ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1106/2011

Prin cererea înregistrată la 1 iulie 2009, reclamanta SC T.S.T. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC U.G.

SA, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 93.621 euro cu titlu de chirie aferentă perioadei 1 mai 2009-23 martie 2010. Acțiunea a fost respinsă prin Sentința comercială nr. 354 din 19 ianuarie 2010 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, care a reținut încetarea raporturilor locative prin acordul de voință al părților, anterior duratei contractului, în temeiul art. 12.1 lit. a) din contract și al art. 969 C. civ., prin aceea că reclamanta a acceptat tacit, dar fără echivoc, prin semnarea procesului-verbal încheiat la data de 26 mai 2009, propunerea pârâtei de încetare a contractului, formulată prin notificarea expediată la 23 martie 2009. S-a mai reținut că existența acestui acord tacit împiedică aplicarea art. 7.2 din contractul de locațiune în temeiul căruia reclamanta solicită achitarea chiriei pe 12 luni, calculate de la momentul trimiterii notificării, 23 martie 2009. Întrucât pârâta datorează chirie doar pe perioada 1 mai - 26 mai 2009, pe care a achitat-o după promovarea acțiunii, în baza art. 274 și art. 275 C. proc.

civ. a fost obligată la plata sumei de 1975,29 RON cheltuieli de judecată reprezentând taxe de timbru aferente pretențiilor reclamantei respinse ca fără obiect, reținându-se că față de calitatea de comerciant al pârâtei, aceasta este de drept în întârziere, potrivit art. 1088 alin. (2) C. civ. și art. 43 C. com. Apelul declarat de reclamantă împotriva acestei sentințe a fost admis prin Decizia comercială nr. 371 din 8 octombrie 2010 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială, care a schimbat sentința în întregime și a admis în parte acțiunea. În consecință, pârâta a fost obligată la plata echivalentului în lei la cursul de schimb BNR din ziua plății, a sumei de 84.910 euro, reprezentând contravaloare chirie pentru perioada 1 iunie 2009 - 23 martie 2010, precum și 10.697 RON cheltuieli de judecată în primă instanță și apel.

În considerentele Deciziei nr. 371 din 8 octombrie 2010 instanța a reținut că, în speță nu sunt incidente dispozițiile art. 12 lit. g) și art. 12.3 din contract, așa cum eronat a reținut prima instanță, ci sunt pe deplin aplicabile prevederile art. 7 pct. 7.2, conform cărora denunțarea unilaterală a contractului poate avea loc cu notificarea prealabilă, respectiv cu 12 luni anterior datei propuse pentru încetarea contractului, clauză nerespectată de către pârâta, care a părăsit spațiul înainte de data la care a fost convocată la conciliere, 25 iunie 2009 și unde nu s-a prezentat, locatorul preluând în mod firesc spațiul. Împotriva Deciziei nr. 371 din 8 octombrie 2010 pârâta a declarat recurs, susținând că a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii.

În dezvoltarea motivelor de recurs se invocă încălcarea art. 129 alin. (5) C. proc. civ., imputându-se instanței de apel neadministrarea probelor utile, pe care le putea ordona din oficiu, pentru dovedirea situației de fapt invocată de pârâtă în notificarea din 23 martie 2009, cu trimitere la art. 12 lit. g) din contractul de locațiune. O altă critică vizează interpretarea greșită a art. 969 C. civ., prin raportare la situația de fapt, respectiv faptul că greșit s-a reținut art. 12 lit. g) ca temei invocat și nedovedit al încetării contractului, când, de fapt, temeiul l-a constituit acordul părților, materializat prin încheierea procesului-verbal din 26 mai 2009. De asemenea, invocă interpretarea greșită a legii referitoare la puterea probatorie a înscrisului sub semnătură privată, în condițiile art. 1177 alin. (1) C. civ.

și art. 177 alin. (1) C. proc. civ. În concret se susține că procesul-verbal face dovada predării spațiului chiar și în lipsa semnăturii pârâtei pe acest înscris. Recurenta mai susține că specific contractului de locațiune este obligația locatorului de a asigura folosința bunului, iar predarea bunului conform procesului-verbal semnifică încetarea acestuia și, odată cu acesta, încetarea tuturor drepturilor și obligațiilor părților. Prin întâmpinarea înregistrată la 9 martie 2011 intimata a solicitat respingerea recursului.

În apărare arată că hotărârea din apel este legală și temeinică, instanței nu-i poate fi imputată încălcarea rolului activ, părții asigurându-i-se dreptul la apărare și posibilitatea probării susținerilor, faptul că dificultățile financiare invocate nu pot constitui elementele unui caz fortuit sau de forță majoră, neexistând un acord de voință al părților pentru încetarea contractului de locațiune, astfel că, în mod corect s-a reținut cu referire la Procesul-verbal din data de 26 mai 2009 că cele consemnate nu pot constitui fundamentul unei acceptări tacite ale încetării contractului. Astfel, intimata susține că părăsirea spațiului cu nerespectarea clauzelor contractuale incumbă obligația intimatei de a plăti contravaloarea chiriei calculată până la data expirării termenului de un an calculat începând cu data notificării intenției de încetare a contractului.

Analizând recursul prin prisma motivelor invocate se vor reține următoarele: La data de 2 decembrie 2005, între reclamanta SC T.S.T. SRL în calitate de locator și pârâta SC U.G. SA, locatar, s-a încheiat un contract de locațiune pe o perioadă de 5 ani începând cu data de 1 ianuarie 2006, având ca obiect un spațiu cu destinație de birouri în suprafață totală de 709,25 m 2 pentru o chirie lunară de 8.511 euro plus TVA. Părțile au prevăzut, de comun acord, la art. 7 pct. 7.2 că durata contractului poate fi redusă din inițiativa locatarului cu o notificare prealabilă a locatorului, cu 12 luni înainte de data propusă pentru încetarea contractului, dar nu mai devreme de 3 ani de la intrarea în vigoare a acestuia.

De asemenea, la art. 12 lit. a) și g) s-a prevăzut posibilitatea încetării contractului prin acordul de voință al părților, precum și în cazul apariției unui caz fortuit sau a unei cauze de forță majoră, cu notificarea prealabilă a motivului de care partea se prevalează, cu cel puțin 30 de zile înainte de data la care încetarea raportului contractual urmează să producă efecte. Pârâta a susținut că, deși i-a comunicat reclamantei printr-o adresă la data de 23 martie 2009 intenția de încetarea a contractului de locațiune ca urmare a dificultăților economico-financiare pe care le înregistrează, în contextul economic general al actualei crize financiare, totuși, încetarea contractului nu a avut loc prin incidența art. 12 lit. g) din contract, ci, ca urmare a voinței părților, așa cum corect a reținut și prima instanță.

Cele două instanțe au avut viziuni diferite asupra înscrisului intitulat ”proces-verbal de preluare a spațiului” încheiat la data de 26 mai 2009 de prepușii reclamantei. Prima instanța i-a acordat caracterul unui acord de voință exprimat în sensul încetării raporturilor locative cu acea dată, în virtutea dispozițiilor art. 12.1 lit. a) din contract, în timp ce instanța de apel nu i-a recunoscut valoarea de acceptare tacită și fără echivoc din partea locatorului în sensul încetării contractului, de vreme ce însăși partea care a propus această modalitate a refuzat să semneze. Soluția adoptată de cea din urmă instanță este cea legală.

Astfel, înscrisul contestat, așa cum rezultă din conținutul său, constată debitul locatarului calculat până la momentul încheierii lui, respectiv 26 mai 2009 și menționează explicit, fără a lăsa loc de interpretare, faptul că procesul-verbal reprezintă doar o constatare a stării spațiului și nu o preluare în conformitate cu contractul de locațiune. Prin urmare, în mod expres locatorul a precizat că nu înțelege să preia spațiul, prin aceasta, acordul său la încetarea contractului de locațiune în baza art. 12.1 lit. a) nu a fost dat,,tacit” așa cum a reținut greșit prima instanță, ci, dimpotrivă, a menționat că predarea spațiului, și prin aceasta înțelegând încetarea contractului, urmează a se face, din punctul său de vedere, conform contractului.

Așa cum s-a reținut anterior, contractul prevede ca modalități de încetare acordul de voință, cazul fortuit sau forța majoră, precum și notificarea cu 12 luni prealabil datei propuse pentru încetarea raporturilor locative. Cum primele două modalități de încetare nu sunt operante pentru cele arătate, în mod legal, prin aplicarea art. 7 pct. 7.2 din contract, raportat la art. 969 C. civ., instanța de apel a reținut că, față de notificarea pârâtei din 23 martie 2009, aceasta datorează chirie până la data de 23 martie 2010, începând cu 1 iunie 2009, de când locatarul nu a mai efectuat plăți. Aceste considerente răspund global motivelor de recurs invocate de pârâtă cu privire la greșita aplicare a art. 969 C. civ., a art. 1177 alin. (1) C. civ., art. 177 C. proc.

civ., precum și a prevederilor în materie locativă, iar în ceea ce privește exercitarea rolului activ prin prisma art. 129 alin. (5) C. proc. civ. se reține că, instanța este chemată, în egală măsură să respecte principiul disponibilității care guvernează procesul civil, și că, potrivit art. 129 alin. (1) teza finală C. proc. civ., părțile au în primul rând îndatorirea să-și probeze pretențiile și apărările. Nu în ultimul rând, reține că instanța nu și-a bazat soluția pronunțată, de admitere a pretențiilor reclamantei, pe considerentul că pârâta nu și-a probat apărarea întemeiată pe incidența motivului de încetare a locațiunii prevăzut de art. 12.1 lit. g) din contract, ci, reținând incidența altui motiv de încetare a raporturilor locative, respectiv cel prevăzut de art. 7 pct. 7.2 din contract.

De asemenea, în condițiile în care însăși recurenta arată că nu a susținut incidența literei,,g”, ci a literei,,a” din art. 12, criticile sale sub acest aspect sunt lipsite de interes. În consecință, nefiind fondat, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul pârâtei se va respinge.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC U.G. SA București împotriva Deciziei comerciale nr. 371 din 8 octombrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 martie 2011.