ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6079/2005

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Reclamanții D.V.I. și soția D.A. au

chemat în judecată pe pârâții Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca și

C.R.N. și soția C.B.M. și au solicitat să se constate nulitatea absolută a

contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtul Consiliul Local al

municipiului Cluj Napoca și pârâții persoane fizice, pentru spațiul din

imobilul situat în Cluj Napoca, deținut de aceștia cu chirie în baza unui

contract de închiriere din 2002 și să se dispună anularea respectivului

contract la vânzare cumpărare.

În motivarea acțiunii se susține că

pârâții nu au dreptul să cumpere locuința deținută în baza unui contract de

închiriere în temeiul Legii nr. 112/1995, deoarece nu dețineau legal locuința

la data intrării în vigoare a legii. Mai mult, prin hotărâre judecătorească s-a

stabilit că pârâții (intervenienții în acea cauză) nu beneficiază de dreptul de

a cumpăra apartamentul pe care îl dețin în baza contractului de închiriere.

Judecătoria Cluj Napoca, prin

sentința civilă nr. 5714 din 21 mai 2004 a admis acțiunea formulată de

reclamanți și constatând nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare

nr. 40617 din 9 ianuarie 2004 încheiat între pârâții Consiliul Local Cluj

Napoca și C.R.N. și C.B.M.

În motivarea sentinței se arată că

prevederile art. 943 C. civ. consacră principiul licit al cauzei, aceasta

prezumție putând fi înlăturată prin proba contrară cum este cazul în speță.

Conform Legii nr. 112/1995 (art. 9) chiriașii titulari de contract de

închiriere ai apartamentelor ce nu se restituie în natură pot fi cumpărate la

aceștia. Din coroborarea prevederilor Legii nr. 112/1995 cu cele ale Legii nr.

10/2001, instanța de fond a apreciat că numai titularii contractelor de

închiriere la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 beneficiază de dreptul

de a cumpăra locuința ce o ocupă, beneficiind astfel de prevederile favorabile

ale acestei legi, Ca o consecință se conchide că respectivul contract de

vânzare cumpărare a fost încheiat prin fraudarea legii, fiind deci lovit de

nulitate absolută.

Instanța de fond mai reține că față

de decizia civilă nr. 1054 din 3 octombrie 2003 pronunțată de Tribunalul Cluj

în care se arată că „intervenienții C. nu beneficiază de dreptul de a cumpăra

apartamentul pe care îl deține cu contract de închiriere” se poate vorbi chiar

de efectul pozitiv al autorității de lucru judecat.

Apelurile declarate de pârâți

Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca și C.R.N. și C.B.M. a fost admis de

Curtea de Apel Cluj, prin decizia civilă nr. 2196 din 29 octombrie 2004. A fost

schimbată soluția instanței de fond în sensul respingerii acțiunii civile

formulate de reclamanții D.V.I. și D.A.

Instanța de apel a apreciat că

instanța de fond a făcut o greșită aplicare a legii atunci când au reținut că

pârâții nu erau îndreptățiți să cumpere apartamentul în litigiu, prin prisma

prevederilor art. 6 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995,

deoarece nu erau titularii unui contract de închirierea la data intrării în

vigoare a legii citate.

Trimiterea la considerentele deciziei

nr. 1054 din 3 octombrie 2003 a Tribunalului Cluj, nu poate fi reținută ca

statuând cu putere de lucru judecat asupra interdicției de cumpărare a

apartamentului de către pârâtă; deoarece prin hotărârea citată, instanța a

respins cererea de intervenție principală formulată de intervenienții C., în

cauza ce avea ca obiect obligarea Consiliului Local Cluj Napoca la încheierea

unui contract de vânzare cumpărare cu pârâții din prezentul litigiu, dar că

ulterior, același consiliu local, a dat curs de bună-voie cererii formulate de

familia C. la 1 iulie 2002 în temeiul contractului de închiriere nr. 19.708 din

19 martie 2003, încheind cu aceștia contractul de vânzare cumpărare nr. 40617

din 19 ianuarie 2004 a cărui anulare a fost solicitată în acest litigiu.

A mai reținut instanța de apel că la

baza încheierii contractului în discuție a stat Hotărârea nr. 445 din 15

decembrie 2003 a Consiliului Local a municipiului Cluj Napoca, adoptată la o

dată ulterioară sentinței civile nr. 1054/2003, prin care au fost însușite

procesele-verbale de evaluare privind vânzarea de locuințe, locuința pârâților

figurând la poziția 30, anexa 1. Această hotărâre a Consiliului local a fost

contestată de reclamanții D. Prin sentința civilă nr. 773/C din 16 martie 2004

a Tribunalului Cluj acțiunea a fost respinsă, constatându-se că drepturile

reclamanților nu au fost încălcate.

Instanța de apel a apreciat că

vânzarea imobilului chiriașilor C. s-a făcut cu respectarea prevederilor art.

43 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, astfel că motivul de nulitate absolută

invocat de reclamantă și anume, fraudă la lege, nu subzistă prin încheierea

contractului de vânzare-cumpărare nr. 40617 din 9 ianuarie 2004, nefiind

încălcată nici o normă legală imperativă.

Împotriva acestei hotărâri au

declarat recurs reclamanții D.V.I. și D.A., invocând motivele de casare

prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

Se susține, în esență, că

respectivul contract de vânzare cumpărare încheiat între pârâți și a cărui

nulitate a solicitat a se constata a fost încheiat cu încălcarea prevederilor

legale art. 6 și art. 12 din Legea nr. 112/1991, a fost fraudată legea cu

referire la Legea nr. 112/1995 și Legea nr. 10/2001, a normelor metodologice de

aplicare a Legii nr. 112/1995, fraudă în raport de prevederile art. 948, art.

966 și art. 968 C. civ. și fundamentată pe faptul că pârâții au încheiat

contractul de închiriere după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995 cu

consecința imposibilității cumpărării locuinței astfel închiriate, după

comentare critică a hotărârii instanței de apel, recurenții susțin că prin

vânzare către pârâți a unor spații folosite în comun (bucătărie, cămară,

coridor și altele) a fost transformată o locuință dintr-un apartament unic care

constituia o singură unitate locativă.

Recursul se privește ca nefondat.

Prin petitul acțiunii reclamanții au

solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare

cumpărare, încheiat între pârâții Consiliul local al municipiului Cluj Napoca

și C.R.N. și C.B.M., la data de 9 ianuarie 2004 sub nr. 40617.

Se poate observa că recurenții

reclamanți sunt terți față de respectivul contract. Problema calității

procesuale active a fost rezolvată de instanța de fond în mod favorabil

reclamanților.

Pe lângă situația de fapt reținută

în mod corect de instanța de apel pe baza probelor administrate, mai trebuie

subliniat, în baza acelorași probe și a actelor depuse la instanța de recurs

următoarele.

În imobilul în litigiu reclamanții

și pârâții persoane fizice au locuit în calitate de chiriași. Reclamanții în baza

contractului de închiriere nr. 29675 din 7 iunie 1999. Pârâții în baza

contractului de închiriere nr. 19708 din 19 martie 2002.

Reclamanții, în urma cererii nr.

56.000 din 25 octombrie 1999, au cumpărat de la Consiliul Local al municipiului

Cluj Napoca locuința situată în Cluj Napoca, deținut în baza contractului de

închiriere menționat, locuință compusă din 3 camere, baie, debara și bucătărie,

hol, cămară alimente, culoar, acces boxe, spălătorie, în comun (a ase vedea

filele 16-19 dosar recurs).

Pârâții, în urma cererii nr. 42159

din 1 iulie 2002 au cumpărat de la Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca

locuința situată în Cluj Napoca, deținută în baza contractului de închiriere

menționat, locuința compusă din 2 camere, wc și bucătărie, hol, cămară alimente

în comun (a se vedea filele 27-34 dosar de fond).

Instanța de apel a stabilit în mod

corect că prin cumpărare de către pârâții a apartamentului ce îl dețineau în

calitate de chiriași nu s-a comis o fraudă de legi și deci acesta nu poate fi

constatând unul absolut în acțiunea introdusă de terții reclamanți.

Contractul de vânzare cumpărare în

litigiu a fost încheiat după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001. Astfel

că, în conformitate cu prevederile art. 43 alin. (3) (în numerotarea anterioară

republicării din anul 2005), coroborate cu prevederile din Legea nr. 112/2005,

pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj Napoca era îndreptățit să aleagă

și varianta vânzării către chiriași, la prețul stabil prin procesul verbal de

evaluare. Este adevărat că nu putea fi obligat la aceasta așa cum s-a stabilit

în cadrul unui alt litigiu. Din acest motiv este corectă și concluzia instanței

de apel că în prezenta cauză nu poate opera excepția autorității de lucru

judecat.

Susținerile din motivele de recurs

cu privire la eventuale nulități relative nu pot fi examinate în recurs, nici

măcar sub aspectul dacă un terț față de un contrat le poate invoca, deoarece o

asemenea cerere echivalează cu o cerere nouă interzisă de art. 294 alin. (1)

raportat la art. 316 C. proc. civ.

Nici susținerile privind încălcarea

„dreptului la respectarea vieții private” de a trăi la adăpost de priviri

străine nu poate fi primit ca motiv de nelegalitate a hotărârii recurate.

Reclamanții au cumpărat locuința la cererea lor, locuință care cuprindea și

spații comune, astfel cum rezultă din contract.

În consecință, hotărârea instanței

de apel recurată a fost dată cu respectarea legii, motivele de casare invocate,

art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ., nefiind întemeiate.

Față de cele ce preced, recursul va

fi respins în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de

reclamanții D.V.I. și D.A. împotriva deciziei nr. 2196 A din 29 octombrie 2004

a Curții de Apel Cluj, secția civilă, de muncă și asigurări sociale, pentru

minori și familie, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică,

astăzi 7 iulie 2005.