ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1556/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 19101 din 11 decembrie 2012, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, s-a admis cererea formulată de reclamantul Municipiul București, în contradictoriu cu pârâta SC I.R.C.E.S.S. SRL; s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în București, str. F., sector 3, și s-a luat act că reclamanta nu solicită cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut că, prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a, la data de 7 octombrie 2010, reclamantul Municipiul București a chemat în judecată pe pârâta SC I.R.C.E.S.S. SRL, solicitând instanței ca prin hotărârea care se va pronunța să se dispună evacuarea acesteia din spațiul situat în București, str. F., sector 3, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că părțile au încheiat contractul de închiriere la data de 6 noiembrie 2009, conform căruia pârâta a primit folosința imobilului situat în București, str. F., sector 3, în suprafață de 441,82 mp, pentru o perioadă de 5 ani, obligându-se să achite o chirie de 3.534 euro pe lună +TVA, dar nu mai puțin de 12.478,76 RON, echivalentul la cursul Băncii Naționale a României. Se mai arătat, că, în conformitate cu dispozițiile art. 5.4 alin. (2) din contract, părțile au convenit că, în situația în care pârâta înregistrează debite pe o perioadă mai mare de 60 de zile la plata chiriei, contractul încetează de plin drept în baza pactului comisoriu de gradul IV, fără nici o formalitate.

Reclamanta a susținut că pârâta înregistrează debite de 11.113,99 euro, la cursul Băncii Naționale a României din ziua plății, reprezentând chirie restantă, pentru perioada 1 noiembrie 2009-31 martie 2010, dar nu mai puțin de 39.237,94 RON. La suma menționată se adaugă majorările de întârziere în cuantum de 4.879,93 euro la cursul Băncii Naționale a României, calculate conform clauzelor contractuale, precum și TVA în cuantum de 2.111,65 euro la cursul Băncii Naționale a României. Deși pârâta a recunoscut debitele și a efectuat o serie de plăți parțiale litigiul nu a putut fi soluționat pe cale amiabilă. În drept, au fost invocate dispozițiile art. 969, art. 1073, art. 1066, art. 1084 și art. 1431 C. civ., precum și Legile nr. 215/2011 și nr. 210/2005.

Analizând materialul probator administrat în cauză, tribunalul a apreciat cererea formulată de reclamant ca fiind întemeiată și a admis-o, pentru considerentele care vor fi expuse: Între părți au intervenit relații contractuale, potrivit contractului de închiriere la data de 6 noiembrie 2009, pârâta primind dreptul de folosință asupra spațiului comercial situat în București, str. F., sector 3, în suprafață totală de 441,82 mp, în schimbul plății chiriei în cuantum de 3.534 euro pe lună+TVA. Prin încheierea contractului de închiriere părțile și-au asumat îndeplinirea obligațiilor stipulate în sarcina acestora. Prevalându-se de dispozițiile contractuale convenite de părți și obligatorii, în temeiul dispozițiilor art. 969 C. civ.

1864, în condițiile în care pârâta înregistra debite pe o perioadă mai mare de 3 luni, reclamantul a constatat încetarea contractului ca urmare a nerespectării obligației pârâtei de plată a chiriei, în conformitate cu pactul comisoriu inserat la art. 5.4 și în art. 8 din contract, prin notificarea din 15 septembrie 2010. Potrivit convenției părților, în cazul în care pârâta nu-și respectă obligațiile de plată pe o perioadă mai mare de 60 de zile, reclamantul este îndreptățit să considere reziliat contractul de drept fără punere în întârziere prin simpla notificare. Ca atare, părțile au stipulat un pact comisoriu în temeiul căruia reclamantul era îndreptățit să înceteze raporturile contractuale dintre părți.

Pârâta nu a făcut dovada că ar fi plătit, la termenele convenite, contravaloarea dreptului de folosință și, mai mult, prin procesul-verbal de conciliere din data de 18 mai 2010, aceasta a afirmat că nu datorează sumele stipulate în contract, prevalându-se de clauzele din convențiile anterioare dintre părți. În temeiul dispozițiilor art. 969 C. civ. 1864, raporturile contractuale dintre părți au încetat, din cauza neplății de către pârâtă a contravalorii chiriei pe o perioadă mai mare de 60 de zile. În aceste condiții, pârâta nu mai deține în prezent niciun titlu care să îi permită ocuparea în continuare a spațiului în discuție, astfel că instanța a admis cererea reclamantului și a dispus evacuarea pârâtei.

Apărările pârâtei conform cărora a fost obligată să încheie contractul de închiriere din 6 noiembrie 2009 nu au fost primite, cu motivarea că reprezentantul pârâtei și-a dat acordul la momentul încheierii contractului, iar emiterea unor notificări din partea reclamantei nu au avut caracterul unor acte de constrângere, existând posibilitatea părții să nu semneze acest contract de închiriere dacă nu agrea clauzele contractuale. Între încheierea acestui contract și derularea procedurii prevăzute de Legea nr. 550/2002, pentru vânzarea spațiilor cu altă destinație, nu este nici o legătură, acea procedură derulându-se conform obligațiilor stabilite în sarcina Comisiei pentru vânzarea spațiilor comerciale cu altă destinație.

Faptul că între părți se derulează negocieri pentru vânzarea imobilului ocupat în baza unui contract de închiriere nu are drept consecință exonerarea pârâtei de plata chiriei stabilite printr-un contract sinalagmatic prin care și-a asumat anumite obligații, în cadrul unor termene stipulate și cu posibilitatea suportării consecințelor expres prevăzute în contract în cazul nerespectării clauzelor contractuale. Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, prin decizia nr. 179 din 5 iunie 2013, a respins cererea de suspendare a executării sentinței civile nr. 19101 din 11 decembrie 2012, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă; a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta SC I.R.C.E.S.S.

SRL împotriva acestei sentinței, reținând următoarele; Printr-un prim motiv de apel s-a invocat nulitatea contractului de închiriere din 6 noiembrie 2009 pe motiv că ar încălca prevederile hotărârii din 20 februarie 2007 a Consiliului General al Municipiului București, privind reglementarea raporturilor contractuale având ca obiect spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință aflate în administrarea Consiliului General al Municipiului București. Este vorba despre prevederile art. 5 lit. b) din această hotărâre, potrivit cărora de la aplicarea prevederilor prezentei hotărâri fac excepție spațiile care se află în litigiu pe rolul instanțelor de judecată. Așa cum se arată pe larg în cuprinsul cererii de apel, pe rolul instanțelor judecătorești s-au aflat mai multe litigii cu privire la cumpărarea de către apelantă a spațiului în cauză în temeiul prevederilor Legii nr. 550/2002.

Având în vedere că hotărârea Consiliului General al Municipiului București din 20 februarie 2007 se referă la reglementarea raporturilor contractuale de închiriere a spațiilor cu altă destinație aflate în administrarea Consiliului General al Municipiului București, reiese că interpretarea art. 5 lit. b) din hotărâre vizează litigiile referitoare la dreptul de proprietate sau de administrare aflate pe rolul instanțelor de judecată și nu pe cele referitoare la dreptul de cumpărare a spațiilor respective, în temeiul Legii nr. 550/2002. Așa cum a reținut și prima instanță, se deduce că nu are relevanță pentru soluționarea prezentei cauze, care este întemeiată pe nerespectarea prevederilor contractului de închiriere menționat, existența pe rolul instanțelor judecătorești a litigiilor dintre părți având alt obiect, respectiv, obligarea la respectarea dreptului invocat de SC I.R.C.E.S.S.

SRL, de a cumpăra spațiul închiriat. Apelanta a mai invocat faptul că a semnat contractul de închiriere din 6 noiembrie 2009 ca urmare a presiunilor exercitate de către Primăria municipiului București, conform notificărilor din 8 mai 2009 și din 5 august 2009, prin care i se punea în vedere că dacă nu se prezintă în termen de 3 zile pentru semnarea contractului va fi evacuată din spațiu. Susținerea apelantei a fost apreciată ca fiind fără relevanță în soluționarea prezentei cauze, deoarece aceasta nu a formulat cerere reconvențională prin care să solicite anularea contractului de închiriere pe motivul viciului de consimțământ al violenței. Totodată, apelanta a mai invocat și faptul că a achitat chiria pentru spațiu conform fișei de calcul din 6 decembrie 1999, care nu a fost anulată niciodată.

Astfel cum rezultă și din adresa din 28 noiembrie 2012 emisă de Administrația Fondului Imobiliar, prin încheierea contractului de închiriere din 6 noiembrie 2009, fișa de calcul din 6 decembrie 1999 a încetat de drept, între părți luând naștere raporturi juridice noi în baza contractului de închiriere. Contractul de închiriere din 6 noiembrie 2009 reprezintă de fapt novarea raporturilor contractuale de închiriere stabilite între părți prin întocmirea fișei de calcul menționate, astfel că pe durata stabilită de părți în contractul de închiriere se aplică prevederile acestuia cu privire la chiria de achitat și nu cele ale fișei de calcul. Față de aceste considerente, s-a apreciat că apelul nu este fondat și că hotărârea atacată este temeinică și legală.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC I.R.C.E.S.S. SRL, prin administrator special prof. univ. dr.

D.P., criticând-o pentru nelegalitate, pentru următoarele considerente; După ce s-a expus istoricul cauzei, recurenta pârâtă a arătat că nici instanța de fond și nici instanța de apel nu au ținut cont de reglementarea prevăzută de art. 5 lit. b) din hotărârea din 20 februarie 2007 care stipulează că „fac excepție de la prevederile prezentei hotărâri spațiile care se află în litigiu pe rolul instanțelor”; că spațiul din care s-a făcut evacuarea pârâtei s-a aflat în litigiu din anul 2007 până la data de 11 noiembrie 2010, conform încheierii pronunțate de Curtea de Apel București, secția a VIII-a contencios administrativ și fiscal, în Dosar nr. 42602/3/2008 și, deci, imobilul în litigiu intră sub incidența prevederilor art. 5 lit. b) din hotărârea din 20 februarie 2007 a Consiliului General al Municipiului București; că, pentru semnarea contractului de închiriere, au exista două somații, respectiv, notificările din 8 mai 2009 și din 5 august 2009, care puneau în vedere pârâtei că nesemnarea contractului de închiriere va duce la evacuarea sa din spațiu, și că instanța de apel, în motivarea deciziei recurate, recunoaște cele expuse de pârâtă mai sus și cu toate acestea face vorbire de Dosarul nr. 42602/3/2008, dosar soluționat în data de 11 noiembrie 2010, privind vânzarea directă a imobilului din strada F., sector 3. S-a mai arătat,

că a achitat chiria în cuantumul prevăzut în fișele de calcul și cu toate acestea instanța de apel nu a ținut cont de acest fapt; că neexecutarea hotărârii judecătorești de către Comisia de Aplicare a Legii nr. 550/2002 este imputabilă autorităților administrative prin aceea că au în proprietate și administrare bunul și cu toate acestea au blocat expres, prin adrese și notificări, vânzarea chiar dacă a fost achitată chiria, conform fișei de calcul din 6 decembrie 1999, aspect ce rezultă și din calculul detaliat depus de Primăria Municipiului București, și că, potrivit adresei emisă de Administrația Fondului Imobiliar din 28 noiembrie 2012 prin care se menționează că fișa de calcul din 6 decembrie 1999 nu a fost anulată niciodată, pârâtă a achitat chiria lunară în raport cu aceasta.

Examinând decizia în limita criticilor formulate, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanța constată recursul nefondat, urmând a dispune respingerea acestuia în consecință, pentru următoarele considerente: Criticile formulate de recurenta pârâtă potrivit cărora instanțele de fond și apel nu au ținut seama la soluționarea litigiului pendinte de reglementarea prevăzută de art. 5 lit. b) din hotărârea din 20 februarie 2007, care stipulează că „fac excepție de la prevederile prezentei hotărâri spațiile care se află în litigiu pe rolul instanțelor judecătorești”, întrucât spațiul din care s-a solicitat evacuarea pârâtei se află în litigiu din anul 2007, și, deci, intră sub incidența acestei prevederi, sunt nefondate.

Astfel, așa cum au stabilit, cu privire la starea de fapt, instanțele de fond și apel, pe rolul instanțelor judecătorești s-au aflat mai multe litigii cu privire la dreptul de cumpărarea de către apelantă a spațiului în litigiu, în baza Legii nr. 550/2002. Or, dispozițiile hotărârii din 20 februarie 2007 a Consiliului General al Municipiului București reglementează raporturile contractuale de închiriere a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință aflate în administrarea Consiliului General al Municipiului București și nu pe cele referitoare la dreptul de cumpărare a spațiilor respective în temeiul Legii nr. 550/2002.

Prin urmare, interpretarea dispozițiilor art. 5 lit. b) din această hotărâre este aceea că acestea vizează litigiile aflate pe rolul instanțelor judecătorești referitoare la dreptul de proprietate și administrare a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință și nu litigiile referitoare la dreptul de cumpărare a acestor spații în temeiul Legii nr. 550/2002. De aceea, se constată că legal au reținut instanțele de fond și apel că nu are relevanță pentru soluționarea prezentei cauze, care este întemeiată pe prevederile contractului de închiriere din 6 noiembrie 2009, existența pe rolul instanțelor judecătorești a litigiilor dintre părți având alt obiect și anume obligarea intimatului la dreptul invocat de recurentă, de a cumpăra spațiul închiriat.

Critica formulată de pârâtă potrivit căreia pentru semnarea contractului de închiriere au existat două notificări, din 8 mai 2009 și din 5 august 2009, care puneau în vedere pârâtei că nesemnarea contractului de închiriere va duce la evacuarea sa din spațiu în litigiu, nu va fi primită și analizată, câtă vreme aceste critici vizează, implicit, nerespectarea condițiilor de fond la încheierea contractului de închiriere de către intimatul reclamant, iar în cauză pârâtă nu a formulat cerere reconvențională prin care să fi solicitat constatarea nulității contractului de închiriere pe motivul viciului de consimțământ.

Critica formulată de pârâtă potrivit căreia instanța de apel, în motivarea deciziei recurate, ar fi făcut vorbire de Dosarul nr. 42602/3/2008, soluționat la 11 noiembrie 2010, privind vânzarea directă a imobilului în litigiu, este nefondată, întrucât din considerentele deciziei recurate nu rezultă că instanța de apel a fundamentat soluția dată pe hotărârea pronunțată în acest dosar. În ceea ce privește critica potrivit căreia greșit s-a admis acțiunea formulată de reclamant, deoarece pârâtul a achitat chiria așa cum s-a prevăzut în fișa de calcul din 6 decembrie 1999, ce nu a fost anulată, se constată că este nefondată, câtă vreme stabilirea cuantumului chiriei prin această fișă de calcul nu s-a făcut în baza contractului de închiriere ale cărui clauze au rămas neschimbate, inclusiv obligația pârâtei de a achita chiria lunară în cuantumul stabilit, precum și condițiile în care operează pactul comisoriu de gradul IV.

Celelalte critici formulate de pârâtă potrivit cărora neexecutarea hotărârii judecătorești de către Comisia de aplicare a Legii nr. 550/2002 este imputabilă autorităților administrative, care au blocat prin adrese și notificări, vânzarea chiar dacă a fost achitată chiria, conform fișei de calcul din 6 decembrie 1999, nu vor fi primite și analizate, câtă vreme acestea sunt străine de natura litigiului-acțiune în evacuare pentru neplata chiriei de către pârâtă, astfel cum a fost stabilită prin contractul de închiriere din 6 noiembrie 2009. Pentru considerentele expuse, instanța, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC I.R.C.E.S.S. SRL.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC I.R.C.E.S.S. SRL, prin administrator special prof. univ. dr. D.P. împotriva deciziei nr. 179 din 5 iunie 2013 a Curții de Apel București, secția a VI-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 22 mai 2014.