ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2369/2008

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 21 noiembrie 2005 la Judecătoria Târgu Mureș la dosar nr. 10254/2005 reclamanta Asociația de Proprietari nr.384, prin reprezentanți legali, a chemat-o în judecată pe pârâta SC T.M. SRL solicitând pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună: - rezilierea contractului de închiriere nr. TM 89/1998 încheiat între reclamantă și pârâtă,, ca urmare a neîndeplinirii obligației contractuale; - obligarea pârâtei la ridicarea panourilor publicitare de pe suprafețele exterioare ale clădirii blocului situat în municipiul Târgu Mureș, iar în caz de refuz îndrituirea reclamantei de a le ridica pe cheltuiala pârâtei; - obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința comercială nr. 23 din 15 ianuarie 2007, Tribunalul Comercial Mureș a admis acțiunea formulată de reclamanta Asociația de Proprietari nr. 384 cu sediul în Târgu-Mureș, județul Mureș, în contradictoriu cu pârâta SC T.M. SRL București și a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. TM 89 din 20 aprilie 1998 încheiat între părțile litigante, obligând pârâta să ridice panourile publicitare de pe suprafețele exterioare ale clădirii blocului situat în Târgu-Mureș, în caz de refuz ridicarea urmând a se face de reclamantă pe cheltuiala pârâtei.

Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că între părți s-a încheiat contractul de închiriere a suprafețelor exterioare a blocului menționat, pentru amplasarea unor panouri și reclame publicitare destinate clienților societății pârâte, constatând că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, fapt ce rezultă din adresa nr. 700 din 4 octombrie 2006. Ca urmare a neîndeplinirii acestei obligații contractuale, pârâta a fost obligată pe procedura sumară a somației de plată prin hotărâre judecătorească să achite reclamantei suma de 4.444,26 Ron, reprezentând contravaloarea chiriei neachitate aferentă perioadei 1 septembrie 2003 – 1 septembrie 2006 conform contractului de închiriere nr.TM89/1998 și dobânda aferentă.

Rezultând cu certitudine neîndeplinirea obligației asumată prin contract, instanța a considerat, prin prisma prevederilor art. 1439 alin. (2) C. civ., că reclamanta este îndreptățită să solicite rezilierea contractului. Instanța a considerat că, faptul că pârâta a mai achitat după introducerea acțiunii o parte din chiria datorată, nu poate fi îndreptată ca o respectare a clauzelor contractuale și, în plus, a mai avut în vedere și împrejurarea că panourile publicitare au fost montate defectuos, aspect ce rezultă din expertiza extrajudiciară depusă la dosar. Hotărârea primei instanțe a fost atacată cu recurs de către SC T.M. SRL, ca succesoare a SC T. SRL, solicitându-se respingerea acțiunii reclamantei.

Curtea de Apel Târgu Mureș, secția comercială de contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 58/A din 17 septembrie 2007 a respins ca nefondată cererea recalificată ca apel declarat de pârâta SC T.M. SRL, ca succesoare a SC T. SRL, cu sediul în București, împotriva sentinței comerciale nr. 23 din 15 ianuarie 2007, pronunțată de Tribunalul Comercial Mureș în dosarul nr. 757/2006. Pentru a pronunța această decizie instanța de control judiciar a reținut în esență că prima instanță a reținut o corectă stare de fapt în sensul că între părțile din litigiu s-a încheiat un contract de închiriere nr. TM 89/1998, verificând îndeplinirea uneia dintre clauzele contractuale esențiale și anume plata chiriei, motiv de reziliere invocat în principal de reclamantă.

Deși contractul nu are clauză de reziliere, se aplică dispozițiile legale generale care guvernează convențiile și modalitatea de îndeplinire a obligațiilor contractuale. În timp ce pârâta apelantă a respins categoric motivul de reziliere pentru îndeplinirea necorespunzătoare a obligației de plată a chiriei, la dosarul cauzei s-a depus extras din dispozitivul sentinței nr. 5224 din 8 decembrie 2006, prin care a fost somată să plătească reclamantei intimate din prezenta cauză suma de 4.444,26 Ron, reprezentând chirie neachitată aferentă perioadei 1 septembrie 2003 – 1 septembrie 2006, conform contractului de închiriere nr. TM 89/1998, precum și 447,71 Ron dobândă.

Această hotărâre a rămas irevocabilă prin respingerea cererii în anulare, la dosar aflându-se extrasul din dispozitivul sentinței civile nr. 3579 din 6 iulie 2007. Pentru dezvoltarea aspectelor legate de montarea defectuoasă și de eventualele avarii, precum și de angajarea răspunderii privind obținerea autorizațiilor, există clauza inserată la art. 4 din contract, iar lipsa unei semnături din partea unuia dintre proprietarii direct afectați, vizează momentul încheierii contractului și nu cel ulterior și perioada de executare a acestuia. Dovada îndeplinirii necorespunzătoare sau a neîndeplinirii unei clauze contractuale esențiale, cum este plata chiriei, reprezintă motiv de reziliere, așa cum corect a apreciat instanța de fond și în consecință, a dispus obligarea pârâtei la ridicarea panourilor publicitare.

Potrivit art. 1020 C. civ., condiția rezolutorie este subînțeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice, când una dintre părți nu-și îndeplinește obligația de plată a chiriei, or, sentința civilă nr. 5224/2006, rămasă irevocabilă prin decizia nr. 3579/2007, este tocmai dovada că pentru perioadele indicate nu s-a plătit chirie. Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs, motivat și timbrat pârâta SC T.M.

SRL București criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, reiterând motivele invocate în apel, susținând în esență că existența unor defecțiuni de montaj al panourilor nu poate conduce la reziliere, neputându-se lua în considerare o expertiză extrajudiciară la efectuarea căreia nu a fost convocat în prezent nici un reprezentant al firmei, subliniindu-se că s-a respectat cu strictețe plata chiriei convenite prin contract, iar reclamanta nu a formulat vreodată cerere de reparare a prejudiciului ori plata chiriei, nu a urmat procedura concilierii ­­­­­valabile așa cum este reglementată de art. 720 C. proc. civ. În ceea ce privește situația plăților s-a precizat că potrivit art. 5 din contract se plăteau doar perioadele cu panou afișat și nu perioadele în care panourile nu erau utilizate.

Referitor la adresa nr. 700/2006 s-a menționat că aceasta era incompletă deoarece nu au fost atașate și anexele ei, deși cum rezultă că plățile au fost făcute numai pentru perioadele când panoul a fost afișat, subliniindu-se și lipsa obiecțiunilor din partea reclamantei legate de plăți pe tot parcursul derulării contractului, ceea ce dovedește că plățile au fost făcute și la termen. În consecință pârâta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI NR.3 84 Târgu Mureș a solicitat în baza art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. admiterea recursului așa cum a fost formulat și motivat în scris, admiterea apelului și respingerea acțiunii formulată de reclamanta SC T.M. SRL. Recursul este nefondat pentru următoarele considerente.

Din analiza actelor de la dosarul cauzei prin prisma motivelor de recurs și a dispozițiilor legale incidente cauzei rezultă că instanța de apel în mod corect a apreciat actul dedus judecății și probatoriile administrate în cauză și decizia atacată nu poate fi desființată. Instanța de apel ca și instanța de fond a reținut corect că între părțile din litigiu s-a încheiat un contract de închiriere nr. TM89/1998 a suprafețelor exterioare ale clădirii blocului situat în Târgu-Mureș, pentru amplasarea unor panouri și reclame publicitare destinate clienților societății pârâte, constatând că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, fapt, ce rezultă din adresa nr. 700 din 4 octombrie 2006. Deși contractul de închiriere nu are clauză de reziliere, se aplică dispozițiile legale generale care guvernează convențiile și modalitatea de îndeplinire a obligațiilor contractuale.

În timp ce pârâta a respins categoric motivul de reziliere pentru neîndeplinirea corespunzătoare a obligației de plată a chiriei, la dosarul cauzei s-a depus extras din dispozitivul sentinței nr. 5224 din 8 decembrie 2006, prin care a fost somate să plătească reclamantei din prezenta cauză, suma de 4.444,21 Ron reprezentând chirie neachitată aferentă perioadei 1 septembrie 2003 – 1 septembrie 2006, conform contractului de închiriere nr. TM 89/1998, precum și 447,71 Ron dobândă, sentința rămasă irevocabilă prin respingerea cererii în anulare, la dosar aflându-se extrasul din dispozitivul sentinței civile nr. 3579 din 6 iulie 2007. Pentru rezolvarea aspectelor legate de montarea defectuoasă a panourilor publicitare și de eventualele avarii, precum și de angajarea răspunderii privind obținerea autorizațiilor pentru amplasare există clauza inserată la art. 4 din contract, iar lipsa unei semnături din partea unuia dintre proprietari direct afectați, vizează momentul încheierii contractului și nu cel ulterior și perioada de executare a acestuia.

Dovada îndeplinirii necorespunzătoare sau a neîndeplinirii unei clauze contractuale esențiale cum este plata chiriei, reprezintă motiv de reziliere așa cum corect a apreciat instanța de fond și în consecință a dispus și obligarea pârâtei la ridicarea panourilor publicitare. Potrivit art. 1020 C. civ., condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, când una dintre părți nu-și îndeplinește obligația de plată a chiriei, or sentința civilă nr. 5224/2006, rămasă irevocabilă prin decizia nr. 3579/2007 este tocmai dovada că pentru perioadele indicate nu s-a plătit chirie. Așadar, instanța nu a dat o interpretare greșită actului juridic dedus judecății, respectiv contractului încheiat de părți, iar în soluționarea litigiului, s-a aplicat corect dispozițiile prevăzute de art. 1020-1021 C. civ., incidente în cauză.

Față de cele ce preced, rezultă că decizia atacată este legală și drept urmare Înalta Curte va respinge recursul conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC T.M. SRL București împotriva deciziei nr. 58/A din 17 septembrie 2007 a Curții de Apel Târgu-Mureș, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 27 iunie 2008.