ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 309/2008

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș sub nr. 5265/2006, reclamanta SC F.T. SRL LIEBLING, a solicitat în contradictoriu cu pârâții PRIMĂRIA MUNICIPIULUI Timișoara și C.L.M. Timișoara, să se constate dreptul de folosință al reclamantei cu titlu de închiriere asupra spațiului comercial în suprafață de 22 mp. denumit SAD 1 situat în Timișoara, parte din imobilul denumit „Complex comercial” înscris în C.G.F. ind. nr. 142290 nr. top 26301/1/1/1/1, obligarea pârâților să încheie cu societatea reclamantă un contract de închiriere având ca obiect folosința spațiului comercial identificat mai sus pentru o chirie stabilită în conformitate cu Hotărârile în materie ale C.L.M.

Timișoara și să i se recunoască dreptul de folosință asupra statului, cu obligarea plății chiriei până la încheierea contractului de închiriere. Prin sentința nr. 2092 din 15 iunie 2006, Tribunalul Timiș, secția comercială și de contencios administrativ, a respins acțiunea reclamantei SC F.T. SRL LIEBLING, reținând că, deși reclamanta a făcut demersurile și cheltuielile necesare individualizării spațiului și intabulării dreptului de proprietate al C.L.M. Timișoara, nu a dobândit prin aceasta decât un drept la despăgubiri și nicidecum dreptul la încheierea unui contract de închiriere, în condițiile în care art. 15 din Legea nr. 213/1998 prevede că aceasta se face prin licitație publică. Împotriva acestei sentințe, a declarat apel reclamanta SC F.T.

SRL LIEBLING, criticând soluția pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând să se constate că are un drept de folosință cu titlu de închiriere asupra spațiului comercial în suprafață de 22 mp. denumit SAD 1, situat în Timișoara, Str. Mureș, parte din imobil denumit „Complex comercial”, înscris în C.F. ind. nr. 142290 nr. top 26301/1/1/1/1, să fie obligați pârâții să încheie cu societatea reclamantă un contract de închiriere având ca obiect folosința spațiului comercial respectiv, pentru o chirie stabilită în conformitate cu hotărârile în materie ale C.L.M. Timișoara și să îi fie recunoscut un drept de folosință asupra spațiului comercial identificat mai sus, cu obligația de a plăti chirie.

Prin decizia nr. 226 din 12 decembrie 2006 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, s-a respins apelul declarat de reclamanta SC F.T. SRL LIEBLING, reținând că, pentru încheierea unui contract de închiriere nu era necesară organizarea unei licitații publice, fiind aplicabile dispozițiile art. 1441 C. civ., potrivit cărora în caz de schimbare a proprietarului, contractul de închiriere se continuă cu noul proprietar. Necesitatea unei licitații s-ar fi impus numai în cazul în care ocupantul imobilului nu ar fi avut nici un drept locativ anterior momentului schimbării proprietarului, folosindu-l fie ca tolerat, fie fără nici un titlu ori, în speță, societatea reclamantă folosea imobilul în cauză în baza unui titlu perfect valabil, contractul de închiriere încheiat cu proprietarul imobilului, contract care trebuia preluat de noul proprietar.

Împotriva acestei decizii, reclamanta SC F.T. SRL LIEBLING a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei atacate, admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței în sensul admiterii acțiunii. Recurenta a susținut în esență că, dispozițiile art. 1441 C. civ., sunt aplicabile în speță, considerând că, acest text instituie un principiu al continuității contractelor de închiriere pentru toate cazurile în care locatarul pierde proprietatea bunului închiriat, iar locatarul este de bună-credință, crezând în aparența dreptului locatarului, în situația de față buna credință nu a fost niciodată contestată, ea a fost chiar dovedită.

Mai susține recurenta că, Curtea de Apel Timișoara a ignorat fără vreo explicație starea de fapt care rezultă din hotărârile judecătorești care au soluționat procesul dintre SC P. SA Timișoara și primărie referitor la dreptul de proprietate asupra imobilului din care face parte și spațiul comercial în litigiu. Cu privire la durata contractului de închiriere cu proprietarul aparent se arata că ultima prelungire a contractului de închiriere nr. 191/2001 încheiat cu SC P. SA Timișoara a expirat la 30 aprilie 2005, iar Curtea de Apel Timișoara, în decizia sa, ignoră, însă nu numai această situație, ci și clauza înscrisă în art. 3 al contractului de închiriere, referitoare la durata acestuia, care prevede convenția părților de a prelungi durata contractului cu acordul ambelor părți, dar instituie și un drept de proprietate al chiriașei.

Dispozițiile privind licitația din Legea nr. 213/1998 nu sunt aplicabile în speță. Temeiul pretențiilor este art. 1441 C. civ., care vizează continuarea unui contract de închiriere preexistent, exclud aplicarea dispozițiilor legale referitoare la încheierea contractului de închiriere pe baza unei licitații. Criticile sunt nefondate. Așa cum rezultă din considerentele deciziei atacate, în apel, ca urmare a efectului devolutiv al acestei căi de atac, în raport de criticile formulate s-au repus în discuție aspectele de netemeinicie, privind stabilirea stării de fapt și chestiunea de drept legată de aplicabilitatea dispozițiilor art. 1441 C. proc. civ., cât și susținerile formulate de intimată în apărare.

Pornind de la caracterul recursului și de la cauza acestuia care constă în nelegalitatea hotărârii ce se atacă pe această cale, prin cererea de recurs criticile trebuie să îmbrace una din ipotezele prevăzute de art. 304 C. proc. civ., sub denumirea de motive de nelegalitate. Așadar, criticile formulate de recurentă ce vizează starea de fapt, prin care se ține la repunerea ei în discuție, în recurs, sunt critici de netemeinicie. Or recursul, așa cum s-a precizat poate fi exercitat numai pentru motive de nelegalitate a hotărârii, deoarece recurenta a avut la dispoziție o judecată în fond în fața primei instanțe, și o rejudecare a fondului (atât în fapt cât și în drept) în apel. Din aceste considerente, aceste critici nu pot fi analizate în acest cadru procesual.

Critica privind neaplicarea dispozițiilor art. 1441 C. civ., se circumscrie motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., referitor la lipsa de temei legal, al hotărârii atacate, invocându-se aplicarea unei norme juridice străine stării de fapt. Analizând legalitatea deciziei, prin prima acestei critici urmează a se reține: Confirmând starea de fapt reținută la fond, în apel s-a statuat că dispozițiile art. 1441 C. civ., nu pot constitui temei al acțiunii formulate de recurenta reclamantă, deoarece deținătorul bunului ce i-a constituit un drept de locație, nu deține un drept de proprietate asupra acestuia, așa cum rezultă din hotărârile judecătorești depuse la dosarul cauzei, iar termenul de locațiune convenit anterior cu proprietarul aparent a expirat.

Concluzia instanței este justă. Dispozițiile art. 1441 C. civ., nu au aplicabilitate în speța de față. La data introducerii acțiunii recurenta reclamantă nu mai avea calitatea de locator, folosind așadar spațiul locativ fără titlu, bunul imobil trecând în urma soluționării irevocabile a unui litigiu din patrimoniul SC P. SRL în cea a Statului Român, aparținând domeniului public, administrat de Municipiul Timișoara. În aceste condiții, în cauză în mod corect, a fost înlăturată susținerea recurentei că se află în situația de a i se respecta locațiunea de către noul proprietar și că i se aplică temeiul legal invocat, respectiv art. 1441 C. civ. Această reglementare vizează, așa cum a statuat instanța de apel o situație de excepție, și anume aceea în care, cumpărătorul bunului închiriat trebuie să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare.

În situația de fapt stabilită de instanțe, s-a concluzionat în mod corespunzător că prin natura dreptului de proprietate asupra bunului, închirierea se impune a fi realizată în condițiile art. 15 din Legea nr. 213/1998, prin licitație publică. Așa fiind, pentru cele ce preced, în baza art. 312 C. proc. civ., recursul urmează a fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC F.T. SRL LIEBLING împotriva deciziei nr. 226 din 12 decembrie 2006 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședința publică, astăzi 1 februarie 2008.