ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1260/2023

Ședința publică din data de 19 septembrie 2023

I. Circumstanțele cauzei

I.1. Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată la data de 5 aprilie 2021, pe rolul Tribunalului Brașov, secția I civilă, sub nr. x/2021, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pârâții C. și D., solicitând instanței să pronunțe o sentință prin care să rezoluționeze antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din data de 22 iunie 2020, de către Notarul Public E., să oblige pârâții, în solidar, la restituirea sumei pe care reclamanții au plătit-o cu titlu de avans, la data perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare, precum și la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces.

La termenul de judecată din data de 5 noiembrie 2021, reclamanții au arătat că înțeleg să modifice cererea de chemare în judecată, în sensul că solicită ca, prin sentința pe care o va pronunța, instanța să constate nulitatea relativă a antecontractului de vânzare-cumpărare pe care părțile l-au încheiat, pe temeiul dolului, cu consecința restituirii prestațiilor efectuate în temeiul acestui act juridic.

La data de 9 noiembrie 2021, reclamanții au depus, în scris, modificarea cererii de chemare în judecată, formulată în sensul celor arătate la termenul de judecată din data de 5 noiembrie 2021, în care au reluat argumentele de fapt arătate prin cererea introductivă de instanță, precizându-se că în drept noile pretenții sunt fundamentate pe dispozițiile art. 1214 C. civ.

I.2. Sentința pronunțată de Tribunalul Brașov, secția I civilă

Prin sentința civilă nr. 281/S din data de 20 decembrie 2021 Tribunalul Brașov, secția I civilă a respins, astfel cum a fost ulterior modificată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții A. și B. în contradictoriu cu pârâții C. și D., obligând reclamanții să achite, în solidar, pârâților suma de 5.000 de RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial.

I.3. Decizia pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă

Prin decizia civilă nr. 1713/Ap din data de 7 noiembrie 2022, pronunțată în dosarul nr. x/2021, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins cererea de apel formulată de reclamanții A. și B. împotriva sentinței civile nr. 281/S din data de 20 decembrie 2021 pronunțate de Tribunalul Brașov, secția I civilă, pe care a păstrat-o.

A obligat pe apelanții-reclamanți A. și B. la plata către intimatul-pârât C. a sumei de 5.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

I.4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 1713/Ap din data de 7 noiembrie 2022, pronunțate în dosarul nr. x/2021 de Curtea de Apel Alba Brașov, secția civilă, au declarat recurs reclamanții A. și B..

I.5. Înregistrarea recursului la Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă

Cauza a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă, la data de 8 februarie 2023, sub nr. x/2022, și a fost repartizată aleatoriu spre soluționare completului nr. 2.

I.6. Procedura desfășurată în fața Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă

După efectuarea procedurilor de comunicare reglementate de art. 490 C. proc. civ., prin rezoluția din data de 6 aprilie 2023, în temeiul art. 471

1

alin. (5) C. proc. civ., a fost fixat termen de judecată la data de 19 septembrie 2023, când Înalta Curte a reținut cauza în pronunțare, cu prioritate, asupra excepției nulității recursului, invocate de intimații-pârâți, și, în subsidiar, asupra recursului.

I.7. Motivele de recurs

Invocând incidența motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții-reclamanți au solicitat admiterea recursului, casarea în tot a deciziei recurate și rejudecarea procesului pe fond, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată și modificată, cu obligarea intimaților-pârâți la plata cheltuielilor de judecată (fond, apel și recurs).

Astfel, în esență, recurenții-reclamanți au susținut că, în motivarea cuprinsă în paginile 8 și 9 ale deciziei recurate, au fost menționate aspecte vădit contradictorii, care nu corespund realității de fapt și care au avut rolul de distorsiona în mod grav această realitate, determinând plecarea de la premisă total greșită, ce a influențat în mod negativ atât înțelegerea speței deduse judecății, cât și pronunțarea soluției.

Astfel, au apreciat că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu aplicarea greșită a normelor de drept material, respectiv a art. 1207 și următoarele C. civ., care reglementează materia erorii, ca viciu de consimțământ.

Recurenții-reclamanți au arătat că esențial pentru soluționarea cauzei este faptul că decizia lor de cumpărare a imobilului din Săcele a avut mereu la bază suprafața utilă (adică suma tuturor suprafețelor utile ale încăperilor) și nu a fost deloc influențată de suprafața desfășurată.

Au precizat că, ulterior semnării antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 22 iunie 2020, releveul întocmit de către domnul inginer F. – document în posesia căruia au intrat la data de 1 iulie 2020 și din care rezultă că suprafața utilă a imobilului pus în vânzare este de 128.20 m.p. – i-a determinat să realizeze eroarea esențială în care s-au găsit ca urmare a faptul că promitenții-vânzători nu le-au comunicat datele reale pe care le cunoșteau sau pe care, conform art. 1207 C. civ., trebuiau să le cunoască.

Au susținut și că instanța de apel nu a făcut aplicarea dispozițiilor art. 1207 C. civ., prin prisma tezei finale a acestui articol, care prezuma necesitatea ca proprietarii vânzători să cunoască toate aspectele legate de situația propriului bun, fără a se putea ulterior prevala de o apărare contrară acestui raționament.

În opinia recurenților-reclamanți, este irelevant pentru soluționarea cauzei faptul că, așa cum greșit reține instanța de apel, nici în conținutul antecontractului și nici în cartea funciară a imobilului nu apare trecută suprafața utilă, în condițiile în care, așa cum au dovedit, intimații-pârâți i-au indus în eroare, viciindu-le astfel consimțământul, prin prezentarea ca reală, cu ocazia vizionării din data de 1 iunie 2020, a schiței imobilului, în care suprafața utilă este de 145,24 m.p., în timp ce, releveul întocmit ca urmare a măsurătorilor efectuate la data de 29 iunie 2020 indică o suprafață utilă 128,20 m.p., adică cu 17,04 m.p. mai puțin decât suprafața utilă ce rezultă din schița inițială a imobilului.

Au mai arătat și că schimbarea ofertei de vânzare după data semnării antecontractului atacat dovedește tocmai reaua-credință a promitenților-vânzători care, deși și-au însușit în totalitate conținutul măsurătorilor, nu au răspuns solicitării de a găsi o modalitate de rezolvare amiabilă a situației generate de achitarea unui avans pentru un imobil în legătură cu a cărui suprafață utilă au fost induși în eroare.

Totodată, au apreciat că instanța de apel a reținut în mod greșit că ar fi putut stabili prin intermediul propriilor simțuri diferențele de suprafață ale imobilului, precum și că o altă premisă greșită a instanței de apel, care a generat inaplicabilitatea dispozițiilor art. 1207 și următoarele C. civ., a vizat raționamentul conform căruia, prin semnarea clauzelor antecontractului, au acceptat promisiunea de vânzare făcută de promitenții-vânzători la prețul și în condițiile menționate în conținutul acestuia.

Au susținut că dispozițiile art. 5.4 lit. d) din antecontractul de vânzare-cumpărare trebuie interpretate prin raportare strict la informațiile pe care le aveau la acea dată despre situația faptică a imobilului, respectiv suprafața utilă eronată a acestuia, așa cum era menționată în actele (schițele) promitenților vânzători.

Recurenții-reclamanți au invocat și faptul că instanța de apel a omis să aibă în vedere că, prin art. 5.1. lit. g) din antecontractul de vânzare-cumpărare, inclusiv promitenții-vânzători le-au garantat faptul că situația juridică și faptică a imobilului este identică cu cea din teren și reflectată în actele prezentate, chiar dacă suprafața utilă nu era menționată în cartea funciară, acte din care au fost preluate caracteristicile tehnice ale imobilului.

Enunțând prevederile art. 1214 alin. (1) C. civ., recurenții-reclamanți au arătat că dolul este acel viciu de consimțământ care constă în inducerea în eroare a unei persoane, prin mijloace viclene, pentru a o determina să încheie un anumit act juridic; este vorba despre o eroare provocată, iar nu despre o eroare spontană, precum eroarea propriu-zisă.

Ca atare, au solicitat să se constate că la perfectarea actului juridic în discuție, pe care părțile l-au încheiat în formă autentică, consimțământul lor, în calitate de promitenți-cumpărători, a fost grav viciat prin dol, ca urmare a manoperelor frauduloase a promitenților-vânzători, care i-au indus în eroare prin prezentarea ca reală a suprafeței mărite a casei, în condițiile în care, așa cum s-a dovedit ulterior, existau inadvertențe de natură să îi determine să refuze, dacă nu le-ar fi fost ascunse în mod premeditat și le-ar fi cunoscut, încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare și, implicit, achitarea avansului care a generat acest litigiu.

I.8. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinare, intimații-pârâți C. și D. au solicitat respingerea recursului și obligarea recurenților-reclamanți la plata cheltuielilor de judecată.

Cu prioritate, au invocat excepția nulității recursului, în raport de dispozițiile art. 486 alin. (1) lit. d) și alin. (2) și de cele ale art. 489 alin. (2) C. proc. civ., apreciind că susținerile părților adverse nu se circumscriu motivelor de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ., reprezentând, în realitate, critici de netemeinicie.

Pe fondul căii de atac, au apreciat că modul în care instanța de apel a interpretat probele administrate și a stabilit pe baza acestora o anumită situație de fapt nu constituie un motiv de recurs în actuala reglementare, astfel că atare susțineri nu pot face obiectul analizei în această fază procesuală.

Totodată, au susținut că recurenții-reclamanți încearcă și modificarea cererii de chemare în judecată direct în calea de atac a recursului, invocând pentru prima dată eroarea, ca viciu de consimțământ, deși temeiul de drept al cererii de chemare în judecată și criticile expuse prin intermediul motivelor de apel au avut în vedere doar dolul, ca viciu de consimțământ.

Combătând susținerile părților adverse, intimații-pârâți au arătat că recurenții-reclamanți nu au contractat în privința unui bun dintr-o ofertă postată pe internet cu caracter orientativ, ci în baza descrierii imobilului din antecontractul de vânzare-cumpărare, identificat prin date de carte funciară, în acord cu starea factuală observată prin propriile simțuri, prin vizionări repetate ale imobilului și studiul documentelor tehnice puse la dispoziția acestora.

Au apreciat că, în speță, nu este indicată nicio manoperă frauduloasă pe care să o fi utilizat-o (elementul obiectiv al dolului), fiind, astfel, cu atât mai puțin dovedit elementul subiectiv al acestui viciu de consimțământ.

Intimații-pârâți au menționat că nu au transmis date inexacte recurenților-reclamanți și nu le-au prezentat imobilul în altă modalitate decât cea reală, observată de aceștia prin propriile simțuri, ci au apelat la o agenție imobiliară, profesioniști în domeniu, care, urmare a datelor ce reies din documentele tehnice aferente imobilului, a întocmit anunțul de vânzare, stabilind detaliile tehnice orientative pentru potențialii cumpărători; anunțul imobiliar a fost însoțit pe site-ul agenției de mesajul că agenția imobiliară care promovează acest imobil încearcă să ofere detalii tehnice, în raport de situația reală a proprietății prezentate, cu amendamentul că acestea nu constituie sau nu fac parte dintr-o ofertă aferentă unui contract – toată documențația va fi verificată, integral, la momentul în care se solicită actele proprietății, ca pas premergător contractului de vânzare-cumpărare.

Au precizat că obligațiile pe care și le-au asumat se rezumă exclusiv la cele stipulate contractual și consemnate în antecontractul de vânzare-cumpărare, iar nu la elemente ale unui anunț de vânzare postat pe internet de o agenție imobiliară sau la elemente ale unor certificate de performanță energetică întocmite fără măsurători prealabile.

Susținând că recurenții-reclamanți nu prezintă în privința căror elemente ale antecontractului au fost induși în eroare, raportat la obligațiile părților în mod efectiv asumate prin actul încheiat în formă autentică, neputându-se stabili elementul obiectiv și cel subiectiv al dolului pretins a fi fost înfăptuit, respectiv manoperele frauduloase pe care le-ar fi utilizat sau elementul intențional, intimații-pârâți au apreciat că nu se poate identifica niciun element care să atragă în cauză incidența prevederilor art. 1214 C. civ.

Prin răspunsul la întâmpinare, recurenții-reclamanți au solicitat respingerea excepției nulității recursului, precum și a celorlalte apărări formulate de către părțile adverse.

Au subliniat că redactarea motivelor de recurs respectă exigențele impuse de art. 488 C. proc. civ., criticile formulate permițând exercitarea unui control de legalitate a hotărârii recurate, nefiind aduse critici legate de temeinicia soluției pronunțate în faza procesuală a apelului.

Totodată, au precizat că antamarea tangențială a erori, ca viciu de consimțământ, nu are scopul înlăturării apărărilor susținute anterior – în primă instanță și în faza apelului –, fundamentate pe dol, ci doar aceea de a contura diferența clară dintre eroarea provocată, specifică dolului, și eroarea spontană, precum eroarea propriu-zisă, nefiind vorba despre schimbarea cererii de chemare în judecată în calea de atac a recursului.

Au menționat că releveul a fost întocmit la solicitarea băncii, precum și că, din acest document, în posesia căruia au intrat la data de 1 iulie 2020, rezultă clar că suprafața utilă a imobilului este de 128,20 m.p.; releveul a fost emis ulterior semnării la data de 26 iunie 2020, a antecontractului de vânzare-cumpărare.

De asemenea, au arătat că este neadevărată afirmația intimaților-pârâți potrivit căreia banca le-a fi aprobat dosarul, negăsind nicio inadvertență, și au subliniat că decizia lor a fost luată în baza studierii documentelor care indicau în schiță suprafața utilă; în plus, există o contrazicere evidentă cu declarația martorului audiat în apel, care a declarat că nu au cerut și studiat documentele care erau asupra sa la fiecare întâlnire, fapt ce conturează o reală îndoială asupra situației de fapt descrise de intimații-pârâți.

Au mai precizat și că nu au afirmat niciodată că ar fi luat decizia finală în baza anunțului care, în acest caz, a constituit doar resortul care i-a determinat să meargă la vizionare, unde au fost confirmate, verbal și de schițe, suprafețele imobilului în discuție.

În plus, au susținut că părțile adverse se contrazic, arătând, pe de o parte, că agenția imobiliară a întocmit anunțul în baza informațiilor din documentația tehnică, iar, pe de altă parte, că disclaimer-ul agenției precizează că datele au fost preluate verbal și sunt orientative.

În opinia recurenților-reclamanți, formularea art. 5.4 lit. d) din antecontractul de vânzare-cumpărare trebuie interpretată strict prin raportare la informațiile pe care le aveau la acea dată despre situația faptică a imobilului, respectiv suprafața utilă eronată a acestuia așa cum era menționată în actele promitenților-vânzători; prin art. 5.1. lit. g) din antecontract, promitenții-vânzători le-au garantat faptul că situația juridică și faptică a imobilului este cea identificată în teren și reflectată în actele care le-au fost prezentate.

Reluând susținerile formulate prin memoriul de recurs cu privire la reglementarea dolului prin art. 1214 C. civ., recurenții-reclamanți au subliniat că, în speță, consimțământul lor la perfectarea antecontractului a fost viciat prin dol, ca urmare a manoperelor frauduloase ale părților adverse.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă

Prioritar, analizând excepția nulității recursului, invocată de intimații-pârâți, în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte constată că aceasta intervine doar în situația în care niciuna dintre susținerile părții nu poate fi încadrată în motivele de casare reglementate de lege, împrejurare care nu se verifică în cauză.

Astfel, parte din criticile recurenților-reclamanți, respectiv cele prin care aceștia au susținut aplicarea și interpretarea greșită de către instanța de apel a normelor de drept material, prin raportare la art. 1214 C. civ., sunt apte de a fi analizate prin prisma ipotezei reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în care pot fi încadrate.

Ca atare, reținând că nu sunt incidente dispozițiile art. 489 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge excepția nulității recursului, invocată de intimații-pârâți.

Analizând recursul declarat în cauză, prin prisma motivelor de recurs invocate și a dispozițiilor legale incidente, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestuia, pentru următoarele considerente.

Preliminar, se impune precizarea că recursul este o cale extraordinară de atac prin care se exercită exclusiv o cenzură de legalitate a hotărârii atacate, pentru motivele limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., nefiind permisă instanței de recurs, în analizarea criticilor formulate de titularul cererii de recurs, verificări cu privire la situația de fapt sau reaprecierea probelor cauzei, astfel cum tind recurenții-reclamanți, prin mare parte dintre criticile concepute în cadrul memoriului de recurs.

Totodată, instanța de recurs nu poate proceda la o analiză a argumentelor dezvoltate de către recurenții-reclamanți din perspectiva reglementării cuprinse în art. 1207 C. civ., întrucât, până în această fază procesuală, un atare temei de nulitate a contractului nu a fost invocat, existența sau nu a erorii (ca viciu de consimțământ) nefăcând obiect al analizei celor două instanțe anterioare.

Judecarea recursului are în vedere exclusiv elementele de nelegalitate ale deciziei recurate, iar invocarea omisso medio a unor aspecte, nepropuse în apel, nu este permisă.

Așadar, pot forma obiect al recursului numai acele probleme care au fost invocate drept critici în apel și care au fost soluționate în acea fază procesuală într-un mod nefavorabil părții care declară recurs.

Or, aceste susțineri, formulate pentru prima dată prin motivele de recurs, pun în discuție aspecte care nu au fost supuse dezbaterilor și analizei în fazele procesuale anterioare și care, chiar dacă nu ar tinde la modificarea cererii de chemare în judecată și ar reprezenta doar chestiuni tangențiale analizei ce urmează a fi realizată din perspectiva pretinsei nesocotiri a art. 1214 C. civ., așa cum afirmă recurenții-reclamanți, nu pot fi primite, neputând fi valorificate ca motive de recurs, în raport de prevederile art. 488 alin. (2) C. proc. civ.

Ca atare Înalta Curte va analiza doar acele critici prin care recurenții-reclamanți doresc să demonstreze nelegalitatea hotărârii recurate, ca efect a unei eronate aplicări a normelor de drept material ce reglementează dolul, respectiv a art. 1214 C. civ., și care au fost deduse judecății instanței de apel.

În speță, potrivit situație de fapt reținute de către instanțele de fond și asupra căreia instanța de recurs, așa cum s-a mai arătat, nu poate formula aprecieri proprii, între părți a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din data de 22 iunie 2020 de către B.N.P. E., prin care intimații-pârâți s-au obligat să vândă recurenților-reclamanți un imobil, cu privire la care, aceștia din urmă, ulterior perfectării promisiunii de vânzare-cumpărare, au aflat că are o suprafață utilă mai mică decât cea prezentată în anunțul de vânzare.

Având în vedere această împrejurare, recurenții-reclamanți au adus la cunoștința intimaților-pârâți că, dacă ar fi cunoscut acest lucru, nu ar fi semnat antecontractul de vânzare-cumpărare și, întrucât promitenții-vânzători nu au fost de acord să le restituie întreaga sumă de bani achitată cu titlu de avans, i-au chemat pe aceștia la notar pentru a rezoluționa de comun acord antecontractul de vânzare-cumpărare, cu consecința restituirii în integralitate a sumei pe care au achitat-o cu titlul de avans.

Intimații-pârâți nu au dat curs solicitării promitenților-cumpărători și au solicitat acestora să se prezinte la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

În acest context, recurenții-reclamanți s-au adresat instanței de judecată, solicitând rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare anterior menționat, pentru neexecutarea culpabilă de către intimații-pârâți a obligațiilor asumate; ulterior, au modificat acțiunea, în sensul că au solicitat anularea actului juridic, întrucât acordul lor la încheierea acestuia a fost viciat prin dol.

În speță, reținând că, potrivit art. 1214 alin. (4) C. civ., dolul nu se prezumă, tribunalul a cercetat dacă, din probele administrate în cauză, rezultă că, la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită a fi constatată, consimțământul recurenților-reclamanți a fost viciat prin dol și a concluzionat, în esență, că actul juridic pe care părțile în litigiu l-au perfectat este un act juridic sinalagmatic și oneros, la încheierea căruia toți contractanții și-au exprimat consimțământul în mod expres, neexistând niciun element obiectiv care să facă credibilă ipoteza că intimații-pârâți au folosit manopere dolosive sau șiretenii pentru a-i determina pe recurenții-reclamanți să perfecteze antecontractul de vânzare-cumpărare pe baza unor informații neadevărate.

Curtea de apel, analizând sentința atacată, în limitele în care a fost învestită prin cererea de apel, față de criticile recurenților-reclamanți prin care aceștia au susținut aplicarea greșită a legii și au pretins că prima instanță a interpretat eronat starea de fapt și probele administrate, a constatat că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1214 C. civ. și, ca atare, a validat concluzia primei instanțe, potrivit căreia, în speță, nu a fost dovedită vicierea prin dol a consimțământului recurenților-reclamanți la perfectarea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Astfel, a reținut că manopera frauduloasă invocată vizează prezentarea voit eronată a suprafeței imobilului în oferta publică de a contracta, astfel cum s-a expus în modificarea de acțiune din fața primei instanțe.

A apreciat că, aflându-se în posesia certificatelor energetice, dar și a documentației tehnice a imobilului construcție, acte ce indică suprafețe utile diferite pentru acesta, nu se poate reține reaua-credință a promitenților-vânzători, cât timp aceștia s-au întemeiat, în mod just, atât pe mențiunile din memoriul de arhitectură întocmit cu ocazia edificării, cât și pe suprafețele indicate în schițele întocmite de proiectant.

De asemenea, a constatat că în mod corect s-a reținut de către prima instanță că imobilul a fost vizionat de către promitenții-cumpărători, care aveau posibilitatea să procedeze la efectuarea de măsurători proprii anterior încheierii antecontractului atacat, precum și că depoziția martorului audiat în apel a confirmat faptul că recurenții-reclamanți au vizionat imobilul, iar la momentul vizionării au avut la dispoziție documentația tehnică, extrasul de carte funciară și memoriul de arhitectură, fără a se purta discuții între aceștia și mandatar legate de suprafața utilă a construcției.

Instanța de apel a mai considerat și că anunțul afișat de agenția imobiliară, chiar dacă a conținut o eroare cu privire la suprafața utilă, nu poate fi considerat o manoperă dolosivă din partea intimaților-pârâți, datele publicate de agenție fiind orientative, în acest sens existând o notificare a agenției către potențialii-cumpărători în sensul că datele tehnice nu sunt verificate în amănunt, documentația tehnică fiind analizată în momentul în care se solicită actele proprietății, ca pas premergător contractului de vânzare-cumpărare, în cazul care există un interes pentru imobil.

În plus, a constatat că suprafața utilă construită de 140 m.p. este apropiată și inferioară celei de 145,24 m.p., indicată de arhitect în memoriul tehnic, și include și suprafața terasei, de 15,70 m.p., iar faptul că suprafața utilă nu ar include terasa, potrivit legislației în materie, nu poate fi considerată o manoperă dolosivă din partea intimaților-pârâți legată de vânzarea imobilului.

De asemenea, a arătat că, deși este corectă susținerea recurenților-reclamanți, în sensul că prima instanță a reținut eronat că sub semnătură li s-au predat actele tehnice ale imobilului, cât timp nu s-a prezentat o dovadă în acest sens, iar martorul audiat în faza apelului a declarat că a avut asupra sa documentația tehnică cu ocazia vizionării, aceasta fiind la dispoziția promitenților-cumpărători pentru consultare, acest aspect nu este de natură să schimbe soluția pronunțată.

În ceea ce privește schimbarea ofertei de vânzare după data semnării antecontractului atacat, instanța de apel a apreciat că această împrejurare nu dovedește reaua-credință a promitenților-vânzători, ci faptul că aceștia și-au modificat oferta în funcție de rezultatul măsurătorilor efectuate la cererea recurenților-reclamanți, cu eliminarea din suprafața utilă a terasei de la parter și a celorlalte diferențe de suprafață.

Aspectele legate de cererea de obținerea creditului imobiliar de către recurenții-reclamanți au fost considerate a nu avea relevanță în cauză, curtea de apel constatând că această împrejurare nu constituie un argument pentru nefinalizarea vânzării imobilului.

Ca atare, Înalta Curte constată că instanța de apel a realizat propria analiză a situație de fapt și a probelor administrate în cauză și a constatat că, în speță, raportat la prevederile ce reglementează dolul, condiția celor două elemente – subiectiv și obiectiv – nu este îndeplinită, neprobându-se manoperele dolosive invocate, respectiv prezentarea de către intimații-pârâți cu intenție (rea-credință), în anunțul de vânzare întocmit de către agenția imobiliară, a unei suprafețe utile a imobilului mai mare decât cea reală, pentru a determina încheierea actului a cărui anulare se solicită.

Dolul, ca viciu de consimțământ, îmbracă forma inducerii în eroare care este provocată părții de o altă persoană și reprezintă o falsă reprezentare a realității, însă una provocată, fiind necesară existența relei-credințe a persoanei care induce în eroare.

Verificând legalitatea deciziei recurate, Înalta Curte reține că aplicarea greșită dispozițiilor art. 1214 C. civ., invocată de recurenții-reclamanți, trebuie analizată prin raportare la statuările de fapt ale instanței de apel, prezentul control jurisdicțional nepermițând reevaluarea situației de fapt a cauzei din perspectiva acestor elemente.

Or, astfel cum s-a arătat anterior, s-a reținut definitiv de către instanța de apel, în cadrul situației de fapt a cauzei, că părțile au contractat cu privire la un imobil intabulat în regim de carte funciară, iar actul juridic a fost realizat în urma voinței părților exprimate în mod expres, după ce recurenții-reclamanți au vizionat imobilul și au avut acces la datele tehnice ale acestuia.

Prin urmare, cum, în cauză, în urma probelor administrate, nu s-a reținut de către instanțele de fond că intimații-pârâți ar fi acționat cu intenția de a produce recurenților-reclamanți un prejudiciu, adică, așa cum susțin aceștia, de a le vinde un imobil cu o suprafață mai mică decât cea menționată în antecontractul de vânzare-cumpărare, Înalta Curte constată că, în speță, nu se verifică ipoteza vicierii prin dol a consimțământului recurenților-reclamanți la încheiere antecontractului de vânzare-cumpărare, instanța de apel făcând o corectă aplicare a dispozițiilor art. 1214 C. civ.

Nu pot primi niciun fel de eficiență în această fază procesuală argumentele recurenților-reclamanți prin care aceștia tind, în urma unei analize proprii a probelor administrate de către instanțele de fond, să dea acestora o altă interpretare și o altă valoare, cu scopul de demonstra existența manoperelor dolosive și, implicit, a dolului.

Aceasta, întrucât atributul instanței de recurs este acela de a verifica exclusiv legalitatea hotărârii contestate și nu temeinicia acesteia, iar toate acele critici formulate de recurenții-reclamanți, orientate către reaprecierea situației de fapt prin prisma probelor administrate cauzei, exced limitelor prezentului control jurisdicțional.

Ca atare, față de cele anterior reținute, constatând legalitatea hotărârii recurate, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei nr. 1713/Ap din data de 7 noiembrie 2022, pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă.

Față de soluția ce urmează a fi pronunțată în cauză (respingerea recursului), în temeiul art. 453 alin. (1) C. proc. civ., apreciază întemeiată cererea intimaților-pârâți și îi va obliga pe recurenții-reclamanți A. și B. la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 5.000 RON, către intimatul-pârât C. (pe care acesta le-a dovedit prin înscrisurile aflate la dosarul de recurs), cuantum apreciat a fi justificat în raport de complexitatea cauzei și de activitatea desfășurată de avocatul intimaților-reclamanți.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția nulității recursului.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei nr. 1713/Ap din data de 7 noiembrie 2022, pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă.

Obligă pe recurenții-reclamanți A. și B. la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 5.000 RON, către intimatul-pârât C..

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 19 septembrie 2023.