ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 575/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 8840 din 24 octombrie 2006, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, admite acțiunea formulată de reclamanta SCH.G. SRL împotriva pârâtei SC S.E. SRL. Dispune rezilierea contractului de închiriere încheiat de părți la 26 septembrie 2006. Obligă pârâta la plata sumei de 3.822,89 lei cheltuieli de judecată din taxa judiciară de timbru, onorariu avocat și onorariu expert, către reclamantă.

Pentru a dispune astfel, instanța de prim grad a reținut următoarele: La data de 26 septembrie 2000 a fost încheiat între reclamantă, în calitate de locator și pârâtă, în calitate de locatar, un contract de închiriere privind spațiul comercial situat în București, Calea 13 Septembrie, durata contractului fiind până la 25 septembrie 2005. Potrivit art. 5.2 din contract părțile au convenit prelungirea automată a contractului pentru o perioadă de 5 ani, în situația în care niciuna dintre părți nu trimite celeilalte prin scrisoare recomandată o notificare scrisă, cu cel puțin șase luni înainte de expirarea duratei închirierii. Notificarea reclamantei privind intenția de a nu prelungi contractul s-a făcut prin adresa nr. 455/23 noiembrie 2005, respectiv după expirarea duratei contractului, 25 septembrie 2005 și nu cu șase luni înainte astfel cum s-a convenit.

În aceste condiții sunt aplicabile prevederile art. 5.2 din contract rezultând că a operat prelungirea contractului până la acea dată, respectiv 23 noiembrie 2005. La această dată reclamanta a solicitat să se procedeze la renegocierea chiriei însă pârâta nu a acceptat și a urmat corespondența între părți sub acest aspect. Cu privire la cuantumul chiriei părțile au prevăzut la art. 7 din contract actualizarea acesteia în conformitate cu indicele de inflație. Totuși locatarul nu poate fi obligat să mențină locațiunea începută în anul 2000 la un nivel al chiriei practicate în anul 2005. Conform art. 970 C. civ., convențiile trebuiesc executate cu bună credință și ele obligă nu numai la ceea ce este expres prevăzut ci și la toate cele echitatea, obiceiul sau legea dă obligației.

Conform art. 6 din contractul de închiriere părțile au convenit ca plata chiriei să se facă lunar anticipat, cel mai târziu în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, în contul locatorului. Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia comercială nr. 242 din 14 mai 2007, respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelanta SC S.E. SRL București în contradictoriu cu intimata S.C.H.G. SRL București, împotriva sentinței comerciale nr. 8840 din 24 octombrie 2006, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI a comercială, în dosarul nr. 9893/3/2006 și obligă apelanta la 1.000 lei cheltuieli de judecată către intimată. Instanța de apel a reținut că potrivit dispozițiilor art. 7.1 din contractul încheiat în 2000 părțile au convenit că „cel mai devreme la sfârșitul primului an de închiriere, chiria va fi actualizată în conformitate cu variațiile indicelui Prețurilor de Consum (I.P.C.) pentru mediul urban din S.U.A.

publicat pentru anul respectiv de B.F.S.M. din SUA. Chiria actualizată va fi plătită lunar anticipat. Chiria va fi modificată în acest mod la sfârșitul fiecărui an până la expirarea duratei de închiriere sau prelungirilor ei”. Analizând clauza menționată, se poate observa că ambele părți au fost de acord cu faptul că valoarea chiriei convenită, la nivelul lunii septembrie a anului 2000, nu va fi aceeași la sfârșitul primului an de închiriere, actualizarea sumei impunându-se cu necesitate. Deci, părțile au convenit, ca plata chiriei modificată conform procedurii stabilite să se efectueze de către locatar lunar, anticipat. Prin cererea de recurs, pârâta SC S.E. SRL București a susținut că instanța a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al clauzei contractuale, critică de recurs ce se încadrează în art. 304 pct. 8 C. proc.

civ. De asemenea, greșita însușire a tezei primei instanțe potrivit cu care în speță își găsesc aplicabilitatea prevederilor art. 970 C. civ., constituie al doilea motiv de recurs, ce se regăsește în ipoteza normei art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Ultima critică ce se încadrează în art. 304 pct. 7 și art. 304 pct. 8 deopotrivă vizează contradictoria motivare a jurisdicției de apel, prin adăugarea la raționamentul de reziliere dezvoltat și păstrat al celei dintâi instanțe a fondului, a unui argument cristalizat prin aceeași tehnică a denaturării convenției. Recurenta, în dezvoltarea motivelor de recurs, a precizat că în situația existenței unei clauze exprese care reglementează modalitatea de corectare a cuantumului chiriei nu este îngăduit instanțelor ca sub cuvânt că interpretează să schimbe voința concordantă a părților contractului.

În ceea ce privește plata chiriei cu întârziere, dacă tribunalul s-a limitat doar să o menționeze deducând consecința existenței dreptului intimatei – reclamante la penalități de întârziere (pe care nu le-a solicitat), Curtea îi conferă valoarea unui considerent complementar de reziliere. Pentru executarea cu întârziere a obligației de plată a chiriei convenite prin contract părțile au prevăzut remediul aplicării unei daune moratorii de 0,25 %. Nu s-a stipulat că se aplică vreun pact comisoriu, și nici nu s-a invocat de intimată prin corespondența purtată faptul că s-ar fi plătit cu întârziere, ci doar că nu mai este de acord cu suma inițial fixată. Prin întâmpinarea formulată, intimata-reclamantă S.C.H.G.

SRL București a solicitat respingerea recursului, ca neîntemeiat, și menținerea ca legală și temeinică a soluției instanței de fond, soluție confirmată de instanța de apel și cheltuieli de judecată. Intimata precizează că, din atitudinea recurentei, exprimată de-a lungul desfășurării prezentei cauze, rezultă disponibilitatea acesteia pentru actualizarea chiriei, însă nu a propus un alt cuantum al acesteia și soluționarea amiabilă a cauzei, manifestând astfel rea-credință în relația contractuală. Intimata-reclamantă a depus procesul-verbal de constatare încheiat, la 8 noiembrie 2007, din care rezultă abandonarea spațiului de către locatarul SC S.E. SRL, precum și starea acestuia în momentul arătat.

Recursul nu este fondat. Înalta Curte, analizând decizia recurată în raport de motivele invocate, de înscrisurile dosarului și de dispozițiile incidente, constată că situația expusă nu se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc. civ. Instanța de judecată a arătat în cadrul deciziei recurate motivele de fapt și de drept care au formulat convingerea acesteia, cu respectarea dispoziției articolului 261 pct. 5 C. proc. civ. Hotărârea atacată nu cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii. Cea de a doua critică a recursului nu poate fi primită, întrucât din conținutul hotărârii recurate nu rezultă că instanța s-a substituit părților contractante, modificând sau înlocuind clauzele contractuale, ori a reținut un cu totul alt act juridic sau conținut.

Referitor la ultimul motiv de recurs, în sensul că hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal și a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, recurenta nu a făcut distincție între caracterul imperativ sau dispozitiv al normei de drept material ce a fost nesocotită. Privitor la reiterarea situației de fapt, recurenta nu se poate prevala de o analiză a susținerilor referitoare la netemeinicia deciziei recurate, întrucât a beneficiat deja de căi devolutive pentru cercetarea probelor și stabilirea situației de fapt în concordanță cu acestea. Potrivit dispozițiilor art. 7.1 din contractul părților, acestea au convenit ca „cel mai devreme la sfârșitul primului an de închiriere, chiria va fi actualizată în conformitate cu indicele de inflație.

Chiria actualizată va fi plătită lunar anticipat și va fi modificată în acest mod la sfârșitul fiecărui an până la expirarea duratei de închiriere sau prelungirea ei”. Uzând de prevederile art. 970 alin. (2) C. civ., se poate recunoaște locatorului posibilitatea de a propune noi modalități de reactualizare a cuantumului chiriei, având în vedere că orice convenție „nu obligă numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul, sau legea dă obligației după natura sa”.

Coroborând aceste considerente, concluziile raportului de expertiză (necontestate de către apelantă, care nu a solicitat efectuarea unei noi expertize nici în fața instanței de fond și nici în fața instanței de apel), potrivit cărora apelanta și-a încălcat în mod repetat obligația de plată asumată contractual, prin depășirea termenelor scadente, datorând astfel pentru acest motiv penalități de întârziere în sumă de 5.731 (anexa 4) și cu dispozițiile art. 1429 pct. 2 C. civ., potrivit cărora locatarul are îndatorirea de a plăti la termenele stabilite prețul locațiunii și cele ale art. 1439 alin. (2) C. civ., care prevăd posibilitatea părții care și-a îndeplinit obligațiile sale să solicite desființarea contractului în situația în care cealaltă parte își îndeplinește întocmai „îndatoririle sale principale”, Înalta Curte apreciază că soluțiile instanțelor de fond și apel sunt temeinice și legale.

Pentru considerentele expuse, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Instanța Supremă urmează a respinge recursul declarat de pârâta SC S.E. SRL, București împotriva deciziei nr. 242 din 14 mai 2007 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat. În conformitate cu prevederile art. 274 C. proc. civ., se va obliga recurenta la plata cheltuielilor de judecată către intimată, reprezentând onorariu de avocat, potrivit facturii fiscale nr. 15 din 29 noiembrie 2007.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC S.E. SRL București împotriva deciziei comerciale nr. 242 din 14 mai 2007 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat. Obligă recurenta la 4760,00 lei cheltuieli de judecată către intimată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 februarie 2008.