ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 438/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 41 din 9 ianuarie 2007, pronunțată în dosar nr. 1964/2006 al Tribunalului Constanța, secția comercială, s-a admis acțiunea formulată de reclamanții V.P.N. și V.G. împotriva pârâtei SC I.D.C. SA Voluntari cu consecința obligării acesteia la executarea antecontractului de vânzare-cumpărare în sensul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru terenul în suprafață de 589,4 mp. reprezentând lotul AA 13 situat administrativ în Constanța, cu 1.018,3 lei cheltuieli de judecată. Totodată s-a respins acțiunea reconvențională formulată de pârâtă având ca obiect constatarea rezilierii antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 1 din 17 decembrie 2004 și a contractului de execuție construcție nr. 81 din 17 decembrie 2004, precum și obligarea reclamanților la plata daunelor-interese în sumă de 393.508.800 lei.

Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut, în esență că, raporturile juridice dintre părți sunt complexe fiind materializate în contractul de rezervare lot și antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1 din 17 decembrie 2004 constând în obligația asumată de pârâtă de a vinde reclamanților suprafața de 589,4 mp. teren după împlinirea termenului de 75 de zile de la data achitării prețului, obligație parțial îndeplinită de reclamanți la data încheierii acestei convenții. Pe terenul respectiv, pârâta urma să edifice pentru reclamanți o construcție în schimbul achitării prețului conform stadiilor de execuție stabilite prin contractul de execuție nr. 81 din 17 decembrie 2004. Anterior încheierii acestui contract, între reclamanți și societatea M.T.S.

L. s-a redactat contractul de leasing nr. A 221 din 7 decembrie 2004 care urma să aibă un caracter tripartit sub forma contractului de execuție nr. 10 din 26 ianuarie 2005, dar care a fost semnat în final doar de reclamanți și pârâtă deoarece Societatea M.T.S. L. nu și-a exprimat consimțământul. În consecință, apreciază tribunalul, singura convenție în temeiul căreia s-au derulat relațiile contractuale având ca obiect realizarea construcției a fost contractul de execuție nr. 81 din17 decembrie 2004. În acest context, dat fiind faptul că reclamanții și-au îndeplinit obligația achitării integrale a prețului terenul în termenul stabilit și că nu operează condiția rezolutorie cuprinsă în art. 8 din contractul nr. 1/2004 s-a admis acțiunea reclamanților în sensul obligării pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, pentru terenul anterior menționat.

În privința condiției rezolutorii s-a reținut că aceasta nu a operat deoarece conform acestei clauze, părțile au prevăzut posibilitatea desființării antecontractului ca urmare a desființării contractului de antrepriză încheiat cu M.T.S. L. Or, având în vedere că singurul contract încheiat cu această societate era cel înregistrat sub nr. A 221/2004, care însă nu conținea un pact comisoriu expres de gradul IV care să fi permis pârâtei să considere desființat contractul, rezultă că nu s-a împlinit condiția rezolutorie, motiv pentru care solicitarea formulată de pârâtă pe calea cererii reconvenționale de a se constata rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și a celui de execuție a fost respinsă ca nefondată.

De asemenea, a fost înlăturată, ca nedovedită, și susținerea pârâtei referitoare la neîndeplinirea de către reclamanți a obligației de a achita prețul construcției, pe stadii de lucrări, cu motivarea că reclamanții nu au înregistrat restanțe mai mari de 45 zile în efectuarea acestor plăți. Apelul declarat de pârâtă a fost respins, ca nefondat, prin decizia nr. 139 din 13 iunie 2007 pronunțată în dosar nr. 4592/118/2006 al Curții de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, instanța de control judiciar însușindu-și în întregime considerentele avute în vedere de tribunal, a apreciat hotărârea criticată ca fiind legală și temeinică. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC I.D.C.

SA Voluntari, criticând-o pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. În dezvoltarea motivelor recurenta invocă faptul că ambele instanțe au pronunțat hotărâri prin interpretarea greșită a actelor juridice deduse judecății, schimbându-se înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestora atât în privința admiterii acțiunii principale cât și a respingerii cererii reconvenționale. Astfel, susține recurenta, referitor la obligarea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru terenul din litigiu, soluția este contrară voinței clar exprimată de părțile contractante de a încheia un astfel de contract doar în condițiile edificării unei construcții pe acest teren.

În consecință, dar fiind faptul că reclamanții nu și-au îndeplinit obligația prețului pentru construcția edificată, soluția de obligare la încheierea contractului este nelegală, deoarece contrar celor reținute de instanțe, condiția rezolutorie prevăzută în antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1/2004 s-a îndeplinit. De altfel, intenția reclamanților de a găsi un finanțator pentru suportarea contravalorii construcției este evidentă și rezultă din contractul nr. 10/2005 care are valoarea unui început de dovadă scrisă a susținerii referitoare la nerespectarea obligațiilor contractuale asumate, act pe care instanța de apel l-a apreciat ca fiind inexistent deși era semnat de părțile din litigiu.

A doua critică vizează modul de soluționare a cererii reconvenționale care de asemenea este rezultatul unei interpretări eronate a clauzelor contractelor încheiate între părți. Sub acest aspect, menționează recurenta, condiția rezolutorie prevăzută la art. 8 din antecontractul nr. 1/2004 s-a îndeplinit, deoarece contractul de antrepriză cu M.T.S. L. nu s-a încheiat, astfel că sumele achitate de reclamanți urmau regimul stabilit la cap. VII din contractul de execuție. Prin urmare, având în vedere că reclamanții nu și-au îndeplinit obligația de achitare a construcției și că la rândul lor au solicitat în subsidiar constatarea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 1/2004 instanța nu putea trece peste voința comună a părților.

Pentru aceleași considerente, arată recurenta, și cererea de reziliere a contractului de execuție nr. 81/2004 era întemeiată ca și aceea de obligare la plata daunelor-interese. Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate raportat la prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., curtea constată că este întemeiat, pentru considerentele ce urmează a fi expuse în continuare. Contractele din litigiu relevă intenția comună a părților de a realiza o construcție, cu plata pe stadii de execuție conform graficului stabilit prin contractul nr. 81/2004, urmând ca reclamanții, în calitate de beneficiari să dobândească și dreptul de proprietate asupra terenului aferent în suprafață de 589,4 mp., prețul fiind achitat în condițiile prevăzute prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1/2004 încheiat între părți.

Întrucât contractul tripartit ce urma să fie încheiat între părțile din litigiu și M.T.D. L. în calitate de finanțator, nu s-a mai finalizat și edificarea construcției a ajuns doar la stadiul fizic 3 din cele 7 stabilite prin contractul nr. 81/2004. În aceste condiții reclamanții apreciind că și-au îndeplinit obligația de a achita integral contravaloarea terenului au promovat cererea de chemare în judecată solicitând în principal obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică și în subsidiar, în situația imposibilității executării obligației în natură să se dispună rezoluțiunea antecontractului, pentru neîndeplinirea obligației asumate. Totodată și pârâta prin cererea reconvențională a solicitat să se constate rezoluțiunea acestui antecontract, în considerarea art. 8 din convenție care prevedea o clauză rezolutorie constând în desființarea contractului de antrepriză cu M.T.S.

L. și care în opinia sa a operat deoarece respectivul contract nu s-a mai încheiat și prin urmare nu mai este asigurată finanțarea construcției. Într-adevăr, astfel cum au reținut instanțele, raporturile juridice dintre părți sunt complexe, fiind materializate prin contracte distincte, dar ale căror clauze se află în interdependență. Din această perspectivă, rezultă fără echivoc faptul că obiectul convenției l-a constituit conform art. II din contractul de execuție nr. 81/2004, realizarea de către executant, în speță pârâta, pe cheltuiala beneficiarului, adică a reclamanților a unei construcții ce urma să fie edificată pe terenul în suprafață de 589,4 mp. În privința modalității de plată, părțile au stabilit că prețul aferent terenului se va achita în condițiile stabilite prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1/2004 și art. IV din contractul nr. 81/2004, care include și graficul pentru plata prețului construcției pe stadii de execuție.

Totodată părțile au convenit, conform art. VIII din contractul nr. 81/2004 ca ulterior achitării și predării construcției, reclamanții vor deveni proprietarii terenului încheindu-se în acest scop un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, sub condiție rezolutorie. În consecință, raportat la aceste clauze contractuale trebuia stabilită măsura în care fiecare dintre părți și-a îndeplinit propriile obligații, având în vedere inclusiv împrejurarea că înșiși reclamanții au solicitat, este adevărat, în subsidiar rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 1/2004, cerere formulată și de pârâtă pe cale reconvențională.

De asemenea, era esențial a se stabili dacă finanțarea edificării construcției mai este asigurată având în vedere că s-a respins cererea pârâtei de reziliere a contractului de execuție nr. 81/2004 ceea ce are drept consecință că această convenție este în vigoare, deși pârâta reproșează tocmai neîndeplinirea de către reclamanți a obligației de achitare la termen a contravalorii construcției în măsura în care a fost realizată, ceea ce în plus antrenează răspunderea contractuală a acestora conform clauzelor de comun acord stabilite. Așa fiind, având în vedere că instanța a interpretat greșit clauzele contractelor aplicându-le unei stări de fapt insuficient clarificate și că Înalta Curte de Casație și Justiție hotărăște asupra fondului în toate cazurile în care casează hotărârea atacată numai în scopul aplicării corecte a legii la împrejurări de fapt care au fost deplin stabilite, în temeiul art. 304 pct. 8, art. 312 alin.(1) și art. 314 C. proc.

civ., va admite recursul și va dispune trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta SC I.D.C. SA Voluntari, jud. Ilfov împotriva deciziei nr. 139/ COM din 13 iunie 2007 a Curții de Apel Constanța, secția comercială, maritimă, fluvială, contencios administrativ și fiscal, pe care o casează și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 7 februarie 2008.