ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4125/2012

Asupra recursului, din examinarea

actelor și lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin sentința comercială nr. 1801 din

18 februarie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială,

s-a admis acțiunea formulată de reclamanta SC B. SA și a fost obligată pârâta

SC M.D. SRL București să achite suma de

558

.

000

euro, cu titlu de chirie aferentă perioadei septembrie 2007 - martie 2010.

Pentru a pronunța această sentință, tribunalul

a reținut că, la data de, 21 februarie 2005 între părți a fost încheiat contractul

de închiriere nr. 36 având ca obiect hala industrială XX, inclusiv spațiile auxiliare

situate în orașul V., județul Ilfov. Contractul a fost încheiat pe o perioadă de

12 luni cu începere de la 1 martie 2005, chiria fiind stabilită la prețul de 5.580

euro/lună.

Contractul de închiriere a fost prelungit

prin actul adițional înregistrat la 1 februarie 2006 prin care părțile au convenit

prelungirea contractului până la 30 noiembrie 2006 și majorarea chiriei la suma

de 5.600 euro/lună.

Prin actul adițional, înregistrat la 1

august 2006, părțile au convenit suplimentarea spațiilor închiriate cu halele ZZ

și

YY începând cu 1 august

2006, precum și majorarea chiriei la suma de 18.000 euro/lună și prelungirea contractului

până la 26 iulie 2007. În acest sens la 1 octombrie 2006 s-a încheiat procesul -

verbal de predare - primire.

Prin actul adițional înregistrat din

20 iulie 2007 contractul a fost prelungit până la 30 septembrie 2007.

Prin decizia comercială nr. 158 din 25

martie 2009 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, rămasă irevocabilă

prin decizia nr. 15 din 12 ianuarie 2010 a Înaltei Curți de Casație și Justiție,

secția comercială, s-a dispus prelungirea contractului de închiriere din 21

februarie 2005, modificat și completat prin actele adiționale din 31 ianuarie 2006,

din 26 iulie 2006 și din 20 iulie 2007 până la finalizarea demersurilor necesare

încheierii contractului de vânzare-cumpărare sau contractului de leasing imobiliar,

în temeiul art. 12 alin. (1) lit. b) Legea nr. 346/2004 privind stimularea înființării

și dezvoltării întreprinderilor mici și mijlocii.

Tribunalul a constatat că pârâta a folosit

spațiul în perioada septembrie 2007 - martie 2010, fără a achita chiria și în consecință

a dispus obligarea pârâtei la plata chiriei.

Apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței

comerciale nr. 1801/2011, a fost respins prin decizia nr. 520 din 21 noiembrie 2011

pronunțată de secția a VI-a civilă, de la Curtea de Apel București.

Pentru a pronunța această decizie curtea

de apel a reținut că SC M.D. SRL a exercitat posesia și folosința, neîntrerupt asupra

spațiilor închiriate în perioada septembrie 2007 -martie 2010, existența litigiilor

relative la modalitatea de valorificare a bunului conform dispozițiilor legale speciale,

neîmpietând drepturile conferite locatarului prin contractul de închiriere.

De asemenea s-a reținut că, prin decizia

nr. 367 din 3 februarie 2010 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție,

s-a constatat irevocabil legalitatea Hotărârii A.G.A. SC B. SA din 11 octombrie

2007 privind închirierea halelor ZZ, YY și Al2 reținând incidența legislației privatizării

raportat la art. 2, art. 15 alin. (4) Legea nr. 137/2002, art. 241 alin. (2) Legea

nr. 297/2004 și art. 153

22

Legea nr. 31/1990, competența de aprobare

a operațiunii de închiriere, vânzare a activelor unor societăți comerciale, la care

statul este acționar revenind adunării generale a acționarilor.

Sintetizând, curtea a reținut că între

părți, în condițiile art. 1416 - 1417 C. civ., contractul nu a încetat a produce

efectele, pe de o parte pentru că SC M.D. SRL a folosit neîntrerupt spațiile și

pe de altă parte în temeiul deciziei nr. 158 din 25 martie 2009 pronunțată de Curtea

de Apel București, valabilitatea acestuia a fost menținută cu obligația prelungirii

efectelor până la încheierea unui eventual contract de leasing imobiliar sau de

vânzare-cumpărare, obligație ce a încetat ca efect al pronunțării deciziei nr.

367 din 3 februarie 2010 de către Înalta Curte de Casație și Justiție.

SC M.D. SRL nu poate opune excepția de

neexecutare a contractului în perioada septembrie 2007 - martie 2010, întrucât nu

a fost împiedicată culpabil a exercita dreptul de folosință asupra spațiilor închiriate.

Împotriva deciziei nr. 520/2011 a declarat

apel pârâta, criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate, în temeiul art. 304

pct. 8 și 9 C. proc. civ. solicitând admiterea recursului, modificarea, în tot,

a deciziei și pe fond respingerea acțiunii.

În

motivarea recursului, se susține, în esență, că între părți

nu s-a prelungit contractul de închiriere din cauza refuzului reclamantei SC B.

SA, că pârâta nu a folosit spațiul și în consecință cererea reclamantei privind

plata chiriei pe perioada septembrie 2007 - martie 2010 este neîntemeiată.

Pârâta mai susține că pentru această perioadă

reclamanta nu a solicitat plata chiriei și nu a emis facturi, confirmând în acest

mod lipsa unui contractul de închiriere între părți.

În

situația existenței unui contract de închiriere, precizează

pârâta, s-ar fi finalizat procedura prevăzută de Legea nr. 346/2004 și anume încheierea

contractului de leasing sau vânzare - cumpărare și nu ar mai fi fost necesară promovarea

de către SC M.D. SRL a acțiunii privind obligarea reclamantei SC B. SA să prelungească

contractul de închiriere până la finalizarea demersurilor necesare încheierii contractului

de leasing imobiliar sau vânzare - cumpărare potrivit dispozițiilor Legii nr. 346/2004,

acțiune ce a format obiectul Dosarului nr. 39039/3/2007, soluționată irevocabil

prin pronunțarea deciziei nr. 15 din 12 ianuarie 2010 a Înaltei Curți de Casație

și Justiție, secția comercială.

După finalizarea acestui dosar, în temeiul

deciziei nr. 158 din 25 martie 2009 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială,

la data de 31 mai 2010 reclamanta a propus pârâtei încheierea actului adițional

având ca obiect prelungirea contractului de închiriere, până la încheierea contractului

de vânzare - cumpărare.

În

fine, pârâta precizează că în calitate de societate comercială

supusă Legii nr. 31/1990 privind societățile comerciale, astfel cum a fost modificată,

nu putea și nu a desfășurat activitate în imobilele pentru care se pretinde chiria,

deoarece lipsa unui titlu pentru deținerea și folosirea spațiului face imposibilă

înregistrarea și autorizarea unui punct de lucru în care să se desfășoare activitatea,

iar desfășurarea activității într-o locație pentru care nu există titlu se sancționează

cu închiderea activității și confiscarea întregului fond de comerț.

Pârâta critică decizia și pentru aplicarea

greșită a legii, raportat la faptul că deși a reținut în considerente că a încetat

contractul de închiriere la 30 septembrie 2007 din culpa reclamantei, (care în perioada

2007 - 2010 a refuzat expres prelungirea contractului fapt ce a determinat litigiul

ce a constituit obiectul Dosarului nr. 39039/3/2007, finalizat cu obligarea irevocabilă

a pârâtei de a prelungi contractul până la finalizarea vânzării), totuși curtea

de apel menține obligația pârâtei la plata chiriei pentru un contract de închiriere

care încetase și în consecință pârâta în mod nelegal a fost obligată la plata chiriei

pentru un contract care nu poate fi executat retroactiv. Pentru a da eficiență dispozițiilor

Legii nr. 346/2004 se poate vorbi de executarea contractului după momentul punerii

în executare a hotărârii judecătorești privind prelungirea locatiunii, cu consecința

plății chiriei, tot după această dată.

Înalta Curte, analizând actele și lucrările

dosarului, în raport de motivele de recurs formulate, constată că contractul de

închiriere din 21 februarie 2005 încheiat între părți pentru o perioadă de 12 luni,

începând cu data de 1 martie 2005, a fost prelungit prin acte adiționale până la

data de 30 septembrie 2007. Conform procesului-verbal de predare - primire, spațiul

a fost predat la data de 10 martie 2006.

După data de 30 septembrie 2007 între părți

a existat un litigiu având ca obiect cererea pârâtei de obligare a reclamantei la

prelungirea contractului de închiriere și prin decizia nr. 158 din 25 martie 2009

a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, s-a dispus obligarea reclamantei

SC B. SA la prelungirea contractului până la finalizarea demersurilor necesare încheierii

unui contract de leasing sau de vânzare-cumpărare a spațiului închiriat, potrivit

dispozițiilor Legii nr. 346/2004.

Decizia nr.

158/2009 a rămas irevocabilă prin pronunțarea

deciziei nr. 15 din 12 ianuarie 2010 a secției comerciale de la Înalta Curte de

Casație și Justiție, după care, conform susținerilor pârâtei din motivele de recurs,

reclamanta i-a propus, la data de 31 mai 2010 încheierea actului adițional, având

ca obiect prelungirea contractului de închiriere, până la încheierea contractului

de vânzare -cumpărare pentru cele 3 hale, ZZ, YY și XX.

Din procesul - verbal de conciliere directă

încheiat la data de 31 mai 2010 rezultă că părțile au agreat aplicarea dispozițiilor

deciziei nr. 158/2009 privind prelungirea contractului de închiriere astfel cum

a fost modificat și completat prin actele adiționale precitate, dar în timp ce reclamanta

solicita menținerea cuantumului chiriei la 18.000 euro/lunar, pârâta a solicitat

diminuarea chiriei, eventual prin efectuarea unei expertize contabile, însă reclamanta

nu a fost de acord cu diminuarea chiriei și în consecință contractul nu s-a prelungit.

Referitor la opinia pârâtei consemnate

în procesul - verbal, trebuie precizat că se face vorbire de prelungirea contractului

de închiriere și diminuarea chiriei, datorită scăderii prețurilor de vânzare sau

închiriere a imobilelor, ca efect al crizei economice.

Reprezentantul pârâtei nu precizează că

imobilele nu mai sunt folosite din luna septembrie 2007 până la data încheierii

procesului -verbal 31 mai 2010 (perioadă în care se încheie perioada pentru care

se solicita chiria ce face obiectul dosarului, septembrie 2007 - martie 2010 inclusiv)

și nici nu invocă lipsa utilităților (de pildă furnizare energie electrică întreruptă

cu ocazia declarării insolvenței reclamantei) sau starea de degradare a celor 3

hale, deși în prezentul litigiu pârâta a susținut constant că nu folosește halele.

De asemenea, după cum s-a reținut mai sus,

între părți s-a încheiat procesul - verbal de predare - primire a halelor la data

de 10 martie 2006, de către reclamantă, către pârâtă după care nu s-a mai încheiat

un alt proces - verbal de predare - primire a halelor, către reclamantă, la expirarea

ultimului act adițional al contractului de închiriere și anume la data de 30 septembrie

2009.

Astfel fiind, în mod legal, curtea de apel

a reținut că pârâta a exercitat posesia și folosința neîntreruptă asupra spațiilor

închiriate pe perioada septembrie 2007 - martie 2010, deși între părți au existat

mai multe litigii, care nu au afectat dreptul de folosință al pârâtei, dimpotrivă

acest drept de folosință a fost consolidat prin decizia nr. 158/2009, (precitată),

rămasă irevocabilă, prin care s-a dispus obligativitatea prelungirii contractului

de închiriere.

Întrucât

în perioada septembrie 2009 - martie 2010

reclamanta nu a împiedicat-o pe pârâtă să folosească imobilele, nu se poate vorbi

de o neexecutare a contractului din partea reclamantei care să îndrituiască pârâta

să susțină că nu datorează chirie.

În

raport de considerentele expuse, Înalta Curte constată că

motivele de recurs sunt nefondate și în consecință, în temeiul art. 312 alin. (1)

C. proc. civ. urmează să respingă recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat

de pârâta SC M.D. SRL București împotriva deciziei civile nr. 520 din 21 noiembrie

2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 24

octombrie 2012.