ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 5504/2005

Deliberând asupra recursului de față: Reclamanta SC M.I. SRL a solicitat ca, în contradictoriu cu pârâtele F. Ilfov și SC F.T.I. SRL, să se dispună anularea contractului de închiriere din 11 decembrie 2001, evacuarea acestora din spațiul situat în Otopeni, cât și obligarea pârâtei F. Ilfov la plata investițiilor făcute de reclamantă în spațiul aflat în litigiu. Motivându-și acțiunea, reclamanta arată că a încheiat cu F. Ilfov contractul de închiriere având ca obiect folosința pe o durată de 5 ani a spațiului comercial de 178 m 2 . Pentru o exploatare eficientă a spațiului, reclamanta s-a asociat cu pârâta SC F.T.I. SRL încheind contractul de asociere din 1 noiembrie 2001. La 11 decembrie 2001, cele două pârâte au încheiat, în mod fraudulos, un contract de închiriere pe o perioadă de un an, fără să țină seama de primul contract de închiriere.

În art. 7 lit. i) din contractul încheiat de reclamantă cu F. s-a menționat că reclamanta poate cesiona contractul sau poate subînchiria, în tot sau în parte, bunul unui terț. În cauză însă, s-a făcut o completare care nu poartă decât o semnătură, reprezentând o modificare unilaterală a contractului, nepermisă de dispozițiile art. 10 din contract. F. a depus, la data de 16 septembrie 2003, cerere reconvențională prin care solicită respingerea acțiunii ca neîntemeiată, rezilierea contractului de închiriere din 2 noiembrie 1999, rezilierea contractului din 5 aprilie 2000 încheiat între aceleași părți, rezilierea contractului de vânzare cumpărare din 28 septembrie 1999 și evacuarea reclamantei din spațiu.

La 29 martie 2004 reclamanta a renunțat la judecarea capătului 2 de cerere privind obligarea F. la plata investițiilor și evacuarea acesteia din spațiu. Tribunalul București, prin sentința civilă nr. 4944 din 16 aprilie 2004 a respins atât acțiunea principală cât și cererea reconvențională. Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că s-a încheiat un contract de închiriere între reclamantă și F. și un alt contract de asociere între reclamantă și pârâta SC F.T.I. SRL. Înainte de încheierea acestor contracte pârâta F. vânduse reclamantei mai multe spații printre care și cel în litigiu. Comparând suprafețele, rezultă că reclamanta nu a avut în vedere și parterul blocului la încheierea contractului de vânzare.

Cu privire la cererea reconvențională s-a apreciat că la contractul din 2 noiembrie 1999, există o adăugire olografă la punctul i), în sensul că se poate subînchiria cu acordul F. Ilfov (sau se poate concesiona contractul). Această mențiune are doar o semnătură indescifrabilă. Referitor la contractul din 5 aprilie 2000 s-a apreciat că din înscrisurile depuse rezultă că pârâta a atenționat societatea cu privire la nefolosirea a două spații dar chiria s-a achitat; aceasta nu semnifică o încălcare a dispozițiilor contractuale. Înscrisurile invocate au fost apreciate ca acte unilaterale ale pârâtei care nu pot duce la desființarea contractului astfel că nu s-a probat nici un motiv de reziliere.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta F. Ilfov susținând că instanța de fond a interpretat eronat completarea făcută pe contractul de închiriere la articolul 7 lit. i) ca fiind unilaterală, deoarece reclamanta avea cunoștință de această modificare la data perfectării contractului. Se mai susține că au fost încălcate obligațiile asumate prin procesul verbal de licitație și contractul de vânzare cumpărare încheiat în formă autentică datorându-se despăgubiri și penalități și că instanța de fond nu s-a pronunțat asupra capătului de cerere privind evacuarea deși acesta era cuprins în cererea reconvențională. Curtea de Apel București, prin decizia civilă nr. 481 din 1 iunie 2005 a respins ca nefondat apelul pârâtei reținând că reclamanta s-a obligat prin actul adițional să-și însușească contractul de închiriere dar nu și modificarea olografă care nu fusese semnată nici măcar de fostul chiriaș.

S-a apreciat că nu au fost încălcate clauzele contractuale ca să fie justificată cererea de reziliere a contractului de închiriere și că, în ceea ce privește vânzarea, nu sunt îndeplinite condițiile art. 1020 C. civ., nearătându-se în mod concret în ce constă neîndeplinirea obligațiilor reclamantei. În privința restanțelor și penalităților, s-a considerat că nu au fost depuse desfășurătoare de calcul pentru a putea fi cenzurate și pârâta a achitat pe parcursul procesului restanța de 438.662.886 lei, conform O.P. din 8 aprilie 2005. S-a apreciat că pronunțându-se pe cererea reconvențională și respingând-o s-a pronunțat implicit și cu privire la capătul de cerere accesoriu, evacuarea. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta F. Ilfov invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc.

civ. Se susține că a fost greșit interpretat art. 7 lit. i) din contract, acesta găsindu-se și în exemplarul locatarului și prin urmare trebuia apreciat că cedarea folosinței spațiului, fără acordul locatorului este o încălcare a clauzelor contractului. Referitor la aplicarea art. 1020 C. civ., se arată că a fost depusă notă de calcul cu privire la restanțe și penalități și de altfel sarcina probei aparținea debitorului obligației. Se mai arată că neadmiterea capătului de cerere privind evacuarea lezează dreptul de proprietate mai ales în condițiile în care partea opusă a beneficiat de folosința spațiului fără ca pârâta să beneficieze de contraprestație. Recurenta precizează că, de altfel, la evacuare s-a renunțat de către SC M.I.

SRL dar că exista cererea reconvențională a F. cu capăt de cerere privind evacuarea pe care instanța nu s-a pronunțat. Recursul este fondat pentru următoarele considerente: Situația de fapt la care urmează a se aplica legea nu a fost pe deplin stabilită, instanțele neclarificând conținutul real al contractului, respectiv existența sau inexistența obligației chiriașului de a obține acordul F. Ilfov, pentru subînchiriere sau cesionare. Se impunea obligarea părților să depună ambele exemplare ale contractului pentru a se stabili cu certitudine dacă art. 7 pct. i) din contract exprimă voința reală a părților sau nu.

De asemenea, referitor la aplicarea art. 1020 C. civ., se constată că îndeplinirea sau neîndeplinirea obligațiilor se referă la art. 7 lit. i) și art. 28 din contract, astfel cum rezultă din cererea reconvențională și nici aceste aspecte nu au fost lămurite, instanțele neraportându-se la obligațiile ce rezultau din contract ci motivând contradictoriu și nereal că partea nu a indicat ce obligații nu au fost respectate. Și probele referitoare la plăți sunt nelămuritoare nefiind raportate la clauzele contractuale. Însăși instanța de fond a constatat insuficiența probelor însă în mod greșit nu a ordonat efectuarea acelor probe necesare pentru aflarea adevărului, astfel cum obligau dispozițiile art. 129 alin. (5) C. proc.

civ. Pentru aceste considerente urmează ca, potrivit art. 312 pct. 3 și art. 314 C. proc. civ., să fie casată decizia și trimisă cauza aceleiași instanțe spre rejudecarea apelului. Instanța de apel va administra probele necesare stabilirii unei situații de fapt clare dezbătând cu părțile aceste probe, conform art. 292 teza finală C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta F. Ilfov București. Casează decizia nr. 481 din 1 iunie 2005 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială și trimite cauza aceleiași instanțe spre rejudecare. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 16 noiembrie 2005.