ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4277/2005

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin acțiunea civilă formulată de

reclamanta SC P.L. SRL, împotriva pârâtelor F. Cluj și SC N.P.U.T. SRL se

solicită ca prin hotărârea ce se va pronunța în cauză să constate nulitatea

absolută a contractului de închiriere nr. 1186 din 15 iulie 2003, încheiat

între pârâtele de rândul 1 și 2, precum și plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii, reclamanta a

arătat că a încheiat cu pârâta F. Cluj un contract de închiriere care încetează

la 15 iunie 2004. În contract s-a stipulat în favoarea sa un pact de referință

la reînchiriere, însă pârâta l-a încălcat, încheind cu pârâta SC N.P.U.T. SRL

un contract de închiriere pentru același spațiu.

Mai arată reclamanta că pârâta SC N.P.U.T.

SRL cunoștea de existența pactului de preferință și a contractului de închiriere

al cărei beneficiară era, iar contractul a cărui nulitate absolută se cere a se

constata este încheiat în frauda intereselor reclamantei.

Prin sentința civilă nr. 1786 din 11

mai 2004 pronunțată în dosar nr. 425/2004, Tribunalul Cluj a admis acțiunea formulată

de reclamanta SC P.L. SRL Cluj Napoca, împotriva pârâtelor F. Cluj și SC N.P.U.T.

SRL București și a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere nr.

1186 din 15 iulie 2003 încheiat între pârâtele F. Cluj și SC N.P.U.T. SRL cu

privire la spațiile comerciale în suprafață de 612,95 mp situate în Cluj

Napoca, Bd. Eroilor. În final au fost obligate în solidar să plătească

reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 50.506.000 lei.

Pentru a pronunța această hotărâre,

prima instanță a reținut, pe baza probelor administrate în cauză următoarele:

La data de 11 aprilie 1994 între F.

și reclamanta SC P.L. SRL Cluj Napoca, s-a încheiat contractul de închiriere al

cărui obiect l-a constituit spațiul în suprafață de 226 mp, situat în Cluj

Napoca, B-dul Eroilor. În cuprinsul contractului s-a stipulat clauza potrivit

căreia la expirarea termenului, contractul de închiriere poate fi prelungit de

către părțile contractante, asigurându-i-se prioritate chiriașului SC P.I.E.

SRL.

Ulterior, la 30 aprilie 1999 părțile

au încheiat un act adițional la contract, modificându-se art. 4 alin. (1) în

sensul că se prelungește durata contractului de închiriere cu încă 5 ani,

începând cu 15 mai 1999 până la 15 mai 2000, inclusiv.

Tot la data de 11 aprilie 1994,

între aceleași părți, F., în calitate de proprietar și reclamantă în calitate

de chiriaș, s-a încheiat contractul de închiriere din 11 aprilie 1994, având ca

obiect spațiul în suprafață de 154,60 mp situat în Cluj Napoca, B-dul Eroilor.

Durata acestui contract inițial de 5 ani a fost prelungită cu încă 5 ani prin același

act adițional prin care s-a prelungit și contractul pentru spațiul de 226 mp.

Deși cele două contracte încheiate

între reclamantă și pârâtă expirau doar la 15 mai 2004, pârâta F. a încheiat cu

pârâta SC N.P.U.T. SRL contractul de închiriere din 15 iulie 2003 având ca

obiect suprafața de 154,60 mp din imobilul situat în Cluj Napoca, B-dul

Eroilor, obiect al contractului din 11 aprilie 1994.

Contractul încheiat între pârâte

începea la 15 mai 004 și avea o durată de 5 ani.

Între reclamantă și pârâta SC N.P.U.T.

SRL a existat un acord de asociere în participațiune încheiat la 31 martie 1998

pe o durată de 5 ani expirând la 1 aprilie 2003. Conform contractului, părțile

s-au obligat să organizeze o activitate comună ce comerț „en-detail” în spațul

situat în Cluj Napoca, B-dul Eroilor.

Datorită unor neînțelegeri, între

acestea a apărut un litigiu soluționat prin sentința civilă nr. 647/C/2004, în

dosarul nr. 2954/2003 al Tribunalului Cluj.

S-a menționat că în cadrul litigiului

s-a tranșat și problema evacuării din spațiul situat în B-dul Eroilor, a

pârâtei SC N.P.U.T. SRL din considerentele sentinței reieșind și faptul că

reclamanta deține în nume propriu acest spațiu în baza unui contract de

închiriere.

Prin urmare, la data când s-a încheiat

contractul de închiriere dintre F. și SC N.P.U.T. SRL, cea din urmă pârâtă

cunoștea de existența contractelor de închiriere deținute de reclamantă,

contracte ce-i confereau un drept prioritar la închiriere. Astfel, apare

evidentă intenția pârâtei de a frauda interesele reclamantei prin încheierea

unui contract de închiriere, încălcând dispozițiile art. 969 C. civ.

Împotriva sentinței pronunțată de

prima instanță a declarat apel, în termen legal, pârâta-apelantă F., solicitând

admiterea lui și schimbarea în totul a hotărârii atacate în sensul respingerii

acțiunii reclamantei.

Dezvoltându-și motivele de apel,

pârâta apelantă F. a pretins, în esență, că prima instanță nu a ținut cont de

faptul că unul din contractele intervenite între ea și reclamantă a fost

reziliat, de faptul că deși s-a invocat excepția prematurității acțiunii

reclamantei și a inadmisiblității acesteia, acestea au fost înlăturate, că în

privința desființării contractului de închiriere din 15 iunie 2003 a trimis o

adresă prin care se notifică rezilierea acestui contract, iar în ceea ce privesc

cheltuielile de judecată le-a considerat exagerate întrucât în cauză nu a fost

efectuată o expertiză și nu a fost necesară achitarea altor sume decât

onorariul avocatului și taxa de timbru.

Curtea de Apel Cluj, secția

comercială și contencios administrativ, prin decizia civilă nr. 484 din 30

septembrie 2004 a respins apelul declarat de pârâta F., împotriva sentinței civile

nr. 1786 din 11 mai 2004, pronunțată în dosarul nr. 425/2004 a Tribunalului

Cluj, pe care o menține în întregime și obligă apelanta la 50.000.000 lei

cheltuieli de judecată către intimata SC P.L. SRL.

Împotriva acestei ultime hotărâri a

declarat recurs, în termen legal, timbrat și motivat, pârâta F. Cluj, reiterând

motivele din apel sub forma criticilor în recurs, în sensul că ambele instanțe

nu au reținut excepția prematurității și a inadmisibilității acțiunii,

înlăturând-o și că au interpretat eronat notificarea ca fiind rezilierea

contractului cu SC N.P.U.T. SRL, și nu de a desființa contractul, iar obligarea,

în solidar a celor două pârâte la 50.506.000 lei cheltuieli de judecată le

consideră exagerate, contrar dispozițiilor art. 112 alin. (5) și 274 alin. (3) C.

proc. civ.

În consecință, recurenta, în temeiul

art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicită admiterea recursului așa cum a fost

formulat și motivat și în scris, și pe fond respingerea acțiunii reclamantei,

ca neîntemeiată.

Recursul este nefondat pentru

următoarele considerente:

Din examinarea actelor de la dosar

prin prisma motivelor de recurs și a dispozițiilor legale incidente cauzei,

rezultă că atât instanța de apel cât și cea de fond, în mod corect au apreciat

actul juridic dedus judecății și probatoriile administrate în cauză, pronunțând

hotărâri temeinice și legale.

Recurenta critică nejustificat

ambele hotărâri, întrucât, așa cum rezultă din actele și lucrările dosarului nu

se poate susține prematuritatea și inadmisibilitatea introducerii acțiunii în

contextul în care recurenta a încheiat contractul de închiriere din 15 iulie

2003 și nici critica privind rezilierea contractului, ambele instanțe reținând

corect în lipsa unui pact comisoriu de gradul III sau IV și a faptului că

potrivit art. 1020 C. civ. contractele sinalagmatice și că înainte de începerea

executării contractului nu se poate vorbi de rezoluțiune sau despre vreo altă

cauză de ineficacitate a contractului.

De asemenea, nici critica privind

cuantumul exagerat al cheltuielilor de judecată nu este întemeiată întrucât

instanțele în acordarea acestora, conform art. 274 C. proc. civ., nu au ignorat

dispozițiile art. 274 alin. (3) C. proc. civ., constatând că cererea este

justificată.

Pentru cele ce preced Curtea, în

temeiul art. 312 C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul, menținând

ca temeinică și legală decizia atacată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta

F. Cluj Napoca, împotriva deciziei nr. 484 din 30 septembrie 2004 a Curții de

Apel Cluj, ca nefondat.

I

revocabilă

.

Pronunțata în ședință publică,

astăzi 27 septembrie 2005.