ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1153/2008

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința comercială nr. 11.124 din 4 decembrie 2006, a respins, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamanta SC F.R. SRL cu sediul social în București în contradictoriu cu pârâta SC M.C.C. SRL cu sediul social în București. Instanța de fond a reținut, în principal, că între SC M.I. SRL și SC M.C.C. SRL s-a încheiat, la data de 1 iulie 2003, contractul de închiriere nr. 112 având ca obiect spațiul cu altă destinație situat în București, Str. Calea Rahovei, în suprafață de 57 m.p., pentru destinația comerț. Contractul s-a încheiat pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 1 iulie 2003, cu drept de prelungire în baza acordului scris al ambelor părți.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 44 din 28 februarie 2006 SC M.I. SRL a înstrăinat spațiul comercial către reclamanta SC F.R. SRL. Prevalându-se de dispozițiile Cap. IX din Contractul de închiriere nr. 112, reclamanta a invitat societatea locatară în vederea discutării condițiilor unui nou contract de închiriere, în caz de neprezentare acordându-se un termen de 60 de zile în care pârâta urma să părăsească spațiul închiriat de la fostul proprietar.

Prin cererea de chemare în judecată, societatea reclamantă a solicitat evacuarea pârâtei motivat în primul rând de faptul că prin adresa nr. 3011 a informat societatea pârâtă că înțelege să denunțe contractul de închiriere, urmând ca în termen de 60 de zile să părăsească spațiul închiriat, iar în al doilea rând reținându-se neînscrierea contractului de închiriere în partea a III a Cărții Funciare, caz în care durata contractului s-a redus la 3 ani, până la 1 iulie 2003. Cu privire la motivele invocate prin acțiune s-a reținut că potrivit art. 1436 C. civ., locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără să fie nevoie de o prealabilă înștiințare, iar dacă contractul a fost fără termen, contractul ia sfârșit prin denunțare unilaterală de către oricare din părți, cu condiția respectării termenului de preaviz.

Analizând clauzele contractuale prin prisma dispozițiilor menționate mai sus, s-a constatat că, potrivit Cap. III părțile au determinat durata locațiunii, iar prin Cap. IX din contract încetarea unilaterală a contractului urma a se face cu un preaviz de 60 de zile, dar nu înainte de primele șapte luni contractuale. Totodată, prin adresa nr. 3011 și notificarea comunicată la data de societatea reclamantă nu și-a manifestat intenția denunțării unilaterale a contractului, punând doar în vedere pârâtei să părăsească imobilul în termen de 60 de zile în cazul în care nu se prezenta în vederea renegocierii contractului. De asemenea, în condițiile în care durata contractului de închiriere s-ar fi redus la 3 ani, acțiunea a fost formulată înainte de încetarea contractului de locațiune.

Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia comercială nr. 150 din 15 martie 2007, a admis apelul formulat de reclamanta SC F.R. SRL București împotriva sentinței comerciale nr. 11.124 din 4 decembrie 2006 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, în dosarul nr. 20.112/3/2006 și a schimbat în tot sentința atacată, în sensul că a admis cererea, dispunând evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamantei. A mai fost obligată pârâta intimată să plătească apelantei reclamante cheltuieli de judecată în sumă de 16,3 lei, în fond și apel. Pentru a decide astfel, s-a apreciat, în esență, că titlul locativ al intimatei pârâte, respectiv contractul de închiriere nr. 112 din 11 iulie 2003, încheiat între SC M.I.

SRL și SC M.C.C. SRL, nu îi este opozabil apelantei reclamante în condițiile art. 973 C. civ., raportat la art. 1441 C. civ. și de aceea reclamanta nu este ținută la a respecta clauzele din acest contract relative la denunțare, putând solicita evacuarea ca efect al prerogativelor pe care i le conferă dreptul său de proprietate înscris în Cartea Funciară și dispozițiile art. 480 C. civ. Împotriva deciziei comerciale nr. 150 din 15 martie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, a promovat recurs pârâta SC M.C.C. SRL București, care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând admiterea recursului în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că instanța de apel a depășit limitele apelului cu care a fost investită și a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, considerând că pârâta nu are un titlu opozabil reprezentat de contractul de închiriere nr. 112/2003, în realitate cererea de evacuare fiind inadmisibilă. Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, în raport de toate criticile aduse în cererea de recurs, constată că acestea sunt neîntemeiate, recursul pârâtei urmând a fi respins, pentru următoarele considerente. Printr-o completă și riguroasă apreciere a întregirii documentației și a cadrului legal aplicabil, instanța de apel a stabilit corect adevăratele raporturi juridice dintre părți, cu întinderea drepturilor și obligațiilor reciproce, constatând că în speță contractul de închiriere nr. 112 din 11 iulie 2003 încheiat între SC M.I.

SRL și SC M.C.C. SRL nu îi este opozabil reclamantei SC F.R. SRL. Materia locațiunii, în special a efectelor pe care le produce înstrăinarea imobilului, este guvernată de reglementările cuprinse în art. 1441 C. civ., conform cărora, dacă locatorul vinde lucru închiriat, cumpărătorul, chiar dacă nu s-a obligat în acest sens, este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, cu condiția să fi fost încheiată prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată, dar cu dată certă (art. 1182 C. civ.) afară de cazul când desfacerea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de vânzare. Contractul de închiriere nr. 1121 din 1 iulie 2003 încheiat între SC M.I. SRL în calitate de locator și SC M.C.C.

SRL în calitatea de locatar au stipulat expres că termenul este de 5 ani, iar acest contract nu este încheiat în formă autentică, ci prin înscris sub semnătură privată. Din această perspectivă contractul descris anterior nu corespunde exigențelor art. 1182 C. civ., care impune data certă. Pentru contractul de locațiune încheiat pe o perioadă mai mare de 3 ani, trebuie efectuate formele de publicitate imobiliară impuse de art. 21 lit. c) din Legea nr. 7/1996, înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pentru a fi opozabil terților. În același sens sunt și dispozițiile art. 711 pct. 9 C. proc. civ. și anume că se vor transcrie extrasele de pe contractele de închiriere pe un timp mai lung de 3 ani.

Este unanim admis de doctrină și jurisprudență că vânzarea este o cauză de încetare a locațiunii numai dacă contractul de închiriere s-a încheiat verbal sau prin înscris sub semnătură privată fără dată certă. Pentru aceste rațiuni urmează a respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC M.C.C. SRL București împotriva deciziei nr. 150 din 15 martie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, nefiind îndeplinită nici o cerință prevăzută de dispozițiile art. 304 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC M.C.C. SRL București împotriva deciziei nr. 150 din 15 martie 2007, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședința publică, astăzi 20 martie 2008.