ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4277/2005

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea civilă formulată de reclamanta SC P.L. SRL, împotriva pârâtelor F. Cluj și SC N.P.U.T. SRL se solicită ca prin hotărârea ce se va pronunța în cauză să constate nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 1186 din 15 iulie 2003, încheiat între pârâtele de rândul 1 și 2, precum și plata cheltuielilor de judecată. În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta F. Cluj un contract de închiriere care încetează la 15 iunie 2004. În contract s-a stipulat în favoarea sa un pact de referință la reînchiriere, însă pârâta l-a încălcat, încheind cu pârâta SC N.P.U.T. SRL un contract de închiriere pentru același spațiu.

Mai arată reclamanta că pârâta SC N.P.U.T. SRL cunoștea de existența pactului de preferință și a contractului de închiriere al cărei beneficiară era, iar contractul a cărui nulitate absolută se cere a se constata este încheiat în frauda intereselor reclamantei. Prin sentința civilă nr. 1786 din 11 mai 2004 pronunțată în dosar nr. 425/2004, Tribunalul Cluj a admis acțiunea formulată de reclamanta SC P.L. SRL Cluj Napoca, împotriva pârâtelor F. Cluj și SC N.P.U.T. SRL București și a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 1186 din 15 iulie 2003 încheiat între pârâtele F. Cluj și SC N.P.U.T. SRL cu privire la spațiile comerciale în suprafață de 612,95 mp situate în Cluj Napoca, Bd.

Eroilor. În final au fost obligate în solidar să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 50.506.000 lei. Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut, pe baza probelor administrate în cauză următoarele: La data de 11 aprilie 1994 între F. și reclamanta SC P.L. SRL Cluj Napoca, s-a încheiat contractul de închiriere al cărui obiect l-a constituit spațiul în suprafață de 226 mp, situat în Cluj Napoca, B-dul Eroilor. În cuprinsul contractului s-a stipulat clauza potrivit căreia la expirarea termenului, contractul de închiriere poate fi prelungit de către părțile contractante, asigurându-i-se prioritate chiriașului SC P.I.E. SRL. Ulterior, la 30 aprilie 1999 părțile au încheiat un act adițional la contract, modificându-se art. 4 alin. (1) în sensul că se prelungește durata contractului de închiriere cu încă 5 ani, începând cu 15 mai 1999 până la 15 mai 2000, inclusiv.

Tot la data de 11 aprilie 1994, între aceleași părți, F., în calitate de proprietar și reclamantă în calitate de chiriaș, s-a încheiat contractul de închiriere din 11 aprilie 1994, având ca obiect spațiul în suprafață de 154,60 mp situat în Cluj Napoca, B-dul Eroilor. Durata acestui contract inițial de 5 ani a fost prelungită cu încă 5 ani prin același act adițional prin care s-a prelungit și contractul pentru spațiul de 226 mp. Deși cele două contracte încheiate între reclamantă și pârâtă expirau doar la 15 mai 2004, pârâta F. a încheiat cu pârâta SC N.P.U.T. SRL contractul de închiriere din 15 iulie 2003 având ca obiect suprafața de 154,60 mp din imobilul situat în Cluj Napoca, B-dul Eroilor, obiect al contractului din 11 aprilie 1994. Contractul încheiat între pârâte începea la 15 mai 004 și avea o durată de 5 ani.

Între reclamantă și pârâta SC N.P.U.T. SRL a existat un acord de asociere în participațiune încheiat la 31 martie 1998 pe o durată de 5 ani expirând la 1 aprilie 2003. Conform contractului, părțile s-au obligat să organizeze o activitate comună ce comerț „en-detail” în spațul situat în Cluj Napoca, B-dul Eroilor. Datorită unor neînțelegeri, între acestea a apărut un litigiu soluționat prin sentința civilă nr. 647/C/2004, în dosarul nr. 2954/2003 al Tribunalului Cluj. S-a menționat că în cadrul litigiului s-a tranșat și problema evacuării din spațiul situat în B-dul Eroilor, a pârâtei SC N.P.U.T. SRL din considerentele sentinței reieșind și faptul că reclamanta deține în nume propriu acest spațiu în baza unui contract de închiriere.

Prin urmare, la data când s-a încheiat contractul de închiriere dintre F. și SC N.P.U.T. SRL, cea din urmă pârâtă cunoștea de existența contractelor de închiriere deținute de reclamantă, contracte ce-i confereau un drept prioritar la închiriere. Astfel, apare evidentă intenția pârâtei de a frauda interesele reclamantei prin încheierea unui contract de închiriere, încălcând dispozițiile art. 969 C. civ. Împotriva sentinței pronunțată de prima instanță a declarat apel, în termen legal, pârâta-apelantă F., solicitând admiterea lui și schimbarea în totul a hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii reclamantei.

Dezvoltându-și motivele de apel, pârâta apelantă F. a pretins, în esență, că prima instanță nu a ținut cont de faptul că unul din contractele intervenite între ea și reclamantă a fost reziliat, de faptul că deși s-a invocat excepția prematurității acțiunii reclamantei și a inadmisiblității acesteia, acestea au fost înlăturate, că în privința desființării contractului de închiriere din 15 iunie 2003 a trimis o adresă prin care se notifică rezilierea acestui contract, iar în ceea ce privesc cheltuielile de judecată le-a considerat exagerate întrucât în cauză nu a fost efectuată o expertiză și nu a fost necesară achitarea altor sume decât onorariul avocatului și taxa de timbru.

Curtea de Apel Cluj, secția comercială și contencios administrativ, prin decizia civilă nr. 484 din 30 septembrie 2004 a respins apelul declarat de pârâta F., împotriva sentinței civile nr. 1786 din 11 mai 2004, pronunțată în dosarul nr. 425/2004 a Tribunalului Cluj, pe care o menține în întregime și obligă apelanta la 50.000.000 lei cheltuieli de judecată către intimata SC P.L. SRL. Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs, în termen legal, timbrat și motivat, pârâta F. Cluj, reiterând motivele din apel sub forma criticilor în recurs, în sensul că ambele instanțe nu au reținut excepția prematurității și a inadmisibilității acțiunii, înlăturând-o și că au interpretat eronat notificarea ca fiind rezilierea contractului cu SC N.P.U.T.

SRL, și nu de a desființa contractul, iar obligarea, în solidar a celor două pârâte la 50.506.000 lei cheltuieli de judecată le consideră exagerate, contrar dispozițiilor art. 112 alin. (5) și 274 alin. (3) C. proc. civ. În consecință, recurenta, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat și motivat și în scris, și pe fond respingerea acțiunii reclamantei, ca neîntemeiată. Recursul este nefondat pentru următoarele considerente: Din examinarea actelor de la dosar prin prisma motivelor de recurs și a dispozițiilor legale incidente cauzei, rezultă că atât instanța de apel cât și cea de fond, în mod corect au apreciat actul juridic dedus judecății și probatoriile administrate în cauză, pronunțând hotărâri temeinice și legale.

Recurenta critică nejustificat ambele hotărâri, întrucât, așa cum rezultă din actele și lucrările dosarului nu se poate susține prematuritatea și inadmisibilitatea introducerii acțiunii în contextul în care recurenta a încheiat contractul de închiriere din 15 iulie 2003 și nici critica privind rezilierea contractului, ambele instanțe reținând corect în lipsa unui pact comisoriu de gradul III sau IV și a faptului că potrivit art. 1020 C. civ. contractele sinalagmatice și că înainte de începerea executării contractului nu se poate vorbi de rezoluțiune sau despre vreo altă cauză de ineficacitate a contractului. De asemenea, nici critica privind cuantumul exagerat al cheltuielilor de judecată nu este întemeiată întrucât instanțele în acordarea acestora, conform art. 274 C. proc.

civ., nu au ignorat dispozițiile art. 274 alin. (3) C. proc. civ., constatând că cererea este justificată. Pentru cele ce preced Curtea, în temeiul art. 312 C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul, menținând ca temeinică și legală decizia atacată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta F. Cluj Napoca, împotriva deciziei nr. 484 din 30 septembrie 2004 a Curții de Apel Cluj, ca nefondat. I revocabilă . Pronunțata în ședință publică, astăzi 27 septembrie 2005.