ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3642/2011

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința

comercială nr. 8675 din 14 septembrie 2010, pronunțată de Secția a VI-a

comercială a Tribunalului București în dosarul nr. 36550/3/2009 a fost admisă

acțiunea precizată, formulată de reclamanta SC A.G. SA, în contradictoriu cu

pârâta SC U.T.I. G. SRL. A fost obligată pârâta la plata sumei de 106.779,88

lei reprezentând contravaloarea chiriei neachitate (71.382,38 lei),

contravaloarea cheltuielilor comune de întreținere neachitate (20.891,16 lei)

și contravaloarea energiei electrice neachitate (14.506,34 lei) și la plata

sumei de 15.759,56 lei reprezentând penalități de întârziere de 0,1% pe zi

aferente debitelor restante, calculate până la data de 31 august 2009. A fost

obligată pârâta la plata către reclamantă a sumei de 141.558,17 lei reprezentând

daune compensatorii calculate până la data de 31 octombrie 2009 și la plata

cheltuielilor de judecată în cuantum de 9.513,95 lei reprezentând taxă

judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariul expertului.

În considerentele

sentinței s-a reținut că între părți s-a încheiat la data de 16 iulie 2008

contractul de închiriere având ca obiect spațiul situat în sector 4, București,

în suprafață de 457 mp și 10 locuri de parcare marcate cu sigla U.T.I. pentru o

perioadă de 5 ani, respectiv de la data de 01 octombrie 2008 și până la data de

30 septembrie 2013.

Referitor la plata

chiriei s-a constatat că părțile au convenit ca pârâta să achite o chirie

lunară de 9.000 Euro, fără TVA, pentru perioada 01 octombrie 2008 – 30

septembrie 2013, chiria urmând a fi achitată de locatar în termen de 10 zile de

la primirea facturii emise de locator.

Din înscrisurile

depuse la dosar tribunalul a reținut că la data de 30 martie 2009 pârâta SC U.T.I.

G. SRL a transmis reclamantei notificarea nr. 1615 prin care a arătat că începând

cu data de 06 ianuarie 2009 înțelege să considere contractul de închiriere nr. 0/031/80081C

din 16 iulie 2008 încetat întrucât realitatea economică nu-i mai permite

continuarea acestui contract, invocând prevederile art. 21.1 lit. f) din

contract conform cu care contractul de închiriere încetează de plin drept în

situația cazului fortuit sau a cazului de forță majoră.

S-a reținut că, în

speță, pârâta nu a făcut dovada că nerespectarea obligațiilor asumate prin

contract se datorează unei cauze străine, deci cazului fortuit sau forței

majore astfel cum a fost definită prin art. XVI din contract sau vinei înseși a

creditorului, apreciindu-se astfel că, susținerile pârâtei conform cu care

situația sa financiară ar fi fost afectată de criza economică nu constituie o

caz fortuit sau caz de forță majoră, pentru a se considera că a intervenit

încetarea de drept a contractului de locațiune. De altfel, instanța a constatat

pârâta nu a produs nicio dovadă în sensul aflării sale într-o situație

financiară precară care să o pună în imposibilitatea continuării locațiunii,

iar din înscrisurile depuse la dosar rezultă că pârâta derulează în continuare

contracte de închiriere cu alte societății, plătind chirii care depășesc cu

mult chiria pe care s-a obligat să o achite reclamantei.

Tribunalul a

înlăturat susținerile pârâtei privind rezilierea contractului prin acordul

părților, având în vedere, pe de o parte, faptul că pârâta a invocat

prevederile art. 21.1 lit. f) pentru încetarea contractului, iar pe de altă

parte, faptul că prin adresa nr. 429 din 22 mai 2009, reclamanta și-a exprimat

clar poziția cu privire la încetarea contractului, atenționând pârâta cu

privire la plata unor daune interese pentru rezilierea unilaterală a

contractului, conform clauzei de la art. 14.5 din contract.

Instanța a apreciat

că încheierea procesului-verbal de predare primire la ieșirea din spațiu, din

data de 18 iunie 2009, nu poate fi interpretat ca un acord al reclamantei

pentru încetarea contractului de închiriere, astfel cum susține pârâta,

preluarea spațiului de către locator fiind firească în condițiile în care

pârâta a înțeles să înceteze locațiunea, iar reclamanta fiind interesată să

preia spațiul pentru a-l pune la dispoziția altei persoane care ar fi dorit

închirierea.

De asemenea, s-a avut

în vedere că pârâta nu a dovedit existența acordului părților pentru încetarea

contractului și nici existența unei cauze străine imputabile, astfel că

notificarea adresată reclamantei privind încetarea contractului nu poate fi

apreciată decât ca un act unilateral de denunțare a contractului, devenind incidente

în cauză disp. art. 14.5 conform cărora, dacă locatarul reziliază contractul de

închiriere, prejudiciul locatorului vizat art. 14.4 (chiria pe 3 luni) va

include și pierderea chiriei pentru perioada în care spațiile închiriate nu vor

avea chiriași, taxe comerciale, lucrările de renovare solicitate de noul

chiriaș, taxele legale etc.

Dând eficiență

dispozițiilor art. 969 C. civ. și art. 970 C. civ. care consacră principiul

forței obligatorii a convențiilor legal încheiate, pentru părțile contractante

și principiul executării cu bună credință a acestora, tribunalul a obligat

pârâta la plata sumei de 106.779,88 lei către reclamantă, reprezentând

contravaloarea chiriei neachitate (71.382,38 lei), contravaloarea cheltuielilor

comune de întreținere neachitate (20.891,16 lei) și contravaloarea energiei

electrice neachitate (14.506,34 lei) și la plata sumei de 15.759,56 lei

reprezentând penalități de întârziere de 0,1 % pe zi aferente debitelor restante,

calculate până la data de 31 august 2009.

În ce privește al

doilea petit al acțiunii, s-au luat în considerare prevederile art. 1082 C.

civ., conform cu care „debitorul este osândit, de se cuvine, la plata de daune

interese sau pentru neexecutarea obligației sau pentru întârzierea executării,

cu toate că nu este rea-credință din parte-i, afară numai dacă nu va justifica

că neexecutarea provine din o cauză străină, care nu-i poate fi imputată”,

luându-se în considerare că pârâta a denunțat unilateral contractul de

închiriere, astfel că aceasta datorează reclamantei daune compensatorii conform

clauzei inserată la art. 14.5 prin care părțile au stabilit că în atare

împrejurare prejudiciul locatorului va fi cel vizat la art. 14.4, care va

include și pierderea chiriei pentru perioada în care spațiile închiriate nu vor

avea chiriași, taxe comerciale, lucrările de renovare solicitate de noul

chiriaș taxele legale etc.

Având în vedere

clauzele contractuale și reținând că neexecutarea contractului de închiriere

până la termenul convenit s-a produs din culpa pârâtei, tribunalul în temeiul

art. 969 C. civ. și art. 1082 C. civ. a obligat pârâta la plata daunelor

compensatorii în sumă de 141.558,17 lei, reprezentând contravaloarea a trei

chirii lunare plus diferența dintre chiria stabilită prin contractul de

închiriere 0/031/80081 din 16 iulie 2008 și chiria încasată de la actualul

chiriaș în perioada 01 septembrie 2009-31 octombrie 2009.

Apelul declarat de

pârâtă împotriva sentinței a fost respins ca nefondat prin decizia

nr. 163 din 12 aprilie 2011 a Curții de Apel București, secția

a V-a comercială,

care în considerentele deciziei a reținut că la 30

aprilie 2009, pârâta U.T.I. G. SRL a transmis reclamantei notificarea nr. 1615

pin care a arătat că în conformitate cu prevederile art. 21.1 lit. f) din

contractul de închiriere începând cu data de 1 iunie 2009 înțelege să considere

contractul încetat unilateral, motivând că realitatea economică actuală nu-i

mai permite să continue derularea contractului, urmare căreia reclamanta

intimată, aceasta a adus la cunoștință pârâtei apelante că în conformitate cu

art. 14.5 din contract urmează să suporte prejudiciul cauzat prin pierderea

chiriei pentru perioada cât spațiile închiriate nu vor avea chiriași, taxe

comerciale, lucrări de renovare solicitate de un nou chiriaș etc.

Instanța de apel s-a

raportat la dispozițiile art. 21.1 lit. f) din contractul de închiriere care

prevăd încetarea de plin drept a contractului în situația cazului fortuit sau a

cazului de forță majoră și a avut în vedere că realitatea economică invocată de

către apelanta pârâtă ca fiind cauza ce nu mai permitea continuarea derulării

contractului nu reprezintă nici caz de forță majoră și nici caz fortuit, astfel

cum acestea sunt definite în articolul XVI din contract, mai ales că, în

realitate, societatea apelantă a cunoscut o creștere a cifrei de afaceri în

perioada menționată precum și o creștere a numărului contractelor încheiate.

S-a statuat că, în

mod corect tribunalul a reținut că în cază nu sunt întrunite cerințele art. 21.1

lit. f) din contract și deci nu există caz de forță majoră și nici caz fortuit,

iar în ceea ce privește procesul – verbal de predare la ieșirea din spații, că

acesta nu reprezintă un acord de încetare a contractului de locațiune ci doar

un înscris prin care s-a constatat starea imobilului părăsit de societatea

apelantă, fiind înlăturată critica apelantei în sensul că prin semnarea

procesului-verbal de predare de către intimata reclamantă, aceasta a acceptat încetarea

contractului de locațiune și deci contractul a încetat prin acordul părților.

Pentru aceste

considerente, instanța de apel a dat eficiență prevederilor art. 14.4. din

contract conform cu care în cazul rezilierii unilaterale fără drept, pârâta

datorează reclamantei cu titlu de daune compensatorii contravaloarea a trei

chirii lunare precum și acoperirea tuturor celorlalte prejudicii create în

situația rezilierii unilaterale fără drept și s-a statuat că prejudiciul vizat

la art. 14.4 constă, astfel cum este definit în art. 14.5 în contravaloarea

chiriilor neîncasate și cheltuielilor generate de spațiul părăsit pentru tot

intervalul în care spațiul nu a fost închiriat de către reclamantă, calculat de

la data părăsirii spațiului până la expirarea termenului contractual sau a

găsirii unui nou chiriaș pentru spațiu.

Împotriva deciziei

pârâta

S.C. U.T.I. G. S.A., a declarat recurs prin

care a solicitat modificarea deciziei în sensul admiterii apelului, schimbării

sentinței și a admiterii acțiunii în parte cu obligarea sa la plata sumei de

11.358,72 lei pentru următoarele motive, subsumate prevederile art. 304 pct. 9 C.

proc. civ.:

- Ambele instanțe au

aplicat greșit prevederile legale referitoare la puterea probatorie a

înscrisului sub semnătură privată, în condițiile art. 1177 alin. (1) C. civ. și

art. 177 alin. (1) C. proc. civ., întrucât procesul – verbal din 18 iunie 2009

are valoarea unui înscris sub semnătură privată, fiind recunoscut de

reclamantă, ceea ce dovedește încetarea raporturilor contractuale ca efect al

manifestării voinței părților.

- În egală măsură se

consideră că au fost încălcate prevederile legale în materia contractului de

locațiune pentru că odată cu predarea bunului conform procesului – verbal din

18 iunie 2009 și încetarea relațiilor contractuale, orice pretenții pentru

perioada ulterioară acestei date sunt neîntemeiate.

Recursul este

nefondat pentru următoarele considerente:

- În esență,

prevederile invocate ca fiind încălcate, respectiv art. 177 alin. (1) C. proc.

civ. și art. 1177 alin. (1) C. civ., nu au incidență în cauză, acestea vizând

verificarea de scripte, problemă ce nu s-a pus în cauza dedusă judecății.

Astfel, în situația

în care unei părți i se prezintă un înscris sub semnătură privată, aceasta este

obligată fie să recunoască, fie să conteste scrisul sau semnătura. Asta

înseamnă că partea căreia i se opune înscrisul nu poate declara că nu cunoaște

scrisul sau semnătura, ci este obligată să-și manifeste una dintre cele două

opțiuni.

Or, în cauză nu s-a

pus problema ca reclamanta să-și conteste semnătura pusă pe procesul – verbal

de predare a imobilului ce a făcut obiectul locațiunii – act datat la 18 iunie

2009 –, ci din contră.

Ceea ce o

nemulțumește însă pe recurentă este calificare dată acestui act, instanța

neîmpărtășind opinia recurentei în sensul că acesta ar reprezenta un act de

voință al părților cu privire la încetarea raporturilor de locațiune.

Sub acest aspect,

ambele instanțe au statuat în mod corect că actul în discuție nu poate avea o

asemenea valoare, ci doar aceea a preluării de către reclamantă a imobilului și

a constatării stării acestuia la ieșirea pârâtei din imobil, ceea ce rezultă în

mod indubitabil atât din denumirea dată înscrisului cât și din conținutul

acestuia.

În consecință,

dispozițiile legale pretins a fi fost încălcate în cauză nu au incidență în

cauză, părțile negăsindu-se în situația reglementată de texte.

Pentru aceleași

considerente sunt nefondate și celelalte critici privind sumele acordate după

data de 18 iunie 2009 – data predării imobilului – instanțele dând eficiență –

în mod corect – dispozițiilor art. 969 C. civ.

În atare situație,

Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul în temeiul art. 312 alin. (1) C.

proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge

recursul declarat de pârâta S.C. U.T.I. G. S.A. BUCUREȘTI împotriva deciziei

comerciale nr. 163/2011 din 12 aprilie 2011 a Curții de Apel București, secția

a V-a comercială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

16 noiembrie 2011.