ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 575/2008
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 575/2008 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2008)
Asupra recursului de față:
Din examinarea lucrărilor
din dosar, constată următoarele:
Prin sentința comercială nr.
8840 din 24 octombrie 2006, Tribunalul București, secția a VI-a comercială,
admite acțiunea formulată de reclamanta SCH.G. SRL împotriva pârâtei SC S.E.
SRL.
Dispune rezilierea
contractului de închiriere încheiat de părți la 26 septembrie 2006.
Obligă pârâta la plata sumei
de 3.822,89 lei cheltuieli de judecată din taxa judiciară de timbru, onorariu
avocat și onorariu expert, către reclamantă.
Pentru a dispune astfel,
instanța de prim grad a reținut următoarele:
La data de 26 septembrie 2000
a fost încheiat între reclamantă, în calitate de locator și pârâtă, în calitate
de locatar, un contract de închiriere privind spațiul comercial situat în
București, Calea 13 Septembrie, durata contractului fiind până la 25 septembrie
2005.
Potrivit art. 5.2 din
contract părțile au convenit prelungirea automată a contractului pentru o
perioadă de 5 ani, în situația în care niciuna dintre părți nu trimite
celeilalte prin scrisoare recomandată o notificare scrisă, cu cel puțin șase
luni înainte de expirarea duratei închirierii.
Notificarea reclamantei
privind intenția de a nu prelungi contractul s-a făcut prin adresa nr. 455/23
noiembrie 2005, respectiv după expirarea duratei contractului, 25 septembrie
2005 și nu cu șase luni înainte astfel cum s-a convenit.
În aceste condiții sunt
aplicabile prevederile art. 5.2 din contract rezultând că a operat prelungirea
contractului până la acea dată, respectiv 23 noiembrie 2005.
La această dată reclamanta a
solicitat să se procedeze la renegocierea chiriei însă pârâta nu a acceptat și
a urmat corespondența între părți sub acest aspect.
Cu privire la cuantumul
chiriei părțile au prevăzut la art. 7 din contract actualizarea acesteia în
conformitate cu indicele de inflație.
Totuși locatarul nu poate fi
obligat să mențină locațiunea începută în anul 2000 la un nivel al chiriei
practicate în anul 2005.
Conform art. 970 C. civ.,
convențiile trebuiesc executate cu bună credință și ele obligă nu numai la ceea
ce este expres prevăzut ci și la toate cele echitatea, obiceiul sau legea dă
obligației.
Conform art. 6 din
contractul de închiriere părțile au convenit ca plata chiriei să se facă lunar
anticipat, cel mai târziu în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, în contul
locatorului.
Curtea de Apel București,
secția a V-a comercială, prin decizia comercială nr. 242 din 14 mai 2007,
respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelanta SC S.E. SRL București în
contradictoriu cu intimata S.C.H.G. SRL București, împotriva sentinței
comerciale nr. 8840 din 24 octombrie 2006, pronunțată de Tribunalul București,
secția a VI a comercială, în dosarul nr. 9893/3/2006 și obligă apelanta la
1.000 lei cheltuieli de judecată către intimată.
Instanța de apel a reținut
că potrivit dispozițiilor art. 7.1 din contractul încheiat în 2000 părțile au
convenit că „cel mai devreme la sfârșitul primului an de închiriere, chiria va
fi actualizată în conformitate cu variațiile indicelui Prețurilor de Consum (I.P.C.)
pentru mediul urban din S.U.A. publicat pentru anul respectiv de B.F.S.M. din
SUA. Chiria actualizată va fi plătită lunar anticipat. Chiria va fi modificată
în acest mod la sfârșitul fiecărui an până la expirarea duratei de închiriere
sau prelungirilor ei”.
Analizând clauza menționată,
se poate observa că ambele părți au fost de acord cu faptul că valoarea chiriei
convenită, la nivelul lunii septembrie a anului 2000, nu va fi aceeași la
sfârșitul primului an de închiriere, actualizarea sumei impunându-se cu
necesitate.
Deci, părțile au convenit,
ca plata chiriei modificată conform procedurii stabilite să se efectueze de
către locatar lunar, anticipat.
Prin cererea de recurs,
pârâta SC S.E. SRL București a susținut că instanța a schimbat înțelesul
lămurit și vădit neîndoielnic al clauzei contractuale, critică de recurs ce se
încadrează în art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
De asemenea, greșita
însușire a tezei primei instanțe potrivit cu care în speță își găsesc
aplicabilitatea prevederilor art. 970 C. civ., constituie al doilea motiv de
recurs, ce se regăsește în ipoteza normei art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Ultima critică ce se
încadrează în art. 304 pct. 7 și art. 304 pct. 8 deopotrivă vizează
contradictoria motivare a jurisdicției de apel, prin adăugarea la raționamentul
de reziliere dezvoltat și păstrat al celei dintâi instanțe a fondului, a unui
argument cristalizat prin aceeași tehnică a denaturării convenției.
Recurenta, în dezvoltarea
motivelor de recurs, a precizat că în situația existenței unei clauze exprese
care reglementează modalitatea de corectare a cuantumului chiriei nu este
îngăduit instanțelor ca sub cuvânt că interpretează să schimbe voința
concordantă a părților contractului.
În ceea ce privește plata
chiriei cu întârziere, dacă tribunalul s-a limitat doar să o menționeze
deducând consecința existenței dreptului intimatei – reclamante la penalități
de întârziere (pe care nu le-a solicitat), Curtea îi conferă valoarea unui
considerent complementar de reziliere.
Pentru executarea cu
întârziere a obligației de plată a chiriei convenite prin contract părțile au
prevăzut remediul aplicării unei daune moratorii de 0,25 %.
Nu s-a stipulat că se aplică
vreun pact comisoriu, și nici nu s-a invocat de intimată prin corespondența
purtată faptul că s-ar fi plătit cu întârziere, ci doar că nu mai este de acord
cu suma inițial fixată.
Prin întâmpinarea formulată,
intimata-reclamantă S.C.H.G. SRL București a solicitat respingerea recursului,
ca neîntemeiat, și menținerea ca legală și temeinică a soluției instanței de
fond, soluție confirmată de instanța de apel și cheltuieli de judecată.
Intimata precizează că, din
atitudinea recurentei, exprimată de-a lungul desfășurării prezentei cauze,
rezultă disponibilitatea acesteia pentru actualizarea chiriei, însă nu a propus
un alt cuantum al acesteia și soluționarea amiabilă a cauzei, manifestând
astfel rea-credință în relația contractuală.
Intimata-reclamantă a depus
procesul-verbal de constatare încheiat, la 8 noiembrie 2007, din care rezultă
abandonarea spațiului de către locatarul SC S.E. SRL, precum și starea acestuia
în momentul arătat.
Recursul nu este fondat.
Înalta Curte, analizând
decizia recurată în raport de motivele invocate, de înscrisurile dosarului și
de dispozițiile incidente, constată că situația expusă nu se încadrează în
dispozițiile art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc. civ.
Instanța de judecată a
arătat în cadrul deciziei recurate motivele de fapt și de drept care au
formulat convingerea acesteia, cu respectarea dispoziției articolului 261 pct. 5
C. proc. civ. Hotărârea atacată nu cuprinde motive contradictorii ori străine
de natura pricinii.
Cea de a doua critică a
recursului nu poate fi primită, întrucât din conținutul hotărârii recurate nu
rezultă că instanța s-a substituit părților contractante, modificând sau
înlocuind clauzele contractuale, ori a reținut un cu totul alt act juridic sau
conținut.
Referitor la ultimul motiv
de recurs, în sensul că hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal și a
fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, recurenta nu a făcut distincție
între caracterul imperativ sau dispozitiv al normei de drept material ce a fost
nesocotită.
Privitor la reiterarea
situației de fapt, recurenta nu se poate prevala de o analiză a susținerilor
referitoare la netemeinicia deciziei recurate, întrucât a beneficiat deja de
căi devolutive pentru cercetarea probelor și stabilirea situației de fapt în
concordanță cu acestea.
Potrivit dispozițiilor art.
7.1 din contractul părților, acestea au convenit ca „cel mai devreme la
sfârșitul primului an de închiriere, chiria va fi actualizată în conformitate
cu indicele de inflație. Chiria actualizată va fi plătită lunar anticipat și va
fi modificată în acest mod la sfârșitul fiecărui an până la expirarea duratei
de închiriere sau prelungirea ei”.
Uzând de prevederile art.
970 alin. (2) C. civ., se poate recunoaște locatorului posibilitatea de a
propune noi modalități de reactualizare a cuantumului chiriei, având în vedere
că orice convenție „nu obligă numai la ceea ce este expres într-însele, dar la
toate urmările, ce echitatea, obiceiul, sau legea dă obligației după natura
sa”.
Coroborând aceste
considerente, concluziile raportului de expertiză (necontestate de către
apelantă, care nu a solicitat efectuarea unei noi expertize nici în fața
instanței de fond și nici în fața instanței de apel), potrivit cărora apelanta
și-a încălcat în mod repetat obligația de plată asumată contractual, prin
depășirea termenelor scadente, datorând astfel pentru acest motiv penalități de
întârziere în sumă de 5.731 (anexa 4) și cu dispozițiile art. 1429 pct. 2 C.
civ., potrivit cărora locatarul are îndatorirea de a plăti la termenele
stabilite prețul locațiunii și cele ale art. 1439 alin. (2) C. civ., care
prevăd posibilitatea părții care și-a îndeplinit obligațiile sale să solicite
desființarea contractului în situația în care cealaltă parte își îndeplinește
întocmai „îndatoririle sale principale”, Înalta Curte apreciază că soluțiile
instanțelor de fond și apel sunt temeinice și legale.
Pentru considerentele
expuse, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Instanța
Supremă urmează a respinge recursul declarat de pârâta SC S.E. SRL, București
împotriva deciziei nr. 242 din 14 mai 2007 a Curții de Apel București, secția a
V-a comercială, ca nefondat.
În conformitate cu prevederile
art. 274 C. proc. civ., se va obliga recurenta la plata cheltuielilor de
judecată către intimată, reprezentând onorariu de avocat, potrivit facturii
fiscale nr. 15 din 29 noiembrie 2007.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat
de pârâta SC S.E. SRL București împotriva deciziei comerciale nr. 242 din 14
mai 2007 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat.
Obligă recurenta la 4760,00
lei cheltuieli de judecată către intimată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință
publică, astăzi 15 februarie 2008.