ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6079/2005

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanții D.V.I. și soția D.A. au chemat în judecată pe pârâții Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca și C.R.N. și soția C.B.M. și au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca și pârâții persoane fizice, pentru spațiul din imobilul situat în Cluj Napoca, deținut de aceștia cu chirie în baza unui contract de închiriere din 2002 și să se dispună anularea respectivului contract la vânzare cumpărare. În motivarea acțiunii se susține că pârâții nu au dreptul să cumpere locuința deținută în baza unui contract de închiriere în temeiul Legii nr. 112/1995, deoarece nu dețineau legal locuința la data intrării în vigoare a legii.

Mai mult, prin hotărâre judecătorească s-a stabilit că pârâții (intervenienții în acea cauză) nu beneficiază de dreptul de a cumpăra apartamentul pe care îl dețin în baza contractului de închiriere. Judecătoria Cluj Napoca, prin sentința civilă nr. 5714 din 21 mai 2004 a admis acțiunea formulată de reclamanți și constatând nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 40617 din 9 ianuarie 2004 încheiat între pârâții Consiliul Local Cluj Napoca și C.R.N. și C.B.M. În motivarea sentinței se arată că prevederile art. 943 C. civ. consacră principiul licit al cauzei, aceasta prezumție putând fi înlăturată prin proba contrară cum este cazul în speță. Conform Legii nr. 112/1995 (art. 9) chiriașii titulari de contract de închiriere ai apartamentelor ce nu se restituie în natură pot fi cumpărate la aceștia.

Din coroborarea prevederilor Legii nr. 112/1995 cu cele ale Legii nr. 10/2001, instanța de fond a apreciat că numai titularii contractelor de închiriere la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 beneficiază de dreptul de a cumpăra locuința ce o ocupă, beneficiind astfel de prevederile favorabile ale acestei legi, Ca o consecință se conchide că respectivul contract de vânzare cumpărare a fost încheiat prin fraudarea legii, fiind deci lovit de nulitate absolută. Instanța de fond mai reține că față de decizia civilă nr. 1054 din 3 octombrie 2003 pronunțată de Tribunalul Cluj în care se arată că „intervenienții C. nu beneficiază de dreptul de a cumpăra apartamentul pe care îl deține cu contract de închiriere” se poate vorbi chiar de efectul pozitiv al autorității de lucru judecat.

Apelurile declarate de pârâți Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca și C.R.N. și C.B.M. a fost admis de Curtea de Apel Cluj, prin decizia civilă nr. 2196 din 29 octombrie 2004. A fost schimbată soluția instanței de fond în sensul respingerii acțiunii civile formulate de reclamanții D.V.I. și D.A. Instanța de apel a apreciat că instanța de fond a făcut o greșită aplicare a legii atunci când au reținut că pârâții nu erau îndreptățiți să cumpere apartamentul în litigiu, prin prisma prevederilor art. 6 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, deoarece nu erau titularii unui contract de închirierea la data intrării în vigoare a legii citate.

Trimiterea la considerentele deciziei nr. 1054 din 3 octombrie 2003 a Tribunalului Cluj, nu poate fi reținută ca statuând cu putere de lucru judecat asupra interdicției de cumpărare a apartamentului de către pârâtă; deoarece prin hotărârea citată, instanța a respins cererea de intervenție principală formulată de intervenienții C., în cauza ce avea ca obiect obligarea Consiliului Local Cluj Napoca la încheierea unui contract de vânzare cumpărare cu pârâții din prezentul litigiu, dar că ulterior, același consiliu local, a dat curs de bună-voie cererii formulate de familia C. la 1 iulie 2002 în temeiul contractului de închiriere nr. 19.708 din 19 martie 2003, încheind cu aceștia contractul de vânzare cumpărare nr. 40617 din 19 ianuarie 2004 a cărui anulare a fost solicitată în acest litigiu.

A mai reținut instanța de apel că la baza încheierii contractului în discuție a stat Hotărârea nr. 445 din 15 decembrie 2003 a Consiliului Local a municipiului Cluj Napoca, adoptată la o dată ulterioară sentinței civile nr. 1054/2003, prin care au fost însușite procesele-verbale de evaluare privind vânzarea de locuințe, locuința pârâților figurând la poziția 30, anexa 1. Această hotărâre a Consiliului local a fost contestată de reclamanții D. Prin sentința civilă nr. 773/C din 16 martie 2004 a Tribunalului Cluj acțiunea a fost respinsă, constatându-se că drepturile reclamanților nu au fost încălcate.

Instanța de apel a apreciat că vânzarea imobilului chiriașilor C. s-a făcut cu respectarea prevederilor art. 43 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, astfel că motivul de nulitate absolută invocat de reclamantă și anume, fraudă la lege, nu subzistă prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 40617 din 9 ianuarie 2004, nefiind încălcată nici o normă legală imperativă. Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanții D.V.I. și D.A., invocând motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. Se susține, în esență, că respectivul contract de vânzare cumpărare încheiat între pârâți și a cărui nulitate a solicitat a se constata a fost încheiat cu încălcarea prevederilor legale art. 6 și art. 12 din Legea nr. 112/1991, a fost fraudată legea cu referire la Legea nr. 112/1995 și Legea nr. 10/2001, a normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, fraudă în raport de prevederile art. 948, art. 966 și art. 968 C. civ.

și fundamentată pe faptul că pârâții au încheiat contractul de închiriere după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995 cu consecința imposibilității cumpărării locuinței astfel închiriate, după comentare critică a hotărârii instanței de apel, recurenții susțin că prin vânzare către pârâți a unor spații folosite în comun (bucătărie, cămară, coridor și altele) a fost transformată o locuință dintr-un apartament unic care constituia o singură unitate locativă. Recursul se privește ca nefondat. Prin petitul acțiunii reclamanții au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare, încheiat între pârâții Consiliul local al municipiului Cluj Napoca și C.R.N. și C.B.M., la data de 9 ianuarie 2004 sub nr. 40617. Se poate observa că recurenții reclamanți sunt terți față de respectivul contract.

Problema calității procesuale active a fost rezolvată de instanța de fond în mod favorabil reclamanților. Pe lângă situația de fapt reținută în mod corect de instanța de apel pe baza probelor administrate, mai trebuie subliniat, în baza acelorași probe și a actelor depuse la instanța de recurs următoarele. În imobilul în litigiu reclamanții și pârâții persoane fizice au locuit în calitate de chiriași. Reclamanții în baza contractului de închiriere nr. 29675 din 7 iunie 1999. Pârâții în baza contractului de închiriere nr. 19708 din 19 martie 2002. Reclamanții, în urma cererii nr. 56.000 din 25 octombrie 1999, au cumpărat de la Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca locuința situată în Cluj Napoca, deținut în baza contractului de închiriere menționat, locuință compusă din 3 camere, baie, debara și bucătărie, hol, cămară alimente, culoar, acces boxe, spălătorie, în comun (a ase vedea filele 16-19 dosar recurs).

Pârâții, în urma cererii nr. 42159 din 1 iulie 2002 au cumpărat de la Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca locuința situată în Cluj Napoca, deținută în baza contractului de închiriere menționat, locuința compusă din 2 camere, wc și bucătărie, hol, cămară alimente în comun (a se vedea filele 27-34 dosar de fond). Instanța de apel a stabilit în mod corect că prin cumpărare de către pârâții a apartamentului ce îl dețineau în calitate de chiriași nu s-a comis o fraudă de legi și deci acesta nu poate fi constatând unul absolut în acțiunea introdusă de terții reclamanți. Contractul de vânzare cumpărare în litigiu a fost încheiat după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001.

Astfel că, în conformitate cu prevederile art. 43 alin. (3) (în numerotarea anterioară republicării din anul 2005), coroborate cu prevederile din Legea nr. 112/2005, pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca era îndreptățit să aleagă și varianta vânzării către chiriași, la prețul stabil prin procesul verbal de evaluare. Este adevărat că nu putea fi obligat la aceasta așa cum s-a stabilit în cadrul unui alt litigiu. Din acest motiv este corectă și concluzia instanței de apel că în prezenta cauză nu poate opera excepția autorității de lucru judecat. Susținerile din motivele de recurs cu privire la eventuale nulități relative nu pot fi examinate în recurs, nici măcar sub aspectul dacă un terț față de un contrat le poate invoca, deoarece o asemenea cerere echivalează cu o cerere nouă interzisă de art. 294 alin. (1) raportat la art. 316 C. proc.

civ. Nici susținerile privind încălcarea „dreptului la respectarea vieții private” de a trăi la adăpost de priviri străine nu poate fi primit ca motiv de nelegalitate a hotărârii recurate. Reclamanții au cumpărat locuința la cererea lor, locuință care cuprindea și spații comune, astfel cum rezultă din contract. În consecință, hotărârea instanței de apel recurată a fost dată cu respectarea legii, motivele de casare invocate, art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ., nefiind întemeiate. Față de cele ce preced, recursul va fi respins în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge recursul declarat de reclamanții D.V.I. și D.A. împotriva deciziei nr. 2196 A din 29 octombrie 2004 a Curții de Apel Cluj, secția civilă, de muncă și asigurări sociale, pentru minori și familie, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 7 iulie 2005.