ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 142/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată, la data de 4 iulie 2003, reclamanta SC M.I. SRL a chemat în judecată pârâtele F. Ilfov și SC F.T.I. SRL solicitând ca în baza sentinței ce se va pronunța să se dispună anularea contractului de închiriere nr. 2546 din 11 decembrie 2001, evacuarea acestora din spațiul situat în Otopeni Calea Bucureștilor Județul Ilfov cât și obligarea pârâtei F. Ilfov la plata investițiilor făcute în spațiul în litigiu. În susținerea pretențiilor reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta F. Ilfov contractul de închiriere nr. 2514 având ca obiect folosința pe o durată de 5 ani a spațiului comercial de 178 m 2 . Pentru o exploatare eficientă a spațiului, reclamanta s-a asociat cu SC F.T.I.

SRL încheind contractul de asociere nr. 194 din noiembrie 2001. La data de 11 decembrie 2001, cele două pârâte au încheiat, în mod fraudulos, un contract de închiriere pe o perioadă de un an, fără să țină seama de primul contract de închiriere. În art. 7 lit. i) din contractul încheiat de reclamantă cu F. s-a menționat că reclamanta poate cesiona contractul sau poate subînchiria, în tot sau în parte, bunul unui terț. În cauză însă, s-a făcut o completare care nu poartă decât o semnătură reprezentând o modificare unilaterală a contractului nepermisă de dispozițiile art. 10 din contract. F. a formulat cerere reconvențională prin care solicită rezilierea contractului de închiriere nr. 2514 din 2 noiembrie 1999, rezilierea contractului nr. 016 din 5 aprilie 2000 încheiat între aceleași părți, rezilierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 3172 din 28 septembrie 1999 și evacuarea reclamantei din spațiu.

Ulterior, reclamanta a renunțat la judecarea capătului de cerere privind obligarea F. la plata investițiilor și evacuarea acesteia din spațiu. Tribunalul București, prin sentința nr. 4944 din 16 aprilie 2004, a respins atât acțiunea principală cât și cererea reconvențională. Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că s-a încheiat un contract de închiriere între reclamantă și F. și un alt contract de asociere între reclamantă și pârâta SC F.T.I. SRL Înainte de încheierea acestor contracte pârâta F. vânduse reclamantei mai multe spații printre care și cel în litigiu. Comparând suprafețele, rezultă că reclamanta nu a avut în vedere și parterul blocului la încheierea contractului de vânzare.

Cu privire la cererea reconvențională s-a apreciat că la fila contractului nr. 2514 din 2 noiembrie 1999, există o adăugire olografă la pct. i, în sensul că se poate subînchiria cu acordul F. Ilfov (sau se poate concesiona contractul). Această mențiune are doar o semnătură indescifrabilă. Referitor la contractul nr. 016 din 5 aprilie 2000 s-a apreciat că din înscrisurile depuse rezultă că pârâta a atenționat societatea cu privire la nefolosirea a două spații dar chiria s-a achitat; aceasta nu semnifică o încălcare a dispozițiilor contractuale. Înscrisurile invocate au fost apreciate ca acte unilaterale ale pârâtei care nu pot duce la desființarea contractului astfel că nu s-a probat nici un motiv de reziliere.

Împotriva acestei sentințe a promovat apel F. susținând că instanța de fond a interpretat eronat completarea pârâtei pe contractul de închiriere la art. 7 lit. i) ca fiind unilaterală deoarece reclamanta avea cunoștință de această modificare la data perfectării contractului. Se mai susține că au fost încălcate obligațiile asumate prin procesul-verbal de licitație și contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică datorându-se despăgubiri și penalități și că instanța de fond nu s-a pronunțat asupra capătului de cerere privind evacuarea deși acesta era cuprins în cererea reconvențională. În apel după casare, potrivit deciziei Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a dispus ca părțile să depună la dosar ambele exemplare ale contractului de închiriere pentru a se verifica dacă modificarea art. 7 lit. i) apare în ambele exemplare.

La dosar a fost depus însă numai exemplarul F. Ilfov, astfel că instanța nu poate face aprecieri dacă această modificare era cunoscută sau nu de către intimată și verificând înscrisul depus la dosar s-a reținut că această modificare nu poartă nici o ștampilă, iar semnătura nu îi aparține. Încheierea contractului de asociere între cele două societăți comerciale nu poate conduce la concluzia că s-au încălcat clauzele contractuale care să conducă la rezilierea contractelor de închiriere. În ce privește contractul de vânzare-cumpărare nr. 3172 din 28 septembrie 1999, din conținutul probelor administrate nu rezultă că intimata SC M.I. SRL nu și-a îndeplinit obligațiile astfel încât instanța să dispună rezoluțiunea contractului.

Mai arată instanța că în cererea reconvențională se solicită rezilierea contractului de vânzare-cumpărare iar în concluziile de fond și notele scrise se arată că se cere rezoluțiunea contractului pentru neîndeplinirea obligației de plată a prețului, deși pe parcursul procesului intimata a achitat suma de 438.662.886 lei cu O.P. nr. 77 din 8 aprilie 2005. Împotriva acestei soluții a declarat recurs, în termen și legal timbrat, U.J.C.C. Ilfov (fostă F.) criticile vizând aspecte de nelegalitate fiind invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Astfel, se susține că au fost încălcate dispozițiile art. 174 C. proc. civ. și art. 969 și art. 1020 C. civ., în condițiile în care intimata SC M.I.

SRL a depus în copie certificată pentru conformitate contractul de închiriere care cuprinde mențiunea olografă identică cu cea din exemplarul original depus de recurentă. De asemenea, s-a reținut în mod eronat că prin încheierea contractului de asociere nu s-au încălcat clauzele contractuale ale contractelor de închiriere întrucât spațiile nu au fost utilizate conform destinației stabilite, iar asocierea a avut loc fără acordul recurentei. Cu privire la rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare recurenta arată că intimata SC M.I. SRL nu și-a executat obligația principală de plată a ratelor reprezentând preț obligație asumată prin procesul-verbal de licitație și convenția intervenită. Se mai critică faptul reținut de instanța de apel că pe parcursul procesului intimata a mai achitat parte din prețul restant nu reprezintă o executare integrală a obligației de plată a prețului.

Aceasta conduce și la sancționarea intimatei prin evacuarea din spațiile în litigiu. Recursul este nefondat. Pentru a fi o modificare valabilă a contractului de închiriere astfel cum prevăd dispozițiile art. 10 din contract se impune ca mențiunea în cauză să fie cuprinsă într-un act adițional la contract. Chiar și necuprinsă într-un act adițional la contract, mențiunea în cauză este obligatorie pentru părți în condițiile în care acestea aplicau ștampila și semnau reprezentanții legali. În aceste condiții nu are relevanță faptul că intimata a depus o copie certificată cu originalul a contractului în cauză, purtând mențiunea olografă respectivă, atâta timp cât intimata nu și-a însușit această modificare.

De altfel, sancțiunea prevăzută de art. 174 C. proc. civ., nu intervine automat, instanța putând să aprecieze în raport de întreg probatoriul administrat în cauză, dacă se impune concluzia potrivit căreia neprezentarea înscrisului echivalează cu dovedirea pretențiilor părții care invocă aplicarea acestui text. Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs privind nerespectarea obligațiilor contractuale se reține că cererile recurentei-pârâte sunt contradictorii, în faza primei instanțe solicitând rezilierea contractului, iar în apel rezoluțiunea acestuia deși potrivit art. 294 alin. (1) C. proc. civ., în apel nu se pot formula cereri noi. S-a reținut corect îndeplinirea obligației de plată, achitarea cu întârziere a prețului fiind datorată existenței pe rolul instanțelor a unui litigiu cu privire la bunul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, în cauză nefiind îndeplinite dispozițiile art. 1020 C. civ.

Față de cele arătate văzând dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta U.J.C.C. Ilfov (fostă F.) Voluntari, împotriva deciziei nr. 662 din 19 decembrie 2006, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 ianuarie 2008.