ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3642/2011

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 8675 din 14 septembrie 2010, pronunțată de Secția a VI-a comercială a Tribunalului București în dosarul nr. 36550/3/2009 a fost admisă acțiunea precizată, formulată de reclamanta SC A.G. SA, în contradictoriu cu pârâta SC U.T.I. G. SRL.

A fost obligată pârâta la plata sumei de 106.779,88 lei reprezentând contravaloarea chiriei neachitate (71.382,38 lei), contravaloarea cheltuielilor comune de întreținere neachitate (20.891,16 lei) și contravaloarea energiei electrice neachitate (14.506,34 lei) și la plata sumei de 15.759,56 lei reprezentând penalități de întârziere de 0,1% pe zi aferente debitelor restante, calculate până la data de 31 august 2009. A fost obligată pârâta la plata către reclamantă a sumei de 141.558,17 lei reprezentând daune compensatorii calculate până la data de 31 octombrie 2009 și la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 9.513,95 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariul expertului.

În considerentele sentinței s-a reținut că între părți s-a încheiat la data de 16 iulie 2008 contractul de închiriere având ca obiect spațiul situat în sector 4, București, în suprafață de 457 mp și 10 locuri de parcare marcate cu sigla U.T.I. pentru o perioadă de 5 ani, respectiv de la data de 01 octombrie 2008 și până la data de 30 septembrie 2013. Referitor la plata chiriei s-a constatat că părțile au convenit ca pârâta să achite o chirie lunară de 9.000 Euro, fără TVA, pentru perioada 01 octombrie 2008 – 30 septembrie 2013, chiria urmând a fi achitată de locatar în termen de 10 zile de la primirea facturii emise de locator. Din înscrisurile depuse la dosar tribunalul a reținut că la data de 30 martie 2009 pârâta SC U.T.I.

G. SRL a transmis reclamantei notificarea nr. 1615 prin care a arătat că începând cu data de 06 ianuarie 2009 înțelege să considere contractul de închiriere nr. 0/031/80081C din 16 iulie 2008 încetat întrucât realitatea economică nu-i mai permite continuarea acestui contract, invocând prevederile art. 21.1 lit. f) din contract conform cu care contractul de închiriere încetează de plin drept în situația cazului fortuit sau a cazului de forță majoră. S-a reținut că, în speță, pârâta nu a făcut dovada că nerespectarea obligațiilor asumate prin contract se datorează unei cauze străine, deci cazului fortuit sau forței majore astfel cum a fost definită prin art. XVI din contract sau vinei înseși a creditorului, apreciindu-se astfel că, susținerile pârâtei conform cu care situația sa financiară ar fi fost afectată de criza economică nu constituie o caz fortuit sau caz de forță majoră, pentru a se considera că a intervenit încetarea de drept a contractului de locațiune.

De altfel, instanța a constatat pârâta nu a produs nicio dovadă în sensul aflării sale într-o situație financiară precară care să o pună în imposibilitatea continuării locațiunii, iar din înscrisurile depuse la dosar rezultă că pârâta derulează în continuare contracte de închiriere cu alte societății, plătind chirii care depășesc cu mult chiria pe care s-a obligat să o achite reclamantei. Tribunalul a înlăturat susținerile pârâtei privind rezilierea contractului prin acordul părților, având în vedere, pe de o parte, faptul că pârâta a invocat prevederile art. 21.1 lit. f) pentru încetarea contractului, iar pe de altă parte, faptul că prin adresa nr. 429 din 22 mai 2009, reclamanta și-a exprimat clar poziția cu privire la încetarea contractului, atenționând pârâta cu privire la plata unor daune interese pentru rezilierea unilaterală a contractului, conform clauzei de la art. 14.5 din contract.

Instanța a apreciat că încheierea procesului-verbal de predare primire la ieșirea din spațiu, din data de 18 iunie 2009, nu poate fi interpretat ca un acord al reclamantei pentru încetarea contractului de închiriere, astfel cum susține pârâta, preluarea spațiului de către locator fiind firească în condițiile în care pârâta a înțeles să înceteze locațiunea, iar reclamanta fiind interesată să preia spațiul pentru a-l pune la dispoziția altei persoane care ar fi dorit închirierea. De asemenea, s-a avut în vedere că pârâta nu a dovedit existența acordului părților pentru încetarea contractului și nici existența unei cauze străine imputabile, astfel că notificarea adresată reclamantei privind încetarea contractului nu poate fi apreciată decât ca un act unilateral de denunțare a contractului, devenind incidente în cauză disp.

art. 14.5 conform cărora, dacă locatarul reziliază contractul de închiriere, prejudiciul locatorului vizat art. 14.4 (chiria pe 3 luni) va include și pierderea chiriei pentru perioada în care spațiile închiriate nu vor avea chiriași, taxe comerciale, lucrările de renovare solicitate de noul chiriaș, taxele legale etc. Dând eficiență dispozițiilor art. 969 C. civ. și art. 970 C. civ.

care consacră principiul forței obligatorii a convențiilor legal încheiate, pentru părțile contractante și principiul executării cu bună credință a acestora, tribunalul a obligat pârâta la plata sumei de 106.779,88 lei către reclamantă, reprezentând contravaloarea chiriei neachitate (71.382,38 lei), contravaloarea cheltuielilor comune de întreținere neachitate (20.891,16 lei) și contravaloarea energiei electrice neachitate (14.506,34 lei) și la plata sumei de 15.759,56 lei reprezentând penalități de întârziere de 0,1 % pe zi aferente debitelor restante, calculate până la data de 31 august 2009. În ce privește al doilea petit al acțiunii, s-au luat în considerare prevederile art. 1082 C. civ., conform cu care „debitorul este osândit, de se cuvine, la plata de daune interese sau pentru neexecutarea obligației sau pentru întârzierea executării, cu toate că nu este rea-credință din parte-i, afară numai dacă nu va justifica că neexecutarea provine din o cauză străină, care nu-i poate fi imputată”, luându-se în considerare că pârâta a denunțat unilateral contractul de închiriere, astfel că aceasta datorează reclamantei daune compensatorii conform clauzei inserată la art. 14.5 prin care părțile au stabilit că în atare împrejurare prejudiciul locatorului va fi cel vizat la art. 14.4, care va include și pierderea chiriei pentru perioada în care spațiile închiriate nu vor avea chiriași,

taxe comerciale, lucrările de renovare solicitate de noul chiriaș taxele legale etc. Având în vedere clauzele contractuale și reținând că neexecutarea contractului de închiriere până la termenul convenit s-a produs din culpa pârâtei, tribunalul în temeiul art. 969 C. civ. și art. 1082 C. civ. a obligat pârâta la plata daunelor compensatorii în sumă de 141.558,17 lei, reprezentând contravaloarea a trei chirii lunare plus diferența dintre chiria stabilită prin contractul de închiriere 0/031/80081 din 16 iulie 2008 și chiria încasată de la actualul chiriaș în perioada 01 septembrie 2009-31 octombrie 2009. Apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 163 din 12 aprilie 2011 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, care în considerentele deciziei a reținut că la 30 aprilie 2009, pârâta U.T.I.

G. SRL a transmis reclamantei notificarea nr. 1615 pin care a arătat că în conformitate cu prevederile art. 21.1 lit. f) din contractul de închiriere începând cu data de 1 iunie 2009 înțelege să considere contractul încetat unilateral, motivând că realitatea economică actuală nu-i mai permite să continue derularea contractului, urmare căreia reclamanta intimată, aceasta a adus la cunoștință pârâtei apelante că în conformitate cu art. 14.5 din contract urmează să suporte prejudiciul cauzat prin pierderea chiriei pentru perioada cât spațiile închiriate nu vor avea chiriași, taxe comerciale, lucrări de renovare solicitate de un nou chiriaș etc. Instanța de apel s-a raportat la dispozițiile art. 21.1 lit. f) din contractul de închiriere care prevăd încetarea de plin drept a contractului în situația cazului fortuit sau a cazului de forță majoră și a avut în vedere că realitatea economică invocată de către apelanta pârâtă ca fiind cauza ce nu mai permitea continuarea derulării contractului nu reprezintă nici caz de forță majoră și nici caz fortuit, astfel cum acestea sunt definite în articolul XVI din contract, mai ales că, în realitate, societatea apelantă a cunoscut o creștere a cifrei de afaceri în perioada menționată precum și o creștere a numărului contractelor încheiate.

S-a statuat că, în mod corect tribunalul a reținut că în cază nu sunt întrunite cerințele art. 21.1 lit. f) din contract și deci nu există caz de forță majoră și nici caz fortuit, iar în ceea ce privește procesul – verbal de predare la ieșirea din spații, că acesta nu reprezintă un acord de încetare a contractului de locațiune ci doar un înscris prin care s-a constatat starea imobilului părăsit de societatea apelantă, fiind înlăturată critica apelantei în sensul că prin semnarea procesului-verbal de predare de către intimata reclamantă, aceasta a acceptat încetarea contractului de locațiune și deci contractul a încetat prin acordul părților. Pentru aceste considerente, instanța de apel a dat eficiență prevederilor art. 14.4.

din contract conform cu care în cazul rezilierii unilaterale fără drept, pârâta datorează reclamantei cu titlu de daune compensatorii contravaloarea a trei chirii lunare precum și acoperirea tuturor celorlalte prejudicii create în situația rezilierii unilaterale fără drept și s-a statuat că prejudiciul vizat la art. 14.4 constă, astfel cum este definit în art. 14.5 în contravaloarea chiriilor neîncasate și cheltuielilor generate de spațiul părăsit pentru tot intervalul în care spațiul nu a fost închiriat de către reclamantă, calculat de la data părăsirii spațiului până la expirarea termenului contractual sau a găsirii unui nou chiriaș pentru spațiu. Împotriva deciziei pârâta S.C. U.T.I. G. S.A., a declarat recurs prin care a solicitat modificarea deciziei în sensul admiterii apelului, schimbării sentinței și a admiterii acțiunii în parte cu obligarea sa la plata sumei de 11.358,72 lei pentru următoarele motive, subsumate prevederile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ.: - Ambele instanțe au aplicat greșit prevederile legale referitoare la puterea probatorie a înscrisului sub semnătură privată, în condițiile art. 1177 alin. (1) C. civ. și art. 177 alin. (1) C. proc. civ., întrucât procesul – verbal din 18 iunie 2009 are valoarea unui înscris sub semnătură privată, fiind recunoscut de reclamantă, ceea ce dovedește încetarea raporturilor contractuale ca efect al manifestării voinței părților. - În egală măsură se consideră că au fost încălcate prevederile legale în materia contractului de locațiune pentru că odată cu predarea bunului conform procesului – verbal din 18 iunie 2009 și încetarea relațiilor contractuale, orice pretenții pentru perioada ulterioară acestei date sunt neîntemeiate.

Recursul este nefondat pentru următoarele considerente: - În esență, prevederile invocate ca fiind încălcate, respectiv art. 177 alin. (1) C. proc. civ. și art. 1177 alin. (1) C. civ., nu au incidență în cauză, acestea vizând verificarea de scripte, problemă ce nu s-a pus în cauza dedusă judecății. Astfel, în situația în care unei părți i se prezintă un înscris sub semnătură privată, aceasta este obligată fie să recunoască, fie să conteste scrisul sau semnătura. Asta înseamnă că partea căreia i se opune înscrisul nu poate declara că nu cunoaște scrisul sau semnătura, ci este obligată să-și manifeste una dintre cele două opțiuni. Or, în cauză nu s-a pus problema ca reclamanta să-și conteste semnătura pusă pe procesul – verbal de predare a imobilului ce a făcut obiectul locațiunii – act datat la 18 iunie 2009 –, ci din contră.

Ceea ce o nemulțumește însă pe recurentă este calificare dată acestui act, instanța neîmpărtășind opinia recurentei în sensul că acesta ar reprezenta un act de voință al părților cu privire la încetarea raporturilor de locațiune. Sub acest aspect, ambele instanțe au statuat în mod corect că actul în discuție nu poate avea o asemenea valoare, ci doar aceea a preluării de către reclamantă a imobilului și a constatării stării acestuia la ieșirea pârâtei din imobil, ceea ce rezultă în mod indubitabil atât din denumirea dată înscrisului cât și din conținutul acestuia. În consecință, dispozițiile legale pretins a fi fost încălcate în cauză nu au incidență în cauză, părțile negăsindu-se în situația reglementată de texte.

Pentru aceleași considerente sunt nefondate și celelalte critici privind sumele acordate după data de 18 iunie 2009 – data predării imobilului – instanțele dând eficiență – în mod corect – dispozițiilor art. 969 C. civ. În atare situație, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta S.C. U.T.I. G. S.A. BUCUREȘTI împotriva deciziei comerciale nr. 163/2011 din 12 aprilie 2011 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 noiembrie 2011.