30 iunie 2009, aceasta fiind o obligație corelativă a

vânzării.

În consecință, prin aplicarea regulii

de interpretare prevăzută de art. 982 C. civ., părțile s-au înțeles în vederea

înstrăinării unui bun imobil, contra unei sume determinate, ca atare rezoluțiunea

convenției putea fi cerută de partea care se declară gata să execute obligația

asumată, cu condiția dovedirii culpei contractantului, culpă care nu a fost

dovedită.

Pe de altă parte, recurenta a arătat

că pactul comisoriu este unul de gradul I, care nu face decât să reitereze art.

1021 C. civ.

În combaterea cererii de recurs,

intimatul reclamant a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea

recursului ca nefondat, arătând în esență că instanța a interpretat corect

actul juridic dedus judecății, reținând culpa pârâtei în îndeplinirea obligațiilor

contractuale.

Prealabil examinării deciziei atacate

sub aspectul aplicării și interpretării dispozițiilor legale incidente, Înalta

Curte apreciază că se impun câteva precizări cu privire la instituția

antecontractului de vânzare-cumpărare.

Între reclamant și pârât a fost

încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 251 din 15 aprilie 2008, prin

care pârâta în calitate de promitentă vânzătoare se obligă să vândă, iar

reclamantul, promitent cumpărător se obligă să cumpere apartamentul nr. 12

situat la et. 2 al blocului J, ce urma a fi edificat pe terenul proprietatea

promitentei vânzătoare situat în orașul Otopeni, împreună cu cota parte

indiviză din suprafețele spațiilor comune ale blocului și cota parte indiviză

aferentă apartamentului, precum și un loc de parcare. Prin antecontract, a fost

convenit de către părți și prețul vânzării precum și obligația cumpărătorului

de a achita un avans.

Din cele mai sus menționate, rezultă

cu forța evidenței că părțile și-au dat consimțământul cu privire la obiectul

înstrăinării și anume asupra imobilului reprezentat de apartamentul nr. 12

situat în blocul J din orașul Otopeni și asupra prețului vânzării, semnificația

juridică fiind că părțile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare.

În cazul promisiunii sinalagmatice de

vânzare-cumpărare, consimțământul exprimat poartă asupra încheierii în viitor a

unui contract de vânzare-cumpărare, cadrul general în care această transmisiune

se va efectua, stabilirea prețului, a modalităților de achitare a acestuia sau

de predare a posesiunii bunului, situație care nu se regăsește în speța de față.

Pornind de la aceste precizări,

potrivit cărora, în esență cauza antecontractului de vânzare-cumpărare se

referă la contraprestația celeilalte părți, și anume transmiterea proprietății

de către vânzător are drept cauză plata prețului de către cumpărător și invers,

se constată că antecontractul încheiat între părți, a produs ca efect principal

o obligație de a da și o obligație de a face, având ca obiect perfectarea

vânzării.

În continuarea raționamentului,

demonstrația culpei reclamantului de a-și îndeplini obligația vizează semnificația

termenului – condiție și scadența obligației de plată a diferenței de preț.

Astfel, prin art. 6.1 lit. b) teza

finală din antecontract s-a stabilit ca scadență a obligației de plată a

diferenței de preț ,, data semnării contractului de vânzare-cumpărare, în formă

autentică, în fața Notarului public ” aceasta fiind data de 30 iunie 2009,

întrucât consimțământul părților cu privire la încheierea actului și a modalităților

de executare a obligațiilor a fost valabil exprimat la data încheierii

antecontractului, instanța având posibilitatea de a suplini numai executarea

obligației de a face, respectiv de a autentifica actul. Din acest punct de

vedere, nu pot fi apreciate corecte reținerile instanței de apel potrivit

cărora, scadența obligației de plată a prețului nu poate fi determinată în

lipsa perfectării contractului de vânzare-cumpărare, acest moment nefiind

consumat niciodată.

Revenind la distincția făcută

anterior, dintre antecontractul de vânzare-cumpărare, care stabilește cadrul

general în care se va efectua transmisiunea, stabilirea prețului și a modalităților

de achitare și promisiunea bilaterală a unui contract de vânzare-cumpărare,

care poartă asupra încheierii în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare,

Înalta Curte constată că potrivit clauzelor contractuale, scadența obligației

de plată este reprezentată de data de 30 iunie 2009, iar neîndeplinirea acestei

obligații principale, nu poate conduce la aplicarea sancțiunii în sensul rezoluțiunii

antecontractului de vânzare-cumpărare din culpa pârâtei.

Înalta Curte va lua în examinare,

motivul de nelegalitate care vizează interpretarea greșită a actului juridic

dedus judecății, analiza propusă presupunând abordarea motivului de

nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

Criticile aduse soluției dată de

instanța de apel vizează analizarea culpei în neexecutarea obligațiilor, în

funcție de condițiile și importanța obligațiilor corelative asumate. În materie

de executare a contractului, prin culpă se înțelege orice neconformare a

debitorului la corecta îndeplinire a obligației.

Astfel, potrivit dispozițiilor art.

1020 – 1021 C. civ., instanța constată că pentru a se dispune rezoluțiunea se

impune ca reclamantul să facă dovada că pârâtul nu a executat în mod culpabil

obligațiile ce-i reveneau, iar el și le-a executat sau este gata să și le

execute pe ale sale.

In speță, reclamantul nu era gata să

achite integral prețul apartamentului, situație care rezultă din solicitările

acestuia de modificare a antecontractului încheiat, fie prin reducerea prețului,

fie prin vânzarea unui alt apartament. Aceste solicitări, astfel cum corect a

reținut instanța de fond, datează din luna februarie 2009, astfel încât în luna

aprilie 2009 nu se poate afirma că reclamantul era gata să își execute obligația

de plată a apartamentului în mod integral.

În conformitate cu art. 10 din

contract, părțile au convenit o prelungire a finalizării apartamentului cu

maxim 90 de zile, iar depășirea cu 4 zile a termenului convenit pentru semnarea

contractului de vânzare-cumpărare nu a fost demonstrată, în lipsa unei

încheieri de certificare de fapte, din care rezultă că reclamantul s-a

prezentat la notariat, în vederea autentificării contractului, iar cealaltă

parte ar fi refuzat.

În ceea ce privește starea de fapt

constatată de instanță și având în vedere prevederile legale mai sus citate, se

constată că instanța de apel, în mod greșit a reapreciat corespondența

comercială dintre părți, ajungând la concluzia existenței culpei pârâtei.

Astfel, neîndeplinirea obligației

prevăzută la art. 13 din antecontract, respectiv obținerea tuturor actelor

necesare vânzării, în oricare situație nu face dovada că apartamentul nu era

finalizat. În realitate, pentru imobilul respectiv exista documentație

cadastrală și extras de carte funciară. De altfel, finalizarea apartamentului

și racordarea la utilități rezultă din procesul verbal care poartă ștampila și

semnătura reprezentantului administrației locale.

În ceea ce privește aplicabilitatea

dispozițiilor art. 1312 alin. (2) C. civ., Înalta Curte constată că instanța de

apel face confuzie între dubiul care poartă asupra dovezilor administrate și dubiul

care ar rezulta din clauzele antecontractului. Din acest punct de vedere,

dispozițiile art. 970 C. civ. sunt relevante, în sensul că părțile unui

contract civil trebuie să respecte raportul juridic în care s-au angajat, acționând

fiecare față de cealaltă cu bună credință. Regula cuprinsă în art. 970 alin. (1)

C. civ., determină părțile și mai ales debitorul, să își execute cu fidelitate

obligațiile, indiferent de dificultățile care ar putea să se ivească pe

parcursul executării contractului.

Rezumând argumentele de mai sus, condiția

rezolutorie nu devine operantă în virtutea principiului cauzalității, dat fiind

că executarea unei obligații fără a obține contraprestația ei, determină ca

obligația prestată să fie fără cauză, situație care nu s-a demonstrat în cauză.

În raport de aceste considerente, față

de cele ce preced, constatând întemeiate criticile aduse hotărârii anterior

pronunțată și, de asemenea, modificarea acesteia fiind posibilă, nefiind

necesară administrarea de probe în raport de care să se reconsidere situația de

fapt și aplicarea corectă a clauzelor contractuale, în temeiul art. 312 C.

proc. civ., urmează să admită recursul, să modifice decizia atacată în sensul

respingerii apelului declarat de reclamant împotriva sentinței comerciale nr. 7513

din 28 iunie 2010 a Tribunalului București.

De asemenea, potrivit dispozițiilor

art. 274 C. proc. civ., urmează a dispune obligarea reclamantului la plata

cheltuielilor de judecată ocazionate de promovarea prezentei căi de atac,

potrivit dovezilor care au fost depuse la dosarul cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta

S.C. P.I.E. SRL BUCUREȘTI împotriva deciziei civile nr. 239 din 30 mai 2011

pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, modifică

decizia atacată în sensul că respinge apelul declarat de reclamant împotriva

sentinței comerciale nr. 7513 din 28 iunie 2010 a Tribunalului București, secția

a VI-a comercială.

Obligă reclamantul D.A. la plata sumei

de 16.306,38 lei, cheltuieli de judecată în favoarea pârâtei SC P.I.E. SRL BUCUREȘTI.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 4 mai 2012.