ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1660/2011

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, la data de 18 iunie 2009 sub nr. 26301/3/2009, reclamanta SC T.S.T. SA a chemat în judecată pe pârâta SC T.D.R.C. SRL, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună evacuarea pârâtei din spațiul situat în București, sector 3; obligarea pârâtei la plata sumei de 20.000 Euro/lună (1 Euro = 4,17 lei) adică 83.400 lei/lună, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a spațiului respectiv, începând cu 01 iunie 2009 și până la eliberarea și predarea efectivă a spațiului, precum și a spațiului în plus pe care îl ocupă în mod abuziv, cu cheltuieli de judecată aferente.

În motivarea demersului său judiciar reclamanta arată că a încheiat cu pârâta la data de 01 iunie 2006 un contract de închiriere înregistrat la Direcția Impozite și Taxe Locale a Sectorului 3 București, sub nr. 156 din 01 iunie 2006, contract în baza căruia reclamanta a închiriat pârâtei pe un termen de 3 ani – 01 iunie 2006 – 01 iunie 2009 – o parte din spațiul comercial aflat în interiorul imobilului-construcție, proprietatea reclamantei, situat în București, sectorul 3, și anume o suprafață totală construită de 4207 mp, precum și o suprafață de 5000 mp, teren din curtea imobilului respectiv.

Mai arată reclamanta că pe parcursul derulării contractului, pârâta a încălcat dispozițiile art. 2 alin. (2.5), art. 5 alin. (5.3), art. 7 alin. (7.3) și alin. (7.4), art. 9 alin. (9.3), art. 10 alin. (10.2), alin. (10.5) alin. (10.7) lit. d) din contract, motiv pentru care, în data de 01 noiembrie 2007, reclamanta a notificat-o pe pârâtă în vederea, încercării remedierii pe cale amiabilă a acestor aspecte negative, însă nu a reușit. Întrucât contractul de închiriere a expirat la data de 01 iunie 2009, dat fiind și refuzul pârâtei de a prelungi contractul în termenul stipulat și însușit de părți prin art. 3 alin. (3.1) teza a III-a și mai ales ținând cont că reclamanta și-a luat angajamentul față de o altă societate comercială de a-i preda spațiul respectiv începând cu data de 01 iunie 2009 în baza unei chiriei de 24.000 Euro/lună, reclamanta a considerat că este îndreptățită să aibă câștig de cauză.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 480, art. 1436 și art. 1438 C. civ., art. 112, art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ., art. 10 pct. 1 și 2 C. proc. civ., toate raportate la art. 15 alin. (15.1) și art. 12 alin. (12.1) din contractul de închiriere nr. 156 din 01 iunie 2006, art. 3 și art. 4 C. com. Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința nr. 2940 din 10 martie 2010, a admis cererea formulată de reclamanta SC T.S.T. SA, în contradictoriu cu pârâta SC T.D.R.C. SRL, a dispus evacuarea pârâtei din spațiul situat în București, sector 3, teren și construcție, a obligat pârâta să plătească reclamantei 20.000 Euro/lună contravaloarea lipsei de folosință de la introducerea cererii până la evacuarea efectivă, în lei la cursul BNR din ziua plății cu cheltuieli de judecată aferente.

În fundamentarea acestei soluții instanța a reținut, în esență, faptul că, ulterior expirării contractului de închiriere înregistrat la Direcția Impozite și Taxe Locale a Sectorului 3 București, sub nr. 156 din 01 iunie 2006, reclamanta a încheiat cu SC M.P.F. SRL un contract de închiriere pentru spațiul închiriat pârâtei, în suprafață de 4207 mp construcții și teren de 5000 mp din totalul de 15.740 mp pentru o chirie de 20.000 Euro/lună, iar la data 28 septembrie 2007 a încheiat un alt contract de închiriere cu SC M.B.M.C. SRL la aceeași adresă un spațiu comercial pentru o suprafață de 1250 mp, împreună cu 500 mp curte necesară parcării, pentru o chirie de 5000 Euro/lună (aranjamentul de plată convenit în primele 3 luni, cu diferența ce se achita ulterior, nu schimba chiria lunară de 5000 Euro/lună).

A reținut instanța că, neavând titlu, pârâta trebuie să fie evacuată, dat fiind faptul că evacuarea este o prerogativă implicită a celui care deține titlul, chiar cu concursul forței publice, dacă este necesar. Tribunalul a apreciat că ocuparea spațiului este abuzivă, în condițiile art. 998-999 C. civ., temei invocat indirect de reclamant prin acțiune întrucât, nemaiexistând contract, răspunderea se situează pe tărâm delictual. Tribunalul nu a abordat problema reparațiilor invocate de pârâtă, întrucât aceasta nu a formulat cerere reconvențională cu privire la acest aspect. Pentru a calcula daunele interese pentru lipsa de folosință, instanța de fond s-a raportat și la contractul cu SC M.B.M.C.

SRL încheiat în 25 septembrie 2007 pentru a determina chiria reală pe mp de construcție și mp de teren la adresa menționată. Tribunalul a considerat că nu se impunea un calcul la valoarea de piață a chiriei, întrucât contractele prezentate reprezentau suficiente criterii pentru a înțelege la ce chirie încheia contracte reclamanta cu eventuali locatari interesați de spații comerciale la adresa din sector 3: între 4,37 și 7 Euro/lună/mp combinat construcție si teren. În aplicarea art. 274 C. proc. civ. pârâta a fost obligată să plătească reclamantei 6000 lei onorariu avocațial și 6615 lei cheltuieli judiciare. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta SC T.D.R.C. SRL, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.

Apelanta - pârâtă a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei cu privire la capătul de cerere privind evacuarea de pe terenul ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 156 din 01 iunie 2006, motivat de faptul că reclamanta nu are calitatea de proprietar al terenului și excepția prematurității cererii de chemare în judecată în raport de faptul că cel de-al doilea capăt de cerere prin care se solicită obligarea pârâtei la plata sumei de 250.200 lei este o pretenție bănească ce implică parcurgerea obligatorie a procedurii de conciliere directă.

Pe fondul cauzei, apelanta invocă faptul că potrivit dispozițiilor art. 9.8 din contract, locatorul avea obligația anunțării în scris a intenției de vânzare a imobilului ce face obiectul contractului de închiriere, aspect realizat prin adresa nr. 229 din 14 noiembrie 2007. Potrivit aceluiași articol, pârâta invocă și faptul că prin adresa 1324 din 22 noiembrie 2007 a răspuns reclamantei, în sensul că își exprimă dreptul de preemțiune pentru vânzarea acestui imobil, fiind un drept prioritar stabilit de părți prin acordul lor de voință, un drept de natură contractuală, împrejurare față de care pârâta consideră că și-a acoperit obligația prevăzută în contractul de închiriere la art. 3.1, în sensul prelungirii contractului cu încă 1 an, aspecte invocate de altfel și în fața instanței de fond.

În ceea ce privește capătul de cerere privind pretențiile formulate de reclamantă pentru lipsa de folosință a imobilului ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 156/2006, pârâta apelantă invocă faptul că instanța de fond a dat mai mult decât s-a cerut de către reclamantă, având în vedere cererea precizatoare și taxa de timbru achitată, nefiind achitată o taxă de timbru aferentă despăgubirilor acordate de instanța de fond. Au mai fost invocate și alte aspecte aduse și în fața primei instanțe, în sensul că este un contract „pro causa” contractul în temeiul căruia reclamanta solicită pretenții pentru lipsa folosinței. Apelanta a mai solicitat și suspendarea apelului până la soluționarea în mod irevocabil a cauzei ce face obiectul dosarului nr. 10701/3/2010, în temeiul art. 244 pct. 1 C. proc.

civ., având în vedere că pârâta a formulat acțiunea în pretenții distinctă împotriva intimatei reclamante, solicitând și constituirea unui drept de retenție asupra bunului ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 156 din 01 iunie 2006. Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia nr. 465 din 7 octombrie 2010, a respins, ca nefondat apelul pârâtei, reținând, în esență „că excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei intimate nu operează întrucât, fiind vorba despre un contract de închiriere, nu are relevanță dreptul de proprietate, respectiv calitatea de proprietar a reclamantei, iar pe de altă parte, dacă apelanta ar fi fost preocupată de acest aspect, ar fi denunțat contractul”.

În ce privește excepția prematurității cererii de chemare în judecată, instanța de control judiciar a reținut că aceasta a fost soluționată în mod irevocabil prin încheierea din 20 ianuarie 2010 a instanței de fond, care nu a fost apelată. Pe fondul cauzei instanța de apel a reținut, în esență, legalitatea deciziei recurate sub aspectul criticilor formulate. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC T.D.R.C. SRL criticând-o pentru nelegalitate. Recurenta-pârâtă își subsumează criticile motivului de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

și vizează următoarele aspecte: - aplicarea greșită de către instanța de control judiciar a legii în soluționarea excepției lipsei calității procesuale active și a celei privind prematuritatea cererii de chemare în judecată; - pe fondul cauzei recurenta-pârâtă arată că, în opinia sa în speță a operat - în raport de prevederile contractului - tacita relocațiune, aspect neavut în vedere de ambele instanțe dat fiind faptul că acestea au făcut o interpretare eronată a clauzelor contractuale. O altă critică adusă deciziei atacate vizează modul de calcul al daunelor interese, cuantumul stabilit de instanță, nu și pretenția în sine. Intimata-reclamantă a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Înalta Curte, examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate și a precizărilor făcute astăzi de apărătorul recurentei, constată că recursul este nefondat pentru motivele ce se vor arăta. Ambele părți au confirmat faptul că evacuarea recurentei-pârâte din spațiul în litigiu a fost executată silit, astfel cum rezultă și din procesul verbal de evacuare încheiat la 26 noiembrie 2010 de executorul judecătoresc (fila 38 dosar) . Față de această situație rămân supuse analizei instanței criticile vizând greșita aplicare a legii în ceea ce privește soluționarea excepțiilor prematurității introducerii acțiunii respectiv cea a lipsei calității procesuale active și cea vizând cuantumul daunelor interese stabilit de instanțe sub aspectul determinării sale.

În ceea ce privește prima critică, aceasta este nefondată întrucât instanța de apel a reținut în mod legal că încheierea prin care instanța de apel a soluționat excepția prematurității acțiunii a devenit irevocabilă în aplicarea art. 282 alin. (2) C. proc. civ., dat fiind caracterul interlocutoriu al încheierii din 20 ianuarie 2010. Decizia este legală și sub aspectul soluției pronunțate cu privire la excepția lipsei calității procesuale active față de faptul că este irelevantă calitatea de proprietar a reclamantei în contextul în care raporturile litigioase de față derivă dintr-un contract de închiriere.

Cea de-a doua critică urmează, de asemenea, a fi respinsă întrucât supune analizei instanței un aspect de ordin tehnic și nu legal, respectiv algoritmul de calcul avut în vedere de instanțe în stabilirea cuantumului daunelor interese, recurenta-pârâtă recunoscând că îi incumbă obligația de plată a daunelor interese pentru lipsa de folosință a spațiului dar numai în reperele pretins obiective pe care le indică în cererea de recurs, respectiv zona de amplasare a imobilului, anul în care se pretinde încheierea noului contract de închiriere și starea imobilului. Cât privește absența unor probe relevante sub aspectul cuantumul daunelor-interese, întrucât contractul de închiriere încheiat cu SC M.P.F.

SRL a fost încheiat pro causa, fiind denunțat în fața instanței penale, Înalta Curte reține că și această critică este nefondată, instanțele de fond analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, între care și contractul de închiriere încheiat cu SC M.B.M.C. SRL. Cum această din urmă critică vizează aspecte de netemeinicie, ea nu poate forma obiectul examenului de legalitate în această fază procesuală în raport de conținutul și formele motivelor de nelegalitate cuprinse în art. 304 C. proc. civ. Așa fiind, în temeiul art. 312 C. proc. civ. Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC T.D.R.C. SRL BUCUREȘTI împotriva deciziei nr. 465 din 7 octombrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 3 mai 2011.