Decizia nr. 805/2024 — ÎCCJ, Secția I civilă — recurs împotriva sentinței nr. 130/2022 a Tribunalului București

Pretențiile deduse judecății Prin cererea principală înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă la 27 iunie 2018, reclamanta A. S.R.L. a solicitat să se constate că pârâtele B. (fosta C.), D. și E. S.A. sunt debitori ai obligației de garanție contra evicțiunii, cu privire la imobilul - teren și construcții - situat în București, Șos. x, precum și să fie obligate, în solidar, la plata sumei de 961.800 RON, urmând ca realizarea creanței față de pârâta B.-în insolvență să se facă în cadrul procedurii prevăzute de Legea 85/2014. La 7 august 2018, pârâta B. a formulat cerere de chemare în garanție a pârâtelor D. și E. S.A., solicitând obligarea acestora la suportarea pagubelor generate de obligarea sa la plata garanției pentru evicțiune solicitată de către reclamantă.

Hotărârea pronunțată în primă instanță Prin sentința civilă nr. 130 din 8 februarie 2022, Tribunalul București, secția a III-a a respins excepțiile lipsei calității de reprezentant a semnatarului cererii de chemare în judecată și lipsei interesului reclamantei în constatarea nulității absolute a întregului contract de vânzare-cumpărare, a respins, ca neîntemeiată, cererea principală, a respins, ca rămasă fără obiect, cererea de chemare în garanție, a obligat reclamanta la plata către pârâta B. a sumei de 27.707,36 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, a constatat că pârâta E. S.A. și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată și a respins cererea pârâtei D. de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

Hotărârea pronunțată în apel Împotriva acestei sentințe civile, la 31 martie 2022, a declarat apel reclamanta, solicitând schimbarea sentinței, în sensul admiterii acțiunii. Prin decizia civilă nr. 302A din 23 feburarie 2023, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a respins apelul, ca nefondat.

Recursul formulat în cauză Împotriva acestei decizii civile, la 10 aprilie 2023, a declarat recurs reclamanta, solicitând casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare. Recurenta-reclamantă a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susținând că instanța de apel a aplicat în mod greșit normele de drept material referitoare la garanția pentru evicțiune, sens în care a învederat următoarele argumente: Instanța de apel a reținut în mod greșit că nu a existat o tulburare de drept serioasă și gravă, deși, potrivit noului C. civ., care guvernează contractul încheiat cu B., sunt permise cazurile de angajare a răspunderii pentru evicțiune fără a exista un proces finalizat definitiv, prin care cumpărătorul să fie evins. Astfel, art. 1.704 C. civ. reglementează posibilitatea ca cumpărătorul să evalueze tulburarea de drept și să ceară vânzătorilor să acopere paguba creată prin plata făcută terțului evingător, în cazul în care cumpărătorul a decis să păstreze bunul cu plata unei sume către terțul evingător. Acest text este temeiul în baza căruia recurenta a negociat cu părțile din dosarul prezent și cu țerții evingători și a decis să păstreze bunul cumpărat și să îi dezdăuneze pe terți. Este greșit raționamentul instanței de apel, în sensul că nu s-a dovedit o tulburare serioasă, ci doar o simplă temere. Instanța de apel a făcut o analiză formală și simplistă a noțiunii de tulburare de drept, rezumându-se a analiza doar regimul juridic al contractului de vânzare-cumpărare dintre pârâtele E. și D., astfel că nu poate fi primită susținerea că anularea unui contract nu-1 plasează pe cumpărător în situația unui cumpărător evins. În realitate, anularea primului contract deschide pentru terț posibilitatea de a anula și contractele subsecvente, cu scopul de a readuce terenul în patrimoniul E., de a o obliga pe aceasta la soluționarea notificării depuse în baza Legii nr. 10/2001 și de a obține restituirea în natură. Confirmarea de către judecătorul sindic a contractului de tranzacție dovedește că acesta era necesar și util în economia procedurii de lichidare, că un judecător a analizat contextul litigios în care s-a apreciat "salvarea" patrimoniului societății în lichidare de la complicațiile privind o posibilă anulare a titlului debitoarei și antrenarea acesteia în alte litigii civile, separat de procedura de lichidare. Prin urmare, recuperarea sumei plătite către F. trebuie analizată tot în contextul procedurii de faliment. Nu era necesar să se formuleze o acțiune în răspundere delictuală contra pârâtelor E. S.A. și D. și una în răspundere contractuală împotriva lui D. (răspunderea pentru această parte este atrasă atât delictual, cât și contractual) și B., în măsura în care a existat un contract care a fost ulterior anulat, din moment ce izvorul răspunderii stă în modul în care E. și D. au fraudat atât legea civilă, cât și contractul. Atât timp cât a existat un contract care a fost anulat, obligațiile născute din acel contract și răspunderea părților este o problemă de aplicare a legii și instanța, în virtutea rolului activ, avea obligația de a da o calificare, după dezbateri contradictorii. Or, instanța de apel a nesocotit principiul contradictorialității, din moment ce nu a pus în dezbatere calificarea juridică a răspunderii pârâtei E. S.A., pronunțându-se direct prin hotărâre, cu încălcarea art. 22 alin. (4)-(6) C. proc. civ. Cu privire la pârâtele D. și B., fiind antecesori ai reclamantei, acestea au obligația de garanție, conform art. 1.706 din C. civ.. În egală măsură, acțiunea trebuia admisă și în raport cu prevederile art. 1.339 din vechiul C. civ.. Chiar dacă nu s-ar fi admis acțiunea în raport cu pârâta E. S.A., decizia este nelegală în raport cu pârâtele D. și B.

Apărările formulate în cauză La 23 iunie 2023, intimata-pârâtă B. a depus întâmpinare, prin care a invocat excepția nulității recursului, iar, în subsidiar, a solicitat respingerea acestuia ca nefondat. La 26 iunie 2023, intimata-pârâtă E. S.A. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Procedura de filtru Raportul întocmit la 30 octombrie 2023, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) din C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru și a fost comunicat părților, care nu au depus la dosar punct de vedere. Prin încheierea din 18 ianuarie 2024, completul de filtru a respins excepția nulității recursului, invocată prin întâmpinare, a admis în principiu recursul și a fixat termen pentru soluționarea acestuia în ședință publică. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție Examinând recursul de față, prin prisma motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 din C. proc. civ., Înalta Curte îl va admite, va casa decizia civilă recurată și va trimite cauza, spre rejudecare, la aceeași instanță de apel, pentru următoarele considerente de drept: Potrivit art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., "recursul urmărește să supună instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile", iar, conform art. 486 alin. (1) lit. d) din C. proc. civ., "cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiată recursul și dezvoltarea lor". Din coroborarea acestor dispoziții legale, rezultă că recursul este o cale extraordinară de atac, de reformare, prin care hotărârea este supusă controlului judiciar doar prin prisma conformității sale cu regulile de drept material și/sau procesual, părțile putând-o critica numai pentru motivele prevăzute, în mod expres și limitativ, la art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ. Recurenta-reclamantă a respectat aceste exigențe legale, invocând argumente care se circumscriu motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și pct. 8 din C. proc. civ.. Chiar dacă în cuprinsul memoriului de recurs a fost invocat, în mod expres, doar motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., se constată că unele dintre argumente se subsumează motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., din moment ce recurenta-reclamantă a susținut încălcarea de către instanța de apel a unor norme de drept procesual. Având a analiza, cu prioritate, motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., se reține că recurenta-reclamantă a invocat încălcarea principiilor contradictorialității și rolului activ al instanței, argumentând că instanța de apel nu a pus în dezbatere calificarea juridică a răspunderii civile a pârâtei E. S.A., pronunțându-se direct prin considerentele deciziei asupra acestei chestiuni și făcând, în consecință, aplicarea prevederilor art. 478 alin. (3) din C. proc. civ. Înalta Curte constată că acest motiv de casare este fondat. Se constată că prima instanță a respins cererea principală ca nefondată, reținând că, din moment ce reclamata a menționat, în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, că are cunoștință despre pretențiile juridice invocate de terții notificatori și că înțelege să cumpere imobilul în atare condiții, rezultă că aceasta a acceptat riscul producerii evicțiunii, ca urmare a tulburării de drept provenite din partea terților notificatori, renunțând implicit, dar inevitabil, la garanția contra tulburării sale în liniștita posesie a imobilului cumpărat. În acest context, prima instanță a apreciat că nu este îndeplinită ultima condiție necesară pentru angajarea răspunderii pârâtelor pentru evicțiunea provenită din fapta terțului, respectiv aceea ca sursa evicțiunii să nu fi fost cunoscută de către cumpărător la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Respingând, ca nefondat, apelul declarat de reclamantă, instanța de apel a schimbat considerentele hotărârii primei instanțe și a procedat la analiza, pe două paliere distincte, a pretențiilor deduse judecății: pe de o parte, pretenția îndreptată împotriva pârâtei E. S.A. (care a avut calitatea de vânzător în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.03.2004, a cărui nulitate absolută s-a constatat prin sentința civilă nr. 560 din 18 martie 2013, pronunțată de către Tribunalul București, secția a IV-a civilă în dosarul nr. x/2009), iar, pe de altă parte, pretențiile formulate împotriva pârâtei D. (care a avut calitatea de vânzător în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.03.2004) și a pârâtei B. (care a avut calitatea de vânzător în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.02.2013). Referitor la pretenția formulată împotriva pârâtei E. S.A., instanța de apel a confirmat soluția primei instanțe, argumentând că nu poate fi angajată răspunderea acesteia pentru evicțiune, întrucât este vorba despre o răspundere contractuală, iar efectul constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.03.2004 constă în desființarea sa retroactivă și încetarea garanției pentru evicțiune. A mai reținut instanța de apel că, din moment ce reclamanta a urmărit să transfere răspunderea pârâtei E. S.A. pe tărâm delictual abia prin răspunsul la întâmpinare depus în apel, sunt incidente dispozițiile art. 478 alin. (3) din C. proc. civ., potrivit cărora în apel nu poate fi schimbată cauza cererii de chemare în judecată. În acord cu susținerile recurentei-reclamante, Înalta Curte constată că, fundamentându-și soluția pe atare argumente de drept, care nu au fost invocate de pârâta E. S.A. prin întâmpinare și nici nu au fost puse în discuția părților, instanța de apel a încălcat principiul contradictorialității. Conform art. 14 din C. proc. civ.: "(4) Părțile au dreptul de a discuta și argumenta orice chestiune de fapt sau de drept invocată în cursul procesului de orice participant la proces, inclusiv de instanță din oficiu. (5) Instanța este obligată, în orice proces, să supună discuției părților toate cererile, excepțiile și împrejurările de fapt sau de drept invocate. (6) Instanța își va întemeia hotărârea numai pe motive de fapt și de drept, pe explicații (...) care au fost supuse, în prealabil, dezbaterii contradictorii." Aceste dispoziții legale au rolul de a asigura exercitarea corespunzătoare a dreptului la apărare, care constituie o componentă esențială a dreptului la un proces echitabil, garantat de art. 6 par. 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art. 21 alin. (3) din Constituție și art. 6 din C. proc. civ.. Potrivit prevederilor art. 20 din C. proc. civ., "judecătorul are îndatorirea să asigure respectarea și să respecte el însuși principiile fundamentale ale procesului civil, sub sancțiunile prevăzute de lege". În contextul în care instanța de apel nu a supus dezbaterii contradictorii chestiunile de drept pe care și-a fundamentat soluția privind pretenția îndreptată împotriva pârâtei E. S.A. și le-a expus direct prin considerentele deciziei, recurenta-reclamantă a susținut, prin memoriul de recurs, că nu este vorba despre schimbarea cauzei cererii și că instanța de apel, în baza dispozițiilor art. 22 din C. proc. civ., avea obligația de a pune în discuție calificarea juridică a răspunderii pârâtei E. S.A. Sub acest aspect, se reține că instanța de apel trebuia să pună în discuția părților atât chestiunea dacă schimbarea temeiului răspunderii civile a pârâtei E. S.A., din răspunderea contractuală în cea delictuală, astfel cum rezultă din răspunsul la întâmpinare depus în apel și cum a susținut apărătorul reclamantei cu ocazia dezbaterilor din 9 februarie 2023, reprezintă o schimbare a cauzei cererii de chemare în judecată a pârâtei E. S.A., cât și, în caz afirmativ, incidența prevederilor art. 478 alin. (3) din C. proc. civ., conform cărora în apel nu se poate schimba cauza cererii. Neprocedând astfel, instanța de apel a încălcat norme de procedură prevăzute de lege sub sancțiunea nulității, fiind incident motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ.. În rejudecare, instanța de apel va analiza și dacă hotărârea pronunțată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza G. S.R.L. contra României la 26 iulie 2022, invocată de către recurenta-reclamantă, are revelanță în speță. Referitor la pretențiile formulate împotriva pârâtelor D. și B., recurenta-reclamantă a invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susținând că instanța de apel a aplicat în mod greșit normele de drept material referitoare la obligația vânzătorului de garanție contra evicțiunii. Înalta Curte constată că și acest motiv de casare este fondat. Sub aspectul dreptului material aplicabil, instanța de apel, plecând de la dispozițiile art. 102 din Legea nr. 71/2011, conform cărora "contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa", a apreciat corect că, în ceea ce privește pretențiile întemeiate pe contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.03.2004, sunt aplicabile prevederile art. 1.336 și urm. din C. civ. de la 1864, iar, referitor la pretențiile întemeiate pe contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.02.2013, sunt incidente dispozițiile art. 1.695 și urm. din C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/2009. Sub imperiul C. civ. din 1864, a fost recunoscută jurisprudențial posibilitatea compărătorului de a acționa în mod direct împotriva vânzătorilor anteriori, în cazul unor vânzări succesive, în scopul angajării răspunderii lor pentru evicțiune. Noul C. civ. a consacrat expres această posibilitate, art. 1.706 reglementând că "vânzătorul este obligat să garanteze contra evicțiunii față de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros ori gratuit". Această soluție legislativă se justifică prin faptul că, odată cu bunul, se transmit asupra subdobânditorului toate drepturile aflate în strânsă legătură cu bunul respectiv. Potrivit art. 1.337 din C. civ. de la 1864, respectiv art. 1.695 din noul C. civ., garanția pentru evicțiunea provenind din fapta unui terț este datorată dacă sunt îndeplinite, în mod cumulativ, următoarele condiții: a) evicțiunea să aibă o cauză juridică, adică să fie o tulburare de drept, iar nu de fapt; b) cauza evicțiunii să fie anterioară încheierii contractului de vânzare; c) cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută cumpărătorului la data contractării. La aceste trei condiții, se mai adaugă, uneori, necesitatea unei acțiuni în justiție intentate de către terț împotriva cumpărătorului, însă obligația de garanție contra evicțiunii nu poate fi condiționată de acțiunea în justiție a terțului, întrucât pot exista și cazuri de evicțiune care nu sunt consacrate printr-o hotărâre judecătorească (de exemplu, situația în care dreptul terțului asupra bunului este atât de evident, încât cumpărătorul renunță la bun fără judecată; ipoteza în care cumpărătorul plătește creanța ipotecară pentru a degreva imobilul și pentru a-l păstra etc.). Instanța de apel, schimbând considerentele hotărârii primei instanțe, a reținut că nu este îndeplinită condiția existenței unei tulburări de drept. În acest sens, instanța de apel a constatat că anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.03.2004 a provocat cumpărătorilor subsecvenți o temere cu privire la pierderea dreptului de proprietate asupra unei părți din imobilul care a făcut obiectul contractelor de vânzare, în baza principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, însă ceea ce face diferența dintre o simplă temere și o tulburare de drept este cauza care generează pierderea dreptului de proprietate asupra bunului. Pe de o parte, instanța de apel a reținut că acțiunea în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare poate fi formulată de către orice persoană care dovedește un interes, nu doar de către o persoană care urmărește valorificarea unui drept real sau a unor drepturi de creanță în legătură cu bunul, născute anterior vânzării, opozabile cumpărătorului, astfel cum o impune garanția pentru evicțiune. Pe de altă parte, instanța de apel a reținut că invocarea garanției contra evicțiunii presupune existența unui contract de vânzare-cumpărare valabil și pierderea posesiei de către cumpărător, ca urmare a dreptului invocat de către terț. Instanța de apel a conchis că nici din perspectiva dreptului invocat de către terț, nici din perspectiva cauzei care, în opinia reclamantei, ar putea conduce la pierderea dreptului său de proprietate asupra imobilului, nu se poate reține că ar fi vorba despre o cauză de evicțiune. În acord cu susținerile recurentei-reclamante, Înalta Curte constată că instanța de apel a aplicat greșit normele de drept material privind obligația vânzătorului de garanție contra evicțiunii, atunci când a reținut că nu este vorba despre o tulburare de drept, ci despre o simplă temere a reclamantei. În situația evicțiunii provenind din fapta unui terț, vânzătorul are obligația de a-l garanta pe cumpărător împotriva acelor acțiuni ale terțului care limitează sau împiedică exercitarea dreptului cumpărat, care sunt legale și care nu sunt cauzate de către cumpărător. Tulburarea de drept presupune ca terțul să invoce în sprijinul său un drept, o libertate sau o putere care îi permite să acționeze de așa manieră încât să-l împiedice sau să-l limiteze pe cumpărător în exercitarea dreptului dobândit. Când dreptul cumpărat este dreptul de proprietate, terțul evingător își poate întemeia tulburarea fie pe un alt drept de proprietate asupra aceluiași bun/asupra unei părți din acesta ori pe un alt drept real, fie pe un drept de creanță, fie doar pe o limitare a dreptului cumpărat, chiar dacă aceasta nu creează terțului un drept subiectiv. Ca atare, pentru existența obligației de garanție a vânzătorului contra evicțiunii, nu este suficientă o simplă temere a cumpărătorului de a fi evins, ci este necesară o tulburare de drept, care nu se reduce la pierderea proprietății bunului, ci poate consta și în tulburarea cumpărătorului în exercițiul prerogativelor dreptului de proprietate. Plecând de la situația de fapt astfel cum a fost reținută, în mod definitiv, de instanța de apel, în urma coroborării mijloacelor de probă administrate, se constată că recurenta-reclamantă a probat existența unei tulburări de drept din partea unor terți, nefiind vorba despre o simplă temere de a fi evinsă. După cum s-a învederat prin cererea introductivă, tulburarea de drept constă în contestarea titlului de proprietate al recurentei-reclamante de către terții H., I., J. și K., care, în considerarea calității lor de notificatori, respectiv moștenitori ai celor care au formulat notificări în baza Legii nr. 10/2001, au solicitat, prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă sub nr. x/2016, constatarea nulității absolute a contractelor subsecvente de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. x/17.03.2004 și nr. y/13.02.2013. Contrar celor reținute de către instanța de apel, nu este vorba despre o simplă temere de a evins, ci despre o veritabilă tulburare de drept a recurentei-reclamante în exercițiul dreptului de proprietate asupra imobilului cumpărat, în contextul în care, prin sentința civilă nr. 560 din 18 martie 2013, pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă în dosarul nr. x/2009, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.03.2004 și a actului adițional autentificat sub nr. x/17.03.2004, pentru nerespectarea interdicției legale de înstrăinare, decurgând din faptul că notificarea formulată în baza Legii nr. 10/2001, care privea o parte din terenul vândut, nu fusese soluționată, precum și pentru conivența frauduloasă a părților contractante, în scopul fraudării intereselor notificatorilor. Or, în cadrul dosarului nr. x/2016, s-a solicitat constatarea nulității absolute a celor două contracte subsecvente de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. x/17.03.2004 și nr. y/13.02.2013, în baza principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, reglementat la art. 1.254 alin. (2) din C. civ., conform căruia "desființarea contractului atrage, în condițiile legii, și desființarea actelor subsecvente încheiate în baza lui". Ca atare, astfel cum s-a învederat prin cererea introductivă și prin cererea de apel, cauza evicțiunii o reprezintă notificările nr. x/14.08.2001, nr. y/18.05.2001 și nr. 470/05.07.2004 (prin care s-a solicitat acordarea de măsuri reparatorii pentru terenul în suprafață de 2,50 ha, în care se regăsește suprafața de 41.904 mp, aflată în proprietatea recurentei-reclamante), urmate și coroborate cu pronunțarea sentinței civile nr. 560 din 18 martie 2013 de către Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.03.2004 și a actului adițional autentificat sub nr. x/17.03.2004, precum și cu promovarea acțiunii ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2016, prin care s-a solicitat constatarea nulității absolute a contractelor subsecvente de vânzare-cumpărare. Nu are relevanță împrejurarea că acțiunea ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2016 nu a fost soluționată în fond, din moment ce terții H., L., I., J. și K. au renunțat la judecată doar în urma încheierii cu recurenta-reclamantă a contractului de tranzacție autentificat sub nr. x/20.04.2018, în baza căruia aceasta le-a achitat suma de 200.000 euro. Se constată că terții evingători nu au renunțat doar la judecata acțiunii ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2016, ci și la judecata acțiunii în revendicare ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2010, stingând astfel toate litigiile rezultând din cele trei notificări depuse în baza Legii nr. 10/2001 și renunțând la dreptul de a contesta dreptul de proprietate al recurentei-reclamante asupra imobilului cumpărat. În acest context, se reține că evicțiunea este consumată și că nu s-a repercutat asupra imobilului dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.02.2013, ci asupra altor bunuri ale cumpărătorului (suma de 200.000 euro, pe care a plătit-o terților evingători). Sub acest aspect, se observă că unul dintre temeiurile de drept invocate de recurenta-reclamantă în susținerea demersului său judiciar îl constituie art. 1.704 din noul C. civ., potrivit căruia "atunci când cumpărătorul a păstrat bunul cumpărat, plătind terțului evingător o sumă de bani sau dându-i un alt bun, vânzătorul este liberat de urmările garanției, în primul caz prin rambursarea către cumpărător a sumei plătite cu dobânda legală calculată de la data plății, iar în al doilea caz prin plata valorii bunului dat, precum și, în ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente". Or, instanța de apel a ignorat acest text, care consacră înlăturarea evicțiunii de către cumpărător. Legiuitorul a edictat acest text tocmai pentru că în practică există ipoteze în care cumpărătorul tratează cu terțul evingător și reușește să împiedice pierderea bunului, cu prețul unor sacrificii de natură patrimonială. Astfel se întâmplă atunci când cumpărătorul încheie o tranzacție cu terțul evingător și plătește acestuia o sumă de bani, în schimbul renunțării de către terț la dreptul asupra bunului, cum este situația în prezenta cauză. Într-o astfel de ipoteză, este îndeplinită condiția existenței tulburării de drept, chiar dacă cumpărătorul nu a pierdut bunul ce formează obiectul vânzării. În considerarea celor expuse, rezultă că este îndeplinită prima condiție privind garanția pentru evicțiunea provenind din fapta terțului, și anume tulburarea de drept, decizia fiind dată cu aplicarea greșită a normelor de drept material, astfel că este incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.. În rejudecare, instanța de apel va analiza motivele de apel și apărările formulate cu privire la celelalte două condiții, și anume cauza evicțiunii să fie anterioară încheierii contractului de vânzare și să nu fi fost cunoscută cumpărătorului la data contractării. Constatând că sunt incidente motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 din C. proc. civ., Înalta Curte, în baza art. 496 alin. (2) și art. 497 din C. proc. civ., va admite recursul, va casa decizia civilă recurată și va trimite cauza, spre rejudecare, la aceeași instanță de apel. Dată fiind această soluție, cheltuielile de judecată efectuate de recurenta-reclamantă vor fi avute în vedere de către instanța de apel, cu ocazia rejudecării apelului.