ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 478/2024

Obiectul cererii de chemare în judecată Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, secția I civilă, în data de 5 noiembrie 2021, sub nr. x/2021, reclamanta A. a chemat în judecată pârâta B. S.R.L., reprezentată legal de administrator, solicitând instanței ca, în principal, să se constate că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.09.2021, de notarul public C., pârâta, în calitate de promitentă-vânzătoare, s-a obligat să transmită reclamantei, în calitate de promitentă-cumpărătoare, întregul drept de proprietate asupra imobilului teren, situat în municipiul Brașov, strada x nr. 5, județul Brașov, înscris în cartea funciară nr. x Brașov, cu același număr cadastral, ce are suprafața de 3.380 mp, în schimbul plății unui preț de 180.000 euro, să oblige pârâta să consimtă la perfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare, pentru imobilul anterior identificat, urmând ca, în caz de refuz, sentința să țină locul acestui act juridic, să oblige pârâta să prezinte dovada achitării integrale a creditului contractat de la D. și certificatul de radiere a dreptului de ipotecă înscris asupra imobilului cu destinația de teren, cu privire la care părțile au contractat, să instituie în sarcina pârâtei obligația de a prezenta certificatul de atestare fiscală, pentru același imobil, iar, în caz de refuz, să o oblige la plata de daune-interese egale cu valoarea obligațiilor bugetare ce vor fi achitate de reclamantă, cu titlu de impozit, pentru bunul imobil din litigiu, să dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de reclamantă, în condițiile mai sus expuse, să constate că toate drepturile înscrise în cartea funciară asupra acestui imobil, respectiv dreptul de trecere cu piciorul, cu mijloace de transport și cu utilități, se mențin și se transmit reclamantei, să rectifice evidențele de carte funciară, prin radierea dreptului de ipotecă înscris în favoarea D., precum și a interdicției de înstrăinare și grevare, înscrisă, de asemenea, în favoarea acestei unități bancare, iar, în subsidiar, să rezoluționeze antecontractul de vânzare-cumpărare pe care părțile l-au încheiat, cu consecința restabilirii situației anterioare, instituirea în sarcina pârâtei a obligației de a achita reclamantei suma de 360.000 euro, respectiv echivalentul în RON al acestei sume de bani, la data efectuării plății, ce reprezintă dublul avansului achitat de aceasta, precum și la plata dobânzii legale aferente acestei sume, calculate până la data plății efective, precum și a cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces. În drept, reclamanta și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art. 1270 alin. (1), art. 1276 alin. (1), art. 1279 și urm., art. 1527 alin. (1), art. 1528 alin. (1)-(2), art. 1669 alin. (1), art. 1670 din C. civ., precum și pe celelalte dispoziții legale indicate în cuprinsul cererii.

Sentința pronunțată de prima instanță Prin sentința civilă nr. 86/S din 18 aprilie 2022, Tribunalul Brașov, secția I civilă a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., și, în consecință, a rezoluționat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.09.2021 de către Notarul Public C.. A repus părțile contractante în situația pe care au avut-o anterior datei la care au perfectat acest act juridic, sens în care a instituit, în sarcina pârâtei, obligația de a-i plăti reclamantei suma de 4.041,86 euro, respectiv echivalentul în RON al acestei sume la data efectuării plății, ce reprezintă dublul sumei de bani achitate de aceasta, cu titlu de avans, și obligația de a-i restitui suma de 177.979, 07 euro, respectiv echivalentul în RON al acestei sume la data efectuării plății, ce reprezintă suma de bani pe care partea reclamantă a achitat-o cu titlu de rest de preț. A respins restul pretențiilor formulate de partea reclamantă. A obligat pârâta să-i achite reclamantei suma de 25.850 de RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru.

Decizia pronunțată în apel Prin decizia civilă nr. 1994/Ap din 7 decembrie 2022, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins apelul declarat de apelanta-reclamantă A., împotriva sentinței civile nr. 86/S/18.04.2022 pronunțată de Tribunalul Brașov, pe care a păstrat-o. A respins cererea intimatei-pârâte B. S.R.L., societate în insolvență, reprezentată de administratorul judiciar E., privind obligarea apelantei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată efectuate în apel.

Cererea de recurs Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta A., cale de atac cu a cărei soluționare a fost învestită Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă. Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate, cu consecința admiterii acțiunii, astfel cum a fost formulată în ceea ce privește capătul principal de cerere, cu cheltuieli de judecată. În dezvoltarea recursului, recurenta a prezentat istoricul litigiului, arătând că suma pe care a achitat-o în contul promitentei-vânzătoare depășea suma pe care aceasta o datora băncii, ipoteză în care instanța de apel a apreciat greșit contrariul, aspecte infirmate de actele de la dosar. De asemenea, nu se pot reține nici considerentele instanței de apel în sensul că nu s-a făcut dovada rambursării creditului, atât timp cât banca a indicat contul în care să fie virată suma, deci prețul achitat de cumpărătoare a fost la dispoziția băncii. În temeiul art. 1522 din C. civ., arată că a notificat promitenta-vânzătoare prin intermediul executorului judecătoresc, fiind eronată stabilirea de către instanțele de fond a faptului că aceasta avea oricând posibilitatea să se răzgândească, chiar după expirarea termenului contractual, astfel că nu se mai putea încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, chiar dacă prețul a fost integral achitat. În ceea ce privește clauza penală, recurenta a arătat că instanța de apel a respins apelul considerând că promitenta-vânzătoare a apelat la clauza penală care s-a stipulat în antecontractul dintre părți, ignorând dispozițiile legale și doctrina, în sensul că sancțiunea nu se aplică dacă promitentul-cumpărător își execută obligațiile la termen. Astfel, recurenta a susținut că hotărârea recurată este nelegală și contradictorie, întrucât, pe de o parte, instanțele de fond au reținut corect că reclamanta și-a îndeplinit obligația de plată integrală a prețului în termenul stipulat, iar pe de altă parte, au reținut greșit că, deși reclamanta și-a îndeplinit obligația, suma nu acoperea creditul, iar promitenta-vânzătoare se putea răzgândi. Recurenta a arătat că a învestit instanța cu o cerere având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic în cazul refuzului pârâtei de a încheia actul benevol, prezentând în continuare care sunt condițiile legale ce se impun a fi îndeplinite cumulativ pentru pronunțarea unei astfel de hotărâri, condiții care au fost ignorate de către instanța de judecată. A mai susținut că în situația în care promitentul-vânzător nu își execută obligația asumată prin antecontract, aceea de a vinde lucrul promitentului-cumpărător (obligație de a da), în cazurile prescrise de lege cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și în situația în care lucrul se mai află în patrimoniul promitentului-vânzător, promitentul-cumpărător este în drept să solicite instanței, potrivit principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietății de la data rămânerii definitive. Astfel, recurenta a învederat că dorește să intre în posesia terenului, și nu a unei sume de bani, având în vedere că a achitat în integralitate prețul. Printr-o altă critică, recurenta a susținut că decizia recurată este nelegală și din perspectiva modului în care a fost evaluat prejudiciul, fiind ignorat art. 1530 din C. civ., potrivit cu care creditorul are dreptul la daune-interese pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat și care este consecința directă și necesară a neexecutării fără justificare sau, după caz, culpabile a obligației. Astfel, repararea prejudiciului are un caracter însemnat, deoarece în lipsa încheierii contractului de vânzare, reclamanta nu a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului promis, iar prejudiciul pe care debitorul l-a cauzat, care este consecința directă a neexecutării fără justificare sau, după caz, culpabile a obligației, este evident, astfel ca cererea formulată este admisibilă. Potrivit art. 1670 C. civ., în lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din prețul convenit. Or, reclamanta a achitat pârâtei suma totală de 180.000 euro, reprezentând prețul vânzării imobilului promis, fiind incident art. 1530 din C. civ. care reglementează principiul reparării integrale a prejudiciului, reclamanta având dreptul la daune moratorii sub forma dobânzii legale. Instanțele au dispus doar restituirea dublului avansului și a diferenței de preț achitate, fără a aplica corect dispozițiile legale, ceea ce contravine art. 6 alin. (1) din Convenția Europeană a Drepturilor Omului. C. civ. reglementează executarea în natură la art. 1527, potrivit cu care creditorul poate cere întotdeauna ca debitorul să fie constrâns să execute obligația în natură, cu excepția cazului în care o asemenea executare este imposibilă, iar dreptul la executare în natură cuprinde, dacă este cazul, dreptul la repararea sau înlocuirea bunului, precum și orice alt mijloc pentru a remedia o executare defectuoasă.

Apărările formulate în cauză În data de 30 iunie 2023, intimata-pârâtă a depus întâmpinare, prin care a invocat excepția nulității recursului, pentru lipsa criticilor de nelegalitate, excepția insuficientei timbrări, considerând că recurenta datorează taxă judiciară de timbru în cuantum de 26.149,5 RON. A mai arătat că se impune suspendarea cauzei, întrucât apelul formulat de creditor nu este prevăzut ca o situație pentru care nu se aplică art. 75 alin. (1) din Legea nr. 85/2014; pe fond, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat. În 20 iulie 2023, recurenta a depus răspuns la întâmpinare. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție Examinând recursul, în raport cu dispozițiile legale incidente, Înalta Curte constată următoarele: Recurenta-reclamantă a invocat drept temei al criticilor sale, prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., însă, din dezvoltarea susținerilor prezentate în motivarea căii de atac, reiese că acestea se încadrează exclusiv în cazul de casare vizând modul de aplicare a legii de către instanța de apel. Astfel, cu toate că recurenta a pretins existența unei contrarietăți între considerentele deciziei pronunțate în apel, în sensul că, pe de o parte, instanțele de fond au reținut corect că reclamanta și-a îndeplinit obligația de plată integrală a prețului, iar, pe de altă parte, au apreciat greșit că suma nu acoperea creditul și că promitenta-vânzătoare se putea răzgândi, se constată că, în realitate, recurenta a formulat susțineri similare celor invocate în cadrul motivului de recurs prevăzut la pct. 8 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., criticând în concret considerentele de fapt și de drept pentru care au fost respinse motivele de apel referitoare la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic. Critica cu privire la menținerea soluției de respingere a capătului de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, deși se circumscrie motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., este nefondată. Cu prioritate, față de conținutul explicit al expunerii de motive a cererii de recurs, redat anterior, se impune ca analiza criticilor de nelegalitate în calea extraordinară de atac a recursului să fie precedată de considerații preliminare privind cauza recursului. În calea extraordinară de atac a recursului, criticile ce pot fi formulate de partea recurentă nu pot viza decât ipotezele prevăzute de art. 488 C. proc. civ., care concretizează aspecte de nelegalitate în legătură cu hotărârea atacată (aspecte de ordin procedural și/sau substanțial). Pe de altă parte, principiul legalității căilor de atac impune a se reține că asemenea demersuri procedurale trebuie exercitate în coordonatele pe care legea le-a conferit acestora, nici părțile și nici instanțele de control judiciar nefiind îndreptățite să invoce, respectiv să analizeze aspecte care nu respectă condițiile pe care legea le-a stabilit relativ la exercitarea și judecata căilor de atac efectiv promovate. Având în vedere aceste rigori legale ce se impun în judecata recursului, Înalta Curte reține că, în speță, nu este posibil a fi reevaluat probatoriul ce a fost analizat de instanțele ierarhic inferioare, după cum nu este posibilă nici reevaluarea situației de fapt ce a fost stabilită ca urmare a analizei astfel făcute în privința probelor administrate la judecata în fond. Împrejurarea că recurenta a formulat critici care tind a provoca o astfel de reevaluare și reapreciere a probelor și respectiv a situației de fapt, nu poate determina legala învestire a instanței de recurs spre a proceda la analiza acestora, pentru că respectivele critici au fost formulate cu neobservarea limitelor ce sunt impuse prin normele procedurale enunțate în precedent și a întinderii dreptului ce îi este conferit prin lege de a deduce judecății în recurs, aspecte care au aptitudinea de a fi circumscrise motivelor de casare reglementate prin art. 488 C. proc. civ. Analizând critica privind menținerea soluției de respingere a capătului de cerere relativ la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, se observă că recurenta a învederat instanței de recurs că, deși sunt îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de lege pentru admiterea unei astfel de cereri, instanțele de fond le-au ignorat, fără a lua în considerare că aceasta era în drept să solicite instanței, potrivit principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, ce va avea caracter constitutiv de drepturi, transferul proprietății operând la data rămânerii definitive. Critica este nefondată, întrucât, contrar argumentelor recurentei, instanța de apel a analizat condițiile legale prevăzute pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, în urma cărora a stabilit că se impune confirmarea soluției primei instanțe de respingere a acestui petit. Situația de fapt dedusă judecății relevă că între părțile din prezentul litigiu a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/2021, de către notarul public C., prin care pârâta, în calitate de promitentă-vânzătoare, și-a asumat obligația de a-i vinde reclamantei, în calitate de promitentă-cumpărătoare, imobilul situat în intravilanul municipiului Brașov, strada x nr. 5, înscris în cartea funciară nr. x Brașov, împreună cu dreptul de servitute de trecere cu piciorul, cu autovehicule și utilități, constituit în favoarea acesteia și evidențiate în cartea funciară. Prețul vânzării convenit de părți a fost de 180.000 de euro, plătibil în RON, la cursul comunicat de Banca Națională a României, în ziua plății, astfel: 10.000 de RON, reprezentând echivalentul în RON al sumei de 2.020,93 de euro, la data perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare, iar restul, în sumă de 177.979, 07 euro, până cel mai târziu la data de 31.01.2022, stipulându-se că promitenta-vânzătoare se obligă să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, la data achitării integrale a prețului vânzării, dată până la care s-a obligat să efectueze toate demersurile necesare în vederea radierii din cartea funciară a ipotecii instituite în favoarea D. și a interdicției de înstrăinare și grevare, astfel încât la data perfectării contractului să poată prezenta promitentei-cumpărătoare extrasul de carte funciară liber de sarcini. Prima instanța a respins această solicitare a reclamantei de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic, reținând, în esență, că, în aplicarea principiilor de drept instituite de art. 1279 din C. civ., pentru a pronunța o hotărâre judecătorească în sensul celor cerute de reclamantă, este necesar să se constate că, la momentul pronunțării acesteia, au fost îndeplinite toate obligațiile pe care părțile contractante din antecontractul de vânzare-cumpărare și le-au asumat, mai puțin aceea de exprimare, în formă autentică, a acordului de voință, însă, în cauză, tocmai modul în care reclamanta a redactat pretențiile pe care le-a formulat pe cale principală atestă că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de a achita întregul credit pentru a cărui restituire a garantat cu dreptul de ipotecă imobiliară instituit asupra bunului imobil din litigiu, cu consecința radierii, din evidențele de publicitate imobiliară, a acestui drept, intabulat în favoarea D.. În atare condiții, s-a apreciat că reclamanta, în calitate de promitent-cumpărător, nu se poate subroga în obligațiile asumate de cel cu care a contractat, în calitate de proprietar al bunului cu privire la care a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, care este parte în raportul născut din contractul de credit cu garanție imobiliară, întrucât aceste obligații incumbă, în mod exclusiv, proprietarului bunului și trebuie să se constate că au fost îndeplinite la data pronunțării hotărârii judecătorești reglementate de dispozițiile art. 1279 din C. civ., neputând fi executate ulterior acestui moment. În același sens, instanța de apel a menținut soluția primei instanțe date asupra acestui petit al cererii de chemare în judecată, apreciind că prima instanță a verificat îndeplinirea, în cauză, a condițiilor prevăzute de lege pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, făcând o judicioasă aplicare a dispozițiilor art. 1279 din C. civ.. S-a mai reținut că virarea de către reclamantă a prețului în integralitate nu este suficientă pentru a se considera îndeplinită condiția impusă de bancă pentru acordul privind înstrăinarea imobilului ipotecat în favoarea sa, obligația de stingere a creanței deținute de bancă revenind pârâtei debitoare, în calitate de persoană împrumutată. Instanța de apel a mai reținut că nu sunt îndeplinite obligațiile esențiale pentru perfectarea contractului translativ în formă autentică asumate de pârâtă referitoare la stingerea creditului pentru a cărui garantare a fost ipotecat imobilul, radierea din cartea funciară a sarcinilor instituite în favoarea băncii creditoare și prezentarea unui extras de carte funciară liber de sarcini, nefiind îndeplinită nici condiția, de asemenea esențială, a existenței acordului băncii pentru înstrăinarea imobilului ipotecat. Prin cererea de recurs, recurenta a susținut ignorarea de către instanțele de fond a condițiilor legale ce se impun a fi îndeplinite cumulativ pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, făcând referire la dispozițiile art. 1669 alin. (1), art. 1179, art. 1279 alin. (1) și (3), art. 1650 și art. 1276 alin. (1) din C. civ. Contrar susținerii recurentei, instanțele de fond nu au interpretat și aplicat greșit dispozițiile art. 1169 alin. (1) C. civ., deoarece interpretarea trebuie făcută în contextul reglementării, în mod sistematic, ținându-se cont de faptul că trebuie să existe un refuz nejustificat din partea uneia dintre părți de a încheia contractul promis, ceea ce nu este cazul în speța dedusă judecății. Aceeași situație este incidentă și în privința interpretării și aplicării dispozițiilor art. 1279 alin. (1) C. civ., care trebuie interpretate în corelație cu dispozițiile alin. (3) ale articolului și care permit pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare numai dacă cerințele de validitate la încheiere sunt îndeplinite. Or, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare-cumpărare a unui bun poate avea loc numai în condițiile în care se constată că, la momentul pronunțării acesteia, sunt îndeplinite toate obligațiile pe care părțile contractante din antecontractul de vânzare-cumpărare și le-au asumat, mai puțin aceea de exprimare, în formă autentică, a acordului de voință. Aceasta întrucât instanța poate suplini numai consimțământul părților la încheierea actului, nu și celelalte condiții de valabilitate a acestuia, în mod corect constatând instanțele de fond că există impedimente la validarea convenției, decurgând din neîndeplinirea de către pârâtă a obligației de a achita întregul credit pentru a cărui restituire a garantat cu dreptul de ipotecă imobiliară instituit asupra bunului imobil din litigiu, cu consecința radierii, din evidențele de publicitate imobiliară, a acestui drept, intabulat în favoarea D.. Contrar susținerilor recurentei, se observă că instanțele de fond nu au reținut că suma achitată de aceasta nu acoperea datoria bancară, ci ceea ce s-a subliniat în cauză este împrejurarea că în lipsa unei manifestări de voință din partea pârâtei debitoare, în sensul că suma virată de reclamantă în contul său curent să fie considerată o rambursare anticipată a creditului, nu se poate reține că a operat stingerea creditului și că astfel a fost îndeplinită condiția impusă de bancă pentru înstrăinarea imobilului ipotecat în vederea garantării creditului, nefiind depus la dosarul cauzei acordul băncii pentru radierea sarcinilor din cartea funciară ca urmare a lichidării creditului. De altfel, această critică, la fel ca și cea privind dovada rambursării creditului contractat de către pârâtă, se constată că au fost formulate din pespectiva aprecierii date de instanța de apel asupra probelor administrate în cauză, care nu pot fi reevaluate în prezenta cale extraordinară de atac. A mai susținut recurenta că instanțele de fond au apreciat că promitenta-vânzătoare avea oricând posibilitatea să se răzgândească, chiar și după expirarea termenului contractual, astfel că nu se mai putea încheia contractul de vânzare în formă autentică, chiar dacă prețul a fost achitat integral. Din considerentele deciziei recurate reiese contrariul celor susținute de recurentă, instanța de apel arătând, similar primei instanțe, că cererea principală a reclamantei nu a fost respinsă nici în considerarea faptului că, în antecontractul încheiat, părțile ar fi prevăzut o clauză de dezicere, nici în considerarea faptului că promitenta-cumpărătoare nu și-ar fi îndeplinit obligația de plată a prețului bunului promis, ci cererea a fost respinsă pentru neîndeplinirea de către pârâtă a obligațiilor asumate prin contract, ceea ce a determinat imposibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract. În ceea ce privește clauza penală reținută de instanțele de fond, recurenta a susținut că apelul său a fost respins pe motiv că promitenta-vânzătoare a apelat la clauza penală stipulată în contract, instanța de apel ignorând dispozițiile legale care prevăd situațiile când nu se aplică clauza penală, respectiv atunci când promitentul-cumpărător își execută obligațiile la termen. În acest sens, se observă că instanțele de fond au statuat, în ceea ce privește natura juridică a clauzei potrivit căreia, "noi părțile (...) stabilim de comun acord ca în eventualitatea în care promitenta-vânzătoare, fără temei, va refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare propriu-zis, în formă autentică, aceasta va trebui să achite promitentei-cumpărătoare dublul avansului primit, iar, în eventualitatea în care promitenta-cumpărătoare, fără temei, va refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare propriu-zis, în formă autentică, aceasta va pierde avansul achitat", că "această clauză este exclusiv o clauză penală, pentru că ea a fost agreată de părți cu scopul exclusiv de a stabili care este modalitatea de evaluare a prejudiciului în cele două situații-premisă, anume, în situația în care contractul de vânzare-cumpărare nu va putea fi perfectat din culpa promitentei-vânzătoare și în situația în care actul juridic translativ de proprietate nu va putea fi încheiat din culpa promitentei-cumpărătoare". Înalta Curte reține că stabilirea întinderii despăgubirilor poate avea loc și prin acordul de voință al creditorului și debitorului, intervenit înainte de producerea prejudiciului, această înțelegere fiind cunoscută sub denumirea de clauză penală și reglementată la art. 1538-1543 din C. civ., în cadrul secțiunii dedicate executării prin echivalent a obligațiilor. Indirect, chestiunea clauzei penale este atinsă și de art. 1535 și art. 1536 C. civ., care vorbesc ambele și de o stabilire convențională a daunelor-interese, chestiune care reprezintă tocmai clauza penală. Astfel, în cauză, clauza penală a fost analizată de către instanțele de fond în examinarea pretențiilor pe care reclamanta le-a formulat în subsidiar, iar nu cu privire la capătul principal de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract. Așadar, s-a apreciat că sunt îndeplinite condițiile instituite de lege pentru angajarea răspunderii contractuale a pârâtei, aceasta fiind obligată să o despăgubească pe reclamantă pentru prejudiciul încercat, potrivit celor stipulate în clauza penală pe care părțile au inclus-o în antecontract, pentru situația în care contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu va fi perfectat din culpa promitentei-vânzătoare. Prin antecontract, părțile au stabilit prețul de vânzare al bunului cu privire la care au convenit a încheia, în viitor, contractul de vânzare-cumpărare, precum și modalitatea de plată a acestuia, stipulând, prin acordul lor de voință, că suma de bani ce reprezintă echivalentul în RON al sumei de 2.020,93 euro are natura juridică a unui avans, iar diferența de 177.979, 07 euro reprezintă rest de preț. Prin clauza penală inserată în convenție asupra căreia au stabilit de comun acord, părțile au stabilit că daunele-interese pe care reclamanta este îndreptățită să le obțină, în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu va fi încheiat din culpa pârâtei, sunt reprezentate de dublul sumei de bani pe care aceasta, la data perfectării antecontractului, a achitat-o cu titlu de avans, anume aceea de 2.020,93 euro. Mai exact, prin clauza penală inserată în antecontract, părțile au efectuat o evaluare anticipată a prejudiciului, stabilind întinderea despăgubirilor prin acordul lor de voință, dat înainte de producerea prejudiciului. Este adevărat că partea creditoare are dreptul de a alege, în caz de neexecutare, între mai multe remedii, conform art. 1516 C. civ., însă art. 1538 alin. (2) din cod prevede dreptul creditorului de a opta, în cazul neexecutării, între executarea silită în natură a obligației principale și clauza penală. Cum însă, în speță, executarea în natură nu a fost posibilă din cauza neexecutării de către pârâtă a obligațiilor asumate cu privire la rambursarea creditului și radierea ipotecii, în mod corect instanțele de fond au dat eficiență clauzei penale convenite de părți, stabilindu-se că valoarea daunelor-interese fixate de părți este dublul sumei plătite de reclamantă cu titlu de avans. În ceea ce privește critica privind neacordarea de către instanțele de fond a daunelor moratorii, Înalta Curte constată că este fondată, recursul urmând a fi admis și decizia casată în parte, sub acest aspect. Instanța de apel a apreciat greșit că atunci când clauza penală a fost prevăzută pentru neexecutarea obligațiilor nu poate fi cumulată cu eventuale daune-interese moratorii, astfel cum a reținut și prima instanță. Problematica cumulului clauzei penale cu daunele interese a fost abordată în cuprinsul art. 1539 din C. civ., care prevede următoarele soluții: (i) atunci când clauza penală a fost prevăzută pentru neexecutarea obligațiilor, nu poate fi cumulată cu executarea lor în natură și nici cu eventuale daune-interese compensatorii; (ii) atunci când clauza penală a fost prevăzută pentru executarea necorespunzătoare (cum ar fi încălcarea regulilor referitoare la timpul și locul executării obligației), clauza penală se poate cumula cu remediul executării silite în natură; (iii) dacă clauza penală a fost prevăzută pentru neexecutare, ea nu poate fi cumulată cu daunele-interese compensatorii, dar poate fi cumulată cu daunele moratorii dacă există și întârziere în executarea obligațiilor. Raportat la cele anterior expuse, Înalta Curte reține că instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 1539 din C. civ., motiv pentru care în temeiul art. 496 alin. (2) C. proc. civ., va admite recursul sub acest aspect, va casa, în parte, decizia recurată și va trimite cauza, spre rejudecare, aceleiași curți de apel, în ceea ce privește soluția dată cererii formulate de reclamantă privind obligarea pârâtei la plata dobânzii legale. În rejudecare, instanța de apel va reanaliza petitul privind acordarea daunelor moratorii, posibilitatea de cumulare a acestor daune cu clauza penală, prin raportare la soluțiile expuse în cuprinsul art. 1539 C. civ., cu respectarea principiului reparării integrale a prejudiciului. Dat fiind că în cauză s-a dispus soluția casării, în parte, cu trimitere spre rejudecare, instanța de recurs nu se poate pronunța, în această fază procesuală, asupra cererii de acordare a cheltuielilor de judecată, formulată de recurenta-reclamantă, aceasta urmând a fi avută în vedere de instanța de apel.