ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3315/2009

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Judecătoria Buftea, prin sentința civilă nr. 5599 din 15 noiembrie 2006, a admis excepția prescripției dreptului la acțiune și a respins, ca prescrisă, acțiunea formulată de reclamanta SC S.A. SRL cu sediul social în comuna Corbeanca Județul Ilfov la contradictoriu cu pârâta N.E. cu domiciliul în Comuna Corbeanca județul Ilfov. În fundamentarea acestei soluții, instanța a reținut că, la data de 30 iunie 1994, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, pârâta N.E. a promis că vinde reclamantei SC S.A. SRL o suprafață de 5000 m.p. teren extravilan situat în comuna Corbeanca, sat Oracu județul Ilfov.

Acest act juridic a generat în sarcina părților obligații de a face, respectiv de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, în condițiile în care prețul a fost achitat integral de promitentul cumpărător la data de 30 iunie 1994. Termenul de prescripție s-a împlinit, la data de 30 iunie 1997, neavând relevanță împrejurarea că reclamanta a folosit terenul în perioada 1998 - 2004. Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin decizia comercială nr. 991/ A din 8 octombrie 2007, a admis apelul declarat de reclamanta SC S.A. SRL împotriva sentinței civile nr. 5599 din 15 noiembrie 2006 pronunțată de Judecătoria Buftea, a anulat sentința apelată și a reținut cauza spre competentă soluționare în primă instanță, cu motivarea că raporturile dintre părți cad sub incidența dispozițiilor art. 4 coroborate cu cele ale art. 56 C. com., ceea ce atrage competența de soluționare a litigiului în primă instanță de către tribunal.

Prin decizia comercială nr. 267 din 28 februarie 2008 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, a fost respins, ca nefondat, recursul pârâtei N.E. împotriva sentinței comerciale nr. 991/ A din 8 octombrie 2007 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, având în vedere că apelul a fost soluționat cu prioritate prin prisma aspectelor referitoare la competența soluționării litigiului. În fond, după casare, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința comercială nr. 9538 din 22 septembrie 2008, a respins, ca nefondată, cererea reclamantei SC S.A. SRL. S-a apreciat că antecontractul are natura juridică a unei promisiuni unilaterale de vânzare, iar reclamanta a prevăzut un interes patrimonial de a dobândi proprietatea terenului și a primit promisiunea pârâtei de a vinde bunul.

Nici o obligație nu s-a stabilit în sarcina reclamantei în sensul cumpărării bunului, pentru a fi în prezența unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare. Nu ne aflăm nici în prezența unei vânzări sub condiție deoarece părțile au prevăzut în mod expres faptul că nu s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare. O vânzare sub condiție face valabilă vânzarea din chiar ziua promisiunii, în speță, însă pârâta a avut dreptul de a se răzgândi, de a refuza vânzarea din motive subiective, potrivit clauzei prevăzute în contract, situație în care trebuia să restituie reclamantei de 10 ori prețul pretins. Potrivit declarațiilor martorilor V.I. și C.A., precum și adresa nr. 5887/2008 emisă de Primăria Corbeanca, pârâta are folosința bunului.

Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia comercială nr. 166 din 30 martie 2009, a admis apelul declarat de reclamanta SC S.A. SRL împotriva sentinței comerciale nr. 9538 din 22 septembrie 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a schimbat în tot sentința atacată și a admis acțiunea reclamantei, constatând intervenită vânzarea-cumpărarea terenului în suprafață de 5000 mp situat în comuna Corbeanca, sat Oracu, județul Ilfov, pentru prețul de 600 000 (ROL) achitat integral. Instanța de apel a stabilit că în cauză este vorba de un antecontract de vânzare-cumpărare încheiat între părți, deci o convenție bilaterală și nu de un act unilateral, respectiv a unei promisiuni unilaterale de vânzare din partea pârâtei.

Faptul că prețul contractului a fost achitat integral a fost recunoscut de pârâtă prin răspunsul dat la interogatoriu la data de 18 octombrie 2006. Atitudinea pârâtei a fost de o totală rea credință, prin aceea că nu a recunoscut încheierea antecontractului, înscriindu-se în fals împotriva propriei semnături, solicitând chiar efectuarea unei expertize criminalistice, care în final a concluzionat că semnătura în actul contestat aparține promitentei vânzătoare N.E. Astfel, este posibil ca în caz de refuz de a încheia contractul la care se referă promisiunea, instanța de judecată să oblige la aceasta, hotărârea putând să țină loc de contract. Împotriva deciziei comerciale nr. 166 din 30 martie 2009 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, a promovat recurs pârâta N.E.

care a criticat această hotărâre pentru nelegalitate, solicitând în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., admiterea recursului și modificarea în tot a deciziei atacate cu consecința menținerii sentinței dată în fond. În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că pârâta nu a fost de rea credință, terenul s-a aflat în permanență în posesia și folosința exclusivă a recurentei iar din analiza antecontractului rezultă că există referiri numai la promisiunea vânzătoarei de vinde suprafața de 5000 m.p. de teren. Intimatul reclamant SC S.A. SRL a depus întâmpinare prin care a cerut respingerea recursului. Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la criticile aduse prin cererea de recurs, constată că acestea sunt justificate, urmând a admite recursul pârâtei N.E.

pentru următoarele considerente. Este de necontestat, așa cum au reținut constant instanțele judecătorești, că între părți, respectiv promitenta vânzătoare N.E. și promitentul dobânditor SC S.A. SRL a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3836 din 30 iunie 1994 la N.S.S.A. Ilfov, având ca obiect promisiunea de vânzare a terenului extravilan în suprafață de 5000m 2 situat în comuna Corbeanca Județul Ilfov. Cu această ocazie promitenta vânzătoare N.E. a declarat că a primit în întregime, la data autentificării actului, suma de 600 000 lei. Prin libera lor manifestare de voință, părțile au stipulat că la momentul obținerii titlului de proprietate asupra terenului să se prezinte în fața notarului în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.

Efectele antecontractului de vânzare cumpărare, constau în esență, în obligațiile pe care acesta le creează în sarcina pârâților. În cazul promisiunii de vânzare, o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primește promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-și facultatea de a-și manifesta ulterior consimțământul său de a-l cumpăra. În speță, promitenta vânzătoare N.E., declară, conform clauzei contractuale menționate expres, ca în cazul în care din motive subiective va refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat va restitui cumpărătorului de 10 ori prețul primit. În rândul său, promitenta cumpărătoare a fost de acord ca în cazul în care una din părți nu se prezintă la notarul competent pentru semnarea actului autentic, cealaltă parte va putea introduce acțiune la instanță pentru daune interese.

Din această perspectivă, apare cât se poate de evident că, interpretarea clauzelor antecontractului expus anterior, exclude posibilitatea ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare. Soluția instanței de apel putea fi primită numai în contextul în care părțile consimțeau să precizeze în antecontract situația ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, atunci când nu era respectată obligația asumată contractual. Pentru aceste rațiuni urmează a admite recursul pârâtei N.E. împotriva deciziei civile nr. 166 din 30 martie 2009 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, pe care în temeiul art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 pct. 3 C. proc.

civ., o va modifica în sensul că va respinge apelul reclamantei SC S.A. SRL împotriva sentinței nr. 9538 din 22 septembrie 2008 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta N.E. împotriva deciziei comerciale nr. 166 din 30 martie 2009 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, pe care o modifică în sensul că respinge apelul declarat de reclamanta SC S.A. SRL Corbeanca împotriva sentinței nr. 9538 din 22 septembrie 2008 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 decembrie 2009.