ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 5504/2005

Deliberând asupra recursului de

față:

Reclamanta SC M.I. SRL a solicitat

ca, în contradictoriu cu pârâtele F. Ilfov și SC F.T.I. SRL, să se dispună

anularea contractului de închiriere din 11 decembrie 2001, evacuarea acestora

din spațiul situat în Otopeni, cât și obligarea pârâtei F. Ilfov la plata

investițiilor făcute de reclamantă în spațiul aflat în litigiu.

Motivându-și acțiunea, reclamanta

arată că a încheiat cu F. Ilfov contractul de închiriere având ca obiect

folosința pe o durată de 5 ani a spațiului comercial de 178 m

2

.

Pentru o exploatare eficientă a spațiului, reclamanta s-a asociat cu pârâta SC

F.T.I. SRL încheind contractul de asociere din 1 noiembrie 2001. La 11

decembrie 2001, cele două pârâte au încheiat, în mod fraudulos, un contract de

închiriere pe o perioadă de un an, fără să țină seama de primul contract de

închiriere.

În art. 7 lit. i) din contractul

încheiat de reclamantă cu F. s-a menționat că reclamanta poate cesiona

contractul sau poate subînchiria, în tot sau în parte, bunul unui terț. În

cauză însă, s-a făcut o completare care nu poartă decât o semnătură,

reprezentând o modificare unilaterală a contractului, nepermisă de dispozițiile

art. 10 din contract.

F. a depus, la data de 16 septembrie

2003, cerere reconvențională prin care solicită respingerea acțiunii ca

neîntemeiată, rezilierea contractului de închiriere din 2 noiembrie 1999,

rezilierea contractului din 5 aprilie 2000 încheiat între aceleași părți,

rezilierea contractului de vânzare cumpărare din 28 septembrie 1999 și

evacuarea reclamantei din spațiu.

La 29 martie 2004 reclamanta a

renunțat la judecarea capătului 2 de cerere privind obligarea F. la plata

investițiilor și evacuarea acesteia din spațiu.

Tribunalul București, prin sentința

civilă nr. 4944 din 16 aprilie 2004 a respins atât acțiunea principală cât și

cererea reconvențională.

Pentru a pronunța această sentință instanța

de fond a reținut că s-a încheiat un contract de închiriere între reclamantă și

F. și un alt contract de asociere între reclamantă și pârâta SC F.T.I. SRL.

Înainte de încheierea acestor

contracte pârâta F. vânduse reclamantei mai multe spații printre care și cel în

litigiu.

Comparând suprafețele, rezultă că

reclamanta nu a avut în vedere și parterul blocului la încheierea contractului

de vânzare.

Cu privire la cererea

reconvențională s-a apreciat că la contractul din 2 noiembrie 1999, există o

adăugire olografă la punctul i), în sensul că se poate subînchiria cu acordul F.

Ilfov (sau se poate concesiona contractul). Această mențiune are doar o

semnătură indescifrabilă.

Referitor la contractul din 5

aprilie 2000 s-a apreciat că din înscrisurile depuse rezultă că pârâta a

atenționat societatea cu privire la nefolosirea a două spații dar chiria s-a

achitat; aceasta nu semnifică o încălcare a dispozițiilor contractuale.

Înscrisurile invocate au fost

apreciate ca acte unilaterale ale pârâtei care nu pot duce la desființarea

contractului astfel că nu s-a probat nici un motiv de reziliere.

Împotriva acestei sentințe a

declarat apel pârâta F. Ilfov susținând că instanța de fond a interpretat

eronat completarea făcută pe contractul de închiriere la articolul 7 lit. i) ca

fiind unilaterală, deoarece reclamanta avea cunoștință de această modificare la

data perfectării contractului.

Se mai susține că au fost încălcate

obligațiile asumate prin procesul verbal de licitație și contractul de vânzare

cumpărare încheiat în formă autentică datorându-se despăgubiri și penalități și

că instanța de fond nu s-a pronunțat asupra capătului de cerere privind

evacuarea deși acesta era cuprins în cererea reconvențională.

Curtea de Apel București, prin

decizia civilă nr. 481 din 1 iunie 2005 a respins ca nefondat apelul pârâtei

reținând că reclamanta s-a obligat prin actul adițional să-și însușească

contractul de închiriere dar nu și modificarea olografă care nu fusese semnată

nici măcar de fostul chiriaș.

S-a apreciat că nu au fost încălcate

clauzele contractuale ca să fie justificată cererea de reziliere a contractului

de închiriere și că, în ceea ce privește vânzarea, nu sunt îndeplinite

condițiile art. 1020 C. civ., nearătându-se în mod concret în ce constă

neîndeplinirea obligațiilor reclamantei.

În privința restanțelor și

penalităților, s-a considerat că nu au fost depuse desfășurătoare de calcul

pentru a putea fi cenzurate și pârâta a achitat pe parcursul procesului

restanța de 438.662.886 lei, conform O.P. din 8 aprilie 2005.

S-a apreciat că pronunțându-se pe

cererea reconvențională și respingând-o s-a pronunțat implicit și cu privire la

capătul de cerere accesoriu, evacuarea.

Împotriva acestei decizii a declarat

recurs pârâta F. Ilfov invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C.

proc. civ.

Se susține că a fost greșit

interpretat art. 7 lit. i) din contract, acesta găsindu-se și în exemplarul

locatarului și prin urmare trebuia apreciat că cedarea folosinței spațiului,

fără acordul locatorului este o încălcare a clauzelor contractului.

Referitor la aplicarea art. 1020 C.

civ., se arată că a fost depusă notă de calcul cu privire la restanțe și

penalități și de altfel sarcina probei aparținea debitorului obligației.

Se mai arată că neadmiterea

capătului de cerere privind evacuarea lezează dreptul de proprietate mai ales

în condițiile în care partea opusă a beneficiat de folosința spațiului fără ca

pârâta să beneficieze de contraprestație.

Recurenta precizează că, de altfel,

la evacuare s-a renunțat de către SC M.I. SRL dar că exista cererea

reconvențională a F. cu capăt de cerere privind evacuarea pe care instanța nu

s-a pronunțat.

Recursul este fondat pentru

următoarele considerente:

Situația de fapt la care urmează a

se aplica legea nu a fost pe deplin stabilită, instanțele neclarificând

conținutul real al contractului, respectiv existența sau inexistența obligației

chiriașului de a obține acordul F. Ilfov, pentru subînchiriere sau cesionare.

Se impunea obligarea părților să depună ambele exemplare ale contractului

pentru a se stabili cu certitudine dacă art. 7 pct. i) din contract exprimă

voința reală a părților sau nu.

De asemenea, referitor la aplicarea art.

1020 C. civ., se constată că îndeplinirea sau neîndeplinirea obligațiilor se

referă la art. 7 lit. i) și art. 28 din contract, astfel cum rezultă din

cererea reconvențională și nici aceste aspecte nu au fost lămurite, instanțele

neraportându-se la obligațiile ce rezultau din contract ci motivând

contradictoriu și nereal că partea nu a indicat ce obligații nu au fost

respectate.

Și probele referitoare la plăți sunt

nelămuritoare nefiind raportate la clauzele contractuale.

Însăși instanța de fond a constatat

insuficiența probelor însă în mod greșit nu a ordonat efectuarea acelor probe

necesare pentru aflarea adevărului, astfel cum obligau dispozițiile art. 129 alin.

(5) C. proc. civ.

Pentru aceste considerente urmează

ca, potrivit art. 312 pct. 3 și art. 314 C. proc. civ., să fie casată decizia

și trimisă cauza aceleiași instanțe spre rejudecarea apelului.

Instanța de apel va administra

probele necesare stabilirii unei situații de fapt clare dezbătând cu părțile

aceste probe, conform art. 292 teza finală C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta F.

Ilfov București.

Casează decizia nr. 481 din 1 iunie

2005 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială și trimite cauza

aceleiași instanțe spre rejudecare.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică,

astăzi 16 noiembrie 2005.