ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2602/2024

Ședința publică din data de 20 noiembrie 2024

asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, secția I civilă la data de 24.10.2022, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., obligarea pârâtei de a achita în echivalent RON la cursul BNR de la data plății a sumei în cuantum de 81.800 euro, în temeiul art. 2.8.5 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.05.2019 la Societatea Profesională Notarială C. și D., reprezentând dublul sumei încasate de pârâtă în temeiul acestei convenții, cu obligarea pârâtei de a suporta cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul proces.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1270, art. 1545 C. civ.

Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepția de inadmisibilitate și a solicitat respingerea, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată.

Prin încheierea de ședință din 24.04.2023, tribunalul a stabilit că excepția de inadmisibilitate se constituie într-o apărare de fond.

Prin sentința nr. 157/S/16.05.2023, Tribunalul Brașov, secția I civilă a a admis acțiunea și a obligat pârâta să achite reclamantului echivalentul în RON al sumei de 81800 de euro, la cursul valutar stabilit de BNR la data plății; a obligat pârâta să achite reclamantului, cu titlu de cheltuieli de judecată, suma de 11624,57 RON.

Prin decizia nr. 244/Ap/21.02.2024, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins, ca nefondat, apelul pârâtei împotriva sentinței; a obligat apelanta la plata, către intimatul A., a sumei de 2.000 RON reprezentând cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pârâta S.C. B. S.R.L., învederând următoarele:

I. Fără a fi învestită, instanța a efectuat o analiză cu privire la notificarea de încetare a antecontractului comunicată de recurentă părții adverse în condițiile art. 9.1. din Antecontract. Instanța de fond concluzionează asupra inaplicabilității în cauză a art. 9.1. din Antecontract, pentru a da prevalență prevederilor art. 2.9.5. invocate de partea adversă. Astfel, instanța a încălcat principiul disponibilității, câtă vreme partea adversă nu a învestit instanța cu un petit în privința anulării sau cercetării legalității prevederilor art. 9.1. din Antecontract și/sau a constatării nulității/anulării notificării de încetare comunicată în temeiul art. 9.1. din Antecontract.

II. Instanța reinterpretează în favoarea părții adverse prevederile art. 2.2.1. din Antecontract, de unde rezultă în mod expres faptul că părțile contractante au declarat și implicit au renunțat la caracterul de arvună al tuturor sumelor de bani achitate cu titlu de avans în baza Antecontractului de vânzare-cumpărare.

Reținerile instanței de apel sunt contradictorii, respectiv în cadrul primei teze se susține că se înlătură de la judecată prevederile art. 2.2.1 în detrimentul prevederilor art. 2.9.5. în condițiile în care contrar criticii apelantei, interpretarea clauzei (2.2.1) nu se poate face prin luarea în considerare a tuturor clauzelor contractuale, ci în economia prevederilor art. 2.2., așa cum s-a reținut, în caz contrar nejustificându-se stipularea în mod distinct a clauzei prevăzute la art. 2.9.5. În cadrul celei de a doua teze se susține că topografia clauzei menționate constituie un alt element, în sensul că art. 2.2.1 ar fi situat anterior clauzei art. 2.9.5., acesta din urmă având o aplicabilitate generală, raportat la toate clauzele contractuale prevăzute și care reflectă îndeplinirea obligațiilor principale reciproce și interdependente asumate de cele două părți. Raționamentul instanței este vădit eronat și nejustificat în condițiile în care nu se arată, în drept, de ce se acordă prevalentă unei prevederi în detrimentul alteia deși analiza contractului se bucură de o analiză unitară și echidistantă.

Cu toate acestea, în analiza efectuată, deși neînvestită, instanța de apel nu constată că efectele art. 2.9.5. ar fi anulate de prevederile art. 2.2.1, ceea ce per a contrario înseamnă că art. 2.2.1. este în ființă dar, cu toate acestea, este înlăturat de la judecată, înlăturând astfel în mod nepermisvoința părților.

Cererea de chemare în judecată este inadmisibilă față de clauza potrivit căreia se renunță la caracterul de arvună al tuturor sumelor achitate cu titlu de avans (art. 2.2.1. - Antecontract), iar în lipsa constatării nulității acestei clauze, instanța de judecată nu putea să procedeze la restituirea dublului avansului în temeiul art. 2.9.5. din Antecontract.

Art. 2.2.1. din Antecontract nefiind înlăturat de la judecată, în sensul că instanța nu a fost învestită cu o acțiune în constatarea nulității clauzei art. 2.2.1., în mod evident, produce efecte juridice, părțile renunțând astfel la caracterul de arvună al sumelor achitate în temeiul antecontractului.

Prin urmare, în raport de valabilitatea art. 2.2.1. instanța nu putea să aplice prevederile art. 2.9.5. din Antecontract.

III. Acțiunea este inadmisibilă, în raport de faptul că partea adversă a solicitat obligarea recurentei la plata dublului sumelor achitate, în temeiul art. 2.9.5. din Antecontract, fără a cere însă și rezolutiunea Antecontractului. Pentru a se dispune în consecința celor solicitate, se impunea ca partea adversă să facă în prealabil dovada culpei promitentului-vânzător, condiție neîndeplinită. Partea interesată era obligată să solicite în prealabil rezolutiunea contractului, demonstrând că cealaltă parte nu și-a îndeplinit culpabil obligațiile asumate și doar ulterior rezoluțiunii antecontractului și constatării neîndeplinirii culpabile a obligațiilor asumate de către cealaltă parte, se putea naște creanța privitoare la restituirea prețului ori aceea constând în daune stabilite anticipat prin antecontract.

În susținerea cererii de chemare în judecată, partea adversă a invocat dispozițiile art. 2.9.5. din Antecontract care fac trimitere la opțiunea promitentului-cumpărător de plată a dublului sumelor achitate până la acel moment, însă această dispoziție contractuală operează numai în măsura în care promitenta-vânzătoare a refuzat semnarea contractului de vânzare în forma autentică, iar în cauza de față nu ne aflăm în prezența unui astfel de refuz, în raport de faptul că anterior acestui moment s-a rezoluționat antecontractul în baza pactului comisoriu reglementat de art. 9.1. din Antecontract și agreat de părți în raport de art. 8.4. din Antecontract.

În plus, nu a fost făcută dovada unui astfel de refuz al promitentei-vânzătoare, atât timp cât recurenta nu a fost convocată în mod direct, în prealabil, de către partea adversă pentru semnarea contractului în formă autentică.

Potrivit art. 3.1. din Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat, promitenta-vânzătoare și promitentul-cumpărător vor stabili de comun acord data, ora și locul încheierii Contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Nu există nicio o dovadă a convocării explicite a recurentei în vederea semnării contractului de vânzare cumpărare, în condițiile în care data predării imobilului, respectiv data finalizării acestuia, a fost stabilit anterior transmiterii notificării de încetare a antecontractului.

Condiția prealabilă consta în refuzul recurentei de a se prezenta la notar în vederea antecontractului, or partea adversă nu a efectuat niciun demers în acest sens, din care ar putea rezulta intenția recurentei de a refuza o astfel de conduită, spre a se putea intenta acțiunea în temeiul art. 2.9.5. din Antecontract.

A aprecia potrivnic argumentelor prezentate, presupune a lipsi de efecte juridice antecontractul încheiat de către părțile contractante, antecontract care prevalează în acord cu prevederile art. 1266 și urm. coroborate cu cele ale art. 1270 C. civ.

Prin urmare, pentru a se uzita de prevederile art. 2.9.5. din Antecontract trebuia ca partea adversă să dovedească refuzul recurentei în semnarea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică cu partea adversă, condiție neîndeplinită.

IV. În situația în care instanța de recurs va analiza sau va aprecia că se impune analizarea prevederilor art. 9.1. din Antecontract, recurenta arată că notificarea de încetare întemeiată pe prevederile art. 9.1. raportat la art. 3.5.1. și art. 5.1.1. este producătoare de efecte juridice.

De plano, potrivit art. 8.4. din Antecontract s-a stabilit faptul că toate clauzele Antecontractului reflectă și concretizează acordurile și convențiile dintre părți. Astfel, văzând manifestarea neechivocă de voință a părților menționată prin cuprinsul Antecontractului, precum și faptul că data predării astfel cum aceasta a fost convenită, conform art. 3.5.1. și art. 5.1.1., a fost depășită cu mai mult de 120 de zile lucrătoare, recurenta a înțeles să dea eficiență pactului comisoriu regăsit la art. 9.1. din Antecontract.

Potrivit art. 9.1. din Antecontract, în cazul în care promitentul-vânzător întârzie predarea cu mai mult de 120 lucrătoare de la data predării convenită, prezentul contract se desființează de drept, nefiind necesară nicio altă formalitate, perioadă de remediere, în virtutea unui pact comisoriu.

Din modalitatea de redactarea a clauzelor contractuale, respectiv a art. 9.1 din Antecontract, rezultă fără echivoc că voința concordantă a părților a fost aceea că în situația prevăzută de art. 9.1 încetarea antecontractului intervine de drept, prin simpla îndeplinire a condițiile specifice agreate de către părți.

Așadar, în prezenta cauză, prin îndeplinirea condițiilor stabilite de art. 9.1, respectiv prin întârzierea predării de către promitentul vânzător cu mai mult de 120 de zile lucrătoare, indiferent de cauze (din culpa promitentului vânzător sau din alte motive), contractul se desființează de drept, nefiind necesară nicio altă formalitate prealabilă ori perioadă de remediere, clauza reprezentând un veritabil pact comisoriu.

A fortiori, prevederile art. 9.1. din Antecontract pot fi analizate inclusiv din perspectiva unei veritabile clauze de dezicere, părțile stabilind de comun acord ca, în ipoteza în care contractul de vânzare cumpărare nu se încheie urmare a refuzului promitenților vânzători, aceștia au obligația de a restitui avansul încasat. Cu alte cuvinte, părțile au prevăzut posibilitatea promitenților vânzători de a refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare, de a se răzgândi, fără a fi nevoiți să invoce un motiv anume pentru intervenirea răzgândirii, cu obligația acestora de a restitui avansul.

Clauza de dezicere reprezintă un drept potestativ stabilit în favoarea uneia sau fiecăreia dintre părțile contractante, în virtutea căruia titularul poate denunța unilateral contractul pe care l-a încheiat, indiferent de voința celeilalte părți, care nu va putea în niciun fel împiedica desființarea contractului. Facultatea de dezicere este discreționară, putând fi executată fără a fi necesară justificarea ei.

Promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se poate aplica principiul forței obligatorii care guvernează aceasta materie. Tocmai în baza acestui principiu, părțile pot prin voința lor să adopte o clauză de dezicere, clară și neechivocă. Clauza de dezicere este independentă de orice idee de culpă a părții contractante, reprezentând simpla posibilitate acordată unuia dintre contractanți de a se răzgândi, clauza putând produce efecte numai dacă este prevăzută expres, clar și neechivoc, cum este și în cazul de față.

V. În sarcina promitentei-vânzătoare incumbă doar obligația de restituire a sumelor achitate cu titlu de avans de către promitentul-cumpărător, iar nicidecum a dublului acestor sume.

Chiar în măsura în care instanța de judecată ar concluziona asupra inaplicabilității în cauză a punctului 9.1. din Antecontract, se impun a fi avute în vedere prevederile inserate în punctul 2.2.1. din Antecontract, de unde rezultă faptul că părțile contractante au declarat, și implicit au renunțat, la caracterul de arvună al tuturor sumelor de bani achitate cu titlu de avans în baza Antecontractului de vânzare-cumpărare.

Cu alte cuvinte, chiar în măsura în care ar fi dovedită o culpă în sarcina promitentei-vânzătoare, aceasta nu poate fi obligată decât la restituirea sumelor achitate, iar nu a dublului contravalorii acestora, voința părților fiind în sensul celor redate.

Deopotrivă, în susținerea cererii formulate, partea adversă invocă dispozițiile art. 2 pct. 2.9.5. care fac trimitere la opțiunea promitentului-cumpărător de plata a dublului sumelor achitate până la acel moment, însă aceasta dispoziție contractuală operează numai în măsura în care promitenta-vânzătoare a refuzat semnarea contractului de vânzare în forma autentică.

Or, în prezenta cauză nu a fost făcută dovada unui astfel de refuz al promitentei-vânzătoare, atât timp cât recurenta nu a fost convocată în mod direct, în prealabil, de către partea adversă pentru semnarea contractului în formă autentică.

Potrivit art. 3.1. din Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat, promitenta-vânzătoare și promitentul-cumpărător vor stabili de comun acord data, ora și locul încheierii Contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Nu există nicio o dovadă a convocării explicite a recurentei în vederea semnării contractului de vânzare cumpărare sau în vederea stabilirii termenului și nici măcar o acțiune judiciară întemeiată pe prevederile art. 1411 și urm. C. civ. în vederea stabilirii termenului contractual. In atare condiții, nu poate fi asimilată cererea de chemare în judecată unei veritabile puneri în întârziere a debitorului, câtă vreme partea adversă nu a făcut niciun demers în vederea convocării recurentei la notar, spre a se încheia contractul în formă autentică.

Prin întâmpinare, intimatul-reclamant a invocat excepția de nulitate a căii de atac pentru neîncadrarea criticilor formulate în motivele prevăzute de art. 488 C. proc. civ., arătând că prin memoriul de recurs se tinde către o reevaluarea a probelor administrate de către instanțele devolutive și sunt expuse aspecte de netemeinicie.

În subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat și acordarea cheltuielilor de judecată.

A arătat intimatul că analiza notificării a fost realizată de instanță, ea fiind o probă invocată de ambele părți litigante, probă căreia fiecare parte i-a atribuit un alt efect juridic. Instanța de apel a reținut în mod corect că prima instanță a tranșat diferendul referitor la efectele notificării, stabilind neintervenția rezoluțiunii convenționale de drept.

Câtă vreme nerespectarea termenului de 120 zile indicat de art. 9 din Antecontract este urmarea neexecutării culpabile de către recurenta-promitentă vânzătoare a obligației de predare a imobilului, recurenta nu avea posibilitatea legală de a invoca prevederile art. 9.1 din Antecontractul autentificat sub nr. x/20.05.2019 în beneficiul său. În caz contrar ar însemna că această obligație, de predare a imobilului în termenul stabilit de părți, respectiv de continuare a relației contractuale, ar fi pentru recurentă una asumată sub condiție pur potestativă, la discreția exclusivă a pârâtei, contrar prevederilor art. 1403 C. civ.. Cu alte cuvinte, singurul îndrituit a invoca prevederile art. 9 din Antecontractul autentificat sub nr. x/20.05.2019 este intimatul, ceea ce nu a făcut, iar nu recurenta, în calitate de parte culpabilă pentru nerespectarea obligației de predare a imobilului în termenul și condițiile stabilite prin convenție.

Recurenta a recunoscut că obligațiile încălcate, ce au condus în opinia sa la rezoluțiunea antecontractului, sunt cele referitoare la finalizarea și predarea apartamentului în termenul stabilit de părți, așadar obligații asumate de recurentă, pe care însăși recurenta nu le-a respectat. Pentru a concluziona, recurenta consideră că pentru a servi intereselor sale, Antecontractul ar trebui interpretat prin abdicarea de a principii esențiale ale dreptului, respectiv că aceasta ar fi în drept să își invoce propria culpă.

Indiferent de forma în care operează, rezoluțiunea sau rezilierea constituie întotdeauna sancțiuni civile, ce nu pot fi aplicate părții inocente, ci numai debitorului în culpă. De aceea, numai intimatul, în calitate de creditor al obligației neexecutate, era în drept să invoce rezoluțiunea, ceea ce nu a făcut. Faptul că intimatul, creditor al obligației neexecutate de recurentă, nu a optat pentru declararea rezoluțiunii, nu putea crea recurentei drepturi suplimentare față de cele prevăzute în contract și, în nici un caz, recurenta nu avea dreptul de a-și invoca propria culpă pentru neexecutarea obligațiilor contractuale.

Nici susținerea potrivit căreia intimatul, în calitate de creditor al obligației de predare, respectiv perfectare a contractului de vânzare cumpărare, ar fi renunțat la posibilitatea alegerii executării silite a obligației de predare nu poate fi primită, deoarece art. 9.1 din Antecontract nu prevede o astfel de renunțare, iar potrivit art. 13 C. civ., renunțarea la un drept nu se prezumă. În plus, în contextul mai sus arătat, al culpei recurentei pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate, indiferent de opțiunile intimatului, recurenta nu avea posibilitatea legală de a invoca în favoarea sa propria sa turpitudine. În speță, răzgândirea recurentei-pârâte a avut loc ca urmare a creșterii prețurilor proprietăților imobiliare, iar scopul vânzării, acela de a obține profit nu mai putea fi atins, iar nu ca urmare a unei pretinse stipulații convenționale care îi permite un astfel de comportament contractual.

Recurenta a susținut că acțiunea ar fi inadmisibilă pentru că pri Antecontract se renunță la caracterul de arvună a tuturor sumelor achitate cu titlu de avans (art. 2.2.1 din antecontrcat), în lipsa constatării nulității acestei clauze. Având în vedere ordinea clauzelor în antecontract, faptul că această ultimă clauză (2.9.5) este ulterioară celei inserate la art. 2.2.1, nu se poate susține că efectele ei sunt anulate prin cele convenite la art. 2.2.1. Clauza de la art. 2.2.1, invocată de recurentă, privește sumele achitate cu titlu de avans și este așezată în capitolul referitor la "prețul și condițiile de plată", iar cea pe care se solicită daunele interese art. 2.9.5 - în capitolul 2.9 referitor la "sancțiuni", motiv pentru care efectele clauzei din art. 2.2.1 nu pot fi extinse și asupra celei de la art. 2.9.5. De altfel, recurenta nu poate explica de ce, în contextul susținerilor sale, prevederile art. 2.9.5. se regăsesc între clauzele contractuale.

În ce privește susținerea recurentei că intimatul nu ar fi în drept să solicite despăgubiri în conformitate cu prevederile art. 2.9.5 din Antecontract, acesta arată că prezenta acțiune nu are ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic, iar pentru a fi în prezența incidenței art. 2.9.5 din Antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/20.05.2019 la Societatea Profesională Notarială C. și D., este suficientă existența unui refuz al pârâtei de a încheia contractul, refuz neîndoielnic în speță, ce reiese atât din înscrisul ce emană de la această - Notificarea din data de 01.08.2022 - de încetare a contractului, cât și din atitudinea ulterioară comunicării acestui înscris. Or, din moment ce recurenta a notificat încetarea antecontractului, cu alte cuvinte a încercat să se dezică de această convenție, eventuala sa invitație la contract pentru a semna contractul în formă autentică era, în consecință, exclusă, refuzul pârâtei de a continua raportul contractual și de a-și duce la îndeplinire obligația esențială, respectiv de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, în condițiile deja convenite prin Antecontract, fiind o consecință inevitabilă a acestei notificări. Nu trebuie ignorat faptul că recurenta ascunde faptul că intimatul a notificat-o și i-a pus în vedere să se prezinte în fața notarului public, în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, notificare pe care însă pârâta a ignorat-o.

În urma succesiunii evenimentelor, marcate de comunicarea de către recurentă către intimat a Notificării din data de 01.08.2022, privitoare la încetarea de drept a Antecontractului de vânzare, este neîndoielnic refuzul recurentei de a trece la încheierea contractului de vânzare cumpărare în condițiile stabilite prin Antecontract, așadar, de a-și respecta obligația esențială asumată prin acesta. De aceea, în speță au devenit incidente prevederile art. 2.9.5 din Antecontractul autentificat sub nr. x/20.05.2019, potrivit căruia, "în situația în care subscrisa promitenta-vânzătoare voi refuza să semnez contractul de vânzare în formă autentică cu promitenta-cumpărătoare, indiferent din ce motive, promitenta-cumpărătoare va putea opta pentru acțiunea în instanță prin care să se obțină o hotărâre judecătorească aptă de intabulare sau, la alegerea sa, va putea solicita plata de către promitenta-vânzătoare a dublului sumelor achitate până în acel moment."

Clauza prevăzută de art. 2.9.5 din Antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/20.05.2019 la Societatea Profesională Notarială C. și D. reprezintă expresia voinței concordante a părților și constituie o aplicație a prevederilor art. 1545 C. civ., potrivit căruia, dacă în contract este stipulat expres dreptul uneia dintre părți sau dreptul ambelor părți de a se dezice de contract, cel care denunță contractul pierde arvuna dată sau, după caz, trebuie să restituie dublul celei primite.

Întrucât contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante, conform prevederilor art. 1270 alin. (1) C. civ., recurenta nu se poate sustrage obligațiilor sale contractuale și nu poate interpreta, după propria sa voință și în vederea obținerii exclusiv de beneficii, clauzele contractuale, pentru a ignora astfel obligațiile ce îi revin.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, Înalta Curte constată că recursul este nul, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Recurenta întemeiază criticile formulate pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. privind interpretarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, însă argumentele deduse judecății nu sunt apte de încadrare în textul legal invocat și nu conturează aspecte de nelegalitate ale hotărârii atacate.

Memoriul de recurs este structurat în 5 părți denumite după literele alfabetului, din care primele două (A și B) vizează o expunere generică și succintă a criticii deduse judecății și a situației de fapt.

Subsumat celui de-al treilea capitol al memoriului de recurs (lit. C), recurenta învederează că instanța de apel a analizat notificarea de încetare a antecontractului comunicată de aceasta părții adverse în condițiile art. 9.1 din antecontract și concluzionează asupra inaplicabilității în cauză a acestei clauze fără ca instanța să fi fost învestită cu un asemenea petit, situație față de care a fost încălcat principiul disponibilității.

Recurenta însă nu arată, în concret, de ce nu trebuia analizată această notificare și clauza contractuală la care ea se referă și nu combate dezlegările instanței de apel pe acest aspect, care au vizat, în esență, faptul că recurenta nu poate invoca în mod valabil pactul comisoriu stipulat în art. 9.1 din antecontract întrucât este în culpă pentru neexecutarea obligației de predare a imobilului la data convenită, că singura parte care putea invoca rezoluțiunea convențională a contractului este cea care a executat obligația (în speță, intimatul-reclamant), că "...refuzul recurentei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare manifestat în cuprinsul notificării emise la data de 01.08.2022 a condus în mod judicios instanța de fond la valorificarea clauzei de dezicere prevăzute la art. 2.9.5 din antecontract...".

Instanța de apel a constatat că nici nu era necesară învestirea sa expresă cu un asemenea petit, câtă vreme "...se poate analiza incidental dacă pactul comisoriu invocat de apelantă a intervenit sau nu în mod valabil...", din cererea de chemare în judecată "...rezultă în mod expres faptul că intimatul a invocat imposibilitatea legală a apelantei de activare a clauzei în discuție...", iar "...instanța de fond era obligată să îl analizeze în scopul de a stabili dacă acțiunea este sau nu fondată, de încetarea sau nu de drept a antecontractului de vânzare-cumpărare atârnând soluția pe fondul raportului juridic dedus judecății...".

Față de aceste considerente ale instanței de apel, critica recurentei apare ca o simplă afirmație, necoroborată cu statuările conținute în hotărârea atacată și, prin urmare, nu poate fi subsumată dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta pretinde că instanța de apel "...reinterpretează în favoarea părții adverse prevederile art. 2.2.1 din antecontract, de unde rezultă în mod expres faptul că părțile contractante au declarat și implicit au renunțat la caracterul de arvună al tuturor sumelor de bani achitate cu titlu de avans în baza antecontractului de vânzare-cumpărare", dar nu expune, punctual, în ce constă o astfel de reinterpretare presupus părtinitoare din partea instanței de apel sau cum este favorizată partea adversă prin această reinterpretare.

De asemenea, recurenta arată că reținerile instanței sunt în contradicție totală, întrucât într-o primă teză sunt înlăturate prevederile art. 2.2.1 în detrimentul art. 2.9.5 cu justificarea că interpretarea clauzei nu se poate face prin luarea în considerare a tuturor clauzelor contractuale, ci în economia prevederilor art. 2.2., iar într-o a doua teză se susține că topografia clauzei menționate constituie un alt element, în sensul că art. 2.2.1 ar fi situat anterior clauzei 2.9.5, acesta din urmă având o aplicabilitate generală, raportat la toate clauzele contractuale prevăzute și care reflectă îndeplinirea obligațiilor principale reciproce și interdependente asumate de cele două părți. Totodată, arată că aceste rețineri sunt vădit eronate și nejustificate, iar instanța nu arată de ce acordă prevalență unei prevederi în detrimentul alteia.

În continuare, recurenta învederează că "...instanța de apel nu constată că efectele art. 2.9.5 ar fi anulate de prevederile art. 2.2.1, ceea ce per a contrario înseamnă că art. 2.2.1 este în ființă, dar, cu toate acestea, este înlăturat de la judecată, înlăturând astfel în mod nepermis voința părților" și concluzionează că "...în raport de valabilitatea art. 2.2.1 instanța nu putea să aplice prevederile art. 2.9. 5 din antecontract", situație față de care acțiunea este inadmisibilă.

Prin aceste critici însă, recurenta deduce judecății în recurs o chestiune care nu se regăsește în configurația juridică dată de dispozițiile art. 488 C. proc. civ., respectiv modalitatea în care instanța de apel interpretează clauzele contractuale, consecința fiind aceea a incidenței și sub acest aspect, a nulității prevăzute de art. 489 alin. (2) C. proc. civ.

Recurenta susține că acțiunea este inadmisibilă întrucât "...partea adversă a solicitat obligarea subscrisei la plata dublului sumelor achitate, în temeiul art. 2.9.5 din antecontract fără a cere însă și rezoluțiunea antecontractului.", că nu s-a făcut dovada refuzului promitentei-vânzătoare de a semna contractul de vânzare în forma autentică și că "...în cauza de față nu ne aflăm în prezența unui astfel de refuz, în raport de faptul că anterior acestui moment s-a rezoluționat antecontractul în baza pactului comisoriu reglementat de art. 9.1 din antecontract și agreat de părți în raport de art. 8.4 din antecontract".

Concluzionează recurenta că "semnarea contractului nu mai putea interveni ulterior comunicării notificării de încetare a antecontractului întemeiată pe prevederile art. 9.1 din antecontract" și că "odată cu aplicarea prevederilor art. 9.1 din antecontract nu se mai putea uza de prevederile art. 2.9.5 invocate de partea adversă, acesta fiind lipsit de efecte în considerarea faptului că prin rezoluțiunea antecontractului conform art. 9.1 din antecontract, nu se mai putea proceda la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică".

Toate aceste argumente sunt străine de considerentele instanței de apel, care au vizat distincția dintre rezoluțiunea contractului (sancțiune de drept civil ce intervine pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor asumate) și clauza de dezicere (clauză contractuală agreată de părți prin care una dintre ele își rezervă dreptul de a se răzgândi în a încheia actul juridic în schimbul oferirii unei prestații), faptul că existența clauzei de dezicere exclude de la aplicare prevederile privind rezoluțiunea, că recurenta nu poate invoca pactul comisoriu întrucât este în culpă pentru neexecutarea obligației de predare a imobilului la data convenită, că singurul care ar fi fost îndreptățit la activarea pactului comisoriu este reclamantul (care și-a îndeplinit obligațiile contractuale și a depus diligențe pentru încheierea contractului) și că refuzul recurentei de a încheia contractul manifestat prin notificarea din 01.08.2022 a condus la valorificarea clauzei de dezicere prevăzută de art. 2.9.5 din antecontract, în sensul obligării sale la plata dublului sumelor achitate de reclamant.

Întrucât, așa cum s-a arătat, aceste susțineri nu se raportează la statuările instanței de apel, ele se situează în afara cadrului legal dat de art. 488 C. proc. civ. și nu pot fi valorificate în analiza specifică recursului, cale extraordinară de atac ce presupune, pe de o parte, o motivare subsumată cazurilor expres și limitativ prevăzute de textul legal menționat, iar pe de altă parte, o combatere argumentată corespunzător a dezlegărilor jurisdicționale date de către instanța a cărei hotărâre este supusă controlului de legalitate.

În cadrul celui de-al patrulea capitol al memoriului de recurs (lit. D), recurenta expune o chestiune ipotetică, în sensul că "În situația în care instanța de recurs va analiza sau aprecia că se impune analizarea prevederilor art. 9.1 din antecontract, arătăm că notificarea de încetare întemeiată pe prevederile art. 9.1 raportat la art. 3.5.1 și art. 5.1.1 este producătoare de efecte juridice".

Sub acest aspect, recurenta expune considerații de ordin general privind rezoluțiunea convențională, pactul comisoriu și principiul libertății de voință, face trimitere la practica judiciară a instanțelor și concluzionează în sensul că "din modalitatea de redactare a clauzelor contractuale, respectiv a art. 9.1 din antecontract, rezultă fără echivoc că voința concordantă a părților a fost aceea ca în situația prevăzută de art. 9.1 încetarea antecontractului intervine de drept, prin simpla îndeplinire a condițiilor specifice agreate de către părți".

În acest mod, recurenta reia afirmații anterioare privind desființarea contractului prin activarea clauzei de dezicere prevăzută de art. 9.1, fără legătură cu argumentele pe care s-a fundamentat soluția instanței de apel privind faptul că doar partea care și-a îndeplinit obligațiile putea invoca această clauză (în speță, reclamantul) și că refuzul recurentei de încheia contractul de vânzare-cumpărare manifestat prin notificarea din 01.08.2022 a determinat activarea clauzei prevăzute la art. 2.9.5 din antecontract, în sensul obligării recurentei la plata dublului sumelor achitate de către intimat.

În ultima parte a memoriului de recurs (lit. E), recurenta expune aspecte privind cuantumul sumelor ce se impun a fi restituite promitentului-cumpărător, apreciind că acestea trebuie să reprezinte doar sumele achitate cu titlu de avans, nicidecum dublul acestor sume, și solicită a se avea în vedere dispozițiile art. 2.2.1 din antecontract din care rezultă faptul că părțile contractante au renunțat la caracterul de arvună al tuturor sumelor de bani achitate cu titlu de avans în baza antecontractului de vânzare-cumpărare. Mai arată recurenta că în cauză nu s-a dovedit refuzul acesteia de a încheia contractul de vânzare, dar și chiar dacă s-ar reține o culpă în sarcina sa, nu poate fi obligată la dublul sumelor achitate.

Critica ignoră argumentele instanței de apel privind condițiile în care a fost valorificată clauza contractuală prevăzută la art. 2.9.5 din antecontract, fiind, totodată, și o susținere contradictorie, în sensul că recurenta afirmă că nu are culpă, dar și chiar dacă ar avea, tot nu ar putea fi obligată la plata unor sume, conform înțelegerii părților (art. 2.2.1 din antecontract). Prin urmare, recurenta trimite la art. 2.2.1 din antecontract, fără a combate dezlegările instanței cu privire la valorificarea art. 2.9.5 din antecontract, situație față de care nici această critică nu se circumscrie motivului de recurs invocat, fiind străină de argumentele care au stat la baza soluției adoptate de către instanța de apel.

Motivarea recursului presupune nu numai indicarea, punctuală, a vreuneia din ipotezele reglementate de art. 488 C. proc. civ., dar și expunerea unor argumente pertinente, a căror calitate esențială să constea în combaterea argumentelor și judecății înfăptuite de instanța care a pronunțat hotărârea în raport de care se invocă o pretinsă nelegalitate, condiție care, pentru argumentele arătate anterior, nu se verifică în privința recursului declarat de recurentă.

Prin urmare, fără să combată în vreun fel argumentele instanței de apel și fără a formula critici susceptibile de cenzură în recurs, recurenta a nesocotit existența judecății anterioare și natura căii de atac a recursului, situație față de care devine incidentă sancțiunea nulității prevăzută de art. 489 alin. (2) C. proc. civ.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte va constata nul recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 244/Ap din 21 februarie 2024 a Curții de Apel Brașov, secția civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Constată nul recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 244/AP din 21 februarie 2024 a Curții de Apel Brașov, secția civilă.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 20 noiembrie 2024, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.