ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1474/2025

Ședința publică din data de 17 septembrie 2025

asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, secția I civilă în data de 27.02.2023, sub nr. x/2023, reclamantul A. a chemat-o în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L., solicitând instanței să pronunțe o hotărâre prin care să constate ca fiind abuzivă clauza inserată în cuprinsul punctului 8.5 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18.09.2020 de către notarul public C. și să dispună anularea acesteia; să dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, ca urmare a neîndeplinirii, în mod culpabil, a obligațiilor contractuale, de către partea pârâtă, respectiv a obligațiilor referitoare la predarea apartamentului ce constituie obiectul material al acesteia până în luna martie a anului 2022, cu un termen de grație de 90 de zile; să instituie în sarcina pârâtei obligația de a-i restitui suma achitată, în cuantum de 220.950 RON și de a-i achita, cu titlu de daune-interese, suma de 98.228,88 RON (echivalentul sumei de 20.000 euro), pentru repararea prejudiciului pe care i l-a cauzat; să dispună obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, reclamantul a invocat dispozițiile art. 1.175, art. 1.276, art. 1.516, art. 1.523, art. 1.530, art. 1.531, art. 1.535, art. 1.549 și art. 1.550 C. civ.

Prin sentința nr. 40/S/20.02.2024, Tribunalul Brașov, secția I civilă a admis în parte cererea de chemare în judecată și, în consecință, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18.09.2020, de către notarul public C.; a obligat-o pe pârâtă să restituie reclamantului sumele de bani pe care acesta i le-a achitat în temeiul actului juridic mai sus identificat, plus un procent de 20% din aceste sume, cu titlu de daune interese, precum și toate sumele de bani aferente autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare; a respins restul pretențiilor formulate de partea reclamantă; a obligat-o pe pârâtă să achite reclamantului, cu titlu de cheltuieli de judecată, suma de 7.210,57 RON.

Prin decizia nr. 1450/Ap/09.10.2024, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins, ca nefondat, apelul pârâtei S.C. B. S.R.L. împotriva sentinței.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pârâta S.C. B. S.R.L..

- Printr-o primă critică, recurenta a invocat încălcarea, de către instanța de apel, a prevederilor art. 1.270 și art. 1.553 C. civ.

Raportat la prevederile contractuale, recurenta a precizat că în caz de încălcare a obligațiilor de plată de către intimat, avea dreptul la rezoluțiunea contractului, cu restituirea către promitentul-cumpărător a sumelor achitate de acesta, mai puțin a unui procent de 30% din sumele achitate.

Evidențiind situația de fapt, recurenta a precizat că rațiunea instituirii acestei clauze contractuale a fost aceea că obiect antecontractului face parte dintr-un proiect imobiliar amplu, compus din peste 300 de unități locative.

Respectarea tranșelor de plată de către promitenții-cumpărători este deosebit de importantă pentru succesul unor astfel de proiecte, întrucât, dată fiind amploarea activităților desfășurate și a numărului mare de persoane implicate (lucrători în șantier, utilaje, birou de vânzări, contabilitate, furnizori de materiale etc.), obligațiile de plată ale recurentei sunt deosebit de importante atât ca valoare, cât și în ceea ce privește respectarea termenelor pentru continuitatea lucrărilor, obligația de plată și obligația de edificare și de încheiere a actului de vânzare, fiind interdependente, încasarea prețului la termenele agreate putând conduce la respectarea termenelor de edificare și de vânzare.

Relevând situația de fapt, arată că neachitarea constructorilor din șantier, care la rândul lor datorează salarii suportate din încasări, precum și taxe și impozite aferente acestora, poate determina părăsirea șantierului de către lucrătorii constructorului sau blocarea activității constructorului, cu consecința unor întârzieri inevitabile în respectarea termenelor generale de edificare a construcției.

Acesta este considerentul pentru care sancțiunea rezoluțiunii antecontractului pentru nerespectarea termenului de plată de către intimat a fost aplicată acestuia, cu atât mai mult cu cât, pe fondul evenimentelor excepționale ivite începând cu anul 2020 - pandemia Covid, războiul din Ucraina, costurile de edificare a proiectului au fost cu mult depășite.

Pe de altă parte, în negocierea clauzelor contractuale, pentru nerespectarea termenelor de edificare a imobilului contractat, din motive culpabile, nu a fost agreată aceeași sancțiune, a rezoluțiunii, ci una proporțională întârzierii, respectiv aplicarea penalităților de întârziere.

Față de acest mecanism contractual, arată că nu este de acord cu raționamentul instanței, care a constituit o ingerință în acordul de voințe al părților, cu încălcarea art. 1.270 din C. civ. și al art. 1.553 C. civ.

Făcând trimitere la aspecte de probatoriu, recurenta arată că instanța de apel a neglijat mecanismul contractual și sancțiunile specifice și a lipsit de eficiență notificarea nr. x/28.07.2023, comunicată intimatului, privind rezoluțiunea antecontractului pentru neîndeplinirea la termenul agreat a obligației de plată, în conformitate cu pactul comisoriu agreat.

Or, existând un pact comisoriu și o notificare de rezoluțiune întemeiată pe acest pact comisoriu care a produs efecte juridice (indicând, totodată, faptul că a restituit sumele de bani, astfel cum am agreat contractual), instanțele de judecată nu pot dispune o nouă rezoluțiune pe cale judiciară fără a lipsi mai întâi de efecte juridice notificarea nr. x/28.07.2023, în cauză nefiind formulat, însă, un astfel de petit.

Referindu-se, de asemenea, la aspecte de temeinicie, arată că instanța de apel a dat, în schimb, eficiență notificărilor de rezoluțiune comunicate recurentei de către intimat în lunile octombrie și noiembrie a anului 2022, ca efect al nerespectării termenului de recepție, în pofida faptului că nu se agrease acest tip de sancțiune, ci doar acordarea de penalități de întârziere.

- Printr-o altă critică, recurenta invocă faptul că decizia atacată a fost pronunțată cu încălcarea prevederilor art. 1.270 C. civ. și în ceea ce privește aplicarea art. 8.5 din antecontract.

Arată că instanța de apel a menținut soluția primei instanțe privind obligarea sa la plata unui procent de 20% din sumele achitate, cu titlu de daune interese, justificat de cele agreate contractual la cap. 4 din antecontract, în împrejurarea în care, astfel cum a fost negociată și elaborată această clauză, efectele sale sunt instituite numai în favoarea recurentei pentru situația în care se răzgândește și nu mai încheie antecontractul, fără a justifica o culpă a contractantului nostru, având natura unei clauze de dezicere.

Astfel, în cauză, analiza poartă asupra culpei și efectelor sale.

Prin urmare, această greșită interpretare a clauzei art. 8.5 a condus la o soluție netemeinică, în cauză nereținându-se un probatoriu care să justifice daunele-interese solicitate de către intimat.

- Printr-o altă susținere, recurenta, reluând cele invocate în cadrul primei critici, invocă faptul că decizia atacată a fost pronunțată cu nesocotirea efectelor notificării nr. x/28.07.2023, privind rezoluțiunea antecontractului pentru neîndeplinirea în termenul agreat a obligației de plată, instanța nefiind sesizată cu un petit privind desființarea efectelor acestui act.

Relevând cadrul factual, recurenta arată că instanța de apel a ignorat apărările sale și a omis să analizeze valabilitatea promisiunii de vânzare-cumpărare, având în vedere că aceasta a încetat ca efect al pactului comisoriu agreat contractual și urmare a notificării nr. x/28.07.2023.

Din însuși procesul-verbal de înmânare primit de către intimat la data de 02.08.2023 reiese că acesta a primit notificarea tocmai ca urmare a neachitării prețului la termenele convenite de părți, sens în care, de la această dată, notificarea și-a produs efectele juridice, respectiv a determinat desființarea promisiunii.

Astfel, intimatul afirmă că și-ar fi executat integral obligațiile și că rezoluțiunea unei convenții poate fi invocată doar de către creditorul obligației neîndeplinite, acesta având dreptul de a alege între obligarea debitorului și executarea silită a obligațiilor sau de a cere rezoluțiunea contractului.

Intimatul-reclamant este cel care nu și-a îndeplinit o obligație pentru care a fost agreată sancțiunea rezoluțiunii actului, respectiv aceea de a achita prețul la care s-a obligat, în termenele agreate, motiv pentru care acesta nu poate susține că nu ar avea nicio culpă, deoarece nu face altceva decât să își invoce propria neexecutare contractuală, dat fiind că a oprit plata restului de preț.

Argumentul potrivit căruia neplata prețului este urmare a notificărilor de rezoluțiune comunicate recurentei, ca urmare a depășirii termenului de recepție, este unul neîntemeiat, întrucât nu a fost agreată o astfel de sancțiune pentru întârziere în respectarea termenului de recepție.

Relevând cadrul factual, arată că nu a fost reținut un element esențial, respectiv faptul că intimatul a păstrat toate sumele de bani pe care recurenta i le-a restituit, ceea ce denotă că, în realitate, acesta a fost de acord cu rezoluțiunea de drept a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, dând, astfel, eficiență efectelor notificării nr. x/28.07.2023.

Făcând trimitere la cap. 2 din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat, arată că era în sarcina promitentului-cumpărător obligația de a achita lunar rata pentru luna în curs, până în data de 15, în cuantum de 850,47 euro, fără nicio excepție, însă, având în vedere conduita contractuală necorespunzătoare pe care intimatul a înțeles să o adopte, în mod legal a fost notificat de către recurentă în acest sens, antecontractul fiind rezoluționat.

- Printr-o ultimă susținere, recurenta arată că decizia atacată a fost pronunțată cu încălcarea principiului rolului judecătorului în aflarea adevărului, prevăzut de art. 22 C. proc. civ.

În considerentele hotărârii de apel se reține că apărarea recurentei privind restituirea sumelor achitate, mai puțin a unui procent de 30%, nu a fost dovedită.

Chiar dacă sarcina probei aparține celui care formulează pretenția, în virtutea rolului aflării adevărului în cauză, judecătorul putea solicita recurentei dovada restituirii sumei de bani raportat la cele arătate prin întâmpinare sau putea interpela intimatul cu privire la o astfel de restituire.

Arată, în acest sens, că înscrisul anexat cererii de recurs face dovada că, la data de 16.11.2023, a restituit intimatului suma de 149.907,30 RON, considerent pentru care, în mod evident, dispoziția hotărârii criticate privind restituirea tuturor sumelor achitate de către intimat plus un procent de 20%, fără a se ține cont de această sumă, este netemeinică.

În cauză nu a fost formulată întâmpinare.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Analizând cu prioritate, potrivit art. 248 alin. (1) C. proc. civ., posibilitatea încadrării criticilor în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este nul, având în vedere că niciuna dintre susținerile expuse în cadrul memoriului de recurs nu pune în discuție aspecte de nelegalitate a hotărârii atacate.

- Astfel, pretinzând nelegalitatea deciziei din perspectiva motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta susține doar formal o greșită aplicare a dispozițiilor art. 1.270 și art. 1.553 C. civ., din moment ce, în dezvoltarea susținerilor, partea critică doar valoarea probatorie atribuită de instanța de apel notificării sale nr. 105/28.07.2023, afirmând, în acest sens, intervenirea rezoluțiunii antecontractului pentru neîndeplinirea, de către intimat, a obligației de plată la termenul agreat.

Pârâta se rezumă, așadar, la a aduce, în mod inadecvat procedural, raportat la faza judecății aflate în calea extraordinară de atac a recursului, elemente de fapt și de apreciere pe care s-a fundamentat judecata devolutivă din apel ca efect al cercetării conținutului convenției intervenite între părți, atunci când s-a constatat contrariul celor afirmate de recurentă, în sensul că "rezoluțiunea unilaterală a promisiunii de vânzare la inițiativa pârâtei nu putea avea loc, în condițiile în care aceasta este partea care nu și-a executat obligațiile asumate".

Analiza jurisdicțională a instanței de prim control judiciar asupra aspectului invocat a relevat, în concordanță cu reținerile primei instanțe, că "neachitarea după data de 16.11.2022 a ratelor a reprezentat o excepție de neexecutare a contractului".

Această împrejurare, fundamentată, la rândul său, pe evaluarea elementelor de temeinicie ale cauzei, are la bază constatarea instanțelor fondului în sensul că, deși notificată de către intimat (în calitate de promitent-cumpărător), după împlinirea termenului de executare a obligației de finalizare și predare a imobilului (stabilit convențional ca fiind 31.03.2022, prelungit ca urmare a unui termen de grație de 91 de zile), "la data de 26.10.2022 și la data de 16.11.2022, pârâta-apelantă nu a comunicat niciun răspuns, neindicând motivele care au împiedicat-o să execute această obligație și termenul pe care îl estimează ca fiind cel în care o va putea îndeplini".

În aceste circumstanțe, s-a constatat că, "având în vedere tăcerea părții pârâte sub aspectul analizat, reclamantul a oprit, în data de 16.11.2022, în mod justificat, plata restului de preț".

Astfel, deși sub aparența unei critici de nelegalitate relative la încălcarea prevederilor art. 1.270 C. civ. (referitoare la forța obligatorie a contractului) și art. 1.553 C. civ. (referitoare la pactul comisoriu), în legătură cu care afirmă generic că "raționamentul instanței a reprezentat o ingerință în acordul de voință al părților", recurenta înțelege să își construiască întreaga argumentație invocând greșita interpretare, de către instanța de prim control judiciar, a clauzelor antecontractului intervenit între părți, solicitând, în egală măsură, reevaluarea mijloacelor probatorii (atunci când susține, expunând cadrul factual, că "în mod greșit a dat instanța de apel eficiență notificărilor de rezoluțiune comunicate de către intimat în octombrie și noiembrie 2022, ca efect al nerespectării termenului de recepție").

Susținerile sunt, în realitate, unele ce nu permit controlul judiciar al instanței de recurs, cât timp, ceea ce afirmă, în esență, partea este greșita determinare, în calea ordinară de atac, a efectelor juridice ale notificării nr. x/28.07.2023, întemeiată pe clauzele inserate la cap. 2 și la art. 8.6 din convenția părților, aspect ce se circumscrie exclusiv activității de evaluare a probatoriului administrat, ce revine instanțelor devolutive.

Astfel, se observă că, procedând la verificarea jurisdicțională a dreptului afirmat de către reclamant, instanța de apel a reținut că prevederile contractuale indicate drept fundament al notificării nr. x/28.07.2023 transmise intimatului de către recurentă, consacră un pact comisoriu, care, însă, "nu și-a produs efectele", din moment ce invocarea acestuia "s-a realizat cu nerespectarea cerințelor instituite de lege" (respectiv prevalarea de acesta cu bună-credință și existența unei atitudini culpabile a debitorului unei obligații contractuale), câtă vreme situația de fapt a relevat că "partea contractuală aflată în culpă nu este, așa cum a susținut pârâta, reclamantul, ci pârâta, care, prin atitudinea manifestată în executarea raportului juridic contractual, a făcut imposibilă valorificarea acestuia în modalitatea în care părțile au stabilit-o prin acordul lor de voință".

Deopotrivă, verificând susținerile pârâtei-apelante, instanța devolutivă de control judiciar a stabilit că dispozițiile contractuale invocate "nu pot fi interpretate în sensul că orice neplată dă dreptul la rezoluțiunea unilaterală a antecontractului, această sancțiune presupunând culpa intimatului, neplata fiind justificată".

Or, maniera în care, analizând probele administrate și elementele de fapt ale pricinii, luând în considerare inclusiv apărările pârâtei-apelante, instanța de prim control judiciar a stabilit neoperarea, în speță, a respectivelor clauze contractuale (în deplină consonanță cu atributul recunoscut instanțelor fondului) nu mai poate face obiectul cenzurii în prezenta fază procesuală.

- În mod similar, nici susținerile referitoare la încălcarea acelorași prevederi cu cele invocate anterior (art. 1.270 C. civ.), în ceea ce privește aplicarea art. 8.5 din antecontract, nu deduc spre examinare veritabile elemente de nelegalitate a actului jurisdicțional atacat, cât timp, ceea ce afirmă, în esență, partea este o pretinsă încălcare a prevederilor contractuale, iar nu a unor dispoziții legale, din moment ce susținerile sale vizează efectele juridice ale convenției părților.

Astfel, afirmând că natura juridică a art. 8.5 din convenția părților este aceea "a unei clauze de dezicere", și că, prin urmare, "efectele sale sunt instituite numai în favoarea recurentei pentru situația în care se răzgândește și nu mai încheie antecontractul", pârâta omite faptul că interpretarea clauzelor contractuale nu constituie o critică de nelegalitate, ci reprezintă un simplu aspect ce ține de temeinicia judecății înfăptuite, din moment ce acestea decurg din analiza probatoriului, cu ocazia cercetării fondului cauzei.

În acest sens, se observă că dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. de la 1865, care stabileau drept motiv de nelegalitate situația când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia (abrogate în prezent ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010 privind C. proc. civ.), nu își mai găsesc un corespondent în actuala reglementare procesual civilă, astfel încât orice critici fundamentate pe interpretarea greșită a unui act juridic, iar nu a legii, se plasează în afara sferei motivelor de nelegalitate expres prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Astfel fiind, separat de împrejurarea că aceste elemente factuale au fost verificate de instanța de apel în cadrul controlului devolutiv (reținându-se inclusiv că, în speță, este îndeplinită premisa clauzei "în cazul în care promitenta-vânzătoare nu mai vrea să vândă", dat fiind că, "prin întreaga sa atitudine manifestată în corespondența dintre părți și ulterior, în fața instanței, apelanta nu s-a arătat vreodată de acord să își îndeplinească obligația asumată, de a vinde intimatului imobilul în condițiile contractuale stabilite"), se constată, cum s-a menționat deja, că nu este vorba de critici de nelegalitate, ci de readucerea, inadecvat procedural, în fața instanței de recurs, a circumstanțelor factuale din prezenta speță, pentru a pretinde concluzia contrară celei la care s-a oprit instanța de apel.

- Formale sunt și cele din urmă susțineri ale recurentei privitoare la încălcarea principiului rolului activ al judecătorului, din moment ce acestea denotă, mai degrabă, ignorarea, de către pârâtă, a principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans, aplicabil și în plan procesual.

Invocând, astfel, doar o aparentă lipsă de diligență a instanței în clarificarea chestiunii restituirii, către intimat, a sumelor achitate în temeiul antecontractului (cu excepția unui procent de 30%), recurenta omite, pe de o parte, că tocmai ei îi revenea sarcina probei aspectului în discuție, conform prevederilor art. 249 C. proc. civ., iar pe de altă parte, că oricum nu mai prezenta interes cercetarea acestuia, în contextul de ansamblu al cauzei, în care s-a reținut lipsa de eficacitate a notificării de rezoluțiune nr. x/28.07.2023 tocmai ca efect al neîntrunirii condiției ca pactul comisoriu să fie invocat cu bună-credință și ca debitorul obligației contractuale să se afle în culpă pentru neexecutarea acesteia (față de propria neexecutare a recurentei, prealabilă obligației intimatului, constând în finalizarea și predarea imobilului la termenul asumat, aspect care a determinat invocarea cu succes a excepției de neexecutarea a contractului de către intimat, în legătură cu neachitarea restului prețului ulterior notificărilor transmise cocontractantei în 26.10.2022 și în 16.11.2022, conform celor arătate în precedent).

Prin urmare, simpla afirmare a necercetării, de către curtea de apel, a aspectului de fond invocat de recurentă, de care înțelege să se prevaleze, neprocedural, direct în fața instanței de recurs, prin intermediul unui înscris referitor la un transfer bancar efectuat în 16 noiembrie 2023 (anterior, așadar, închiderii dezbaterilor din fața instanței de apel, survenite în 2 octombrie 2024), apare ca lipsită de relevanță juridică, neconturând, în consecință, o veritabilă critică de nelegalitate împotriva considerentelor hotărârii atacate.

Pentru aceste considerente, având în vedere că, în cauză, motivele de recurs nu sunt susceptibile de a fi încadrate în cazurile de nelegalitate expres și limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ. și nici nu se pot reține motive de ordine publică, ce pot fi invocate din oficiu, conform alin. (3) al art. 489 C. proc. civ., în temeiul prevederilor art. 496 alin. (1) coroborate cu art. 489 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte va constata nulitatea recursului declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1450/Ap din 9 octombrie 2024 a Curții de Apel Brașov, secția civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Constată nul recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1450/Ap din 9 octombrie 2024 a Curții de Apel Brașov, secția civilă.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 17 septembrie 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.