ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1095/2010
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1095/2010 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)
Deliberând asupra recursului de față, din
actele și lucrările dosarului, constată că prin cererea înregistrată
pe rolul Judecătoriei sectorului 2 București la data de 19 noiembrie
2008, Universitatea B. a chemat în judecată pe pârâta SC M.R. SRL,
solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța,
să dispună evacuarea pârâtei din spațiile ocupate în baza
contractului de închiriere din 3 octombrie 2006 și a actului
adițional din 3 octombrie 2007 și să oblige pârâta la a ridica
de pe terenurile închiriate panourile publicitare și suporturile metalice
care le susțin.
Prin sentința civilă nr.
880 din 30 ianuarie 2009, Judecătoria sectorului 2 București, secția
civilă, a admis excepția necompetenței sale materiale și a
declinat competența de soluționare a cauzei, în favoarea Tribunalului
București, secția a VI-a comercială, pe rolul căruia
dosarul a fost înregistrat la data de 16 septembrie 2009.
Prin sentința comercială nr.
7854 din 21 mai 2009, Tribunalul București, secția a VI-a
comercială, a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâtei din
spațiile ocupate în București, care constituie obiect al contractului
de închiriere din 2006, modificat prin actul adițional din 2007 și a
obligat pârâta să ridice de pe terenurile aflate în proprietatea
reclamantei ansamblurile publicitare.
Pentru a pronunța această
sentință, prima instanță a reținut că pârâta a
ocupat spațiul din București, în temeiul contractului de închiriere din
2006, modificat prin actul adițional din 2007, valabil până la data
de 3 octombrie 2008. În continuare, instanța de fond a mai constatat
că, după împlinirea acestui termen, reclamanta nu a mai fost de acord
cu prelungirea duratei locațiunii, prin reînnoirea contractului, iar
pârâta nu a probat că în cauză că ar fi operat tacita
relocațiune. Așa fiind, apreciind că pârâta nu justifică un
titlu legal pentru deținerea spațiului, Tribunalul a admis
acțiunea și, în temeiul art. 480 C. civ., a dispus evacuarea pârâtei
și obligarea acesteia să ridice de pe terenurile reclamantei
ansamblurile publicitare.
Împotriva acestei sentințe, SC
M.R. SRL a declarat apel, solicitând schimbarea sa în tot, în sensul
respingerii cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.
Apelul a fost respins, ca nefondat,
prin decizia Curții de Apel București, secția a VI-a
comercială nr. 328 din 26 august 2009, reținând că după
data de 3 octombrie 2008, titlul apelantei a fost constituit de contractul de
închiriere reînnoit tacit, denunțat însă apoi unilateral de
către locator, potrivit regulilor care guvernează locațiunea pe
durată nedeterminată, ceea ce duce la concluzia că locatarul nu
mai deține vreun titlu care să-i justifice folosirea spațiului,
Curtea de apel apreciind că sentința atacată este temeinică
și legală.
Împotriva acestei decizii a declarat
recurs pârâta care a reiterat criticile formulate și în fața
instanței de apel.
Astfel, recurenta a arătat
că în cursul lunii septembrie 2006, a participat la o licitație
organizată de intimată, în vederea încheierii unui contract de
închiriere asupra a trei spații aflate în proprietatea celei din
urmă, în scopul afișării de reclame pe panouri publicitare.
Recurenta a mai arătat că,
în urma desemnării sale drept câștigătoare a licitației,
părțile au încheiat contractul de închiriere din 3 octombrie 2006, în
temeiul căruia intimata i-a transmis dreptul de folosință asupra
unui spațiu situat în București,, pentru o durată de un an, la
împlinirea căreia au agreat prelungirea termenului pentru încă un an,
respectiv până la data de 3 octombrie 2008, acordul fiind materializat în
actul adițional din 3 octombrie 2007.
Recurenta a afirmat că, în
cursul lunii septembrie 2008 a solicitat reclamantei prelungirea duratei
închirierii cu încă un an și, întrucât niciun reprezentant al
Universității nu se prezentase la data de 3 octombrie 2008, pentru
a-i fi predat spațiul, a continuat să îl folosească, apreciind
că intimata a consimțit în mod tacit la înnoirea locațiunii. În
aceste condiții, recurenta a susținut că în cauză a operat
tacita relocațiune, potrivit art. 1437 C. civ., ceea ce impune concluzia
existenței unui titlu valabil, care justifică utilizarea în
continuare a panourilor publicitare.
Intimata a depus la dosar
întâmpinare solicitând respingerea recursului, ca nefondat.
Înalta Curte, analizând decizia prin
prisma criticilor formulate și care pot fi încadrate în motivul
prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., va respinge recursul pentru
următoarele considerente:
Părțile au încheiat
contractul de închiriere din 3 octombrie 2006, în temeiul căruia intimata,
în calitate de locator, a transmis recurentei, în calitate de locatar, dreptul
de folosință asupra unui spațiu de 18 mp per panou, din imobilul
teren situat în București, pentru o perioadă de un an, începând cu
data semnării sale.
Potrivit art. 2.1 din contract, la
expirarea termenului de închiriere, părțile pot prelungi
valabilitatea convenției, prin act adițional. În aplicarea acestei
dispoziții contractuale, a fost încheiat actul adițional, prin care
părțile au convenit prelungirea duratei de valabilitate a
locațiunii cu încă un an - până la data de 3 octombrie 2008.
Anterior împlinirii acestui termen,
intimata și-a manifestat intenția de a nu mai continua raporturile
contractuale, în timp ce recurenta a pretins prelungirea duratei de
valabilitate a locațiunii.
Dincolo de susținerile
părților, care subliniază neconcordanțe între adresa la
care intimata a expediat corespondența sa către recurentă
și sediul social al acesteia, Înalta Curte constată că după
data de 3 octombrie 2008, când s-a împlinit termenul de valabilitate a
locațiunii, părțile nu au mai încheiat un nou act adițional
prin care să convină asupra prelungirii contractului.
După data de 3 octombrie 2008,
intimata a continuat să utilizeze spațiul închiriat, considerând
că a operat tacita relocațiune.
Potrivit art. 1437 C. civ.,
„după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune,
dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atunci se
consideră locațiunea ca reînnoită, efectele ei însă se
regulează după dispozițiile articolului relativ la
locațiunea fără termen”.
Prin urmare, ulterior datei de 3
octombrie 2008, în măsura în care intimata a continuat să utilizeze
spațiul, având convingerea că recurenta îi îngăduie acest lucru,
locațiunea putea fi considerată ca reînnoită, însă Înalta
Curte apreciază că din acel moment au devenit aplicabile
dispozițiile legale care guvernează locațiunea încheiată pe
termen nedeterminat.
Așa fiind, în conformitate cu
dispozițiile art. 1436 alin. (2) C. civ., dacă părțile nu
determină durata închirierii, contractul ia sfârșit prin
denunțare unilaterală, cu condiția respectării termenului
de preaviz - înțeles ca un interval de timp dintre manifestarea
voinței de a desface contractul și data la care contractul
urmează să înceteze, ca efect al denunțării.
O astfel de manifestare de
voință, în sensul desfacerii contractului, este un act unilateral de
voință, care produce efecte, chiar dacă nu a fost acceptat de
partea concediată, care este obligată să suporte desfacerea
convenției. Legea nu prevede vreo formă specială pentru denunțare,
iar Înalta Curte constată că, în orice caz, acțiunea de chemare
în judecată pentru evacuare constituie manifestarea neechivocă a
voinței de denunțare a contractului, termenul de preaviz fiind
acoperit de timpul necesar soluționării în fond a litigiului.
În consecință rezultă
că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a
prevederilor legale incidente în speță, motiv pentru care, conform art.
312 C. proc. civ. se va respinge recursul declarat de pârâta SC M.R. SRL
București, împotriva deciziei Curții de Apel București nr. 328
din 26 august 2009, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de pârâta
SC M.R. SRL București, împotriva deciziei Curții de Apel
București nr. 328 din 26 august 2009, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în
ședința publică, astăzi 17 martie 2010.