ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3304/2011

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3304/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Ședința publică de la 26 octombrie 2011

Asupra

recursului de față;

Din

examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele :

Prin

cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța sub numărul 4349/118/2010

– în rejudecare după anularea hotărârii cu reținere de către instanța de apel –

reclamanta SC V.I. SRL a solicitat să se dispună pe cale judiciară rezoluțiunea

antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 163 din 13 martie 2006

la BNP E.S. și obligarea pârâtei B.T. la plata sumei de 70.000 de lei

(echivalentul a 20.000 de Euro), reprezentând despăgubiri egale cu dublul

arvunei achitate în baza operațiunii juridice amintite, la care se adaugă

cheltuielile de judecată legate de proces.

Prin

sentința civilă nr. 4849/COM din 22 septembrie 2010, Tribunalul Constanța a

respins ca nefondată acțiunea formulată de către reclamanta SC V.I. SRL, în

contradictoriu cu pârâta B.T.

Considerentele

avute în vedere pentru pronunțarea acestei soluții au fost următoarele:

Instanța

a reținut că între părți s-a încheiat o promisiune bilaterală de

vânzare-cumpărare prin care acestea se angajau a încheia în formă autentică (până

la data de 17 aprilie 2006, iar la cererea oricăreia dintre părți – până cel

târziu la 17 mai 2006) contractul de vânzare-cumpărare asupra imobilului

identificat cu numărul cadastral 19381, situat în Constanța, în fața blocului

18, lot 3, compus din teren în suprafață de 429,13 metri pătrați, în schimbul

unui preț total de 124.447,7 Euro; la data perfectării promisiunii de vânzare

promitenta cumpărătoare SC V.I. SRL a achitat un avans din preț de 10.000 de Euro,

restul urmând a fi achitat la data întocmirii actului translativ de

proprietate; pârâta B.T. se angaja – în calitate de promitent vânzător – să

obțină pe cheltuiala sa toate actele necesare înstrăinării bunului (schiță

cadastrală, adeverințe, certificate fiscale, extras de carte funciară) și să intabuleze

dreptul de proprietate în cartea funciară, astfel încât la data transferului de

proprietate asupra imobilului acesta să fie liber de sarcini sau datorii

existente și să aibă destinația și aprobările legale pentru construirea unui

imobil; în baza art. V alin. (5), promitenta vânzătoare se obliga a răspunde

patrimonial potrivit art. VIII în cazul în care terenul nu are destinația de

locuire, așa cum este specificat în certificatul de urbanism nr. 5736 din 4

noiembrie 2005, caz ce ar conduce la imposibilitatea edificării de către

promitenta cumpărătoare a unor construcții; art. VIII stipula că promitenta

vânzătoare se angajează a plăti suma de 20.000 de Euro în cazul în care

contractul de vânzare-cumpărare nu se va încheia din culpa sa exclusivă.

În

concret, reclamanta nu a demonstrat probatoriu că a plătit la expirarea datei

limită stabilită prin acord mutual ( 17 mai 2006 ) prețul integral al bunului

imobil sau că a fost pregătită să consemneze la dispoziția promitentei

vânzătoare acest preț; în egală măsură, nu a fost depus nici un înscris care să

exprime intenția explicită a promitentului cumpărător de a urmări finalizarea

actului translativ de proprietate înăuntrul termenului esențial stabilit;

dimpotrivă, notificarea și încheierile notariale de certificare de fapte de

care se prevalează reclamanta în dovedirea acțiunii au fost întocmite la

aproximativ 10 luni de la expirarea termenului amintit, astfel încât nu se

poate aprecia că reclamanta și-a executat ori că a fost gata să execute

îndatorirea de plată a prețului bunului imobil și că a notificat promitentul

vânzător în vederea respectării obligațiilor acestuia.

Pe

de altă parte, pârâta s-a conformat îndatoririi de a depune diligențele

necesare pentru ca terenul să poată avea destinația de a servi construirii,

depunând în acest sens certificatul de urbanism 2019 din 17 mai 2006 (întocmit

la 11 mai 2006), în care se consemnează că terenul este folosit în prezent

drept spațiu verde, iar alinierea terenurilor și a construcțiilor față de

străzile adiacente și distanțele construcțiilor față de proprietățile vecine se

vor stabili prin planul urbanistic zonal, fotografii și studiul volumetric;

același înscris menționează că urmează a fi utilizat pentru elaborarea planului

urbanistic zonal parțial – zona A., între bd. Aurel Vlaicu și strada Soveja –

pentru construirea unui imobil demisol+parter + 3 etaje, cu parcare, spații

comerciale și locuințe.

Față

de modul de redactare a dispozițiilor antecontractului de vânzare-cumpărare nu

se poate aprecia că promitentul vânzător și-a asumat obligația de a obține pe

numele său și autorizația de construire a unui asemenea imobil, pentru ca

reclamanta să poată susține cu temei că pârâta și-a încălcat obligațiile

prevăzute de art. V din promisiunea bilaterală.

În

raport de cele expuse s-a reținut că nu sunt întrunite cumulativ condițiile

cerute de lege pentru a se dispune rezoluțiunea convenției dintre părți.

Prin

decizia civilă nr. 15/COM din 31 ianuarie 2011, Curtea de Apel Constanța, secția

comercială, maritimă și fluvială contencios administrativ și fiscal, a admis

apelul comercial formulat de apelanta-reclamantă SC V.I. SRL. A modificat în

tot hotărârea apelată în sensul că a admis acțiunea și a dispus rezoluțiunea

antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 163/2006 la B.N.P. E.S.

A obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 70.000 lei despăgubiri și 8722 lei

cheltuieli de judecată.

Pentru

a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că:

I.

Între apelanta-reclamantă, în calitate de promitentă-cumpărătoare și pârâtă, în

calitate de promitentă-vânzătoare, s-a încheiat antecontractul de

vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 163 din 13 martie 2006 la B.N.P. E.S.,

obiectul acestuia constituindu-l încheierea în formă autentică a contractului

de vânzare-cumpărare privind imobilul situat în Constanța, în fața blocului 18,

lot 3, compus din teren în suprafață de 429,13 metri pătrați.

În

conformitate cu art. III din antecontract, momentul încheierii contractului

autentic de vânzare-cumpărare era data de 17 aprilie 2006, iar, la cererea

oricărei părți, până la data de 17 mai 2006.

Potrivit

art. V din contract, promitenta-vânzătoare se obliga să obțină, pe cheltuiala

sa, toate actele necesare înstrăinării imobilului (schiță cadastrală,

adeverințe, certificate fiscale, extras de C.F., etc.) și, de asemenea, se

obliga să intabuleze dreptul de proprietate asupra imobilului. Totodată,

promitenta-vânzătoare se obliga ca terenul să aibă destinația și aprobările

legale pentru construcția unui imobil.

De

asemenea, s-a prevăzut ca promitenta-vânzătoare să răspundă, în conformitate cu

art. VIII alin. (1) din antecontractul de vânzare-cumpărare, în cazul în care

terenul nu are destinația de „locuire”, așa cum se specifică în certificatul de

urbanism nr. 5736/2005, caz ce ar conduce promitenta cumpărătoare în

imposibilitatea unei construcții pe acest teren.

Conform

clauzelor mai sus-arătate, intimata-pârâtă avea obligația prezentării

„aprobării legale” pentru construcția unui imobil pe terenul ce face obiectul

tranzacției. „Aprobarea legală” în prezenta situație presupunea obținerea

certificatului de urbanism în care să se menționeze că pe terenul în cauză se

putea realiza construcția unui imobil.

Intimata-pârâtă a

demarat procedura obținerii certificatului de urbanism necesar încheierii contractului

de vânzare-cumpărare, obținând astfel certificatul de urbanism nr.2019/17 mai 2006

(fila 57 dosar nr.15276/212/2007), însă în acesta se menționa destinația

terenului – „spațiu verde”, iar pentru edificarea unui imobil se impunea

eliberarea unui PUZ parțial.

Acest certificat nu

menționează că apelanta ar fi în măsură să edifice construcția pe terenul ce

urma să-l achiziționeze.

În atare condiții,

rezultă că intimata-pârâtă a fost cea care nu și-a îndeplinit obligația asumată

prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 163 din 13 martie

2006 la B.N.P. E.S., respectiv cea de a prezenta „aprobarea legală” care să-i

permită apelantei construirea imobilului pe terenul ce urma a fi cumpărat.

Întrucât

intimata-pârâtă nu și-a îndeplinit obligația asumată în convenție, curtea de

apel a apreciat că sunt întrunite cerințele prevăzute de art. 1021 C. civ.,

astfel că se impune rezoluțiunea convenției.

Rezoluțiunea

convenției trebuia dispusă și datorită faptului că terenul ce a făcut obiectul

convenției nr. 163/2006 a fost înstrăinat de către intimata-pârâtă la 25

octombrie 2006, deși convenția nr. 163/2006 nu fusese desființată, astfel că

apelanta nu mai are la îndemână solicitarea perfectării actului de

vânzare-cumpărare.

II. În legătură cu

cel de-al doilea motiv, s-a reținut că intimata-pârâtă a obținut certificatul

de urbanism nr. 2019 la 17 mai 2006, chiar în ziua în care expira termenul

prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare. Acest certificat nu a fost

adus la cunoștința apelantei, chiar dacă în conținutul său nu se prevedea

posibilitatea efectuării construcției.

Mai mult decât atât,

intimata-pârâtă a formulat cererea pentru eliberarea certificatului de urbanism

la 11 mai 2006, cu puțin timp înaintea termenului prevăzut în antecontract.

III. În ceea ce

privește ultimul motiv, s-a reținut că prima instanță greșit a reținut că

pârâta și-a îndeplinit obligațiile contractuale, astfel, așa cum s-a mai

arătat, certificatul nr. 2019/2006 nu permitea construirea imobilului fără

obținerea unui PUZ parțial pentru terenul ce face obiectul convenției.

La pct. V din

convenție s-a prevăzut că promitenta-vânzătoare se obligă să răspundă, în

conformitate cu art. VIII alin. (1) din antecontractul de vânzare-cumpărare, în

cazul în care terenul nu are destinația de „locuire”, cum este prevăzut în

certificatul de urbanism nr. 5736/2005. Ori, în certificatul nr. 2019/2006,

destinația terenului era prevăzută ca fiind „spațiu verde”.

Nu în ultimul rând,

s-a considerat că trebuie avut în vedere și faptul că pârâta, deși nu avea

rezoluționată convenția de vânzare-cumpărare, a procedat la înstrăinarea

imobilului la un preț superior celui stabilit cu reclamanta – respectiv 175.000

Euro, față de 124.447,7 Euro.

Totodată, din

înscrisurile depuse rezultă că reclamanta avea posibilitatea achitării

diferenței de preț.

În raport cu cele mai

sus-arătate, a rezultat că partea care nu și-a îndeplinit obligațiile asumate

este pârâta, culpa acesteia fiind evidentă, astfel că se impune rezoluțiunea

contractului și, în temeiul art. V raportat la art. VIII din convenție,

suportarea daunelor menționate.

Pentru considerentele

sus-arătate, instanța a admis apelul și a schimbat hotărârea în sensul

admiterii acțiunii reclamantei.

În raport cu art. 274

C. proc. civ., reținându-se culpa procesuală a intimatei-pârâte, s-a dispus

obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată (fond și apel).

Împotriva deciziei

curții de apel a declarat recurs pârâta B.T., întemeindu-se pe dispozițiile

art. 304 C. proc. civ. și solicitând admiterea recursului, casarea deciziei

recurate și, rejudecând, respingerea apelului și menținerea sentinței de fond,

ca fiind temeinică și legală.

În motivarea

recursului său, pârâta arată următoarele:

Apreciază că instanța

de apel nu a analizat în mod corect probatoriile administrate în cauză.

Contractul de

vânzare-cumpărare în formă autentică nu s-a mai încheiat din culpa reclamantei,

care nu a achitat diferența de preț până la data precizată în antecontract,

respectiv 17 mai 2006.

Reclamanta nu a

demonstrat prin probele administrate că a plătit la expirarea datei limită

stabilită prin acord mutual prețul integral al bunului imobil sau că a fost

pregătită să consemneze la dispoziția promitentei vânzătoare acest preț.

De asemenea,

apelanta-reclamantă nu a depus nici un înscris care să exprime intenția

explicită a promitentului-cumpărător de a urmări finalizarea actului translativ

de proprietate înlăuntrul termenului stabilit.

Dimpotrivă,

notificarea și încheierile notariale de certificare de fapte de care se

prevalează reclamanta în dovedirea acțiunii și care au fost reținute de

instanța de apel, au fost întocmite la 10 luni de la expirarea termenului,

respectiv la 16 martie 2007, astfel încât, nu se poate aprecia că reclamanta

și-a executat ori că a fost gata să execute îndatorirea de plată a prețului

imobilului și că a notificat promitentul-vânzător în vederea respectării

obligațiilor acestuia.

Pe de altă parte, recurenta-pârâta

s-a conformat îndatoririi de a depune diligențele necesare pentru ca terenul să

poată avea destinația de a servi construirii, depunând certificatul de urbanism

2019 din 17 mai 2006 (întocmit la data de 11 mai 2006), în care se menționează

că poate fi utilizat pentru construirea unui imobil demisol+parter + 3 etaje,

cu parcare, spații comerciale și locuințe.

Argumentația

instanței de apel cum că intimata-pârâtă a formulat cererea pentru eliberarea

certificatului de urbanism la data de 11 mai 2006, cu puțin timp înaintea

termenului prevăzut în antecontract nu poate fi primită, atâta vreme cât, la

data de 17 mai 2006, certificatul de urbanism a fost obținut de

promitentul-vânzător, îndeplinindu-și obligația asumată.

Promitentul-vânzător

nu și-a asumat obligația de a obține pe numele său și autorizația de construire

a unui asemenea imobil, pentru ca reclamanta să poată susține că pârâta și-a

încălcat obligațiile prevăzute de art. V din antecontract. Instanța de apel

reține că din înscrisurile depuse rezultă că reclamanta avea posibilitatea

achitării diferenței de preț, fără a analiza în nici un mod aceste înscrisuri.

Până în martie 2007,

reclamanta nu a notificat-o că dorește încheierea actului în formă autentică și

că este pregătită să plătească prețul. Dacă într-adevăr era pregătită să achite

diferența de preț, trebuia să o notifice până la data de 17 mai 2006.

Instanța de apel nu a

avut în vedere declarațiile martorilor audiați la instanța de fond, care au

relatat că reclamanții au încercat să contracteze un împrumut bancar, însă nu

au reușit, astfel încât nu au putut achita diferența de preț până la data

stipulată în contract.

Prin urmare, nu se

poate reține culpa promitentei-vânzătoare, culpa aparținând în exclusivitate

reclamantei.

Recursul nu este

fondat.

Din examinarea

susținerilor formulate în recurs, în raport de actele dosarului, precum și de

dispozițiile legale incidente în cauză, se constată următoarele:

Se impune a se

observa în primul rând că recurenta-pârâtă nu a procedat la sistematizarea și

încadrarea criticilor exprimate în motivele de recurs prevăzute expres și

limitativ de dispozițiile art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă

susține astfel în esență că neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a

datorat culpei intimatei-reclamante, care nu a achitat diferența de preț și

nici nu a fost pregătită să consemneze la dispoziția promitentei vânzătoare

acest preț, până la expirarea datei limită stabilite pentru achitarea prețului

integral.

Din înscrisurile

existente la dosar rezultă însă că această susținere este eronată, întrucât

intimata-reclamantă fiind o societate comercială avea posibilitatea achitării

diferenței de preț, nu avea nevoie în mod necesar de vreun împrumut bancar în

acest sens și lichiditățile societății puteau acoperi contravaloarea diferenței

de preț stipulată în antecontractul supus prezentei judecăți.

Recurenta-pârâtă mai

susține că intimata-reclamantă în calitate de promitent-cumpărător nu și-a

exprimat intenția explicită de a urmări finalizarea actului translativ de

proprietate înlăuntrul termenului stabilit întrucât încheierile notariale de

fapte au fost întocmite la 10 luni de la expirarea termenului prevăzut în

convenție.

În legătură cu

această susținere, este de precizat că intenția clară și explicită a

reclamantei de a finaliza actul translativ de proprietate s-a exprimat la

momentul încheierii promisiunii bilaterale, prin care părțile s-au angajat a

încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare a imobilului,

dreptul reclamantei de a solicita încheierea actului autentic subzistând și

după expirarea termenului prevăzut în convenție, conform art. 1021 C. civ., cu

respectarea termenului general de prescripție de 3 ani.

Reținerea curții de

apel potrivit căreia intimata-pârâtă a formulat cerere de eliberare a

certificatului de urbanism cu puțin timp înainte de termenul stabilit pentru

încheierea contractului de vânzare-cumpărare este corectă, contrar susținerilor

recurentei. Pe de altă parte, acest certificat nu a fost adus la cunoștința

reclamantei și chiar dacă reclamanta ar fi fost încunoștințată, tot nu ar fi

folosit finalizării încheierii tranzacției, atât timp cât în conținutul său nu

prevedea posibilitatea efectuării construcției.

Din examinarea

mențiunilor acestui certificat rezultă că destinația terenului este SPAȚIU

VERDE, în timp ce potrivit antecontractului, art. V alin. (5), intimata-pârâtă

și-a asumat obligația de a răspunde patrimonial, în situația în care din

certificatul de urbanism nu rezultă că terenul are destinația de locuire.

Mai mult decât atât,

pârâta a procedat la înstrăinarea imobilului cu un preț superior celui stabilit

cu reclamanta către un terț și anume de 175.000 Euro, față de 124.447 Euro,

deși nu avea rezoluționată convenția de vânzare-cumpărare încheiată cu

reclamanta.

În aceste condiții,

în mod judicios curtea de apel a reținut că partea care nu și-a îndeplinit

obligațiile este pârâta a cărei culpă este evidentă și constatând îndeplinite

cerințele art. 1021 C. civ., precum și ale art. V raportat la art. VIII din

convenția părților, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare

și obligarea pârâtei la plata sumei de 70.000 lei (echivalentul a 20.000 Euro),

reprezentând despăgubiri egale cu dublul arvunei achitate de reclamantă.

În consecință, față

de considerentele mai sus arătate, recursul pârâtei va fi respins, ca nefondat

și va fi menținută ca fiind legală decizia pronunțată de curtea de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat

recursul declarat de pârâta B.T. împotriva deciziei nr. 15 de la 31 ianuarie

2011

pronunțată de Curtea de Apel Constanța,

secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 26

octombrie 2011.