ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2304/2004

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată

la 3 iulie 2003 la Curtea de Apel București, reclamanții, C.I. și C.P. au

chemat în judecată pârâtele, A.V.A.B. București și F.D. din București, pentru

ca, în contradictoriu, să se dispună:

- anularea procesului verbal

de licitație nr. 409 din 30 mai 2003 și anularea vânzării la licitație publică

a apartamentului cu patru camere situat în București.

În motivarea acțiunii,

reclamanții au susținut că sunt proprietarii apartamentului menționat, dobândit

prin contractul de vânzare cumpărare încheiat în 25 februarie 1997 cu

vânzătorii T.N. și T.A., care, fiind într-o stare avansată de degradare, a

necesitat investirea a 50.000 dolari S.U.A.

Înscrierea în cartea

funciară s-a făcut, conform încheierii nr. 5972 din 29 aprilie 2002, la

Judecătoria sector 3, Birou Carte Funciară.

Nu a cunoscut că imobilul

era grevat de o ipotecă, întrucât nu s-a cercetat registrul de

transcripțiuni-inscripțiuni.

Dar, aflând de ipotecă, cu

adresa nr.607 din 5 februarie 2002, a cerut pârâtei A.V.A.B. să ia cunoștință

că sunt proprietarii apartamentului ipotecat și că sunt dispuși să achite

întreaga valoare a debitului pe care-l au la bancă foștii proprietari.

În această situație, A.V.A.B.

nu mai trebuia să organizeze licitația sau, cel puțin, avea obligația să-i încunoștințeze

asupra ținerii ei.

Publicitatea, făcută în

cotidianul E.Z. la 17 mai 2003, este viciată, fiind trecuți drept proprietari

ai imobilului scos la licitație, foștii proprietari, soții T.

Nu au fost respectate nici

prevederile O.G. nr. 51/1998, care obliga, ca anunțul de licitație să se

comunice și proprietarilor bunului licitat.

Pârâta A.V.A.B., în

întâmpinare, a susținut că a demarat procedura executării silite, titlurile

executorii fiind comunicate debitorilor garanți, T.N. și T.A., la 11 septembrie

2001, iar reclamanții au cumpărat imobilul în 25 noiembrie 1997, după

constituirea ipotecii, și le este opozabilă cererea de anulare a licitației,

fiind fără temei.

Curtea de Apel București,

secția V-a comercială, prin sentința nr. 97 din 11 septembrie 2003, a respins

acțiunea ca nefondată.

În pronunțarea acestei

hotărâri, instanța a reținut că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare

din 25 februarie 1997, reclamanții cumpărători au renunțat la verificarea

sarcinilor din registrul de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare, astfel

că au înțeles să-și asume consecințele.

S-a mai reținut că A.V.A.B.

avea dreptul să urmărească bunul în mâna oricui s-ar găsi, conform art. 179 C.

civ., iar vânzarea la licitație s-a făcut cu respectarea O.U.G. nr. 51/1998.

Împotriva sentinței

pronunțate, reclamanții au declarat recurs, în temeiul art. 304 C. proc. civ. și

urm., solicitând examinarea cauzei sub toate aspectele, hotărârea atacată

nefiind atacabilă în apel.

S-a susținut că instanța a

făcut o greșită aplicare a legii, nu s-a pronunțat asupra unor dovezi

hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii, iar respingerea cererii nu este

motivată corespunzător în fapt și în drept.

Recurenții au mai formulat

următoarele critici:

- nerespectarea art. 71 alin.

(2) din O.G. 51/1998, privind comunicarea anunțului de vânzare;

- anunțul de vânzare la

licitație cuprinde date false, nefiind indicați actualii proprietari;

- nerespectarea termenului

de ținere a licitației după 10 zile de la întocmirea procesului verbal de

afișare, cu martorii ce nu locuiesc în blocul licitat;

- contractul de garanție

imobiliară nu îndeplinește condițiile de validitate impuse de art. 948 și 1774 C.

civ.;

- nu s-a înlăturat motivat

adresa către A.V.A.B. nr. 607 din 5 februarie 2002, prin care s-a comunicat

hotărârea de a achita valoarea debitului către bancă a fostului proprietar.

Recursul este întemeiat,

pentru următoarele considerente.

O.G. nr. 51 din 15 decembrie

1998, cu modificările ulterioare, reglementează valorificarea activelor bancare

prin A.V.A.B.

În cap.7, „Debitori, Titluri

executorii”, prin art. 38 lit. e), se prevede obligația stingerii prin plată a

datoriei publice de către persoanele fizice sau juridice care, în baza unor

raporturi stabilite cu persoanele prevăzute la lit. a), b) și d), adică persoanele

ce au contractat creditul, cele rezultate din divizarea debitorului cedat sau

persoanele ce au îndeplinit funcția de administrator, etc., au dobândit,

indiferent de titlu sau de modalitate, bunuri supuse executării silite.

La data dobândirii

imobilului prin cumpărare, vânzătorul a declarat că nu este grevat de sarcini,

dar în realitate era ipotecat, cumpărătorii asumându-și consecințele

neverificării registrului de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare.

Ulterior, în temeiul

dispoziției legale menționate, în vederea stingerii datoriei asupra imobilului

ipotecat, reclamanții, prin adresa 607 din 5 februarie 2002, au cerut

conducerii A.V.A.B. să accepte propunerea de a plăti „garanția în lei pentru

care a fost ipotecat la bancă” imobilul.

Pârâta A.V.A.B. nu acceptă

această propunere și nu comunică suma de plată, în vederea încheierii unei

convenții care să constituie titlu executor. În adresa de răspuns nr. 2374 din

21 februarie 2002, A.V.A.B. precizează că, în temeiul O.G. nr. 51/1998,

imobilul „urmează să fie scos la vânzarea prin licitație publică la care puteți

participa și dumneavoastră” (adică reclamanții).

Participarea reclamanților

proprietari la licitația organizată după mai mult de un an, respectiv în mai

2003, nu a fost, însă, asigurată, A.V.A.B. nesocotind dispozițiile O.G. nr. 51/1998.

Aceasta, întrucât s-a

încălcat art. 71 pct. 2 din legea menționată, care prevede că anunțul de

vânzare ce se publică într-un cotidian național „va fi comunicat în mod

obligatoriu proprietarului bunului, iar dacă acesta nu este găsit, procedura se

consideră îndeplinită prin afișare la locul licitației și la sediul primăriei

locale”.

AVAB, deși cunoștea că

actualii proprietari sunt reclamanții care locuiau în apartamentul scos la

licitație, nu a făcut dovada comunicării către aceștia a anunțului de vânzare,

ci l-a afișat la sediul A.V.A.B. și Primăria sector 3.

În ce privește afișarea la

ușa imobilului, procesul verbal de afișare la 28 mai 2003, cu doar două zile

înaintea ținerii licitației la sediul A.V.A.B., este lipsit de efecte juridice

, prin nerespectarea termenului de comunicare de cel puțin 10 zile înainte de

data licitației

[

art. 71  alin. (2) din O.G. nr.

51/1998

]

.

Proprietatea reclamanților,

soții C., asupra imobilului era cunoscută de A.V.A.B. și, ca urmare a

relațiilor solicitate, cu adresa nr. 6048 din 16 mai 2003 de la Judecătoria

sector 3, Biroul de Carte Funciară. În răspunsul primit, cu nr. 103/2003, se

precizează că apartamentul este proprietatea lui C.I., căsătorită cu C.P.,

fiind deschisă carte funciară cu nr. 30996.

Se reține, deci,

nerespectarea art. 71 alin. (2) din O.G. nr. 51/1998, de către A.V.A.B., care

nu a îndeplinit obligația comunicării către proprietarii bunului supus

executării silite a anunțului de vânzare la licitație, iar conform dispoziției

legale menționate, procedura de afișare poate să intervină numai dacă

proprietarul nu este găsit, ceea ce nu este cazul în speță.

Prin neverificarea

sarcinilor imobilului, reclamanții cumpărători și-au asumat riscul de a achita,

pe lângă prețul convenit cu vânzătorul (20.000 mărci germane) la care se adaugă

reparațiile efectuate, și creditul nerestituit de fostul proprietar, numai că,

prin modul de organizare a licitației, nu i s-a asigurat dreptul de

participare.

Anunțul de vânzare, din

cotidianul E.Z. din 17 mai 2003, conține inexactități, nefiind trecută

proprietatea soților C., ci a fostului proprietar dinainte de 1997, soții T.,

și fără să se menționeze prețul de pornire a licitației.

Se reține, față de cele de

mai sus, nerespectarea dispozițiilor legale prevăzute de O.G. nr. 51/1998, în

recuperarea creanțelor, în organizarea licitației, necomunicarea publicației de

vânzare către proprietarul bunului licitat, ceea ce determină nelegalitatea

procesului verbal de licitație și, ca urmare, și a transferului dreptului de

proprietate.

Ca urmare, recursul va fi

admis, hotărârea atacată va fi schimbată în tot, în sensul admiterii acțiunii

reclamanților, anulării procesului verbal de licitație nr. 409 din 30 mai 2003,

precum și anularea vânzării-cumpărării a imobilului situat în București, prin

adjudecare de către F.D., pârâta intimată, reclamanții C.I. și C.P. fiind în

continuare proprietarii imobilului ipotecat în litigiu.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Admite recursul declarat de

reclamanții C.I. și C.P., împotriva sentinței nr. 97 din 11 septembrie 2003 a

Curții de Apel București, secția a V-a comercială, schimbă în tot sentința

recurată, în sensul că admite acțiunea reclamanților, anulează procesul verbal

de licitație nr. 409 din 30 mai 2003 și anulează vânzarea la licitație publică

a apartamentului situat în București.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință

publică, astăzi, 29 iunie 2004.