ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3304/2011

Ședința publică de la 26 octombrie 2011 Asupra recursului de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele : Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța sub numărul 4349/118/2010 – în rejudecare după anularea hotărârii cu reținere de către instanța de apel – reclamanta SC V.I. SRL a solicitat să se dispună pe cale judiciară rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 163 din 13 martie 2006 la BNP E.S. și obligarea pârâtei B.T. la plata sumei de 70.000 de lei (echivalentul a 20.000 de Euro), reprezentând despăgubiri egale cu dublul arvunei achitate în baza operațiunii juridice amintite, la care se adaugă cheltuielile de judecată legate de proces.

Prin sentința civilă nr. 4849/COM din 22 septembrie 2010, Tribunalul Constanța a respins ca nefondată acțiunea formulată de către reclamanta SC V.I. SRL, în contradictoriu cu pârâta B.T. Considerentele avute în vedere pentru pronunțarea acestei soluții au fost următoarele: Instanța a reținut că între părți s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare prin care acestea se angajau a încheia în formă autentică (până la data de 17 aprilie 2006, iar la cererea oricăreia dintre părți – până cel târziu la 17 mai 2006) contractul de vânzare-cumpărare asupra imobilului identificat cu numărul cadastral 19381, situat în Constanța, în fața blocului 18, lot 3, compus din teren în suprafață de 429,13 metri pătrați, în schimbul unui preț total de 124.447,7 Euro; la data perfectării promisiunii de vânzare promitenta cumpărătoare SC V.I.

SRL a achitat un avans din preț de 10.000 de Euro, restul urmând a fi achitat la data întocmirii actului translativ de proprietate; pârâta B.T.

se angaja – în calitate de promitent vânzător – să obțină pe cheltuiala sa toate actele necesare înstrăinării bunului (schiță cadastrală, adeverințe, certificate fiscale, extras de carte funciară) și să intabuleze dreptul de proprietate în cartea funciară, astfel încât la data transferului de proprietate asupra imobilului acesta să fie liber de sarcini sau datorii existente și să aibă destinația și aprobările legale pentru construirea unui imobil; în baza art. V alin. (5), promitenta vânzătoare se obliga a răspunde patrimonial potrivit art. VIII în cazul în care terenul nu are destinația de locuire, așa cum este specificat în certificatul de urbanism nr. 5736 din 4 noiembrie 2005, caz ce ar conduce la imposibilitatea edificării de către promitenta cumpărătoare a unor construcții; art. VIII stipula că promitenta vânzătoare se angajează a plăti suma de 20.000 de Euro în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu se va încheia din culpa sa exclusivă.

În concret, reclamanta nu a demonstrat probatoriu că a plătit la expirarea datei limită stabilită prin acord mutual ( 17 mai 2006 ) prețul integral al bunului imobil sau că a fost pregătită să consemneze la dispoziția promitentei vânzătoare acest preț; în egală măsură, nu a fost depus nici un înscris care să exprime intenția explicită a promitentului cumpărător de a urmări finalizarea actului translativ de proprietate înăuntrul termenului esențial stabilit; dimpotrivă, notificarea și încheierile notariale de certificare de fapte de care se prevalează reclamanta în dovedirea acțiunii au fost întocmite la aproximativ 10 luni de la expirarea termenului amintit, astfel încât nu se poate aprecia că reclamanta și-a executat ori că a fost gata să execute îndatorirea de plată a prețului bunului imobil și că a notificat promitentul vânzător în vederea respectării obligațiilor acestuia.

Pe de altă parte, pârâta s-a conformat îndatoririi de a depune diligențele necesare pentru ca terenul să poată avea destinația de a servi construirii, depunând în acest sens certificatul de urbanism 2019 din 17 mai 2006 (întocmit la 11 mai 2006), în care se consemnează că terenul este folosit în prezent drept spațiu verde, iar alinierea terenurilor și a construcțiilor față de străzile adiacente și distanțele construcțiilor față de proprietățile vecine se vor stabili prin planul urbanistic zonal, fotografii și studiul volumetric; același înscris menționează că urmează a fi utilizat pentru elaborarea planului urbanistic zonal parțial – zona A., între bd. Aurel Vlaicu și strada Soveja – pentru construirea unui imobil demisol+parter + 3 etaje, cu parcare, spații comerciale și locuințe.

Față de modul de redactare a dispozițiilor antecontractului de vânzare-cumpărare nu se poate aprecia că promitentul vânzător și-a asumat obligația de a obține pe numele său și autorizația de construire a unui asemenea imobil, pentru ca reclamanta să poată susține cu temei că pârâta și-a încălcat obligațiile prevăzute de art. V din promisiunea bilaterală. În raport de cele expuse s-a reținut că nu sunt întrunite cumulativ condițiile cerute de lege pentru a se dispune rezoluțiunea convenției dintre părți. Prin decizia civilă nr. 15/COM din 31 ianuarie 2011, Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială contencios administrativ și fiscal, a admis apelul comercial formulat de apelanta-reclamantă SC V.I.

SRL. A modificat în tot hotărârea apelată în sensul că a admis acțiunea și a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 163/2006 la B.N.P. E.S. A obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 70.000 lei despăgubiri și 8722 lei cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că: I. Între apelanta-reclamantă, în calitate de promitentă-cumpărătoare și pârâtă, în calitate de promitentă-vânzătoare, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 163 din 13 martie 2006 la B.N.P. E.S., obiectul acestuia constituindu-l încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul situat în Constanța, în fața blocului 18, lot 3, compus din teren în suprafață de 429,13 metri pătrați.

În conformitate cu art. III din antecontract, momentul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare era data de 17 aprilie 2006, iar, la cererea oricărei părți, până la data de 17 mai 2006. Potrivit art. V din contract, promitenta-vânzătoare se obliga să obțină, pe cheltuiala sa, toate actele necesare înstrăinării imobilului (schiță cadastrală, adeverințe, certificate fiscale, extras de C.F., etc.) și, de asemenea, se obliga să intabuleze dreptul de proprietate asupra imobilului. Totodată, promitenta-vânzătoare se obliga ca terenul să aibă destinația și aprobările legale pentru construcția unui imobil. De asemenea, s-a prevăzut ca promitenta-vânzătoare să răspundă, în conformitate cu art. VIII alin. (1) din antecontractul de vânzare-cumpărare, în cazul în care terenul nu are destinația de „locuire”, așa cum se specifică în certificatul de urbanism nr. 5736/2005, caz ce ar conduce promitenta cumpărătoare în imposibilitatea unei construcții pe acest teren.

Conform clauzelor mai sus-arătate, intimata-pârâtă avea obligația prezentării „aprobării legale” pentru construcția unui imobil pe terenul ce face obiectul tranzacției. „Aprobarea legală” în prezenta situație presupunea obținerea certificatului de urbanism în care să se menționeze că pe terenul în cauză se putea realiza construcția unui imobil. Intimata-pârâtă a demarat procedura obținerii certificatului de urbanism necesar încheierii contractului de vânzare-cumpărare, obținând astfel certificatul de urbanism nr.2019/17 mai 2006 (fila 57 dosar nr.15276/212/2007), însă în acesta se menționa destinația terenului – „spațiu verde”, iar pentru edificarea unui imobil se impunea eliberarea unui PUZ parțial.

Acest certificat nu menționează că apelanta ar fi în măsură să edifice construcția pe terenul ce urma să-l achiziționeze. În atare condiții, rezultă că intimata-pârâtă a fost cea care nu și-a îndeplinit obligația asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 163 din 13 martie 2006 la B.N.P. E.S., respectiv cea de a prezenta „aprobarea legală” care să-i permită apelantei construirea imobilului pe terenul ce urma a fi cumpărat. Întrucât intimata-pârâtă nu și-a îndeplinit obligația asumată în convenție, curtea de apel a apreciat că sunt întrunite cerințele prevăzute de art. 1021 C. civ., astfel că se impune rezoluțiunea convenției.

Rezoluțiunea convenției trebuia dispusă și datorită faptului că terenul ce a făcut obiectul convenției nr. 163/2006 a fost înstrăinat de către intimata-pârâtă la 25 octombrie 2006, deși convenția nr. 163/2006 nu fusese desființată, astfel că apelanta nu mai are la îndemână solicitarea perfectării actului de vânzare-cumpărare. II. În legătură cu cel de-al doilea motiv, s-a reținut că intimata-pârâtă a obținut certificatul de urbanism nr. 2019 la 17 mai 2006, chiar în ziua în care expira termenul prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare. Acest certificat nu a fost adus la cunoștința apelantei, chiar dacă în conținutul său nu se prevedea posibilitatea efectuării construcției. Mai mult decât atât, intimata-pârâtă a formulat cererea pentru eliberarea certificatului de urbanism la 11 mai 2006, cu puțin timp înaintea termenului prevăzut în antecontract.

III. În ceea ce privește ultimul motiv, s-a reținut că prima instanță greșit a reținut că pârâta și-a îndeplinit obligațiile contractuale, astfel, așa cum s-a mai arătat, certificatul nr. 2019/2006 nu permitea construirea imobilului fără obținerea unui PUZ parțial pentru terenul ce face obiectul convenției. La pct. V din convenție s-a prevăzut că promitenta-vânzătoare se obligă să răspundă, în conformitate cu art. VIII alin. (1) din antecontractul de vânzare-cumpărare, în cazul în care terenul nu are destinația de „locuire”, cum este prevăzut în certificatul de urbanism nr. 5736/2005. Ori, în certificatul nr. 2019/2006, destinația terenului era prevăzută ca fiind „spațiu verde”. Nu în ultimul rând, s-a considerat că trebuie avut în vedere și faptul că pârâta, deși nu avea rezoluționată convenția de vânzare-cumpărare, a procedat la înstrăinarea imobilului la un preț superior celui stabilit cu reclamanta – respectiv 175.000 Euro, față de 124.447,7 Euro.

Totodată, din înscrisurile depuse rezultă că reclamanta avea posibilitatea achitării diferenței de preț. În raport cu cele mai sus-arătate, a rezultat că partea care nu și-a îndeplinit obligațiile asumate este pârâta, culpa acesteia fiind evidentă, astfel că se impune rezoluțiunea contractului și, în temeiul art. V raportat la art. VIII din convenție, suportarea daunelor menționate. Pentru considerentele sus-arătate, instanța a admis apelul și a schimbat hotărârea în sensul admiterii acțiunii reclamantei. În raport cu art. 274 C. proc. civ., reținându-se culpa procesuală a intimatei-pârâte, s-a dispus obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată (fond și apel). Împotriva deciziei curții de apel a declarat recurs pârâta B.T., întemeindu-se pe dispozițiile art. 304 C. proc.

civ. și solicitând admiterea recursului, casarea deciziei recurate și, rejudecând, respingerea apelului și menținerea sentinței de fond, ca fiind temeinică și legală. În motivarea recursului său, pârâta arată următoarele: Apreciază că instanța de apel nu a analizat în mod corect probatoriile administrate în cauză. Contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu s-a mai încheiat din culpa reclamantei, care nu a achitat diferența de preț până la data precizată în antecontract, respectiv 17 mai 2006. Reclamanta nu a demonstrat prin probele administrate că a plătit la expirarea datei limită stabilită prin acord mutual prețul integral al bunului imobil sau că a fost pregătită să consemneze la dispoziția promitentei vânzătoare acest preț.

De asemenea, apelanta-reclamantă nu a depus nici un înscris care să exprime intenția explicită a promitentului-cumpărător de a urmări finalizarea actului translativ de proprietate înlăuntrul termenului stabilit. Dimpotrivă, notificarea și încheierile notariale de certificare de fapte de care se prevalează reclamanta în dovedirea acțiunii și care au fost reținute de instanța de apel, au fost întocmite la 10 luni de la expirarea termenului, respectiv la 16 martie 2007, astfel încât, nu se poate aprecia că reclamanta și-a executat ori că a fost gata să execute îndatorirea de plată a prețului imobilului și că a notificat promitentul-vânzător în vederea respectării obligațiilor acestuia.

Pe de altă parte, recurenta-pârâta s-a conformat îndatoririi de a depune diligențele necesare pentru ca terenul să poată avea destinația de a servi construirii, depunând certificatul de urbanism 2019 din 17 mai 2006 (întocmit la data de 11 mai 2006), în care se menționează că poate fi utilizat pentru construirea unui imobil demisol+parter + 3 etaje, cu parcare, spații comerciale și locuințe. Argumentația instanței de apel cum că intimata-pârâtă a formulat cererea pentru eliberarea certificatului de urbanism la data de 11 mai 2006, cu puțin timp înaintea termenului prevăzut în antecontract nu poate fi primită, atâta vreme cât, la data de 17 mai 2006, certificatul de urbanism a fost obținut de promitentul-vânzător, îndeplinindu-și obligația asumată.

Promitentul-vânzător nu și-a asumat obligația de a obține pe numele său și autorizația de construire a unui asemenea imobil, pentru ca reclamanta să poată susține că pârâta și-a încălcat obligațiile prevăzute de art. V din antecontract. Instanța de apel reține că din înscrisurile depuse rezultă că reclamanta avea posibilitatea achitării diferenței de preț, fără a analiza în nici un mod aceste înscrisuri. Până în martie 2007, reclamanta nu a notificat-o că dorește încheierea actului în formă autentică și că este pregătită să plătească prețul. Dacă într-adevăr era pregătită să achite diferența de preț, trebuia să o notifice până la data de 17 mai 2006. Instanța de apel nu a avut în vedere declarațiile martorilor audiați la instanța de fond, care au relatat că reclamanții au încercat să contracteze un împrumut bancar, însă nu au reușit, astfel încât nu au putut achita diferența de preț până la data stipulată în contract.

Prin urmare, nu se poate reține culpa promitentei-vânzătoare, culpa aparținând în exclusivitate reclamantei. Recursul nu este fondat. Din examinarea susținerilor formulate în recurs, în raport de actele dosarului, precum și de dispozițiile legale incidente în cauză, se constată următoarele: Se impune a se observa în primul rând că recurenta-pârâtă nu a procedat la sistematizarea și încadrarea criticilor exprimate în motivele de recurs prevăzute expres și limitativ de dispozițiile art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ. Recurenta-pârâtă susține astfel în esență că neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a datorat culpei intimatei-reclamante, care nu a achitat diferența de preț și nici nu a fost pregătită să consemneze la dispoziția promitentei vânzătoare acest preț, până la expirarea datei limită stabilite pentru achitarea prețului integral.

Din înscrisurile existente la dosar rezultă însă că această susținere este eronată, întrucât intimata-reclamantă fiind o societate comercială avea posibilitatea achitării diferenței de preț, nu avea nevoie în mod necesar de vreun împrumut bancar în acest sens și lichiditățile societății puteau acoperi contravaloarea diferenței de preț stipulată în antecontractul supus prezentei judecăți. Recurenta-pârâtă mai susține că intimata-reclamantă în calitate de promitent-cumpărător nu și-a exprimat intenția explicită de a urmări finalizarea actului translativ de proprietate înlăuntrul termenului stabilit întrucât încheierile notariale de fapte au fost întocmite la 10 luni de la expirarea termenului prevăzut în convenție.

În legătură cu această susținere, este de precizat că intenția clară și explicită a reclamantei de a finaliza actul translativ de proprietate s-a exprimat la momentul încheierii promisiunii bilaterale, prin care părțile s-au angajat a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare a imobilului, dreptul reclamantei de a solicita încheierea actului autentic subzistând și după expirarea termenului prevăzut în convenție, conform art. 1021 C. civ., cu respectarea termenului general de prescripție de 3 ani. Reținerea curții de apel potrivit căreia intimata-pârâtă a formulat cerere de eliberare a certificatului de urbanism cu puțin timp înainte de termenul stabilit pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare este corectă, contrar susținerilor recurentei.

Pe de altă parte, acest certificat nu a fost adus la cunoștința reclamantei și chiar dacă reclamanta ar fi fost încunoștințată, tot nu ar fi folosit finalizării încheierii tranzacției, atât timp cât în conținutul său nu prevedea posibilitatea efectuării construcției. Din examinarea mențiunilor acestui certificat rezultă că destinația terenului este SPAȚIU VERDE, în timp ce potrivit antecontractului, art. V alin. (5), intimata-pârâtă și-a asumat obligația de a răspunde patrimonial, în situația în care din certificatul de urbanism nu rezultă că terenul are destinația de locuire. Mai mult decât atât, pârâta a procedat la înstrăinarea imobilului cu un preț superior celui stabilit cu reclamanta către un terț și anume de 175.000 Euro, față de 124.447 Euro, deși nu avea rezoluționată convenția de vânzare-cumpărare încheiată cu reclamanta.

În aceste condiții, în mod judicios curtea de apel a reținut că partea care nu și-a îndeplinit obligațiile este pârâta a cărei culpă este evidentă și constatând îndeplinite cerințele art. 1021 C. civ., precum și ale art. V raportat la art. VIII din convenția părților, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și obligarea pârâtei la plata sumei de 70.000 lei (echivalentul a 20.000 Euro), reprezentând despăgubiri egale cu dublul arvunei achitate de reclamantă. În consecință, față de considerentele mai sus arătate, recursul pârâtei va fi respins, ca nefondat și va fi menținută ca fiind legală decizia pronunțată de curtea de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta B.T. împotriva deciziei nr. 15 de la 31 ianuarie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 octombrie 2011.