ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1198/2010

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția comercială, sub nr. 31657/3/2008, reclamanta SC P. SA, în contradictoriu cu SC R. SA, a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună obligarea pârâtei la încheierea unui act adițional la contractul de închiriere din data de 1 martie 1992 care să stipuleze chiria aplicabilă începând cu data de 1 ianuarie 2008 prin raportare la valoarea de piață, sub sancțiunea acordării de daune cominatorii de 1.000 ron/zi de întârziere, cu cheltuieli de judecată aferente.

În justificarea demersului său judiciar reclamanta a arătat în esență, următoarele: - între părți s-a încheiat un contract de închiriere în anul 1992, pe o perioadă de 10 ani, pârâta dobândind dreptul de folosință asupra unui teren de 1.093 mp, asupra unor construcții - birouri în suprafață de 682 mp și teren ocupat de hale industriale de 2.000 mp; după expirarea termenului de 10 ani reclamanta a aprobat prelungirea duratei locațiunii cu încă 10 ani, începând cu 1 martie 2002; - încheierea contractului de locațiune s-a realizat în considerarea calității sale de acționar al pârâtei, prin actul constitutiv al acesteia asumându-și obligația de a asigura, pe bază de contracte economice, utilizarea unor spații pentru desfășurarea activității acesteia, de producere a articolelor de mase plastice; - în executarea contractului s-au încheiat 17 acte adiționale, ultimul fiind datat 28 noiembrie 2006 în care se menționează cuantumul chiriei pe o perioadă determinată, respectiv 1 ianuarie 2007 – 31 decembrie 2007; - la data de 18 februarie 2008 reclamanta a comunicat pârâtei că a hotărât modificarea tarifelor de închiriere; - la data de 16 aprilie 2008, reclamanta i-a comunicat pârâtei o nouă propunere conform căreia chiria pentru construcții este de 5,5 euro plus T.V.A.

iar chiria pentru teren este de 0,92 euro, precum și două condiții suplimentare: obligația relocării și asigurarea unui nivel al dividendelor de 10.000 euro; - la data de 9 mai 2008 pârâta a comunicat că nu poate accepta nicio propunere care să pună în pericol continuitatea activității sale, motiv pentru care reclamanta a sesizat instanța, considerând abuziv refuzul pârâtei de a încheia un nou act adițional. Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința nr. 5563 din 6 aprilie 2009, a respins cererea precizată formulată, ca nefondată. În fundamentarea acestei hotărâri, instanța de fond a reținut, în esență că există obligația pârâtei de a negocia chiria, dar această obligație nu poate fi executată silit dacă refuzul de acceptare este fundamentat pe solicitarea de plată a unei chirii disproporționat de ridicat în raport de chiria anterioară, că pârâta nu a achitat niciodată prețul pieței.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie. Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia nr. 389 din 12 octombrie 2009, a respins ca nefondat apelul reclamantei, instanța de control judiciar reținând, în esență, legalitatea și temeinicia sentinței apelate sub raportul criticilor formulate. Împotriva acestei decizi a declarat recurs reclamanta SC P. SA București criticând-o pentru nelegalitate. Recurenta - reclamantă își subsumează criticile motivelor de modificare reglementate de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.

și vizează, în esență, următoarele aspecte: - instanța de apel a reținut, în mod eronat, că în contractul de locațiune nu ar fi fost stipulată obligația SC R. SA de negociere a chiriei, ci doar posibilitatea intimatei de a proceda la negociere, fără a preciza însă care sunt elementele care i-au determinat această convingere; recurenta își argumentează această critică invocând următoarele aspecte: a) existența unui acord al părților în ceea ce privește majorarea periodică a chiriei era o soluție firească în contextul unei durate considerabile a locațiunii (10 ani), durată în care era previzibil că se vor produce schimbări pe piața imobiliară, ceea ce s-a și întâmplat. b) aplicarea art. 978 C. civ., care prevede că, ori de câte ori o clauză este susceptibilă a avea două înțelesuri, va fi luat în considerare acel interes în baza căruia actul juridic produce efecte juridice, în detrimentul celui care nu produce niciun efect.

Astfel, a accepta că respectiva clauză consacră doar o facultate în privința negocierii chiriei, iar nu o obligație a SC R. SA, echivalează cu a interpreta respectiva clauză într-o modalitate în care aceasta nu va produce efecte juridice. Concret, întrucât majorarea prețului locațiuni nu reprezintă o măsură de natură a favoriza interesele SC R. SA, este evident că, în situația în care părțile ar fi consacrat doar o facultate privind renegocierea, o atare renegociere nu s-ar fi produs niciodată, clauza respectivă neproducând deci efecte juridice.- părțile au renegociat periodic prețul locațiunii (la interval de aproximativ un an), procedând la încheierea a 17 acte adiționale.

c) conduita constantă a părților de a renegocia prețul locațiunii la un interval de aproximativ un an denotă clar existența unei obligații a SC R. SA în acest sens; d) actul adițional din 28 noiembrie 2006 a prevăzut că: „intră în vigoare la data de 1 ianuarie 2007 și este valabil până la data de 31 decembrie 2007”. Din moment ce nivelul chiriei prevăzut de acest act înceta să își producă efectele la data de 31 decembrie 2007, rezultă că SC R. SA avea obligația să încheie un nou act adițional privind nivelul chiriei în anul 2008; e) procesul - verbal al Consiliului de Administrație SC R. SA din data de 15 aprilie 2008 și procesul verbal al A.G.A. SC R. SA din data de 15 aprilie 2008 menționează neaprobarea bugetului tocmai datorită faptului că părțile nu încheieaseră încă in act adițional aplicabil în anul 2008; aspect recunoscut dealtfel, în mod explicit de intimată prin notificarea transmisă SC P. SA la 15 septembrie 2008 și prin întâmpinare.

Față de argumentele invocate, recurenta - reclamantă concluzionează în sensul că instanța de apel fundamentându-și în mod eronat hotărârea recurată pe o interpretare a actului juridic în sensul că nu ar exista o obligație a părților a revizuire a prețului locațiuni, a încălcat prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., limitându-se exclusiv la poziția exprimată de intimata - pârâtă prin întâmpinarea depusă în faza apelului.

- în mod eronat instanța de apel a reținut că pârâta nu și-a încălcat obligația de a negocia și încheia un act adițional la contractul de locațiune care să stipuleze chiria aplicată în 2008, întrucât nu a existat o uzanță a părților în sensul menținerii nivelului chiriei la un nivel inferior celui de piață; în dezvoltarea acestei critici recurenta - reclamantă invocă următoarele argumente: a) instanța ar fi putut reține o uzanță care să justifice practicarea în anul 2008 a unui preț al chiriei sub nivelul pieței doar dacă din actele adiționale anterioare și din circumstanțele în care respectivele acte adiționale au fost încheiate ar fi rezultat în mod neîndoielnic că părțile au intenționat să practice pe toată durata contractului de locațiune o chirie inferioară prețului pieței.

În speță, probele administrate au demonstrat intenția părților de a renegocia periodic chiria, situație în care hotărârea atacată a fost pronunțată cu încălcarea art. 970 alin. (2) C. civ. și art. 981 C. civ., adică a dispozițiilor legale în baza cărora literatura de specialitate consideră uzanțele ca izvor de drept.

Sub acest aspect recurenta – reclamantă concluzionează în sensul că: a) în lipsa unei clauze în actele adiționale din 12 mai 1993 - 28 noiembrie 2006 în sensul că părțile consideră că prețul contractului de locațiune trebuie menținut sub cel al pieței, rezultă că nu se poate reține o manifestare de voință a părților, expresă și neîndoielnică, care să fi îmbrăcat forma unei practici repetate și constante, în sensul aplicării, pe toată durata contractului de locațiune, a unei chirii sub prețul pieței; b) menținerea unui nivel constant al chiriei în intervalul 1999 - 2007 se justifică în contextul manifestării de voință a intimatei de a-și reloca activitatea în scurt timp, dublată de manifestarea de voință a subscrisei de a accepta această relocare și, implicit, încetarea contractului de locațiune prin acordul părților, măsură ce ar fi permis încheierea unui nou act juridic cu un terț.

Or, aceste manifestări de voință exclud existența unei reguli (uzanțe) în sensul menținerii, pe toată durata contractului de locațiune, a unei chirii sub prețul pieței; c) semnificativ de menționat și că argumentația SC R. SA în sensul existenței unei uzanțe privind menținerea prețului locațiunii sub prețul pieței, argumentație la care instanța a achiesat în mod greșit, nu a fost exprimată de aceasta până la sfârșitul anului 2008. Această apărare a fost invocată pentru prima dată prin notificarea transmisă SC P. SA la 15 septembrie 2008 (adică ulterior declanșării litigiului prin acțiunea depusă în august 2008), ceea ce denotă că suntem în prezența unei apărări pro causa. - Contractul de societate SC R. SA nu dă naștere unei obligații a subscrisei de a asigura locațiunea la un preț sub nivelul pieței, astfel cum în mod eronat au apreciat ambele instanțe.

Recurenta își argumentează această critică arătând că și-a asumat obligația de a încheia un contract de locațiune privind spațiile menționate iar nu și obligația de a stipula un nivel al chiriei sub prețul pieței, împrejurare față de care instanța de apel a pronunțat decizia recurată cu încălcarea art. 983 C. civ. potrivit căruia clauzele se interpretează în favoarea debitorului.

În finalul cererii de recurs recurenta - reclamantă conchide în sensul admiterii recursului, modificării hotărârii atacate în sensul admiterii apelului reclamantei, schimbării în tot a sentinței, cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată privind obligarea pârâtei la încheierea unui act adițional la contractul de închiriere din data de 1 martie 1992 care să stipuleze chiria aplicabilă începând cu data de 1 ianuarie 2008 la nivelul sumelor de 6 euro/mp (pentru clădiri) și 2,63 euro/mp (pentru terenuri libere), sume ce vor fi achitate conform ratei de schimb la data plății sub sancțiunea acordării de daune cominatorii de 1.000lei/zi întârziere, cu obligarea intimatei - pârâte la plata cheltuielilor de judecată (taxe de timbru și onorarii avocațiale achitate în cele trei etape procesuale).

Intimata - pârâtă a depus întâmpinare solicitând respingerea recursului va nefondat. Înalta Curte, examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate, constată că recursul este nefondat. Astfel criticile subsumate motivelor de modificare reglementate de art. 304 pct. 7 și 8 C. proc. civ. vor fi respinse cu următoarea motivare: Potrivit clauzei contractuale ce formează, în opinia recurentei - reclamante, obiectul unei interpretări eronate „valorile stabilite drept chirie anuală se pot corecta în funcție de evoluția prețurilor de închiriere a suprafețelor de teren construit sau neconstruit pe baza solicitării proprietarului de către cei doi contractanți”.

Această clauză a fost interpretată riguros de instanța de control judiciar în sensul respectării voinței reale exprimate de părți la încheierea contractului, reținându-se astfel caracterul evident facultativ/optativ și nu imperativ al acestei clauze contractuale care acordă părților posibilitatea de a renegocia chiria, iar nu obligativitatea acestei negocieri. Așa fiind, susținerea recurentei că respectiva clauză este susceptibilă de a avea două înțelesuri și că instanța de apel, în aplicarea greșită a art. 978 C. civ., a interpretat-o într-un mod în care nu se produce efecte juridice, nu poate fi primită.

De asemenea nu pot fi primite, în susținerea acestei critici, nici argumentele referitoare la faptul că obligativitatea modificării chiriei ar rezulta și din faptul că în ultimii zece ani au fost încheiate numeroase acte adiționale cu privire la acest aspect întrucât din respectivele acte adiționale rezultă că prețul chiriei a rămas nemodificat timp de 7 ani, conform concluziilor raportului de expertiză însușite de instanța de control judiciar. Se reține, așadar că instanța de control judiciar a făcut o corectă aplicare și interpretare a art. 978 și art. 983 C. civ. Critica vizând nemotivarea deciziei, respectiv încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc.

civ. este de asemenea excesivă, neputând fi primită față de evidența motivării în fapt și în drept a hotărârii recurate în ceea ce privește caracterul clauzei de stabilire a prețului locațiunii. Critica recurentei - reclamante subsumată motivului de modificare reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu poate conduce deasemenea la cenzurarea deciziei recurate întrucât argumentele aduse în spijinul acesteia vizează situații de fapt, administrare de probe care antamează aspecte ce țin să dovedească netemeinicia deciziei atacate și care nu pot forma obiectul unui examen de nelegalitate în această fază procesuală. Aserțiunea recurentei - reclamante privind încălcarea de către instanță a art. 970 alin. (2) C. civ.

și a art. 981 C. civ. nu poate fi primită nici față de dinamica raporturilor dintre părți, de comportamentul și nici raportat la obișnuințele comerciale avute de acestea în executarea contractului de locațiune, corect reținute și analizate de instanța de control judiciar. De asemenea, neavenită este și susținerea recurentei - reclamante potrivit căreia actele comerciale nu pot fi interpretate ca și uzanță întrucât sunt rezultatul manifestării de voință a intimatei - pârâte „de a-și reloca activitatea în scurt timp” față de evidența nemodificării timp de zece ani a raporturilor juridice dintre părți. Așa fiind, Înalta Curte de Casație și Justiție Curte, constatând legalitatea deciziei recurate, sub aspectul criticilor formulate, în temeiul art. 312 C. proc.

civ. a respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC P. SA București împotriva deciziei nr. 389 din 12 octombrie 2009 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 aprilie 2010.