ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1095/2010

Deliberând asupra recursului de față, din actele și lucrările dosarului, constată că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 București la data de 19 noiembrie 2008, Universitatea B. a chemat în judecată pe pârâta SC M.R. SRL, solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună evacuarea pârâtei din spațiile ocupate în baza contractului de închiriere din 3 octombrie 2006 și a actului adițional din 3 octombrie 2007 și să oblige pârâta la a ridica de pe terenurile închiriate panourile publicitare și suporturile metalice care le susțin.

Prin sentința civilă nr. 880 din 30 ianuarie 2009, Judecătoria sectorului 2 București, secția civilă, a admis excepția necompetenței sale materiale și a declinat competența de soluționare a cauzei, în favoarea Tribunalului București, secția a VI-a comercială, pe rolul căruia dosarul a fost înregistrat la data de 16 septembrie 2009. Prin sentința comercială nr. 7854 din 21 mai 2009, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâtei din spațiile ocupate în București, care constituie obiect al contractului de închiriere din 2006, modificat prin actul adițional din 2007 și a obligat pârâta să ridice de pe terenurile aflate în proprietatea reclamantei ansamblurile publicitare.

Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că pârâta a ocupat spațiul din București, în temeiul contractului de închiriere din 2006, modificat prin actul adițional din 2007, valabil până la data de 3 octombrie 2008. În continuare, instanța de fond a mai constatat că, după împlinirea acestui termen, reclamanta nu a mai fost de acord cu prelungirea duratei locațiunii, prin reînnoirea contractului, iar pârâta nu a probat că în cauză că ar fi operat tacita relocațiune. Așa fiind, apreciind că pârâta nu justifică un titlu legal pentru deținerea spațiului, Tribunalul a admis acțiunea și, în temeiul art. 480 C. civ., a dispus evacuarea pârâtei și obligarea acesteia să ridice de pe terenurile reclamantei ansamblurile publicitare.

Împotriva acestei sentințe, SC M.R. SRL a declarat apel, solicitând schimbarea sa în tot, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată. Apelul a fost respins, ca nefondat, prin decizia Curții de Apel București, secția a VI-a comercială nr. 328 din 26 august 2009, reținând că după data de 3 octombrie 2008, titlul apelantei a fost constituit de contractul de închiriere reînnoit tacit, denunțat însă apoi unilateral de către locator, potrivit regulilor care guvernează locațiunea pe durată nedeterminată, ceea ce duce la concluzia că locatarul nu mai deține vreun titlu care să-i justifice folosirea spațiului, Curtea de apel apreciind că sentința atacată este temeinică și legală.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta care a reiterat criticile formulate și în fața instanței de apel. Astfel, recurenta a arătat că în cursul lunii septembrie 2006, a participat la o licitație organizată de intimată, în vederea încheierii unui contract de închiriere asupra a trei spații aflate în proprietatea celei din urmă, în scopul afișării de reclame pe panouri publicitare.

Recurenta a mai arătat că, în urma desemnării sale drept câștigătoare a licitației, părțile au încheiat contractul de închiriere din 3 octombrie 2006, în temeiul căruia intimata i-a transmis dreptul de folosință asupra unui spațiu situat în București,, pentru o durată de un an, la împlinirea căreia au agreat prelungirea termenului pentru încă un an, respectiv până la data de 3 octombrie 2008, acordul fiind materializat în actul adițional din 3 octombrie 2007. Recurenta a afirmat că, în cursul lunii septembrie 2008 a solicitat reclamantei prelungirea duratei închirierii cu încă un an și, întrucât niciun reprezentant al Universității nu se prezentase la data de 3 octombrie 2008, pentru a-i fi predat spațiul, a continuat să îl folosească, apreciind că intimata a consimțit în mod tacit la înnoirea locațiunii.

În aceste condiții, recurenta a susținut că în cauză a operat tacita relocațiune, potrivit art. 1437 C. civ., ceea ce impune concluzia existenței unui titlu valabil, care justifică utilizarea în continuare a panourilor publicitare. Intimata a depus la dosar întâmpinare solicitând respingerea recursului, ca nefondat. Înalta Curte, analizând decizia prin prisma criticilor formulate și care pot fi încadrate în motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., va respinge recursul pentru următoarele considerente: Părțile au încheiat contractul de închiriere din 3 octombrie 2006, în temeiul căruia intimata, în calitate de locator, a transmis recurentei, în calitate de locatar, dreptul de folosință asupra unui spațiu de 18 mp per panou, din imobilul teren situat în București, pentru o perioadă de un an, începând cu data semnării sale.

Potrivit art. 2.1 din contract, la expirarea termenului de închiriere, părțile pot prelungi valabilitatea convenției, prin act adițional. În aplicarea acestei dispoziții contractuale, a fost încheiat actul adițional, prin care părțile au convenit prelungirea duratei de valabilitate a locațiunii cu încă un an - până la data de 3 octombrie 2008. Anterior împlinirii acestui termen, intimata și-a manifestat intenția de a nu mai continua raporturile contractuale, în timp ce recurenta a pretins prelungirea duratei de valabilitate a locațiunii. Dincolo de susținerile părților, care subliniază neconcordanțe între adresa la care intimata a expediat corespondența sa către recurentă și sediul social al acesteia, Înalta Curte constată că după data de 3 octombrie 2008, când s-a împlinit termenul de valabilitate a locațiunii, părțile nu au mai încheiat un nou act adițional prin care să convină asupra prelungirii contractului.

După data de 3 octombrie 2008, intimata a continuat să utilizeze spațiul închiriat, considerând că a operat tacita relocațiune. Potrivit art. 1437 C. civ., „după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea ca reînnoită, efectele ei însă se regulează după dispozițiile articolului relativ la locațiunea fără termen”. Prin urmare, ulterior datei de 3 octombrie 2008, în măsura în care intimata a continuat să utilizeze spațiul, având convingerea că recurenta îi îngăduie acest lucru, locațiunea putea fi considerată ca reînnoită, însă Înalta Curte apreciază că din acel moment au devenit aplicabile dispozițiile legale care guvernează locațiunea încheiată pe termen nedeterminat.

Așa fiind, în conformitate cu dispozițiile art. 1436 alin. (2) C. civ., dacă părțile nu determină durata închirierii, contractul ia sfârșit prin denunțare unilaterală, cu condiția respectării termenului de preaviz - înțeles ca un interval de timp dintre manifestarea voinței de a desface contractul și data la care contractul urmează să înceteze, ca efect al denunțării. O astfel de manifestare de voință, în sensul desfacerii contractului, este un act unilateral de voință, care produce efecte, chiar dacă nu a fost acceptat de partea concediată, care este obligată să suporte desfacerea convenției. Legea nu prevede vreo formă specială pentru denunțare, iar Înalta Curte constată că, în orice caz, acțiunea de chemare în judecată pentru evacuare constituie manifestarea neechivocă a voinței de denunțare a contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluționării în fond a litigiului.

În consecință rezultă că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a prevederilor legale incidente în speță, motiv pentru care, conform art. 312 C. proc. civ. se va respinge recursul declarat de pârâta SC M.R. SRL București, împotriva deciziei Curții de Apel București nr. 328 din 26 august 2009, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC M.R. SRL București, împotriva deciziei Curții de Apel București nr. 328 din 26 august 2009, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședința publică, astăzi 17 martie 2010.