ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 205/2013

Asupra recursurilor de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele: Reclamanta SC A. SA a chemat-o în judecată pe pârâta SC E.L. SRL București, ca prin hotărârea pe care o va pronunța instanța de judecată să o oblige la plata sumei de 28.446,84 lei reprezentând contravaloare chirie și utilități datorate de pârâtă, la plata sumei de 100.000 de lei reprezentând contravaloare distrugeri provocate din culpa sa spațiului închiriat și cheltuieli de judecată. Prin sentința comercială nr. 3210/2011 din 21 martie 2011, Tribunalul București, secția a Vl-a comercială, a admis în parte cererea de chemare în judecată, a obligat-o pe pârâtă la plata către reclamantă a sumei de 16.991 lei cu titlu de chirie pentru lunile iunie și parțial iulie 2010, la plata sumei de 39.69 lei cu titlu de utilități, precum și la plata sumei de 5.930 lei despăgubiri, cu 3.122 lei cheltuieli de judecată.

Tribunalul a reținut că între părți a fost încheiat un contract de închiriere pentru perioada 2000 - 2003, care a fost prelungit până în 2004, spațiul în suprafață de 260 m.p. fiind predat în bună stare pe bază de proces verbal. Un alt contract a fost încheiat pentru perioada 1 martie 2004 - 31 decembrie 2004 pentru o suprafață de 240 m.p. care a fost predată pe bază de proces verbal, ulterior urmând prelungiri succesive până la 31 decembrie 2009, chiria fiind modificată la 1.200 euro plus TVA, apoi 6 euro/m.p., suprafața închiriată fiind modificată de la 240 m.p. la 340 m.p., plata urmând a se face pe 10 ale lunii. A mai reținut instanța că reclamanta a început efectuarea unor lucrări de montare a unei țevi de scurgere canalizare, într-o curte interioară, care a durat cea.

două săptămâni îngrădind trecerea pârâtei de la spațiul de producție la spațiul de depozitare, împrejurare față de care pârâta a denunțat contractul unilateral și a evacuat spațiul la 13 iulie 2009, predând cheile proprietarului. Reclamanta a emis facturi pentru plata chiriei pentru lunile iunie și iulie 2009, una fiind acceptată de pârâtă prin semnătura reprezentantului, dar pârâta nu Ie-a achitat, nedepunând nicio dovadă în acest sens. Factura privind utilitățile a fost achitata parțial rămânând un rest de plată de 3.969 lei, iar în ceea ce privește degradările instanța a constatat că se justifică parțial, întrucât o parte dintre degradările pentru care reclamanta a solicitat daune erau și înainte de data închirierii, iar potrivit raportului de expertiză suma datorată este de 5.930 lei.

Instanța a apreciat că excepția prescripției invocată de pârâtă urmează a fi respinsă, acțiunea fiind introdusă la 10 noiembrie 2009 în cadrul termenului de 3 ani prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 146/1958, iar momentul de la care se începe cursul prescripției este determinat de momentul predării bunului, respectiv 13 iulie 2009. A mai reținut instanța că întrucât reclamanta a făcut dovada existenței creanței constând în chiria datorată de pârâtă pentru luna iunie și parțial iulie 2009, aceasta nedatorând chirie pentru perioada de după denunțarea contractului deoarece nu a mai beneficiat de folosința bunului și, neexistând clauză în contract că în cazul denunțării unilaterale a contractului pârâta suportă contravaloarea chiriei până la expirarea termenului de preaviz, cererea de despăgubiri nu poate fi primită cu atât mai mult cu cât exista posibilitatea de a se asigura trecerea pârâtei în condiții de securitate peste șartul efectuat de reclamantă, astfel că excepția de neexecutare a contractului nu are suport legal.

Constatând că pentru lunile iunie și parțial iulie, pârâta datorează 16.991 lei cu titlu de chirie, 3.010,86 lei plus 958,91 lei cu titlu de contravaloare utilități și 5.930 lei reprezentând despăgubiri pentru degradarea spațiului, instanța a admis în parte acțiunea, obligând-o pe pârâtă la plata sumelor datorate.

Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a respins, ca nefondate, apelurile declarate de ambele părți împotriva deciziei instanței de apel, așa cum rezultă cin decizia nr. 67/2012 din 14 februarie 2012. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut că raportul de evaluare a proprietății imobiliare, spații industriale și teren, care indica o uzură fizică globală a imobilului de 90 % și raportul de expertiză tehnică efectuat de expert D.B., demonstrează că în mod temeinic și legal tribunalul a obligat-o pe pârâta-chiriașă să achite doar contravaloarea lucrărilor ce se impun pentru refacerea zidului și pentru refacerea biroului transformat în grup sanitar. Refacerea tencuielilor pereților, a instalațiilor de încălzire și electrice, a tâmplăriei de lemn și a tavanului nu pot fi avute în vedere întrucât spațiul în litigiu predat în anul 2000 nu beneficia de aceste instalații iar procesul-verbal de predare-primire nu a evidențiat acest lucru.

De asemenea, instanța a reținut că legal a fost obligată pârâta la plata chiriei pentru cele două luni: iunie și parțial iulie și pentru plata utilităților datorate până la data de 9 iulie 2009, conform convenției părților, iar cu privire la plata chiriei și pe perioada de preaviz aprecierile tribunalului nu sunt relevante întrucât reclamanta, chiar prin acțiunea introductivă a specificat că pretinde chiria restantă (până la data eliberării spațiului) în valoare de 24.026 lei iar pretențiile noi legate de chiria ce i s-ar cuveni reclamantei, formulate în apel nu se justifică, întrucât conform art. 294 C. proc. civ., părțile nu-și pot schimba cererile și nu pot face cereri noi. Față de aceste considerente și în temeiul art. 969 - 970 C. proc.

civ., cele două apeluri au fost respinse ca nefondate. Împotriva acestei decizii ambele părți au declarat recurs. La data de 29 martie 2012 pârâta SC E.L. SRL a declarat recurs, pe care nu l-a timbrat, recursul urmând a fi analizat, conform art. 137 C. proc. civ., mai întâi, asupra excepției nulității acestuia pentru netimbrare. Reclamanta a declarat recurs la data de 30 martie 2012 și a solicitat modificarea hotărârii atacate și în consecință admiterea acțiunii așa cum a fost formulată. A invocat dispozițiile art. 304 alin. (8) C. proc. civ., cu referire la prevederile art. 16 alin. (3), art. 9 lit. h) din contractul părților raportat la art. 970 C. civ. Recursul este nefondat pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.

Potrivit art. 304 pct. 8 C. proc. civ., modificarea hotărârii atacate poate fi admisă atunci când instanța interpretând greșit actul dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia. Este de reținut că în analiza cauzei instanța de apel s-a raportat la contractele încheiate de părți cărora nu Ie-a schimbat natura, acestea fiind analizate așa cum au fost concepute și redactate de părți respectiv ca și contracte de închiriere, astfel că motivele invocate nu pot fi încadrate în acest text de lege. În realitate reclamanta critică interpretarea eronată a legii respectiv a articolelor menționate din contractele încheiate de părți și vizează încălcarea sau aplicarea greșită a legii, urmând ca motivele de recurs să fie încadrate, conform ari.

306 alin. (3) C. proc. civ., în prevederile art. 304 alin. (9) C. proc. civ. și analizate din această perspectivă. Art. 16.3 din contractul de închiriere nr. 17 din 16 martie 2004 referitor la cazurile de încetare a contractului prevede că „mai poate înceta contractul încheiat de părți, înainte de expirarea duratei pentru care a fost încheiat și ca urmare a pierderii sau avarierii bunului închiriat, de așa natură încât să nu mai poată fi întrebuințat” sau ca urmare „a unui preaviz de 60 de zile făcut în scris de către chiriaș, proprietarului”.

Art. 9 lit. h) din contractul de închiriere prevede că locatarul, se obligă „să efectueze pe cheltuiala proprie dotările specifice amenajării, inclusiv sisteme proprii de securitate și să obțină avizele și autorizațiile legale”, „acesta neputând pretinde ulterior, pentru aceste cheltuieli și investiții, diminuarea chiriei sau despăgubiri din partea locatorului, nici în timpul duratei contractului și nici la încetarea acestuia”. Este de reținut că întregul recurs este fundamentat pe nemulțumirea recurentei pârâte față de neacordarea chiriei și utilităților despre care susține că ar fi fost datorate de pârâtă pentru perioada celor 60 de zile de preaviz și de neacordarea în întregime a contravalorii distrugerilor provocate spațiului închiriat din culpa pârâtei.

Verificând și analizând decizia atacată prin prisma celor două probleme ridicate de recurenta-pârâtă, Înalta Curte constată, că în mod legal a fost admisă acțiunea pentru recuperarea chiriei și utilităților pentru lunile iunie și parțial iulie 2009. Susținerea recurentei cum că, în speță, este aplicabilă ipoteza încetării contractului înainte de expirarea duratei pentru care a fost încheiat conform art. 16 pct. 3, respectiv când a intervenit un „preaviz de 60 de zile făcut în scris de chiriaș, proprietarului” nu poate fi primită deoarece în notificarea sa, chiriașul nu a invocat acest temei al încetării contractului, ci, și-a exprimat nemulțumirea față de modul cum s-au derulat raporturile contractuale, reproșându-i locatorului că i-a obstrucționat circulația între spațiul de producție și depozit, prin săparea acelui șanț, făcând referire la punctul 1 al art. 16 respectiv la „avarierea bunului închiriat”.

Cel care a calificat această notificare ca fiind o denunțare unilaterală a contractului în temeiul art. 16 pct. 3 a fost locatorul, recurenta-reclamantă în speță și nu locatarul. Constatând corect că în speță, nu este vorba de o denunțare unilaterală a contractului potrivit art. 167 pct. 3 din contract, ci o încetare a contractului prin voința ambelor părți determinată de nemulțumirea locatarului de modul în care s-au derulat raporturile contractuale, legal cele două instanțe au apreciat că reclamanta nu este îndreptățită să primească contravaloarea utilităților și chiria pentru perioada a 60 de zile de preaviz, ulterioară încetării contractului, deoarece încetarea contractului nu a are la bază acest motiv.

Susținerea recurentei cum că lucrările de săpare a șanțului se impuneau, făcând parte din atribuțiile sale de întreținere a instalațiilor, nu are suport legal, din moment ce nu i-a asigurat pârâtei accesul între spațiul de producție și depozit. Nici motivul privind interpretarea și aplicarea art. 9 lit. h) din contract, nu poate fi reținut deoarece, în speță, nu s-a pus problema diminuării chiriei sau despăgubirilor din partea locatorului ca urmare a cheltuielilor și investițiilor ci, suportarea despăgubirilor pentru modul de folosire a spațiului, raportul de expertiză fiind edificator în acest sens în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor.

Nu se poate reține nici încălcarea art. 970 C. civ., care consacră principiul obligației de a executa obligațiile contractuale cu bună credință, nefiind constatată încălcată regula pacta sunt servanda, în condițiile în care recurenta reclamantă a calificat și aplicat greșit clauzele contractuale referitoare la încetarea raporturilor contractuale și a acordării despăgubirilor. Ca urmare recursul reclamantei va fi respins ca nefondat. Cu privire la recursul declarat de pârâtă se rețin următoarele: La data de 10 octombrie 2012 recurenta-pârâtă a fost citată cu mențiunea de a timbra recursul cu suma de 917,73 lei taxa judiciară de timbru și de a depune timbrul judiciar în valoare de 5 lei, obligație pe care aceasta nu a îndeplinit-o.

Având în vedere că instanța este legal învestită pentru soluționarea recursului doar după achitarea taxei judiciare de timbru, chestiunea timbrajului fiind prioritară discutării oricăror cereri sau motive de recurs, Înalta Curte va analiza excepția nulității recursului pentru netimbrare, constatând următoarele : Art. 20 alin. (1) și alin. (3) din Legea nr. 146/1997, modificată, prevede că taxele judiciare de timbru se plătesc anticipat, neîndeplinirea acestei obligații fiind sancționată cu anularea acțiunii sau a cererii. Potrivit art. 9 din O.G. nr. 32/1995 privind timbrul judiciar, cererile pentru care se datorează timbrul judiciar nu vor fi primite și înregistrate dacă nu sunt timbrate corespunzător, nerespectarea acestei dispoziții urmând a fi sancționată conform prevederilor legale în vigoare referitoare la taxa de timbru.

Ca urmare, dispozițiile art. 20 pct. 1 și 3 din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru și art. 9 alin. (2) din O.G. nr. 32/1995 privind timbrul judiciar, reglementează obligația achitării taxei judiciare de timbru și depunerii timbrului judiciar sub sancțiunea anulării cererii ca netimbrată. În speță, pârâta a fost citată cu mențiunea de a achita taxa judiciară de timbru și de a depune timbrul judiciar, dar nu s-a conformat dispozițiilor instanței de judecată, devenind astfel incidente dispozițiile art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997 și art. 9 din O.G. nr. 32/1995, împrejurare fată de care recursul va fi anulat ca netimbrat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC A. SA București împotriva deciziei civile nr. 67/2012 din 14 februarie 2012, pronunțata de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, ca nefondat. Anulează ca netimbrat recursul declarat de pârâta SC E.L. SRL București împotriva aceleiași decizii. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 ianuarie 2013.