ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2007/2024

După deliberare, asupra cauzei de față, constată următoarele:

Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la 6 decembrie 2019 pe rolul Tribunalului București - Secția a V-a civilă, sub nr. x/3/2019, reclamantul A a solicitat, în contradictoriu cu pârâții B și C, obligarea acestora la plata sumei de 796.896,5 lei, cu titlu de despăgubiri, reprezentând prețul contractului de vânzare-cumpărare, onorariul notarial și cheltuieli de judecată efectuate în litigii cu evingătorul, precum și în dosarul pendinte.

La 7 octombrie 2020, pârâții au formulat cerere de chemare în garanție a numiților D și E, prin care au solicitat obligarea acestora la plata sumei de 796.896,5 lei, a contravalorii cheltuielilor de judecată, precum și a altor sume, în ipoteza admiterii cererii de chemare în judecată.

Prin încheierea din 15 februarie 2022, pronunțată în dosarul nr. x/3/2019, Tribunalul București - Secția a V-a civilă a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâții B și C, precum și de intimații-chemați în garanție D și E, prin întâmpinările depuse.

Hotărârea instanței de fond

Prin sentința nr. 730 din 21 aprilie 2022, Tribunalul București - Secția a V-a civilă a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A, în contradictoriu cu pârâții B și C, precum și cu chemații în garanție D și E. I-a obligat pe pârâți la plata către reclamant a sumei de 783.627,95 lei, reprezentând despăgubiri pentru evicțiunea parțială. A respins cererea formulată pentru diferența de 13.268,55 lei, ca neîntemeiată. I-a obligat pe pârâți la plata către reclamant a cheltuielilor de judecată proporțional cu suma admisă, respectiv a sumei de 11.381,28 lei, reprezentând o parte din taxa judiciară de timbru achitată. A respins cererea reclamantului privind obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată, constând în onorariul apărătorului ales, ca neîntemeiată. A admis cererea de chemare în garanție formulată de pârâți, obligându-i pe chemații în garanție D și E la plata către pârâți a sumei de 783.627,95 lei, cu titlu de despăgubiri, precum și a sumei de 11.381,28 lei, reprezentând o parte din taxa judiciară de timbru pe care au fost obligați pârâții să o plătească reclamantului. I-a obligat pe chemații în garanție la plata către pârâți a sumei totale de 21.673,97 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Apelul

Împotriva sentinței nr. 730 din 21 aprilie 2022 pronunțate de Tribunalul București - Secția a V-a civilă au declarat apel pârâții B și C.

Hotărârea pronunțată în apel

Prin decizia nr. 937 A din 26 iunie 2023, Curtea de Apel București – Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins apelul formulat de pârâții B și C împotriva sentinței nr. 730 din 21 aprilie 2022, pronunțate de Tribunalul București - Secția a V-a civilă, în contradictoriu cu intimatul-reclamant A și cu intimații-chemați în garanție D și E, ca nefondat. I-a obligat pe apelanții-pârâți, în solidar, la plata către intimatul-reclamant A, a sumei de 2.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată din apel, constând în onorariu de avocat.

Recursul

Împotriva deciziei nr. 937 A din 26 iunie 2023, pronunțate de Curtea de Apel București – Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie au declarat recurs pârâții B și C, solicitând admiterea acestuia, casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanței de apel.

Invocând dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții au susținut că instanța de apel a aplicat greșit prevederile art. 7 din Decretul nr. 167/1958, raportat la faptul că art. 1351 C. civ. instituie în mod expres o acțiune specifică de răspundere pentru evicțiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului, care ar fi putut fi promovată la data de 22 aprilie 2010.

Prevalându-se de normele prevăzute de art. 1351 C. civ., recurenții au arătat că prin sentința civilă nr. 19718 din 4 noiembrie 2011, pronunțată de Judecătoria Constanța - Secția civilă în dosarul nr. x/212/2010, au fost admise acțiunea în revendicare formulată de reclamantul F la 22 aprilie 2010, precum și cererea de intervenție principală a intervenientului G, prin care pârâtul A a fost obligat să lase acestora, în deplină proprietate și liniștită posesie, terenul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1833 din 18 decembrie 2007 de notarul public H.

Potrivit aspectelor consemnate în hotărârea menționată, la data de 3 septembrie 2010, pârâtul A a depus întâmpinare în dosarul nr. x/212/2010, fără a solicita introducerea în cauză a recurenților.

Din perspectiva lor, termenul de prescripție de 3 ani privind dreptul material la acțiunea răspundere pentru evicțiune a început să curgă de la data la care A a fost chemat în judecată de evingătorii săi, F și G, respectiv de la 22 aprilie 2010 și, cel mai târziu, de la data de 3 septembrie 2010, când acesta a formulat întâmpinare în dosarul nr. x/212/2010 al Judecătoriei Constanța.

În susținerea acestor alegații, recurenții au făcut referire la aspectele statuate de Înalta Curte de Casație și Justiție prin decizia nr. 1 pronunțată în recurs în interesul legii (conform căreia prescripțiile extinctive începute anterior datei de 1 octombrie 2011, împlinite ori neîmplinite la aceeași dată, rămân supuse dispozițiilor art. 18 din Decretul nr. 167/1958, republicat, astfel încât atât instanțele de judecată, din oficiu, cât și părțile interesate pot invoca excepția prescripției extinctive, indiferent de stadiul procesual, chiar și în litigiile începute după 1 octombrie 2011), precum și la dispozițiile art. 1 art. 3 și art. 18 din Decretul nr. 167/1958.

Prevalându-se de cazurile de casare ale art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ., recurenții au susținut că, în mod nelegal și cu aplicarea greșită a prevederilor art. 1347 C. civ., respectiv ale art. 9 alin. (2) C. proc. civ., curtea a respins motivul de apel prin care se invocase că reclamantul nu avea deschisă calea unei cereri de despăgubire pentru evicțiune, față de subzistența valabilității contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1833 din 18 decembrie 2007 de notarul public H, precum și de faptul că acesta nu a învestit instanța cu o cerere prin care să solicite rezoluțiunea contractului.

În dezvoltarea criticii, au învederat că cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1347 C. civ., iar, conform art. 9 alin. (2) C. proc. civ., obiectul și limitele procesului sunt stabilite prin cererile și apărările părților. De vreme ce prin cererea de chemare în judecată nu s-a solicitat plata valorii părții din imobil de care a fost evins, în consens cu art. 1348 C. civ., ci achitarea prețului contractului de vânzare-cumpărare, a spezelor notariale și de judecată, fără a se solicita desființarea contractului de vânzare-cumpărare, recurenții au apreciat că instanța de apel trebuia să examineze cauza prin raportare la dispozițiile art. 1347 C. civ.

Totodată, au afirmat că, în mod nelegal și cu încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1337 C. civ., curtea a respins motivul de apel prin care se invocase faptul că reclamantul nu are deschisă calea unei cereri de despăgubiri pentru evicțiune, având în vedere că dreptul său de proprietate asupra terenului în suprafață de 2.251,28 mp, precum și a cotei indivize de 7/14, reprezentând suprafața indiviză de 14.856 mp din suprafața totală de 29.733 mp, nu a fost desființat, în cauză punându-se problema unei evicțiuni de fapt, respectiv a unei greșite identificări a terenului, iar nu a unei evicțiuni de drept.

Recurenții au susținut că, în mod nelegal instanța de apel a apreciat că reclamantul este îndreptățit să solicite angajarea răspunderii pentru evicțiune a vânzătorilor, fără a cere și rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare. Față de această apreciere a instanței, au afirmat că rămânerea în patrimoniul reclamantului a terenului menționat în titlul de proprietate și primirea despăgubirilor pentru evicțiune creează premisele unei îmbogățiri fără justă cauză, deoarece prin sentința civilă nr. 19718 din 4 noiembrie 2011, pronunțată de Judecătoria Constanța în dosarul nr. x/212/2010 sau prin alte hotărâri judecătorești, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost desființat, ci doar s-a constatat ca terenul în discuție are un alt amplasament.

Sub un alt aspect au criticat decizia instanței de apel din perspectiva încălcării dispozițiilor în materia uzucapiunii, respectiv a dispozițiilor art. 1846 și art. 1847 raportate la cele ale art. 1351 C. civ., susținând că, în mod nejustificat a fost respins motivul de apel prin care s-a invocat faptul că reclamantul nu avea dreptul de a solicita angajarea vânzătorilor pentru evicțiune, întrucât nu i-a chemat în judecată pe în dosarul nr. x/212/2010 al Judecătoriei Constanța. În acest sens, au considerat că în dosarul menționat reclamantul avea posibilitatea de a solicita să se constatate că este proprietarul terenului în litigiu, prin uzucapiune, ca urmare a joncțiunii posesiei cu cea a autorilor săi sau prin uzucapiunea de 30 de ani, ca urmare a exercitării unei posesii utile.

Recurenții au mai susținut că instanța de apel nu a reținut că s-a făcut dovada exercitării unei posesii utile de către reclamant, precum și de către autorii acestuia asupra terenului în suprafață de 2.251,28 mp, normele în materie de uzucapiune fiind aplicate greșit, considerându-se neîntemeiat că s-ar fi pus problema unei posesii utile doar în situația în care imobilul nu ar fi fost împrejmuit.

Invocând dispozițiile art. 1846 și art. 1847 C. civ., au învederat că, la momentul achiziționării acestuia de la recurenți, în anul 2007, terenul în discuție era cadastrat și intabulat în cartea funciară. Or, înscrierea în cartea funciară face dovada exercitării de către reclamant a posesiei continue, neîntrerupte, netulburate, publice și sub nume de proprietar, ceea ce permite, contrar celor reținute de instanța de apel, aplicarea normelor juridice în materie de uzucapiune.

Recurenții au menționat că în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare s-a stipulat că reclamantul a intrat în posesia terenului la momentul perfectării tranzacției imobiliare cu recurenții, respectiv de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Similar, posesia asupra terenului le-a fost transmisă recurenților de către chemații în garanție prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu aceștia. Cele două acte juridice menționate fac dovada exercitării de către reclamant, precum și de către autorii săi, a unei posesii utile asupra imobilului.

Recurenții au mai invocat dispozițiile art. 1895 art. 1860 art. 1897 art. 1890 art. 1846 art. 1847 și art. 463 C. civ., susținând că în mod greșit instanța a respins apelul declarat în cauză.

Apărările formulate

La 9 aprilie 2024, intimații-chemați în garanție D și E au depus întâmpinare, prin care au solicitat admiterea recursului declarat în cauză, considerând că motivele de recurs formulate sunt întemeiate, decizia recurată fiind pronunțată cu aplicarea greșită a normelor de drept material în materia prescripției extinctive, a răspunderii pentru evicțiune, precum și a posesiunii cerute de lege pentru a se invoca cu succes prescripția achizitivă.

Prin concluziile scrise depuse la 16 aprilie 2024, intimatul-reclamant A a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Procedura în fața Înaltei Curți de Casație și Justiție

Prin rezoluția din 23 mai 2024, s-a stabilit termen pentru soluționarea recursului în ședința publică din 26 septembrie 2024, cu citarea părților.

La termenul de judecată menționat, Înalta Curte a rămas în pronunțare asupra recursului.

Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând recursul prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

8.1 Invocând incidența cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții au criticat decizia recurată, sub un prim aspect, din perspectiva încălcării de către instanța de apel a dispozițiilor art. 7 din Decretul nr. 167/1958, susținând că termenul de prescripție a dreptului material la acțiune al reclamantului a început să curgă de la data la care acesta a fost chemat în judecată de către evingătorii săi, în dosarul nr. x/212/2010 al Judecătoriei Constanța, respectiv de la 22 aprilie 2010 sau, cel mai târziu, de la data formulării întâmpinării în dosarul menționat, anume la 3 septembrie 2010.

Examinată prin prisma motivului de recurs indicat, critica nu este fondată.

În prezenta cauză, demersul judiciar are ca obiect dreptul cumpărătorului evins de a solicita angajarea vânzătorului la garanția pentru evicțiune, reglementată de art. 1337 C. civ. de la 1864, dreptul fiind exercitat de reclamant în condițiile în care acțiunea în revendicare și cererea de intervenție principală formulate de evingătorii F și G au fost admise prin sentința civilă nr. 19718 din 4 noiembrie 2011 pronunțată de Judecătoria Constanța în dosarul nr. x/212/2010. Prin această hotărâre, pârâtul A a fost obligat să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantului și intervenientului loturile de teren identificate prin raportul de expertiză sub nr. (...), (...), (...) și (...), ca urmare a constatării unei suprapuneri pe o suprafață de 2.211 mp a terenurilor pentru care părțile prezentaseră titluri de proprietate.

Prin apărările formulate în primă instanță în cauza pendinte, pârâții B și C au invocat excepția prescripției dreptului material la acțiunea în răspundere pentru evicțiune, susținând că termenul de prescripție a început să curgă de la data chemării în judecată a reclamantului de către evingătorii săi, în dosarul nr. x/212/2010 al Judecătoriei Constanța, respectiv de la 22 aprilie 2010 sau, cel mai târziu, la data de 3 septembrie 2010, când s-ar fi formulat întâmpinare în acel dosar.

Prin încheierea de ședință din 15 februarie 2022, tribunalul a respins excepția prescripției ca neîntemeiată, reținând că termenul de prescripție pentru exercitarea dreptului material la acțiune a început să curgă, potrivit art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, de la data de 11 aprilie 2018, când a fost pronunțată decizia nr.18C a Curții de Apel Constanța – Secția I civilă în dosarul nr. x/212/2020, prin care sentința civilă nr. 19718 din 4 noiembrie 2011 a Judecătoriei Constanța, care confirmase drepturile de proprietate ale reclamantului F și a intervenientului G asupra suprafeței de teren de 2.211 mp a rămas irevocabilă.

Învestită fiind de către pârâții B și C cu un motiv de apel având ca obiect de critică modalitatea de soluționare a excepției prescripției dreptului material la acțiune în prima etapă procesuală, curtea l-a respins, reținând că termenul de prescripție pentru angajarea răspunderii acestora, pe temeiul dispozițiilor art. 1337 C. civ., a început să curgă de la data la care reclamantul A, în calitate de cumpărător, a fost tulburat efectiv în exercitarea stăpânirii asupra imobilului, prin recunoașterea pe cale judecătorească a dreptului de proprietate al terților F și G.

Curtea a argumentat soluția adoptată, arătând că data formulării unei pretenții de către evingători nu poate echivala cu cea a nașterii dreptului subiectiv la acțiunea în despăgubiri pentru pagubele cauzate prin evicțiune, întrucât acest moment se plasează temporal la data rămânerii definitive și irevocabile a hotărârii judecătorești care a determinat ineficacitatea juridică a dreptul real dobândit de către reclamantul A, respectiv la 11 aprilie 2018.

Contrar susținerilor recurenților, constatările instanței de apel sunt corecte, de vreme ce ipoteza conturată în speță este aceea în care, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă (sentința civilă nr. 19718 din 4 noiembrie 2011 a Judecătoriei Constanța), reclamantul A a pierdut dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 2.211 mp, fiind obligat să lase în deplină proprietate și liniștită posesie numiților F și G imobilele reprezentând loturile (...), (...), (...) și (...), în suprafață totală de 2.400 mp, ca urmare a constatării existenței unei suprapuneri între imobilele pentru care au fost prezentate titluri de proprietate valabile, iar, ca urmare a comparării acestora, s-a stabilit că titlul originar al reclamantului conținea inadvertențe esențiale, privitoare la indicarea eronată a vecinătăților, respectiv la identificarea terenului.

Ca urmare a analizei efectuate, instanțele învestite cu soluționarea acțiunii în revendicare în dosarul antemenționat au reținut că pârâtul A s-a întemeiat în mod conștient și asumat, cu rea credință, pe documentații cadastrale neconforme cu situația de fapt, pe care avea obligația de a le cerceta sau contesta în raport de titlul de proprietate originar, precum și de vecinătățile contemporane reale, întrucât cuprindeau erori evidente și esențiale de identificare, ce au permis alocarea unor numere cadastrale diferite și, implicit, suprapunerea peste terenurile deținute în proprietate de reclamantul F, respectiv de intervenientul G.

Soluția pronunțată de Judecătoria Constanța prin sentința civilă nr. 19718 din 4 noiembrie 2011 a dobândit caracter definitiv prin decizia nr. 224 din 29 martie 2012 a Tribunalului Constanța – Secția I civilă, și irevocabil, prin decizia nr. 18C din 11 aprilie 2018 a Curții de Apel Constanța – Secția I civilă.

În ceea ce privește începutul prescripției extinctive a dreptului material la acțiunea dedusă judecății în prezentul dosar, relevante sunt dispozițiile art. 7 din Decretul nr. 167/1958, potrivit cărora „Prescripția începe să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune sau dreptul de a cere executarea silită.” Regula generală prevăzută de art. 3 din același decret este în sensul că termenul prescripției este de 3 ani.

Raportând aceste dispoziții legale la circumstanțele particulare ale speței, Înalta Curte constată, similar instanței de apel, că momentul care marchează începutul curgerii termenului de prescripție al dreptului material la acțiune în prezenta cauză este cel al finalizării procesului care a format obiectul dosarului nr. x/212/2020, prin decizia nr. 18C din 11 aprilie 2018 a Curții de Apel Constanța – Secția I civilă, întrucât de la data pronunțării acestei hotărâri irevocabile reclamantul a pierdut definitiv dreptul de proprietate asupra imobilului achiziționat de la recurenți, ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare a terților evingători.

Astfel, de la această dată prejudiciul reclamantului a dobândit caracter cert și s-a născut dreptul de a fi reparat în condițiile prevăzute de art. 1337 C. civ.

Contrar susținerilor recurenților, termenul de prescripție nu a început să curgă de la data chemării în judecată a reclamantului de către evingători în dosarul nr. x/212/2020 al Judecătoriei Constanța sau de la data formulării întâmpinării în dosarul menționat, întrucât, la aceste momente procesuale, rezultatul acțiunii în revendicare nu putea fi cunoscut, acesta conturându-se la finalul cercetării judecătorești (care a presupus o analiză comparativă a titlurilor de proprietate exhibate de părți și a probațiunii administrate), precum și ca urmare a epuizării căilor de atac de reformare ce au fost promovate în condițiile legii.

Pentru identitate de rațiune, eventuala formulare de către reclamant a unei cereri de chemare în garanție a recurenților în dosarul menționat nu ar fi putut influența analiza efectuată în dosarul nr. x/212/2020, care a relevat că inadvertențele esențiale cu privire la identificarea terenului deținut de pârâtul A, care au permis existența unei suprapuneri peste cele ale reclamanților, provin de la titlul originar al primului proprietar al imobilului, I, perpetuându-se și în ceea ce privește titlurile dobânditorilor ulteriori, deci, inclusiv al recurenților.

Pe de altă parte, prin sentința civilă nr. 19718 din 4 noiembrie 2011, Judecătoria Constanța a reținut că pârâtul A nu a contestat dispoziția primarului ce constituia titlul de proprietate al autoarei reclamantului F și a intervenientului G și nici suprapunerea între titluri.

În raport de aceste constatări, doar data rămânerii irevocabile a deciziei nr. 18C din 11 aprilie 2018 a Curții de Apel Constanța – Secția I civilă marchează momentul de debut al termenului de prescripție extinctivă, ca efect al pierderii de către reclamant a dreptului de proprietate asupra unei părți însemnate din bun și, implicit, a tulburării sale în exercitarea prerogativelor acestuia (posesia, folosința și dispoziția).

Reținând că termenul de prescripție a început să curgă de la data rămânerii irevocabile a deciziei nr. 18C a Curții de Apel Constanța – Secția I civilă, respectiv 11 aprilie 2018, Înalta Curte constată că în mod judicios a stabilit instanța de apel că acțiunea civilă din prezenta cauză a fost introdusă înăuntrul termenului de prescripție prevăzut de art. 7 raportat la art. 3 din Decretul nr. 167/1958, critica examinată în cele ce preced urmând a fi respinsă, ca nefondată.

În mod similar se va proceda și în privința motivului de recurs întemeiat în drept pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ., invocat din perspectiva unei pretinse încălcări, de către instanța de apel, a prevederilor art. 1347 C. civ., dar și ale art. 9 alin. (2) C. proc. civ., ca urmare a respingerii criticii din apel ce a vizat faptul că reclamantul nu avea la dispoziție o acțiune în despăgubire pentru evicțiune, față de subzistența valabilității contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1833 din 18 decembrie 2007 de notarul public H, precum și față de neînvestirea instanței cu o cerere în rezoluțiune a acestui act juridic.

Prin acest motiv de recurs, recurenții au mai susținut că reclamantul nu a dedus judecății o cerere prin care să solicite obligarea lor la plata valorii porțiunii de teren pentru care a fost evins, conform art. 1348 C. civ., ci o cerere de repunere în situația anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare, precum și de plată a spezelor de judecată și notariale, fără a solicita desființarea actului juridic, astfel că soluționarea litigiului se impunea a fi făcută prin prisma art. 1347 C. civ.

Examinând aceste critici, Înalta Curte constată că reclamantul a învestit instanța de fond cu o cerere prin care a solicitat obligarea pârâților B și C la plata sumei de 796.896,5 lei, cu titlu de despăgubiri, reprezentând prețul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1833 din 18 decembrie 2007 de notarul public H, precum și a onorariului notarial și a spezelor de judecată efectuate în dosarele nr. x/212/2010 și nr. x/212/2012 ale Judecătoriei Constanța.

Reclamantul a justificat inițierea demersului judiciar, învederând că, prin sentința civilă nr. 19718 din 4 noiembrie 2011 a Judecătoriei Constanța, rămasă definitivă și irevocabilă prin decizia nr. 18C din 11 aprilie 2018 pronunțată de Curtea de Apel Constanța – Secția I civilă în dosarul nr. x/212/2010, a pierdut dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 2.211 mp, din totalul de 2.251,28 mp, achiziționat de la recurenți în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1833 din 18 decembrie 2007 de notarul public H, ca urmare a constatării unei suprapuneri a acestui lot cu cele deținute de numiții F și G, în baza contractelor de vânzare-cumpărare autentificate de notarul public J sub nr. 982 și 975 din 23 august 2022, precum și ca efect al soluției de admitere a acțiunii în revendicare prin hotărârea menționată.

Reclamantul a precizat expres că cererea sa vizează acordarea despăgubirilor pentru evicțiune și că aceasta se întemeiază în drept pe dispozițiile art. 1337 art. 1341 pct. 1, 3 și 4, art. 1344 și art. 1347 C. civ. de la 1864.

În acest cadru procesual stabilit de reclamant, instanța de fond a analizat pretențiile în raport de titlurile de proprietate exhibate, reținând că partea reclamantă a dobândit de la recurenți, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1833 din 18 decembrie 2007 de notarul public H, terenul în suprafață de 2.251,28 mp, situat în Eforie Sud, Bd. (...), lot. (...), nr. cadastral x/1, înscris în cartea funciară nr. (...) Eforie Sud, precum și cota indiviză de 7/14 din suprafața totală de 297,53 mp, reprezentând lotul (...), alee de acces cu nr. cadastral x/2, CF (...), pentru un preț de 155.000 euro.

De asemenea, a constatat că, prin sentința civilă nr. 19718 din 4 noiembrie 2011, pronunțată în dosarul nr. x/212/2010, Judecătoria Constanța a admis cererea în revendicare a reclamantului F, precum și cererea de intervenție principală a intervenientului G, pârâtul A fiind obligat să lase în deplină proprietate și liniștită posesie acestora terenul situat în Eforie Sud, Str. (...), în suprafață de 1200 mp, constând în loturile (...) și (...) identificate prin anexa nr. 4 la raportul de expertiză topografică întocmit de expertul K la 15 aprilie 2011, precum și terenul situat în Eforie Sud, Str. (...), în suprafață de 1200 mp, constând în loturile (...) și (...) identificate prin aceeași anexă a raportului de expertiză, dispunându-se, totodată, radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtului asupra imobilelor menționate, la momentul rămânerii irevocabile a hotărârii. Astfel cum s-a menționat, sentința civilă nr. 19718 din 4 noiembrie 2011 a Judecătoriei Constanța, conținând aceste dispoziții, a rămas irevocabilă prin decizia nr. 18C din 11 aprilie 2018 a Curții de Apel Constanța – Secția I civilă.

Examinând situația de fapt relevată în raport de dispozițiile legale invocate de reclamant ca fundament al cererii de chemare în judecată (art. 1337 art. 1341 pct. 1, 3 și 4, art. 1344 și art. 1347 C. civ.), curtea și-a însușit concluzia tribunalului în sensul că proba cu expertiza topografică administrată în dosarul nr. x/212/2010 al Judecătoriei Constanța a atestat existența unei suprapuneri între proprietățile părților pe o suprafață de 2.211 mp, în ceea ce privește loturile (...), (...), (...) și (...), și că această suprapunere a fost cauzată de o greșită individualizare a loturilor retrocedate în baza acțiunii în revendicare promovate împotriva autorităților locale a autorului inițial, I, dar și a menținerii acestei erori pe parcursul transmisiunilor ulterioare.

Raportat la invocarea de către reclamant a dispozițiilor art. 1347 C. civ., ca temei juridic al cererii de chemare în judecată în cauza pendinte, tribunalul a reținut că nu s-a formulat un petit prin care să se solicite rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu recurenții, astfel că soluția adoptată nu a conținut o astfel de măsură față de principiul disponibilității procesului civil.

Constatând că reclamantul nu a fost evins de întreaga suprafață de teren, de 2.251,28 mp, ci doar de suprafața de 2.211 mp, rămânându-i în proprietate o porțiune de 40,28 mp, tribunalul a apreciat că sunt îndeplinite condițiile privitoare la evicțiune și a admis în parte acțiunea civilă a reclamantului pentru acest considerent.

În calea ordinară de atac, pârâții au criticat sentința tribunalului, prin apelul formulat susținând că reclamantul nu avea deschisă calea unei cereri de despăgubire pentru evicțiune, față de subzistența valabilității contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamantul.

Examinând acest motiv de apel, curtea a reținut că, în ipoteza dedusă judecății, cumpărătorul are dreptul de a opta între a cere rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, atunci când pierderea suferită este atât de importantă încât nu ar mai fi încheiat contractul dacă ar fi cunoscut situația reală (caz în care vânzătorul are obligația de a plăti prețul primit și despăgubiri la fel ca în situația evicțiunii totale, conform art. 1347 C. civ.) și de a solicita valoarea părții pierdute în baza garanției pentru evicțiune a vânzătorilor, socotită la momentul producerii acesteia, cu menținerea contractului de vânzare-cumpărare, potrivit art. 1348 din același act normativ.

În aceste repere legale, curtea a constatat că, în situația unei evicțiuni parțiale, cum este cea în speță, cumpărătorul nu este obligat să solicite rezoluțiunea contractului pentru obținerea despăgubirilor și că, într-o astfel de ipoteză, modalitatea de calcul a acestora se stabilește conform art. 1348 C. civ., respectiv prin obligarea vânzătorului la plata valorii părții de care cumpărătorul a fost evins, iar nu la restituirea proporțională a prețului.

Curtea a mai reținut că în apel pârâții nu au criticat cuantumul despăgubirilor din perspectiva dispozițiilor legale incidente, limitându-se să invoce doar că, de vreme ce nu s-a cerut rezoluțiunea, iar contractul de vânzare-cumpărare este în ființă, reclamantul nu are dreptul la dezdăunare (critica nu a fost primită pentru aspectele expuse în paragraful precedent).

Se observă, astfel, conform aspectelor redate în cele ce preced, că analiza efectuată în cauză a respectat coordonatele procesuale trasate de reclamant prin cererea de chemare în judecată, fără a exceda limitelor învestirii și neputând confirma susținerile recurenților cu privire la încălcarea principiului disponibilității prevăzut de art. 9 C. proc. civ.

Având în vedere că reclamantul a solicitat, prin acțiunea formulată, plata sumei reprezentând prețul contractului încheiat cu recurenții, cu titlu de despăgubiri pentru evicțiunea suferită, este evident că examinarea cauzei s-a impus în contextul factual relevat, precum și a dispozițiilor legale incidente, care reglementează un drept de opțiune al cumpărătorului de a pretinde, după caz, valoarea părții pierdute prin efectul evicțiunii și menținerea contractului de vânzare-cumpărare, potrivit art. 1348 C. civ.

În cazul evicțiunii parțiale, cumpărătorul are, așadar, un drept de opțiune în sensul de a solicita fie rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, fie contravaloarea proporțională a părții de care a fost evins. Ca atare, contrar celor invocate de recurenți, în ipoteza unei evicțiuni parțiale, cumpărătorul nu este obligat să solicite rezoluțiunea contractului pentru obținerea de despăgubiri, ci poate alege să pretindă de la vânzători plata valorii părții din imobil pentru care a fost evins.

Contrar susținerilor recurenților, analiza efectuată de instanța de apel din perspectiva dispozițiilor art. 1348 C. civ. nu este de natură să atragă incidența cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct.8 C. proc. civ., în ipoteza unei evicțiuni parțiale, cum este cea în speță, acțiunea reclamantului pentru recuperarea valorii părții din imobil de care a fost evins fiind posibilă și rezidând în lege.

Pe de altă parte, în speță, nu se poate reține că reclamantul a suferit o evicțiune de fapt, astfel cum nefondat au susținut recurenții, de vreme ce acesta a pierdut dreptul de proprietate asupra unei părți însemnate din imobil ca urmare a promovării cu succes a acțiunii în revendicare de către evingători, admisă printr-o hotărâre civilă cu caracter irevocabil.

Faptul că actul juridic prin care reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra bunului de care, în parte, a fost evins nu a fost rezoluționat nu are conotațiile unei exproprieri de fapt, astfel cum eronat au pretins recurenții, de vreme ce, suprapunerea loturilor deținute de părți a rezultat din actele de proprietate prezentate, a documentației cadastrale aferente, precum și din raportul de expertiză topografică întocmit în dosarul nr. x/212/2010 al Judecătoriei Constanța, iar prin hotărâre irevocabilă, contractul de vânzare-cumpărare în baza căruia reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței afectate de suprapunere a rămas fără efect.

Totodată, în speță nu sunt întrunite condițiile restituirii pentru îmbogățirea fără justă cauză, întrucât, ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare a evingătorilor, reclamantul a pierdut dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 2.211 mp, prin sentința civilă nr. 19718 din 4 noiembrie 2011 a Judecătoriei Constanța fiind obligat și la radierea dreptului real din cartea funciară.

În această ipoteză, este evident că în patrimoniul reclamantului nu se mai regăsește suprafața de teren de 2.211 mp dobândită de la recurenți în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1833 din 18 decembrie 2007 de notarul public H, astfel că acordarea unei despăgubiri proporționale pierderii suferite nu este de natură să genereze o majorare a activului acestuia în detrimentul celui al recurenților.

Critica prin care recurenții au invocat greșita soluționare a motivului de apel ce a vizat inexistența dreptului reclamantului de a solicita angajarea răspunderii pentru evicțiune, în lipsa chemării lor în judecată în dosarul nr. x/212/2010 al Judecătoriei Constanța pentru a dovedi uzucapiunea în condițiile prevăzute de art. 1846 și 1847 raportate la cele ale art. 1351 C. civ., este nefondată.

Prin decizia nr. 18C din 11 aprilie 2018, pronunțată în dosarul nr. x/212/2010, Curtea de Apel Constanța – Secția I civilă a reținut, cu privire la acțiunea în revendicare promovată de reclamantul F și de intervenientul principal G, în contradictoriu cu pârâtul A, că titlurile de proprietate exhibate de părți provin de la autori diferiți (L, respectiv I) și că, urmare a comparării acestora, s-a acordat prevalență celui al părții care a dobândit de la autorul al cărui drept era preferabil, conform principiului nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet (nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are).

Prin această decizie s-a reținut că situația localizării terenului restituit prin sentința civilă nr. 35 din 9 ianuarie 1995 a Judecătoriei Constanța, pronunțată în dosarul nr. x/1992, către I, autorul reclamantului, supus unor vânzări succesive, nu a fost însoțită de un plan de amplasament și delimitare și nici de un proces-verbal de punere în posesie. Totodată, s-a remarcat că această situație nu a fost lămurită nici prin încheierea de rectificare nr. 285 din 3 februarie 2011 emisă de notarul public H ca urmare a rectificării cadastrului prin documentația înregistrată la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, iar nu ca urmare a îndreptării unei erori materiale a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între recurenți și reclamant.

Prin sentința civilă nr. 19718 din 4 noiembrie 2011, Judecătoria Constanța a constatat că terenul menționat a fost identificat prin raportul de expertiză tehnică topografică întocmită de expertul K în dosarul nr. x/212/2010, ocazie cu care s-a constatat existența unei suprapuneri de 2.211 mp între loturile pentru care reclamantul F și intervenientul G, pe de o parte, și pârâtul A, pe de altă parte, prezentaseră titluri de proprietate, loturile (...) și (...) fiind incluse în întregime în suprafața pentru care pârâtul deținea titlu de proprietate, iar loturile (...) și (...) fiind conținute, în cea mai mare parte, de acest teren.

Curtea a reținut că înscrisurile de la dosar au relevat faptul că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1833 din 18 decembrie 2007 de notarul public H, terenurile numiților F (1.200 mp) și G (1.200 mp), respectiv loturile anterior menționate, erau împrejmuite, conform titlurilor lor de proprietate, aceste două persoane exercitând posesia, din cauza suprapunerii, și asupra suprafeței de 2.211 mp deținute de reclamant.

În aceste condiții și raportat la situația de fapt reținută în etapele devolutive ale procesului, ce nu mai poate fi reevaluată în recurs, eronat se susține de către recurenți că reclamantul a exercitat o posesie utilă asupra imobilului, conformă art. 1847 sau art. 1860 C. civ., pentru a putea fi invocată cu succes uzucapiunea de 30 de ani sau cea care presupune o joncțiune a posesiei sale cu cea exercitată de recurenți, de vreme ce s-a constatat că în dosarul nr. x/212/2010 nu s-a făcut dovada faptului că reclamantul ori autorii săi (în ordinea în care aceștia au deținut în proprietate imobilul - I, M, D și E, C și B) au intrat în posesia efectivă a terenului de 2.251,28 mp sau au exercitat acte neechivoce de posesie.

Pe de altă parte, din hotărârile pronunțate în dosarul antemenționat reiese că localizarea terenului în litigiu nu a fost lămurită nici în anul 2011, în condițiile în care, prin încheierea de rectificare nr. 285 din 3 februarie emisă de notarul public H, nu s-au îndreptat erorile materiale din contractul de vânzare-cumpărare cu privire la vecinătățile imobilului tranzacționat, ci cadastrul din documentația cadastrală încheiată de O.C.P.I. Constanța sub nr. 3085/2011, fără a se evidenția, cu ocazia întocmiri acestor documente, o suprapunere cu planul parcelar potrivit căruia, autorul I deținea loturile nr.(...)-(...), respectiv (...)-(...).

Totodată, prin decizia nr. 18C din 11 aprilie 2018, pronunțată în dosarul nr. x/212/2010, Curtea de Apel Constanța – Secția I civilă a reținut că, în operațiunea ce presupune compararea titlurilor de proprietate, nu are relevanță buna-credință a cumpărătorilor la momentul perfectării actelor de vânzare-cumpărare, această instituție producând efecte în cazul acțiunii în anularea actului de vânzare-cumpărare al subdobânditorului de bună-credință cu titlu oneros sau într-o eventuală acțiune pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurtă durată, fiind lipsită de orice efecte în cadrul acțiunii în revendicare imobiliară, în care părțile exhibă titluri de proprietate provenite de la autori diferiți (titlurile reclamantului F și intervenientului G fiind considerate mai bine caracterizate față de cel al pârâtului A).

Față de aceste aspecte reținute cu caracter irevocabil, este justificată concluzia instanței de apel în sensul că termenul prescripției achizitive ar fi trebuit să înceapă să curgă de la 9 ianuarie 1995, odată cu pronunțarea sentinței civile nr. 35 de către Judecătoria Constanța în dosarul nr. y/1992, prin care pârâții Consiliul Local Eforie și Regia Autonomă N au fost obligați să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantului O (I) loturile (...)-(...) și (...)-(...), care au revenit ulterior legatarului universal N, care le-a vândut numitului M, iar acesta le-a înstrăinat către chemații în garanție din prezenta cauză, D și E, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2113 din 2 septembrie 2003 și, ulterior recurenților (conform aspectelor de fapt reținute prin sentința civilă nr. 19718 din 4 noiembrie 2011 pronunțată de Judecătoria Constanța în dosarul nr. x/212/2010).

Având în vedere că printr-o hotărâre cu caracter irevocabil s-a reținut că nu s-a făcut dovada intrării în posesie a terenului de către autorul inițial și nici de către proprietarii subsecvenți, termenul prescripției achizitive nu a început să curgă până la data formulării acțiunii înregistrate sub nr. x/212/2010 (22 aprilie 2010), astfel că reclamantul nu a avut la îndemână mijloace prin care să câștige procesul, prin invocarea cu succes a acestui mod de dobândire a proprietății.

În aceste condiții, este irelevant dacă prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți s-a menționat că reclamantul a intrat în posesia terenului de la data perfectării tranzacției imobiliare, de vreme ce aspectele expuse în cele ce preced infirmă această stipulație convențională.

Similar, nici înscrierea în cartea funciară a dreptului real dobândit de reclamant în baza contractului menționat nu echivalează cu exercitarea unei posesii utile pentru a prescrie, în sensul art. 1847 C. civ., întrucât prin sentința civilă nr. 19718 din 4 noiembrie 2011 a Judecătoriei Constanța s-a dispus obligarea acestuia la radierea dreptului asupra suprafeței de 2.211 mp din cartea funciară nr. (...) Eforie Sud la momentul rămânerii irevocabile a hotărârii.

Pentru considerentele expuse, constatând că nu este incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâții B și C împotriva deciziei nr. 937A din 26 iunie 2023 pronunțate de Curtea de Apel București – Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâții B și C împotriva deciziei nr. 937A din 26 iunie 2023 pronunțate de Curtea de Apel București – Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 26 septembrie 2024, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea grefei, conform dispozițiilor art. 402 C. proc. civ.