ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 309/2008
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 309/2008 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2008)
Asupra recursului de față;
Din examinarea lucrărilor
din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe
rolul Tribunalului Timiș sub nr. 5265/2006, reclamanta SC F.T. SRL LIEBLING, a
solicitat în contradictoriu cu pârâții PRIMĂRIA MUNICIPIULUI Timișoara și C.L.M.
Timișoara, să se constate dreptul de folosință al reclamantei cu titlu de închiriere
asupra spațiului comercial în suprafață de 22 mp. denumit SAD 1 situat în
Timișoara, parte din imobilul denumit „Complex comercial” înscris în C.G.F.
ind. nr. 142290 nr. top 26301/1/1/1/1, obligarea pârâților să încheie cu
societatea reclamantă un contract de închiriere având ca obiect folosința
spațiului comercial identificat mai sus pentru o chirie stabilită în
conformitate cu Hotărârile în materie ale C.L.M. Timișoara și să i se
recunoască dreptul de folosință asupra statului, cu obligarea plății chiriei
până la încheierea contractului de închiriere.
Prin sentința nr. 2092 din
15 iunie 2006, Tribunalul Timiș, secția comercială și de contencios
administrativ, a respins acțiunea reclamantei SC F.T. SRL LIEBLING, reținând
că, deși reclamanta a făcut demersurile și cheltuielile necesare
individualizării spațiului și intabulării dreptului de proprietate al C.L.M. Timișoara,
nu a dobândit prin aceasta decât un drept la despăgubiri și nicidecum dreptul
la încheierea unui contract de închiriere, în condițiile în care art. 15 din
Legea nr. 213/1998 prevede că aceasta se face prin licitație publică.
Împotriva acestei sentințe,
a declarat apel reclamanta SC F.T. SRL LIEBLING, criticând soluția pentru
nelegalitate și netemeinicie, solicitând să se constate că are un drept de
folosință cu titlu de închiriere asupra spațiului comercial în suprafață de 22
mp. denumit SAD 1, situat în Timișoara, Str. Mureș, parte din imobil denumit
„Complex comercial”, înscris în C.F. ind. nr. 142290 nr. top 26301/1/1/1/1, să
fie obligați pârâții să încheie cu societatea reclamantă un contract de
închiriere având ca obiect folosința spațiului comercial respectiv, pentru o
chirie stabilită în conformitate cu hotărârile în materie ale C.L.M. Timișoara
și să îi fie recunoscut un drept de folosință asupra spațiului comercial
identificat mai sus, cu obligația de a plăti chirie.
Prin decizia nr. 226 din 12
decembrie 2006 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, s-a
respins apelul declarat de reclamanta SC F.T. SRL LIEBLING, reținând că, pentru
încheierea unui contract de închiriere nu era necesară organizarea unei
licitații publice, fiind aplicabile dispozițiile art. 1441 C. civ., potrivit
cărora în caz de schimbare a proprietarului, contractul de închiriere se
continuă cu noul proprietar.
Necesitatea unei licitații
s-ar fi impus numai în cazul în care ocupantul imobilului nu ar fi avut nici un
drept locativ anterior momentului schimbării proprietarului, folosindu-l fie ca
tolerat, fie fără nici un titlu ori, în speță, societatea reclamantă folosea
imobilul în cauză în baza unui titlu perfect valabil, contractul de închiriere
încheiat cu proprietarul imobilului, contract care trebuia preluat de noul
proprietar.
Împotriva acestei decizii,
reclamanta SC F.T. SRL LIEBLING a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art.
304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, casarea
deciziei atacate, admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței în sensul
admiterii acțiunii.
Recurenta a susținut în
esență că, dispozițiile art. 1441 C. civ., sunt aplicabile în speță,
considerând că, acest text instituie un principiu al continuității contractelor
de închiriere pentru toate cazurile în care locatarul pierde proprietatea
bunului închiriat, iar locatarul este de bună-credință, crezând în aparența
dreptului locatarului, în situația de față buna credință nu a fost niciodată
contestată, ea a fost chiar dovedită.
Mai susține recurenta că,
Curtea de Apel Timișoara a ignorat fără vreo explicație starea de fapt care
rezultă din hotărârile judecătorești care au soluționat procesul dintre SC P.
SA Timișoara și primărie referitor la dreptul de proprietate asupra imobilului
din care face parte și spațiul comercial în litigiu.
Cu privire la durata contractului
de închiriere cu proprietarul aparent se arata că ultima prelungire a
contractului de închiriere nr. 191/2001 încheiat cu SC P. SA Timișoara a
expirat la 30 aprilie 2005, iar Curtea de Apel Timișoara, în decizia sa,
ignoră, însă nu numai această situație, ci și clauza înscrisă în art. 3 al
contractului de închiriere, referitoare la durata acestuia, care prevede
convenția părților de a prelungi durata contractului cu acordul ambelor părți,
dar instituie și un drept de proprietate al chiriașei.
Dispozițiile privind
licitația din Legea nr. 213/1998 nu sunt aplicabile în speță.
Temeiul pretențiilor este art.
1441 C. civ., care vizează continuarea unui contract de închiriere preexistent,
exclud aplicarea dispozițiilor legale referitoare la încheierea contractului de
închiriere pe baza unei licitații.
Criticile sunt nefondate.
Așa cum rezultă din
considerentele deciziei atacate, în apel, ca urmare a efectului devolutiv al
acestei căi de atac, în raport de criticile formulate s-au repus în discuție
aspectele de netemeinicie, privind stabilirea stării de fapt și chestiunea de
drept legată de aplicabilitatea dispozițiilor art. 1441 C. proc. civ., cât și
susținerile formulate de intimată în apărare.
Pornind de la caracterul
recursului și de la cauza acestuia care constă în nelegalitatea hotărârii ce se
atacă pe această cale, prin cererea de recurs criticile trebuie să îmbrace una
din ipotezele prevăzute de art. 304 C. proc. civ., sub denumirea de motive de
nelegalitate.
Așadar, criticile formulate
de recurentă ce vizează starea de fapt, prin care se ține la repunerea ei în
discuție, în recurs, sunt critici de netemeinicie.
Or recursul, așa cum s-a
precizat poate fi exercitat numai pentru motive de nelegalitate a hotărârii,
deoarece recurenta a avut la dispoziție o judecată în fond în fața primei
instanțe, și o rejudecare a fondului (atât în fapt cât și în drept) în apel.
Din aceste considerente,
aceste critici nu pot fi analizate în acest cadru procesual.
Critica privind neaplicarea
dispozițiilor art. 1441 C. civ., se circumscrie motivului de nelegalitate
prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., referitor la lipsa de temei legal,
al hotărârii atacate, invocându-se aplicarea unei norme juridice străine stării
de fapt.
Analizând legalitatea
deciziei, prin prima acestei critici urmează a se reține:
Confirmând starea de fapt
reținută la fond, în apel s-a statuat că dispozițiile art. 1441 C. civ., nu pot
constitui temei al acțiunii formulate de recurenta reclamantă, deoarece
deținătorul bunului ce i-a constituit un drept de locație, nu deține un drept de
proprietate asupra acestuia, așa cum rezultă din hotărârile judecătorești
depuse la dosarul cauzei, iar termenul de locațiune convenit anterior cu
proprietarul aparent a expirat.
Concluzia instanței este
justă.
Dispozițiile art. 1441 C.
civ., nu au aplicabilitate în speța de față.
La data introducerii
acțiunii recurenta reclamantă nu mai avea calitatea de locator, folosind așadar
spațiul locativ fără titlu, bunul imobil trecând în urma soluționării
irevocabile a unui litigiu din patrimoniul SC P. SRL în cea a Statului Român,
aparținând domeniului public, administrat de Municipiul Timișoara.
În aceste condiții, în cauză
în mod corect, a fost înlăturată susținerea recurentei că se află în situația
de a i se respecta locațiunea de către noul proprietar și că i se aplică
temeiul legal invocat, respectiv art. 1441 C. civ.
Această reglementare
vizează, așa cum a statuat instanța de apel o situație de excepție, și anume
aceea în care, cumpărătorul bunului închiriat trebuie să respecte locațiunea
făcută înainte de vânzare.
În situația de fapt
stabilită de instanțe, s-a concluzionat în mod corespunzător că prin natura
dreptului de proprietate asupra bunului, închirierea se impune a fi realizată
în condițiile art. 15 din Legea nr. 213/1998, prin licitație publică.
Așa fiind, pentru cele ce
preced, în baza art. 312 C. proc. civ., recursul urmează a fi respins ca
nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat
de reclamanta SC F.T. SRL LIEBLING împotriva deciziei nr. 226 din 12 decembrie
2006 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința
publică, astăzi 1 februarie 2008.