ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1556/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1556/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 19101 din 11

decembrie 2012, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, s-a

admis cererea formulată de reclamantul Municipiul București, în contradictoriu

cu pârâta SC I.R.C.E.S.S. SRL; s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat

în București, str. F., sector 3, și s-a luat act că reclamanta nu solicită

cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța

această hotărâre, tribunalul a reținut că, prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului București, secția a VI-a, la data de 7 octombrie 2010, reclamantul

Municipiul București a chemat în judecată pe pârâta SC I.R.C.E.S.S. SRL,

solicitând instanței ca prin hotărârea care se va pronunța să se dispună

evacuarea acesteia din spațiul situat în București, str. F., sector 3, cu

obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii,

reclamantul a arătat că părțile au încheiat contractul de închiriere la data de

6 noiembrie 2009, conform căruia pârâta a primit folosința imobilului situat în

București, str. F., sector 3, în suprafață de 441,82 mp, pentru o perioadă de 5

ani, obligându-se să achite o chirie de 3.534 euro pe lună +TVA, dar nu mai puțin

de 12.478,76 RON, echivalentul la cursul Băncii Naționale a României.

Se mai arătat, că, în

conformitate cu dispozițiile art. 5.4 alin. (2) din contract, părțile au convenit

că, în situația în care pârâta înregistrează debite pe o perioadă mai mare de 60

de zile la plata chiriei, contractul încetează de plin drept în baza pactului comisoriu

de gradul IV, fără nici o formalitate.

Reclamanta a susținut

că pârâta înregistrează debite de 11.113,99 euro, la cursul Băncii Naționale a României

din ziua plății, reprezentând chirie restantă, pentru perioada 1 noiembrie 2009-31

martie 2010, dar nu mai puțin de 39.237,94 RON. La suma menționată se adaugă majorările

de întârziere în cuantum de 4.879,93 euro la cursul Băncii Naționale a României,

calculate conform clauzelor contractuale, precum și TVA în cuantum de 2.111,65 euro

la cursul Băncii Naționale a României.

Deși pârâta a recunoscut

debitele și a efectuat o serie de plăți parțiale litigiul nu a putut fi soluționat

pe cale amiabilă.

În drept, au fost invocate

dispozițiile art. 969, art. 1073, art. 1066, art. 1084 și art. 1431 C. civ., precum

și Legile nr. 215/2011 și nr. 210/2005.

Analizând materialul probator

administrat în cauză, tribunalul a apreciat cererea formulată de reclamant ca fiind

întemeiată și a admis-o, pentru considerentele care vor fi expuse:

Între părți au intervenit

relații contractuale, potrivit contractului de închiriere la data de 6

noiembrie 2009, pârâta primind dreptul de folosință asupra spațiului comercial situat

în București, str. F., sector 3, în suprafață totală de 441,82 mp, în schimbul plății

chiriei în cuantum de 3.534 euro pe lună+TVA.

Prin încheierea contractului

de închiriere părțile și-au asumat îndeplinirea obligațiilor stipulate în sarcina

acestora.

Prevalându-se de dispozițiile

contractuale convenite de părți și obligatorii, în temeiul dispozițiilor art. 969

C. civ. 1864, în condițiile în care pârâta înregistra debite pe o perioadă mai mare

de 3 luni, reclamantul a constatat încetarea contractului ca urmare a nerespectării

obligației pârâtei de plată a chiriei, în conformitate cu pactul comisoriu inserat

la art. 5.4 și în art. 8 din contract, prin notificarea din 15 septembrie 2010.

Potrivit convenției părților, în cazul în care pârâta nu-și respectă obligațiile

de plată pe o perioadă mai mare de 60 de zile, reclamantul este îndreptățit să considere

reziliat contractul de drept fără punere în întârziere prin simpla notificare. Ca

atare, părțile au stipulat un pact comisoriu în temeiul căruia reclamantul era îndreptățit

să înceteze raporturile contractuale dintre părți.

Pârâta nu a făcut dovada

că ar fi plătit, la termenele convenite, contravaloarea dreptului de folosință și,

mai mult, prin procesul-verbal de conciliere din data de 18 mai 2010, aceasta a

afirmat că nu datorează sumele stipulate în contract, prevalându-se de clauzele

din convențiile anterioare dintre părți. În temeiul dispozițiilor art. 969 C.

civ. 1864, raporturile contractuale dintre părți au încetat, din cauza neplății

de către pârâtă a contravalorii chiriei pe o perioadă mai mare de 60 de zile.

În aceste condiții, pârâta

nu mai deține în prezent niciun titlu care să îi permită ocuparea în continuare

a spațiului în discuție, astfel că instanța a admis cererea reclamantului și a dispus

evacuarea pârâtei.

Apărările pârâtei conform

cărora a fost obligată să încheie contractul de închiriere din 6 noiembrie 2009

nu au fost primite, cu motivarea că reprezentantul pârâtei și-a dat acordul la momentul

încheierii contractului, iar emiterea unor notificări din partea reclamantei nu

au avut caracterul unor acte de constrângere, existând posibilitatea părții să nu

semneze acest contract de închiriere dacă nu agrea clauzele contractuale. Între

încheierea acestui contract și derularea procedurii prevăzute de Legea nr. 550/2002,

pentru vânzarea spațiilor cu altă destinație, nu este nici o legătură, acea procedură

derulându-se conform obligațiilor stabilite în sarcina Comisiei pentru vânzarea

spațiilor comerciale cu altă destinație. Faptul că între părți se derulează negocieri

pentru vânzarea imobilului ocupat în baza unui contract de închiriere nu are drept

consecință exonerarea pârâtei de plata chiriei stabilite printr-un contract sinalagmatic

prin care și-a asumat anumite obligații, în cadrul unor termene stipulate și cu

posibilitatea suportării consecințelor expres prevăzute în contract în cazul nerespectării

clauzelor contractuale.

Curtea de Apel București,

secția a VI-a civilă, prin decizia nr. 179 din 5 iunie 2013, a respins cererea de

suspendare a executării sentinței civile nr. 19101 din 11 decembrie 2012, pronunțată

de Tribunalul București, secția a VI-a civilă; a respins, ca nefondat, apelul declarat

de apelanta SC I.R.C.E.S.S. SRL împotriva acestei sentinței, reținând următoarele;

Printr-un prim motiv de

apel s-a invocat nulitatea contractului de închiriere din 6 noiembrie 2009 pe motiv

că ar încălca prevederile hotărârii din 20 februarie 2007 a Consiliului General

al Municipiului București, privind reglementarea raporturilor contractuale având

ca obiect spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință aflate în administrarea

Consiliului General al Municipiului București. Este vorba despre prevederile

art. 5 lit. b) din această hotărâre, potrivit cărora de la aplicarea prevederilor

prezentei hotărâri fac excepție spațiile care se află în litigiu pe rolul instanțelor

de judecată.

Așa cum se arată pe larg

în cuprinsul cererii de apel, pe rolul instanțelor judecătorești s-au aflat mai

multe litigii cu privire la cumpărarea de către apelantă a spațiului în cauză în

temeiul prevederilor Legii nr. 550/2002.

Având în vedere că hotărârea

Consiliului General al Municipiului București din 20 februarie 2007 se referă la

reglementarea raporturilor contractuale de închiriere a spațiilor cu altă destinație

aflate în administrarea Consiliului General al Municipiului București, reiese că

interpretarea art. 5 lit. b) din hotărâre vizează litigiile referitoare la dreptul

de proprietate sau de administrare aflate pe rolul instanțelor de judecată și nu

pe cele referitoare la dreptul de cumpărare a spațiilor respective, în temeiul Legii

nr. 550/2002.

Așa cum a reținut și prima

instanță, se deduce că nu are relevanță pentru soluționarea prezentei cauze, care

este întemeiată pe nerespectarea prevederilor contractului de închiriere menționat,

existența pe rolul instanțelor judecătorești a litigiilor dintre părți având alt

obiect, respectiv, obligarea la respectarea dreptului invocat de SC

I.R.C.E.S.S. SRL, de a cumpăra spațiul închiriat.

Apelanta a mai invocat

faptul că a semnat contractul de închiriere din 6 noiembrie 2009 ca urmare a presiunilor

exercitate de către Primăria municipiului București, conform notificărilor din 8

mai 2009 și din 5 august 2009, prin care i se punea în vedere că dacă nu se prezintă

în termen de 3 zile pentru semnarea contractului va fi evacuată din spațiu.

Susținerea apelantei a

fost apreciată ca fiind fără relevanță în soluționarea prezentei cauze, deoarece

aceasta nu a formulat cerere reconvențională prin care să solicite anularea contractului

de închiriere pe motivul viciului de consimțământ al violenței.

Totodată, apelanta a mai

invocat și faptul că a achitat chiria pentru spațiu conform fișei de calcul din

6 decembrie 1999, care nu a fost anulată niciodată.

Astfel cum rezultă și

din adresa din 28 noiembrie 2012 emisă de Administrația Fondului Imobiliar, prin

încheierea contractului de închiriere din 6 noiembrie 2009, fișa de calcul din

6 decembrie 1999 a încetat de drept, între părți luând naștere raporturi juridice

noi în baza contractului de închiriere. Contractul de închiriere din 6

noiembrie 2009 reprezintă de fapt novarea raporturilor contractuale de închiriere

stabilite între părți prin întocmirea fișei de calcul menționate, astfel că pe durata

stabilită de părți în contractul de închiriere se aplică prevederile acestuia cu

privire la chiria de achitat și nu cele ale fișei de calcul.

Față de aceste considerente,

s-a apreciat că apelul nu este fondat și că hotărârea atacată este temeinică și

legală.

Împotriva acestei decizii

a declarat recurs pârâta SC I.R.C.E.S.S. SRL, prin administrator special prof. univ.

dr. D.P., criticând-o pentru nelegalitate, pentru următoarele considerente;

După ce s-a expus istoricul

cauzei, recurenta pârâtă a arătat că nici instanța de fond și nici instanța de apel

nu au ținut cont de reglementarea prevăzută de art. 5 lit. b) din hotărârea din

20 februarie 2007 care stipulează că „fac excepție de la prevederile prezentei hotărâri

spațiile care se află în litigiu pe rolul instanțelor”; că spațiul din care s-a

făcut evacuarea pârâtei s-a aflat în litigiu din anul 2007 până la data de 11

noiembrie 2010, conform încheierii pronunțate de Curtea de Apel București, secția

a VIII-a contencios administrativ și fiscal, în Dosar nr. 42602/3/2008 și, deci,

imobilul în litigiu intră sub incidența prevederilor art. 5 lit. b) din hotărârea

din 20 februarie 2007 a Consiliului General al Municipiului București; că, pentru

semnarea contractului de închiriere, au exista două somații, respectiv, notificările

din 8 mai 2009 și din 5 august 2009, care puneau în vedere pârâtei că nesemnarea

contractului de închiriere va duce la evacuarea sa din spațiu, și că instanța de

apel, în motivarea deciziei recurate, recunoaște cele expuse de pârâtă mai sus și

cu toate acestea face vorbire de Dosarul nr. 42602/3/2008, dosar soluționat în data

de 11 noiembrie 2010, privind vânzarea directă a imobilului din strada F., sector

3.

S-a mai arătat, că a achitat

chiria în cuantumul prevăzut în fișele de calcul și cu toate acestea instanța de

apel nu a ținut cont de acest fapt; că neexecutarea hotărârii judecătorești de către

Comisia de Aplicare a Legii nr. 550/2002 este imputabilă autorităților administrative

prin aceea că au în proprietate și administrare bunul și cu toate acestea au blocat

expres, prin adrese și notificări, vânzarea chiar dacă a fost achitată chiria, conform

fișei de calcul din 6 decembrie 1999, aspect ce rezultă și din calculul detaliat

depus de Primăria Municipiului București, și că, potrivit adresei emisă de Administrația

Fondului Imobiliar din 28 noiembrie 2012 prin care se menționează că fișa de calcul

din 6 decembrie 1999 nu a fost anulată niciodată, pârâtă a achitat chiria lunară

în raport cu aceasta.

Examinând decizia în limita

criticilor formulate, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanța

constată recursul nefondat, urmând a dispune respingerea acestuia în consecință,

pentru următoarele considerente:

Criticile formulate de

recurenta pârâtă potrivit cărora instanțele de fond și apel nu au ținut seama la

soluționarea litigiului pendinte de reglementarea prevăzută de art. 5 lit. b) din

hotărârea din 20 februarie 2007, care stipulează că „fac excepție de la prevederile

prezentei hotărâri spațiile care se află în litigiu pe rolul instanțelor judecătorești”,

întrucât spațiul din care s-a solicitat evacuarea pârâtei se află în litigiu din

anul 2007, și, deci, intră sub incidența acestei prevederi, sunt nefondate.

Astfel, așa cum au stabilit,

cu privire la starea de fapt, instanțele de fond și apel, pe rolul instanțelor judecătorești

s-au aflat mai multe litigii cu privire la dreptul de cumpărarea de către apelantă

a spațiului în litigiu, în baza Legii nr. 550/2002.

Or, dispozițiile hotărârii

din 20 februarie 2007 a Consiliului General al Municipiului București reglementează

raporturile contractuale de închiriere a spațiilor cu altă destinație decât aceea

de locuință aflate în administrarea Consiliului General al Municipiului București

și nu pe cele referitoare la dreptul de cumpărare a spațiilor respective în temeiul

Legii nr. 550/2002.

Prin urmare, interpretarea

dispozițiilor art. 5 lit. b) din această hotărâre este aceea că acestea vizează

litigiile aflate pe rolul instanțelor judecătorești referitoare la dreptul de proprietate

și administrare a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință și nu litigiile

referitoare la dreptul de cumpărare a acestor spații în temeiul Legii nr. 550/2002.

De aceea, se constată

că legal au reținut instanțele de fond și apel că nu are relevanță pentru soluționarea

prezentei cauze, care este întemeiată pe prevederile contractului de închiriere

din 6 noiembrie 2009, existența pe rolul instanțelor judecătorești a litigiilor

dintre părți având alt obiect și anume obligarea intimatului la dreptul invocat

de recurentă, de a cumpăra spațiul închiriat.

Critica formulată de pârâtă

potrivit căreia pentru semnarea contractului de închiriere au existat două notificări,

din 8 mai 2009 și din 5 august 2009, care puneau în vedere pârâtei că nesemnarea

contractului de închiriere va duce la evacuarea sa din spațiu în litigiu, nu va

fi primită și analizată, câtă vreme aceste critici vizează, implicit, nerespectarea

condițiilor de fond la încheierea contractului de închiriere de către intimatul

reclamant, iar în cauză pârâtă nu a formulat cerere reconvențională prin care să

fi solicitat constatarea nulității contractului de închiriere pe motivul viciului

de consimțământ.

Critica formulată de pârâtă

potrivit căreia instanța de apel, în motivarea deciziei recurate, ar fi făcut vorbire

de Dosarul nr. 42602/3/2008, soluționat la 11 noiembrie 2010, privind vânzarea directă

a imobilului în litigiu, este nefondată, întrucât din considerentele deciziei recurate

nu rezultă că instanța de apel a fundamentat soluția dată pe hotărârea pronunțată

în acest dosar.

În ceea ce privește critica

potrivit căreia greșit s-a admis acțiunea formulată de reclamant, deoarece pârâtul

a achitat chiria așa cum s-a prevăzut în fișa de calcul din 6 decembrie 1999, ce

nu a fost anulată, se constată că este nefondată, câtă vreme stabilirea cuantumului

chiriei prin această fișă de calcul nu s-a făcut în baza contractului de închiriere

ale cărui clauze au rămas neschimbate, inclusiv obligația pârâtei de a achita chiria

lunară în cuantumul stabilit, precum și condițiile în care operează pactul comisoriu

de gradul IV.

Celelalte critici formulate

de pârâtă potrivit cărora neexecutarea hotărârii judecătorești de către Comisia

de aplicare a Legii nr. 550/2002 este imputabilă autorităților administrative, care

au blocat prin adrese și notificări, vânzarea chiar dacă a fost achitată chiria,

conform fișei de calcul din 6 decembrie 1999, nu vor fi primite și analizate, câtă

vreme acestea sunt străine de natura litigiului-acțiune în evacuare pentru neplata

chiriei de către pârâtă, astfel cum a fost stabilită prin contractul de închiriere

din 6 noiembrie 2009.

Pentru considerentele

expuse, instanța, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat

recursul declarat de pârâta SC I.R.C.E.S.S. SRL.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat

de pârâta SC I.R.C.E.S.S. SRL, prin administrator special prof. univ. dr. D.P. împotriva

deciziei nr. 179 din 5 iunie 2013 a Curții de Apel București, secția a VI-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 22 mai 2014.